Как действовать, если не работает туалет в арендуемом помещении?

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Как действовать, если не работает туалет в арендуемом помещении?

Аренда коммерческой недвижимости в кризис остается для бизнеса самым дешевым способом обеспечить себя офисом, складом или торговым помещением. Но арендатору надо внимательно подходить как к выбору объекта аренды, так и к согласованию условий договора с арендодателем. Какие распространенные ошибки совершают арендаторы?

Аренда объекта, на который отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию. При строительстве помещений для сдачи в аренду застройщики зачастую заключают договоры и получают обеспечительные платежи от арендаторов до получения разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию.

Поэтому арендатор должен в первую очередь убедиться в законности арендуемого помещения: запросить у арендодателя разрешение на строительство, а также документы о его правах на земельный участок, категории земель и виде разрешенного использования.

Такие меры должны быть приняты, чтобы исключить риск аренды самовольной постройки, поскольку арендный договор по самострою, скорее всего, будет признан судом недействительным. Тогда арендатор не сможет вернуть денежные средства, внесенные в счет арендной платы.

Аренда самостроя нередко становится предметом рассмотрения в арбитражных спорах.

Так, в Московском регионе организация, арендовавшая два последних этажа в шестиэтажном здании, требовала взыскания с арендодателя сумм, уплаченных по договору аренды, который ранее был признан судом недействительным.

Причина – арендуемые этажи были надстроены к четырехэтажному зданию и обладали всеми признаками самовольной постройки. Все инстанции отказали арендатору во взыскании денежных средств.

Также арендаторам надо учитывать, что использовать для своих целей арендованное помещение в здании, не введенном в эксплуатацию, они не смогут.

Арендодатель в этой ситуации вправе передать помещение арендатору только для ремонтных работ. Любая иная деятельность в таком помещении запрещена и наказывается административным штрафом в соответствии с п. 5 ст. 9.

5 Кодекса об административных правонарушениях в 10 000–20 000 руб.

Нечеткое разделение расходов на оплату коммунальных услуг. Согласно ст. 616 Гражданского кодекса (ГК) арендодатель и арендатор могут самостоятельно договориться, на кого будут возложены расходы по содержанию арендованного имущества, т. е. коммунальные платежи.

Неопытные арендаторы при составлении договора не всегда обращают внимание на данный пункт, что зачастую приводит к возникновению непредвиденных расходов, а иногда и к судебным тяжбам.

Практика судов однозначна: арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором.

Например, в Липецке индивидуальный предприниматель сдал в аренду принадлежащее ему помещение в двухэтажном здании под торговлю продовольственными товарами и алкоголем.

После расторжения договора аренды по инициативе арендодателя арендатор обратился в суд с иском о взыскании уплаченных арендатором коммунальных платежей, считая, что арендодатель таким образом неосновательно обогатился.

Позиции судов всех инстанций были однозначны: не произошло никакого неосновательного обогащения, так как оплата коммунальных услуг является обязанностью арендатора в силу положений ст. 616 ГК.

Несогласованные цели пользования. Каждая компания при выборе объекта аренды отталкивается от собственных целей. При составлении договора такие цели должны быть согласованы с арендодателем и, кроме того, должны соответствовать назначению помещения, предусмотренному проектной и технической документацией.

Если назначение объекта аренды не соответствует условиям договора (например, арендуется жилое помещение для складских, учебных и любых иных целей, кроме проживания людей), то договор с таким условием будет признан недействительным как нарушающий ст. 288 ГК.

Подобные случаи не редкость в судебной практике. Например, в одном из дел в Омской области компания под типографию арендовала жилое помещение в общежитии университета.

По иску прокуратуры договор аренды указанного помещения был признан недействительным, а жилое помещение – подлежащим освобождению.

Несогласованные улучшения арендуемого помещения. У арендатора нередко возникает необходимость переоборудовать помещения, чтобы они соответствовали потребностям бизнеса.

Все улучшения, а также связанные с ними расходы надо заранее согласовать с арендодателем во избежание негативных последствий. Законы предполагают два типа улучшений арендованного имущества – отделимые и неотделимые, однако критерии их определения туманны.

Поэтому вопрос об улучшениях рекомендуется отдельно согласовать в договоре. Зачастую затруднения возникают с неотделимыми улучшениями. Если в договоре не были согласованы условия по ним, то по общему правилу расходы на них ложатся на арендодателя.

Однако в судебной практике нередко встречаются дела, когда арендодатель отказывается возмещать затраты и арендатору приходится взыскивать стоимость неотделимых улучшений в судебном порядке.

Так, в Московской области компания арендовала часть офисного здания. Некоторые помещения были переданы арендатору без отделки.

Для их использования под офисы арендатор с согласия арендодателя провел ремонтные и отделочные работы (включая работы по внутреннему электроснабжению, установку систем вентиляции, кондиционирования, пожарной сигнализации).

Но суды отказали арендатору во взыскании стоимости неотделимых улучшений, потому что арендатор не представил доказательств того, что в результате произведенных работ арендодатель получил выгоду. Таким образом, арендатору необходимо прописать в договоре все условия, чтобы потом годами не судиться с арендодателем.

Автор – юрист адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Источник: https://www.vedomosti.ru/management/blogs/2016/03/25/635037-chetire-oshibki-biznesa-arende-pomeschenii

Как это сделать

Как действовать, если не работает туалет в арендуемом помещении?

Арендный договор, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации. Конечно, процедура его заключения проще, но и выгнать вас из помещения (даже до истечения срока аренды) собственнику будет тоже проще. Даже если вы сделали в помещении ремонт.

Сведения о долгосрочном договоре аренды вносятся в ЕГРП и фактически являются обременением помещения в пользу арендатора. Все его инвестиции в помещение будут более защищенными, причем на прогнозируемый для бизнеса срок.

Многие собственники предлагают своим арендаторам заключить сначала договор на 11 месяцев, обещая потом заключить его на длительный срок. Избегайте этого, если вы намерены въехать в помещение всерьез и надолго. Либо сразу договаривайтесь о долгосрочной аренде, либо закрепите в договоре ваше преимущественное право на аренду на новый срок с санкциями для собственника при отказе в аренде.

Один из наших клиентов потратил миллионные суммы на размещение и монтаж производственного оборудования в арендуемом складе, рассчитывая на то, что после краткосрочного договора с ним заключат соглашение на 5 лет, как было обещано арендодателем. Но директор фирмы-собственника сменился, заключать новый договор не стали. Клиенту пришлось снова нести огромные траты на вывоз имущества и поиски нового помещения.

Обоюдные платежи должны быть прозрачными

Не редки случаи, когда спор между арендатором и арендодателем возникает из-за разного понимания порядка оплаты арендных платежей. Не допускайте в договоре недвусмысленных формулировок и завуалированных платежей. Четко определяйте сроки периодических выплат, а также порядок оплаты и случаи возврата так называемого депозита или гарантийного платежа​.

Если договор аренды «валютный», то обязательно конкретизируйте курс валюты или условных единиц для всех случаев: расторжение договора, возврат платежей, компенсация убытков собственнику и т.п.

В нашей практике постоянно встречаются судебные споры, связанные с возвратом гарантийных депозитов. В одном из дел судебный конфликт возник между собственником и арендатором при освобождении помещения в связи с истечением срока аренды.

Стороны не могли определить размер гарантийного депозита, зафиксированного в договоре аренды в валюте, но оплаченного в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты.

Дело для клиента было выиграно, но если бы договор подробно регулировал этот вопрос, долгого и объемного суда удалось бы избежать.

Не делайте подарков

Зачастую компании вынуждены осуществлять в офисе или производственном помещении ремонт или переустройство. Такие вложения существенны и соизмеримы с арендными платежами за длительный срок.

Не забывайте урегулировать вопрос компенсации арендодателем этих «неотделимых улучшений имущества» (ремонт, перестройка, установка несъемного оборудования и т.п.) при расторжении договора аренды. Нормы действующего законодательства «по умолчанию» не предусматривают компенсацию арендатору подобных финансовых вложений. Если иного не предусмотрено договором.

Заранее согласуйте и зафиксируйте размер или порядок определения такой компенсации (например, путем независимой оценки), а также порядок и сроки ее выплаты. Также желательно в договоре прописать и порядок фиксации сторонами факта выполнения таких работ и их объема.

Один из наших клиентов, пожелавший открыть ресторан, обговорил с арендодателем улучшения помещения только на словах. В договор никаких положений внесено не было.

Когда он вложил огромные суммы и ресторан был открыт, с собственником возник конфликт.

К конечном счете арендатору пришлось покинуть помещение, потеряв финансовые вложения в его перепланировку, отделку и переоборудование. Обращаться в суд было бессмысленно.

Аккуратней со своим имуществом

В случае возникновения конфликтов арендатор часто находится в невыгодном положении, т.к. собственник может закрыть доступ в помещение и заблокировать там имущество компании под любым предлогом. При этом арендодатель часто ссылается на нормы закона «об удержании» и обосновывает свои действия якобы гарантией компенсации своих убытков.

Есть большая вероятность, что имущество будет удерживаться до рассмотрения спора судом, а может, и вообще пропадет бесследно. Поэтому если конфликт перешел в открытую фазу, то лучше предпринять меры для оперативного освобождения помещения с вывозом имущества.

При этом необходимо надлежащим образом письменно уведомить собственника (например, направив ему заказанным письмом на юридический адрес соответствующее уведомление с подписанными с вашей стороны актами сдачи помещений) об освобождении помещения, чтобы не попасть на дополнительные арендные платежи за фактическое пользование имуществом.

Если же имущество неправомерно удержано арендатором, то обращайтесь в правоохранительные органы с заявлением о неправомерности действий по ст.330 УК РФ (самоуправство). Или можно заявить иск в суд об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Наш клиент (владелец магазина спортивных товаров) при блокировании своего магазина собственником вызвал сотрудников полиции. Сам выезд и доводы сторон были зафиксированы.

Потом было подано соответствующее заявление о преступлении по указанной статье.

В возбуждении уголовного дела впоследствии было отказано, однако собственник не стал связываться с арендатором, разрешив ему съехать со своим имуществом. После чего спор продолжился в гражданском порядке.

Источник: http://www.rbc.ru/opinions/own_business/24/08/2016/57b46a149a79476dade6ecc9

Административное право
Добавить комментарий