Есть ли необходимость возвращать аванс по устному договору?

Что такое задаток и чем он отличается от других сделок?

Есть ли необходимость возвращать аванс по устному договору?

Когда стороны не могут сразу заключить желаемую сделку в силу разных причин, возникает необходимость зафиксировать предварительную передачу денег в счет будущей оплаты по сделке, а также сделать так, чтобы ни одна из сторон в будущем не отказалась от заключения этой сделки. Часто в этом случае прибегают к задатку.

Отличия задатка от залога

Некоторые не представляют действительное значение задатка. Наиболее часто задаток путают с залогом. Однако это совершенно разные понятия.

Залог как и задаток представляет собой способ обеспечения обязательства, но в силу залога кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить долг из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя). Залогом обеспечиваются чаще всего займы. Очень часто применяется он при банковском кредитовании (разновидность залога – ипотека).

Отличия задатка от аванса

Задатком же в соответствии со статьей 337 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне и в обеспечение заключения и исполнения договора. Задаток нельзя путать с авансом. В обиходном употреблении значения этих слов зачастую совпадают.

Юридические же различия велики. Действительно, и аванс, и задаток представляют собой частичный платеж вперед за товар или услугу. Окончательный расчет производится обычно и в том, и в другом случае после передачи товара или оказания услуги. Впрочем платеж не обязательно должен быть частичным.

Задатком или авансом может являться и полная сумма уплаченная до заключения и исполнения договора.

Различия заключаются в следующем.

Иногда возникает вопрос: что делать с уплаченной суммой, если продавец не передает оговоренное имущество или не оказывает услугу? При выдаче аванса, он просто возвращается (по крайней мере должен быть возвращен), и стороны прекращают свои отношения.

Иное дело с задатком, так как согласно вышеприведенной формулировке он представляет собой не просто предварительный платеж, а еще и способ обеспечения обязательств. И правовые последствия нарушения своих обязательств какой-либо из сторон будут совсем другими.

Форма соглашения о задатке

Задаток – один из наиболее распространенных способов обеспечения обязательства. Наиболее часто он применяется при приобретении гражданами недвижимости, транспорта, оказании услуг. В предпринимательской деятельности все-таки более распространен аванс, в силу того, что риски и неопределенность тут встречаются гораздо чаще.

Заметим, чтобы задаток стал задатком он именно так должен быть назван в составленном и подписанном сторонами документе – соглашении о задатке. В любом ином случае выданная сумма будет считаться авансом. Соглашение о задатке обязательно должно быть составлено в письменной форме.

Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о задатке.

Обязательного нотариального оформления данный документ не требует. Однако, при соблюдении нотариальной формы, упрощается процесс взыскания двойной суммы задатка со стороны отказавшейся заключить договор, если в этом возникает необходимость. Такой долг можно взыскивать на основании судебного приказа, минуя длительную процедуру искового производства.

Но вполне достаточным будет оформление соглашение задатка в форме простой письменной сделки. Бытует мнение, что соглашение, составленное без нотариуса, действительно только при наличии подписей двух свидетелей. Это, хотя и допустимо, но совсем не обязательно. Достаточно если соглашение будет отражать все необходимые условия и будет подписано обеими сторонами.

Ответственность за неисполнение соглашения о задатке

Сущность задатка состоит в том, что внесенный платеж выполняет дополнительную обеспечительную функцию. Обеспечение исполнения обязательства заключается в дополнительном побуждении каждой из сторон заключить и исполнить будущую сделку.

https://www.youtube.com/watch?v=a7c-t1VBomw

Если за неисполнение обязательства ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны, а если ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение обязательства, обязана возместить другой стороне убытки с учетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (пункт 2 статьи 382 Гражданского кодекса РК). Иными словами, если договор не исполняется по вине лица, давшего задаток, то деньги ему не возвращаются.

Если же своих обязательств не исполняет лицо, получившее задаток, оно должно вернуть задаток в двойном размере. Причем указанные правила действуют, даже если их не оговорить в соглашении о задатке, в силу того, что они установлены законом.

Если же стороны до исполнения договора по своему соглашению решили добровольно договор не заключать и не исполнять либо вследствие того, что договор невозможно исполнить, и в этом нет вины ни одной из сторон, сумма задатка должна быть просто возвращена. Невозможность исполнения должна быть обусловлена объективными факторами (так называемый форс-мажор).

В каких случаях применяется задаток

Задаток может применяться только в тех договорах, где у обеих сторон есть обязательства друг перед другом, причем у одной из сторон – обязательство уплатить определенную сумму денег. И чаще всего обеспечиваются задатком договоры купли-продажи (особенно жилья).

Задаток совсем не обязателен при оформлении сделки купли-продажи, если стороны полностью доверяют друг другу. Однако, почти при любой крупной сделке между гражданами (особенно при купле-продаже недвижимости) он имеет место. Сегодня никто не верит в действительность устных обещаний.

Обе стороны хотят быть уверенными в том, что сделка, которую они наметили, состоится. Покупатель квартиры хочет удостовериться в том, что квартира, которая ему приглянулась и которую он хочет приобрести, в процессе оформления сделки не будет предложена другому, более выгодному покупателю.

Продавец квартиры так же требует гарантий, что покупатель не найдет в это время более подходящую квартиру и продавец не потеряет других потенциальных покупателей, которым он был вынужден отказать.

Распространенные причины, по которым стороны могут прибегать к задатку:

  • У покупателя отсутствует вся необходимая покупная сумма, и он расчитывает в определенный срок ее получить (например, кредит в банке);
  • У продавца не оформлены (не дооформлены) документы на продаваемый объект (к примеру, не введена в эксплуатацию перепланировка на квартиру), и он планирует в определенный срок привести документы в порядок.
  • У продавца имеется обременение на продаваемое имущество (арест по неуплаченному долгу, залог в обеспечение кредита в банке, неоплаченные коммунальные услуги), и за счет суммы задатка он расчитывает погасить обязательства и освободить имущество от обременений.
  • Временно отсутствует один из совладельцев, который прибудет к моменту совершения сделки или пришлет доверенность.

Для того, чтобы получить уверенность обоих сторон будущей сделки в том, что она состоится под угрозой неблагоприятных имущественных последствий для отказавшейся стороны и заключается соглашение о задатке.

Источник: http://www.defacto.kz/content/chto-takoe-zadatok-i-chem-otlichaetsya-ot-drugikh-sdelok

Задаток и аванс в чем разница по ГК РФ

Есть ли необходимость возвращать аванс по устному договору?

В юридической практике совершения любых сделок между частными гражданами или юридическими лицами часто возникает необходимость внесения определенной суммы для подтверждения своих намерений. Наиболее часто в связи с этим применяются такие платежи, как задаток и аванс, и важно понимать, чем отличаются эти понятия.

 Образец соглашения о задатке (word)

 Образец соглашения об авансе (word)

Понятие задатка

Задаток по сути представляет собой платеж, который обязательно возвращается стороне, внесшей его, в следующих случаях:

  1. Объективная невозможность оказать покупателю услугу или предоставить товар (форс-мажорные обстоятельства: пожар, преступление, стихийное бедствие и т.п.).
  2. Если договор не исполнен из-за продавца – тогда покупатель не только получает всю сумму задатка, но и такую же сумму сверх нее в качестве неустойки.

Если же сделка не состоялась в связи с тем, что решение изменил покупатель – т.е. по какой-то причине он отказывается приобретать товар или услугу, то задаток остается у продавца, вне зависимости от характера этой причины (даже если она уважительная).

При передаче суммы задатка стороны обязательно заключают соответствующее соглашение, образец которого приведен в соответствующем разделе. Если соглашение о задатке было устным либо вообще не было заключено, то сумма, переданная покупателем продавцу, автоматически будет считаться авансом с соответствующими правовыми последствиями для обеих сторон.

Если обязательство по договору не исполнено по вине продавца, то наряду с двойным возвращением задатка, продавец должен компенсировать понесенные покупателем убытки – это положение должно быть отдельно прописано в договоре.

Понятие аванса

В законодательстве приводится только определение понятия задаток (статья 380 Гражданского кодекса). Поэтому понятие аванс вытекает только из практики совершения гражданских сделок между физическими лицами или компаниями, а также между юридическими и физическими лицами.

Аванс обладает рядом собственных признаков:

  1. Он вносится в качестве первого платежа по сделке и сам по себе не влечет обязательства по ее исполнению.
  2. Аванс может быть возвращен покупателю в любой момент, по первому его требованию вне зависимости от того, заключалось ли соглашение об авансе или нет.
  3. Аванс возвращается также в том случае, если продавец не исполнил своих обязательств вне зависимости от причины неисполнения: он отдается покупателю в одинарном размере.
  4. Передача аванса не предполагает обязательного отражения этого факта в виде отдельного документа. Т.е. достаточно просто вписать соответствующий пункт в основной договор.

Таким образом, понятия аванса и задатка очень близки друг к другу, но на самом деле они имеют большие отличия с точки зрения правовых последствий неисполнения обязательств по договору.

Задаток и аванс: сходства и отличия

Несмотря на очевидные отличия, между этими понятиями есть сходство. Оно состоит в том, что сторона покупателя, желая приобрести товар или услугу, заранее вносит определенную часть суммы, которая обычно намного меньше, чем вся покупка. Цель этого платежа в предоставлении гарантии намерений продавцу. Т.е. аванс и задаток – это предварительные платежи по будущей сделке.

По размеру они могут быть любыми, и в большинстве случаев устанавливаются по договоренности в процентном отношении ко всей величине сделки. Например, в практике совершения сделок с недвижимостью задаток часто устанавливается как 1% от суммы всего объекта.

Подробный анализ, чем отличаются между собой понятия аванса и задатка, приведены в таблице.

признак сравненияавансзадаток
определение в законодательствеотсутствуетимеется (статья 380 ГК)
возврат в случае неисполнения обязательств продавцомобязательный, в однократном размереобязательный, в двукратном размере
возврат в случае неисполнения обязательств покупателемобязательный, в однократном размере по первому требованию покупателявозврата не будет (либо на усмотрение продавца)
возврат в случае неисполнения обязательств в силу форс-мажорных обстоятельствобязательный, в однократном размере
документальное отражениеотдельного документа составлять не требуется, можно упомянуть в основном договореобязательно составление соглашения о задатке, без которого задаток может быть признан только авансом

Таким образом, если ответить на вопрос чем отличаются задаток и аванс в общем виде, можно сказать так: задаток – это один из способов обеспечения сделки (статья 329 Гражданского кодекса), а аванс – это предварительный платеж, который сам по себе такой функцией не обладает.

Поскольку в законодательстве напрямую не отражается определение аванса, а передача залога предполагает обязательное составление соответствующего соглашения, то в случае его отсутствия платеж будет считаться авансом. Однако стороны могут постараться привести другие доказательства того, что она относится к задатку.

Что выгоднее: аванс или задаток

Анализируя, что выгоднее предоставить для обеспечения сделки, аванс или задаток, нужно рассуждать с точки зрения каждой стороны договора.

В интересах продавца

Для продавца задаток выгоден тем, что покупатель не получит сумму назад, если раздумает приобретать товар или услугу.

Например, в случае с недвижимостью если покупатель выразил намерение купить квартиру и внес задаток, а по истечении предельного срока так и не стал ее покупать, продавец может столкнуться с ситуацией потери других клиентов, которые уже готовы были купить квартиру за это время. Соответственно, у продавца останется на руках задаток в качестве компенсации.

Аванс же менее выгоден продавцу, поскольку сам по себе он не влечет каких-либо обязательств покупателя по исполнению сделки. Например, если продавец начнет совершать подготовительные работы для оказания услуги или продажи товара, то все эти издержки лягут на него, а когда покупатель откажется, придется возвращать еще и аванс.

В интересах покупателя

В интересах покупателя задаток выгоден тем, что продавец, получив его, обязан выполнить свое обязательство и продать товар или услугу именно этому гражданину или фирме.

В приведенном примере с недвижимостью это особенно актуально: если покупатель желает приобрести именно эту квартиру, ему разумнее внести именно задаток и тем самым подстраховаться от других покупателей, которые могут с ним конкурировать.

Аванс же выгоден покупателю тем, что при срыве сделки по любой причине сумма обязательно вернется ему (или по крайней мере он имеет все основания для истребования с помощью судебного разбирательства).

Поэтому однозначного ответа на вопрос, что выгоднее – аванс или задаток – нет. На самом деле все зависит от роли гражданина или фирмы в сделке (продавец или покупатель) и от конкретных обстоятельств.

Соглашение о задатке: образец 2017

Законом не устанавливается каких-либо особых требований или специальных форм этого документа, поэтому стороны могут составить его в произвольном порядке, просто заполнив образец, который легко найти и скачать в сети.

Однако в случае особых обстоятельств лучше всего включить в текст те требования, которые непосредственно отражают именно ваши интересы – например, сроки исполнения и возможность их переноса, возврат суммы в случае отдельных причин и т.п.

Структура документа типичная и включает в себя несколько разделов:

  1. Преамбула с реквизитами, наименованиями и контактными данными каждой стороны.
  2. Дата и место подписания.
  3. Предмет, порядок передачи суммы, сроки исполнения обязательства.
  4. Ответственность сторон и процедура разрешения их возможных разногласий.
  5. Подписи сторон с их расшифровкой.

Образец соглашения приведен ниже.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Соглашение о задатке всегда выносится за пределы общего договора и оформляется как отдельный документ. При этом в основном договоре по сделке можно на него сослаться, но все равно соглашение составляется отдельно, а не как приложение.

Соглашение об авансе: образец 2017

Соглашение об авансе может быть составлено отдельным документом либо включено в основной договор, поскольку обязательного оформления этого факта закон не предусматривает. Структура этого соглашения практически совпадает с ранее рассмотренным образцом.

Источник: https://2ann.ru/raznica-mezhdu-zadatkom-i-avansom/

Как вернуть аванс, если сделка покупки не состоялась?

Есть ли необходимость возвращать аванс по устному договору?

В случае несостоявшейся сделки, покупатель имеет законное право потребовать возвращения аванса. Но что делать если продавец отказывает ему в этом? Как вернуть свои деньги?

Время чтения: 6 минут

Практика заключения договора аванса при подготовке сделок купли-продажи квартир является довольно распространенной. Согласно статистике, такой документ подписывается примерно в 15% случаев. По мнению продавцов, он отражает серьезность намерений покупателя и является гарантией исполнения его обязательств в рамках сделки по покупке жилья.

Компенсации не будет?

Но на деле продавец обычно теряет аванс в случае отмены сделки, кроме того, от него могут потребовать заплатить проценты за пользование чужими деньгами. Однако по порядку.

Договор об уплате аванса заключают стороны сделки – покупатель и продавец. Последний в этой ситуации рассчитывает на то, что, если рыбка сорвется с крючка, он сможет оставить себе деньги в виде компенсации за потерянное время и упущенную возможность найти других претендентов на квартиру.

В этом его убеждает и содержание договора, в котором говорится, что при срыве сделки по вине покупателя продавец получает сумму, равную двойному размеру аванса. Но в реальности эта гарантия не работает. Более того, продавец может потерять часть собственных денег, которые с него могут потребовать за то, что он какое-то время пользовался чужими средствами.

Размер процентов зависит от учетной ставки ЦБ на текущий момент и составляет в среднем около 9% годовых.

Подмена понятий

Изучаем правила рынка: аванс или задаток

Фундаментальной ошибкой продавцов является уверенность, что аванс выполняет те же функции, что и задаток, но это есть большое заблуждение. Аванс, в отличие от задатка, не может служить средством обеспечения сделки, и в этом их кардинальное отличие.

Заключение договора о внесении аванса не дает права продавцу удерживать средства покупателя в случае срыва сделки. В отсутствие основного договора купли-продажи этот документ не может возлагать на покупателя денежные обязательства.

Аванс представляет собой всего лишь часть денег, причитающихся с покупателя и уплаченных им продавцу до заключения основного договора, и не более того.

В случае, если сделка развалилась, не дойдя до своего логического финала, продавец просто должен вернуть деньги несостоявшемуся покупателю. Если же он отказывается это сделать, покупатель может написать заявление в суд о возврате аванса и признании договора не имеющим силы.

Более того, у стороны, инициировавшей иск, появляется основание потребовать от собственника квартиры процентов за пользование его финансами за время, в течение которого они были в его распоряжении. Основанием для такого требования является статья 395 Гражданского Кодекса РФ.

Как уже было сказано выше, расчет процентов будет осуществляться по банковской ставке, установленной Банком России.

Судебные решения по возврату аванса

Признать аванс задатком может только суд

Если дело доходит до обращения в инстанции, то продавцы пытаются убедить суд признать аванс задатком. Понятие задатка определяется статьей 380 ГК РФ, в которой говорится, что задаток выдается одной из сторон сделки другой стороне в качестве гарантии исполнения взятых на себя обязательств в счет средств, причитающихся к выплате по договору.

Статья 381 ГК РФ гласит, что в случае, если сделка срывается по вине стороны, уплатившей задаток, то средства остаются в распоряжении второй стороны.

Такой исход полностью соответствует интересам продавца, но суды руководствуются в этом случае положениями статей 421 и 422 Гражданского Кодекса, признающими недействительным включение в договор аванса положений, применяемых к договорам о внесении задатка, а именно – об ответственности сторон за срыв сделки.

Поэтому, если стороны не доходят до заключения основного соглашения, по которому недвижимость переходит в собственность покупателя, то договор об авансе теряет свою силу. Деньги, уплаченные в качестве аванса по будущей сделке, должны быть возвращены несостоявшемуся покупателю согласно статье 1102 ГК РФ. Отказ от возврата квалифицируется как неосновательное обогащение за чужой счет.

В этой ситуации продавцы оказываются в проигрыше потому, что вовремя не взяли на себя труд разобраться с юридической терминологией. Многие из них искренне полагают, что договор об авансе является полноценной заменой соглашению о внесении задатка, или даже воспринимают его в качестве предварительного договора купли-продажи. Однако эти аргументы не могут повлиять на решение суда.

Расписка нужна!

Если покупатель вносит аванс в качестве предоплаты за жилье, ему даже не требуется заключать договор.

Достаточно взять с продавца расписку с указанием суммы, уплаченной авансом за квартиру, адреса и параметров объекта, а также даты заключения сделки.

Имея на руках такой документ, покупатель без труда сможет взыскать с противоположной стороны свои средства. Правда, известны случаи, когда суд возвращал аванс истцу даже без расписки.

Лучше обойтись без риска

Иски по возврату авансов не являются чем-то из ряда вон выходящим в судебной практике. Их широкое распространение говорит о низком уровне юридической культуры населения.

В отличие от аванса, задаток налагает на покупателя определенные обязанности. В случае отказа от сделки эти деньги будут для него потеряны. Поэтому рыночные эксперты не рекомендуют покупателям заключать договор задатка ввиду его явной невыгодности.

Насколько бы серьезными ни были намерения сторон, но жизнь есть жизнь, и она порой преподносит неприятные сюрпризы. Возможно, потенциальный покупатель действительно со всей серьезностью намеревается приобрести понравившуюся квартиру, но у него могут появиться обстоятельства, требующие денежных расходов, или квартиру не одобрит банк.

Бывают и более драматичные причины срыва сделок. Тогда покупку придется отложить, а то и вовсе отменить.

В конце концов, у него может появиться другой, более предпочтительный вариант, так зачем же загонять себя в тесные рамки неприятных обязательств и добавлять хлопот в этот, и без того непростой период жизни, требующий от человека определенных усилий и связанный с сильным стрессом?

Источник: https://spbguru.ru/advice/1890-kak-vernut-avans-esli-sdelka-pokupki-ne-sostojalas

Аванс возврат | Гордон и Партнеры

Есть ли необходимость возвращать аванс по устному договору?

Внесение аванса при покупке квартиры — повсеместная практика. Внести аванс за квартиру не сложно, в этом уверены большинство покупателей квартир и иной недвижимости. По нашей практике, часть сделок купли-продажи квартир заканчиваются на этапе внесения аванса. Но это потому, что мы знаем кому, сколько, зачем и как вносить аванс. Так же, нам известно:

Возврат аванса — существенно сложнее. Не редко, затрудняются вернуть  аванс  даже крупные агентства недвижимости.

А вернуть аванс из крупного агентства недвижимости — это искусство!

Развивающаяся семимильными шагами отрасль информационных технологий сделала доступными широким массам населения России базы данных о продаже недвижимости.

Вооруженные интернет-знаниями и интернет-опытом многочисленные покупатели квартир не опасаются самостоятельно проводить сложные сделки, на пример, по обмену квартир, включающие несколько отдельных сделок купли-продажи. А что касается аренды жилья — случаев жульничества там море!

Регулярно самодеятельные покупатели квартир и арендаторы становятся легкой добычей не чистых на руку продавцов и арендодателей квартир. Нет, деньги или квартиры теряют не многие, но потеря  аванса или залога при выборе квартиры – повсеместная практика.

Давайте разбираться, как вернуть аванс.

Покупка квартиры, покупка  машиноместа в подземном паркинге или загородного дома, как известно, длительный процесс.  Наконец, квартира выбрана. Покупателю все нравится: и район, и дом, и вид из окна. С ценой то же договорились.

Надо покупать.

Вот тут начинаются варианты.

АВАНС или ЗАДАТОК?

В отдельных ситуациях возврат аванса должен быть запланирован. Например, в альтернативных сделках – когда продается одна квартира и покупается другая. В этом случае, продавец берет аванс и сам вносит аванс за другую. Аналогичная ситуация может оказаться и у контрагентов продавца. Тогда одномоментно совершаются 2, 3 а иногда и 4 сделки.

Соответственно на этапе подбора и подготовки сделок каждая из квартир будет проходить проверку, и продавец, внесший аванс может отказаться от покупки выбранной квартиры, и ему придется возвратить принятый аванс за свою квартиру.

По технологии риэлторов, выбор квартиры должен завершаться ее «бронированием». В этот временной промежуток покупатель готовиться к заключению договора купли-продажи.

Необходимо проверить квартиру на  юридическую чистоту, проверить продавца, подготовиться к расчетам и т.д. В альтернативных сделках в этот период проходит проверки альтернативных квартир.

На это нужно время, за которое квартиру могут продать другому покупателю.

Такую остановку продаж квартиры обычно оформляют отдельным договором между продавцом и покупателем квартиры, иногда это происходит и в устной форме.

Беседы с многочисленными «погоревшими на авансах» покупателями квартир показали:  все понимают необходимость такой остановки и знают о необходимости заключить специальный договор. Но что это за договор и его особенности знают единицы.

Пояснения покупателей одни и те же: я конечно готовлюсь к покупке квартиры, но вдруг, появится более интересная квартира, тогда я заберу аванс и буду покупать другую квартиру.

Пояснения продавцов: получив деньги, буду продавать все равно, вдруг найдется покупатель на большую цену. Тогда деньги верну покупателю. Если покупатель откажется, тогда я деньги оставлю, ведь это задаток.

Большинство покупателей считают уплаченные деньги авансом, Большинство продавцов – задатком.

В описанной выше ситуации альтернативной сделки следует заключать авансовое соглашение, и рискованно соглашение о задатке (альтернативные сделки регулярно разваливаются на этапе подготовки).

Чем не выгоден задаток для покупателя и для продавца?

В случае необоснованного отказа покупателя от покупки квартиры задаток не возвращается.

В случае отказа продавца от продажи, сумма задатка возвращается в двойном размере.

Таким образом, задаток «обоюдо опасный» договор для обеих сторон.

Как отличить договор задатка?

Любой договор – права и обязанности его сторон.

Задаток – денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Так определяет задаток Гражданский кодекс Российской Федерации в статье 380.

Основные признаки договора задатка – 1) заключается только в письменной форме, 2) должен содержать условие о признании произведенного покупателем платежа «в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения».

Все без исключения договоры агентств недвижимости, с которыми нам пришлось столкнуться при сопровождении покупки квартир и иной недвижимости, по своей сути являлись договорами задатка. Можете быть уверенными: если вы покупаете квартиру через агентство продавца,  для бронирования квартиры вам предложат подписать договор задатка.

Не имеет значения, какое название у договора. Он может быть озаглавлен просто: соглашение, договор, или предварительный договор купли-продажи квартиры, или иным образом. Суть договора содержится не в названии а в его содержании.

Внимательно читайте текст договора. Как правило, это несколько листов, и главное, будет расположено не на первом листе.  Ищите фразы: «обеспечение обязательства», «уплаченная сумма не возвращается» и т.д.

Договор специально пишут так, что иногда правильно квалифицировать договор затрудняются даже юристы, специализирующиеся на сопровождении покупки квартир.

Только опыт систематической подготовки сделок купли-продажи квартир и знание методик работы агентств недвижимости позволяет  защитить деньги покупателя и  заключить договор на выгодных покупателю условия, или применить другой договор, или значительно снизить возможные риски покупателя.

Требуйте разъяснений неясных пунктов договора. Если что-то в тексте договора вам не нравится, требуйте эти положения из договора убрать или изложить в предложенной вами редакции. Вы убедитесь, ни одно агентство править свой договор под ваши пожелания не станет. Позиция будет жесткой:  «Или подписывайте такой договор, или бронировать квартиру не будем».

Внимание : С 2015 года продавцы применяют новую «фишку» — платеж по авансовому договору называют «обеспечительным платежом».  И покупатели легко подписывают такой договор! Ведь обеспечительный платеж, это не задаток, значит продавец  его вернет.

Ошибаетесь, господа покупатели!  Обеспечительный платеж вернуть не проще, чем задаток.

Особенно подобными выкрутасами грешат крупные брендовые агентства.

Второй признак задатка – крупная сумма в договоре. В Москве, в зависимости от категории квартиры, сумма по договору доходит до 500 тыс. руб.

Авансовый договор на покупку квартир, или как их иногда называют авансовое соглашение или соглашение об авансе.

Господа покупатели и продавцы,  авансовый договор, как вид или особая  форма договора  не существует!

В практике покупки квартир и другой недвижимости устоялись несколько видов авансовых договоров, что позволяет говорить, что Авансовое соглашение  — это слэнговое выражение риелторов,  под которым понимают группу видов договоров о передаче денежных средств покупателем в счет уплаты за квартиру (или иную недвижимость), которую он намерен купить. В частности, авансовый договор содержит условия о расчетах за квартиру с обязательным внесением аванса и условиями его возврата покупателю.

По составу сторон Авансовый договор может быть между продавцом и покупателем, между агентством недвижимости и покупателем.

По юридической конструкции, это могут быть предварительный договор купли-продажи, или расписка, или иная форма.

Основной признак авансового договора – содержащиеся в его тексте условие об уплате покупателем сумме, в качестве  аванса, в счет уплаты цены покупаемой квартиры до заключения основного договора купли-продажи. Аванс носит только функцию оплаты и доказательства намерения. Задаток – дополнительно еще и обеспечение.

Именно это отличие от задатка, позволяет покупателю (плательщику  аванса)  в случае не исполнения обязательства продавцом, или на условиях авансового договора требовать возврата  суммы аванса.

Вернуть уплаченную сумму по авансовому договору возможно если вы правильно составили этот договор, правильно договор исполняете, соблюдаете правила по возврату аванса. При внесении аванса не торопитесь, изучите предложенный вам договор, внесите в него исправления и дополнения.

В случае отказа продавца вернуть аванс покупатель вправе требовать возврата в судебном порядке обратившись с иском в суд.

Типичные ошибки покупателей при внесении аванса

Покупатели совершают четыре группы  ошибок:

  • Неправильно заключают договор об авансе
  • Неправильно исполняют договор
  • Неправильно действуют при возврате
  • Неправильно действуют при отказе продавца вернуть аванс

Как правильно заключить договор об авансе за квартиру:

Правильно договор может быть заключен только с полномочным лицом – собственником квартиры, или лицом, действующим на основании доверенности.

Рекомендуем заключать авансовый договор в письменной форме, с изложением в его тексте всех существенных условий, на которых будет заключаться договор купли-продажи квартиры в будущем.

Платеж по авансовому договору именовать только «аванс».

В договоре не должно быть упоминаний, ни о каких обеспечениях обязательств этим платежом.

Для покупателя удобно (и обязательно) указать срок на который уплачивается аванс.

По окончании этого срока покупатель или возвращает аванс покупателю, или заключается договор купли-продажи квартиры и аванс зачитывается в счет цены квартиры.

Рекомендуем указать в договоре каким образом осуществляется переписка между сторонами, каким образом в какой срок возвращается аванс.

 Как правильно исполнить договор об авансе за квартиру:

Основное правило покупателя – уплата аванса должна быть оформлена в письменной форме отдельным документом.  Как? Например,  распиской продавца квартиры.

Типичная ошибка – заключают договор об авансе, далее, передают наличные. Все!

Расписки или иные подтверждающие  документы – отсутствуют.

Если аванс вносите агентству:  Вам обязаны предоставить доверенность на лицо принимающее аванс о праве принять эти денежные средства. Денежные средства вносятся в кассу, вам предоставляют приходный кассовый ордер + Контрольно-кассовый чек.

Необходимо при получении сверить реквизиты получающего аванс юридического лица и сведения, указанные в договоре об авансе.

Если в договоре покупатель несет еще иные обязанности, покупатель должен их исполнять буквально, как это предусмотрено договором.

В случае отказа от покупки квартиры, при наличии правильного письменного договора об авансе, сумму аванса возвращают.

Как правильно действовать при возврате аванса за квартиру:

Если по устному требованию аванс не возвращают, не тратьте время и письменно уведомляйте продавца о своем отказе от покупки квартиры и требовании возвратить сумму аванса. Целесообразно мотивировать требования ссылкой на пункты договора.

Требование направляются  телеграммой с уведомлением о вручении.

В случае отказа или молчания продавца квартиры, покупатель вправе в судебном порядке требовать возврата уплаченного аванса кроме того, уплаты процентов на сумму удерживаемого аванса. Если в договоре об авансе вы не установили размер процентов, или сумму неустойки на случай удержания аванса продавцом, суд рассчитает проценты  по ставке банковского процента.

Как вернуть задаток?

Если за квартиру внесен задаток,  ситуация  не такая безвыходная, как может показаться.  Задаток, по своей юридической конструкции, предполагает возможность его возврата.

 Обеспечительная функция задатка, то есть не возврат, возможна только при наличии вины лица, которое уплатило задаток.

По этому, даже при заключении соглашения о  задатке отказываясь от квартиры необходимо найти фактические основания (недостатки, юридические пороки) квартиры, которые препятствуют покупке. В этом случае вина покупателя в отказе от покупке отсутствует, и задаток подлежит возврату.

Перспективы судебного спора

До суда споры об авансах доходят в случаях отказа продавцов квартир вернуть аванс.  Доводы продавцов в суде сводятся к одному – авансовое соглашение это задаток. Покупатель отказался покупать квартиру, задаток не возвращается.

И здесь в полный рост встает вопрос доказывания: а какой договор заключен: об авансе или о задатке.

В пользу покупателя  – плательщика будет свидетельствовать правильно заключенный и исполненный договор. На стороне продавца – обязанность доказать суду, что имеет место задаток.

Многочисленная судебная практика по этому вопросу не однозначная. Суды больше поддерживают позицию покупателей.

Как выясняется, совсем не просто доказать, что внесенная плата это задаток, даже если  соблюдена установленная статьей 380 Гражданского кодекса РФ письменная форма.

Более того, существуют судебные решения в пользу покупателей, когда внесение аванса не подтверждалось  распиской продавца.

Продавцу квартиры следует помнить, что бремя доказывания наличия задатка лежит именно на нем в соответствии со статьей 380 кодекса. Пока не доказано обратное, переданные деньги считаются авансом, что делает существенно более сильной позицию покупателя.

По состоянию на 16.10.2016 года

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/vozvrat-avansa/

Расторжение договора оказания услуг и возврат уплаченного аванса (в примерах)

Есть ли необходимость возвращать аванс по устному договору?

Как бы мы не пытались защитить себя от неприятных моментов, жизнь преподносит сюрпризы, и приходится бороться за то, что по праву принадлежит тебе. Рассмотрим такие сюрпризы на реальных примерах, а также разберемся, как решить возникшую проблему с правовой точки зрения.

«Ох, эта свадьба». Ко мне пришла молодая пара, будем называть их «МП», недавно подавшая заявление в орган ЗАГСа для заключения брачных отношений.

Так как мероприятие серьезное, и при этом, как считают многие первобрачующиеся, единственное в жизни, то и подготовка к нему ведется ответственно, ни жалея ни сил ни денег. Стоит отметить, что денежный лимит у всех разный, и у данной пары все было расписано «по пунктам».

Один из таких пунктов, конечно же, включал в себя саму организацию праздника: ведущего, ди-джея и фото-видео операторов. Большинство поймут, что за данное удовольствие приходится выложить круглую сумму денег, что и сделала наша МП, внеся аванс в агентство по организации праздников.

В ходе разговора с директором были обещана команда с большим профессиональным опытом и обширная шоу-программа, после чего и был внесен аванс, заключен договор возмездного оказания услуг, в котором был прописан пункт о невозврате суммы задатка.

Здесь стоит отвлечься и обратить внимание на такие понятия как «задаток» и «аванс». И тот и другой представляют собой денежную сумму, вносимую в счет исполнения обязательств, на которые вы договариваетесь.

Но при этом, «задаток» призван обеспечить исполнение и не возвращается в случае одностороннего отказа от договоренности, «аванс» же не гарантирует обеспечение обязательств, соответственно может быть возвращен.

Об этом нам говорится в статьях 380 – 381 Гражданского кодекса РФ, которые помимо всего прочего закрепляют последствия прекращения и неисполнения обязательства.

Соответственно сразу возникает вопрос применим ли задаток в данной ситуации. Ответ вытекает из статьи 782 все того же Гражданского кодекса РФ, которая закрепляет право одностороннего отказа от договора , но с небольшим условием: в случае отказа заказчика, исполнителю компенсируются фактически понесенные расходы.

Данные расходы должны быть подтверждены документально, иначе невозможно определить их реальную сумму. Соответственно, внесенную сумму стоит расценивать не как задаток, а как аванс по договору.

При этом законом установлено право заказчика отказаться от договора возмездного оказания услуг в любое время независимо от того, есть ли у него уважительные причины для такого отказа. То есть объяснить, почему вы решили отказаться от того или иного рода услуг, вы можете только для удовлетворения любопытства вашего исполнителя.

Не связанные с предметом договора расходы, которые исполнитель может понести после отказа заказчика от исполнения договора, не подлежат компенсации.

Вернемся к нашей МП. По прошествии недели, с молодыми людьми не созвонился ни один из работников праздничного агентства, до свадьбы остается чуть больше месяца, директор объясняет такое поведение большим количеством заказов, что в принципе никак не должно быть связано с исполнением договора.

После такого отношения, МП решают обратиться к системе «Интернет» и просмотреть отзывы об этой компании, где и выясняется, что подобное отношение является стандартным в данном агентстве, а шоу-программа содержит в себе только набор застольных тостов.

Естественно, ограниченные временем, будущие молодожены обращаются к директору компании с устным требованием о расторжении договора и возврате внесенной суммы, на что получают отказ и как следствие обращаются за юридической помощью.

После разговора с директором было выяснено, что он считает себя обманутым, и соответственно внесенные деньги расценивает как «трудозатраты» за предоставление информации об имеющихся в агентстве работниках, дополнительно ссылаясь при этом на невозврат задатка по договору. То есть, как вы поняли, производит необоснованное удержание.

Бежать сразу в суд в таких ситуациях не стоит, проявите больше терпения и отправьте претензию, желательно составленную юристом, с ссылками на все применимые нормы законодательства.

Это мы и сделали, но дополнительно к требованию о возврате внесенного аванса потребовали компенсировать юридические услуги, как возникшие убытки вследствие отказа директора, а также заявили требование о предоставлении отчета о произведенных затратах.

Довод о предоставлении информации в делах по возмездному оказанию услуг несостоятелен, в связи с применением к данным правоотношениям Закона РФ “О защите прав потребителей», статья 12 которого закрепляет обязательное доведение всей необходимой информации до потребителя.

Таким образом, в отношении договора возмездного оказания услуг, заказчику, как потребителю, должна быть предоставлена информация о заказываемых услугах на безвозмездной основе, а заказчик может согласиться на предложенные услуги, а в случае согласия – отказаться в разумный срок.

По истечению 10 дней нам был выдан ответ об удовлетворении требования о возврате внесенной суммы, но отказано в компенсации убытков, в связи с тем, что заявление на расторжение договора написано не было.

После получения такого ответа, нами повторно была направлена претензия со ссылкой на то обстоятельство, что ответчик в ответе на первоначальную претензию не оспорил факт устного обращения за расторжением договора.

Однако, законодательно не установлена обязанность предъявления требований в письменной форме, по устному требованию обязаны был вернуть внесенную сумму по договору. При этом, мы отметили, что отказ в компенсации юридических расходов ущемляет права потребителя и влечет нравственные страдания, выраженные в переживаниях, так как из-за невозможности вернуть уплаченные денежные средства, молодые люди не имели возможности заказать услуги, более подходящие им по потребительским условиям. Напоследок пригрозили судом, где стали бы взыскивать причиненный моральный вред. По истечению пятидневного срока, юридические расходы были возмещены, а директор таким образом получил правовую информацию о своей деятельности.

«Проблемные квадратные метры». Рассмотрим еще одну довольно распространенную ситуацию также на реальном случае. Каждый второй человек прибегает хотя бы раз в своей жизни сталкивается я необходимостью продать, купить либо обменять имеющуюся недвижимость. Из-за недостатка времени, да и по другим обыденным причинам, разрешение таких дел поручается агентам по недвижимости, то есть риэлторам.

Ко мне обратился мужчина, заключивший с риэлтором договор на продажу своей квартиры, но на третий день, по воле случая, договорившийся с соседом на обмен квартирами.

Все было бы замечательно, счастлив мужчина, счастлив его сосед, если бы не обращение к риэлтору за расторжением договора, где выяснилось, что по мнению риэлтора односторонний отказ недопустим, о чем говорится в заключенном договоре, а расторгнуть он его может только при компенсации агентских расходов в N-ой сумме, по эквиваленту практически равной рыночной стоимости одного квадратного метра жилой недвижимости. Не согласный с таким решением мужчина обратился за юридической консультацией и разрешением спора в претензионном порядке без судебного вмешательства. Решение данной ситуации аналогично предыдущему, не будем повторяться, отметим, что пункт договора ,запрещающий односторонний отказ подлежит исключению, как противоречащий статье 782 ГК РФ , а также статье 32 Закона «О защите прав потребителя». Но что делать, если предоставляется отчет расходов, в котором включены, например:

-комиссия за заключение договора и информирование о рыночной стоимости 20%;

-трудозатраты 40% от предъявленной к компенсации стоимости, выражающиеся в обзвоне имеющейся клиентской базы и поиске потенциальных клиентов;

-расклейка объявлений о продаже 20%;

-размещение объявлений в системе Интернет 20%.

Об обязательном безвозмездном информировании мы уже говорили. Ответ на вопрос о комиссии прост – отношения договорные, соответственно никаких действий, кроме волеизъявления сторон, не происходит, тем самым комиссия просто не может быть применена.

Что же делать в отношении последующих трех пунктов? Ситуация раздваивается.

Если при заключении договора возмездного оказания услуг эти пункты были прописаны, независимо от того, в процентном соотношении либо фиксированном виде – оплатить нужно будет согласно вашему договору ( конечно при условии их реального выполнения), связано это с тем, что не все агентства недвижимости прибегают к помощи сторонних организаций, например осуществляют расклейку объявлений сами, соответственно оценить этот этап, предварительно не согласовав, не представляется возможным. Если же об этих этапах работы риэлтора вам стало известно после объявления намерения о расторжении договора, как в нашем случае, то требуем отчет с приложением квитанций, приходных-расходных ордеров, в общем, всю бухгалтерскую документацию. Наш риэлтор смог подтвердить только размещение объявлений в системе Интернет, соответственно клиент сэкономил практически всю сумму, составляющую требования риэлтора.

А бывают ситуации, когда обратившийся в агентство недвижимости человек, думая, что все его трудности позади, вполне спокойно ожидает часа икс – желаемой сделки, у некоторых терпения хватает вплоть до окончания срока договора. Такая женщина и обратилась однажды с просьбой избежать денежных требований со стороны агентства.

К слову сказать, свою квартиру она хотела продать в срочном порядке для покупки другой, уже подобранной под свои пожелания, первый этап заключенного договора представлял собой сбор всех необходимых документов для совершения сделки купли-продажи, при чем выполнение этого этапа ложилось на плечи риэлтора, который данным сбором заниматься не собирался, а лишь предоставил стандартный перечень документов, благодаря чему сделка клиента оказалась несостоявшейся. Последующих действий риэлтор решил не производить вообще. В этом случае наша претензия несла в себе следующий смысл: «Ненадлежащим образом выполнение условий договора, а именно ненадлежащая подготовка документов для сделки, повлекшая несостоятельность данной сделки, является существенным недостатком. При этом, выгода в приобретении другого объекта недвижимости, оказалась упущена». Таким образом, исходя из содержания статьи 29 Закона Российской Федерации “О защите прав потребителей мы вправе потребовать полного возмещения убытков, если в установленный указанным договором срок недостатки выполненной работы (оказанной услуги) не устранены исполнителе, а также если обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора. В совокупности, первый этап работы выполнен не был, что влечет незаконное требование о возмещении фактически понесенных расходов. То есть нет работы – значит, и возмещать нечего.

Вообще, на практике, агентства недвижимости действуют по нескольким схемам: либо изначально прописывают условие об авансе, либо, как в описанных выше случаях, фиксируют определенный процент от суммы продаваемого объекта недвижимости, или определяют фиксированный размер своего вознаграждения. Во втором и третьем случае аванс отсутствует, но если же вы столкнулись с первой системой взаимодействия, необходимо знать, что возврат внесенного аванса осуществляется тем путем, который мы рассмотрели в данной статье посредством дополнительного предъявления требования о возврате.

В окончание нашей беседы хочется сделать вывод: не бойтесь требовать информацию, напрямую относящуюся к Вам. Только контролируя ситуацию, можно быть уверенным в ее удачном завершении, в том числе финансовом. И помните : «Чтобы тратить деньги с умом, нужно потратиться сперва на ум» (Леонид Сухоруков).

Приглашенный автор

Источник: https://pravoektb.ru/stati/rastorzhenie-dogovora-okazaniya-uslug-i-vozvrat-uplachennogo-avansa-v-primerakh/

Административное право
Добавить комментарий