Что делать с задолженностью по договору долевого строительства?

Кредит под залог договора долевого участия – ЮК

Что делать с задолженностью по договору долевого строительства?

Договор долевого строительства предоставляет участнику возможность передавать право требования либо оформить его в качестве залога. Например, дольщик может взять кредит под залог ДДУ в банке или рефинансировать ипотеку. Кроме того, можно уступить право требования на ипотечную квартиру, чтобы погасить задолженность перед банком и получить доход с выкупа.

В любом из этих случаев объектом выступает право требования по договору долевого участия, которое принимается банком в качестве залога.

В случае нарушения заемщиком условий кредитного договора и возникновения просрочки, банк сможет обратить взыскание не на саму квартиру, которой еще нет как таковой, а на право требования недвижимости в будущем.

Таким образом, банк гарантирует защиту своих средств, а заемщик получает кредит, еще даже не имея права собственности на квартиру.

Подобное кредитование имеет ряд особенностей:

  • залог в виде права требования по ДДУ считается ликвидным при условии регистрации договора в Росреестре;
  • дольщик передает банку право требования объекта с застройщика после завершения строительства. То есть после сдачи объекта в эксплуатацию и вплоть до полного погашения ипотеки, квартира будет в обременении – любую сделку с залоговым жильем владелец обязуется согласовывать с банком.

В статье рассмотрим три ситуации, при каких условиях и без последствий можно взять кредит под договор долевого участия.

Если дольщик оплатил участие в долевом проекте за свои деньги, то он может получить заем под залог строящегося жилья. Квартиры как таковой ещё нет, но дольщик хочет взять кредит под залог ДДУ – предоставить банку право требования будущей жилплощади в качестве залога.

Какие в этом случае могут быть нюансы:

  • Сумма кредита – зависит от того, на каком этапе строительства находится объект. Например, залог квартиры на ранней или поздней стадии постройки. В первом случае заемщик может рассчитывать на 40-50% стоимости недвижимости. Если квартира готова к сдаче, то банк может выдать кредит в размере 60-70% от полной стоимости жилья. Конкретную сумму устанавливает кредитор.
  • Проверка застройщика и объекта. Прежде чем выдавать кредиты под залог квартиры по ДДУ, банки внимательно проверяют строительные компании и их деятельность на рынке. Для кредитных организаций крайне важна репутация застройщика, проектная и разрешительная документация. Тщательно проверяют финансовую и хозяйственную деятельность девелопера, ход работ на объекте. Кредит не одобрят, если застройщик имеет плохую репутацию, если стройка стоит или объект является долгостроем.

Предлагаем обратиться к нашим специалистам в «Хелп ДДУ». Мы тщательно проверим застройщика и объект на соответствие требованиям кредитора. Поможем найти банк или независимого инвестора с лучшим предложением по сумме и условиям кредита.

Если вы приобрели квартиру в ипотеку по договору долевого участия и сейчас испытываете трудности с погашением долга, мы готовы предложить вам два решения.

Дольщик, приобретая строящуюся квартиру по ипотечному договору, не является полноправным владельцем будущего жилья. Недвижимость находится в обременении у кредитной организации.

Если у заемщика образуется большая задолженность по кредиту, то ипотечный договор позволяет банку требовать квартиру в счет погашения долга, пеней и штрафов. Чтобы не допустить подобной ситуации, мы советуем прибегнуть к рефинансированию ипотеки без промедления.

В противном случае кредитор по решению суда реализует ипотечную недвижимость по заниженной стоимости.

Специалисты «Хелп ДДУ» помогут вам снизить кредитную нагрузку и подобрать оптимальные условия рефинансирования. Таким образом, вы сможете взять ипотеку в банке под залог ДДУ выгоднее – смените условия выполнения долговых обязательств на более удобные. Срок ипотеки увеличится, а процентная ставка будет снижена, и при этом уменьшится ежемесячный платеж.

Ипотека под ДДУ может стать непосильным обременением для семейного бюджета. Мы рекомендуем, не затягивая, прибегнуть к рефинансированию долга. Помните, когда возникает просрочка, кредитор имеет право обратить взыскание на предмет залога – реализовать за неуплату готовую или ещё строящуюся квартиру дольщика по договору.

Рассмотрим на примере:

  • просрочка по ипотеке составляет 3 000 000 рублей;
  • кредитная организация начислила пени на сумму 1 000 000 рублей;
  • рыночная стоимость объекта – 6 000 000 рублей.

При обращении в суд выкупная стоимость залоговой жилплощади сразу упадет на 20%. Пока будет идти процесс, кредитор насчитает ещё порядка 500 000 рублей пеней и штрафов. В лучшем случае недвижимость будет продана за 80% стоимости – 4 800 000 рублей.

Суд в два раза урежет пени, начисленные банком, и взыщет с вас долг в размере 3 750 000 рублей. В итоге, после продажи недвижимости, вы получите 1 050 000 рублей и потеряете более 1 500 000 рублей.

Ну а если же объект будет продан за 65% или 70% процентов его стоимости? Тогда на руки вы получите не больше 500 000 рублей.

Что мы предлагаем:

  • юристы «Хелп ДДУ» договорятся с банком о фиксации задолженности и уменьшении размера пеней;
  • найдут того, кто сможет приобрести квартиру или сами выкупим её по рыночной цене.

При рассмотренных выше исходных условиях мы не просто поможем избавиться от задолженности по ипотечному договору, но и сохраним не менее 2 200 000 рублей после продажи недвижимости.

Взять ипотечный кредит под ДДУ – сегодня обычная практика. Это не просто финансовый инструмент, но и двигатель экономического развития рынка недвижимости. В этой статье мы постарались донести особенности данной процедуры и пути выхода из проблемных ситуаций.

Если у вас уже есть трудности с погашением ипотеки, а ваш застройщик надежен как скала, то вы можете обратиться в «Хелп ДДУ» сразу после прочтения этой статьи. Мы бесплатно проконсультируем вас прямо по телефону!

Источник: https://help-ddu.ru/drugoe/kredit-pod-zalog-ddu

Решение суда о взыскании задолженности по договору долевого участия № 2-2002/2017 ~ М-1804/2017

Что делать с задолженностью по договору долевого строительства?

                                                                                 Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(Заочное)

ДД.ММ.ГГГГ Кировский районный суд в составе председательствующего судьи ФИО7

при секретаре судебного заседания ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Строительная компания «АСГАРД» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору долевого участия,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам в вышеприведенной формулировке. В обоснование, указав, что ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ответчиками был заключен договор долевого участия в строительстве жилого . В соответствии, с которым застройщик обязался построить жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения и двухуровневой подземной автостоянкой по .

И после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать дольщикам в собственность объект долевого строительства, определенный договором, а дольщики обязались оплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства. Застройщик свои обязательства по договору исполнил, ДД.ММ.ГГГГ. подписан акт приема – передачи квартиры.

Согласно п. 1.4 договора, объектом долевого строительства является трехкомнатная квартира, расположенная во втором подъезде, на 4 этаже, условный № общей проектной площадью 90,43 кв. м. (в том числе общая проектная площадь квартиры – 88,84 кв. м. и проектная площадь лоджии/балкона – 1,59 кв. м.).

Согласно п. 2.1 договора, общая сумма денежных средств, инвестируемых дольщиками в строительство квартиры, рассчитывается исходя из стоимости 1 кв. м.

в общей площади квартиры и стоимости неотапливаемого помещения (лоджии/балкона). Исходя из стоимости 1 кв. м. в общей площади квартиры в размере .

общая стоимость квартиры на дату подписания договора составила . Данная сумма ответчиками уплачена.

https://www.youtube.com/watch?v=lOwxC5A9zEM

В соответствии с п. 1.8 договора, согласно замерам ОТИ, фактическая площадь квартиры составила 91,90 кв. м., что на 1,47 кв. м. больше проектной площади. В результате перерасчета долевого взноса общая стоимость квартиры составила . Задолженность дольщиков по оплате долевого взноса составляет

Просит суд взыскать с ответчиков в пользу истца задолженность по договору долевого участия в строительстве жилого от ДД.ММ.ГГГГ. в размере ., неустойку за нарушение срока оплаты объекта долевого строительства в размере ., расходы по оплате государственной пошлины в размере .

Представитель истца ФИО4, действующая по доверенности в судебном заседании уменьшила исковые требования. Просит суд взыскать с ответчиков в пользу истца задолженность по договору долевого участия в строительстве жилого от ДД.ММ.ГГГГ. в размере ., неустойку в размере ., расходы по оплате государственной пошлины в размере

Уточнения судом приняты.

         Ответчики о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, на судебное заседание не явились. В материалах дела имеется заявление ответчика – адвоката ФИО1, из которого следует, что она ДД.ММ.ГГГГ. находится в очередном отпуске за пределами РФ, просит дело слушанием отложить.

    Однако суд в соответствии со статьями 167, 233 ГПК РФ, с учетом мнения представителя истца считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся ответчиков в порядке заочного производства.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему:

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ (ред. от ДД.ММ.

ГГГГ) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Строительная компания «Асгард» и ФИО5, А.А., заключен договор долевого участия в строительстве жилого .

В соответствии, с которым ООО «Строительная компания «Асгард» обязалось построить жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения и двухуровневой подземной автостоянкой по . И после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать ФИО5, А.А.

в собственность объект долевого строительства, определенный договором, а ФИО1, А.А. обязались оплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.

Пунктом 1.4 – 1.4.4 договора предусмотрено следующее описание объекта долевого строительства: 3-х комнатная квартира, расположенная во 2 подъезде, на 4 этаже, условный №; общая проектная площадь квартиры по СНиП 90,43 кв. м.

, из них; общая проектная площадь квартиры, без учета площади неотапливаемого помещения (лоджии/балкона) 88,84 кв. м.; жилая проектная площадь ,09 кв. м.; проектная площадь лоджии/балкона с учетом коэффициента 0,5 (0,3) – 1,59 кв.

м.

В соответствии с п. 2.4 договора, цена договора составила . Цена одного квадратного метра объекта долевой собственности определена в сумме .

Разрешая настоящий спор, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований, исходя из следующего: согласно замерам органа технической инвентаризации итоговая площадь спорной квартиры составила 91,90 кв. м. и более чем на 1 кв. м. превышает общую площадь объекта долевого строительства, предусмотренную договором от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ., между ООО «Строительная компания «Асгард» и ФИО1, А.А. подписан акт приема – передачи, по которому застройщик передал, а дольщики приняли трехкомнатную общей площадью 90,43 кв. м., общая площадь по замерам БТИ с учетом лоджий/балконов составила 91,90 кв. м., во 2 подъезде на 4 этаже жилого .

         Из буквального толкования договора об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. следует, что предметом договорных отношений сторон являлось строительство квартиры.

В совокупности со всеми площадями помещений, образующими общую проектную площадь квартиры без учета площади неотапливаемого помещения (лоджии/балкона) 88,84 кв. м. лоджии/балкона с учетом коэффициента 0,5 (0,3) – 1,59 кв. м.

Общая проектная площадь квартиры по СНиП составила 90,43 кв. м.

Стоимость объекта в сумме . определялась именно от всей площади объекта недвижимости, включая площадь балкона квартиры, по стоимости . за 1 кв. м.

Таким образом, разница в общей площади квартиры с учетом площади балкона на 1,47 кв. м. в соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ составляет 91,90 кв. м., что более чем на 1 (один) квадратный метр по данным территориального бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации.

Согласно п. 6 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ (ред. от ДД.ММ.

ГГГГ) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

ДД.ММ.ГГГГ. истец направил ответчикам досудебное претензионное письмо о добровольном исполнении обязательств в размере . в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

На стадии принятия искового заявления судом, ДД.ММ.ГГГГ от ответчиков поступила частичная оплата в размере ., соответственно сумма задолженности по договору долевого участия в строительстве уменьшилась и составляет

Согласно расчету истца сумма неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ. составляет

С учетом уменьшения исковых требований, согласно условиям договора долевого участия в строительстве жилья, неустойка за просрочку исполнения обязательств составляет Ответчиком расчет не оспорен.

С учетом представленных и исследованных судом доказательств, суд не усмотрел законных оснований для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку, как следует из содержания договора долевого участия в строительстве, пунктом 1.

8 договора предусмотрено, что фактическая площадь квартиры, приобретаемой дольщиком, уточняется после обмеров, произведенных организацией ОТИ (БТИ). В случае увеличения либо уменьшения общей площади квартиры по сравнению с первоначальной, указанной в п. 1.4 договора, более чем на 0,5 кв. м.

, стороны осуществляют полный перерасчет долевого взноса: производят возврат, либо доплату за всю разницу между фактической и проектной площадью квартиры.

Дольщик осуществляет доплату в течение 14 календарных дней с момента получения от застройщика уведомления о результатах обмера квартиры ОТИ, но до момента подписания акта приема – передачи квартиры. В качестве расчетной единицы обе стороны используют стоимость одного квадратного метра площади квартиры на дату последнего платежа.

При несогласии дольщиков с результатами обмеров, произведенных организацией БТИ, дольщик вправе не позднее 10-ти дней со дня получения уведомления о результатах обмеров квартиры осуществить за свой счет повторный перемер площади с привлечением представителя ОТИ и уполномоченного представителя застройщика, заблаговременно и письменно уведомив об этом.

Договорные условия сторонами согласованы, не оспорены в установленном законом порядке, приведенным выше нормам права не противоречат. При этом в нем отсутствует указание на то, что из общей площади объекта исключается площадь балкона.

В соответствии с пунктом 6 акта приема – передачи, стороны подтвердили, что обязательства установленные договором, выполнены полностью, стороны не имеют претензий по качеству и степени готовности принимаемой квартиры, а также исполнено застройщиком обязательства по договору.

При таких обстоятельствах, оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом буквального содержания условий договора от ДД.ММ.ГГГГ. и последующего поведения его сторон, суд приходит к выводу о том, что стороны пришли к соглашению об определении общей площади квартиры с учетом балкона в размере 91,90 кв. м.

Согласно части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

На основании выше изложенного и, руководствуясь статьями 12, 56, 194 -198, 233-238 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

       Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в пользу ООО «Строительная компания «АСГАРД» задолженность по договору долевого участия в строительстве жилого от ДД.ММ.ГГГГ. в размере ., неустойку за нарушение срока оплаты объекта долевого строительства в размере ., расходы по оплате государственной пошлины в размере .

Заочное решение может быть обжаловано сторонами в течение месяца в апелляционном порядке в Верховный суд РТ через Кировский районный суд , в Кировский районный суд в течение 7 дней со дня получения копии заочного решения ответчиком.

Судья:                                  ФИО8

Источник: http://www.sud-praktika.ru/precedent/393617.html

Что можно узнать из проектной декларации? / Sibdom.ru

Что делать с задолженностью по договору долевого строительства?

Для того чтобы покупатель смог понять, с кем именно он имеет дело, в проектной декларации приводится подробная информация о застройщике.

Это название строительной компании, а также ее коммерческое обозначение (в тех случаях, когда застройщик входит в группу компаний, при этом у самой компании есть собственное наименование, в документе должны указываться оба), адрес застройщика, фамилия, имя и отчество руководителя, время работы компании, телефон, адрес официального сайта и электронной почты. А кроме этого, сведения об учредителях строительной фирмы и о том, в какую саморегулируемую организацию она входит (для тех случаев, когда строительная компания выполняет функции заказчика-застройщика).

Перечень построенных застройщиком объектов

Здесь же приводятся названия всех тех объектов, которые застройщик возвел за последние три года.

В проектной декларации они будут только перечислены, но, обладая этой информацией, покупатели смогут дальше уже сами продолжить проверку компании на профильных форумах.

Их должно интересовать при этом, как ранее сдавались объекты этого застройщика, не допускала ли строительная компания задержек по срокам, не было ли у покупателей претензий по качеству жилья.

Данные о финансовом состоянии застройщика

В проектной декларации приводятся данные о размере кредиторской и дебиторской задолженности строительной компании, которые позволяют сделать вывод о финансовой устойчивости застройщика. Кредиторская задолженность — это долги строительной фирмы перед третьими лицами, чаще всего банками.

В дебиторской задолженности, наоборот, показано то, сколько различные организации и частные лица должны застройщику.

Здесь могут учитываться квартиры, переданные застройщиком в счет выполненных работ подрядным организациям, рассрочка, которая предоставляется покупателям по договорам долевого участия, или заем у юрлица.

Общее правило: соотношение дебиторской задолженности и кредиторской должно быть положительным. И чем выше этот показатель, тем лучше. Если кредиторская задолженность намного превышает дебиторскую, значит, компания работает себе в убыток, в этом случае покупателю разумнее рассмотреть для покупки другой объект.

При этом надо понимать, что и дебиторская, и кредиторская задолженность — показатели относительные. И наличие большой дебиторской задолженности — не всегда свидетельство финансовой устойчивости застройщика.

В определенных условиях у компании может быть большая дебиторская задолженность (ей должны деньги другие организации), но это совсем не значит, что ее дела идут хорошо.

Конечно, в теории эти деньги рано или поздно должны поступить на счета строительной фирмы, но на практике этого может и не произойти.

Как это случилось с одним из красноярских застройщиков: ее подрядчик набрал себе квартиры в счет будущего выполнения работ, у застройщика в проектной декларации появилась большая дебиторская задолженность, при этом фактически работы на объекте еще не были выполнены. И сейчас эту фирму стройнадзор относит к застройщикам зоны риска.

И наоборот, большая кредиторская задолженность — не всегда плохо. Ведь она может говорить о том, что у строительной компании открыта кредитная линия, банк верит в этого застройщика, поэтому выдал ему кредит, и у него есть средства для продолжения строительства.

Каждые три месяца в проектной декларации публикуются актуальные сведения о финансовых показателях застройщика, поэтому покупателю нужно ознакомиться не только с самой проектной декларацией, но и со всеми последующими изменениями в нее и проследить, как со временем меняется размер кредиторской и дебиторской задолженности.

Финансируют ли строительство дома банки

Кроме средств дольщиков строительные компании могут частично использовать для реализации проекта кредитные средства банков, тогда строительство объекта ведется в рамках проектного финансирования.

С одной стороны, то, что банк прокредитовал стройку, для дольщика — безусловно, позитивный момент. Обычно банки, прежде чем ссудить деньги строителям, очень тщательно проверяют компанию.

Таким образом, наличие проектного финансирования для дольщиков — это сигнал, что риски в проекте снижены. Кроме того, банк будет внимательно следить за тем, как продвигается строительство.

С другой стороны, земельный участок, на котором строится дом, в таком случае будет находиться в залоге у банка. И если застройщик все же обанкротится, банк так же, как и дольщики, будет претендовать на возмещение ущерба.

Информация об уставном капитале стройфирмы

В проектной декларации есть информация об уставном капитале строительной компании. С 1 июля 2017 года после вступления в силу изменений в законодательство уйдут в прошлое уставные капиталы строительных компаний в десять тысяч рублей, застройщик обязан привести собственные средства в соответствие тому объему жилья, которое он строит.

Если застройщик привлекает для реализации проекта генподрядчика, эта информация также должна быть отражена в проектной декларации.

В таком случае потенциальному дольщику нужно собирать сведения не только о застройщике, но и о той организации, которая непосредственно ведет работы на объекте.

Лучше, если это крупный застройщик, за свою историю построивший не одну сотню тысяч квадратных метров жилья.

Кто гарантирует достройку объекта

Можно найти в проектной декларации и сведения о том, как именно обеспечены обязательства застройщика перед участниками строительства. Кто поручился за то, что переданные строительной компании деньги будут возвращены дольщикам, или откуда поступят средства на достройку в случае банкротства застройщика.

Существующие объекты страхуют коммерческие страховые компании, и в этом случае дольщику нужно удостовериться, что страховая компания, которая заключила договор с застройщиком, все еще имеет право давать такие гарантии. Дело в том, что Центробанк регулярно сокращает список страховщиков, тогда застройщик обязан перестраховать свою ответственность в другой компании.

Актуальный список страховых компаний, которые могут работать с рисками долевого, опубликован на сайте ЦБ.

После того как вступят в силу изменения в законодательство и заработает аналог агентства по страхованию вкладов — компенсационный фонд долевого строительства, гарантией дольщикам послужат отчисления застройщика в фонд. Его появление, как ожидается, снизит риски на рынке долевого. Так что те объекты, застройщики которых делают взносы в фонд, считаются более надежными.

Описание строящегося дома

Во второй части проектной декларации содержится информация об объекте строительства: его коммерческое обозначение (название жилого комплекса), сведения о выданном разрешении на строительство и сроке его действия. Последнее нужно, чтобы дольщик понимал, когда застройщик обязан реализовать начатый проект.

А кроме того, указывается, по какому праву принадлежит строительной компании земельный участок, где ведется строительство дома (находится он в собственности или в аренде).

Если земля арендованная, дольщик должен обратить внимание на сроки аренды.

Чтобы еще на этапе выбора квартиры понимать, что в дальнейшем появится на окружающей дом территории, в проектной декларации есть сведения о местоположении домов, которые входят в состав проекта, а также о запланированном благоустройстве.

Проектная декларация теперь содержит подробное описание строящегося дома, его основные характеристики (этажность, общую площадь, материал наружных стен, класс энергоэффективности и сейсмостойкость, которую не указывали ранее).

В документе прописана возможность технического подключения дома к инженерным коммуникациям и стоимость платы за подключение. И это очень важный момент: целый ряд новостроек в краевом центре не смогли вовремя сдать в эксплуатацию именно из-за того, что у этих домов не было возможности подключения к сетям.

Потенциальные покупатели смогут узнать о количестве квартир в жилом доме и получить их описание (площадь, этаж, количество комнат, вспомогательных помещений: санузлов, террас, кладовых). Из этих данных станет понятно, какие квартиры запроектированы в новостройке, и можно примерно оценить количество ее будущих жителей.

Теперь в проектную декларацию на новые объекты наряду с квартирами включаются сведения об общедомовом имуществе.

Застройщик сразу в проектной декларации должен указать, какое помещение общего использования (колясочная, кладовая) появится в объекте.

Сделано это намеренно, чтобы уже после сдачи дома в эксплуатацию у компании не было возможности поменять назначение помещения и занять его, к примеру, под магазин.

В проектной декларации расписан примерный график реализации проекта, при этом названы этапы строительства и сроки их завершения, здесь же приводится планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию.

Значение проектной декларации выросло

После вступления в силу изменений в законодательство о долевом строительстве с 1 января 2017 года значимость проектной декларации выросла в разы. Если застройщик указал в ней неполную или недостоверную информацию, это повлечет вполне конкретные последствия.

Участник долевого строительства вправе даже расторгнуть договор только по той причине, что в проектной декларации изложены не все обязательные сведения.

«Если при проведении анализа поступившей к нам проектной декларации мы установим наличие в ней недостоверных сведений и (или) неполной информации, которая должна быть указана в проектной декларации, мы обязаны выдать застройщику отказ о соответствии проектной декларации установленным требованиям.

Для застройщика это означает запрет на регистрацию договоров участия в долевом строительстве», — рассказала руководитель отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора Красноярского края Елена Хамардюк.

Проектную декларацию в новом, расширенном виде стройнадзор требует размещать не только на новые дома, строительство которых началось после 1 января 2017 года (после вступления в силу изменений в законодательство о долевом строительстве), но и на объекты, начавшие строиться до этой даты. По информации надзорного органа, практически все красноярские застройщики к этому моменту уже привели свои проектные декларации к новой установленной форме, а те, кто этого не сделал, получили предписания с конкретным сроком, когда они должны устранить замечания.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1717/

Уступка права требования по договору долевого строительства: нюансы | Правоведус

Что делать с задолженностью по договору долевого строительства?

Участие в долевом строительстве по договору уступки прав требования является довольно распространенной формой сделки.

О том, какие подводные камни может таить в себе договор уступки прав в долевом строительстве, какие нужны документы и каков порядок действий – читайте в нижеприведенной статье.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Долевое строительство многоквартирных домов является выгодным решением не только для приобретения собственного жилого помещения по заниженной стоимости, но и возможности сделать довольно перспективные инвестиции – дальнейшая перепродажа или сдача квартиры по договору аренды.

На сегодняшний день очень часто застройщики заключают договора долевого участия с юридическими лицами, являющимися, по сути, своей же самостоятельной аффилированной компанией, но находящейся под управлением застройщика. Чаще всего предметами договора являются либо все жилые помещения в доме либо большая их часть.

Далее, согласно уже имеющейся схеме, происходит продажа квартир гражданам через уступку прав требования по договору долевого участия.

Что такое уступка в долевом строительстве?

Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве представляет собой форму сделки, в которой одна сторона передает другой право требования исполнения обязательств у третьих лиц.

Данная процедура оформления имеет юридически законную силу только в случаях приобретения жилых помещений в новостройках и применяется в отношении обязательств, ранее возникших на основании договора участия в долевом строительстве.

Важно! Уступка прав требования по договору долевого участия может быть оформлена в период между государственной регистрацией названного договора и фактом подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. Если же объект уже введен в эксплуатацию и имеется подписанный акт приема-передачи, стороны могут заключить между собой только договор купли-продажи квартиры (ст. 11 Закона N 214-ФЗ).

Уступка права требования не прекращает действие первоначального договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах.

Соответственно, полностью сохраняются все условия раннего договора, в частности это касается вопросов о сроках выполнения работ, стоимости объекта и гарантийных обязательствах застройщика.

Права, равно как и обязанности первоначального инвестора, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Отметим также, что инвестор может отвечать перед новым кредитором-участником долевого строительства только за действительность переданного требования, но при этом он не несет ответственности в случае неисполнения данного требования застройщиком.

Уступка прав требования по договору долевого участия основывается на положениях статьи 11 Федерального закона о долевом строительстве № 214-ФЗ, утвержденного 30.12.2004 г., и нормах Гражданского кодекса РФ (ст.ст. 382-390). Порядок заключения договора уступки прописан в главе 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве».

Договор уступки между обеими сторонами сделки заключается в произвольной письменной форме без получения на то согласия застройщика (если иное не предусмотрено договором долевого участия).

Уступка в таком явлении, как долевое строительство, расценивается как передача имущественных прав, и может быть выполнена только до момента оформления в собственность уже готового объекта.

Государственная регистрация договора уступки в долевом строительстве производится в срок семь рабочих дней с момента подачи заявления и соответствующих документов.

В целях снижения риска оказаться в числе обманутых дольщиков, прежде чем заключить договор уступки прав требования, стоит обратить внимание на следующие моменты:

  • Информация о застройщике и всех этапах строительства, в том числе на текущий период – необходимо собрать как можно больше сведений из разных источников.
  • Имеется ли в наличии свидетельство о регистрации основного договора долевого участия в соответствующих государственных органах.
  • Размер денежных обязательств, которые имеются у участника долевого строительства перед застройщиком, с подтверждением данного факта платежными документами, а также сроки и порядок выплаты стоимости договора. Стоит отметить тот факт, что предмет договора уступки, в данном случае – квартира в строящемся доме, должен быть оплачен в полном объеме инвестором застройщику.
  • Обязательное уточнение информации по объекту, на который по окончании договора, у участника возникает право собственности (состояние, площадь, этаж и т.д.).
  • Соглашение об уступке прав требования по договору долевого строительства считается заключенным только с момента регистрации в государственных органах. Соответственно, до регистрации договора уступки никаких передач денежных средств не должно иметь места. Если же продавец –инвестор настаивает на выполнении своих условий, покупатель имеет право потребовать от него включения в договор условий о задатке, а именно: все платежи, внесенные покупателем до момента госрегистрации договора, являются задатком, и сроки возврата внесенного задатка в случае, если договор об уступке не будет зарегистрирован в определенный срок.

Риск потерять вложенные средства при банкротстве застройщика также никто не отменял. Новый закон о банкротстве физических лиц 2015 содержит порядок обращения граждан – участников долевого строительства в арбитражный суд, также необходимо предоставить документы, подтверждающие размер внесенного взноса и вступить в реестр прав участников долевого строительства.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Важно! После того, как договор уступки прав требования зарегистрирован в соответствующих органах, новый участник сделки сможет решать все вопросы, касающиеся строительства объекта и изменений условий основного договора, только непосредственно с застройщиком.

Дольщик имеет право отказаться от договора в одностороннем порядке на основании пунктов Федерального закона о долевом строительстве, в частности:

  1. В случае неисполнения застройщиком сроков договора по передаче объекта долевого строительства.
  2. В случае неисполнения застройщиком обязанностей по своевременному устранению недостатков, выявленных при приеме объекта.
  3. Недостаточный уровень качества проведенных строительно-ремонтных работ в отношении объекта долевого строительства и в других, предусмотренных законом, случаях.

Отказ от договора участия в одностороннем порядке вместе с требованием о возврате уплаченных ранее средств направляются застройщику. Также, именно застройщику, а не инвестору предъявляется иск о возврате денежных средств и процентов за пользование деньгами (ст. 9 ФЗ 214 и ст. 384 ГК РФ), соответственно, после проведения процедуры досудебного урегулирования споров.

Какие нужны документы для заключения договора по уступке прав требования

Для того, чтобы провести сделку уступки прав требования по договору долевого участия необходим следующий пакет документов:

  1. Договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в соответствующей государственной службе.
  2. Платежный документ, которым подтверждается внесение средств участником долевого строительства (справка от застройщика, платежное поручение на фирменном бланке банка о том, что платеж был проведен).
  3. Документы, подтверждающие право собственности на объект у продавца (информация от застройщика, выписка ЕГРП из Росреестра).
  4. Согласие второго супруга на заключение договора уступки права требования, заверенное у нотариуса. При отсутствии штампа о браке у продавца он может предоставить письменное заявление в произвольной форме о том, что в браке не состоит и объект продажи является его собственностью.
  5. В случае, если в отношении объекта недвижимости ранее уже заключались договоры уступки требования, все предшествующие документы должны быть проверены, начиная от первой сделки с застройщиком.

Как производится оплата по договору уступки в долевом строительстве

Согласно Федеральному законодательству договор по уступке права требования может быть заключен только после внесения оплаты в полном объеме либо долг официально переведен на нового участника долевого строительства.

В случае полной оплаты требований переход права к другому лицу происходит без согласия на то застройщика (за исключением случаев, предусмотренных договором).

В случаях, если оплата требований произведена не в полном объеме, у нового участника долевого строительства возникает право требования только в том объеме, в котором была внесена оплата первого участника, при этом новый участник одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга согласно договору долевого участия. В этом же случае при заключении сделки по уступке права требования потребуется получить письменное согласие застройщика. Оплата по договору уступки в долевом строительстве покупателем продавцу чаще всего производится в момент подписания договора до его регистрации в Росреестре.

Порядок покупки квартиры по договору уступки прав требования у подрядчика

В долевом строительстве довольно часто встречаются случаи, когда в роли первого инвестора выступает подрядчик либо поставщик материалов.

Если первоначальным инвестором является подрядчик, в данном случае действует простая схема покупки квартиры: между застройщиком и подрядчиком заключается договор подряда с дальнейшим поэтапным зачетом стоимости работ по мере выполнения в счет оплаты приобретаемых объектов. Покупателю необходимо проверить:

  • договор долевого участия в строительстве;
  • договор подряда;
  • документы, подтверждающие выполнение порядных работ;
  • соглашение о зачете стоимости работ;
  • справку от застройщика об отсутствии взаимных претензий и осуществлении зачета.

В случае, если между застройщиком и подрядчиком заключен договор подряда или поставки материалов, но при этом договор уступки права требования заключается непосредственно с застройщиком, оплата должна быть выполнена в адрес поставщика или подрядчика на основании трехстороннего соглашения, заключенного между застройщиком, подрядчиком и новым участником долевого строительства, о том, что исполнение обязательств переходит в пользу третьего лица и которым застройщик просит произвести оплату в пользу подрядчика. В свою очередь, подрядчик должен предоставить покупателю платежный документ и справку из банка о переводе средств на счет подрядной организации. Затем застройщик должен предоставить справку о том, что оплата признана и задолженность по объекту договора (квартире) погашена в полном объеме.

При заключении соглашения об уступке права требования по договору долевого участия предоставляются только оригиналы документов!

Регистрация договора уступки права требования в долевом строительстве

Договор уступки права требования подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, для чего необходимо предоставить следующие документы:

  • оригинал договора уступки права требования в 4-х экземплярах (2 из них – сторонам договора, 1 – для Росреестра, 1 – для застройщика);
  • оригинал письменного согласия застройщика (при наличии данного условия в договоре долевого участия);
  • оригинал справки от застройщика, подтверждающей оплату договора в полном объеме (если это имело место быть);
  • оригинал соглашения сторон о переводе долговых обязательств на нового участника и письменное согласие застройщика на перевод долга (предоставляется если оплата произведена не в полном объеме).

Прием документов на регистрацию договора по уступке прав требования производится присутствии двух сторон соглашения. Все затраты по регистрации делятся по согласию сторон.

Срок государственной регистрации составляет 7 рабочих дней.

О переходе прав требований по договору уступки новому участнику долевого строительства обязательно информируется застройщик через письменное уведомление, направленное в адрес строительной компании.

Важно! Подлинный договор долевого участия в строительстве должен быть передан первоначальным участником новому инвестору. В противном случае, без оригинала названного договора выполнить регистрацию права собственности на квартиру будет невозможно. +7 (499) 288-21-46
Круглосуточно

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/ustupka-prava-trebovaniya-po-dogovoru-dolevogo-stroitelstva/

Как исправить в бухгалтерском учёте факт неотражения возникновения задолженности перед третьим лицом по договору уступки и возникновения права по договору долевого участия в строительстве?

Что делать с задолженностью по договору долевого строительства?

Напряженный график не позволяет посещать мероприятия по повышению квалификации?

Мы нашли выход!

Консультация предоставлена 18.02.2016 года

С организацией в сентябре 2014 года заключен договор подряда на выполнение работ по созданию рабочей документации и строительно-монтажных работ на территории жилого дома. По данному договору организация является подрядчиком.

Также в октябре 2014 года был заключен договор об уступке права требования, по которому третья организация передает в собственность организации право требования передачи в собственность 2-комнатной квартиры, расположенной в здании вышеуказанного жилого дома в счет оплаты за предстоящие работы по вышеуказанному договору подряда.

Договор подряда заключён с генеральным подрядчиком, квартира будет получена от иного лица (застройщика). Договор уступки зарегистрирован в октябре 2014 года, была оплачена с расчетного счета организации государственная пошлина за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) на недвижимое имущество и сделок с ним.

В декабре 2015 года организацией было зарегистрировано дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве о переносе сроков окончания строительства и сдачи в эксплуатацию с III квартала 2015 года на I квартал 2016 года. В данном дополнительном соглашении организация именуется дольщиком.

При регистрации дополнительного соглашения организацией была оплачена госпошлина в размере 175 руб. Данное право требования отражено в учете в декабре 2015 года на счете 58 в корреспонденции со счетом 76.

Как исправить в бухгалтерском учёте факт неотражения в октябре 2014 года возникновения задолженности перед третьим лицом по договору уступки права (требования) и возникновения права (требования) по договору долевого участия в строительстве? На каком счёте отразить начисление государственных пошлин в описываемой ситуации?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

В случае если ошибка предшествующего отчетного года, связанная с неотражением фактов хозяйственной жизни, является для организации существенной, то она подлежит исправлению записями по счету расчётов с прочими дебиторами и кредиторами в корреспонденции со счётом учета нераспределенной прибыли (непокрытого убытка).

Если указанная ошибка не является существенной, она подлежит отражению по счету расчётов с прочими дебиторами и кредиторами в корреспонденции со счетом учёта прочих доходов и расходов.

Расходы, связанные с начислением госпошлин, подлежат зачислению на счёт, на котором впоследствии будет отражена себестоимость полученной квартиры.

Обоснование позиции:

В соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.

2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон N 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Законом.

В силу п. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Абзацем пятым пп. 30 п. 1 ст. 333.

33 НК РФ установлено, что за государственную регистрацию соглашения об изменении или о расторжении договора участия в долевом строительстве, уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, включая внесение соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, взимается государственная пошлина, размер которой с 01.01.2015 составляет 350 рублей. Если при регистрации каждого из договоров уступки права требования за совершением юридически значимого действия одновременно обращаются обе стороны сделки, не имеющие права на льготы, установленные гл. 25.3 НК РФ, то государственная пошлина уплачивается сторонами сделки в равных долях (пп. 1 п. 1 ст. 333.17, абзац второй п. 2 ст. 333.18 НК РФ).

Бухгалтерский учёт

Источник: https://garant-victori.ru/kak-ispravit-v-bukhgalterskom-uchete-fakt-neotrazheniya-vozniknoveniya-zadolzhennosti-pered-tretim-litsom-po-dogovoru-ustupki-i-vozniknoveniya-prava-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve

Административное право
Добавить комментарий