Как расторгнуть договор на оказание юридических услуг при покупке квартиры?

Что предусмотреть в договоре с риелтором при купле-продаже недвижимости?

Как расторгнуть договор на оказание юридических услуг при покупке квартиры?
Обновлено 22.10.2017 19:55

Законодательство РФ не содержит определенных требований к договору на оказание риелторских услуг, поэтому к такому договору применяются общие положения о договоре возмездного оказания услуг (ст. 779 ГК РФ).

Договор на оказание риелторских услуг может включать следующие разделы:

1) преамбулу договора;

2) предмет договора;

3) обязательства сторон;

4) сроки исполнения обязательств;

5) стоимость услуг и порядок расчетов;

6) порядок расторжения договора;

7) ответственность сторон.

1. Преамбула договора

Преамбула договора содержит указание на стороны договора: приобретателя риелторских услуг (Заказчика) и лицо, которое будет оказывать эти услуги (Исполнителя).

2. Предмет договора

Предмет договора – это действия, которые должен будет осуществить риелтор в целях покупки/продажи недвижимости.

Пример. Предмет договора с риелтором при покупке недвижимости

Поиск (подбор) однокомнатной квартиры с целью ее приобретения стоимостью 3 000 000 – 3 500 000 руб. в районе Люблино г. Москвы, площадью 30 – 35 кв. м, в кирпичном доме, не первый и не последний этаж, в доме этажностью не ниже девяти, дом не старше 1980 г., наличие лифта и мусоропровода и т.д.

Пример. Предмет договора с риелтором при продаже недвижимости

Поиск покупателя однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зимняя, д. 6, кв. 12, проведение показов, подготовка необходимых документов к сделке, организация расчетов и представление документов на регистрацию перехода права собственности.

3. Обязательства сторон

В обязанности Исполнителя могут входить:

1) фотографирование объекта недвижимости;

2) распространение информации об объекте недвижимости в средствах массовой информации, сети Интернет;

3) поиск покупателей/продавцов объекта(ов) недвижимости в соответствии с требованиями Заказчика;

4) организация просмотров объекта(ов) недвижимости потенциальными покупателями или Заказчиком;

5) проведение переговоров;

6) анализ правоустанавливающих документов на объект недвижимости;

7) сбор комплекта документов на приобретаемую/отчуждаемую квартиру;

8) подготовка сделки, организация взаиморасчетов;

9) осуществление действий для государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимости;

10) информирование Заказчика о ходе исполнения договора.

К обязанностям Заказчика относятся:

1) предоставление документов на объект недвижимости;

2) обеспечение возможности просмотров продаваемого объекта недвижимости потенциальными покупателями;

3) явка для ознакомления с подобранными вариантами недвижимости;

4) обеспечение явки всех лиц, принимающих участие в сделке, для ее оформления и регистрации;

5) подписание акта оказанных услуг;

6) уплата определенной в соответствии с договором денежной суммы за оказанные услуги;

7) совершение действий, направленных на внесение авансового платежа и заключение основного договора купли-продажи недвижимости.

Примечание. Риелтор должен предоставить клиенту полный пакет документов на приобретаемую/покупаемую недвижимость.

Следует помнить, что у ряда документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности, существует ограниченный срок действия: выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним действительна в течение 30 дней, выписка из домовой книги – в течение 30 дней, технический паспорт – в течение пяти лет.

4. Сроки исполнения обязательств

В договоре с риелтором необходимо прописать срок действия договора. Стороны договора вправе предусмотреть возможность продления договора на аналогичный срок при отсутствии возражения сторон, а также установить срок уведомления одной стороны договора другой о возражениях по продлению срока оказания услуг.

5. Стоимость услуг и порядок расчетов

Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, указанные в договоре возмездного оказания услуг (п. 1 ст. 781 ГК РФ).

Оплата услуг риелтора может устанавливаться в процентном выражении к стоимости покупаемого/отчуждаемого объекта недвижимости или в виде твердой суммы.

Договором может быть установлено, что стоимость услуг исполнителя состоит из фиксированной и переменной частей. В таком случае фиксированная часть оплачивается независимо от заключения Заказчиком по итогам оказания услуг сделки купли-продажи недвижимости, а переменная часть оплачивается только при условии заключения сделки купли-продажи.

В договоре на оказание услуг должны обязательно оговариваться стоимость услуг риелтора на всех этапах исполнения договора и момент их оплаты. Важно также предусмотреть возможность Заказчика отказаться от той или иной услуги (например, от сбора документов), если необходимые действия он может произвести самостоятельно.

Примечание. Момент оплаты по договору может быть разным. Как правило, окончательный расчет производится после регистрации сделки в Росреестре, но некоторые агентства берут предоплату за свои услуги на текущие расходы или забирают комиссионное вознаграждение в момент подписания договора купли-продажи объекта недвижимости под гарантийное обязательство.

Прежде чем оплачивать услуги риелтора, рекомендуем подписать акт оказанных услуг, который подтверждает факт их оказания Исполнителем и принятия Заказчиком.

6. Порядок расторжения договора

Стороны вправе расторгнуть договор по взаимному согласию либо по основаниям, установленным действующим законодательством.

Заказчик вправе в любое время отказаться от исполнения договора при условии оплаты Исполнителю фактически понесенных им расходов (п. 1 ст. 782 ГК РФ). В таком случае договор будет считаться расторгнутым с момента возмещения Заказчиком понесенных Исполнителем расходов.

7. Ответственность сторон

Стороны договора освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств по договору только при наступлении форс-мажорных обстоятельств (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Однако наступление таких обстоятельств само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали (п.

9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).

Исполнитель несет ответственность за сохранность полученных от Заказчика документов. В случае утраты таких документов он обязан восстановить их за свой счет.

Заказчик несет ответственность за нарушение сроков оплаты оказанных услуг. В случае нарушения таких сроков Заказчик обязан выплатить Исполнителю установленную договором неустойку.

Особенности эксклюзивного договора с риелтором

Эксклюзивный договор на покупку/продажу недвижимости подразумевает под собой заключение договора на оказание риелторских услуг только с одним агентством по недвижимости (риелтором).

В стандартный перечень услуг по эксклюзивному договору входят: юридические консультации по сделкам с недвижимостью, реклама объекта недвижимости, поиск покупателя (объекта недвижимости), организация и сопровождение переговоров сторон и подготовка документов к сделке.

Эксклюзивный договор направлен на экономию времени продавца недвижимости и заключение сделки купли-продажи в кратчайшие сроки и по максимально выгодной цене.

Call

Send SMS

Call from mobile

Add to Skype

You'll need Skype CreditFree via Skype

Источник: https://legascom.ru/notes/1170-dogovor-s-rieltorom-kuplya-prodaza-nedvizimosti

Как с риэлтором договориться и… не ошибиться

Как расторгнуть договор на оказание юридических услуг при покупке квартиры?

Вы хотите купить, обменять, продать квартиру или совершить еще какую-то сделку на рынке недвижимости? Времени, чтобы заниматься этим самостоятельно, категорически нет. Решено: обращаетесь в риэлтерское агентство.

Как договориться, чтобы потом не было обидно за досадные ошибки?

Вы хотите купить, обменять, продать квартиру или совершить еще какую-то сделку на рынке недвижимости? Времени, чтобы заниматься этим самостоятельно, категорически нет. Решено: обращаетесь в риэлтерское агентство.

Там вам обязательно предложат заключить некий письменный договор на оказание услуг, подтверждающий серьезность ваших взаимоотношений. Вот о нем мы сегодня и поговорим.

Как договориться, чтобы потом не было обидно за досадные ошибки?

4 + 1

В разных агентствах могут предложить заключить разные формы договоров. Гражданский кодекс РФ предусматривает четыре основных типа.

Договор возмездного оказания услуг. Он регламентируется положениями гл. 39 ГК РФ. По этому договору исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, совершить определенные действия, а заказчик обязуется это оплатить.

При невозможности исполнения договора, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено договором. Закон не ставит в зависимость от результата оплату услуг риэлтора.

Если же возникли непреодолимые обстоятельства, в которых не виновата ни одна из сторон, заказчик возмещает исполнителю понесенные им расходы.

Специфика подобного соглашения в том, что клиент оплачивает определенные действия риэлторов, а не обязательно конечный результат.

Договор поручения. Заключается в соответствии с правилами, предусмотренными гл. 49 ГК РФ. Одна сторона (поверенный, т.е. агентство) выполняет от имени и за счет другой стороны (доверителя, т.е. клиента) определенные юридические действия.

Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

При этом он обязан выдать поверенному доверенность на совершение юридических действий, предусмотренных договором, а также возмещать ему понесенные издержки, обеспечивать необходимыми средствами.

Данный вид договора может быть как возмездным, так и безвозмездным, то есть вознаграждение поверенному выплачивается только в том случае, если это предусмотрено договором.

Договор комиссии. Регламентируется нормами гл. 51 ГК РФ.

Практически не применяется в связи с тем, что по сделке приобретает права и становится обязанным риэлтор, хотя сама сделка совершается за счет клиента, который может быть ее участником, но никаких прав не приобретает. Если вам предложат подписать именно такой вид договора, внимательно ознакомьтесь с правами и обязанностями, возникающими у сторон.

Агентский договор. Регулируется нормами гл. 52 ГК РФ.

Одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (клиента) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала (физическое или юридическое лицо, участвующее в операции от своего имени и за свой счет – в отличие от посредника, брокера) либо от имени и за счет принципала.

Таким образом, данный вид договора предусматривает выполнение агентом не разовых поручений, а однотипных действий в течение определенного срока действия. Этот договор всегда возмездный, при этом агент обязан предоставлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, предусмотренные договором.

А на практике применяются как вышеуказанные договоры в «чистом виде», так и договоры смешанного типа, которые содержат элементы каких-либо видов договоров, предусмотренных ГК РФ.

Договор об оказании риэлторских услуг (смешанный). Выбор определенного вида договора агентство недвижимости осуществляет самостоятельно в зависимости от схемы работы, выбранной им, и того объема юридических и фактических действий, которые агентство выполняет в интересах клиента.

На рынке работают компании, оказывающие только риэлторские услуги либо только юридические услуги, либо полный комплекс данных услуг. Таким образом, выбирая агентство недвижимости, необходимо уточнить, какой вид услуг оказывает данное агентство.

При этом минимальная сумма вознаграждения риэлтора может свидетельствовать о неполном объеме услуг.

Договариваемся

О чем

Договор с агентством недвижимости – основной документ, регламентирующий отношения клиента и фирмы. Что там должно быть обязательно прописано, и на что обратить особое внимание при его заключении?

1. Наименование сторон.

2. Предмет договора.

3. Обязательства сторон.

4. Ответственность сторон.

5. Стоимость услуг и порядок расчетов.

6. Порядок расторжения договора.

7. Сроки исполнения обязательств.

8. Дополнительные условия.

Кто

В преамбуле любого договора указываются стороны, между которыми он заключается. Одна сторона – получатель риэлторских услуг (обычно называемый Заказчик).

Вторая сторона, которая будет оказывать эти услуги – агентство недвижимости («Исполнитель»). Допустим, услуги предоставляет компания «Все, что не движется».

Убедитесь, имеет ли она право на осуществление риэлторской деятельности – есть ли у нее сертификат соответствия, свидетельство о государственной регистрации.

Тщательно должны быть прописаны и реквизиты сторон. Некоторые агентства просят указать ваш ИНН, электронный адрес. Это нормальная просьба. Относитесь к этому спокойно. Важно также знать полномочия того, кто заключает договор от имени компании.

Вероника Панкова, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты», председатель комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг Московской ассоциации риэлторов (МАР):

– В сертифицированной компании круг людей, которые вправе подписывать договор и принимать обязательства от имени агентства, ограничен.

Как правило, это или ее руководители, например, генеральный директор, президент, или агенты, имеющие личные брокерские карточки, или какое-то другое лицо на основании доверенности.

Если лицо действует на основании доверенности, нет ничего зазорного в том, чтобы попросить показать эту доверенность или ее копию и приложить ее к договору.

Предмет договора

Предмет договора – это то, о чем стороны договорились. Например, клиент хочет продать свою квартиру и купить другую. Значит, в договоре именно это условие и должно быть указано: продажа с дальнейшей покупкой. И тогда агентство действительно отвечает и за продажу, и за покупку.

Или агентство обязуется оказать какую-либо риэлторскую услугу: найти покупателя на имеющуюся квартиру, подобрать квартиру для ее последующего приобретения клиентом, найти подходящий вариант обмена жилья или оказать юридическое либо какое-то иное сопровождение сделки и т. д. Все это четко должно быть прописано, весь комплекс услуг, связанных с этими обязательствами.

Таким образом, правильно сформулированный предмет договора позволит клиенту четко обозначить круг обязанностей агентства. Более подробно все должно быть отражено в обязательствах сторон.

Расторжение договора

Клиент может в любое время отказаться от исполнения договора при условии оплаты агентству как исполнителю фактически понесенных им расходов. Однако отказ как клиента, так и риэлтора от исполнения договора возможен лишь до момента наступления срока исполнения соответствующих обязательств. В противном случае клиент должен оплатить ту часть услуги, которой он воспользовался.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. Важно указать в договоре в каких случаях и на каких основаниях стороны могут расторгнуть договор, какие последствия при этом наступают, предусмотрены ли штрафные санкции и если да – какие именно.

Вероника Панкова: Нередко какие-либо «страшилки» могут быть спрятаны в этих условиях.

Есть компании, которые заключают очень грамотные договоры, но там может затаиться, например, фраза, что в случае расторжения договора по инициативе клиента, он обязан уплатить штраф в размере 5-10 тыс. долларов. Подписали – и забыли.

По какой-то причине клиент нервничает, приходит в агентство и заявляет, что хочет расторгнуть договор. Вот тогда-то и наступают штрафные санкции, о которых он успел забыть или вообще не знал, поскольку невнимательно читал договор.

Ответственность сторон

Этот пункт не относится к обязательным условиям. Хотя и очень важен. Ответственность сторон должна, прежде всего, соответствовать обязательствам и рекламным обещаниям риэлторской компании. И если фирма гарантирует что-то и этого не сделает, значит, она должна нести ответственность.

Например, фирма в рекламе дает гарантию, что застрахует сделку, значит, это и должно быть зафиксировано в договоре.

Или во всеуслышание обещает, что в случае утраты клиентом права собственности на приобретенную недвижимость выплатит полную стоимость квартиры – и это тоже должно быть отражено в договоре.

Либо просто в случае невыполнения обязательств наступает такая-то ответственность. Она может быть материальная, в виде выплаты денежных средств. Или компенсационная – в виде оказания бесплатных услуг.

Например, услуг на рынке аренды. Скажем, в рекламе обещано: если человек вселился в найденную компанией квартиру, а договор по какой-то причине расторгнут досрочно, фирма бесплатно подбирает другое жилье. И это должно быть отражено в договоре.

На спор?

Еще один пункт в договоре, на который надо обратить внимание, – порядок рассмотрения споров, если между клиентом и риэлтором возникнут разногласия. У всех компаний, членов Московской ассоциации риэлторов, это обязательный пункт. И в нем – гарантия прав клиента. Дается своего рода инструкция, как себя вести в случае, если возникнет спор.

Куда жаловаться, если возник конфликт с агентом

1. К руководству фирмы, а если там не поймут, – в конфликтную комиссию компании, которая обязательно существует во всех сертифицированных фирмах. Кстати, наличие такой процедуры в компании – один из признаков надежности.

2. В Комитет защиты прав потребителей риэлторских услуг Московской ассоциации риэлторов (тел. 786-76-90).

3. В суд общей юрисдикции или независимый Третейский суд участников рынка недвижимости. Для обращения в Третейский суд необходимо согласие обеих сторон конфликта. Решение Третейского суда имеет ту же силу, что и решение суда общей юрисдикции, но споры в нем рассматриваются быстрее, а пошлины меньше. Такой суд также есть в Московской ассоциации риэлторов.

Напоследок

Договор в риэлтерской деятельности является основой основ, однако клиенты зачастую подписывают этот документ не читая, полностью полагаясь на добросовестность и компетентность фирмы. А зря. Можно угодить в неприятную ситуацию. Поэтому главный совет: внимательно прочитайте, что вам предлагают подписать.

Не стоит создавать себе проблему там, где ее можно предупредить. И если у вас возникли вопросы, не стесняйтесь, задавайте их. Можете привлечь в качестве консультанта знакомого юриста.

Нередко агентства настаивают на том, что имеющийся у них текст договора неизменен, но право клиента состоит в том, чтобы заключить договор на подходящих ему условиях. Или выбрать другое агентство.

Многие агентства после совершения сделки изымают у клиента договор на оказание услуг. В этом случае при возникновении проблем, например, при судебном разбирательстве, ему вряд ли удастся доказать, что он имел дело именно с этим агентством и на каких условиях.

Полезные адреса и телефоны

Комитет защиты прав потребителей риэлторских услуг: Москва, Костомаровский пер, 3, строение 1. Телефон: 624-87-21. Работает ежедневно с 10.00 до 18.00.

Телефон Третейского суда: 786-76-90.

Сайт Московской ассоциации риэлторов: www.magr.ru

Сайт Российской гильдии риэлторов: www.rgr.ru.

Материал подготовлен при содействии председателя комитета по защите прав потребителей риэлторских услуг МАР, генерального директора АН «Пенаты» Вероники Панковой

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/1435347-2008-07-22-kak-s-rieltorom-dogovoritsya-i-ne-oshibitsya/

Расторжение договора с агентством недвижимости: риски, последствия | Правоведус

Как расторгнуть договор на оказание юридических услуг при покупке квартиры?

В нижеприведенной статье мы расскажем о том, как расторгнуть договор с агентством недвижимости, заключенный на куплю-продажу жилого объекта, какую ответственность будет нести сторона, расторгающая договор, и какие последствия возможны вследствие прекращения данного соглашения.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Сегодня большинство сделок с объектами жилой недвижимости совершается при участии профессиональных риэлторов, которые занимаются поисками покупателя и продавца, а также осуществляют полное сопровождение сделки.

Однако стоит отметить тот факт, что услуги агентства недвижимости, как правило, оказываются на основании письменного договора, и влечет за собой определенные последствия вследствие возникновения непредвиденных ситуаций, связанных, к примеру, с прекращением купли-продажи квартиры или дома.

Для того, чтобы обезопасить будущую сделку, в первую очередь, необходимо тщательно изучить договор и определить ответственность всех сторон.

Выбираем агентство недвижимости для заключения сделки

Купля-продажа объектов жилой недвижимости – довольно сложный юридический процесс, поэтому выбирая агентство, предпочтение лучше отдавать организации, которая берет на себя исполнение процедуры в полном объеме со всеми формальностями, предусмотренными договором.

Агентство должно быть положительно зарекомендовано на рынке недвижимости и являться членом профессиональной ассоциации риэлторов.

Во избежание финансовых потерь и рисков непреднамеренных выплат штрафов и неустоек не стоит останавливать свой выбор на сомнительных организациях, предлагающих сразу заключить договор между заказчиком и исполнителем без предварительных формальностей

Заключение договора: расторжение, обязанности сторон

При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости необходимо внимательно изучить все пункты и условия соглашения, определить все финансовые и юридические стороны сотрудничества.

Отметим, что в каждом агентстве недвижимости предполагается собственная форма договора (за исключением случаев покупки недвижимости по ипотеке, когда форму договора купли-продажи предоставляет банковская организация), который содержит сведения о правах и обязательствах участников сделки, информацию о договоре возмездно оказываемых услуг и комиссионном вознаграждении.

Структура каждого договора включает в себя:

  • Вводную часть (с указанием данных об участниках сделки). 
  • Непосредственно предмет договора (в чем заключаются услуги риэлтора, готовность получения оплаты после оказания услуги в полном объеме). 
  • Обязательства и сроки их исполнения обеих сторон. 
  • Стоимость и порядок расчетов. 
  • Условия, при которых договор может быть расторгнут.
  • Ответственность сторон. 

При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости необходимо проверить наличие подписи руководителя агентства или его заместителя, в противном случае данный документ не будет иметь юридической силы.

В преамбуле должны быть отражены все участники договора: заказчик (получатель услуг) и исполнитель (в лице представителя агентства). Подпись на договоре ставится руководителя или лица, наделенного определенными полномочиями в соответствии с уставом организации либо при наличии нотариальной доверенности.

Обязательства сторон должны быть расписаны максимально детально и точно. В дальнейшем, при возникновении юридических споров, их последствия будут связаны в первую очередь с договорными требованиями.

В разделе об обязательствах должно быть указано условие о необходимости проверки чистоты сделки (отсутствие каких-либо обременений на отчуждаемый объект недвижимости), сбор необходимого пакета документов, процесс регистрации в Росреестре.

Стоимость услуг риелторов также расписывается в соответствии с конкретным перечнем за обозначенное вознаграждение.

Кроме того, в договоре должен быть обязательно указан пункт о возможных дополнительных расходах, которые будет нести та или иная сторона (услуги нотариуса, подача рекламных объявлений, оплата справок, необходимых для совершения сделки, и другое). Сроки исполнения обязательств должны быть прописаны каждым отдельным этапом: поиски объекта, покупателя или продавца, срок оформления и регистрации договора купли-продажи в Росреестре. Это поможет определить допущенные нарушения одной из сторон и при необходимости позволит расторгнуть договор услуг и вернуть деньги, внесенные в качестве предоплаты.

Стоит обратить особое внимание на такие понятия, как аванс и задаток, о которых прописывается в договоре об оказании услуг. В зависимости от использования понятия определяется и ход расчетов в дальнейшем оформлении сделки.

Важно! Задаток – сумма, внесенная заказчиком в качестве предоплаты за оказание услуг; в случае одностороннего расторжения договора со стороны заказчика, удерживается агентством в полном объеме, в случае отказа от сотрудничества в лице исполнителя возвращается заказчику в двойном размере. Авансовый платеж возвращается заказчику в полной мере по любой причине расторжения договора.

Условие о порядке расторжения договора услуг является важной составляющей частью данного соглашения.

В нем должны быть предусмотрены обоюдные обязательства сторон, определена возможность расторжения договора с агентством недвижимости в одностороннем порядке, правила уведомления участников соглашения, последствия для каждой из сторон.

Особое внимание стоит обратить на ответственность сторон, в частности, наличие и размер штрафных санкций за нарушения обязательств. Данный пункт должен быть абсолютно равноправным для обеих сторон.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Эксклюзивный договор с агентством: расторжение в одностороннем порядке, последствия

Заключенный с агентством недвижимости эксклюзивный договор предполагает более высокую ответственность, возлагаемую в равной степени, как на заказчика, так и на исполнителя. Агентство является заинтересованным лицом в заключении с клиентом возмездного договора на оказание услуг по преимущественному праву работы с определенным объектом недвижимости в качестве исполнителя.

Важно! Эксклюзивный договор с агентством недвижимости лишает заказчика права обращаться в другие организации для совершения сделки с тем же объектом.

Основными обязательствами эксклюзивного договора являются:

  1. для клиента – делегирование прав собственника агентству, предоставление возможности работать с объектом на преимущественной основе; 
  2. для исполнителя – использование максимальных рекламных ресурсов, полное консультационное обслуживание заказчика, юридическая чистота сделки.

Заключение эксклюзивного договора является залогом надежной защиты от любых мошеннических действий и успешного завершения сделки.

Вместе с тем заметим, что эксклюзивный договор с агентством недвижимости может быть расторгнут в одностороннем порядке, главное действовать нужно грамотно, в рамках действующего законодательства, и тогда избежать штрафов и неустоек.

Внесенные средства в качестве частичной предоплаты за оказание услуг, в случае одностороннего расторжения соглашения, должны быть возвращены в полном объеме (ст. 450.1. ГК РФ). Агентство недвижимости вправе удержать только суммы, затраченные на рекламу и иные расходы, фактически понесенные в рамках действующего договора.

Расторжение договора в одностороннем порядке требует составления письменного уведомления с указанием даты, которое должно быть вручено лично специалисту агентства недвижимости либо отправлено заказным отправлением с уведомлением о получении. Подтверждение необходимо сохранять вместе с почтовой квитанцией, в случае судебных споров обязательно потребуется подтверждение факта извещения второй стороны о расторжении договора.

Важно! Извещения в электронном виде, по телефону или факсовым отправлением в качестве доказательной базы не принимаются к рассмотрению.

Все спорные вопросы, возникающие между риелтором и клиентом, регулируются Положениями ФЗ «О защите прав потребителей», а значит права клиентов защищены больше, чем их контрагентов.

Каждая услуга, оказанная в рамках договора, должна быть отражена в документе, подписанном всеми сторонами.

В случае отсутствия таковых штрафных санкций не будет, а вот при наличии и не исполнении обязательств – потраченные деньги, скорее всего, вернуть не удастся.

Согласно действующего законодательства потребитель получает гарантии в области сохранения прав и интересов клиента даже в случае неисполнения условий договора:

  • допускается обращение в другие риелторские компании, поиск покупателя\продавца; 
  • допускается отказ от услуг агентства недвижимости в любой момент при условии возмещения расходов, понесенных контрагентом;
  • выставление требований о возврате денежных сумм в случае неисполнения агентством своих обязательств в определенные сроки, договор расторгается, внесенные средства возвращаются заказчику в течение 10 рабочих дней. 

Важно! В случае отказа агентством вернуть заказчику внесенные деньги в качестве авансового платежа в добровольном порядке, исполнитель сам будет выплачивать штрафные санкции, в размере, определенном судебным решением.

+7 (499) 288-21-46
Круглосуточно

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/rastorzhenie-dogovora-s-agentstvom-nedvizhimosti-riski-posledstviya/

Расторгнуть договор с риэлтором на покупку квартиры (недвижимости)

Как расторгнуть договор на оказание юридических услуг при покупке квартиры?

ВОПРОС: С фирмой – риэлтором заключил договор на оказание посреднических услуг по поиску квартиры и последующего оформления ее в собственность.

Поскольку срок оказания услуг в договоре указан не был и риэлторы в течение месяца никаких вариантов не предложили, решил расторгнуть договор с риэлтором. Однако риэлтор требует выплатить неустойку за досрочное расторжение договора.

Можно ли расторгнуть договор с риэлтором на покупку квартиры без выплаты неустойки?

ОТВЕТ: В соответствии с правовой позицией, изложенной в п.11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г.

№17 “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей”, на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей.
В силу ст.782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
Аналогичные положения содержатся и в ст.32 Закона РФ «О защите прав потребителей», в соответствии с которыми потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
Перечисленные положения наделяют заказчика правом расторгнуть договор с риэлтором на покупку квартиры в одностороннем порядке. При этом на заказчика возлагается обязанность возместить исполнителю (риэлтору) все понесенные им расходы, связанные с поиском квартиры заказчику. Какие-либо дополнительные обязательства при расторжении договора законом на заказчика не возлагаются, поэтому не могут они быть установлены и договором.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно п.1 ст.

422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.
В п.1 ст.

168 ГК РФ закреплено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в п.76 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г.

№25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ”, ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст.3, пп.4 и 5 ст.

426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.
В силу п.1 ст.

16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

С учетом изложенного, условие договора оказания услуг, устанавливающее обязанность заказчика по выплате исполнителю (риэлтору) неустойки в случае, когда он решил расторгнуть договор с риэлтором на покупку квартиры, то есть устанавливающее санкцию за отказ заказчика от услуг исполнителя, ущемляет предусмотренное законом право потребителя в любое время отказаться от оказания услуги и возместить исполнителю (риэлтору) понесенные им расходы. В связи с этим данный пункт договора не соответствует требованиям перечисленных правовых норм и его положения являются ничтожными.
Таким образом, заказчик вправе расторгнуть договор с риэлтором на покупку квартиры без выплаты какой-либо неустойки, а обязан возместить только фактически понесенные исполнителем расходы. Обязанность доказать наличие понесенных расходов и их обоснованность возлагается на исполнителя.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТА:

31.03.2017

Расторжение/изменение договора, Услуги/подряд

Источник: http://olegumerenkov.ru/rastorgnut-dogovor-s-riehltorom-na-pokupku-kvartiry-nedvizhimosti/

Риэлтерские технологии

Как расторгнуть договор на оказание юридических услуг при покупке квартиры?

При прекращении договора оказания риелторских услугнеобходимо руководствоваться главой 26 “Прекращение обязательств”, главой 29″Изменение и расторжение договора” и ст. 782 ГК РФ, посвященной одностороннемуотказу от исполнения договора возмездного оказания услуг.

Применительно к общим основаниям, содержащимся в главе 26 ГКРФ, прекращение любого гражданско-правового договора может происходить в трехформах: 1) по согласованной воле сторон; 2) независимо от согласия сторон; 3)вследствие обстоятельств, которые не зависят от воли сторон. Термин “прекращениедоговора” шире, чем “расторжение договора”, так как включает в себяобстоятельства, которые не зависят от воли сторон.

Договор оказания риелторских услуг расторгается всоответствии с нормами главы 29 ГК РФ, в которой четко разграничиваетсярасторжение договора по соглашению сторон и по требованию одной из них.Возможность расторжения договора по соглашению сторон презюмируетсядиспозитивной нормой п. 1 ст. 450, при этом “иное” может быть установлено самимКодексом, другими законами либо договором.

Так, стороны договора оказанияриелторских услуг по взаимному согласию могут расторгнуть договор в любое время,если иное не установлено соглашением между ними. К форме соглашения орасторжении договора предъявляются определенные требования (п. 1 ст.

452): онодолжно быть совершено в той же форме, что и первоначальный договор;применительно к договору оказания риелторских услуг – в простой письменнойформе.

Особенность одностороннего расторжения договора состоит вотсутствии согласия другой стороны.

По требованию одной из сторон договоррасторгается по решению суда только при существенном нарушении договора другойстороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами илидоговором (п. 2 ст. 450).

Кроме того, по требованию заинтересованной стороныдоговор может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств(ст. 451).

Все это не относится к случаям, когда в законе или договореустановлено основание для одностороннего расторжения договора и при этом неупомянута необходимость обращения в суд (односторонний отказ от договора).

Застороной признается определенное право, которым она может самостоятельнораспорядиться. Для этого сторона не нуждается в решении суда, если иное непредусмотрено в законе или договоре.

Моментом расторжения договора считается немомент вынесения решения о расторжении договора, а момент, когда сторона довеладо сведения контрагента свое желание расторгнуть договор.

По общему правилу, сформулированному в ст. 310 ГК РФ,односторонний отказ от исполнения договора не допускается. Однако в соответствиис п. 3 ст. 450 односторонний отказ от исполнения договора в случае, если этопредусмотрено законом или соглашением сторон, приводит к тому, что договорсчитается расторгнутым. Применительно к договору оказания риелторских услугнеобходимо руководствоваться ст.

782 ГК РФ, которая устанавливает возможностьодностороннего отказа от исполнения договора возмездного оказания услуг. Так, п.1 этой статьи предоставляет заказчику право отказаться от договора при условииоплаты им исполнителю фактически понесенных расходов. Исполнителю такжепредоставлено право на отказ от договора с учетом полного возмещения убытков,причиненных заказчику таким отказом (п. 2 ст.

782).

Предоставляя обеим сторонам договора оказания риелторскихуслуг право одностороннего отказа от него, ГК РФ проявляет различное отношение ксторонам. Речь идет о том, что под особой защитой оказывается заказчик(потребитель риелторских услуг, клиент риелтора).

Если он откажется от договора,неблагоприятные последствия ограничиваются необходимостью возместить понесенныеисполнителем (риелтором) расходы. Если в роли отказавшейся стороны выступаетисполнитель (риелтор), ему придется возместить заказчику (клиенту) убытки вполном объеме.

В случае, когда от договора оказания риелторских услуг откажетсяпотребитель, ему придется возмещать риелтору лишь реальный ущерб.

При отказе отдоговора риелтора потребитель может требовать возмещения убытков, включая какреальный ущерб (например, компенсацию расходов, связанных с поиском объектанедвижимости), так и упущенную выгоду.

Односторонний отказ – это реакция стороны на определенныедоговорные нарушения.

Достаточным основанием расторжения договора оказанияриелторских услуг может выступать предположение о возможной неспособностистороны, прежде всего риелтора, исполнить принятое на себя обязательство. Всоответствии со ст.

783 ГК РФ общие положения о подряде (статьи 702 – 729)применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречитстатьям главы 39 “Возмездное оказание услуг” и особенностям предмета договора. Сучетом положения п. 2 ст.

715 возможен отказ от договора оказания риелторскихуслуг, если риелтор несвоевременно приступил к оказанию услуг или еслипотребитель во время оказания услуг обнаруживает, что риелтор оказывает услугинастолько медленно, что их оказание к сроку становится явно невозможным.

Основанием для одностороннего отказа могут служить такжеобстоятельства, относящиеся к имущественному положению стороны договора,например угроза несостоятельности (банкротства) риелторской фирмы,индивидуального предпринимателя – риелтора.

Специальными случаями прекращения любого гражданско-правовогодоговора, в том числе договора оказания риелторских услуг, выступают ситуации,при которых обязательства, составляющие содержание договора, утрачивают своюсилу при наличии указанных в законе обстоятельств (глава 26 ГК РФ).

В главе 26перечислены юридические факты, которые сами по себе влекут прекращениеобязательств . Однако не все перечисленные в этой главе основания прекращенияобязательств применяются к договору оказания риелторских услуг.

В силу спецификипредмета договора и его особенностей отступное, зачет, прощение долга,совпадение должника и кредитора в одном лице не могут выступать в качествеоснований прекращения договора оказания риелторских услуг.

——————————–

См.: Щенникова Л.В. Гражданско-правовое понятиеобязательства // Законодательство. 2005. N 8.

Исполнение (ст. 408 ГК РФ) способно прекратить договор лишьпри условии, если оно является надлежащим, т.е. совершено надлежащим лицомнадлежащему лицу надлежащим способом в надлежащем месте надлежащим предметом и внадлежащее время.

Критерии надлежащего исполнения определяются императивныминормами, договором, а в части, не предусмотренной теми и другими, -диспозитивными нормами.

Исполнение прекращает договор оказания риелторских услугпри условии надлежащего исполнения не только со стороны риелтора, но и состороны потребителя риелторских услуг.

Обязательство прекращается новацией, т.е. соглашением стороно замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другимобязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способисполнения (ст. 414 ГК РФ).

Новация – любое изменение договора с тем, что самистороны по соглашению между собой продолжают занимать свои места вправоотношении. Для осуществления новации необходимо, чтобы и первоначальное, иновое обязательства были действительными .

Договор оказания риелторских услугпрекращается новацией, например, в случае замены предмета договора, когдариелтор обязуется вместо услуг по купле-продаже жилого помещения оказать услугипо коммерческому найму того же жилого помещения.

——————————–

См.: Петров В.С. Правовая природа и соотношениеинститутов новации и отступного // Законодательство. 2005. N 7.

Прекращение обязательства невозможностью исполненияпредусмотрено ст. 416 ГК РФ. В литературе принято выделять различные видыневозможности исполнения – физическую и юридическую, субъективную и объективную,первоначальную и последующую. Норма ст.

416 ГК РФ предполагает прежде всегопоследующую невозможность исполнения, поскольку невозможность, существующая вмомент, когда обязательство должно было возникнуть, означает, что оно просто невозникнет, так как “невозможное не может стать предметом обязательства” .

——————————–

См.: Щенникова Л.В. Указ. соч.

Последующая невозможность исполнения может быть какюридической, так и фактической. Юридическую невозможность может создать акторгана государственной власти, фактическая выражается в том, что обязательствоне может быть исполнено в натуре. Критерием для выделения фактическойневозможности исполнения может служить состояние рынка недвижимости.

Договор оказания риелторских услуг прекращаетсяневозможностью исполнения только в случае, если она вызвана обстоятельствами, закоторые ни одна из сторон не отвечает (п. 1 ст. 416 ГК РФ).

Иначе складываетсяситуация, если имела место невозможность исполнения, за которую отвечает одна изсторон. Норма п. 2 ст.

416 дает ответ применительно только к одной ситуации,когда невозможность для должника (риелторской фирмы, индивидуальногопредпринимателя – риелтора) исполнить обязательство возникла по вине кредитора(потребителя риелторских услуг), который не может требовать возвращенияисполненного им по обязательству. Например, заключив договор с риелторскойфирмой в отношении купли-продажи жилого помещения, гражданин не обеспечил доступв жилое помещение представителям риелторской фирмы с целью показа жилогопомещения потенциальным покупателям.

Исключительный характер нормы ст. 416 ГК РФ позволяет отпротивного сделать такой вывод: во всех остальных случаях, т.е.

когда кредитор(потребитель риелторских услуг) не виновен в возникшей невозможности исполнения,он вправе требовать компенсации неполученного встречного удовлетворения(исполнения).

Статья 416 предусматривает две ситуации: при первой всезавершается тем, что права и обязанности сторон утрачивают свою силу; при второй- одновременно с прекращением связывающего стороны обязательства (договора)возникает другое обязательство – возместить возникшие убытки.

Договор оказания риелторских услуг прекращается на основаниииздания акта государственного органа (п. 1 ст. 417 ГК РФ). Речь идет озапрещении государственным органом определенных действий или деятельности,являющихся предметом обязательства.

Смерть гражданина (ст. 418 ГК РФ) может повлечь за собойпрекращение обязательства в случае, когда исполнение носит личный характер, т.е.обязательство не может быть исполнено без личного участия самого должника илииным образом неразрывно с ним связано.

Прекращение обязательства может наступитьи в случае смерти гражданина-кредитора при условии, что исполнениепредназначалось самому кредитору либо иным образом было связано с его личностью(п. 2 ст. 418).

Применительно к договору оказания риелторских услуг смертьгражданина-потребителя влечет за собой прекращение договора, так как услугиоказывались непосредственно этому гражданину. Договор прекращается и в случаесмерти индивидуального предпринимателя – риелтора, оказывающего услуги.

Ликвидация юридического лица (ст. 419 ГК РФ) влечет за собойпрекращение обязательства независимо от того, выступало ли оно в роли кредитораили должника.

Однако из этого правила делается исключение для случаев, когдазаконом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированногоюридического лица возложено на других лиц.

Применительно к договору оказанияриелторских услуг ликвидация риелторской фирмы, а также юридического лица – ееклиента повлечет за собой прекращение договора.

Е.В. НАКУШНОВА

Е.В. Накушнова, соискатель ученой степени, ассистент кафедрыгражданского права и гражданского процесса юридического факультета УльяновскогоГПУ им. И.Н. Ульянова.

Источник: http://av-ue.ru/rielt_tehnolog.php?d=dog_rielt_kaput.htm

Административное право
Добавить комментарий