Должна ли я платить налог на свою недвижимость в РФ, если я нерезидент РФ?

Пассивный доход от недвижимости в России: как платить налоги, тем, кто живет за границей

Должна ли я платить налог на свою недвижимость в РФ, если я нерезидент РФ?

Много людей, живущие за границей, имеют в собственности квартиры в России. Почему бы их не сдавать и получать при этом пассивный доход?

Возникает 2 сложности: как быстро и грамотно сдать квартиру в аренду и какие заплатить налоги. 

Хочу поделиться с вами пошаговым планом,  с помощью которого вы самостоятельно или при помощи знакомых найдете хороших жильцов и сделаете это гораздо быстрее агентов, в первую очередь потому, что арендаторам не придется оплачивать услуги риелтора.

А затем расскажем, какие налоги вам нужно заплатить и какими способами это можно сделать.

Пошаговый план сдачи квартиры в аренду.

Провести аудит рынка арендного жилья

Итак, вы решили сдать квартиру и первое,  с чего вам нужно начать – это проанализировать рынок аренды жилья.

Допустим, вы решили сдать жилье эконом класса. Зайдите, например, на avito.ru и тщательно изучите размещенные объявления:

  • Посмотрите фотографии
  • Изучите текст объявления
  • Обратите внимание на мебель бытовую технику, которая представлена в квартирах
  • Сравните стоимость квартир эконом-класса в вашем районе со схожей площадью

На основании полученной информации определите примерную цену аренды вашей квартиры.

Подготовить квартиру к сдаче

Главное – чтобы ваша квартира имела презентабельный вид. Что для этого нужно сделать? Убраться как следует – перемыть полы и окна, вытереть пыль, вынести ненужные предметы и мебель.

Или сделать косметический ремонт: обновить обои, покрасить потолок, поменять текущий кран, проверить сантехнику.

Особое внимание уделите проводке – вам самим будет спокойнее спать зная, что вся бытовая техника работает исправно.

Вывезите из квартиры все лишнее. Не захламляйте чуланы старыми книгами и лыжами. Если вдруг остаются коробки со старыми вещами и поломанная техника, придумайте, куда ее можно пристроить или выкиньте на помойку.

Не советую делать дорогой ремонт в квартирах эконом класса. Т.к. сдать «за дорого» вам такую квартиру все равно не удастся, а вот стоимость ремонта будете возвращать еще очень долго.

Набор необходимой мебели, который должен быть в сдаваемой квартире:

  • 1-2 дивана/кровати
  • Шкаф
  • Тумба
  • Письменный стол
  • Журнальный столик
  • Кресло/стулья
  • Телевизор
  • Стиральная машина
  • Кухонный гарнитур
  • Микроволновая печь
  • Утюг
  • Пылесос
  • Другая мебель по вашему усмотрению

Обязательно проверьте, чтобы были оплачены все счета за коммунальные услуги.

Не забудьте про телефон. Если вы до сих пор платите за городской номер, то откажитесь от него – вряд ли ваши жильцы будут оплачивать данную услугу. 

Сделать качественные фотографии

От качества ваших фотографий зависит 80% успеха. Ведь фотографии – это первое, что видит потенциальный клиент, когда знакомится с вашей квартирой на сайте. Расставьте красиво мебель, придайте квартире уют, чтобы вам самим захотелось снять такую чудесную квартиру.

Вспомните, как магазины рекламируют свои товары, когда хочется вот прям сейчас пойти и купить. С вашей квартирой должно быть точно так же! 

Не забудьте сфотографировать ванную, кухню и прихожую. Чем подробнее ваш потенциальный клиент сможет познакомиться с квартирой, тем быстрее он примет решение приехать и посмотреть ее.

Если сомневаетесь в своих способностях фотографа, можно воспользоваться услугами фрилансера и за 1-3 тысячи рублей сделать 7-10 отличных фотографий.

Составить продающее объявление

Вам нужен продающей оффер. И желательно составить его по технике AIDA (внимание, интерес, желание, действие). 

Когда будете писать рекламное объявление, представляйте своего идеального клиента. Кто он? Кого вы хотите видеть жильцами своей квартиры?

  • Семейную пару с детьми/без детей
  • Студентов
  • Коллег по работе
  • Влюбленную пару

Опишите свою квартиру максимально подробно: сколько комнат, какой метраж и этаж, куда выходят окна: во двор или на дорогу, какая есть мебель и техника, раздельный или совмещенный санузел, стеклопакеты, металлическая дверь.

Не забудьте указать все плюсы: сделан косметический ремонт, близко от метро, тихий район, хорошие соседи и т.д.

Если вы не хотите, чтобы в вашей квартире жили животные, то об этом тоже надо сразу написать.

Совет: возьмите на сайте 4-5 лучших на ваш взгляд объявлений и на их основе составьте свое, добавив информацию по вашей квартире.

Разместить объявление

В России есть несколько популярных сайтов по сдаче квартир в аренду:

  • Cian.ru
  • Avito.ru
  • Domofond.ru
  • Youla.ru

Я пользуюсь сайтом Авито. Расскажу про этот сайт чуть подробнее.

Сначала размещайте ваше объявление о сдаче квартиры в аренду бесплатно – новое объявление появится в течение получаса в поиске. И если вы поставили адекватную цену, составили подробное описание своей квартиры и сделали хорошие фотографии, то сразу же вам начнет поступать поток звонков от клиентов и риелторов.

Но через сутки ваше объявление опустится в поиске и я советую заплатить небольшую сумму (500 -1000 рублей) за поднятие вашего объявления или ВИП.

В этом случае оно снова попадает на первые строчки и поток звонков возобновится.

Показать квартиру

Советую составить для себя чек-лист, о чем вы будете спрашивать позвонивших.

Иначе, может получиться так, что вы назначите встречу, потратите время на дорогу, но при встрече окажется, что вам такие жильцы не подходят или наоборот, скрыв от клиентов важную информацию, вы  станете заложником этой ситуации. Поэтому всегда четко, максимально правдиво и подробно рассказывайте по телефону все детали.

Договариваясь о встрече помните, что арендаторы часто назначают сразу по несколько просмотров на один день и не факт, что до вас они доедут. Поэтому рекомендую в один день так же проводить сразу несколько показов с разницей в 20-30 минут.

Перед показом квартиры откройте все окна, чтобы не было застоявшегося запаха, включите освещение, придайте квартире уют.

Общайтесь с клиентами уверенно и доброжелательно, рассказывайте истории о квартире, будьте хорошим продавцом.

Подписать договор

Подготовьте договор заранее в двух экземплярах и отразите в нем все необходимые пункты:

  • Дату заключения
  • Предмет договора, ФИО наймодателя, нанимателя и проживающих с ним лиц
  • Продолжительность найма
  • Права и обязанности наймодателя и нанимателя
  • Платежи и порядок расчетов
  • Опись имущества
  • Ответственность сторон
  • Заключительные положения

Не забудьте указать сумму страхового депозита и обязательно снимите показания счетчиков воды и электроэнергии.

При сдаче квартиры составьте  Акт приема-передачи и документ, в котором будет фиксироваться ежемесячная оплата.

Оплатить налоги

Любой собственник, который сдает свою недвижимость в аренду, обязан ежегодно платить налоги.

3 основных варианта уплаты налога

1. НДФЛ уплачивается, если вы сдаете свою квартиру как физическое лицо. Ставка налога составляет 13% для резидентов. Важно помнить, если вы проживаете на территории России менее 6 месяцев в году, то по законодательству вы являетесь нерезидентом и оплачиваете налог по ставке 30%. Срок подачи декларации  – 30 апреля; уплаты налога – 15 июля, следующего за годом получения дохода.

Пример. Татьяна Николаева сдает квартиру в аренду, как физическое лицо. Доход, полученный от сдачи недвижимости в аренду в 2016 году – 480 тыс.руб. Т.к.

Татьяна – налоговый резидент РФ и заплатит налог по ставке 13%, равный  62 400 руб. (480 т.р.*13%).

В 2017 году Татьяна получила дохода от аренды – 480 тыс.руб.

, но в России она пробыла за год всего 90 дней, поэтому налог рассчитан по ставке 30% и равен  144 тыс.руб. (480 тыс.руб. *30%).

2. Единый налог. Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем, то можете применять УСН – упрощенную систему налогообложения с налоговой ставкой 6% (доходы).

Но при этом вам ежегодно придется платить страховые взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование.  В 2018 году сумма страховых взносов на ОПС составляет – 26 545 руб., с дохода, не превышающего 300 тыс.

руб., +1% свыше этой суммы, а на ФФОМС – 5 840 руб.

Но есть и хорошая новость. Сумму налога индивидуальному предпринимателю можно уменьшить  на сумму уплаченных взносов в размере 100% за себя и на 50% за сотрудников, если они есть.

Пример. Сергей Новиков в 2017 году сдавал свою квартиру в аренду и получил доход за год 300 тыс.руб. Сергей – индивидуальным предпринимателем на УСН по ставке 6%. Таким образом, сумма налога составила 18000 руб. Сумма взносов – 27990 руб (ОПС 23400 руб. + ФФОМС 4590 руб.). Если бы Сергей получил от сдачи квартиры более 300 тыс.руб., то с суммы превышающей 300 тыс.руб.

, Сергей заплатил бы дополнительно 1% взносов. Сумма налога к уплате равна нулю (т.к. сумма уплаченных страховых взносов превышает сумму налога).

3. Патентная система. Этот вариант уплаты налога также подходит для индивидуальных предпринимателей. Помимо патента ими  уплачиваются страховые взносы, но в этом случае  сумму патента нельзя уменьшить на сумму страховых взносов.

Стоимость патента рассчитывается исходя из площади квартиры и ее месторасположения, а срок может составлять от 1 месяца до года.

Стоимость патента в 2018 году за квартиру площадью до 50 кв.м, расположенную в центре Москвы  – 27 тыс.руб. А за квартиру такой же площади, но находящуюся в других округах Москвы нужно заплатить по патенту уже 18 тыс. руб. 

Вы можете выбрать любой вариант,  выгодный именно вам, главное – платить налоги во время.

Как платить налоги тем, кто  живет за границей?

Дмитрий Чербунин по вопросу уплаты налогов в России тем, кто преимущественно проживает за границей:

– Согласно статье 207 Налогового кодекса – резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Причем обязательно, следующих подряд друг за другом. Т.е. не с 1 января по 31 декабря, а в любой период, который может начинаться с любой даты. 

Резиденты Российской Федерации оплачивают НДФЛ (налог на доходы физических лиц) по ставке 13%. 

Важно понимать, что период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы территории Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения, а также для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья (п. 2 ст. 207 НК РФ). 

Если же вы проживаете на территории России менее 6 месяцев в году, то по законодательству РФ вы являетесь нерезидентом и оплачиваете НДФЛ по ставке 30%. Однако есть и небольшой плюс, если законом предусмотрен более высокий налог, по ставке 35%, то вы, как нерезидент, все равно заплатите налог в размере только 30%. 

Повторюсь: Если вы находитесь на территории России менее 183 дней в течение 12 последующих календарных месяцев, то вы являетесь нерезидентом и вам придется заплатить налог по ставке 30%. 

Какие последствия имеет статус нерезидента?1. Вы должны платить НДФЛ по ставке 30%. 2. Вы потеряли право на льготы и налоговые вычеты: стандартные, социальные (лечение, обучение, медикаменты), имущественные. 3. Вы заплатите 30% налога с продажи своей квартиры в РФ. 

Давайте рассмотрим два примера.

Пример 1. Гражданин РФ не является налоговым резидентом и получает доходы только от источников за пределами РФ. 

Тогда в России налог на доходы физических лиц платить не нужно. Он уплачивается согласно законодательству той страны, в которой пребывает физическое лицо. 

Пример 2. Гражданин РФ не является налоговым резидентом, но доходы получает в России, к примеру, от сдачи своей квартиры в аренду, как физическое лицо. 

Налоговая ставка по таким доходам составит 30% (ст.224 НК РФ). 

Есть и альтернативный вариант – зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, для которого статус резидента не важен, согласно действующему законодательству, и платить налоги по УСН по ставке 6%. 

А вот налог на недвижимость, землю или машину должны уплачивать и резиденты и нерезиденты. Наличие статуса резидента роли не играет – ставка налога при этом не изменяется. 

Кстати, если нерезиденты захотят продать свою недвижимость в России, то налог от продажи составит 30%. Причем они не смогут его уменьшить, т.к. нерезидентам не положены имущественные налоговые вычеты. 

Теперь, прочитав о возможности платить налог в размере 6 % вместо 30%, у вас, как нерезидента, возникнет вопрос, как сдать квартиру, и как отчитываться в налоговую? 

1. Если у нерезидента есть арендатор и с ним уже заключен договор, нерезидент может сделать доверенность на человека из близкого окружения (знакомых/родственников) на получение оплаты от арендатора (в наличной форме), на посещение квартиры и представление его интересов перед арендатором и коммунальными службами. 

В этом случае налоги платит собственник квартиры – нерезидент, так как он самостоятельно получает доход. 

В случае если арендная плата проводится в безналичной форме, то денежные средства будут поступать от арендатора непосредственно на счет нерезидента. 

2. Нерезидент может заключить договор с компанией, которая будет сдавать квартиру в краткосрочную аренду, передав ей квартиру в аренду с правом субаренды, или в доверительное управление. 

Часто встает вопрос: если я нахожусь за рубежом, как мне уплатить налоги и сдать отчетность? 

Есть следующие варианты: 

1. Нерезидент может сам оплатить налоги со своего счета в российском банке (Интернет-банк) и отправить налоговую отчетность по почте или по системе дистанционной сдачи отчетности; 

2. Нерезидент так же может воспользоваться сервисом по сдаче отчетности, заключив договор со специализированный компанией. 

3. Нерезидент может вписать родственника или знакомого в доверенность на представление его интересов перед налоговыми органами. 

И напоследок, хочу сказать следующее: договор аренды помещения не подлежит государственной регистрации, если заключен на срок менее одного года. Более того, если срок аренды составляет меньше одного года, то договор аренды не обязательно составлять в письменном виде (ст. 609 ГК РФ) 

Источник: https://thebusinesscourier.com/ru/passivnyj-doxod-ot-nedvizhimosti-v-rossii-kak-sdat-i-platit-nalogi-tem-kto-zhivet-za-granicej

Недвижимость и налоги: что изменилось в 2019 году

Должна ли я платить налог на свою недвижимость в РФ, если я нерезидент РФ?

07.03.2019 | 19:00 2888

С начала нового года нерезиденты Российской Федерации получили право пользоваться некоторыми налоговыми льготами, которые раньше распространялись только на резидентов. Кроме того, возникли новые нюансы при банкротстве физических лиц, которые могут коснуться тех, кто покупал у них недвижимость.

Об этом на семинаре «Новации налогового законодательства: что обязан знать риэлтор» рассказал управляющий партнер юридической фирмы «Баранча и Партнеры» Вадим Баранча. Семинар был организован учебным центром ГК «Юринфо» при информационной поддержке портала BN.ru. Модератором выступил Павел Штепан, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Судьба резидента и нерезидента

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) составляет в России 13% для резидентов и 30% для нерезидентов. Деньги, вырученные от продажи недвижимости, тоже являются доходом.

До 1 января 2019 года освобождение от налогообложения при продаже жилья касалось только налоговых резидентов РФ. Для этого нужно владеть квартирой более пяти лет, а для отдельных категорий – более трех лет.

Трехлетние исключения касаются тех, кто получил право собственности по наследству, в дар от близких родственников или у кого такое право возникло в результате приватизации.

Наконец, если имущество было получено плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

Теперь же, с 1 января 2019 года, эти три или пять лет стали налоговой амнистией и для нерезидентов. При этом налоговый вычет в 1 млн руб. (либо зачет расходов на приобретение объекта) нерезидентам не положен.

А кто такой нерезидент? Ни гражданство, ни регистрация значения не имеют. Это человек, который фактически проживал на территории России менее 183 дней в течение налогового периода, то бишь календарного года.

Норма о 30-процентном налоге от цены продажи, если она осуществляется ранее трех или пяти лет (в зависимости от обстоятельств), никуда не делась, при этом если цена меньше 70% от кадастровой стоимости, то за основу для налогообложения берутся именно эти 70% кадастра.

И для резидентов, и для нерезидентов появились и другие послабления. Изменился льготный срок владения для имущества, которое используется в предпринимательской деятельности.

Если раньше был полный запрет на получение налоговой льготы, то теперь жилые помещения, дачи, садовые домики, а также транспортные средства под льготу попадают.

Даже если они сдавались в аренду – льготный срок владения (три и пять лет) для этих объектов все равно можно применять.

ИП поневоле

Помимо буквы закона Вадим Баранча коснулся и таких моментов, как тенденции в работе налоговых органов. В частности, речь идет о присвоении гражданам, занимающимся предпринимательской деятельностью, но без ее регистрации, статуса «фактического ИП» и, как следствие, доначислении НДС.

Одна из граней такой деятельности налоговиков – контроль за торгами госимуществом. Нюансы таковы: если государственное имущество на торгах купил гражданин, то он НДС не платит. Если же госимущество приобретает на торгах индивидуальный предприниматель, то он НДС должен платить как налоговый агент.

А гражданина, который приобретает госимущество на торгах регулярно, налоговая считает не просто гражданином, а ИП и заставляет платить НДС при покупке.

Согласно статье 11 Налогового кодекса, если гражданин фактически осуществляет предпринимательскую деятельность без регистрации, то он не может ссылаться на то, что он не индивидуальный предприниматель.

Признаки предпринимательской деятельности определяет статья 2 Гражданского кодекса РФ. Деятельность эта должна быть самостоятельной; систематической; осуществляться на свой риск для извлечения прибыли.

При этом прибыль предприниматель должен получать от продажи товаров или от пользования имуществом.

По итогам проверки может быть начислено 13% НДФЛ, 20% НДС, пени (по ставке ЦБ РФ), а также штрафы (от 20 до 40% от неуплаченного налога). Проверить гражданина налоговые органы могут за предшествующие три года, не считая года начала налоговой проверки.

Печальный опыт продажи ниже кадастра

В качестве примера недостаточной налоговой подготовки сделки Вадим Баранча рассказал такую историю. В 2017 году гражданин купил нежилое помещение за 30 млн руб. и в том же году за те же деньги продал.

При этом он был искренне убежден, что никакого налога ему платить не придется, поскольку цена продажи была равна цене покупки. Но оказалось, что кадастровая стоимость помещения на начало года составляла 100 млн руб.

! А как мы знаем, если цена сделки ниже, чем 70% кадастровой стоимости недвижимости, то за налогооблагаемую базу берется именно 0,7 от кадастра. То есть в данном случае для исчисления налога берется не 30 млн, а 70 млн.

Гражданин был вынужден расторгнуть договор купли-продажи, чтобы не было доначисления налога. Обратная продажа в этом случае не помогла бы.

Если договор заключен в простой письменной форме – так же и расторгается, если в нотариальной, то и расторгается в нотариальной.

Таким образом, для определения налоговых рисков при сделке необходимо определить четыре вещи: статус продавца (резидент или нерезидент, ИП или нет), кадастровую стоимость и дату приобретения объекта.

Про банкротов и людей

И, наконец, тема банкротства продавца недвижимости и возникающих при этом рисков для покупателя.

Тут важно понимать, что любая сделка, совершенная в течение трех лет перед банкротством физического лица, которое выступало продавцом, может быть оспорена управляющим или кредитором. Самые рисковые сделки – те, что произошли за месяц до запуска процедуры банкротства. В таком случае доказать, что причинен вред кредиторам, по общей практике, довольно легко.

А в случае признания сделки недействительной покупатель возвращает продавцу объект (он идет в конкурсную массу), а денег от продавца обратно не получает – у того их попросту нет.

После вынесения судебного решения о признании данного гражданина банкротом, назначается финансовый управляющий. Он публикует в официальном издании объявление о том, что гражданин такой-то признан банкротом и претензии можно предъявлять в течение двух месяцев после публикации.

На данный момент официальным изданием для публикации подобных сведений выбрана газета «Коммерсант».

Далее все заинтересованные стороны подают заявления в арбитражный суд, чтобы их включили в реестр кредиторов. А кто не успел – тот опоздал. И наш покупатель становится «в очередь», в которой он далеко не первый.

Там будут и юридические, и физические лица, которым банкрот что-то должен. Суд рассматривает – и формирует реестр кредиторов, после чего происходит их собрание, на котором число прямо пропорционально размеру долга.

Объясняем на пальцах: вы купили у банкрота квартиру, суд признал сделку недействительной. Квартира стоила, скажем, 5 млн руб. А какому-то банку продавец-банкрот задолжал 50 млн руб. Теперь эту квартиру продадут, условно, за миллион. Банку достанется 900 тыс., вам – 100 тыс.

Но весь этот ужас грозит только тем, кто был связан с банкротом какими-то финансовыми или просто личными отношениями.

Добросовестный приобретатель, купивший квартиру по рыночной, а не заниженной цене у человека, который ему не сват, не брат и они не знакомы даже в инстаграме, в общем-то может быть спокоен: доказать злой умысел в суде будет проблематично.

По цене сделки стоит ориентироваться на кадастр: если она дешевле на 20% и более, уже возможны проблемы с судебными органами.

Дарение перед банкротством категорически запрещено. При продаже родственникам и взаимозависимым лицам нельзя занижать стоимость. Кроме того, необходимо подтвердить источник происхождения денег на покупку.

Но, говорит Вадим Баранча, обезопасить сделку можно, если правильно подготовиться и изучить перспективы банкротства продавца. В интернете есть возможность посмотреть все арбитражные дела (а дела о банкротстве физических лиц ведет именно арбитраж).

Только надо иметь в виду, что смотреть надо и по месту прописки (регистрации) человека, и по месту нахождения объекта недвижимости.

Главное фото: Designed by Macrovector

Игорь Воронин    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/251306/

Только для нерезидентов РФ: уплата налога с продажи недвижимости в России

Должна ли я платить налог на свою недвижимость в РФ, если я нерезидент РФ?

Даже будучи гражданином России, оказывается, можно неожиданно превратиться в налогового нерезидента. Для этого всего лишь нужно большую часть года прожить за пределами страны.

И если вы решитесь в этот период продать недвижимость, находящуюся на территории России, в налоговой инспекции вас ожидает несколько неприятных сюрпризов. А бывает и так, что гражданин другой страны приобретает недвижимость в России и решает ее продать, не получив статус резидента.

Узнайте об условиях налогообложения в этих случаях заранее, тогда у вас будет возможность оптимально подготовиться к такому повороту событий!
 

Определяем налоговый статус
 

Если вы довольно часто покидаете Россию, то для начала необходимо подсчитать дни присутствия и отсутствия на территории Российской Федерации. От этого зависит, являетесь ли вы резидентом или нет. Как правило, для этого берутся в расчет дни въезда и выезда в страну в соответствии с проездными документами, а также визами.
 

Климент Русакомский, управляющий партнер юридической группы «Парадигма»:
 

– Обратимся к ст. 207 НК РФ, п. 2 которой налоговыми резидентами для уплаты НДФЛ признаются физические лица, фактически находящиеся в России не меньше 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Такой критерий, как гражданство роли не играет.Таким образом, методом исключения, нерезидентами считаются люди, находящиеся на территории РФ меньше 183 дней в году.

Светлана Бурцева, председатель Люберецкой коллегии адвокатов:
 

– Как рассчитать период нахождения в России? В расчет берутся дни нахождения в России в течение 12 последовательных календарных месяцев. При этом неважно, приходятся ли они на календарный год целиком или частично. Другими словами, если вы находитесь на территории РФ 183 дня с января 2011 года по январь 2012 года, то вы признаетесь резидентом РФ.

По разъяснениям Минфина России, расчет статуса резидента можно вести с любого месяца года. Дни для определения статуса резидентства могут быть и не последовательными, они могут прерываться на время командировок и отпусков. Важно только, чтобы нужное количество дней набралось в течение последовательных 12 календарных месяцев.

Важно отметить, что расчет не берутся периоды лечения и обучения за рубежом, которые длятся меньше 6 месяцев.

Налоговую амнистию обещают 42 миллионам россиян

Если ваши расчеты показали, что вы являетесь резидентом РФ, то ознакомиться с условиями уплаты НДФЛ с продажи недвижимого имущества можно в другой статье. Если же подтвердился статус нерезидента, то переходим к следующему абзацу.
 

Налоговая ставка = 30%?
 

Для кого-то это, возможно, станет полной неожиданностью, но, к сожалению, да: практически треть дохода, который нерезидент получает от продажи жилья, по налоговым правилам, следует уплатить в бюджет. Об этом гласят статьи 207, 209, а также п. 3 ст. 224 Налогового кодекса РФ.

И даже если на момент продажи квартиры налогоплательщик еще являлся резидентом России, а к концу года его статус изменился, то рассчитывать налоги придется, исходя из 30%-ной ставки. По сравнению с 13%-ной ставкой для налоговых резидентов, эта цифра кажется просто грабительской.

 

Юлия Курмамбаева, партнер и руководитель налоговой практики Группы правовых компаний «ИНТЕЛЛЕКТ-С»:
 

Однако, если двусторонним международным договором об избежании двойного налогообложения между Россией и страной, налоговым резидентом которой является продавец недвижимости, установлены иные правила и нормы, то будут применяться именно эти правила (ст. 7 Налогового кодекса РФ). В настоящий момент такие договоры у России заключены с 87 странами.

Законодательство: чего ждать от властей в 2018 году?

Правда, если проанализировать большинство соглашений об избежании двойного налогообложения, доходы нерезидентов от продажи жилья облагаются налогом именно в стране расположения недвижимости.

При этом если нерезидент России заплатил налоги в местную налоговую инспекцию, то они будут учтены при уплате налогов в родной стране.

А если, по соглашению, ставка на доходы физических лиц в родной стране ниже, то ее гражданин имеет право заплатить налоги с продажи недвижимости на российской земле по месту постоянного жительства (опять же, если это предусмотрено условиями соглашения).
 

Ольга Курамшина, старший юрист налоговой и юридическикой практики компании «Корпус права» (Россия):
 

– Стоит отметить, что пока налогоплательщик не получил доход фактически, то есть пока в его распоряжение физически не поступила сумма денежных средств за проданную недвижимость (полностью или в части), доход не считается полученным для целей налогообложения.
 

А как же сроки владения и вычеты?
 

Нерезиденты России в этом плане тоже находятся в невыгодном положении, по сравнению с резидентами. Если для последних Налоговым кодексом предусмотрены всевозможные вычеты и льготные условия при расчете и уплате налогов, то для первых такие бонусы отсутствуют.
 

Климент Русакомский:
 

– При расчете налога срок владения нерезидентом объектом недвижимости не имеет значения. Кроме того, следует также учитывать, что действие положений п.п. 17.1 ст.

217 НК РФ, позволяющих хозяину имущества, находящегося в собственности больше трех лет, не платить НДФЛ, на налоговых нерезидентов также не распространяется.

Поэтому при продаже квартиры на территории России налоговый нерезидент обязан заплатить 30% НДФЛ со всей денежной суммы, полученной от покупателя недвижимости.
 

То же касается и всевозможных вычетов (социальных, имущественных и профессиональных), право на которые есть у резидентов, согласно статьям 218-221 Налогового кодекса. Для людей, имеющих противоположный статус, действует только правило 30%-ной ставки.
 

Можно ли уменьшить сумму налога?
 

В этой ситуации юристы советуют заблаговременно озаботиться вопросом обретения статуса «резидент» в том календарном году, в котором планируется совершение сделки.
 

Константин Кантырев, управляющий партнер международного юридического бюро Ruscounsel.com:
 

– Чтобы воспользоваться правом на льготу в связи со сроком владения (при приобретении собственности после 1 января 2016 года – 5 лет), надо стать резидентом, то есть прожить в России более 183 дней. Немногие из нерезидентов, проживающих заграницей, будут готовы пойти на такие жертвы ради уменьшения налогов.
 

Есть и другой распространенный способ среди россиян, который юристы называют недобросовестным по отношению к государству, – указание в тексте договора заниженной цены, которая отличается от фактически получаемой на руки. Правда, как утверждают специалисты, с 1 января 2016 года он потерял свою привлекательности и требует боле тщательных расчетов.
 

Ольга Курамшина:
 

– С 1 января, если налогоплательщик реализует недвижимое имущество по цене, которая ниже 0,7 его кадастровой стоимости, соответствующий доход будет вменен налогоплательщику, даже если доказательства его получения будут отсутствовать.
 

Более легальный способ уменьшения суммы налога предлагает Светлана Бурцева, правда, он связан с рисками, основанными на банальном человеческом доверии:
 

– Для беспроблемной продажи квартиры, можно подарить ее близким родственникам, у которых есть статус налоговых резидентов России. При этом если дарение произойдет меньше чем за три года до продажи, то придется все-таки заплатить налог 13%, который все равно меньше 30%. Другое дело, что есть опасность потерять недвижимость, если родственники захотят пойти на обман.
 

Другие правила налогообложения
 

Если сделка все же состоялась, продавец обязан сообщить о полученном доходе налоговым органам, т.е. подать в налоговую инспекцию декларацию о доходах физического лица. При этом стоит обратить внимание, что налогоплательщик самостоятельно проводит исчисление сумм налогов, которые он обязан уплатить.
 

Климент Русакомский:
 

– После совершения сделки продавец-нерезидент должен до 30 апреля следующего за продажей года предоставить в Налоговую инспекцию декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ.

Если у нерезидента есть регистрация в России, то документы необходимо подать в налоговый орган по месту регистрации. Если регистрация отсутствует, то декларация подается по месту нахождения проданного имущества.

А до 15 июля этого же года, уже после подачи декларации, необходимо заплатить сам налог.

Можно ли заработать на новостройке?

Светлана Бурцева:
 

– Необходимо предупредить тех, кто думает, что можно не заплатить налоги и уехать из России, надеясь, что это сойдет с рук. На самом деле, между Росреестром, нотариусами и налоговой инспекцией сегодняшний день хорошо налажена информационная связь. Сведения в Налоговую службу подаются после каждой сделки.

Поэтому уведомление о необходимости уплатить налоги да еще и вместе с пенями может настигнуть совсем неожиданно. И это будет существенно дороже.

Более того, законы других стран требуют декларировать любую сумму, появляющуюся у человека на личном счете, а провезти через таможню большую сумму наличными может оказаться проблематичным.

Источник: https://www.cian.ru/stati-tolko-dlja-nerezidentov-rf-uplata-naloga-s-prodazhi-nedvizhimosti-v-rossii-218088/

Продажа российской недвижимости налоговым нерезидентом // Изменения в законодательстве с 1 января 2019 г

Должна ли я платить налог на свою недвижимость в РФ, если я нерезидент РФ?

В конце 2018 года в сети появилась новость о том, что в 2019 году налоговые нерезиденты при продаже российской недвижимости якобы приравняются в правах к налоговым резидентам в части ставки 13%, а также в части остальных особенностей (срока владения более 5 лет и права применять к вычету расходы на первоначальную покупку).  Вопрос, действительно, крайне актуален для тех граждан РФ, которые уехали на ПМЖ в другую страну, но при этом, у которых в РФ осталась недвижимость, которую возможно когда-то необходимо будеть продать.

Давайте разберемся, что же в действительности поменялось для налоговых нерезидентов с 2019 года в отношении их российской недвижимости и КАК максимально правильно продать российскую недвижимость, являясь налоговым нерезидентом РФ.

Нормативная база

1 января 2019 года вступили в силу поправки в п.17.1 ст.217 и п.1 ст.217.1 НК РФ (вносятся п.9 и п.10 ст.2 ФЗ-424 от 27.11.2018 г.

), в соответствии с которыми налоговые НЕРЕЗИДЕНТЫ с 2019 года получили право продавать недвижимость, находящуюся в России, без уплаты НДФЛ, в случае владения этой недвижимостью (по состоянию на 2019 г.) более 5 лет. Напомним, что до 1 января 2019 г.

данное правило распространялось только на налоговых резидентов, если же лицо уезжало из России и получало статус налогового нерезидента, то даже при сроке владения более 5 лет нерезиденты были вынуждены платить налог при продаже своей недвижимости, расположенной в России.

Обращаю внимание, что более НИКАКИХ изменений в законодательстве, в том числе связанных со ставками НДФЛ, для нерезидентов не произошло!

Владение недвижимостью свыше 5-ти лет и 3-х лет

Остановимся более подробно на сроке владения.

3 года

Напомню, что, для недвижимости, приобретенной ДО 1 января 2016 г., действует срок владения 3 года, то есть начиная с 2019 года нерезиденты, имеющие такую недвижимость, уже могут продавать ее без уплаты налога.

Помимо этого, 3-х летний срок владения в соответствии с п.3 ст.217.1 НК РФ распространяется на объеты недвижимости, если:

  • право собственности получено в порядке наследования;
  • право собственности получено по договору дарения от физического лица-члена семьи и (или) близкого родственника;
  • право собственности на объект недвижимого имущества получено в результате приватизации;
  • право собственности на объект недвижимого имущества получено в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением

Таким образом, во всех указанных выше случаях нерезиденты уже могут, начиная с 2019 года, продавать свою российскую недвижимость БЕЗ уплаты налога.

5 лет

В случае, если объект недвижимости был приобретен ПОСЛЕ 1 января 2016 г., то чтобы нерезидент мог продать ее без налога с момента ее покупки должно пройти 5 лет, то есть самый ранний срок – (01.01.2016 + 5 лет) = 01.01.2021 г.

Таким образом, нерезидентам теперь только нужно выждать необходимое время, после чего они смогут без налога продать свой российский объект недвижимости.

Подача декларации 3-НДФЛ

В случая соблюдения указанного выше минимального срока владения при продаже недвижимости нерезидентам по общим правилам НЕ требуется подача декларации 3-НДФЛ. Достаточно осуществить сделку по отчуждению и далее в случае вопросов со стороны налоговиков – быть готовым подтивердить минимальный срок владения объектом недвижимости (первоначальный договор купли-продажи).

Ставка НДФЛ: 30% или 13% при продажи российской недвижимости

Подчеркнем, что изменения 2019 года НЕ коснулись ставки НДФЛ: для нерезидентов она продолжает составлять 30% (вместо 13% для резидентов). То есть если нерезидент все же захочет продать свой объект недвижимости ДО наступления минимального срока владения (3 или 5 лет), то ему будет необходимо заплатить НДФЛ в размере 30%.

Право применить расходы на приобретение при определении налоговой базы

Обращаю внимание также на существенный момент: в соответствии с п.4 ст.210 НК РФ налоговые нерезиденты при определении налоговой базы НЕ ВПРАВЕ принять к вычету расходы на приобретение объекта недвижимости.

То есть, если нерезидент все же захочет продать свой объект недвижимости ДО наступления минимального срока владения (3 или 5 лет), то ему будет необходимо заплатить НДФЛ в размере 30% со ВСЕЙ цены продажи.

В данный пункт НК РФ изменения также НЕ вносились.

Как узнают, что я нерезидент

Часто возникает вопрос, как ФНС сможет узнать, что лицо является именно нерезидентом, ведь единой базы с пограничной службой у них нет, и если лицо не снималось с регистрационного учета по месту жительства, то налоговики на практике часто продолжают рассматривать его как российского налогового резидента. И, например, что будет, если такое лицо при продаже недвижимости задекларирует доход не по ставке 30%, а по ставке 13% или же подаст “нулевую” декларацию, заявив расходы на приобретение большие, чем цена покупки.

Если подобные махинации вскроются, то лицо ожидают:

  • доначисление до 30% со всей суммы продажи;
  • ст. 122 НК РФ: штраф за неправильное исчисление налога 20%-40% от суммы налога (представляется, что в данном случае налоговикам будет легко доказать умысел на неуплату налога, а значит применить штраф не 20%, а именно 40%)
  • пени 1/300 ставки рефинансирования

Иными словами, если лицо проживает за границей, но иногда приезжает в РФ, то в случае обнаружения факта нарушения и привлечения к налоговой ответственности, у лица могут возникнуть трудности при пересечении границы РФ в связи с исполнительным производством, которое может быть возбуждено по результатам этих нарушений.

Вариант продажи: ИП 6%

По-прежнему на практике встречается вариант продажи российской недвижимости от имени ИП.

Для этого нерезиденту необходимо зарегистрировать ИП, поставить объект на баланс ИП, начать использовать объект в предпринимательсих целях – сдавать его (это является обязательным “условием”, т.к.

иначе налоговики смогут доказать отсутствие экономической цели в регистрации ИП) и далее через 0,5-1 год – продать объект от имени ИП.

Особенности:

  • необходим иметь постоянную или временную регистрацию в том субъекте, где находится недвижимость;
  • ИП несет ответственность по обязательствам всем своим имуществом;
  • необходимо вести бухгалтерию и ежегодно платить налоги и социальные взносы ИП;
  • необходимо заплатить +1% с дохода, превышающего 300 тыс.руб.
  • ИП запрещено применять имущественный налоговый вычет (1 млн. или в размере расходов на покупку), а также льготу при сроке владения свыше 3 лет – при продаже налоговая нагрузка составит 6% со всей стоимости продажи объекта недвижимости.

Источник: https://zakon.ru/Blogs/prodazha_rossijskoj_nedvizhimosti_nalogovym_nerezidentom__izmeneniya_v_zakonodatelstve_s_1_yanvarya_/76603

Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом

Должна ли я платить налог на свою недвижимость в РФ, если я нерезидент РФ?

Все собственники зарубежной недвижимости, которые проводят в России более 183 дней в году, считаются налоговыми резидентами РФ. Нужно ли платить налоги в России, если покупаешь квартиру за границей? Предусмотрены ли для резидентов ежегодные налоги на зарубежную недвижимость? И по каким ставкам облагается доход от продажи объекта в другой стране?

Этот материал посвящён важнейшим налогово-юридическим вопросам, которые касаются всех покупателей недвижимости за границей.

Публикация подготовлена при поддержке ведущей аудиторской компании мира KPMG. 

Российские налоговые последствия, связанные с покупкой, владением и продажей зарубежной недвижимости, для граждан РФ могут возникать, только если они признаются налоговыми резидентами за отчётный календарный год (то есть, по общему правилу, находятся на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение отчётного календарного года).

Физические лица – налоговые резиденты РФ обязаны уплачивать налог как с доходов от источников в РФ, так и с доходов от источников за пределами РФ, то есть с «общемирового дохода». 

В частности, у налоговых резидентов РФ – владельцев зарубежной недвижимости налогообложению НДФЛ может подлежать:

  • выгода от экономии на процентах по займу/кредиту, если сделка по приобретению зарубежной недвижимости была совершена с привлечением заёмных/кредитных средств;
  • доходы, связанные с использованием зарубежной недвижимости;
  • выручка от продажи зарубежной недвижимости.

Налогом на имущество физических лиц зарубежная недвижимость в РФ не облагается.

При определённых условиях у физического лица – налогового резидента РФ может возникать налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах за пользование заёмными (кредитными) средствами.

В частности, если физическое лицо берёт у лица, признаваемого взаимозависимым, заём для приобретения недвижимости за рубежом и ставка за пользование этим займом составляет менее 9% годовых (в отношении кредита в иностранной валюте) или менее 2/3 от ставки рефинансирования ЦБ РФ (в отношении кредита в рублях) на дату фактического получения налогоплательщиком дохода (то есть на последнее число каждого месяца пользования кредитом), то у налогоплательщика возникает налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах.

Налоговая база определяется как превышение суммы процентов за пользование кредитными средствами, рассчитанной исходя из порогового значения (9% годовых или 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ соответственно) над фактической суммой процентов, рассчитанной исходя из условий договора займа.

Ставка НДФЛ на материальную выгоду составляет 35%.

Если заём получен не у лица, признаваемого налоговым агентом для целей НДФЛ (например, у иностранной компании, признаваемой контролируемой иностранной компанией), то физическое лицо должно самостоятельно задекларировать такой доход, то есть отразить в своей налоговой декларации по НДФЛ за соответствующий налоговый период и представить декларацию в налоговый орган.

Доход в виде материальной выгоды будет возникать, только если выполняется хотя бы одно из условий:

  • физическое лицо (получатель кредита) и банк (кредитор) являются взаимозависимыми;
  • экономия на процентах фактически является материальной помощью или встречным исполнением организацией обязательства перед заёмщиком, в том числе оплатой за поставленные товары (выполненные работы, оказанные услуги).

Общий уровень налоговой нагрузки зависит в первую очередь от того, как структурировано владение зарубежной недвижимостью.

В частности, оформлено право собственности непосредственно на физическое лицо или на юридическое лицо, акционером которого является налоговый резидент России.

Помимо этого, имеет значение, используется ли зарубежная недвижимость для личного пользования (например, как место отдыха) или для сдачи в аренду.

  • Доход российского налогового резидента от сдачи в аренду зарубежной недвижимости считается доходом для целей налогообложения в РФ и облагается НДФЛ по ставке 13% (если налоговый резидент сдаёт недвижимость как индивидуальный предприниматель, то доход облагается по ставке в соответствии с применяемой системой налогообложения).

    В то же время такой доход может подлежать налогообложению и на территории иностранного государства, где расположена недвижимость.
    Чтобы не платить налог дважды – и в бюджет иностранного государства, и в российский бюджет, необходимо проанализировать (и учесть при выборе юрисдикции, где находится недвижимость) возможность зачёта уплаченного за границей налога при уплате налогов в России.

    Для этого между Россией и иностранным государством должно быть заключено двустороннее соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН). Также имеет значение время уплаты подоходного налога за рубежом, так как для зачёта зарубежного налога необходимо будет представить соответствующие документы, подтверждающие его уплату.

  • Стоит обратить внимание, что налоговое законодательство не содержит чётких положений относительно того, необходимо ли физическому лицу, владеющему иностранной недвижимостью и использующему её в целях извлечения дохода (например, для сдачи в аренду), регистрироваться в РФ в качестве индивидуального предпринимателя.

    Этот вопрос необходимо анализировать с учётом конкретных обстоятельств в каждом отдельном случае.

  • Если физическое лицо получает доход от использования зарубежной недвижимости в качестве индивидуального предпринимателя, то необходимо проанализировать возможность применения СИДН в данном случае.

  • Иными налоговыми вопросами, которые стоит учесть, являются зарубежные налоги на имущество и состояние физических лиц и сборы за совершение сделок с имуществом, которые могут существенно варьироваться в зависимости от юрисдикции, где расположена недвижимость.

Если имущество оформлено на юридическое лицо, акционером/учредителем которого является физическое лицо – российский налоговый резидент, то рекомендуется проанализировать следующие вопросы.

  • Концептуальный выбор между российской компанией – собственником недвижимости и иностранной компанией с учётом налоговой нагрузки, а также иных аспектов (например, юридической защиты и безопасности активов)
  • Налог на доход/прибыль на уровне компании от использования недвижимости
  • Корпоративные налоги на имущество и сборы за совершение сделок с имуществом
  • Налогообложение доходов, распределяемых российской/иностранной компанией в адрес акционера – российского налогового резидента (например, в виде дивидендов); возможность оптимизации налоговой нагрузки, в том числе благодаря положениям СИДН
  • НДФЛ, возникающий при использовании физическим лицом – налоговым резидентом РФ имущества, принадлежащего компании, без оплаты такого использования
  • Признание иностранной компании – владельца недвижимости контролируемой иностранной компанией (КИК) и применение правил «деофшоризационного» законодательства в России, в том числе представление соответствующей отчётности и уведомлений в налоговые органы РФ, а также включение прибыли КИК в налоговую декларацию физического лица по НДФЛ.

Доход физического лица – налогового резидента РФ (не являющегося индивидуальным предпринимателем), владеющего зарубежной недвижимостью более пяти лет (в отдельных случаях – более трёх лет), от продажи данной недвижимости освобождается от налогообложения в РФ. Указанное освобождение не применяется, если недвижимость (за некоторыми исключениями, например, жилые дома, квартиры, транспортные средства) использовалась физическим лицом в предпринимательской деятельности. 

Если срок владения недвижимостью составляет менее пяти лет (в отдельных случаях – менее трёх лет), то такой доход подлежит налогообложению по ставке 13%.

При этом физическое лицо – продавец может уменьшить сумму выручки от продажи на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение этого имущества или применить имущественный налоговый вычет в размере до 1 млн руб.

(в отношении определенной жилой недвижимости) или до 250 тыс. руб. (в отношении иной недвижимости).

Физическое лицо – налоговый резидент РФ, использовавшее недвижимость в предпринимательской деятельности и зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, вправе уменьшить доходы от реализации иностранной недвижимости на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, связанные с её приобретением (а также некоторые другие расходы) при определённых условиях.

Налоговые последствия продажи недвижимости, оформленной на юридическое лицо, зависят от структурирования сделки на момент продажи – например, будут ли продаваться доли/акции в юридическом лице, владеющем недвижимостью, или юридическое лицо будет продавать недвижимость, а потом распределять доход в адрес российского собственника.

Помимо российских налоговых последствий, дополнительно следует учитывать налоговые последствия в иностранном государстве, где расположена недвижимость.

Налоги в России при наследовании недвижимости за границей

Вопросом, зачастую требующим детальной проработки, является налогообложение при наследовании имущества.

В соответствии с положениями российского налогового законодательства, доходы в денежной и в натуральной формах (например, имущество, доли в уставном капитале компании), полученные от физических лиц в порядке наследования, освобождаются от обложения НДФЛ.

При этом законодательство иностранного государства может предусматривать налогообложение, уровень которого в отдельных случаях может быть весьма существенным и требовать заблаговременного налогового планирования.

Покупка недвижимости за рубежом не облагается налогом в России. Исключение – покупка в кредит, где в некоторых случаях может возникать налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах. Доход от аренды заграничной недвижимости облагается в РФ по ставке НДФЛ 13% (или по ставке в соответствии с применяемой индивидуальным предпринимателем системой налогообложения). Могут учитываться налоги, уплаченные в другой стране. При продаже зарубежной недвижимости через пять лет (в отдельных случаях – через три года) и более после покупки выручка от продажи, полученная собственником, может освобождаться от НДФЛ в России.

Источник: https://prian.ru/pub/34311.html

Административное право
Добавить комментарий