Как мне разрешить вопрос с расторжением договора купли продажи?

Основания расторжения договора купли-продажи недвижимости // Долгожданный поворот в практике коллегии по гражданским делам?

Как мне разрешить вопрос с расторжением договора купли продажи?

Я по инерции внимательно слежу за судебной практикой высшей судебной инстанции. Не очень понятно, правда, почему я это делаю, ведь как нас учит один большой начальник: “Россия – не страна прецедентного права” (с), а нижестоящие суды все свободнее и свободнее эту практику игнорируют.

Но тем не менее, видимо, это уже настолько стало частью “профессионального я”, что я не могу заставить себя перестать читать определения коллегий верховного суда.

Все любят критиковать гражданскую коллегию этого суда, а я хочу её сегодня похвалить.

Точнее, не все коллегию, а судью Романовского, который только и радует, например, лично меня как интересными делами, так и правильными и внятно написанными правовыми позициями (последнее время к нему еще добавился судья Киселев с двумя хорошими делами про юридическую невозможность предъявления иска и исковую давность и споров сопоручителей, но об этом как-нибудь в другой раз). 

В деле № 78-КГ17-21 обсуждался довольно старый вопрос об основаниях расторжения договора купли-продажи недвижимости.

Сюжет очень простой: один гражданин продал другому недвижимость (дом с участком), покупатель не заплатил цену, хотя право собственности было передано покупателю путем внесения соответствующих записей в реестр.

Продавец предъявляет иск о расторжении договора в связи с тем, что покупатель не заплатил причитающуюся с него сумму. Цель иска понятна – расторжение договора нужно для того, чтобы потребовать возврата проданной вещи. 

Суд первой инстанции вынес решение о расторжении договора, сославшись на не исполнение покупателем обязанности уплатить цену.

Апелляционный суд отменил решение, в иске отказал. Суд пришел к выводу, что даже полное неисполнение обязательства по уплате цены не является существенным (!) и каких-либо доказательств подтверждающих именно такой характер нарушения договора истицей не представлено.

Внимательный читатель скажет: может быть суд апелляционной инстанции шутит?! Как такое может быть?! То, что покупатель не заплатил ни копейки, как может не быть существенным нарушением договора купли-продажи?!!

Спешу успокоить взбудораженную публику. Шутник – не суд апелляционной инстанции, а прежний верховный суд – его прежняя гражданская коллегия последовательно проводила такую позицию (например, в деле № 5-В11-27).

И основывалась она на … законе. Точнее – на грамматическом его толковании. 

Давайте откроем и внимательно прочитаем статью 451 ГК РФ:

“Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора”

Теперь представьте себя на месте судьи и начинайте рассуждать:

(1) чтобы расторгнуть договор, надо чтобы было существенное нарушение;

(2) чтобы нарушения было существенным, надо чтобы сторона лишилась того, на что она рассчитывала при заключении договора;

(3) продавец по договору купли-продажи рассчитывает получить деньги;

(4) если покупатель не заплатит, продавец всегда может деньги с него взыскать;

(5) поэтому при неплатеже продавец права получить деньги не лишился;

(6) значит,  неуплата цены (даже полная) – это не существенное нарушение;

(7) следовательно, в иске о расторжении надо отказать. 

Вот такой вот ахаляй-махаляй получается. В общем, коллегия довольно строго пишет в том деле 2011 года:

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30, § 1 “Общие положения о купле-продаже”) содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. 

Это смешно, нелепо, это против здравого смысла, но попробуйте опровергнуть изложенную выше цепочку формальных рассуждений!

Совсем иначе к интерпретации существенного нарушения подходил Президиум ВАС РФ. 

В деле «Якутжилстрой» № 12295/06 и дело «Нефтегаз-Сталь-ЭВНК» № 4651/09 была сформулирована следующая позиция: продавец при заключении договора купли-продажи рассчитывает на одномоментный (с тем или иным допущением) обмен передаваемого покупателю блага на деньги.

Именно тот факт, что продавец рассчитывал на встречное предоставление, но не получил его и составляет существенное нарушение договора – продажа без уплаты цены – это уже не продажа, а дарение какое-то, продавец намерения передать вещь без встречного предоставления не имел!

В общем, это расхождение в практике двух высших судебных инстанций мирно существовало вплоть до трагических событий августа 2014 г. В практике арбитражных судов господствовал здравый смысл, в практике общих судов – грамматическое толкование.

 (Хотя, наверное, это будет слишком сильно сказать, что общие суды придерживались взгляда гражданской коллегии – есть всего 5 (!) дел, в которых общие суды ссылались на это определение; возможно, есть больше дел, где позиция воспроизведена, но нет ссылки на определение, я не стал их искать). 

После ликвидации ВАСа подход, который заняла коллегия верховного суда медленно, но верно пополз в арбитражные суды: я нашел три дела окружных судов 2015-2016 гг., где они этот подход  восприняли. Это были ФАС ПО, ФАС ЦО, ФАС УО.

Разумеется, это неправильно, так как пересмотра позиции Президиума “новым” верховным судом не состоялось и арбитражные суды должны быть связаны ею. Моральную оценку подобной юридической “гибкости” судов я оставлю при себе (кстати, недавнее дело про юридическую “гибкость” в делах о поручительстве и чем она заканчивается – № 308-ЭС16-131232, полюбопытствуйте, крайне интересно).

Но вот  вопрос о существенности такого нарушения как неплатеж цены опять попадает на рассмотрение гражданской коллегии ВС в обсуждаемом деле.

Как видим, первая инстанция в этом деле разрешила его в соответствии с позицией Президиума ВАС и здравым смыслом; апелляционная инстанция – в соответствии с позицией ВС и грамматическим толкованием нормы.

И – честь и хвала тройке судей гражданской коллегии (кстати, любопытно, что в этом деле в составе тройки судей была судья Гетман, которая участвовала в том деле 2011 г.

; интересно, как она ала по делу), что они нашли в себе силы отказаться от прежнего формального подхода коллегии, заняв позицию, ранее сформулированную Президиумом ВАС РФ.

 Это очень и очень здорово: это соответствует смыслу закона!

Таким образом, неуплата цены по договору купли-продажи недвижимости признана существенным нарушением договора. Это позволяет продавцу требовать расторжения договора; если переход права собственности уже был зарегистрирован в реестре, то в соответствии с п. 65 постановления пленумов ВС и ВАС 10/22 является основанием для возвращения права собственности на вещь продавцу.

В общем, такой вот, на мой вкус, довольно легкий вопрос, но имевший интересную историю в современном российском праве, ушел (я надеюсь) в прошлое.

PS. Почему я написал – “я надеюсь”. Да потому что это лишь определение, вынесенное тремя судьями ВС. Это не позиция всего ВС, увы. И строго говоря, у судей общей юрисдикции нет формальной обязанности следовать ей. У арбитражных судов – есть, потому что есть дела Президиума ВАС, которыми они – арбитражные суды – связаны.

На этом простом примере хорошо заметно, что то действо, которое называлось “судебная реформа 2014 г.” вместо того, чтобы действительно улучшить предсказуемость судебных актов и правовую определенность, только всё ухудшила. Надеюсь, что мы все доживем до времен, когда её дурные последствия будут исправлены.

Источник: https://zakon.ru/Blogs/osnovaniya_rastorzheniya_dogovora_kupli-prodazhi_nedvizhimosti__dolgozhdannyj_povorot_v_praktike_kol/60037

Изменение или расторжение договора купли-продажи объекта недвижимости

Как мне разрешить вопрос с расторжением договора купли продажи?

Необходимость изменить условия или расторгнуть договор может возникнуть достаточно часто. Например, при отказе Пенсионного фонда в перечислении средств материнского капитала или при изменении обстоятельств у сторон сделки.

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) не запрещает сторонам расторгнуть договор согласно ст. 450 ГК РФ. При расторжении договора обязанности сторон прекращаются. По общему правилу после оплаты цены объекта недвижимости, передачи его покупателю и регистрации перехода права собственности договор считается исполненным.

Стороны, конечно, могут предусмотреть в договоре и дополнительные условия. Исполнение является одним из способов прекращения обязательств, в силу ст. 408 ГК РФ. Это означает то, что с момента исполнения условий договора  он прекращает свое действие.

Таким образом, невозможно расторгнуть исполненный договор, когда полностью исполнены обязанности сторон и зарегистрирован переход права собственности.

  Еесли покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплату или произвел ее не в полном размере, обязательства не считаются исполненными, а значит они не могли прекратиться исполнением, следовательно,  условия договора можно изменять или расторгать договор,  ст. 450 ГК РФ (п.

65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).  Расторжение договора по соглашению сторон договора является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ).

По соглашению продавца и покупателя расторжение договора происходит в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ). Таким образом для расторжения договора купли-продажи потребуется подписание соглашения двумя сторонами.

Такое соглашение будет основанием для Росреестра внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение записи в реестр прав (ЕГРП) возможна лишь в случае, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами, в период действия договора.

На основании заявлений сторон договора кули-продажи и предоставленного соглашения о расторжении договора подлежит  регистрации прекращение договора в Росреестре. Подача на регистрацию полного пакета документов является основанием для внесения записи о прекращении договора купли-продажи в ЕГРП.  Согласно пп. 20 п. 1 ст. 333.

33 Налогового кодекса РФ за государственную регистрацию соглашения о расторжении договора сторонами договора уплачивается государственная пошлина.

В случае если, договор купли-продажи еще не прошел государственную регистрацию и запись о нем не внесена в Единый государственный реестр прав, то государственная регистрация сделки может быть прекращена на основании заявлений покупателя и продавца (п. 4 ст. 20 Федерального закона от 21.07.

1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» – Закон о регистрации) В этом случае заключение соглашения о расторжении договора не требуется.

По требованию одной из сторон расторжение договора купли-продажи может быть произведено по условиям самого договора или по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ).

При купле-продаже недвижимости и если документы поданы на регистрацию предусмотрено право стороны договора подать заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации ( абз. 2 пункта 3 ст. 19 Закона о регистрации). Эта норма Закона о регистрации, по мнению Конституционного суда РФ, призвана обеспечить необходимый баланс интересов участников оборота недвижимого имущества, а также стабильность этого оборота (определение Конституционного Суда РФ от 23.03.2010 № 411-О-О). Если обязанность покупателя по оплате исполнена, а продавец отказался от регистрации договора, продавца можно обязать заключить договор, возмещать убытки, и др. В связи с отказом Пенсионного фонда в перечислении денежных средств, договор продолжает действовать, т.к. оплата по договору произведена не полностью. Поэтому имеется возможность подать на регистрацию соглашение о расторжении договора купли-продажи, оплатив государственную пошлину. Такое соглашение может быть подписано как лично сторонами договора, так и их представителями на основании нотариальной доверенности. Обращаться за регистрацией соглашения в Росреестр следует всем сторонам сделки или их представителям, действующим на основании доверенности.

Если коротко говорить о расторжении договора купли-продажи недвижимости то это все.

Материал подготовил адвокат Антон Лебедев

Источник: https://www.lawnow.ru/articles/law/izmenenie-i-rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi/

Можно ли расторгнуть договор купли – продажи недвижимости?

Как мне разрешить вопрос с расторжением договора купли продажи?

#сопровождениесделок #грачевипартнеры

Иногда возникают ситуации, когда кто – либо из сторон договора купли – продажи недвижимости выражает желание расторгнуть его. Такая инициатива может возникнуть как со стороны покупателя, так и со стороны продавца.

К примеру, покупатель может быть недоволен качеством приобретенной недвижимости, наличием в ней скрытых дефектов и пр.

Продавец, в свою очередь, может пожелать расторгнуть договор, например, в случае неоплаты проданной недвижимости.

Напомним, что по общему правилу, закрепленному в Гражданском Кодексе РФ, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 309, 310).

Однако существуют случаи, когда закон все же допускает расторжение договора по инициативе одной из сторон.

Основания расторжения

Общие основания для расторжения договора установлены ст. 450 Гражданского Кодекса РФ. По общему правилу договор (применительно к купле – продаже недвижимости) может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон в двух случаях:

– при существенном нарушении договора одной из сторон;– при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили в момент заключения договора;

Закон устанавливает, что существенным нарушением договора признается такое нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать, заключая договор. Какой -либо конкретный перечень обстоятельств в данном случае не установлен.

Судебная практика долгое время не могла разрешить вопрос: является ли неисполнение покупателем обязанности по оплате недвижимости основанием для расторжения договора?

Одни суды считали, что в этом случае продавец вправе лишь взыскивать с покупателя деньги в судебном порядке, другие – напротив, полагали, что это является примером существенного нарушения условий договора и основанием для его расторжения.

Однако стоит отметить, что в настоящее время суды в основном придерживаются второй позиции, что обеспечивает интересы продавца в случае расторжения договора.

Говоря о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили в момент его заключения, необходимо отметить, что соответствующая норма крайне редко применяется к договорам купли – продажи недвижимости. В таких спорах суды чаще всего отказывают в удовлетворении подобных требований.

Помимо этого, Гражданский Кодекс РФ предусматривает и специальное основание для расторжения договора купли – продажи недвижимости – наличие существенных недостатков недвижимости, под которыми понимаются:

неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки.

Обращаясь за судебной защитой в данном случае, необходимо помнить, что основанием для расторжения договора являются только существенные недостатки, в ином случае применяются другие последствия – компенсация расходов на ремонт, уменьшение покупной цены, безвозмездное устранение недостатков.

При подписании документов по сделке стоит обратить особое внимание на условия договора о качестве передаваемого объекта недвижимости. Кроме того, в акте приема – передачи, стороны, как правило указываю, что покупатель удовлетворен состоянием имущества. Подписание такого акта лишает покупателя возможности ссылаться на дефекты, которые могли быть обнаружены при визуальном осмотре помещения.

Порядок расторжения договора

Перед обращением в суд, сторона, желающая расторгнуть договор, как правило, направляет такое предложение другой стороне.

https://www.youtube.com/watch?v=uQ2qvyE_wGw

В случае, если соответствующая просьба не удовлетворена или оставлена без ответа сторона обращается в суд с исковым заявлением о расторжении договора.

Если право собственности покупателя на объект недвижимости уже зарегистрировано, продавцу уместно одновременно с исковым заявлением подать ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде наложения ареста на недвижимость.

В этом случае покупатель не сможет за время судебного спора реализовать объект третьим лицам. Кроме того, при наличии зарегистрированного за покупателем права собственности необходимо заявить требования о признании права собственности за вами и прекращении права собственности покупателя.

Это необходимо для дальнейшего совершения Росреестром соответствующих регистрационных действий.

Вступившее в законную силу решение суда о расторжении договора, признании права собственности продавца подается в Росреестр, который приводит сведения о правах в соответствие с судебным решением.

В завершение, необходимо отметить, что расторгнуть можно только действительный договор. Если Ваш договор по каким – либо основаниям является недействительным (совершен недееспособным лицом, под влиянием заблуждения или обмана и пр.) для возврата имущества, в этом случае, существует иной порядок и иные основания.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/yurist_kvartira/mojno-li-rastorgnut-dogovor-kupli--prodaji-nedvijimosti-59a151909d5cb3fc6fa0a7c8

Расторжение договора купли-продажи автомобиля

Как мне разрешить вопрос с расторжением договора купли продажи?

Расторжение договора купли – продажи автомобиля направлено на прекращение обязательств по заключенной сделке по обоюдному мировому соглашению двух сторон или в одностороннем порядке по инициативе покупателя или продавца, или признания договора недействительным по решению суда, вследствие его заключения с нарушениями ГК РФ.

Оспорить правомерность сделки могут и третьи лица, если одним из участников заключения договора был несовершеннолетний или недееспособный человек.

Расторжение договора купли – продажи, составленного ненадлежащим образом не только приводит стороны в первоначальное состояние, когда продавец должен вернуть полученные деньги, а покупатель — автомобиль.

Потерпевшая сторона имеет право подать иск о возмещении материального ущерба и других видов неустоек и понесения убытков в связи с сотрудничеством с неблагонадежными людьми.

В соответствии со статьей 452 ГК РФ исковое заявление в суд о расторжении договора купли-продажи можно подать только после того, как не было достигнуто мировое соглашение в досудебном решении вопроса.

А до этого ответчику необходимо предоставить 10 дней на выполнение предъявляемых истцом требований, согласно закону о защите прав потребителей.

Вместе с подачей искового заявления в суд можно воспользоваться правом обеспечения иска, то есть просить суд наложить арест на транспортное средство, чтобы его невозможно было продать во время разрешения спорного вопроса.

Расторжение договора купли – продажи автомобиля в одностороннем порядке по инициативе покупателя или продавца

Покупатель в одностороннем порядке имеет право расторгнуть договор купли – продажи в таких случаях, предусмотренных законом:

  • статья 464, пункт4 ГК РФ- поставка автомобиля в ненадлежащие сроки, гораздо превышающие оговоренные ранее;
  • статья 443 ГК РФ — отказ продавца выполнить оговоренные условия страхования;
  • статья 433 ГК РФ — поставка автомобиля в неполной комплектации;
  • статья 428 ГК РФ — предоставление продукции ненадлежащего качества;
  • статья 421 ГК РФ — поставка автомобиля не того цвета и модели, о чем было договорено заранее;
  • статья 417 ГК РФ — продавец не предоставил сопутствующие документы;
  • статья 416 ГК РФ — автомобиль не был передан в оговоренные сроки.

В свою очередь, продавец имеет право расторгнуть договор купли-продажи на следующих основаниях:

  • статья 462, пункт 4 ГК РФ — покупатель не забрал автомобиль в оговоренные сроки;
  • статья 443 ГК РФ — покупатель отказался от обязательного страхования, если это было в договоре возложено на него;
  • статья 439 ГК РФ — покупатель в надлежащие сроки не оплатил покупку.

Расторжение предварительного договора купли – продажи с автосалоном

Несмотря на большое количество проблем разного характера, связанных иногда с покупкой автомобиля, можно смело констатировать тот факт, что сотрудничество покупателей с автосалоном стало проходит в более цивилизованной форме.

https://www.youtube.com/watch?v=ktBChxMXz-g

Если раньше сплошь и рядом существовали такие проблемы, как поставка транспортного средства не той комплектации, не того цвета или по завышенной цене, то сейчас таких проблем можно избежать.

Все вопросы можно не просто обговорить с менеджером в устной форме, а потом предъявлять претензии, что «вы же обещали!», а решить вопрос официально путем составления предварительного договора купли-продажи.

Сами автосалоны, борясь за свою репутацию и честное имя, предлагают такую форму сделки, чтобы клиент был доволен, ведь положительный отзыв о работе автосалона, сказанный в кругу друзей, знакомых или коллег, является самой действенной рекламой.

В предварительном договоре покупатель может обозначить все свои условия. Это будет не только договоренность с автосалоном на поставку автомобиля по определенной цене, но и конкретной комплектации, определенного цвета и отрезок времени, когда покупатель может получить машину в личное пользование.

Заключение предварительного договора является правомерным действием на основании статьи 429, части1 ГК РФ.

При совершении данной сделки обе стороны обязуются выполнить прописанные условия. Если в предписанные сроки автосалон не смог поставить необходимый автомобиль, покупатель вправе расторгнуть договор и не заключать сделку купли-продажи, даже, если ему предложили выгодную замену.

Расторжение договора купли-продажи автомобиля с автосалоном

Наиболее частой причиной расторжения договора купли-продажи с автосалоном является получение транспортного средства в ненадлежащем виде, то есть с заводским браком. В соответствии со статьей 475 ГК РФ существует перечень недостатков, которые могут быть устранены при большом финансовом вложении, поэтому считаются не соответствующими ГОСТу.

Такие товары ненадлежащего качества возвращаются продавцу и должны быть заменены на новые. Покупатель имеет право расторгнуть договор купли-продажи и потребовать возвращение денег.

Увы, но до сих пор часты случаи отказа автосалонов принять автомобиль ненадлежащего качества и заменить его на новый.

Таким образом дело усложняется, так как вопрос придется разрешать черед суд.

Но, до этого в письменном виде направьте претензию генеральному директору автосалона дабы попытаться решить вопрос мирным путем.

Если досудебное решение вопроса не закончилось мировым соглашением, необходимо составить акт, где будут отражены все недостатки и дефекты. Затем потребуется проведение экспертизы, куда покупатель имеет право направить своего представителя.

Для этого продавца надо уведомить заранее, чтобы было согласовано удобное для всех время. Далее все вопросы решаются в судебном порядке.

Расторжение договора купли – продажи автомобиля с пробегом

Несмотря на то, что автомобиль приобретением, которое не подлежит возврату в течение двух недель со дня покупки, в некоторых случаях договор купли-продажи может быть расторгнут по требованию покупателя на основании статьи 10 закона «О защите прав покупателей».

Это, в частности, касается договора купли-продажи автомобиля с пробегом, то есть уже бывшего в употреблении. В случае, когда продавец намеренно скрыл дефекты транспортного средства, предоставил недостоверные сведения о товаре с целью продажи автомобиля по завышенной цене, которой его эксплуатационные и технические характеристики не соответствуют.

В таких случаях, если продавец добровольно отказывается расторгнуть договор, его может признать недействительным в судебном порядке. Если суд признает действия продавца, ущемляющими права покупателя, то стороны приводятся в первоначальное положение, которое было до заключения сделки. То есть, покупатель возвращает автомобиль владельцу, а продавец — деньги, полученные по сделке.

Вам наверняка будет интересно посмотреть ментальную карту “Продажа автомобиля”, где подробно рассказано как осуществляется сделка

Или узнайте ЗДЕСЬ как вернуть деньги, уплаченные за некачественный товар

Расторжение договора купли – продажи, совершенного по принуждению или вследствие обмана

Недобросовестные граждане иногда пользуются обманными действиями с целью решения своих насущных проблем. В ситуациях, когда вы стали жертвой обмана, суд сможет защитить ваши интересы.

Например, частыми спорами в судебной практике являются факты мошенничества с автомобилями, находящимися в залоге у банка. Такие предприимчивые владельцы транспортных средств, чтобы не выплачивать банку автомобильный кредит, продают машину, хотя не имеют на это права.

В результате новый владелец через какое-то время получает предписание суда на арест автомобиля и выставление его на торги в счет уплаты долга по кредиту банку.

Если покупатель не был извещен о правах третьих лиц на транспортное средство, то решением суда стороны будут приведены в первоначальное состояние. То есть. Продавец должен вернуть полученную сумму денег, а покупатель — автомобиль.

В случае, если вас заставили совершить договор купли – продажи на невыгодных для вас условиях или с помощью применения физической силы против потенциального покупателя, суд может признать сделку недействительной и расторгнуть ее.

Кабальным также признается договор, который заключен человек, находясь в стесненных, трудных жизненных обстоятельствах, а другая сторона воспользовалась этим с целью обогащения.

Расторжение договора купли-продажи автомобиля, приобретенного в кредит

Все чаще автомобилисты-любители стали пользоваться своими права в соответствии со статьями 488 и 489 ГК РФ, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара в рассрочку, которую предоставляют многие автосалоны. Или машина приобретается после получения кредита в банке.

Экстренные вопросы, связанные с получением автомобиля ненадлежащего качества регламентируются статьей 13 и 18 ГК РФ, которые обязывают продавца принять автомобиль, не соответствующий ГОСТу назад и вернуть деньги, которые на данный момент покупатель выплатил по кредиту. Проблем не бывает, если кредит предоставляем автосалон, где вы приобрели автомобиль.

Но, когда кредитование было оформлено в банке, то кредитный договор не расторгается. И покупатель в итоге остается без автомобиля и еще с долгами по кредиту. И потребителю ведь еще придется заплатить штраф за нарушение кредитного договора!

Чтобы избежать таких ситуаций, при расторжении договора купли-продажи с автосалоном, сразу же обращайтесь в банк с письменным заявлением на расторжение кредитного договора.

Обоснованное основание: статья 451 ГК РФ — изменение обстоятельств вследствие которых потребитель не может пользоваться приобретенным в кредит товаром по независящим от него причинам.

В случае отказа банка удовлетворить ваше заявление, необходимо решить вопрос сначала в досудебном порядке.

Если банк соглашается на мировую, то не забудьте потребовать от руководства банка официального письменного подтверждения того, что у вас перед ним нет никаких обязательств, иначе кредитный договор могут не расторгнуть, и ваши долги будут только расти.

При отрицательном решении в досудебном порядке, обращение в суд возможно только после того, как вы полностью выполните обязательство перед банком. Ни в коем случае не прекращайте выплачивать кредит!

Согласно статье 13 «Закона о защите прав потребителей» в случае нарушения прав покупателя, продавец несет ответственность по возмещению причиненных убытков.

В данном случае убытками является выплаченный вами кредит, сумму которого со всеми процентами вы можете взыскать в судебном порядке, предъявив иск банку.

Скачать Исковое заявление на расторжение договора, заключенного в результате обманных действий Скачать Претензия генеральному директору автосалона с требованием расторгнуть договор купли-продажи и разрешить конфликт мирным путем Скачать Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи с автосалоном и взыскание денежных сумм

Источник: https://legalmap.ru/articles/gp/contract/rastorj-pokyp-avto/

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Как мне разрешить вопрос с расторжением договора купли продажи?

Основная цель любого договора – зафиксировать договоренности между сторонами. Но жизни не обходится без того, чтобы кто-нибудь не передумал исполнять договор. Тогда в действие вступает процедура расторжения договора. Когда речь идет о сделках купли-продажи недвижимости, всплывает множество юридических тонкостей и сложностей. 

Обратите внимание: расторжение договора и признание его недействительным – не одно и то же. Если сделка объявлена недействительной, это означает, что она вообще не должна была быть заключена.

Закон называет основания, по которым договор может быть признан недействительным, например, недееспособность одной из сторон, притворный характер сделки. Правовые последствия расторжения сделки и признания ее недействительной отличаются.

В этой статье речь пойдет только о расторжении договора.

Что означает расторжение договора? Его действие прекращается, все правовые отношения между сторонами завершаются.

Расторжение договора купли продажи недвижимости может происходить:

  • по соглашению сторон;
  • по желанию только одной стороны – в судебном порядке.

Рассмотрим отдельно эти два случая.

Все на всё согласны

Счастливый случай, когда обе стороны хотят одного и того же – отменить сделку. Для этого им нужно составить и подписать соглашение о расторжении договора. В документе следует указать, например, что продавец возвращает переданные ранее деньги, а покупатель выезжает из квартиры, если он ее уже занял.

Если переход права собственности на жилое помещение еще не прошел государственную регистрацию, то сторонам достаточно обратиться в соответствующий орган с заявлением о прекращении регистрации. С правовой точки зрения, в этот момент сторонам и расторгать-то нечего. Дело в том, что договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации.

Если же переход права собственности уже зарегистрирован, то сторонам придется предоставить в регистрирующие органы соглашение о расторжении договора, и те «вернут» право собственности прежнему владельцу.

Важный момент: не все обязательства по договору должны быть выполнены сторонами на момент расторжения, то есть сделка не должна быть «закрыта» . Например, стороны договор подписали, переход права собственности на квартиру зарегистрировали, но покупатель еще не уплатил деньги за нее.

Только в этом случае договор можно расторгнуть. Непонятно, почему так? Это нормально, в сделках с недвижимостью много сложностей и нюансов. Сейчас поясним.

Расторгнуть можно только тот договор, который еще продолжает действовать.

Если стороны исполнили все обязательства по сделке, то есть продавец передал квартиру, покупатель заплатил всю причитающуюся сумму, переход права собственности зарегистрирован, значит, сделка завершена, срок действия договора истек. Расторгнуть его просто по желанию сторон уже нельзя. Как советуют юристы, самое разумное в этом случае – оформить сделку обратной купли-продажи.

Еще об отмене сделки: соглашение о расторжении договора должно быть оформлено в той же форме, что и сам договор (ст. 452 ГК РФ). Из этого можно сделать вывод, что оно должно быть как минимум письменным.

Если договор был заверен нотариально, то с соглашением о расторжении тоже следует идти к нотариусу.

Если прошла госрегистрация перехода прав собственности, то придется регистрировать и соглашение о расторжении.

Кто-то не согласен

В нашей правовой системе принято, что если у сторон сделки есть противоречия, которые сами они разрешить не в силах, то дорога одна – в суд. Закон указывает, при каких условиях сторона может обратиться в суд для расторжения сделки (ст. 450 ГК РФ):

  • при существенном нарушении договора другой стороной;
  • в иных случаях, предусмотренных законами или договором.

То есть, например, продавец не может обратиться в суд с требованием отменить куплю-продажу квартиры только на том основании, что он передумал, хотя покупатель со своей стороны договор не нарушал. Более того, нарушение должно быть существенным, которое причиняет другой стороне значительный ущерб.

«Значительный» означает, что сторона лишается того, на что она рассчитывала при заключении сделки. Скорее всего, суд не удовлетворит иск покупателя, который требует расторгнуть сделку на том основании, что в купленной квартире оказалась треснувшая раковина (а это случай из судебной практики!).

Зато судам часто приходится рассматривать случаи, когда покупатель не спешит платить за полученную недвижимость, даже после регистрации на него права собственности. Или продавец, получив деньги, уклоняется от регистрации перехода права собственности.

Казалось бы, в этих случаях налицо существенное нарушение условий договора одной из сторон. Однако суды не всегда спешат расторгнуть такие сделки. Например, в случае с неоплатой покупателем стоимости квартиры, суды чаще предлагают взыскивать с покупателя денежные средства.

Такой вариант развития событий прямо предусмотрен в ст. 486 ГК РФ: «продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса». К сожалению, не всегда удается взыскать деньги с покупателя, даже имея на руках судебное решение.

Далее, в законе прописано, что в случае расторжения сделки стороны не имеют права требовать возврата того, что уже было передано в ходе исполнения договора до момента расторжения, если только в самом договоре не было указано иное (п. 4 ст.

453 ГК РФ). Этим расторжение сделки невыгодно отличается от признания ее недействительной. Отсутствие в договоре пункта о том, что в случае расторжения стороны возвращают полученное ранее по сделке, создает дополнительные риски для сторон.

Особо рискуют те продавцы, которые указали в договоре неполную стоимость квартиры, желая уйти от уплаты налога. Шансы взыскать больше того, что прописано в договоре, стремятся к нулю. 

Соблюдайте порядок. Досудебный и судебный

Закон требует, чтобы «недовольная» сторона сначала попыталась решить проблему мирным путем. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если же та откажется или не даст никакого ответа в отведенный срок, тогда можно обращаться в суд. Отведенный срок следует искать в договоре либо указать в предложении, либо считать равным 30 дней (так по закону).

Обращаясь в суд, истцы часто допускают ошибку – просят расторгнуть договор, но не просят вернуть уплаченные деньги или переданное имущество. А этого не следует автоматически. И приходится людям судиться еще раз, тратя деньги и время. В некоторых случаях возможно также взыскание компенсации за причиненный ущерб и моральный вред.

Истцам нужно помнить, что в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило им значительные убытки. Представить такие доказательства не всегда просто.

Как обезопасить себя?

Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – не такая простая задача, как может показаться на первый взгляд. В некоторых случаях оно просто невозможно, в некоторых – приведет совсем не к тем последствиям, которые желают стороны.

Есть один способ сэкономить себе нервы, время и деньги – прописать все нюансы в договоре. Можно ли расторгнуть договор, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и т. д.

Чем больше условий предусмотреть заранее, тем меньше споров будет потом между сторонами.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/o-dogovorakh/kak-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Расторжение договора купли-продажи

Как мне разрешить вопрос с расторжением договора купли продажи?

Подписание договора купли-продажи подразумевает передачу объекта другому лицу за денежное вознаграждение. В случае ненадлежащего исполнения условий соглашения осуществляется процедура расторжения сделки.

Аннулировать письменную договоренность можно по обоюдному согласию или в одностороннем порядке. Какие могут быть причины расторжения договора купли-продажи и каков алгоритм действий, рассмотрим далее в статье.

Основания

Аннулирование сделки ведет к прекращению взаимных обязательств продавца и покупателя вследствие ненадлежащего исполнения условий соглашения.

Действие документа прекращается в одном из нижеперечисленных случаев:

  • при взаимном согласии участников;
  • в одностороннем порядке;
  • при существенном нарушении условий договора купли-продажи, что повлекло за собой значительный материальный ущерб для другой стороны;
  • расторжение осуществляется, если наступили события, указанные в самом соглашении;
  • документ признан недействительным;
  • при соответствующем требовании государственных органов.

Причины для аннулирования соглашения купли-продажи в одностороннем порядке можно найти в Гражданском Кодексе. Расторжение договора возможно как по инициативе продавца, так и покупателя. Отменить сделку, оформленную документально, продавец может в случаях, если покупатель:

  • отказывается принимать товар;
  • уклоняется от оплаты;
  • не принимает действий по страхованию товара, если таковая обязанность была возложена на него.

У покупателя существует больше причин осуществить процедуру расторжения договора купли-продажи, нежели у продавца. Инициировать аннулирование сделки возможно, если продавец:

  • отказывается передавать товар;
  • уклоняется от передачи деталей комплектации или документов на предмет;
  • передал товар ненадлежащего качества, о дефектах которого покупатель не был проинформирован должным образом;
  • расторжение договора купли-продажи допустимо, если объект сделки не свободен от прав посторонних лиц и т. д.

Об алгоритме действий для аннулирования письменной договоренности читайте далее в статье.

Как расторгнуть договор купли-продажи?

Расторжение сделки можно осуществить двумя способами:

  • добиться согласия второй стороны и подписать соответствующее соглашение;
  • направить исковое заявление в судебную инстанцию для урегулирования спорной ситуации.

Порядок расторжения договора купли-продажи предусматривает при обоюдном согласии сторон оформление соглашения в аналогичной форме, что и изначальный документ. Это напрямую касается необходимости нотариального удостоверения бумаги.

Перед подписанием подобного документа одна из сторон уведомляет другую сторону о желании аннулировать договор купли-продажи.

Если продавец или покупатель отказывается мирно разрешить вопрос или ответа на запрос о расторжении сделки не поступает в течение 30 дней, то следует обращаться в судебный орган.

После соблюдения претензионного порядка действий, требуется обратиться в суд с исковым заявлением. Дополнительно к иску следует приложить различного рода документы, подтверждающие ненадлежащее исполнение участником сделки условий договора купли-продажи.

При расторжении письменной договоренности потребуется также уплатить государственную пошлину, в обратном случае исковое заявление к рассмотрению не будет принято.

После рассмотрения судьей всех обстоятельств дела, будет принята резолюция о законности оснований для аннулирования сделки.

Расторжение до регистрации

Подписание договора купли-продажи не всегда означает фактическую передачу предмета покупателю. Для полноценного перехода права собственности, некоторые предметы подобных письменных договоренностей подлежат госрегистрации в уполномоченном органе. До момента получения соответствующего документа, подтверждающего вышеуказанный факт, владельцем предмета является по-прежнему продавец.

Порядок действий при расторжении договора купли-продажи следующий:

  • попытка урегулировать спорный момент мирным путем. Инициатор отмены сделки должен направить второй стороне уведомление о желании аннулировать договоренность. Делается это заказным письмом с уведомлением. При согласии другого участника подписывается соглашение, которое направляется в регистрационный орган. Госрегистрация перехода права собственности прекращается и 50% уплаченной суммы госпошлины возвращается. При другом раскладе вещей, если отсутствует ответ на уведомление о расторжении договора купли-продажи в течение 30 дней, то следует обращаться в суд;
  • составление искового заявления и подготовка документов;
  • оплата госпошлины;
  • принятие участия в судебном разбирательстве;
  • получение постановления.

К иску о расторжении договора купли-продажи следует приложить следующие документы:

  • дубликаты искового заявления — 3 экземпляра;
  • ксерокопия соглашения о передаче товара;
  • документальное подтверждение попытки урегулировать вопрос в претензионном порядке;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • доказательства ненадлежащего исполнения условий договора купли-продажи, что послужило поводом для его расторжения.

Бланк иска можно скачать по ссылке.

Можно ли расторгнуть соглашение после регистрации?

После проведения госрегистрации объекта, будь то автомобиль или недвижимость, покупатель становится полноценным собственником имущества. Аннулировать сделку в этом случае практически не представляется возможным. Расторжение договора купли-продажи возможно при обоюдном согласии сторон.

Если объект находится только на этапе госрегистрации и процедура еще не завершена, то подача мирового соглашения прекратит процесс перехода права собственности. В обратном случае допускается только заключение нового договора купли-продажи, где покупатель и продавец поменяются местами.

После успешного расторжения сделки, первоначальный владелец должен снова подтвердить право собственности, посредством регистрации объекта.

Если разрешить вопрос вышеуказанным способом не удалось, то следует обращаться в суд. Делается это после получения от второй стороны письменного отказа или при отсутствии ответа в течение 30 дней. Основаниями для аннулирования договора купли-продажи служат:

  • покупатель не в полном объеме оплатил объект сделки после госрегистрации;
  • товар находится в залоге или нарушены права третьих лиц;
  • сделка была проведена под давлением;
  • расторжения можно добиться, если один из участников письменной договоренности был признан невменяемым или недееспособным.

Если суд сочтет основания для прекращения сделки вескими, то в принудительном порядке объект вернется в собственность продавца.

Как обжаловать расторжение договора купли-продажи?

После рассмотрения дела об аннулировании письменной договоренности в суде и вынесения соответствующей резолюции, сторонам дается 30 дней для подачи апелляции.

В этот период следует проинформировать суд о несогласии с судебным постановлением.

Также в обязательном порядке следует подготовить и предоставить новые доказательства необоснованности осуществления процедуры расторжения договора купли-продажи. Это могут быть:

  • раскрытие новых фактов;
  • свидетельские показания;
  • выписки из различных органов и т. д.

Процедура обжалования расторжения договора купли-продажи требует времени и подготовки хорошей доказательной базы. Поэтому для предотвращения возникновения подобных негативных последствий, следует внимательно относиться ко всем аспектам сделки.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://dom-i-zakon.ru/grazhdanskoe-pravo/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi.html

Административное право
Добавить комментарий