Является ли дольщик кредитором, по отношению к застройщику?

Защита прав дольщиков при банкротстве застройщика, инструкция

Является ли дольщик   кредитором, по отношению к застройщику?

В нашей стране довольно распространена практика признания застройщиков банкротами. В отличие от несостоятельности любого другого юридического лица, при банкротстве застройщика в первую очередь страдают участники программы долевого строительства, которыми уже оплачена часть или полная стоимость будущего жилья.

При данной процедуре суд признает несостоятельность застройщика и невозможность исполнения им своих обязательств, запуская длительную процедуру банкротства. Будущее дольщиков в этом случае видится весьма туманным, ведь от грамотного их действия зависит судьба уже уплаченных ими средств и строящегося жилья.

Что может поделать дольщик в подобной ситуации, и как защитить свои права и законные интересы?

Законодательное регулирование

Действующее правовое регулирование тщательно предусматривает порядок и правила признания  лиц банкротами. Основным нормативно-правовым актом, регулирующим данную сферу правоотношений, является ФЗ «О несостоятельности», в котором предусмотрен отдельный параграф, касающийся банкротства застройщиков.

Данный законодательный акт тщательно регулирует порядок признания строительной компании банкротом, а также предусматривает особенности данной процедуры для определенных субъектов.

К числу таких субъектов  относятся и застройщики. Нюансы процедуры их банкротства предусмотрены в параграфе 7 главы 9 указанного законодательного акта.

В нем также предусматриваются определенные гарантии для дольщиков.

Гарантии для дольщиков

Какие именно гарантии предусмотрены  законом для дольщиков?

К их числу можно отнести следующие гарантии дольщикам:

  • дольщик имеет право выбрать форму компенсации: он может потребовать денежную компенсацию или передачу жилого помещения в натуре;
  • их требования удовлетворяются в третьей очереди (в первой очереди погашаются требования тех лиц, здоровью которых был нанесен вред, а во второй очереди – требования работников, связанных с оплатой труда);
  • дольщики наделены возможностью проведения собственного собрания кредиторов;
  • участники строительства могут также потребовать выплату компенсации за понесенный ущерб;
  • при заключении мирового соглашения требуется согласие не менее ¾ дольщиков, которые включены в реестр кредиторов;
  • требование о передаче жилого помещения может быть удовлетворено несколькими способами, предусмотренными законодательством.

Последовательность действий дольщика при банкротстве застройщика

Итак, застройщик объявлен банкротом. Какие именно действия должен предпринять дольщик для получения удовлетворения своих требований?  Весь перечень действий описан в законодательстве «О несостоятельности (банкротстве)», но мы постараемся отразить основные и имеющие ключевое значение моменты.

Важно! Закон о несостоятельности гласит, что арбитражный управляющий обязан известить всех дольщиков о введении наблюдения по отношению к застройщику. Направить уведомление  управляющий должен в течение 5 дней с момента своего назначения.

Шаг 1. Подготовка заявления о включении требований в реестр кредиторов

После получения уведомления о введении наблюдения по отношению к застройщику дольщик должен предпринять определенные меры, направленные на защиту своих прав и законных интересов. В первую очередь нужно добиться включения в реестр кредиторов.

Важно! Открытие конкурсного производства дает возможность участнику долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от выполнения своих обязательств по договору, заключенному с застройщиком.

Для включения в реестр кредиторов  следует определиться с характером требований. В частности, дольщик может потребовать:

  • выплату определенной денежной суммы, в том числе и причиненного ущерба;
  • передачу в собственность жилого помещения, если оно готово или почти готово.

После этого следует составить соответствующее заявление для предъявления суду.

Следует помнить о том, что заявление — процессуальный документ,  который должен быть составлен в соответствии с определенными законодательными требованиями.

В нем должна быть указана следующая информация:

  • данные сторон судебного производства (наименование, адреса);
  • данные суда, который рассматривает конкретное дело;
  • номер дела о банкротстве;
  • сущность спора – дата открытия производства, ссылка на уведомление о введении процедуры наблюдения и т.д.,
  • требования кредитора;
  • обстоятельства, из которых они вытекают;
  • ссылка на соответствующие законодательные акты.

Также к заявлению следует прикрепить все те документы, которые могут послужит доказательством изложенного.

Например, если кредитор предъявляет требование о предоставлении жилой площади, то ему следует представить суду доказательства полной или частичной оплаты той суммы, которая должна была быть передана застройщику.

Важно! Если кредитор ранее предъявил исковое заявление в суд, и на основании соответствующего судебного решения было возбуждено исполнительное производство, при введении наблюдения оно подлежит окончанию, и кредитор должен повторно предъявить заявление в арбитражный суд для включения своего требования в реестр.

Для составления заявления лучше обратиться к опытным юристам. Наши специалисты готовы оказать всю необходимую помощь при подготовке заявления дольщика о включении его требований в реестр кредиторов.

Шаг 2. Предъявление заявления в суд

Следующий шаг —  отправка заявления. Заявление и прилагаемые к нему документы должны быть отправлены не только арбитражному суду, но и застройщику и арбитражному управляющему. Если документы отправляются по почте, то нужно отправить их с уведомлением  о получении.

При этом следует соблюдать сроки, предусмотренные действующим законодательством. В частности, кредитор может предъявить требование:

  • в течение 30 дней с момента опубликования соответствующего уведомления о том, что по отношению к застройщику было введено наблюдение;
  • в течение 2 месяцев с момента опубликования уведомления о признании должника банкротом.

Эти сроки должны быть соблюдены в обязательном порядке, поскольку их пропуск повлечет отказ в принятии заявления, если только не заявлено ходатайство о восстановлении срока и причины его пропуска не были уважительными.

Шаг 3. Рассмотрение заявления и удовлетворение требований кредитора

Следующий этап – рассмотрение предъявленного заявления. Если оно соответствует обязательным законодательным требованиям, и кредитор сделал все правильно, то суд удовлетворит его требования и включит их в соответствующий реестр кредиторов.

После включения требования дольщика в реестр кредиторов ему остается ждать погашения долга или получения жилой площади, в зависимости от типа предъявленного требования.

Также крайне желательно принимать участие в собраниях кредиторов и предпринимать все необходимые действия, направленные на закрытие собственных требований.

К числу возможных действий, которые может предпринять дольщик, относятся следующие:

  • предъявление требования страховщику, если ответственность застройщика застрахована и банкротство входит в перечень страховых рисков. В этом случае требование о выплате денежной компенсации может быть предъявлено непосредственно страховщику;
  • обращение к поручителю, если выполнение обязательств застройщика было обеспечено поручительством третьего лица. Такое обращение так же осуществляется минуя арбитражный суд;
  • предъявление требования в соответствующий компенсационный фонд, формирование которого началось с 01.01.2017 г. Но на практике данный способ получения компенсации еще широко не применяется, так как он требует дальнейшего усовершенствования.

Важно! Гражданин также может потребовать от суда признать свое право собственности на квартиру.

Подобная ситуация возможна в тех случаях, когда до признания застройщика банкротом и до введения наблюдения здание было полностью построено и введено в эксплуатацию, а квартира была передана дольщику путем подписания передаточного акта или другого подобного документа, но сам факт перехода права собственности не был оформлен в Росреестре.

Из вышеуказанного следует, что действующее законодательство тщательно регулирует порядок признания застройщика банкротом, а также предусматривает определенные гарантии для защиты прав дольщиков.

Но банкротство – процесс довольно сложный, и если вы оказались в подобной ситуации, то желательно воспользоваться услугами квалифицированного и опытного специалиста. Только опытный юрист с большим стажем работы в сфере банкротства может в полной мере защитить ваши права и законные интересы.

Помощь в составлении заявления для включения в реестр кредиторов

Источник: https://bankr.ru/bankrotstvo-yuridicheskix-lic/zashhita-prav-dolshhikov-pri-bankrotstve-zastrojshhika-instrukciya.html

Замена застройщика в долевом строительстве и банкротство

Является ли дольщик   кредитором, по отношению к застройщику?

Замена застройщика в случае неисполнения им обязательств по договору создания объекта долевого строительства по инициативе дольщиков. Банкротство застройщика. Адвокат по строительству, составление договоров с застройщиками, юридическое обслуживание субъектов хозяйствования

Если в отношении застройщика возбуждено дело об экономической несостоятельности (банкротстве) и назначен управляющий, то договор создания объекта долевого строительства автоматически не прекращается.

В целях защиты своих интересов дольщик вправе предъявить антикризисному управляющему соответствующее требование кредитора в порядке статьи 89 Закона Республики Беларусь от 13.07.2012 № 415-З “Об экономической несостоятельности (банкротстве)”.

  Целесобразность принятия решения управляющим о продолжении выполнения договора долевого строительства оценивается с учетом критериев статьи 108 Закона о банкротстве и зависит от наличия задолженности перед бюджетом и другими субъектами хозяйствования.

В случае отказа антикризисного управляющего от исполнения договора долевого строительства дольщик может лишь претендовать на возврат денежных средств, внесенных на строительство, вне очереди.

В связи с банкротством дольщик утрачивает право требовать от застройщика завершения строительства и передачи ему объекта долевого строительства, поскольку факт оплаты по договору создания объекта долевого строительства не свидетельствует о принадлежности дольщику конкретного объекта, не зарегистрированного на праве собственности в агентстве по государственной регистрации.

В данном случае законодательство позволяет разрешить ситуацию либо путем заключения дольщиком-кредитором соглашения об отступном в виде объекта долевого строительства, либо путем выкупа всего объекта юридическим лицом, созданным всеми дольщиками, и определять его дальнейшую судьбу в рамках кооператива.

Дольщики могут инициировать начало процедуры замены застройщика в случае неисполнения последним принятых на себя обязательств, не дожидаясь его ликвидации.

Для этого необходимо направить обращение в соответствующий областной или Минский городской исполнительные комитеты с указанием обстоятельств, которые являются основанием для принятия решения о замене застройщика.

Решение исполнительного комитета о замене застройщика может быть принято при установлении факта невозможности устранения в трехмесячный срок одного из следующих обстоятельств:  

  • нарушение более чем на шесть месяцев по вине застройщика указанных в договоре о создании объекта долевого строительства сроков исполнения обязательств;
  • превышение более чем на три месяца сроков, определенных в графике производства работ;
  • приостановление более чем на три месяца по вине застройщика финансирования строительства;
  • отказ застройщика от исполнения обязательств по созданию объекта долевого строительства.

Исполнительный комитет создает комиссию в течение 10 календарных дней со дня установления указанных обстоятельств и наделен полномочиями приостановить строительство объекта.

В состав комиссии входят представители застройщика, подрядчика, дольщиков, представители органов, выдавших разрешительную документацию на строительство, Департамента контроля и надзора за строительством Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь, Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь, контролирующих (надзорных) органов и при необходимости – других заинтересованных органов и организаций.

Указанная комиссия в течение 15 календарных дней со дня ее создания должна рассмотреть возможность устранения в трехмесячный срок оснований для замены застройщика и в случае невозможности их устранения вносит предложения о целесообразности замены застройщика.

Исполнительный комитет на основании предложений комиссии в течение 10 календарных дней со дня получения протокола комиссии принимает решение либо о замене застройщика с назначением нового застройщика из числа коммунальных унитарных предприятий по капитальному строительству, их дочерних унитарных предприятий, иных государственных организаций или организаций с долей государства в уставном фонде более 50 %, либо о нецелесообразности замены застройщика.

В первом случае после замены застройщика дольщики имеют право:

  • на заключение нового договора создания объекта долевого строительства с новым застройщиком на новых условиях;
  • на отказ от заключения договора создания объекта долевого строительства с новым застройщиком и возврат денежных средств, уплаченных по ранее заключенному договору долевого строительства, новым застройщиком.

В случае отказа от заключения договора создания объекта долевого строительства с новым застройщиком уплаченные денежные средства подлежат возврату в следующем порядке.

Размер возвращаемых денежных средств дольщикам пропорционален отношению суммы стоимости не завершенного строительством объекта к сумме всех денежных средств, полученных прежним застройщиком от дольщиков.

Если денежных средств было вложено прежним застройщиком в строительство меньше, чем общая сумма полученных им средств по договорам долевого строительства, и перечисленные дольщиками, но не вложенные в строительство денежные средства отсутствуют у него на специальных расчетных счетах, новый застройщик обязан возвратить дольщикам не всю сумму уплаченных ими денежных средств, а только их часть, но с учетом индексации (если иное не указано в договоре создания объекта долевого строительства) в соответствии с Положением о порядке возврата дольщикам денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме и связанных с ним объектов недвижимости, утвержденном Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 14 сентября 2006 г. № 1207, либо Положением о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 8 января 2014 г. № 6, соответственно.

Возврат денежных средств дольщикам должен быть осуществлен новым застройщиком в месячный срок после заключения договора создания объекта долевого строительства с новым дольщиком, но не позднее 6 месяцев со дня получения новым застройщиком заявления дольщика о возврате денежных средств.

Новый застройщик обязан определить объемы незавершенного строительства, сумму средств, необходимых для завершения строительства, производит расчет новых цен на объекты долевого строительства, а также расчет доли средств каждого дольщика в переданном объекте незавершенного строительства.

Доля дольщика в объеме не завершенного строительством объекта, переданного новому застройщику, определяется по определенной формуле на основании Инструкции о порядке расчета долей каждого дольщика и прежнего застройщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства, переданного новому застройщику, утвержденной Постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 31.12.2014 N 54.

При расчетах платежей дольщика новый застройщик должен учитывать внесенную предыдущему застройщику долю в объеме переданного не завершенного строительством объекта долевого строительства.

Таким образом, при заключении договора с новым застройщиком из сформированной им цены объекта долевого строительства вычитается доля в объеме переданного не завершенного строительством объекта, которая приходится на данного дольщика.

В случае если фактическая стоимость доли в не завершенном строительством объекте, которая приходится на прекратившего строительство дольщика, составляет в сопоставимых ценах сумму меньшую, чем данный дольщик внес за счет всех источников финансирования, новый застройщик обязан вернуть сумму, равную доле дольщика в фактической стоимости не завершенного строительством объекта.

Разницу между проиндексированными средствами, внесенными дольщиком на цели строительства за счет всех источников финансирования, и возвращаемой новым застройщиком суммой, уплаченной в счет создания объекта долевого строительства, дольщик вправе взыскать с прежнего застройщика в судебном порядке.

Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 10 ноября 2014 г. N 1056 “Об утверждении Положения о случаях и порядке замены застройщика при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства” принято во исполнение части второй п. 3 Указа Президента Республики Беларусь от 6 июня 2013 г. N 263 “О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь”.

Если что-то осталось неясным или есть другие вопросы по этой же теме:

  • для максимально быстрого решения вопроса, созвонитесь с адвокатом и договоритесь о личной консультации;

Источник: http://www.rka.by/blogs/zamena-zastroyshchika-v-dolevom-stroitelstve/

Постоять за дольщика

Является ли дольщик   кредитором, по отношению к застройщику?

Банкротство застройщика — самый легитимный путь к достройке проблемных объектов. Однако случаев, когда дольщики, являющиеся главными интересантами завершения строительства и самой многочисленной группой кредиторов застройщиков, инициировали процесс банкротства, не выявлено. Кто же берет на себя функции защитников прав дольщиков, если банкротство начинается?

Банкротства с размахом

Справиться с возложенными на себя обязательствами по строительству жилых домов застройщикам становится все сложнее. Проблемы порой заходят так далеко, что ведут к неизбежному банкротству.

Вице-премьер Виталий Мутко, курирующий в правительстве РФ вопросы строительства и регионального развития, недавно завил, что в России банкротами признаны застройщики около 1,7 тыс. домов. На самом деле —больше.

В Едином федеральном реестре сведений о банкротстве в 2019 году есть информация о банкротстве 562 застройщиков (для сравнения: в 201 году их было 143), имеющих отношение к строительству почти 2,2 тыс. домов.

Из этих компаний 463 застройщика находятся в процессе конкурсного производства, а в отношении остальных введены иные процедуры банкротства (наблюдение, внешнее управление и пр.). В числе потенциальных претендентов на банкротство еще более 300 застройщиков, которые уже сейчас просрочили сдачу своих новостроек более чем на полгода.

В столице своя статистика. «Что касается московских застройщиков, то зарегистрировано 23 дела о банкротстве таковых (два года назад было 7),— рассказывает руководитель практики банкротства юридической компании “Инфралекс” Станислав Петров.— В отношении 19 застройщиков введено конкурсное производство, в отношении 4 застройщиков — иная процедура банкротства».

Но это не финальные данные по 2019 году — год еще не завершен, поэтому могут появиться и новые банкротные дела.

Скажем, среди тех застройщиков, что фигурируют в «дорожной карте» по достройке проблемных объектов Москвы, одним из последних началось банкротство ООО ОЛТЭР — компании, которая в 2008 году на Мытной улице приступила к строительству ЖК Sky House.

Сроки его ввода в эксплуатацию неоднократно переносились, и возведение дома не завешено до сих пор. Решение о банкротстве этого застройщика 7 ноября вынес Арбитражный суд Московской области.

Истцы из крупных

Инициатором процедуры банкротства может стать любой кредитор: для этого в соответствии с общими правилами закона «О несостоятельности (банкротстве)» достаточно иметь подтвержденный судом и не погашенный в установленный срок долг застройщика в размере от 300 тыс. руб. Это меньше пятой части стоимости самой дешевой квартиры в новостройке, расположенной на задворках Новой Москвы.

«Чаще всех заявителем о признании застройщиков выступали крупные кредиторы, в том числе банки, выдававшие данным застройщикам кредиты,— говорит Станислав Петров.— На практике речь идет о совсем иных размерах долга.

Один из элементов, который объединяет если не всех застройщиков-банкротов, но большинство из них,— наличие возбужденных исполнительных производств на суммы более 100 млн руб.

Иные лица, которые могли быть заявителями, не часто реализовывали свое право в силу определенных обстоятельств: поставщики более заинтересованы в получении оплаты, дольщики — в получении квартир, нежели в запуске сложного и долгого процесса банкротства».

открыть таблицу в новом окне

*За счет городских компаний и Московского фонда защиты дольщиков.

Источник: данные “Ъ”, Москомстройинвеста.

Более того, зачастую дольщики опасаются, что банкротство застройщика превращает шансы достройки дома в нулевые, поэтому порой всячески препятствуют этому процессу. Но именно в этом и заключается ключевая ошибка.

Легитимная достройка

Как поясняют в Москомстройинвесте (курирует долевое строительство в столице), чтобы достроить объект, нужны деньги, которых у проблемных застройщиков нет и вряд ли появятся: банки не заинтересованы в кредитовании таких компаний.

Более того, пока процесс банкротства не инициирован, проблемный застройщик может попытаться вывести свои активы на сторону, что шансы на достройку лишь уменьшает.

А вот начало процедуры банкротства, напротив, предотвращает такие действия и, по сути, означает, что ситуация достигала дна и хуже уже не будет.

Но есть и более значимая для дольщиков проблемных объектов польза от банкротства. «Законом “О несостоятельности (банкротстве)” предусмотрено, что после введения конкурсного производства в рамках дела о банкротстве с инициативой может выступить новый приобретатель,— рассказывает председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

— Он принимает на достройку объекты незавершенного строительства, а также требования перед участниками строительства по передаче им жилых помещений и нежилых до 7 кв. м, также машино-мест. Все это происходит именно в рамках процедуры банкротства.

То есть банкротство как раз и позволяет легитимно урегулировать процедуру завершения строительства проблемных объектов».

Дольщики в приоритете

На первый взгляд, кто именно будет инициатором банкротства застройщика, не так уж и важно: интересы дольщиков и так должны быть соблюдены. Во-первых, конкурсный управляющий, который утверждается судом и на время банкротства фактически берет на себя функции гендиректора банкротящегося застройщика, по закону должен соблюдать права все кредиторов, в том числе приоритетное право дольщиков.

Во-вторых, с 1 января 2018 года банкротство застройщиков идет по особым правилам. Они прописаны в параграфе 7 закона «О несостоятельности (банкротстве)» и, в частности, позволяют при банкротстве застройщика сразу переходить к конкурсному производству, минуя этап наблюдения.

А это сокращает сроки процесса и, как следствие, ускоряет достройку проблемного объекта, что принципиально важно именно для дольщиков.

С применением этого параграфа идет банкротство АО ОСК (застройщик ЖК «Академ-Палас»), ЗАО «ПСФ “Норд”» (застройщик расположенного в Новой Москве ЖК «Троицк Е-39»), ООО «Марьиностройгрупп» (застройщик ЖК «Спорттаун», который сейчас в качестве техзаказчика достраивает Capital Group) и других столичных проблемных застройщиков.

Более того, все процессы банкротства застройщиков идут при обязательном участии органов власти, наделенных такими полномочиями (в Москве, например, это Москомстройинвест). А они как раз и контролируют, чтобы права дольщиков не нарушались. Однако на практике этого недостаточно.

Управляющий с интересами

Хитрость заключается в том, что появится в ходе банкротства застройщика новый приобретатель, который станет достраивать долгострой, или нет и вообще по какому сценарию и в чьих интересах будет развиваться процесс банкротства, во многом зависит от того, кто станет конкурсным управляющим. А право предлагать его кандидатуру есть лишь у того, кто инициирует процесс банкротства.

«У тех, кто инициирует процедуру банкротства, есть право назначить своего арбитражного управляющего, что, как правило, перерастает в злоупотребление правом,— рассказывает, руководитель практики сопровождения банкротств Alliance Legal CG Алина Манина.— Такая ситуация в банкротствах случается практически повсеместно.

Злоупотребление правом выражается не только в том, что арбитражные управляющие действуют “в сговоре” с инициаторами процедуры банкротства.

Часто бывает так, что арбитражный управляющий может и хотел бы действовать в интересах и должника, и иных (не связанных с инициаторами) кредиторов, но эти самые кредиторы-инициаторы просто-напросто заставляют действовать в своих интересах».

Один из свежих примеров связан АО «Глобинвестстрой» — находящегося в процессе банкротства первого застройщика ЖК «Терлецкий парк».

В рамках этого банкротства права на достройку и обязательства перед дольщиками перешли к новому застройщику — городской компании «Мосотделстрой №1».

При этом конкурсный управляющий, превысив свои полномочия, сам решил определить, кому и какие квартиры достанутся после достройки.

В том числе включил в реестр прав требования юридические лица, сделки с которыми были заключены на те же самые квартиры, что и с дольщиками—физическими лицами (так называемые двойные продажи), а часть сделок и вовсе имеет признаки фиктивных. Такая позиция конкурсного управляющего помимо всего прочего мешала передаче прав новому застройщику, а значит, и процессу достройки жилого комплекса

В сентябре 2019 года Арбитражный суд Московской области снял это разногласие, став на сторону нового застройщика, а не конкурсного управляющего. Но сам пример говорит о том, что подобные ситуации возможны и при банкротстве других застройщиков. Даже несмотря на участие в процессе представителей органов власти, отстаивающих права дольщиков.

Защита сверху

К счастью для дольщиков, за последний год ситуация улучшилась: право инициировать банкротство проблемных застройщиков теперь имеют не только их кредиторы (или сам застройщиков), но и те, кто кредиторами не является.

Во-первых, это Федеральный фонд защиты прав граждан—участников долевого строительства. Во-вторых, в пределах Москвы аналогичным правом теперь обладает Москомстройинвест.

Более того, у этих структур есть приоритетное по сравнению с кредиторами право инициации банкротства застройщиков.

Помимо всего прочего это позволит инициировать процесс банкротства своевременно.

«Мы как госорган обладаем гораздо большей информацией о реальном состоянии дел застройщика, нежели дольщики, поскольку в ежедневном режиме контролируем деятельность застройщиков, проводим внеплановые проверки, отслеживаем финансовую отчетность,— рассказывает Анастасия Пятова.— Нам гораздо проще оценить степень неплатежеспособности и недостаточности имущества застройщика, что является главными признаками предбанкротного состояния».

Впрочем, возможность инициировать и контролировать процедуру банкротства — это не самоцель. Это лишь средство, позволяющее более оперативно достраивать проблемные объекты.

И как раз эту функцию будет осуществлять Московский фонд защиты прав граждан—участников долевого строительства, создание которого было утверждено 9 октября 2019 года постановлением правительства Москвы.

Сейчас, согласно «дорожной карте», через этот механизм прорабатывается возможность достройки нескольких столичных долгостроев: ЖК «Малыгина, 12», ЖК «Мегаполис», ЖК «Кокошкино», ЖК «Легенда» и ряд других.

Пока Москва — это единственный регион, который будет решать эти задачи за счет городского бюджета (как и до создания фонда решал применительно к ЖК «Царицыно», ЖК «Терлецкий парк» и ЖК «Марушкино»). Но не исключено, что тот же механизм будут использовать и другие регионы. Потому что это самый быстрый способ решить проблему обманутых дольщиков и восстановить гарантируемое им Конституцией право на жилье.

Наталия Павлова-Каткова

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/4157668

Банкротство застройщика: как дольщику защитить свои права

Является ли дольщик   кредитором, по отношению к застройщику?

Кузнецов Алексей

Генеральный директор ООО “Юридическая компания “Деловой дом”, 
к. ю. н., доцент

специально для ГАРАНТ.РУ

Резонансных дел о банкротстве строительных организаций в последнее время становится все больше, растет и количество обманутых дольщиков, отстаивающих свои законные интересы и пытающихся вернуть вложенные в неудавшееся строительство денежные средства. В связи с обострившейся ситуацией на первичном рынке жилья особое значение приобретают вопросы защиты прав граждан-участников строительства.

Урегулирование правоотношений, возникающих из банкротства застройщика, нашло свое отражение в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” (далее – Закон о банкротстве). К категории участников строительства относятся граждане, коммерческие организации и публично-правовые объединения.

Финансирование строительства многоквартирного дома порождает возникновение у субъекта, его осуществившего, прав на жилое помещение в данном объекте. При признании застройщика банкротом осуществление данного права в большинстве случаев невозможно, в связи с чем участник строительства вправе требовать возврата вложенных денежных средств.

Предусмотренный Законом о банкротстве для граждан статус участника строительства позволяет им использовать ряд преимуществ, которые недоступны иным кредиторам, тем самым законодатель усиливает защиту прав граждан – участников строительства, выделяя их в особую группу кредиторов. Среди привилегий, предоставленных участникам строительства для наиболее эффективной защиты их нарушенных прав, можно выделить следующие:

возможность выбора формы выражения требований к застройщику (денежная либо передача жилого помещения). При этом объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие требования предъявлены;

погашение требований осуществляется в третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая очередь;

участники строительства могут проводить свое собственное собрание кредиторов с отдельными полномочиями, на котором только они имеют право голоса;

участникам строительства предоставлена возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;

необходимость одобрения решения о заключении мирового соглашения не менее чем 3/4 участников строительства включенных в реестр требований кредиторов также свидетельствует об их значимом положении в сложившейся ситуации банкротства;

требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены несколькими способами в зависимости от степени завершенности многоквартирного дома, о чем я расскажу далее.

Для того чтобы добиться удовлетворения имеющихся к застройщику требований, гражданам – участникам строительства, как и иным кредиторам, необходимо включить их в реестр требований кредиторов.

В ситуации банкротства застройщика при наличии возможности выбрать форму предъявления требований к застройщику реестр требований кредиторов включает в себя еще один так называемый “подреестр” – реестр требований о передаче жилых помещений, который является составной частью основного реестра и образует с ним единое целое. Определяющим моментом при рассмотрении вопроса о включении требований в реестр кредиторов является срок предъявления денежных требований. В случае введения в отношении должника процедуры наблюдения такой срок составляет 30 дней с даты публикации сообщения, а в случае признания должника-застройщика банкротом и введении конкурсного производства – в течение двух месяцев с даты публикации сообщения (ст. 142 Закона о банкротстве). Пропуск срока влечет оставление заявленных требований “за реестром”, что ставит под сомнение реальность их удовлетворения.

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

Так, суды считают, что участники строительства, предъявившие неденежные требования о передаче жилых помещений, не являются кредиторами и не относятся ни к одной из очередей кредиторов, требования которых подлежат удовлетворению за счет имущества должника (ст. 2, ст. 201.9 Закона о банкротстве).

Специальный порядок погашения неденежных требований участников строительства установлен ст. 201.10-201.11 Закона о банкротстве)” (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2012 г.

№ 07АП-2689/10(103) по делу № А45-9663/2009, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2013 г. по делу № А46-14935/2011, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2012 г.

по делу № А46-5011/2009, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 г. по делу № А57-5725/10, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2012 г. по делу № А57-5725/2010).

Здесь же уместно упомянуть о возможности изменения участниками строительства формы заявленных требований, фактически возможности перехода из одного реестра в другой. Стоит иметь в виду, что однозначной позиции судов по данному вопросу нет, в связи с чем заявление такого требования всегда рискованно для участника строительства.

Некоторые суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона.

Поскольку реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра кредиторов, то, включив свои требования в один из них, заявитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 декабря 2014 г.

№ Ф03-5086/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 ноября 2014 г. № Ф03-4359/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2013 г. по делу № А67-4252/2010).

Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр.

Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2014 г. года по делу № А55-19659/2009, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2014 г. по делу № А41-7785/09, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 8 апреля 2013 г. по делу № А32-30801/2011 (оставленное в силе Определением ВАС РФ от 17 июля 2013 г. № ВАС-6334/13), Определение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2015 г. по делу № А40-27589/08-74-86″Б”).

Включение требований в реестр требований кредиторов лишь промежуточная цель для участника строительства, конечной, безусловно, является удовлетворение заявленных требований в виде возврата вложенных денежных средств либо предоставления жилого помещения. Погашение требований о передаче жилого помещения может быть произведено несколькими способами:

путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предусмотрен ст. 201.10 Закона о банкротстве и предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. Строительство дома завершают граждане своими силами;

путем передачи жилых помещений. Детальное изложение особенностей такого погашения представлено в ст. 201.11 Закона о банкротстве. Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта (ст. 201.15-1-201.15-2 Закона о банкротстве). Данный способ является новшеством законодательства о банкротстве, поскольку введен ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2015 г.

№ 391-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” и начал действовать лишь с 29 декабря 2015 года.

Институт привлечения нового застройщика представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Граждане также могут погасить имеющиеся у них требования путем признания права собственности на конкретное жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). В законе отмечены два условия, соблюдение которых необходимо для признания судом права собственности на определенное жилое помещение.

Во-первых, застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Во-вторых, и застройщиком, и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения (п. 8 ст. 201.

11 Закона о банкротстве). Если передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) был подписан после даты принятия заявления о признании застройщика банкротом, то исход дела зависит только от благосклонности суда и квалификации юриста-представителя.

Дело в том, что правовых норм, которые бы регулировали такой случай, на сегодняшний день нет. Нужно отметить, что судебная практика по таким ситуациям складывается пока в пользу участников строительства, поэтому имеется шанс на благоприятное разрешение такого вопроса (Постановление ФАС Поволжского округа от 17 октября 2013 г.

по делу № А55-13551/2010, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. по делу № А57-26869/09).

Следует также обратить внимание на существование альтернативного способа защиты прав обманутых дольщиков (ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”).

Поскольку изначально органы местного самоуправления, выдав разрешение на строительство застройщику, признали его надежность, то в случае его банкротства государство готово понести ответственность за произошедшее несоответствие.

Участники строительства имеют возможность обратиться к органам исполнительной власти субъекта для удовлетворения указанных в договоре участия в долевом строительстве либо ином договоре требований, направленных на получение жилого помещения.

Для этого необходимо включиться в общефедеральный реестр, правила включения в который содержатся в Приказе Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403 “Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены”.

Резюмируя, отмечу, что способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они действительно являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации. Гражданам – участникам строительства следует действовать в соответствии с требованиями закона, соблюдать сроки и условия, определенные законодателем. Это значительно упростит процесс восстановления нарушенных прав.

Источник: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/kuznecov/702212/

Административное право
Добавить комментарий