Как быть, если управляющий не следит за коттеджным поселком?

Жкх за городом: кто обслуживает дома в коттеджных поселках

Как быть, если управляющий не следит за коттеджным поселком?

загородного дома, о котором мечтают многие городские жители, имеет множество нюансов. Одна из главных проблем обитателей коттеджных поселков – неграмотно организованное управление в сфере ЖКХ. Попробуем разобраться, кто обязан обслуживать загородные дома и что делать, если качество услуг оставляет желать лучшего.

При покупке недвижимости в коттеджном поселке, покупатель должен понимать, что, как и в городской квартире, жилищно-коммунальные услуги здесь оказываются централизованно. Управление в сфере ЖКХ может быть организовано тремя способами:

  • за дело берется УК, созданная застройщиком;
  • жильцы организуют собственное некоммерческое объединение;
  • каждый владелец дома заключает договор с поставщиком услуг индивидуально.

Последний вариант очень неудобен и встречается крайне редко, поэтому остановимся подробнее на первых двух.

Где искать управу на управляющую компанию

Чаще всего застройщик создает компанию уже на стадии возведения поселка, и местные жители передают ей соответствующие полномочия. С одной стороны, это удобно, ведь организации, которая занималась созданием коммуникаций, проще управлять хозяйством.

Нередко девелопер попросту навязывает услуги своей «дочерней» компании, прописывая в договоре купли-продажи коттеджа обязанность заключить договор с конкретной УК.

Хотя некоторые застройщики не занимаются предоставлением управленческих услуг и могут сразу нанять для этих целей специализированную организацию.

Если управляющая компания работает добросовестно, жильцам обычно не приходится вмешиваться в ее дела. Однако так везет далеко не всем. Чаще всего нерадивая УК показывает себя во всей красе, когда поселок уже заселен.

Пока в поселке идут активные продажи, услуги оказываются качественно, а стоимость ЖКУ остается демократичной. Это неудивительно: потенциальных покупателей нужно привлекать хорошим сервисом.

Однако, когда все коттеджи распроданы, счета за коммуналку могут возрасти, а качество обслуживания – снизиться.

В этом случае стоит задуматься о смене управляющей компании. Удастся ли это сделать, в большинстве случаев зависит от того, кто владеет коммуникациями в поселке.

Проще всего контролировать УК, если все сети принадлежат самим жителям.

Такая практика распространена, когда еще в начале строительства создается кооператив или дачное некоммерческое партнерство (ДНП), заключающее договоры с подрядчиками.

После этого коммуникации становятся общей долевой собственностью жильцов. При таком раскладе следить за качеством услуг и тарифами ЖКХ проще, ведь УК является лишь наемным управленцем, которого можно сменить. Однако собственникам коммуникаций придется тратить значительные средства на их содержание: платить налоги (прежде всего за дороги), вовремя проводить ремонт и. т. д.

Если поселок вырос в сельском или городском поселении, коммуникации могут быть переданы в муниципальную собственность. Обычно это заранее обговаривается в инвестконтракте. Такой вариант тоже удобен для жителей коттеджного поселка, поскольку при эксплуатации сетей действуют нормы, применяемые в данном районе, а управляющая компания является своего рода управдомом.

Если же застройщик создает коммуникации за свой счет, то они остаются в его собственности. В этом случае сменить управляющую компанию удается крайне редко: вряд ли девелопер пустит стороннюю организацию в свою вотчину.

Товарищество собственников жилья – берем управление в свои руки

Решив взять управление жилищно-коммунальным хозяйством в свои руки, владельцы коттеджей должны создать собственное некоммерческое объединение.

Называться оно может по-разному: дачное некоммерческое товарищество (ДНТ), дачное некоммерческое партнерство (ДНП), дачный потребительский кооператив (ДПК) и т.п.

Они отличаются по целям: кооператив обычно организуют для строительства поселка, а товарищество или партнерство – для управления.

После вступления в силу в сентябре 2014 года поправок к Гражданскому кодексу все эти объединения приравниваются к товариществу собственников жилья (ТСЖ).

После того, как оно будет создано и зарегистрировано как юридическое лицо, все решения, связанные с управлением общей собственностью поселка, принимаются на общем собрании жильцов.

В частности, ТСЖ занимается поиском и наймом управляющий компании, которая будет решать все коммунальные вопросы.

У такого самоуправления есть свои плюсы и минусы. Эффективность работы ТСЖ зависит от того, кто будет возглавлять объединение: это должен быть не просто инициативный жилец, а профессионал в области ЖКХ. А жителям поселка желательно познакомиться друг с другом и уметь договариваться, чтобы решать спорные вопросы.

Нередки случаи, когда объединения жильцов, даже добившись передачи им в собственность коммуникаций, не могут справиться с множеством повседневных проблем. В результате счета за коммуналку возрастают, возникают проблемы с поиском подрядчиков, а от такой самостоятельности страдают жильцы.

Поэтому для покупателей загородной недвижимости актуален компромиссный вариант, когда жители поселка создают ТСЖ, не отказываясь от услуг действующей УК. В результате насущные вопросы решаются профессионалами, а члены товарищества получают возможность воздействовать на управляющую компанию, если та нарушит договор.

За что платим – какие услуги предоставляет УК

Еще один важный вопрос, который нужно решить владельцам загородных домов, что именно обслуживает и какие услуги предоставляет управляющая компания.

Дело в том, что состав общего имущества многоквартирных домов закреплен законодательно, а для загородной недвижимости такого перечня не существует.

Поэтому в договоре с УК нужно указать, что именно входит в состав общего имущества и как определяется доля каждого жильца в нем.

Что касается перечня услуг управляющей компании, то он тоже подробно прописывается в договоре. Обычно сюда входят:

  • охрана территории, организация пропускной системы и патрулирование поселка;
  • обслуживание и текущий ремонт инженерных коммуникаций (систем тепло- и водоснабжения, водоотведения, ливневой канализации);
  • освещение мест общего пользования;
  • создание и ремонт детских спортивных площадок;
  • обслуживание и ремонт дорог и пешеходных зон;
  • уборка территории и вывоз ТБО;
  • уборка снега;
  • озеленение территории поселка;
  • создание диспетчерской службы.

Как видите, загородная жизнь, кроме несомненных плюсов, имеет и свои нюансы. Впрочем, добиться нормального обслуживания домов в любом случае можно. В крайнем случае управляющую компанию можно призвать к порядку, пожаловавшись в жилищную инспекцию или прокуратуру. Главное, хорошо знать свои права и составить грамотный договор на оказание услуг.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

 Федосова Ольга, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2035421-2015-02-05-zhkh-za-gorodom-kto-obsluzhivaet-doma-v-kottedzhnyih-poselkah/

Можно ли не подписывать договор с новой УК в поселке?

Как быть, если управляющий не следит за коттеджным поселком?

Наличие земельного участка с домом в коттеджном поселке подразумевает правоустанавливающие документы на эти объекты.

Но только в том случае, если это некоммерческое партнерство, которому, как правило, и принадлежат эти коммуникации до момента, пока не подписаны соответствующие акты разграничения и не переданы собственникам определенные виды коммунальных услуг непосредственно поставщиками услуг.

Могу ли я не платить за услуги УК коттеджного поселка?

5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию

Если говорить о смене управления компании, то она должна произойти внутри некоммерческого партнерства. Люди объединяются и становятся собственниками, у них есть устав, который нужно почитать и выяснить, каким образом осуществляется принятие тех или иных решений.

Смена управления, смена ответственного лица за передачу показаний счетчика и за заборы решается на общем собрании с определенным количеством собственников. Здесь вопрос к управлению, никаких самозахватов быть не может, все протоколы должны быть в пакете документов, чтобы любой собственник и член партнерства мог прийти и ознакомиться с интересующей информацией.

Все данные должны быть открыты: они вывешиваются на официальных сайтах некоммерческого партнерства и должны быть у лица, занимающегося ведением бухгалтерского учета.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Ваша история печальна тем, что все коммуникации принадлежат частному лицу. Покупателей домов в поселке просто «развели», и эту ситуацию вполне можно было предвидеть при покупке жилья у застройщика.

В данном случае собственники домов не обязаны заключать договоры на поставку собственником коммуникаций. Но тогда вы не получите воду и, возможно, электричество. А также доступ к канализации может быть блокирован.

А вот Ваш личный доступ к Вашему же участку блокирован быть не может, во всяком случае в суде можно доказать необходимость обеспечения доступа к объекту недвижимости.

Конечно, есть возможность объединиться несогласными, сделать собственные скважины, построить собственную подстанцию и локальные очистные сооружения, тем более что воду и канализацию для частного дома можно организовать за 200-250 тысяч рублей. А вот с электричеством все может быть реально сложно. Вы попали в ситуацию классического рейдерского захвата. Борьба будет жесткой и долгой.

Можно ли прописаться в доме в СНТ?

Как узаконить гостевые дома под аренду?

Отвечает юрисконсульт офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Роман Емцов:

Судя из описанной ситуации, собственники объектов недвижимости организовали некоммерческое партнерство (НП), на которое возложили обязанность по благоустройству и эксплуатации всей инфраструктуры коттеджного поселка.

Однако непонятно, на каком основании НП осуществляло свою деятельность, если собственником инженерных коммуникаций и земель общего пользования являлось иное юридическое лицо управляющая компания (УК).

Также неясно, на каком основании НП занимало указанные помещения, в связи с чем тяжело дать правовую оценку действиям УК по захвату помещения и смене замков.

В то же время, если у УК имеются свидетельства о госрегистрации права собственности на объекты общего пользования (дороги, коммуникации, нежилые помещения и другое), то данная компания обладает правомочиями на владение и пользование этим имуществом, включая право на установление правил его использования третьими лицами.

УК не вправе обязать собственника заключить какой-либо договор. Однако если у собственника возникает необходимость пользоваться инженерной инфраструктурой коттеджного поселка, то придется договариваться с собственником этой инфраструктуры или самостоятельно заключать договоры с поставщиками коммунальных услуг при наличии технической возможности.

Также нужно понимать, что если УК является собственником всех инженерных сетей поселка, то при отсутствии договора с Вами она имеет право отключить Вас от инженерных сетей, а если УК принадлежат и дороги, то она вправе даже ограничить Ваш въезд в поселок.

Что же касается тарифов на электроэнергию, газ, отопление и воду, то они устанавливаются государством в лице местных или региональных властей, а не УК.

Основным законом, регламентирующим деятельность УК, является Жилищный Кодекс РФ, а также Постановление Правительства №491 от 2006 года и Постановление Правительства №354 от 2011 года.

Так, с 1 января 2015 года управляющие организации несут административную ответственность за какие-либо нарушения правил ведения предпринимательской деятельности в сфере ЖКХ. А с 1 мая 2015 года они могут функционировать, только если получили лицензию.

Проверить действительность лицензии Вашей УК можно в соответствующем региональном реестре на сайте Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (https://dom.gosuslugi.ru/#!/srlLicenses).

Если Вам необходимо проверить деятельность УК, то Вы можете запросить тарифы на оплату коммунальных услуг. УК обязана выдать документ о размере и перечне обязательных платежей. Контролировать обоснованность тарифов обязана УК.

Вы можете потребовать отчет о проделанной работе, информация в нем должна быть документально подтвержденной.

Если Вы выявили нарушения в работе УК или несоответствие тарифов, то можете обратиться с жалобой в Государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру или суд.

Что касается вопроса по поводу правомерности управления частными домами со стороны УК, имеющей лицензию на управление многоквартирными домами, то, согласно ст.

7 ЖК РФ, в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения. Иными словами, УК, имеющая лицензию на управление многоквартирными домами, может управлять и частными домовладениями.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как законно продать дом, который построил сам?

Строю дом. Могу ли я устроить в нем хостел?

Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_ne_podpisyvat_dogovor_s_novoy_uk_v_poselke/6281

Почему жизнь даже в самом демократичном поселке не может быть дешевой

Как быть, если управляющий не следит за коттеджным поселком?

Елена Никитина / Ведомости

Помимо обычной «квартплаты», жители тратятся на уход за придомовыми участками и отчисляют деньги на содержание поселка. Также требуется дополнительное оборудование для дома или квартиры, которое, в свою очередь, надо обслуживать и ремонтировать.

Нашпиговать дом можно самым разнообразным оборудованием – все зависит от фантазии хозяина, но есть такое, без которого прожить за городом просто невозможно. Прежде всего – газовый котел.

Цена качественного котла хорошей фирмы (с бойлером, монтажом, пуско-наладкой), мощности которого хватит на то, чтобы как следует протапливать дом и нагревать воду, – от 100 000 руб. Техническое обслуживание котла стоит в среднем 8000–12 000 руб. в год.

Заключать такие соглашения граждан обязали власти (постановление правительства № 410 от 14.05.2013), так как газовое оборудование – предмет повышенной опасности, за ним нужен профессиональный пригляд.

По словам Игоря Полуэктова, бизнес-директора компании Optiland, многие застройщики облегчают жизнь своим клиентам: «Например, в наших поселках газовый котел включен в стоимость изначально».

«В моем случае было так: нам котлы установил сам застройщик, – рассказывает Софья, жительница подмосковного малоэтажного поселка (15 км от Москвы по ярославскому направлению. На 50 га есть как коттеджи и дуплексы по канадской технологии, так и малоэтажные, 2–3 этажа, дома с квартирами).

– Но компания сэкономила, котел прослужил всего четыре года. Пришлось покупать новый, на класс выше. Он потребовал ремонта лет через восемь, пришлось даже менять прохудившийся бойлер. Совокупно ремонты обошлись в 50 000–60 000 руб. Сейчас думаем о новом котле.

Думаем с тоской, но рано или поздно придется его покупать».

Важный элемент жизнеобеспечения – водоочистная система. «В загородном жилье рекомендуется ее устанавливать, так как качество воды в Подмосковье бывает далеким от идеала, а с такой системой воду можно пить без фильтрации и кипячения», – комментирует директор загородного департамента «Инком-недвижимости» Антон Архипов.

Водоочистные системы, как правило, ставят сами жители. В некоторых поселках централизованно фильтруют воду еще на водозаборном узле, но это не мешает жителям по собственному желанию ставить в домах дополнительные системы водоочистки (от 40 000 до 160 000 руб.).

«Водоочистка нужна обязательно, у нас в подвальном помещении, в специальной комнате, стоит аппарат на четыре квартиры подъезда, – рассказывает Софья. – Систему ставили сами, собирали, помнится, по 40 000 руб. Соль и минералы закупаем приблизительно раз в полгода, сдаем по 3000 руб. с квартиры. Вода в поселке неплохая – у нас своя скважина, – но в ней много железа.

Недавно возникла проблема, которой раньше не было: при перезапуске мотора на водозаборном пункте в квартиры идет ржавчина, и тут без фильтров никак нельзя. К тому же неочищенная вода портит бытовую технику: тот же котел, стиральную, посудомоечную машины. Время от времени вызываем мастеров, вызов обходится где-то в 5000 руб.

А водичка после такой фильтрации замечательная – голубая, как на картинке, и на вкус приятная».

Помимо жизненно необходимого оборудования (котел и водоочистка) эксперты посоветовали обзавестись вентиляционной установкой (от 25 000 до 100 000 руб.), охранной сигнализацией (от 12 000 руб.), огнетушителями (от 800 руб.).

Юрий Рожин, управляющий партнер ГК Kaskad Family, дополняет список рядом опций, которыми, по его словам, напрасно пренебрегают многие жильцы: утепление кровли (от 60 000 руб.), заливка монолитной лестницы (от 110 000 руб. за один этаж), забор по периметру участка (от 2500 руб. за погонный метр), снегозадержатели (от 50 000 руб.

), греющие кабели при подведении водоснабжения (от 8000 руб.), козырьки/маркизы или входные группы (от 40 000 руб.).

Какое-то оборудование может устанавливать застройщик, как правило, это котел, а все остальное – на усмотрение жильцов.

«Комплектация конкретного объекта указывается во многих документах, начиная с проектной декларации и заканчивая договором купли-продажи объекта, – уточняет Юрий Лакеев, коммерческий директор RDI.

 – Все, что устанавливается, включено в итоговую цену дома или квартиры, а значит, все эти расходы можно сделать за счет ипотеки».

В организованных поселках есть общественные зоны с парковками, детскими и спортивными площадками, пляжами, местами для прогулок, а есть участки земли у домов, принадлежащие собственникам. Имеются также участки, которыми жители активно пользуются как своими, но это не их земля.

Вообще-то с землей в коттеджных поселках не так все просто устроено: часть ее может арендоваться у района, часть – принадлежать неким физическим и юридическим лицам.

Из-за этих нюансов немудреный вопрос – кто обустраивает все эти пространства, кладет плитку, сажает траву и цветы, устанавливает малые архитектурные формы, спортивные снаряды и тому подобное – становится сложнее.

Хотя на первый взгляд ответ тоже несложный: общественные территории, которые не являются собственностью жителей, благоустраиваются девелопером. «Вся «начинка» прописывается в проектной документации. И это уже учтено в стоимости объекта недвижимости», – уточняет Рожин.

«Бывает, что застройщики тянут с благоустройством. Наш поселок (50 га) застраивался довольно долго, – рассказывает Софья. – Одну детскую площадку застройщик обещал, но в конце концов ее сделали жители за свой счет.

Вторая появилась лет через семь у пруда – ее действительно соорудил застройщик. А что до спортплощадки, то пока над участком развевается баннер «Здесь будет спортивная площадка». Развевался он все лето, скоро зима.

К строительству площадки еще не приступали».

70% покупателей загородного жилья в зоне 40 км от МКАД рассматривают его как место постоянного проживания, 10 лет назад их было 40%, выяснили аналитики «Инком-недвижимости». Самый востребованный формат у клиентов с «серьезными намерениями» – таунхаус (их много строят рядом с Москвой), 52% сделок.

34% предпочитают для постоянного проживания коттедж, и 14% – квартиру в малоэтажном ЖК. Большая часть покупателей – это люди от 36 до 50 лет со стабильным доходом и детьми.

В дальнем Подмосковье в загородных домах постоянно проживает не более 15% их владельцев (10 лет назад – не более 10%), говорится в пресс-релизе «Инком-недвижимости».
По данным «Метриума», по итогам III квартала 2018 г.

на первичном рынке загороднойнедвижимости Московского региона в радиусе до 35 км от МКАД было представлено 39 поселков (около 860 домовладений), средняя цена – 141 590 руб. за 1 кв. м.

В компании отмечают, что звонков с вопросами о покупке коттеджей и участков с подрядом стало немного больше, но показов – наполовину меньше, т. е. интерес со стороны покупателей невелик. В «Инкоме» отмечают падение спроса на 17% осенью. 62% клиентов в сентябре – октябре выбрали участки без подряда (УБП). Конкуренцию УБП могут создать лишь коттеджи и таунхаусы площадью до 150 кв. м и стоимостью до 7 млн руб.

На участке при коттедже хозяйничает собственник, застройщик может сделать лишь какое-то первичное благоустройство – это фиксируется либо в договоре, либо в гарантийном обязательстве. Проводится межевание, организуются парковочные места, подводится дорога.

Но ландшафтным дизайном занимается уже сам хозяин. Конечно, работы он может заказать тому же застройщику либо управляющей организации.

Но, как правило, люди предпочитают обращаться к другим компаниям, профессионально занимающимся озеленением, – застройщик к этому времени им страшно надоедает.

С таунхаусами все несколько затейливее. Как объясняет Полуэктов, у классического таунхауса два выхода – на парковочное место перед домом и на задний двор, обычно это пара соток земли.

На прилегающем «лицевом» участке благоустройством занимается застройщик, на заднем дворе – собственник.

Если таунхаус был куплен по 214-ФЗ, то параметры благоустройства территории описываются в соответствующей декларации, уточняет Архипов.

Благоустройство придомовой территории вокруг малоэтажного дома, который в основном приобретается по 214-му закону, тоже прописывается в декларации, отражается в генплане, и заниматься им должен застройщик.

Рожин напоминает: создание зон общего пользования тоже включается в стоимость.

Компании распределяют нагрузку в структуре стоимости по-разному: одни ее включают пропорционально площади объекта недвижимости, другие – пропорционально предполагаемому количеству проживающих людей.

«Наш застройщик только посадил траву на газонах около нашего малоэтажного дома. Да и то трава и грунт были неважные, газоны с проплешинами. Нормальным озеленением участка занимались мы сами в течение нескольких лет. Сейчас сажаем только цветы-однолетники. Парковка перед домом была забетонирована, надо было класть плитку.

Мощением за наши деньги занимался застройщик. Небольшую детскую площадку – буквально дачный вариант – тоже делали за свой счет. И беседки около дома ставили сами. Собирали деньги с каждой квартиры. За все вместе, наверное, набежит 100 000–150 000 руб.

с квартиры, и это не сразу, а частями», – делится житель одного из подмосковных малоэтажных поселков.

Что касается уборки, то, как правило, собственники занимаются своими участками, а общественными территориями – управляющая компания (УК). Но редко кто сам работает на участке – только если в охотку. Домовладельцы частным образом договариваются с садовниками и дворниками, платят примерно 10 000–20 000 руб. в месяц.

Чтобы держать придомовую территорию и подъезды дома в приличном виде, жители в основном пользуются услугами УК, это входит в тариф по эксплуатации (о нем ниже).

Если говорить о «базовом пакете», то это, как правило, уборка подъезда (раз в неделю) и территории перед домом, летом – стрижка газонов, весной и осенью – уборка листьев, зимой – чистка крыльца и придомовой территории от снега. Все остальное уже «завитушки».

«Мы пытались следить за придомовой территорией самостоятельно, отказавшись от услуг УК, – делится Софья. – Никакой экономии не получилось. Постоянно собирали деньги на нужды дома. Нанимали садовника (он же дворник) примерно за 2000 руб. с квартиры в месяц.

Полдома потом платить отказалось, и он убирал половину территории. Половина зарастала бурьяном, ее засыпало снегом. Еле-еле сами расчищали крыльцо и парковочные места от снега. Так прошло года два. В доме начались скандалы. Потом решили вернуться к УК.

Заключили договор на управление домом плюс платим за вывоз мусора. Сейчас вот будем переходить к региональному оператору, который будет вывозить мусор. Тарифов еще не знаем. С УК стало лучше. Но все равно что-то приходится делать самим – поливать, сажать, и т. п.

Жители другого подъезда в нашем доме дополнительно нанимают садовника».

В любом случае, пользуются ли жители услугами УК или частных садовников-дворников или возятся на участках сами, они приобретают свои садовые инструменты, шланги, инвентарь для уборки снега, газонокосилку, снегоуборочную машину, удобрения, антигололедные реагенты. Такие расходы условно можно оценить в 100 000 руб., может, чуть меньше.

https://www.youtube.com/watch?v=eKe_0Vw8zhc

За остальными территориями поселка, включая дороги, ухаживает УК. В ее обязанности входит ручная и механизированная уборка территории, озеленение (уход за газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), благоустройство поселка (в том числе ремонт площадок, дорог), чистка ливневой канализации, дератизация и дезинсекция, уличное освещение.

«В проекте эконом- или комфорт-класса абонентская плата составляет в среднем 6000–8000 руб., хотя эта цифра может колебаться от 2000 до 12 000 руб. в зависимости от величины и степени насыщения поселка. В элитных проектах плата может достигать 30 000–40 000 руб. в месяц и более», – говорит Архипов.

В поселке «Кембридж» от Optiland платеж составляет 56 руб. за 1 кв. м в месяц, в «Марселе» – 36,36 руб. за 1 кв. м. Софья платит так: 36 руб. с 1 кв. м за управление домом (сюда как раз входит уход за придомовой территорией, получается около 3000 руб.) плюс 1500 руб. за содержание поселка и еще отдельно 2000 руб.

за охрану.

Жизнь даже в самом экономичном и демократичном загородном поселке никогда не бывает дешевой.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2018/11/15/786363-zhizn-demokratichnom-poselke

Проблемы коттеджного поселка – частные дороги и подстанция — Сайт газеты

Как быть, если управляющий не следит за коттеджным поселком?

В редакцию «РВС» обратились жители коттеджного поселка «Новотитаровка». Их проблема заключается в том, что дороги возле их домов являются частной собственностью.

Люди не понимают, как так может быть, ведь, если они не переданы в муниципалитет, то кто будет ремонтировать проезжую часть и тротуары, следить за их состоянием?

«Мы обращались с просьбой к владельцу о передаче дорог в сельское поселение. Он написал письмо, что готов их передать, но глава поселения официально ответил: «Данная территория не является муниципальными землями Новотитаровского сельского поселения.

В бюджете нет средств для принятия на баланс, техническую эксплуатацию и обслуживание мест общего пользования, оборудования и различных объектов, находящихся в частной собственности.

Проведение вышеуказанных мероприятий не рассматривается и не планируется»», – рассказала журналисту местная жительница Наталия.

Люди обеспокоены тем, что в любой момент им могут перекрыть выезд из поселка. Как они рассказывали, при стычке с управляющей компанией некоторых жителей «Новотитаровки» попросту не выпускали через центральный выезд.

Также недовольство у населения вызывает следующее: «Территория, которая должна была отходить под бассейны, детские площадки, места общего пользования, активно продается частным лицам. За 2,5 года были установлены 4 фонаря и 4 камеры, на въезде сделали по 20-40 метров забора.

Трава вдоль дорог летом выше пояса, никто не косит. Но с ноября 2018 года людей обязали платить за услуги УК по 150 рублей за сотку в месяц. Около 700-1500 рублей с участка. Но за что? Ничего толком не делается.

Кроме как обслуживание газона возле башен владельца», – негодуют местные жители.

Но это не главная проблема для людей. Куда больше их волнует тот факт, что все энергосети находятся в частной собственности.

«Зимой людям за месяц приходили счета за электричество по 16000-36000 рублей. Тариф был 7,74 руб/кВт – как для юридических лиц. А у нас все от электричества – и освещение, и вода, и приготовление еды. Но оплачивать надо не на свой расчетный счет, а на счет УК «Константа», которая по законам РФ не имеет права существования для земель ИЖС», – объясняет Наталья.

Сейчас жильцы не оплачивают электричество, так как попросту не знают, куда пойдут эти деньги. Они уже обратились в прокуратуру по данной проблеме.

Журналист связался с помощником прокурора района Еленой Хатунцевой, которая рассказала, на каком этапе находится данное дело.

В прокуратуру Динского района в марте и апреле 2019 года поступили обращения от граждан, проживающих в станице Новотитаровской, индивидуальные жилые дома которых находятся на территории коттеджного поселка «Новотитаровка», по вопросу начисления платы ООО «Управляющая компания «Константа» за потребленную электроэнергию по завышенным тарифам.

Прокуратурой Динского района проведена проверка соблюдения жилищного законодательства, в ходе которой вскрыты факты незаконного оказания гражданам услуг управления и электроснабжения.

В ходе проведенных проверочных мероприятий установлено, что ООО «Управляющая компания «Константа» в контексте положений ст.

161, 192 Жилищного кодекса РФ управляющей организацией не является, ответственность перед собственниками жилых домов за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме, в том числе услуг электроснабжения, не несет.

Указанной коммерческой организацией заключен договор энергоснабжения с ПАО «ТНС энерго Кубань». Предметом указанного договора являются услуги по передаче электрической энергии с целью содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Плата за электроэнергию для ООО «Управляющая компания «Константа» рассчитывается по тарифу для физических лиц.

При этом предметом указанных договоров является энергоснабжение объекта недвижимости лишь одного земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

Потребление электроэнергии в рамках указанного договора не связано с предоставлением коммунальных услуг по электроснабжению жилых домов граждан, расположенных в коттеджном поселке «Новотитаровка».

«Фактически граждане, проживающие на указанной территории, в настоящее время лишены возможности самостоятельно заключить договор энергоснабжения, вносить плату за потребленную электроэнергию гарантирующему поставщику.

Прокуратурой района директору ПАО «ТНС энерго Кубань» внесено представление об устранении нарушений жилищного законодательства, в результате рассмотрения которого гарантирующим поставщиком принято решение о расторжении договора энергоснабжения с данной организацией.

С целью осуществления технологического присоединения объектов недвижимости, расположенных в коттеджном поселке «Новотитаровка», к сети электроснабжения и получения собственниками указанных объектов соответствующей технической документации прокуратурой района директору ООО «УК «Константа», директору филиала ПАО «ТНС энерго Кубань» внесены представления.

Рассмотрение указанных актов реагирования на контроле в прокуратуре района», – пояснила Елена Хатунцева.

Дело передано в суд.

Кроме того, «РВС» связалась также и с управляющей компанией «Константа», чтобы узнать их версию происходящего.

«Действия группы лиц в коттеджном поселке «NOVOTитаровка», являющихся владельцами земельных участков, – это просто «потребительский экстремизм».

Проще говоря, собственники в коттеджном поселке, злоупотребляя своим особым положением и манипулируя законодательством в корыстных целях, для получения определенной выгоды пытаются ни за что не платить.

Их умышленные действия направлены на причинение вреда застройщику и управляющей компании.

В итоге УК приняла решение о прекращении обслуживания коттеджного поселка, так как работать там просто невозможно», – сообщил журналисту директор УК «Константа» Вячеслав Жабицкий.

Как он рассказал, управляющей компании собственники не возместили порядка 300 тысяч рублей за потребленную электроэнергию при существующем тарифе 3,28 руб. за кВт (электричество поставляет сетевая организация).

«Мусор вывозился оператором по графику, но ряд собственников в поселке отказывались оплачивать вывоз ТБО.

В контейнеры для ТБО жители выбрасывают строительный мусор, чтобы не платить за аренду контейнера-лодочки (предназначенного для сбора строительных отходов), это подтвержденные факты – имеются соответствующие фото.

Задолженности перед ресурсоснабжающей организацией за поставку электроэнергии и мусороуборочной компанией у УК нет.

Управляющая компания исправно оплачивает счета организаций, чтобы не страдали добросовестные жители коттеджного поселка.

В данный момент другие жители призывали бойкотировать платежи по электричеству для отключения подстанции всего поселка и создания социальной напряжённости для оказания давления на застройщика (у нас есть доказательства).

Не совсем понятно, почему претензии по оказанию услуг предъявляют именно те собственники, которые их не оплачивали и отказывались заключать договора на обслуживание, в то же время продолжали ими пользоваться за счет других.

Все те потребители, которые своевременно оплачивали услуги, в полном объеме их получали, претензий в адрес управляющей компании от них мы не имеем.

проблема – нежелание части собственников участков и жилых домов в коттеджном поселке оплачивать услуги, которые им поставляются. Они занимаются откровенной клеветой в адрес застройщика и управляющей компании. В результате их действий временно была парализовала работа компании, ведь приходилось постоянно тратить время на проходящие проверки и официальные ответы государственным органам.

цель этих людей – намеренно причинить вред застройщику и УК, также просто не платить ни за что. Но свет же не отключили, мусор вывозили, территория обслуживалась, проводились мелкие текущие ремонты, устранялись аварии в электросетях, контрольно-пропускной режим осуществлялся.

Получается, что все это оплачивали ряд добросовестных собственников и управляющая компания за свой счет», – аргументирует директор УК.

Источник: http://gazeta-rvs.ru/news/problemy-kottedzhnogo-poselka-chastnyye-dorogi-i-podstantsiya

Могу ли я не платить за услуги УК коттеджного поселка?

Как быть, если управляющий не следит за коттеджным поселком?

Желание сэкономить это нормально, но нужно понимать, что экономия не должна быть во вред себе. Здесь актуальна поговорка «мы не настолько богаты, чтобы покупать дешевые вещи».

Собственник должен осознавать, что в случае отсутствия платежей за эксплуатацию он не может рассчитывать на полноценную безопасность и охрану, на поддержание в исправном состоянии инженерных сетей, на чистоту и регулярный вывоз мусора, покрашенные заборы, подстриженные газоны и т. д. Ведь однажды эта собственность ему все равно понадобится, даже если не прямо сейчас.

проблема управляющих компаний это невозможность собрать 100% платежей: хорошо, если эта цифра составит 60-70%, это считается нормой. Получается, 30-40% жителей поселка не платят за то, чем пользуются на постоянной основе.

Новые собственники, купившие участок или дом в поселке на вторичном рынке, также часто не хотят ни за что платить. Мол, мы приобрели право собственности на недвижимое имущество, но не подписывали договор эксплуатации значит, можно за эксплуатацию и не платить.

Однако в такой ситуации собственник гарантированно получит конфликт и с управляющей компанией, и с теми собственниками, которые исправно оплачивают эксплуатационные расходы.

Обязан ли я вступать в СНТ?

Я должна платить взносы, если не заключала договор с СНТ?

Кроме того, нужно понимать, на чьем балансе находятся коммуникации и образовано ли в поселке ТСН (ТСЖ). Например, по закону вас могут обязать платить взносы за использование земель общего пользования, даже если вы не вступали в ТСН.

Если же управляющая компания действует на основании договора с каждым собственником отдельно (без образования ТСН), тогда она, вероятно, держит на своем балансе все сети поселка, включая дороги. В таком случае есть масса способов осложнить жизнь неплательщика.

Например, вас могут не пропустить в поселок на автомобиле, а пустить только пешком или не подключить к отдельным инженерным сетям.

Вопрос владельца «А могу ли я не платить?» напрямую связан с тем, какой уровень жизни ему нужен в поселке и в каком состоянии он хочет видеть свою личную собственность.

Задним числом вас заставить платить не могут: только в случае, если у предыдущего собственника была жесткая связка обязательств по оплате эксплуатации, подключению и пользованию инженерными сетями поселка. Тогда, если вы пользовались сетями, вас могут обязать оплатить задолженность предыдущего собственника.

Опять же в том случае, если вы являетесь его преемником по договору на пользование сетями. Однако это уже повод для судебных разбирательств: только суд может установить истину и обязать нового владельца выплатить долг управляющей компании.

Отвечает ведущий юрисконсульт Центра правового обслуживания Владимир Бражников:

Из вопроса следует, что в данном случае речь идет об отношениях собственника жилья с управляющей компанией, обслуживающей жилищный комплекс, вероятнее всего коттеджный поселок, на территории которого расположены отдельно стоящие коттеджи и/или жилые дома на одну или несколько семей.

Договор с управляющей компанией заключается на основании решения общего собрания собственников жилых помещений, которое является обязательным для всех владельцев, в том числе и для тех, которые не участвовали в ании.

Отсутствие договора с управляющей компанией, при условии оказания услуг надлежащего качества, не является основанием для невнесения платы.

Неиспользование собственниками помещений также не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

В связи с этим собственник жилой недвижимости, расположенной на территории коттеджного поселка, обязан оплачивать управляющей компании фактически предоставленные услуги даже при отсутствии подписанного с управляющей компанией договора и даже в том в случае, если он там не проживает.

При наличии задолженности по оплате фактически оказанных услуг управляющая компания вправе взыскать с собственника жилой недвижимости образовавшуюся задолженность в судебном порядке.

Отвечает заместитель генерального директора компании «Мобил Строй XXI» Татьяна Рейхардт:

Здесь необходимо уточнить следующее: договор не был заключен лично с вами или не было общего собрания жильцов с выбором управляющей компании? Если у дома есть правомочная управляющая компания, платить вам придется. Даже в том случае, если вы не подписывали с ней договор, так как ваши обязанности возникают на основании положений ЖК РФ.

Другое дело, когда управляющая компания не выбиралась общим собранием жильцов, а была назначена застройщиком или местной администрацией. Тогда можно отказаться от услуг такой компании. Для этого нужно собрать общее собрание жильцов, выбрать управляющую компанию и платить уже выбранной организации.

При возникновении претензий можно сослаться на мнение Генеральной прокуратуры, считающей, что, в соответствии с п. 2 ст. 161 и ст. 44 Жилищного кодекса РФ, выбор управляющей компании законодательно отнесен к компетенции собственников помещений в многоквартирном доме. Но сделать это нужно в течение года после сдачи дома, иначе, согласно п. 4 ст.

161 ЖК РФ, управление будет закреплено за УК, выбранной местной администрацией.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

3 вещи, которые вы обязаны знать, покупая участок под строительство

5 главных ошибок при утеплении загородных домов

Каким образом можно купить муниципальную землю под ИЖС?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mogu_li_ya_ne_platit_za_uslugi_uk_kottedzhnogo_poselka/5457

Административное право
Добавить комментарий