Как принудить застройщика платить за съемное жилье?

Как нужно принимать квартиру у застройщика – Рынок жилья

Как принудить застройщика платить за съемное жилье?

16.04.2019 | 08:00 2517

Чем отличается акт осмотра от акта приема-передачи квартиры? Как принять квартиру с отделкой? На что обращать внимание при подписании документов и общении с застройщиком?

На эти и другие вопросы ответила в консультационном пункте BN.ru на Ярмарке недвижимости Анна Горбенко, консультант комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Все условия по приемке квартиры после сдачи дома в эксплуатацию прописаны в договоре долевого участия. В частности, в нем указано, в течение какого срока квартира должна быть передана дольщику, а также отражены обязательства застройщика письменно уведомить дольщика и обязательства дольщика явиться на приемку квартиры в течение определенного срока (обычно 7, 10 или 14 дней).

Как говорит эксперт, бывает, «письмо счастья» от застройщика пришло, дольщик звонит по указанному номеру телефона, а ему говорят: «Подождите, еще не все готово, мы с вами свяжемся».

Просто застройщик хотел ускорить процесс, но плохо к этому подготовился.

В этом случае, чтобы потом не пропустить сроки, необходимо отправить в офис застройщика заказное письмо с уведомлением и в письме указать, что вы готовы были явиться на приемку, но вам ответили, что приемка квартир еще не осуществляется.

Подобных нюансов множество, и о них Анна Горбенко рассказала, отвечая на вопросы посетителей.

– Как действовать в ситуации, если меняется адрес у застройщика или дольщика?

– В договоре долевого участия (ДДУ) эти случаи оговариваются. Одна из сторон обязана уведомить другую об изменении своего местоположения или места жительства. Может быть прописано, что в качестве контактов используются адреса электронной почты.

Вы согласились на такое условие добровольно – будьте любезны свою почту проверять. Бывает, что застройщики, опять же в спешке, не высылают уведомлений, а просто обзванивают дольщиков. Здесь уже все зависит от вашей доброй воли.

Если вы хотите принять квартиру, то, наверное, сначала нужно хотя бы прийти и посмотреть на нее.

– А если при этом я претендую на неустойку из-за просрочки ввода дома, а мне не пришло уведомление, а просто позвонили?

– Опять же на ваше усмотрение. Многое зависит еще и от длительности просрочки.

Когда она составляет месяц-два, не стоит рассчитывать на серьезную компенсацию: суды не любят такие дела – если и получите что-то, то это будет совсем незначительная сумма.

Застройщик будет всячески доказывать, что вы злоупотребляете своими правами. Безусловно, если это проблемный объект и просрочка солидная – год или ли больше, ни о каком злоупотреблении речи не пойдет.

– Какие документы необходимо взять с собой на приемку квартиры?

– Конечно, ДДУ, чтобы сверить то, за что вы заплатили свои деньги, с тем, что есть. Некоторые по наивности ссылаются на рекламные буклеты: именно так они представляли свою квартиру. Открываем договор – ничего подобного.

Ну и, конечно, документ, удостоверяющий личность, – паспорт. Хотя в последнее время и его часто не спрашивают.

Также необходимо взять с собой авторучку и чистые листы бумаги, чтобы можно было записать свои замечания и претензии.

– Допустим, я хочу прийти на приемку вместе с родственниками или друзьями. Это возможно? Если возможно, то как это сделать правильно?

– Здесь не существует общей практики. Одному застройщику все равно, кто смотрит, были случаи, когда люди приходили без паспорта и ДДУ, а потом выяснялось, что они вообще чужую квартиру смотрели. С другим надо договариваться заранее. Могут еще и доверенность потребовать и будут по-своему правы.

– Как правильно составить акт осмотра? На что обращать особое внимание?

– Акт осмотра мы составляем в том случае, если обнаружили какие-то недостатки.

Если вы вошли в квартиру, а все окна открыты – это тревожный сигнал. Сначала закрываем все окна, а потом уже приступаем к осмотру.

В любом случае, будь это квартира с черновой, предчистовой или чистовой отделкой, должна быть осуществлена разводка электропроводки. Берем с собой любой электроприбор, допустим зарядку для телефона, и проверяем, работают ли розетки.

Состояние системы водоснабжения. Даже когда квартира сдается без отделки, можно посмотреть, не текут ли трубы. В квартире не должно быть неприятных запахов. Дальше проверяем вытяжку – работает ли вентканал.

Обычный лист бумаги либо зажженная спичка помогут определить, есть ли тяга.

Как принять квартиру у застройщикаМы планировали сходить на приемку квартиры у застройщика с покупателем-дольщиком. >>Далее – остекление. Здесь нужно быть особенно внимательным, поскольку даже замена за свой счет потребует согласования с управляющей компанией.

Если из закрытого окна дует, неважно по какой причине, – это неприемлемо. Вся фурнитура должна быть в порядке, все окна легко открываться без приложения особых усилий. Царапины, сколы на стеклах – причина потребовать замену стеклопакетов.

Иначе потом это может быть квалифицировано управляющей компанией как результат неправильной эксплуатации, следовательно, замена будет осуществляться за ваш счет.

Проверяем батареи. Понятно, что в летний период можно произвести только внешний осмотр, но все равно подтеков или пятен рядом быть не должно. Счетчики – их показания необходимо зафиксировать, иначе придется платить и за то, что было израсходовано до вас. При подписании акта приема-передачи не забудьте на все приборы учета получить паспорта.

Ровные ли стены, иногда проверить проблематично, но хотя бы прямые углы – вполне реально.

Конечно, проверяем бетонную стяжку – чтобы там не было подтеков. Это очень дорогое удовольствие – устранять потом такие недостатки.

В акт осмотра необходимо вписать все замечания по качеству. Он может быть составлен и в произвольной форме, если у застройщика нет специального бланка. Обязательно указывают дату, время, перечисляют тех, кто был на осмотре.

– Как принять квартиру с чистовой отделкой?

– Здесь, безусловно, есть свои нюансы. Например, кафельная плитка. Ведь если она плохо положена в ванной комнате, то это даже чревато травмами. В данном случае, наверное, лучше привлекать специалистов, которые каждую плиточку простукают и отметят, какие должны идти под замену. Техническое заключение специалиста будет иметь вес, а ваше личное мнение – вряд ли.

– А какие пункты обязательны в акте приема-передачи квартиры?

– Во-первых, ссылка на договор долевого участия. Во-вторых, документ, подтверждающий факт оплаты. Естественно, адрес с номером квартиры, ее площадь (с указанием, не изменилась ли она по сравнению с той, что указана в ДДУ). Очень часто в акт приема-передачи застройщики вписывают пункт о том, что стороны не имеют друг к другу никаких финансовых претензий.

Есть ли смысл покупать однокомнатную квартиру, чтобы сдавать >>В любом случае можно сказать: «Вычеркните этот пункт».

Если застройщик не согласен, такой акт подписывать не стоит, а нужно в этот же день написать заявление, что вы отказываетесь подписывать акт приема-передачи из-за этого пункта и просите внести изменения, после чего готовы акт подписать.

То есть вы не отказываетесь от своих обязательств. Это заявление необходимо вручить в офисе сотруднику компании-застройщика, чтобы он поставил на нем входящий номер.

В случае отказа, а такие случаи бывают, – вы идете в ближайшее почтовое отделение и отправляете заявление заказным письмом с уведомлением и с описью вложения. При этом акт осмотра вы подписали раньше, на объекте. Надо четко понимать, что акт осмотра и акт приема-передачи не одно и то же.

В законе прописано: дольщик имеет право не подписывать акт приема-передачи, если квартира непригодна для проживания. Когда недостатки существенные, например, раковина с трещиной или неисправна канализация, – стоит качать права. И есть застройщики, которые устраняют такие проблемы чуть ли не по первому звонку.

При несущественном браке, таком как небольшие неровности на стене, потолке и пр., вы не сможете уклониться от подписания акта приема-передачи. В акте нужно будет указать все недочеты объекта, а застройщик подписывает обязательство устранить их в определенный срок.

– А если недостатки выявлены уже после того, как в квартире начали жить?

– Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта дольщику, если иное не предусмотрено договором.

Как вернуть 650 тысяч рублей после покупки жильяИногда государство щедро одаривает граждан. Не верите? А зря.

Покупатель квартиры >>Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого объекта, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года.

Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Если что-то пошло не так, требуйте либо устранения этих недостатков, либо компенсации средств на их устранение. Был, например, такой случай: жили люди четыре года и решили переклеить обои.

Снимают обои, а вместе с ними отваливается огромный кусок штукатурки. Выявились нарушения при штукатурке стен.

Кроме того, оказалось, что, когда ставили стены, не хватило кирпича, половинок не нашлось и между потолком и стеной заткнули дыру строительным мусором. Предъявили претензию – и застройщик свою недоработку устранил.

– Я подписал акт осмотра и акт приема-передачи, сроки устранения там прописаны. Все сроки прошли – а застройщик не торопится. Что делать?

– Если не было никаких контактов, то как минимум нужно составить еще одну бумагу, что было обращение и нет результата, – по той же схеме, что мы описывали раньше. Это необходимо для того, чтобы в дальнейшем было что предъявить в суде. Крайний случай, но что делать. Без такой переписки вы в суде предстанете в бледном виде.

Игорь Воронин    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/252160/

Застройщики будут платить за нераспроданные квартиры

Как принудить застройщика платить за съемное жилье?

Эксперты считают, что новый налог может ударить по застройщикам, имеет место и факт намеренного удержания девелоперами некоторых объектов. Законодатели же достаточно продумали нововведение, предоставив для реализации жилья льготный период.
 

Застройщиков, работающих в Подмосковье, планируют обязать платить имущественный налог на квартиры, которые не были распроданы в течение одного года после сдачи дома в эксплуатацию. Такой законопроект был принят депутатами областного парламента в первом чтении, сообщается на сайте Мособлдумы.
 

Министр финансов Московской области Антон Котяков сообщил, что принятие этой нормы даст возможность вовлечь в налоговый оборот объекты недвижимости, которые числятся после завершения строительства на балансе у компаний-застройщиков.

Сейчас все эти дома не облагаются налогом на имущество.

Чиновник также добавил, что в Подмосковье более 5,4 тысячи объектов не облагаются налогом, а объем средств, который дополнительно поступит в доходную часть бюджета области в случае внесения поправок, составит примерно 440 млн рублей в год.
 

Девелоперам выгодно держать часть ликвидного предложения
 

Некоторые эксперты считают налог на нераспроданные квартиры справедливым, ведь в регионе простаивает большое количество недвижимости, которую еще не купили. Вопрос в том, будет ли это стимулировать продавцов быстрее расстаться с новостройками?
 

Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева напоминает о том, что все застройщики нацелены на получение прибыли, а демпинг любой ценой плохо отразится на стратегическом развитии компаний: 
 

– Нераспроданные объемы квартир возникают не от прихоти застройщиков. Наоборот, любая компания стремится как можно быстрее конвертировать квадратные метры в деньги.

Основа любого бизнес-проекта состоит в том, чтобы не просто «отбить» вложенные средства, но и получить прибыль, при этом текущая ситуация непроста для застройщиков. В области реализуется большой объем квадратных метров, и это при условии, что спрос на жилье весьма неоднороден.

Подмосковье местами перегружено, и в условиях высокой конкуренции застройщики идут навстречу покупателям. Вместе с этим, снижать сильно цены тоже нельзя, и демпинг (чтобы реализовать жилье во что бы то ни стало) чреват появлением финансовых дыр.

Таким образом, меры по реализации сбора денежных средств рискуют усилить в дальнейшем проблемы застройщиков, которые не смогли реализовать оптимизационные решения и оказались в непростой ситуации.
 

Наталья Медникова, пресс-секретарь ГК «Гранель», признает, что часть застройщиков специально держат большую часть квартир для того, чтобы извлечь максимальную прибыль, и нововведения не остановят таких игроков рынка:
 

– Стратегию продаж каждый застройщик определяет для себя самостоятельно. Безусловно, девелоперам выгодно придерживать часть ликвидного предложения, чтобы затем продавать на завершающем этапе строительства по более высокой цене. Не думаю, что налоговое обременение заставит таких  девелоперов поменять тактику.
 

В будущем закон может ударить по всем застройщикам
 

Насколько же сильно это нововведение ударит по застройщикам, ведь министр финансов Московской области Антон Котяков приблизительно подсчитал, что объем средств, который дополнительно поступит в доходную часть бюджета области в случае внесения поправок, составит примерно 440 млн рублей в год?
 

Татьяна Подкидышева признает, что мера может пополнить бюджет области, однако другой своей стороной она бьет по частному бизнесу, эксперт не уверена, что данный способ будет, в конечном счете, выигрышным:
 

– На сегодняшний день основной объем квартир реализуется в течение периода строительства объекта, и к моменту завершения работ ассортимент предложения значительно сокращается.

Однако если рынок в той локации, где идет строительство жилого комплекса, перегружен предложением или предлагаемые варианты не находят покупателей в силу различных обстоятельств, то подобная величина будет только расти.

Это поднимет ежегодный сбор с нераспроданных квартир, но в перспективе ударит по застройщикам, которые столкнулись с проблемами реализации оставшегося объема предложения (эта доля с учетом сложной экономической конъюнктуры и падения спроса в перегруженных объектами локациях может быть весьма существенной).
 

Наталья Медникова приводит еще причину нахождения на рынке нераспроданных объектов – плох сам проект: выбранное место, доступность и качество самой недвижимости. В то же время Медникова  допускает факт того, что застройщик может просто завышать цены.
 

– В ликвидных проектах на момент ввода в эксплуатацию объекта недвижимости нераспроданных квартир остается не много – не более 10%. В наших проектах доля таких квартир в общем объеме предложения варьируется от 0 до 5%, в зависимости от проекта. Например, в ЖК «Алексеевская роща» в городе Балашиха, когда строительство закончилось, не осталось ни одной квартиры на продажу.
 

Если количество нереализованных квартир превышает 10%, это свидетельствует о возможных проблемах в проекте, его низкой ликвидности, – продолжает эксперт. – Так может получиться, если жилой комплекс расположен в неудачной локации, имеет плохую транспортную доступность, а качество строительства оставляет желать лучшего. Еще одна причина – неадекватная ценовая политика застройщика.
 

При непростой экономической ситуации потери понесут застройщики и покупатели
 

Не получится ли так, что за все придется расплачиваться, как часто бывает, покупателю?
 

Татьяна Подкидышева допускает такую возможность, однако при непростой экономической ситуации застройщики не смогут долгое время держать завышенные цены, а со временем будут вынуждены пойти на скидки, при этом с другой стороны на них будет обрушен новый налог:
 

– Скорее всего, застройщики захотят переложить эту нагрузку на плечи покупателей, однако текущая экономическая ситуация не позволит этого сделать. В условиях высокой конкуренции на рынке повышение чека сделки приведет к снижению спроса на объект. В случае серьезных проблем застройщикам придется опасно демпинговать, и ситуация с налогом еще больше осложнит и так непростую ситуацию.
 

Застройщикам предоставят льготы, главное – все продать за год
 

Если ситуация грозит столь серьезными последствиями для всего строительного бизнеса (напомним, значительная часть всех объектов, строящихся в стране, расположена в Подмосковье),  можно ли предложить какие-либо альтернативные меры?
 

 Татьяна Подкидышева считает, важным дополнением для нового закона станет определение непосредственно того момента, когда нераспроданные объекты можно начать облагать налогом:
 

– Ввод налога будет стимулировать застройщика избавляться от остатков и по возможности стремиться реализовать все на этапе строительства, до ввода объекта в эксплуатацию, однако, как мы  уже отмечали, все не так просто. Спрос не «резиновый»,  а объемы жилья только растут.
 

Также нужно понимать, с какого момента объем квартир будет считаться нераспроданным и облагаться налогом. От этого тоже будет зависеть, насколько сильно мера ударит по застройщикам, – подытоживает эксперт.
 

Наталья Медникова считает, что законодатели уже предусмотрели такую меру – будет введен льготный период для реализации квартир, за это время можно успеть все продать. Есть лишь одно условие – стабильность на рынке. Эксперт:
 

– К моменту ввода объекта недвижимости в эксплуатацию стоимость квартир увеличивается на 30-40%. Застройщик может заложить расходы на налоговые выплаты в эту разницу. Совсем не обязательно, что девелоперы начнут накручивать цены на готовые квартиры. Все-таки их не выгодно держать на балансе, а следовательно, нужно как можно быстрее реализовать.
 

Необходимо обратить внимание еще на один момент. Законодатели предусмотрели льготный период для застройщиков. В течение одного года готовые новостройки не будут облагаться налогом. Этого времени вполне достаточно, чтобы распродать остатки квартир, конечно, при условии стабильной ситуации на рынке жилья, – добавляет Медникова.

Источник: https://www.cian.ru/stati-zastrojschiki-budut-platit-za-nerasprodannye-kvartiry-218262/

Новостройка с сюрпризами

Как принудить застройщика платить за съемное жилье?
Главное Мнение 21 ноября 2018 Надежда Осьминина

Квартира в новостройке – как кот в мешке

Нарисованный на бумаге симпатичный домик с уютной придомовой территорией, вымощенной плиткой, в реальности оказывается не таким уж идеальным, особенно внутри. Холодные стены, плесень, старые трубы, некачественные отделочные материалы – за эффектным фасадом сюрпризы могут быть разными. Самое печальное, что заниматься переделкой приходится не застройщику, а жильцам.

Новая современная трехэтажка в Рыбинске на ул. Гражданской, 63а – одна из таких. Мало того, что новоселье жильцов задержалось на полгода, так еще оно доставило массу хлопот. С момента сдачи дома прошел год, а собственники до сих пор не могут призвать застройщика к ответу. В дело вмешался суд.

Новый дом со старыми трубами?

Ольга и Роман Ерохины вместе с сыном-подростком поменять жилье хотели давно. Проект нового дома им понравился сразу, супруги внесли часть денег и стали ждать окончания строительства. Руководитель фирмы-застройщика ООО «СервисСтройИнвест» Николай Каляев заверил, что в июне 2017-го можно будет заселяться. К этому времени Ерохины продали единственную квартиру в сталинке на Баженова.

— Сроки сдвигались, а жить где-то нужно, — рассказывает Ольга. – Сняли на пару месяцев квартиру, а когда поняли, что и к осени застройщик не успевает, пришлось снова искать съемное жилье.

Переезды, дополнительные расходы, нервы… Пока Ерохины мыкались по съемным квартирам, в их новой двушке шел ремонт. Время – осень, дом не отапливается. В нем сыро, влажно и холодно, а новенькие обои разбухли и вот-вот отвалятся.

Что советует застройщик? Воспользоваться электрическими отопительными приборами, при этом не поставив в известность жильцов о том, что расчет за электроэнергию ведется по тарифу для нежилых домов, а он существенно выше. Счета за свет оказались неожиданно большими.

— В «ТНС-энерго» нам сказали, что если не оплатим, дом просто отключат полностью, — говорит Ольга. – Застройщик, несмотря на свою же оплошность, платить отказался.

14 декабря 2017 года дом ввели в эксплуатацию, 17-го собственники подписали акт приемки квартир. При этом индивидуальные газовые котлы в квартирах подключены не были, что уже являлось грубейшим нарушением. И, как оказалось, далеко не единственным.

За три дня до Нового года люди заселились. Но вместо того, чтобы готовиться к празднику, им пришлось спешно решать коммунальные проблемы.

— Все коммуникации строители «утопили» в бетонную стяжку, вероятнее всего, не произведя предварительно опрессовку, — говорит Роман Ерохин. – Когда стали запускать отопление, у некоторых трубы полопались. Мне пришлось снимать плитку, разбивать пол, чтобы до них добраться. Стали подключать котел – оказалось, что он неисправен – попросту замерз. И такие случаи были на каждом углу.

Самым больным местом в доме оказался подвал. Вода из канализации стекает туда дождем – заглушки нет. Застройщик установил в подвале 40 глухих окон, так что проветрить и просушить помещение не представлялось возможным. Вся влага поднималась на первый этаж.

От сырости в квартире Ерохиных появился грибок. Спинка белоснежного дивана, стоящего у стены, покрылась зеленой шубой плесени. С тем же «диагнозом» был выброшен и ковер из детской. В туалете черные точки облепили плитку, пришлось поменять затирку и плинтус.

— Температура в туалете не поднимается выше 10 градусов, мы даже термоковрик купили, с ним – градусов 16. Ночью холод такой, что забываешь, зачем пришел в туалет, — говорит Роман. — Таких проблем мы даже в сталинке не знали!

Павел Смирнов приобрел квартиру одним из первых еще на начальном этапе стройки, когда были только подвал и голый кирпич. Говорит, что «вторичку» принципиально не рассматривал и хотел дом не выше трех этажей. Тут его все устроило. Недочеты вскрылись после сдачи объекта.

— Через неделю стало падать давление в трубах, тепло пропало, — рассказывает Павел. – В одной из комнат в углу пошла сырость. В общем, стоило только ковырнуть… Весь этот год я занимался переделкой, заменил всю трубную разводку, заново залил полы, поменял окна. Застройщик на этом явно сэкономил.

Много вопросов по электропроводке. Если включить, например, одновременно посудомойку и стиральную машину, пробки выбивает.

В некоторых квартирах нарушена квадратура, дверные проемы не совпадают с дверями, батареи разные и не лучшего качества.

У соседей есть подозрение, что застройщик сэкономил и на коммуникациях и, скорее всего, установил трубы, бывшие в употреблении. Иначе как объяснить то, что вода из них поступает с рыжим оттенком. Проведенная по инициативе жителей экспертиза в Водоканале показала, что на входе вода чистая, а вот на выходе содержание в ней железа выше в 2,5 раза.

Расходится с проектом и инфраструктура. На рисунке дом обнесен забором по всему периметру, а тротуары эстетично вымощены плиткой. На деле же вся придомовая территория закатана под асфальт, а забор стоит лишь со стороны фасада, да и тот норовит упасть.

«Потребительские экстремисты»

Дом – на пятилетней гарантии, а значит, все недостатки, допущенные при его возведении, застройщик должен устранить за свой счет. Однако делать этого не спешит, аргументируя тем, что все жилищно-коммунальные проблемы должна решать управляющая компания, в данном случае УК «Муниципальная».

Но и жилищники не торопятся заниматься домом.

— У меня уже скопилась целая пачка заявлений, — говорит Ольга Ерохина. – Просила разобраться с сыростью в подвале, кое-как добились установки открывающихся окон в нем – восемь из сорока теперь можно открыть.

Уборку сделали на днях впервые за несколько месяцев, освещения в подъездах нет. Мы устали от наплевательского отношения, одни перекладывают ответственность на другого, а заложниками ситуации остаемся мы, жители.

С целью призвать Каляева к ответу инициативные жители действовали по горячим следам. Они наняли независимых экспертов из ООО ПБ «Строй Проект», которые составили дефектную ведомость по дому. Обойдя все от чердака до подвала, специалисты заключили, что застройщик недовложил в здание 5 миллионов 359 тысяч рублей. Сумма, сопоставимая со стоимостью двух двухкомнатных квартир в этом доме.

— Застройщик утверждает, что жилье возводил по проекту, а нас называет «потребительскими экстремистами», — рассказывают соседи. – Разговаривать с ним без толку. Ищем справедливости в суде.

Пока судебное разбирательство по делу приостановлено. Суд вынес определение: не позднее 3 декабря застройщик должен произвести экспертизу, стоимость которой 520 тысяч рублей. У собственников большие сомнения, что она состоится – Каляев отказывается ее оплачивать.

— Мы хотели жить по-человечески, в комфорте, а вынуждены жить в борьбе, — говорят Ерохины.

С представителем фирмы-застройщика нам связаться не удалось, он ни разу не ответил на наши телефонные звонки. А с управляющей компанией поговорить получилось.

По словам специалиста УК «Муниципальная» Ирины Сорокиной, собственники с ул. Гражданской, 63а действительно приносят заявления и жалобы с завидной регулярностью:

— Они слишком много хотят, дом принимался с такими недоработками! Торопили застройщика, вот он и не успел все сделать как следует. В срочном порядке им газ подключали. Сплошные амбиции и эмоции.

На вопрос, почему уборщица появилась в доме только несколько месяцев спустя, когда подоконники уже покрылись толстым слоем пыли и дохлыми комарами, специалист УК ответила, что мыть подъезды никто не хочет, с кадрами напряженка. А вымести песок из-под коврика можно и самим жителям – делов-то.

В общем, подход понятен. Застройщик уходит от ответа, УК не торопится приниматься за решение проблем. Одна надежда у жильцов – на суд. А мы будем следить за развитием этой истории.

Источник: https://gazeta-rybinsk.ru/2018/11/21/40738

Купил квартиру в новостройке, а на стенах плесень

Как принудить застройщика платить за съемное жилье?

В конце апреля мы купили в ипотеку квартиру в новостройке. Дом трехэтажный, наша квартира на первом этаже.

Когда принимали квартиру от застройщика, стены были влажные. Но менеджер заверил, что это просто только что нанесли шпатлевку и она вскоре просохнет. Сейчас в квартире образовалась плесень и стены не просыхают. Такая ситуация практически во всех квартирах, не только в нашей.

Застройщик не предпринимает никаких действий, чтобы устранить плесень и сырость. Другие жильцы рассказывают, что при строительстве дома шли дожди, а дом стоял без крыши. Соответственно, все мокрое.

Была ли нарушена технология строительства? Возможно ли расторгнуть договор и вернуть деньги за квартиру или заменить ее на другую?

Ирина Б.

Если застройщик будет кивать на акт, где написано, что вы «претензий не имеете», знайте, что он неправ. Покупатель имеет право не знать о скрытых дефектах и не указывать их в акте приема-передачи. Независимо от того, есть ли у вас в момент подписания акта претензии или нет, право предъявлять претензии по качеству сохраняется в течение всего гарантийного срока — то есть пяти лет.

Но есть ограничения. Если это не скрытые дефекты, вы должны были заявить о недостатках сразу.

Например, о разбитых окнах, царапинах на дверях, сломанных замках — словом, обо всем, что можно увидеть при визуальном осмотре и где даже обычному человеку можно понять, что что-то не так.

А вот увидеть на осмотре, что стена кривая или уровень влажности штукатурки слишком высокий, вы не можете. Для этого нужны приборы и знания.

Поэтому застройщик не имеет права упрекать вас, что вы приняли квартиру без претензий.

Вариантов, что не так с вашей штукатуркой, немного. Если штукатурка не сохнет на стене, которая граничит с улицей, значит, плохо загерметизированы швы или вообще есть проблема с качеством наружной отделки. Отделка может пропускать воду с улицы из-за некачественной гидроизоляции. В некоторых случаях могут быть даже какие-то ошибки в проектировании.

Второй вариант — в доме горизонтальная разводка отопления и все трубы идут в полу. Если у соседей сверху протекает труба в полу, она будет увлажнять ваш потолок и стену.

Все это недостатки, которые должен устранять застройщик.

Плесень — следствие влажности. Если устранить причину, восстановить штукатурный слой и обработать плесень специальными составами, она исчезнет. Но пока есть избыток влаги, бороться с ней бесполезно, особенно если изначальная проблема в ошибках конструкции: все опять намокнет и заплесневеет.

Как найти управу на застройщика?Расскажем в нашей рассылке. Подпишитесь, чтобы знать, как отстаивать свои права

Но к тому моменту, когда в доме начинают делать внутреннюю отделку, он обычно уже сухой. Если нет — его специально просушивают тепловыми пушками. С другой стороны, если в доме всего три этажа, строили его наверняка очень быстро. Поэтому может быть так, что он не успел высохнуть и штукатурку наносили на влажные стены.

В любом случае, чтобы говорить о недостатке квартиры, надо зафиксировать этот недостаток и установить причину, по которой он возник. Если застройщик отказывается рассматривать ваши претензии, обращайтесь в независимую экспертизу.

По закону можно самостоятельно устранить недостаток, а застройщика обязать возместить расходы. Наймите строительно-технического эксперта, который установит, в чем причины проблемы, и предложит способы, как их устранить. Заодно узнаете, сколько это стоит.

Цена экспертизы — от 10 до 20 тысяч рублей.

Если боитесь, что застройщик будет тянуть время, а жить в квартире надо уже сейчас, третий вариант наиболее удобный. Причем вы можете требовать деньги еще до того, как исправили проблемы. Закон не обязывает представлять документы об устранении недостатков. Достаточно заключения экспертизы о том, сколько стоит их устранить.

По закону существенный — это неустранимый недостаток или недостаток, который нельзя устранить без несоразмерных расходов или затрат времени. Или его выявляют неоднократно, или он проявляется вновь после того, как его устранили.

Соответственно, существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства — это несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Таким образом, чтобы понять, существенный или несущественный этот недостаток, надо установить причины. Причина может быть устранимым нарушением.

Например, рабочие нарушили технологию, когда наносили штукатурку, или просто не просушили стену — это несущественный недостаток. Его легко устранить.

И если вы в одностороннем порядке откажетесь исполнять договор, застройщик в суде может оспорить такой отказ. И суд не признает договор расторгнутым.

А вот нарушения строительных норм, норм проектирования устройства наружных стен, тепло- и гидроизоляции, качества выполнения работ по герметизации швов и стыков — это всё существенные недостатки. При них можно отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, и суд вас поддержит.

Вот пример из Смоленска. У участника долевого строительства были претензии к застройщику, поскольку на стенах образовалась плесень и влага. Застройщик утверждал, что дольщик виноват сам, так как неверно эксплуатировал квартиру и не проветривал помещения.

Независимая экспертиза установила, что застройщик нарушил строительные нормы и правила, когда монтировал стены и устраивал теплоизоляцию наружных стен, и что эти недостатки нельзя устранить без капитального ремонта.

Суд признал недостатки существенными, а договор расторгнутым, постановил вернуть деньги и еще начислил неустойку.

В итоге план ваших действий должен быть таким.

Письмо застройщику. Направьте письменные претензии застройщику и ждите его реакции. Потребуйте провести комиссионный осмотр между вами и застройщиком.

В комиссионном осмотре, как правило, участвуете вы, представитель застройщика и представитель УК. По результатам составляют акт, в котором стороны приходят или не приходят к единому мнению о причинах проблем.

Подписывать его необязательно, если вы несогласны с выводами комиссии.

Получите заключение экспертизы с расчетами, сколько стоит устранить недостатки. Если экспертиза установит, что в ваших проблемах виноват застройщик, опять пишите застройщику претензию. Приложите к ней копию заключения и потребуйте денег или устранения недостатков — на ваш выбор.

В целом после экспертизы и до обращения в суд вы можете устранять недостатки самостоятельно. Если, конечно, это возможно технически и не требует капитального ремонта дома.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/plesen/

Отделка под ключ: за и против

Как принудить застройщика платить за съемное жилье?

На современном рынке новостроек предлагаются разные варианты жилья по степени готовности – квартиры с отделкой «под ключ» и жилье без отделки.

Какой вариант является более интересным и выгодным для покупателей недвижимости? С одной стороны, переезд в квартиру, полностью готовую для проживания, избавляет от многочисленных хлопот, но с другой стороны, самостоятельно проведение отделочных работ позволяет получить интерьер, полностью соответствующий эстетическим и качественным предпочтениям.

Сегодня поговорим о том, какие преимущества и недостатки имеются у квартиры «под ключ» по отношению к недвижимости без отделки.

  • Цена вопроса
  • Качество
  • Время
  • Дизайн
  • Комфорт
  • Выбор
  • Заключение

Для начала рассмотрим ценовую составляющую. Совокупные расходы – на приобретение жилья и на его отделку – чаще всего будут выше, чем в случае приобретения полностью готовой квартиры.

Это связано с тем, что застройщик получает хороший дисконт, заказывая отделочные материалы крупным оптом.

Кроме того, застройщик сокращает трудозатраты, разделяя рабочих-отделочников по отдельным процессам, что позволяет снизить расходы на заработную плату (собственно, те же особенности «оптового» подхода).

При покупке квартиры без отделки покупателю придется оплачивать материалы по полной стоимости. Расходы на оплату рабочим будут существенно выше, так как компании, которые занимаются отделочными работами, берут плату по стандартным тарифам.

Сэкономить в данном случае получится, только если владелец недвижимости обладает соответствующими навыками и планирует делать ремонт самостоятельно.

Правда, в этом случае нужно учесть, что во время самостоятельного проведения ремонта не получится заниматься привычной деятельностью, которая приносит собственнику доход.

Справедливости ради нужно упомянуть и такой способ экономии на ремонте, как привлечение рабочих низкой квалификации, однако риски, сопряженные с таким подходом, вызывают определенные вопросы.

Например, что делать, если после ухода рабочих элементы отделки начнут разрушаться? Вместо экономии собственник может добиться обратного эффекта – роста затрат на отделочные работы (демонтаж некачественной отделки, стоимость и доставка материалов, оплата работ).

Качество. Можно ли доверять качеству от застройщика

Важно!

Если заключается договор иного формата, отличного от ДДУ (например, предварительный договор купли-продажи или жилье приобретается через членство в жилищно-строительном кооперативе), то здесь ситуация сложнее.

Качество отделки (да и остальных работ) может значительно отличаться (естественно, в худшую сторону) от параметров, заявленных застройщиком при продаже.

Принудить застройщика устранить недочеты будет исключительно сложно, если вообще возможно.

Современные застройщики вынуждены соблюдать определенные рамки в плане качества используемых материалов, а также в плане качества работ.

Дело в том, что, например, в ДДУ (Договор Долевого Участия) прописаны гарантийные обязательства на все без исключения виды работ, поэтому если на данном этапе халатно отнестись к вопросу качества материалов и работ, то впоследствии застройщику придется устранять дефекты за свой счет. И да – гарантия действует пять лет, поэтому современные застройщики покупают материалы у проверенных поставщиков, соответственно, тоже по гарантии.

Поэтому если покупатель будет заключать с застройщиком именно ДДУ, то качество отделки будет не хуже (если не лучше) того качества, которые вам обеспечит нанятая вами отделочная бригада.

Почему «если не лучше»? Просто потому, что прорабы, работающие у застройщика, могут профессионально проконтролировать качество работ, а собственник, если, конечно, он не является профессионалом, этого сделать никак не может.

Застройщик весьма неплохо замотивирован (гарантия по ДДУ), и действительно имеет ресурсы для того, чтобы обеспечить надлежащее качество, а также средства для осуществления контроля этого качества.

Хотя, если говорить о «социальном» жилье, качество отделки таких квартир может быть несколько хуже уровня качества отделки в коммерческих проектах. В этом случае подход застройщиков к качеству работ может быть кардинально иным, особенно, если учесть качество финансирования этих работ.

Время. Когда время действительно стоит денег

Вопрос времени волнует покупателей недвижимости не в последнюю очередь. Отделочные работы нельзя провести меньше, чем за три месяца, в среднем же на отделку может уйти до полугода, сюда можно прибавить перенос сроков на пару месяцев, что стало для отечественных застройщиков доброй традицией и нормой.

Большинство квартир приобретается в ипотеку, проведение отделочных работ занимает определенное время, а до момента оформления жилья в собственность (и регистрации залогового обременения в пользу банка) приходится платить кредит по более высокой процентной ставке.

Кроме того, во время ожидания окончания всех работ тем, кто не имеет собственной квартиры (а таких большинство) придется продолжать платить за съемное жилье. А вот инвестиционная привлекательность квартиры с отделкой «под ключ» выше – сразу после оформления в собственность можно сразу же пускать квартирантов и получать свою ренту.

С другой стороны, отделка своими силами также потребует времени, причем, по времени значительной экономии достичь не получится. Даже при идеальной организации ремонта (закупка-доставка, выполнение работ) быстро выполнить отделку не удастся.

Есть целый ряд технологических процессов, которые предполагают высыхание растворов – шпаклевка, штукатурка, наливные полы, плиточный клей, лакокрасочные покрытия.

Кроме того, во время проведения ремонта все равно нужно где-то жить, то есть, не у всех получится избежать расходов, связанных с оплатой съемного жилья.

Дизайн. Типовой интерьер или индивидуальный подход

Не стоит идти на поводу у стереотипов и опасаться, что застройщик предложит откровенно «типовой» вариант отделки – обои с унылым рисунком, линолеум, вид которого можно спасти, только спрятав его под ковровым покрытием.

Сегодня есть достаточно неплохой выбор отделочных материалов по приемлемой цене, а застройщик, в свою очередь, будет выбирать таким образом, чтобы интерьер квартиры способствовал ее продаже.

Тем более, если учесть определенное снижение спроса на недвижимость, обусловленное текущими экономическими условиями.

Кроме того, дизайн отделки можно посмотреть заранее, все определено уже к моменту публикации проектной декларации на сайте застройщика.

Конечно, здесь многое зависит от личных предпочтений собственника и членов его семьи.

Естественно, в квартире с отделкой «под ключ» не будет декоративных элементов из гипсокартона, элегантной плитки в ванной, а также ламината в жилых помещениях.

Таким образом, если речь идет о покупке квартиры для долговременного проживания, нужно заранее определить, подходит ли вам предлагаемый дизайн интерьера или нет.

Комфорт. Нюансы проживания в доме с квартирами без отделки

Помните!

В разных квартирах ремонт начинается и заканчивается в разное время, некоторые собственники приступают к ремонту не сразу, а, например, через полгода, когда подкопят средства. Учитывая отвратительную звукоизоляцию панельных домов (качество которой не спасают даже современные изолирующие материалы), гул и грохот будут «радовать» всех новоселов подъезда довольно долго.

Одним из довольно ощутимых преимуществ квартир с готовой отделкой является более высокий уровень комфорта проживания, особенно это будет ощутимо в течение первых двух лет.

Дело в том, что после сдачи дома без отделки в квартирах начинается ремонт – работают перфораторы, прочие инструменты, используемые отделочниками для выполнения различных операций.

На лестничных площадках скапливается строительный мусор, лифт будет то и дело задействован в подъеме различных грузов, и если ваша квартира находится не на первом этаже, дискомфорт будет весьма ощутимым.

В свою очередь, в квартирах с отделкой «под ключ» – тишь да благодать с первого дня после передачи квартир.

Это и неудивительно, мало кому в голову придется переделывать отделку, за которую уплачено, по крайней мере, до наступления срока первого косметического ремонта (три или пять лет).

Выбор – в зависимости от обстоятельств

А сейчас мы приведем ряд обстоятельств, при которых лучше выбрать квартиру с отделкой «под ключ», а также некоторые ситуации, в которых предпочтительным вариантом является покупка квартиры без отделки.

Когда лучше выбрать полностью готовую квартиру

  • Квартира покупается, чтобы использовать недвижимость в качестве источника постоянного дохода – планируется сдача внаем. Квартирантов можно пускать сразу же после оформления жилья в собственность;

  • Размещение капитала – стоимость квартиры на этапе котлована значительно отличается от стоимости готового жилья. За время строительства квартира подорожает сама по себе, также может вырасти рыночная стоимость недвижимости. Готовая отделка предполагает отсутствие хлопот для инвестора, и жилье можно эксплуатировать сразу после передачи (проживать самому или сдавать внаем);

  • У дольщика есть средства, достаточные для регулярных выплат по ипотечному кредиту. Однако не предвидится денежных поступлений, которых хватило бы для проведения отделки (и на сопутствующие расходы, например, оплата съемного жилья);

  • Будущего собственника вполне устраивает дизайн и качественные параметры интерьера или же он просто желает оградить себя от необходимости самому заниматься ремонтом.

Когда лучше выбрать квартиру без отделки

  • Квартира выбирается и приобретается для продолжительного проживания, без намерения впоследствии продавать недвижимость и переезжать на другое место. Вполне естественным является желание собственников выбрать материалы, технологии и провести отделку соответственно своим вкусам и предпочтениям;

  • Квартира без отделки, пожалуй, является единственным решением для семей с ограниченным бюджетом.

    Отсутствие отделки предполагает снижение стоимости жилья до 5% – 7%, более быстрое оформление в собственность (снижение кредитной ставки).

    После передачи жилья в собственность можно потихоньку делать ремонт (по очереди в каждой комнате), средства на ремонт в этом случае автоматически высвобождаются при заселении, когда отпадает необходимость оплачивать съемное жилье;

  • Квартира «в бетоне» может быть отличным вариантом для дольщика, у которого на данный момент уже имеется жилье.

    Например, молодая пара, проживающая в довольно просторной квартире с родителями, путем покупки недвижимости у застройщика улучшает свои жилищные условия.

    В этом случае можно не торопиться, обстоятельно и качественно подойти к планированию и организации ремонта, а также подождать, пока ремонт закончат большинство соседей.

Заключение

Приведенные аргументы «за» и «против» покупки квартир с готовой отделки говорят о том, что каждый из рассматриваемых вариантов имеет свои преимущества и недостатки.

При выборе между квартирой с отделкой «под ключ» и квартирой без отделки нужно четко выделить приоритеты, понять – что на самом деле является важным, а какие критерии выбора можно считать второстепенными.

Только при таком подходе покупатель, в конечном итоге, получит именно тот результат, к которому стремился изначально.

Источник: https://novostroev.ru/articles/otdelka-pod-klyuch-za-i-protiv/

Административное право
Добавить комментарий