Как не остаться без жилья?

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Как не остаться без жилья?

Тот, кто сталкивался с покупкой жилья в ипотеку на вторичном рынке, знает, насколько хлопотна эта процедура. Но это не самое страшное. Не вполне корректное составление предварительного договора может обернуться не только срывом желанной сделки, но и потерей денег для покупателя.

Обычно при ипотечной сделке продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи. В качестве обеспечения покупатель вносит задаток.

Но для завершения такой сделки стороны должны получить зеленый свет от банка-кредитора, а он, оценив свои риски, может отказать в кредите.

Именно в такой ситуации оказался 40-летний топ-менеджер крупной финансовой компании, когда решил обратиться к нам за юридической помощью.

В 2015 г. он подыскивал жилье в центре Москвы. Приглянулась 5-комнатная квартира с евроремонтом на Пресне стоимостью около $1 млн в капитально отремонтированном шестиэтажном доме начала XX в. Хозяин – мужчина 50 лет с видом на жительство в США – вызывал доверие. Квартира продавалась через солидную риэлторскую компанию. Юридическая чистота объекта не вызывала сомнений.

Покупатель и продавец заключили предварительный договор купли-продажи, прописав условия и обязательства, которые необходимо выполнить каждой из сторон для заключения основного договора в будущем.

Гарантируя исполнение своих обязательств, клиент передал задаток прямо продавцу в размере $30 000.

Стороны договорились, что в случае отказа банка в выдаче кредита продавец обязуется возвратить задаток покупателю.

Банк, рассмотрев представленные клиентом документы и отчет оценщика, без объяснения причин отказал покупателю в кредите в размере 70% стоимости квартиры, и заключение основного договора стало невозможным. Однако на просьбу клиента вернуть задаток продавец ответил отказом.

С нашей помощью несостоявшийся покупатель решил обратиться в суд с требованием о возврате своих $30 000.

Согласно Гражданскому кодексу (ГК) РФ задаток – это сумма, выдаваемая одной из сторон договора в счет будущих платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если договорное обязательство не исполнено либо вообще не возникло, задаток может быть возвращен, а может остаться у получателя.

Все зависит от виновности сторон в неисполнении договора. В нашем примере если бы за неисполнение договора был ответствен покупатель, то задаток должен был остаться у продавца.

И наоборот, если бы вина лежала на продавце – например, он передумал избавляться от квартиры, то он был бы обязан вернуть покупателю задаток, причем в двойном размере.

Ситуация нашего клиента осложнялась тем, что отказ банка в кредите он получил после истечения предварительного договора, а основной договор заключен не был. При этом ни одна из сторон не направляла предложение заключить основной договор купли-продажи.

Вина сторон в том, что основной договор не был заключен, рассматривалась в суде. Продавец утверждал, что сам невиновен, и обвинял покупателя в отказе от сделки после резкого скачка курса доллара, из-за которого квартира подорожала на несколько миллионов рублей.

Покупатель же доказывал, что он все свои обязательства по предварительному договору выполнил. Наш клиент указывал, что по предварительному договору продавец обязался в определенный срок предоставить нужные для банка документы на квартиру (выписка из ЕГРП, экспликация и поэтажный план и т. д.

), а также давал гарантии, что на жилье нет правопритязаний третьих лиц. В дальнейшем же выяснилось, что на квартиру наложен арест (продавцу пришлось его срочно снимать), а документы на квартиру и отчет оценщика были предоставлены с опозданием.

В результате стороны не смогли заключить основной договор купли-продажи в нужный срок.

Согласно ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

Отказ банка в выдаче ипотечного кредита являлся именно таким обстоятельством невозможности исполнения согласованных условий предварительного договора. В итоге суд взыскал с продавца в пользу нашего клиента сумму задатка.

Судебные издержки составили 150 000 руб., но их пока не взыскивали.

Риск того, что банк откажет в кредите или другая сторона сделки с недвижимостью предпримет недобросовестные действия, есть всегда. Универсальной страховки на эти случаи нет. Но снизить риски потерь можно, правильно составив предварительный договор.

Для ипотечной сделки в тексте предварительного соглашения следует четко указать, сколько покупатель уплачивает за квартиру из собственных средств, а сколько – за счет кредита.

Обязательно надо прописать гарантии в отношении жилья: например, объект не находится под арестом, в залоге, в аренде, в отношении его отсутствуют иные правопритязания третьих лиц.

Несоблюдение продавцом этих гарантий делает его виновным в том, что основной договор не будет заключен, и может повлечь взыскание с него убытков или неустойки (если последняя предусмотрена соглашением).

Кроме того, в договоре продавец должен подтвердить, что не производил несогласованную перепланировку квартиры, иначе потребуется внести изменения в поэтажный план в БТИ. Если продавец обязан предоставить документы на квартиру для банка, то в договоре обязательно должен быть четко прописан срок.

Если квартира приобреталась продавцом в браке, обязательно согласие супруга или супруги на заключение основного договора купли-продажи в оговоренный срок.

Очень важно указать, что задаток должен быть возвращен покупателю при отказе банка выдать кредит. Покупателю следует получить и сохранить уведомление банка об отказе.

Подготовку предварительного договора лучше поручить независимому юристу, а не риэлтору, чтобы избежать в дальнейшем проблемы толкования отдельных условий договора.

Источник: https://www.vedomosti.ru/finance/blogs/2016/11/25/666898-kak-ne-ostatsya-bez-kvartiri

Раздел имущества при разводе: как не остаться без жилья

Как не остаться без жилья?

По мнению юристов, самый надежный способ защиты своего имущества – брачный договор. С этим документом у россиян связано немало предрассудков.

Одни считают, что такие соглашения заключают лишь олигархи, а рядовым гражданам и делить-то нечего. Другим кажется неуместным обсуждать возможность развода, когда семейная жизнь только-только начинается.

Между тем, если дело дойдет до раздела нажитого, наличие брачного контракта избавит супругов от многих проблем.

Согласно Семейному кодексу РФ (ст. 34) любое приобретенное в браке имущество считается совместно нажитым. Самый простой пример: супруги купили квартиру. Даже если один из них вложил в покупку гораздо меньше средств, при разводе делить недвижимость придется пополам.

Супруг оформил ипотеку и фактически погасил долг еще во время холостяцкой жизни, но право собственности оформил уже после свадьбы? В случае развода суд признает жилье общим. Многих такое положение дел не устраивает.

Вот тут-то и придет на помощь брачный договор: в нем можно заранее прописать, например, кому достанутся конкретные приобретения (машина, дача, гараж и т. п.) и поделить имущество по справедливости.

Брачный договор составляется в простой письменной форме и заверяется у нотариуса. Аналогичным образом в соглашение вносятся изменения и дополнения. Как уточняет нотариус, член Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров, заключение такого контракта – сугубо личное дело супругов. Потому, закон запрещает подписывать брачное соглашение по доверенности, с помощью представителя.

Специалисты советуют в первую очередь сосредоточиться на порядке раздела крупной собственности:жилой недвижимости, автомобиля, драгоценностей, а не пытаться прописать каждую мелочь. Кстати, брачный договор можно заключить и в отношении будущего имущества.

А еще для некоторых прав и обязанностей можно указать конкретный срок действия или дополнительные условия. Например, в контракте часто прописывают отступные при разводе при наличии детей. Также юристы напоминают: даже если вы не подумали о договоре до свадьбы, это не проблема.

Этот документ можно оформить в любое время.

«Брачный контракт позволяет регулировать имущественные отношения исходя из пожеланий сторон: к примеру, можно прописать пункт о том, что квартира, дом или автомобиль, оформленные на имя одного из супругов, остаются его личной собственностью – как во время, так и после расторжения брака. Соответственно, если в период брака он захочет продать это имущество, согласие второго супруга не потребуется»,- поясняет Алексей Комаров.

Что касается имущества, приобретенного супругами до брака, по закону (ст. 36 СК РФ) оно не подлежит разделу.

Для надежности к договору можно приложить его список и указать, что эти вещи и после развода будут принадлежать тому, кто записан в собственники.

А еще эксперты советуют прописать в брачном контракте, что деньги от продажи имущества, которое после развода должно отойти одному из супругов, разделу не подлежат.

Также, по словам Алексея Комарова, нотариуса, члена Нотариальной палаты Санкт-Петербурга,в договоре важно определить правовой статус использования имущества как во время брака, так и после его расторжения. В противном случае после развода все имущество будет делиться поровну – как указано в 256-й статье Гражданского кодекса РФ.

Кстати, некоторые приобретенные в браке вещи не понадобится делить, даже если супруги не побеспокоились о договоре.

Например, если муж или жена получит недвижимость по наследству или договору дарения, то оно будет считаться личной собственностью. Также можно приобрести квартиру на добрачные накопления.

Если сможете доказать, что эти деньги вы заработали до создания семьи (например выписка с банковского счета), то делить ее со своей второй половиной не придется.

Ипотека и развод – кому достанется квартира

Еще одна сложность, с которой сталкиваются пары, решившие развестись, – непогашенный ипотечный кредит. Как правило, когда один из супругов оформляет ипотеку, второй становится поручителем или созаемщиком.

Пока выплачивается кредит, немало воды утечет, за это время ситуация в семье может существенно измениться.

До оформления ипотеки, особенно если вклад в погашения каждого из супругов будет неравноценным, также можно оформить брачный договор. В нем следует:

  • Разграничить право собственности на ипотечную квартиру
  • Определить, кто и в каком соотношении платит первоначальный взнос
  • Указать, кто вносит ежемесячные платежи по кредиту
  • Кто станет владельцем недвижимости в случае развода

Также в соглашении нужно указать, положена ли второй стороне компенсация за годы обслуживания кредита, и повлияет ли на условия контракта рождение детей.

Если же «любовная лодка разбилась о быт», ипотека не закрыта, а договор супруги подписать не удосужились, поделить квартиру будет сложнее. О том, что заемщики разводятся, в первую очередь должен узнать банк.

С участием его представителей муж и жена должны определиться с судьбой кредита – кто будет выплачивать долг, и кому достанется квартира. Если решить вопрос миром не получится, в игру вступит банк. Чисто технически процедура раздела ипотечного кредита проста: долг просто распределяется между супругами.

Если кто-то из них откажется выплачивать свою долю, то расходы можно будет взыскать в судебном порядке.

При отсутствии брачного договора довольно проблематично доказать, что один из супругов вложил в ипотечную квартиру больше средств, чем другой.

На практике так случается довольно часто: кому-то с первоначальным взносом помогают родители, кто-то продает добрачное жилье или тратит на погашение кредита холостяцкие сбережения.

Чтобы претендовать на большую долю в квартире, эти траты нужно подтвердить документально: пригодятся банковские поручения, договор купли-продажи старой квартиры, расписка покупателя. Кроме того, все платежи должны быть совершены путем безналичного расчета.

Процедуру раздела ипотеки следует провести как можно быстрее: после развода сделать это уже не получится, и придется под контролем банка продавать недвижимость, чтобы рассчитаться с долгами.

Нет штампа – нет совместного имущества

С каждым годом все больше пар, фактически состоящих в семейных отношениях, не спешат регистрировать их официально, считая это пустой формальностью. Однако с юридической точки зрения гражданский брак весьма ненадежен. Во-первых, на такие пары не распространяется действие Семейного кодекса, и нажитое имущество по закону нельзя признать совместной собственностью.

Однако гражданские супруги вкладывают немалые деньги в совместный быт и при расставании рассчитывают на компенсацию расходов.

По словам нотариуса Алексея Комарова, имущественные отношения между людьми, состоящими в гражданском браке, регулируются статьями 244-й и 245-й Гражданского кодекса РФ.

В случае имущественных споров паре необходимо доказать, что они договаривались о создании общей собственности. При этом доли в праве на это имущество определяются в зависимости от объема вложений каждого из гражданских супругов.

«В судебной практике есть немало примеров, когда зарплату за мужа получала его гражданская жена, а на полученные деньги супруги покупали автомобиль или, например, строили дом.

В этом случае гражданскому супругу необходимо доказать, что он участвовал в создании совместного имущества. Чаще всего суды приходят к выводу, что при создании такого имущества стороны вкладывают свой труд и средства.

А значит, могут претендовать на него – в зависимости от того, сколько было вложено денег в его покупку», – поясняет Алексей Комаров.

Кстати, в последнее время банки в соответствии с требованиями времени все чаще выдают ипотечные кредиты парам, не состоящим в официальном браке. Если каждый из супругов получает долю в квартире, соответствующую его вложениям (первоначальный взнос, размер ежемесячных платежей), то поводов для тревоги нет.

Однако может сложиться ситуация, когда один из гражданских супругов получает зарплату «в конверте» и не может подтвердить реальный доход.

В итоге банк может признать его недостойным заемщиком, а ипотека будет оформлена только на одну сторону, хотя фактически платить по кредиту будут обе.

Для неуказанного в договоре супруга ситуация весьма рискованная: в случае расставания он потеряет и деньги, и жилплощадь.

Лучший вариант для таких пар – забыть о предрассудках и все-таки отправиться в ЗАГС, а затем оформить брачный договор с учетом всех финансовых тонкостей и будущего кредита. Конечно, соглашение не убережет от скандалов и проблем, зато оно защитит ваши имущественные права, если семейное счастье окажется недолговечным.

Источник: https://74sigma.ru/poleznye-materialy/articles/razdel-imushhestva-pri-razvode-kak-ne-ostatsja-bez-zhilja/

Не остаться без квартиры: 10 ошибок при оформлении документов

Как не остаться без жилья?

Покупка квартиры не заканчивается передачей денег собственнику. После выбора конкретного варианта жилья, начинается самая рутинная часть — оформление документов. Казалось бы, все просто — бери список документов и иди получай подписи в инстанциях, но есть нюансы, незнание которых обернется для покупателя катастрофой. Итак, обо всем по порядку.

Что нужно знать, покупая квартиру в новостройке

Оформление квартиры в новостройках значительно проще, чем на вторичном рынке. В первую очередь свои обязанности должен выполнить застройщик. К обязанностям застройщика относится:

  • получение разрешения и сдача дома в эксплуатацию;
  • постановка на кадастровый учет;
  • присвоение почтового адреса.

Если застройщик не выполнил текущие условие, то не имеет право реализовывать жилье. После погашения стоимости покупатель может начинать регистрацию права собственности на квартиру.

Для получения регистрации необходимо обратиться в специализированное агентство по госрегистрации и земельному кадастру. Агентство предоставляет технический паспорт на недвижимость и свидетельство о государственной регистрации права на жилье.

Документы, необходимые для получения техпаспорта:

  • заявление;
  • паспорт;
  • документ, подтверждающий оплату стоимости квартиры;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Для получения свидетельства о регистрации объекта недвижимости необходимы:

  • заявление;
  • паспорт;
  • квитанция об оплате услуг по оформлению документов;
  • если привлекался льготный кредит, то справка из банка о его получении.

Что нужно знать, приобретая жилье на вторичном рынке

В первую очередь необходимо определиться, будете ли вы собирать всю документацию самостоятельно или обратитесь к риэлтору.

Агентства недвижимости снимают с покупателей всю бумажную волокиту, проверяют жилье, гарантируют “чистоту” недвижимости.

За свои услуги риэлторы берут от 1 до 3% от стоимости объекта недвижимости, чем дороже квартира, тем меньше процент. В денежном эквиваленте эта сумма составит примерно от 1 тыс. у.е. и выше.

Дальше – советы для тех, кто привык все делать самостоятельно и уверен в том, что справится с задачей. Решив действовать без поддержки риэлтора, нужно четко понимать, что не все продавцы чисты на руку. И есть перечень документов, которые нужно внимательно проверить.

Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры

Правоустанавливающие документы:

  • свидетельство о госрегистрации;
  • техпаспорт объекта;
  • документ, объясняющий на основании чего текущий собственник владеет имуществом (договор купли-продажи, договор дарения и т.д.).

В свидетельстве о госрегистрации указывается адрес объекта, площадь, имя собственника, число возникновения права собственности.

Технический паспорт несет информацию о планировке квартиры, площади комнат. Нужно подробно изучить его и сравнить планировку, указанную в документе с реальной.

Нередко собственники проводят перепланировку недвижимости без согласования. Для нового владельца это может стать проблемой. Несогласованная планировка карается штрафом.

В случае, если затронуты несущие стены — заставят вернуть квартиру к состоянию, указанному в техпаспорте.

Внимательно изучите документ, на основании которого возникло право собственности у владельца квартиры. Это может быть договор купли-продажи, договор наследования, дарения, приватизации недвижимости.

Как правило, собственники имеют оригиналы или как минимум копии этих документов.

Если у вас возникают сомнения в честности продавца, всю информацию о собственниках недвижимости можно получить в Едином государственном регистре недвижимого имущества) Причем сведения о квартире может получить любой желающий, для этого нужно оплатить госпошлину, знать точный адрес квартиры. Выписка из регистра содержит все необходимые сведения о собственнике, она расскажет находится ли квартира в залоге или не оформлен ли на нее договор купли-продажи с третьим лицом, об источнике права собственности владельца.

Кто прописан в квартире

Информация о прописанных закрыта. Получить ее может только собственник. Важно знать не только текущую ситуацию, но и то, кто был выписан из жилья.

Нередки ситуации, когда один из прописанных отбывает наказание в местах лишения свободы и по возвращении может обжаловать продажу квартиры.

В таком случае новый собственник получит кучу проблем, судебные слушания, и в некоторых случаях может быть лишен права собственности.

Текущий собственник может получить такую информацию в ЖЭСе. Не соглашайтесь на покупку, если владелец упорно сопротивляется получению такой справки.

Иногда такую информацию может предоставить нотариус. Но это частные случаи, так как по закону ЖЭС не обязан удовлетворять требования нотариусов по предоставлению справки о всех прописанных в объекте недвижимости, однако иногда ЖЭСы все-таки идут на уступку, когда речь идет о заключении договоров купли-продажи.

Оптимальный вариант — это когда перед покупкой все жильцы выписаны. Если нет, то не стесняйтесь задать собственнику вопрос — куда будут прописаны проживающие на данный момент в квартире. Уточнение этого момента позволит избежать конфликтов в будущем.

Почему нужно уточнить семейное положение собственника

Перед заключением договора купли-продажи уточните у собственника его текущее семейное положение. Если он в браке, то все в порядке. Хуже, если владелец недвижимости в разводе.

Тогда необходимо, чтобы бывшая жена текущего владельца подписала документ о согласии на продажу (когда речь идет о совместно нажитом имуществе).

Если квартира досталась собственнику до вступления в брак, то проблем не будет.

Когда сделка может быть признана недействительной

Сделка купли-продажи может быть обжалована через суд собственником или его родственниками в случае, если он будет признан недееспособным в момент заключения договора.

Недееспособными признаются граждане, стоящие на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Недееспособным могут признать и человека, не стоящего на учете. Присмотритесь повнимательнее к хозяину недвижимости.

Если возникают сомнения в его дееспособности, лучше отказаться от покупки и поискать более надежный вариант.

Квартира по доверенности

При приобретении жилья у доверенного лица собственника удостоверьтесь, что срок действия доверенности не вышел. В противном случае сделка будет признана недействительной.

Оформление новой недвижимости имеет массу нюансов, но при должном подходе все острые углы можно успешно обойти. Обращайте внимание на поведение продавца, на наличие у него необходимых документов. Честный продавец никогда не будет ничего утаивать от потенциального покупателя.

В интернете полно примеров того, как люди в частном порядке успешно покупали и продавали квартиры. Однако еще больше примеров того, как все шло наперекосяк. При соблюдении всех советов покупка и оформление новой квартиры пройдет гладко.

Если вы все еще сомневаетесь и хотите сэкономить свое время, то за небольшую по меркам цены квартиры стоимость риэлторы решат за вас все вопросы.

Источник: https://salere.by

Источник: https://interfax.by/news/nedvizhimost/konsultant/1245978/

Как не остаться без квартиры в сложной ситуации

Как не остаться без жилья?

Здравствуйте. У меня случилась очень неприятная ситуация. Помогите, пожалуйста, разобраться в ней. До брака мне родители купили квартиру. После свадьбы я и моя тёща решили разменять две однокомнатные квартиры – мою, которую купили мне родители, и тёщину – на двухкомнатную. Мы сделали обмен.

(В договоре на квартиру указывается, что была мена.) Так у этой квартиры стало два собственника, у которых была одинаковая часть на эту квартиру – 1/2 доли. Пока мы были в браке, но уже у нас разладилась семейная жизнь, тёща с женой подделали мою подпись и через знакомых в паспортном столе прописали мою несовершеннолетнюю дочь в эту квартиру.

Мы развелись, но жили ещё вместе полгода. Я работаю вахтовым методом, и, когда я уехал в очередной раз на работу, моя бывшая жена, забрав ребёнка, ушла жить к другому мужчине. И вывезла всё нажитое в совместном браке имущество. Я на работе сразу написал заявление на удержание с меня алиментов. Ну, ушла и ушла. Я опять уехал на работу.

Приезжаю домой, и не могу открыть дверь ключом. Оказывается, моя бывшая жена переехала в эту квартиру со своим сожителем и меня домой не впустила. Я пошёл к участковому милиционеру, и мы пришли вместе, но она и тогда не открыла. Ведь моя жена не имеет право жить там без моего согласия.

Но они мотивируют тем, что там прописана моя дочь, и она имеет жить там по месту её прописки, как опекун. Говорит, дочь живёт в своей комнате, она – в маминой (хозяйки 1/2 доли), и что та сдала 1/2 квартиры её сожителю в найм. Вторая собственница меня тоже не впустила.

Говорит, что квартира спорная, потому что она подала в суд с дочерью на раздел квартиры в пользу дочери только моей 1/2 доли. Хотя в суд меня ещё не вызывали. Получается, судебного решения нет о том, что я не имею проживать в данной квартире.

И ещё жена отказывается оплачивать прописку дочери, хотя получает ежемесячно алименты в размере 10500 рублей. Ответьте мне, пожалуйста, на вопросы, и подскажите, что мне можно предпринять, чтобы не остаться без квартиры. Предлагал тёще размен, как было раньше, – не хотят. Купить мою долю тоже отказываются.

1. Имеет ли право проживать в этой квартире моя бывшая жена? 2. Как заставить оплачивать прописку дочери в данной квартире? 3. Может ли суд принудить отписать мою 1/2 доли в пользу дочери и оставить меня без жилья? 4. Можно ли приватизировать или продать 1/2 доли квартиры, не спрашивая разрешения второго собственника?

Гридчин Павел Николаевич

У юриста, рассматривающего ситуацию, всегда возникает ряд уточняющих вопросов, ответы на которые помогут выбрать правильное направление. Изложенная Вами ситуация не является исключением. За неимением возможности уточнить детали, ответы будут поверхностными.

Полагаю, Вам придется доказывать в суде, что доля собственности в спорной квартире не является совместно нажитым имуществом.

Если Вы докажете отсутствие права Вашей бывшей жены на раздел доли собственности в спорной квартире – это одно направление развития событий, если нет – это уже другое направление. Пока ни того, ни другого не произошло – это третье направление развития событий.

Каждый из вариантов влечет за собой соответствующие правовые последствия. В своем ответе буду руководствоваться сложившейся ситуацией на данный момент.

Если отвечать на вопрос, имеет ли право Ваша бывшая супруга проживать в спорной квартире на том основании, что в этой квартире зарегистрирована ее дочь, то ответ будет –  нет, не имеет. Нельзя вселиться в квартиру только на указанном Вами основании.

Дело в том, что место  жительства ребенка определяется местом  жительства того родителя, с которым после расторжения брака остался ребенок.

Проживание в спорной квартире как Вашей бывшей жены, так и  “ее сожителя” на условиях предоставления другим сособственником части жилого помещения в пользование без Вашего согласия, также нельзя считать законным, так как в данном случае нарушаются  Ваши права собственника.

  Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. И уж конечно,  в реализации  Вашего права собственника доли жилого помещения,  никто не имеет право препятствовать.

Вы вправе срезать дверные замки сам или с помощью соответствующих служб, если  наличие новых дверных замков препятствует Вам в пользовании указанного жилого помещения. Далее. Вы не можете заставить бывшую супругу оплачивать  коммунальные услуги  за дочь, так как обязанность по  оплате несут собственники жилого помещения солидарно. По третьему вопросу.

Ни один практикующий юрист не скажет Вам с уверенностью, какое решение примет суд. Но в данном случае я не вижу оснований для прекращения Вашего права собственности.  По четвертому вопросу. Речь не может идти о приватизации, так, как квартира уже приватизирована, судя по тому, что определены собственники.

При  намерении продать свою долю  собственности в недвижимости, необходимо соблюсти требование законодателя об уведомлении другого собственника(ов) о соответствующем намерении. Дело в том, что другие собственники доли в недвижимом имуществе имеют  преимущественное, перед третьими лицами, право покупки.

  Необходимо в письменном виде известить лиц, имеющих право преимущественной покупки доли о намерении продать долю, в уведомлении указать стоимость. Если в месячный срок заинтересованные лица не ответили согласием купить долю в праве, то собственник может продать ее  любому третьему лицу. Молчание уведомленных лиц приравнивается к отказу купить долю в праве.

При продаже доли постороннему лицу с нарушением преимущественного права покупки,  участник(ки) долевой собственности вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Трехмесячный срок исчисляется с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о состоявшейся продаже доли квартиры (в данном случае) с нарушением его права. Преимущественное право распространяется только на возмездное отчуждение, иными словами, долю в праве собственности можно подарить, не испрашивая согласие заинтересованных лиц (сособственников).

В сложившейся ситуации следует обратиться в суд, с иском о признании регистрации дочери недействительной, о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением и об определении судом порядка пользования спорным жилым помещением с другим собственником.

На ваши вопросы отвечает юрист Анна Соколова,
Бизнес-бюро “
Doc-Net

Источник: https://rg.ru/2008/12/24/spor-yurist.html

Как не остаться без квартиры и денег | Статьи и Советы | Полезная информация | Kazakh Developement International

Как не остаться без жилья?

Как не остаться без квартиры и денег

Жилье зачастую является самой большой материальной ценностью человека, поэтому потерять его — огромная трагедия. Необходимо знать какие существуют схемы обмана при совершении сделки с недвижимостью, чтобы не стать жертвой мошенников и аферистоф.

По статистике покупателей квартир и домов обманывают гораздо чаще, чем продавцов и арендаторов. Способов мошенничества в этом случае великое множество, но наиболее распространенные следующие.

1) Недействительная сделка. После продажи жилья, человек подает в суд с просьбой о признании сделки недействительной на основании какой-нибудь причины. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю — указанная в договоре сумма.

Как правило, ради уменьшения налогов, в договоре указывают значительно меньшую сумму, чем та, которая была выплачена за квартиру в действительности.

Таким образом, покупателю возвращается в лучшем случае половина его денег, а продавец сохраняет и квартиру, и получает неплохую прибыль.

2) Фальшивые документы. Мошенники при помощи поддельных документов и печатей (а бывает, что и при помощи подставного нотариуса) оформляют липовый договор о купле-продаже. Покупатель, заплатив свои кровные денежки, безуспешно пытается предъявить права на чужое жилье (как правило, снятую заранее мошенниками квартиру)

3) «Невыездной» жилец. После продажи квартиры или дома, человек продолжает занимать жилплощадь, мотивируя это тем, что ему негде жить. Суд обычно принуждает хозяина квартиры вернуть деньги покупателю.

Владелец недвижимости заявляет, что деньги он уже потратил или у него их украли, а возвращать из он будет постепенно из своей зарплаты. Так как он платить не отказывается, применить какие-то санкции к нему сложно.

Но даже если он официально получает зарплату, забирать в счет долга можно не более 30 процентов. При средней зарплате вернуть затраченные деньги покупатель сможет через 50—70 лет.

4) Сеанс одновременной продажи. Продажа квартиры одновременно нескольким людям. Уезжающий за рубеж гражданин, сделав дубликаты документов, в течение одного дня в разных нотариальных конторах заверяет договора купли-продажи, получает деньги — и уезжает за границу с полным чемоданом денег. В этом случае повезет только одному из покупателей — тому, кто первым успеет зарегистрировать ее.

5) «Фирма-однодневка». Организуется фирма для заключения только одного договора, а после самоликвидируется, чтобы через месяц вновь возникнуть в другом месте с другим названием.

Потенциальный покупатель, наткнувшийся на такую фирму по объявлению в газете, находит небольшой офис, где ему обещают сказочный вариант — хозяин через неделю улетает на постоянное место жительство в Китай, поэтому цена маленькая, но задаток нужен сразу — 50 процентов от суммы договора. Подписывается договор, отдаются деньги, а наутро контора исчезает вместе с деньгами.

6) Плата за просмотр. Некоторые«фирмы» берут за просмотр вариантов небольшие деньги — от 10 до 30 долларов.

Они возят клиентов по разным квартирам (многие из которых владельцы и не думают продавать), а при возникновении интереса выставляют невыполнимые условия или цены.

Покупатели отказываются, но деньги за просмотр не вернешь. Такие мошенники при хорошем потоке посетителей зарабатывают до 1000$ в день.

7) Заманчивое предложение. К владельцу неприватизированной квартиры поступает заманчивое предложение сдать им квартиру на долгий срок и по очень высокой цене. Сразу заключается договор и выплачиваются деньги. У хозяина берется паспорт(«исключительно в целях заботы о арендаторе») для регистрации договора аренды квартиры в ЖЭКе.

Доверчивый человек и не предполагает, что в ЖЭКе похожий на него человек с его паспортом приватизирует квартиру и сразу же продает ее ничего не подозревающему гражданину. По прошествии «срока действия договора аренды», является настоящий хозяин. Суд, конечно, будет защищать его права, и квартиру, может быть, возвратят.

Но в любом случае пострадает один из «владельцев» пострадает.

Список можно продолжать и продолжать, но для любых ситуаций есть несколько советов, при соблюдении которых можно рассчитывать на положительные результаты сделки.

Во-первых, нельзя ничего подписывать, не проверив все документы другой стороны, причем не просто их наличие, а полное соответствие юридическим нормам, даже если текст документа кажется безобидным.

Во-вторых, опасайтесь людей, стремящихся сделать все срочно, минуя порядок, которые берутся за оформление всех документов сами.

Оформляя договор через фирму, проверьте у нее наличие лицензии на этот вид деятельности. Запишите орган, в котором лицензия получена, не поленитесь, узнайте и там, что собой представляет фирма, с которой вы предполагаете связаться, действительна ли выданная лицензия.

Ни в коем случае не оставляйте свой паспорт и свидетельство о приватизации квартиры у посредников и иных лиц (арендаторов и т.п.).

Одновременно с вручением денег следует занимать и осваивать купленную квартиру, сменив замок. Необходимо также добиться выписки всех квартиросъемщиков с приобретаемой жилплощади (естественно, до передачи денег).

Кроме того, при расчетах целесообразнее пользоваться не наличными деньгами, а расчетным счетом.

Передачу (получение) денег необходимо производить в присутствии родственников, знакомых, которые впоследствии смогут выступить свидетелями в суде.

Оригиналы приватизационных документов должны находиться у собственников до момента завершения сделки. Необходимо также проверить, оплачены ли продавцом коммунальные услуги, включая абонентную плату за телефон.

И, наконец, самый главный совет — всегда будьте начеку и не забывайте народную мудрость —

 «Доверяй, но проверяй!».

Источник: http://www.kdi.kz/107

Взять в долг и остаться без квартиры. Как

Как не остаться без жилья?

Начало этой истории из Волгограда было вполне безобидным. Евгения Карпова с пожилой мамой Антониной Степановной (имена героев изменены) всю жизнь жили вдвоём в небольшой квартире, которую им дали за погибшего на фронте дедушку.

Жили небогато, на две пенсии — по старости и инвалидности. Женя — инвалид с детства, у неё эпилепсия. Денег едва хватало на самое необходимое. А тут беда: квартиру затопили. Надо было что-то придумывать с ремонтом.

На глаза попалось объявление в газете: МФЦ посреднических услуг “Волгоградское бюро” предлагало займы под залог квартиры.

Позвонили, конечно. 150 тыс. руб. женщинам выдали тут же. Квартира оказалась заложенной. “Не надо бояться никаких залогов. Это сегодня нормальная практика”, — заверили их в “Волгоградском бюро”. Те и успокоились. Решили: “Подумаешь, залог, многие так живут”.

Вскоре заёмщицам позвонила женщина, представилась Людмилой, сотрудницей “Волгоградского бюро”. Она предложила им взять в долг ещё 550 тысяч, чтобы уж на всё хватило: и ремонт сделать получше, и нужные лекарства купить, и на достойную жизнь отложить.

— Да мы в руках таких денег никогда не держали, — попробовала сопротивляться Антонина Степановна.

Но Людмила была очень убедительна и не давала своим жертвам опомниться. На их счёт упало ещё полмиллиона рублей, а вместе с ними — и огромные проблемы. Оказалось, что платить каждый месяц придётся 28 тысяч. Сумма для двух неработающих людей неподъёмная!

Бросились за помощью к Людмиле. А ту словно подменили. Сказала, что платить надо, иначе хозяин “Волгоградского бюро” отберёт квартиру. “Но, — добавила она, — есть один вариант”.

Можно фиктивно продать недвижимость, сняться с регистрационного учёта, тогда кредитор потеряет их следы. Долги будут отдавать уже самой Людмиле, и не 28 тысяч, а всего пять. Согласились.

Подписали договор купли-продажи. Выдохнули.

Рано утром в дверь настойчиво позвонили. На пороге стоял мужчина средних лет, который представился Сергеем, новым собственником этой квартиры, которую женщинам надо покинуть до вечера.

Перепуганные пенсионерки побежали к соседке и ошарашили её новостью. Все вместе помчались в МФЦ и там узнали, что у их недвижимости теперь действительно новый владелец. Антонину Степановну с сердечным приступом увезли на скорой. Женя осталась держать оборону. Её первое заявление в милиции не приняли.

— У вашей квартиры новый хозяин. Всё законно, вы же сами подписали договор купли-продажи. Чего от нас хотите? — пожал плечами страж порядка.

А Сергей на следующий день появился на пороге опять, но уже не один, а с плечистым приятелем.

— Дверь им никто не открыл, тогда они стали ломать её, выбили дверной глазок, угрожали, — вспоминает соседка Елена.

— Нас обманули, и теперь у нашей квартиры другой собственник, — плачет Евгения.

Она живёт в Волгограде. Это в Москве люди могут не знать даже, как выглядят живущие с ними на одной лестничной площадке, а в провинции всё иначе. Тут и чай вместе попить, и солью поделиться, и за квартирой присмотреть — за всем бегут к соседям.

— Такие случаи — не редкость. Сейчас новый собственник обратился в суд с заявлением о выселении Карповых из квартиры. Пострадавшие подали встречный иск с требованием признать договор купли-продажи недействительным, потому что он был заключён под давлением, они не понимали значения своих действий, — рассказал эксперт проекта ОНФ “За права заёмщиков” Михаил Алексеев.

Заседание суда состоится в ноябре. До этого времени женщины живут в бывшей своей квартире, где вместо выбитого глазка торчит колпачок губной помады.

С 1 ноября выдавать потребительские кредиты под залог квартир станет сложнее.

— С этого времени МФО не смогут предоставлять потребительские займы под залог жилья, даже если оно не является единственным, или доли в жилом помещении. Эта норма не затрагивает МФО с госучастием, которые выдают займы представителям малого и среднего бизнеса, — сообщили “Лайфу” в пресс-службе Центробанка.

Но есть нюанс. Мошенники часто выдают кредиты не под залог квартиры. Они убеждают своих жертв подписать договор купли-продажи жилья, якобы “временный” и с правом обратного выкупа. Потом это оборачивается катастрофой.

При залоговом кредитовании если человек не отдаст деньги, то его квартиру продадут. Часть вырученной суммы заберёт кредитор, а что останется сверху — получит заёмщик. Если же человек подпишет договор купли-продажи, то квартира сразу же станет не его.

То, как он будет возвращать долги, тут никакой роли может и не играть.

— Это массовая история по всей стране, когда люди заключают такие договоры с физлицами, которые являются организаторами подобных кредитных контор. Для них с 1 ноября ничего не поменяется. Никто не отслеживает такие истории, в том числе правоохранительные органы. Им бывает проще отказать в возбуждении уголовного дела, ни в чём не разбираясь, — комментирует Михаил Алексеев.

Если заёмщики подписали договор купли-продажи с правом обратного выкупа, то отыграть что-то назад будет сложно. Но можно попробовать.

— Можно через суд доказывать, что сделка была совершена вследствие стечения тяжёлых обстоятельств на крайне невыгодных для заёмщика условиях, о чём вторая сторона сделки знала. Или доказывать, что сделка купли-продажи была притворной, прикрывающей договор займа, — рекомендует член Высшего координационного совета Конфедерации обществ потребителей Диана Сорк.

Но люди отстаивать свои права не спешат, и аферисты бодро шагают по стране. Михаил Алексеев рассказал ещё одну историю. Несколько лет назад Марина, кандидат педагогических наук, вложила деньги в финансовую пирамиду. Та разорилась, и все накопления сгорели. Женщина одна воспитывает приёмную дочку, зарплата невелика.

Когда понадобились деньги, она взяла полмиллиона в долг под залог своей квартиры. Не расплатилась, и новый собственник заявил свои права на эту недвижимость. Покидать обжитой уголок Марина не захотела, но и в милицию не пошла, чтобы не портить отношения с хозяином. Сейчас живёт по прежнему месту и… платит новому владельцу арендную плату.

Пытается что-то отложить, чтобы выкупить потом свою квартиру назад. Вера в финансовые чудеса неистребима.

Источник: https://life.ru/p/1251352

Административное право
Добавить комментарий