Как снять обременение с ветхого жилья собственнику?

Снятие обременения с ипотечной квартиры: что это такое и как это сделать

Как снять обременение с ветхого жилья собственнику?

Покупка недвижимости в ипотеку – наиболее популярный способ приобретения жилья. Так, в прошлом году российские банки выдали 1,48 млн кредитов на общую сумму более 3 трлн рублей. Новострой-М рассказывает, какие ограничения накладывает на квартиру ипотека, что такое обременение и как его снять после погашения кредита на жилье.

Жить можно, продать нельзя

Каждая ипотечная сделка оформляется под залог приобретаемой недвижимости, что гарантирует выполнение обязательств заемщика перед банком. Таким образом собственник получает квартиру с обременением.

Обременение применительно к объекту недвижимости – это ограничение прав владельца. Как рассказали в пресс-службе Совкомбанка, собственник ипотечной квартиры не может ее продать, подарить, обменять, внести ее в качестве вклада/паевого взноса в имущество товарищества/общества/кооператива без письменного согласия банка.

В такой квартире нельзя выделить долю без согласия залогодержателя, а также перевести ее в нежилое помещение, дополняет Оксана Матюшенко, руководитель отдела развития и сопровождения обеспеченных кредитных продуктов Райффайзенбанка.

В договоре залога/закладной есть положение о том, что без письменного разрешения банка собственник не может обременять предмет ипотеки любыми правами третьих лиц. Речь идет об аренде, вселении и регистрации в жилом помещении, передаче в последующий залог и так далее. Пока обременение с квартиры не снято, с ней нельзя совершать какие-либо действия, кроме прямого проживания.

Данные об обременении объектов недвижимости находятся в базе Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая доступна любому лицу.

По словам Вероники Хрусталевой, руководителя направления отдела по развитию программ кредитования департамента развития розничного бизнеса ПАО АКБ «Связь-Банк», заказав на сайте Росреестра выписку из ЕГРН в электронном виде, можно проверить наличие либо отсутствие обременения у любого объекта недвижимости.

До ввода дома в эксплуатацию это будет выписка о зарегистрированных ДДУ (заказывают на земельный участок), после перевода в собственность – выписка об основных характеристиках недвижимости и зарегистрированных правах.

Как и где снять обременение

По закону после полной выплаты ипотечного кредита банк обязан передать собственнику жилья бумажную закладную с отметками о выполненном обязательстве, что предполагает самостоятельную процедуру снятия обременения с квартиры.

Других четких положений со сроками или обязанностями в законе не предусмотрено, поэтому банки действуют на основе договоренности с клиентами. Но на практике клиенты обычно сами инициируют процесс погашения обременения.

Как отметила Вера Лучина, начальник отдела по развитию партнерского канала продаж Московского филиала Россельхозбанка, в Московском филиале РСХБ еще не было случая, чтобы заемщик забыл снять обременение. 

В обычной практике эксперты банка всегда сообщают клиенту о том, что ипотечный кредит погашен, и готовят документы для снятия обременения:

– справку о погашении ипотечного кредита;

– закладную;

– доверенность  о праве представлять банк в МФЦ для снятия обременения.

По словам Софьи Лебедевой, директора по продажам и бизнес-администрированию Группы ПСН, бывают случаи, когда клиент и банк совместно подают документы для погашения регистрационной записи об ипотеке.

Как рассказал коммерческий директор RDI Валерий Кузнецов, процесс погашения обременения зависит от типа договора и готовности дома, а также от банка.

Если квартира приобреталась по ДДУ или УДДУ (договор уступки) и дом не сдан (не оформлены право собственности и залог), то покупатель совместно с представителем банка подает заявление в МФЦ на погашение записи об ипотеке вместе с ДДУ.

К заявлению прилагается соответствующая справка о погашении ипотеки. И в дальнейшем, после сдачи дома, при оформлении права собственности по ДДУ нет необходимости делать закладную, так как обременения банка уже не будет.

Если квартира приобреталась по предварительному договору купли-продажи (ПДКП) и право собственности на покупателя не было зарегистрировано, то погашать обременение не нужно, поскольку оно не регистрировалось в Росреестре.

Достаточно взять в банке справку о погашении кредита в полном объеме. Соответственно в дальнейшем, при оформлении права собственности по договору купли-продажи (ДКП), нет необходимости делать закладную, так как обременения банка уже не будет.

Если квартира приобреталась по ДКП и в Росреестре уже зарегистрирована закладная или договор залога, то при погашении ипотеки банк выдает справку о погашении кредита в полном объеме и закладную. Покупатель может самостоятельно подать документы в МФЦ на погашение залога.

В МФЦ нужно принести следующие документы:

– паспорт;

– заявление о снятии обременения;

– закладную с отметкой о погашении кредита.

Также могут понадобиться:

– справка о погашении ипотеки;

– договор купли-продажи;

– договор ипотечного кредитования;

– копия сертификата на материнский капитал, если он использовался для погашения ипотеки.

Снятие обременения через МФЦ осуществляется в течение трех рабочих дней с момента передачи документов. Как уточнила Вера Лучина, этот срок может увеличиться еще на двое суток из-за транспортировки бумаг в Росреестр и обратно.

Если жилье было куплено по ДДУ, но ипотечный заем за него уже погашен, то период рассмотрения документов составит 5 рабочих дней плюс два дополнительных дня на транспортировку документов. 

У некоторых банков свой порядок погашения залога. Так, в Россельхозбанке, если клиент не обратится в банк в течение 30 дней после погашения ипотеки, работник кредитного бэк-офиса сдает оригинал закладной в орган регистрации прав для снятия обременения с объекта недвижимости. Сбербанк самостоятельно подает электронные заявления на погашение залога в Росреестр при обращении клиента.

Однако у Сбербанка есть и негативные отзывы. Например, на канале Новострой-М в Яндекс.

Дзен подписчик рассказывает, что для получения закладной ему пришлось несколько раз обращаться в банк, затем подавать жалобу в ЦБ и Роспотребнадзор. Только после этого бумагу пообещали выдать.

За ней, кстати, пришлось ехать не в центральный офис, где выдавали ипотеку, а на окраину города, и долго стоять очереди.

Что делать, если банк обанкротился?

В случае банкротства банка Оксана Матюшенко советует сразу обратиться в Агентство по страхованию вкладов. По закону именно оно является ликвидатором финансовых организаций, а также конкурсным управляющим при банкротстве финансовых организаций.

Банкротство кредитного учреждения не означает, что ипотека прекращена. По словам специалистов Совкомбанка, на первых порах все обязательства будут переданы временной администрации банка, далее все может развиваться по разным сценариям.

Если будет просто ликвидация юридического лица, то обременение снимается на основании заявления заемщика и выписки из ЕГРЮЛ, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица.

Если будет назначен правопреемник (другой банк или организация), то вопрос по погашению обременения необходимо решать с новым кредитором, к которому перешли все права от предыдущего залогодержателя.

Обременения бояться не стоит

Если вы покупаете в ипотеку квартиру, с которой только что сняли обременение – на вас это никак не отразится. Просто теперь эта квартира окажется в залоге у вашего банка, в котором вы оформляли ипотеку.

Если же вы продаете ипотечную квартиру и одновременно снимаете с нее обременение с риелтором, он соберет необходимые документы и вместе с вами подаст их в МФЦ.

Если же вам некогда этим заниматься, то вместо вас подать бумаги может другой человек, только в этом случае вам нужно оформить на него доверенность у нотариуса.

Источник: https://www.novostroy-m.ru/statyi/snyatie_obremeneniya_s_ipotechnoy

Снятие обременения по ипотеке: 7 последовательных шагов, советы

Как снять обременение с ветхого жилья собственнику?
https://www.flickr.com/photos/investmentzen/29303116852/

Согласно Гражданскому Кодексу (ст. 209) собственник жилья имеет право:

  • владения. Владелец имеет правоустанавливающие документы на жилплощадь, которые доказывают, что она принадлежит именно ему;
  • пользования. Может эксплуатировать жилое помещение по собственному усмотрению – жить, сдавать в аренду или извлекать иную пользу;
  • распоряжения. Передать право собственности другому лицу – продать, подарить, заложить, завещать. А также проводить реконструкцию, изменять внешний облик, проводить перепланировку без предварительного согласования.

Под обременением понимают ограничение прав на распоряжение недвижимостью. То есть владеть и пользоваться жильём можно, а распоряжаться по своему усмотрению – нет.

Разновидности обременения таковы.

  • Ипотека. Жилплощадь, купленная в кредит, находится под обременением (под залогом) у банка до тех пор, пока все деньги за неё не будут выплачены. Распорядиться квартирой можно будет только с согласия банка.
  • Арест. Налагается судом в случае, когда недвижимость становится спорным объектом или является залоговым имуществом, а владелец не может выполнить долговые обязательства. Жильё будет под арестом до тех пор, пока не завершатся судебные разбирательства и суд не вынесет решение по иску взыскателя.
  • Рента. Владелец жилья заключает с третьим лицом договор о пожизненном содержании с иждивением, а взамен передаёт недвижимость в собственность плательщику ренты. До тех пор пока действует соглашение, собственник не имеет права распоряжаться своим жильём – все ограничения будут сняты только после его смерти.
  • Доверительное управление. Собственник жилья нанимает управляющего для пользования и обслуживания недвижимости. Например, это актуально, если он на длительное время уезжает за границу или в другой город. При этом управляющий не имеет права распоряжаться жилплощадью по собственному усмотрению, он должен действовать только по согласованию с владельцем.
  • Аренда. Арендодатель, то есть владелец жилья, не имеет права выселить арендатора до окончания срока договора. Обременение накладывается только если договор долгосрочной аренды был заключён официально и зарегистрирован в Росреестре.
  • Опека. Если несовершеннолетние дети являются полноправными собственниками жилья (имеют долю), то продать дом или квартиру можно будет только с согласия органов опеки.

Обременение может наложить как сам собственник жилья, например, чтобы снизить риски мошеннических схем при сделках с недвижимостью, так и различными государственными или коммерческими структурами.

Если на дом или квартиру официально наложены какие-либо ограничения, то они в обязательном порядке регистрируются в ЕГРН.

Заказать и получить выписку об интересующем объекте можно на сайте Росреестра. Услуга платная, на данный момент для физического лица она составляет 300 рублей.

Когда можно снять обременение по ипотеке

Снятие обременения с квартиры по ипотеке возможно сразу же после того, как будет погашен кредит. Причём погашение может быть как по графику, так и досрочно.

https://pixabay.

com/photos/financing-housebuilding-build-3536755/

Снять все ограничения с квартиры можно лишь в том случае, когда банк не будет иметь финансовых претензий к заёмщику.

Как снять обременение с квартиры и что нужно сделать ещё после того, как ипотека будет погашена? Разберём действия заёмщика максимально подробно.

Получение справки об отсутствии задолженности

Итак, вы выплатили последний платёж и полностью рассчитались с банком. Ура! Теперь квартира полностью принадлежит вам! Но не спешите радоваться раньше времени, необходимо ещё немного побегать по инстанциям, чтобы полностью снять с себя все обязательства, а с жилья – обременение.

Перед тем как осуществить последний платёж, позвоните в банк и уточните точную сумму, которую осталось оплатить. Обидно будет, если до полного расчёта не хватит нескольких рублей. Кстати, если вы решили погасить ипотеку досрочно, не забудьте предварительно написать заявление, в котором будет указана дата оплаты и способ – наличными или по перечислению.

И вот деньги за ипотеку внесены. Тут же посетите банк, сообщите радостную весть менеджеру и потребуйте у него справку об отсутствии задолженности. У вас на руках в обязательном порядке должна находиться бумага, что вы выполнили перед банком все обязательства – выплатили основной размер кредита, начисленные проценты, а также штрафы, комиссии и пени, если они на вас накладывались.

Если не озаботиться справкой об отсутствии заранее, то впоследствии какой-нибудь неучтённый вами рубль превратится в огромную сумму, и вам придётся оплатить долг.

В ряде банков процедура происходит автоматически, но лучше десять раз всё перепроверить, чем потом получить неприятный сюрприз и немалые комиссионные начисления за обслуживание нулевого счёта.

https://pixabay.

com/photos/application-money-1756279/

Уточните у менеджера, нужно ли специально закрывать счёт или это произойдёт автоматом. Если нужно, незамедлительно пишите соответствующее заявление и потребовать у банка следующие бумаги:

  • справка, что ипотечный счёт закрыт;
  • выписка, подтверждающая нулевой остаток по ипотечному кредиту.

В справке будет отображена следующая информация:

  • дата погашения задолженности;
  • паспортные данные заёмщика;
  • отсутствие претензий со стороны банка;
  • дата выдачи справки и подпись должностного лица.

Для получения выписки скорее всего придётся написать заявление, в котором нужно будет указать, что вы желаете получить информацию об общей сумме, которая была вами оплачена за всё время ипотеки.

Срок получения документов – до десяти дней, но на практике обычно не превышает трёх.

Закладная – это именная ценная бумага, которая подтверждает право банка на владение квартирой до тех пор, пока ипотека не будет выплачена заёмщиком в полном размере. Она оформляется сразу же во время заключения ипотечного договора и является финансовой гарантией для кредитной организации.

Банк имеет право изъять квартиру у недобросовестного заёмщика, если он не в состоянии выполнять свои финансовые обязательства по выплате ипотеки.

Хранится закладная в банке, а вернуть её можно только после полного погашения кредита. После того как банк удостоверится, что заёмщик перед ним чист и не несёт по данному ипотечному кредиту никаких обязательств, закладная бумага выдаётся на руки счастливчику, после чего с ней необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ для снятия обременения.

Для возвращения закладной необходимо написать заявление. Срок возврата составляет 14 дней, поскольку все залоговые документы хранятся в центральном отделении банка. Если оно находится в другом городе, то время ожидания может быть увеличено до тридцати дней.

https://pixabay.

com/photos/document-agreement-documents-sign-428334/

Перед тем как выдать ценную бумагу на руки, подписывается акт приёма-передачи, а на самой закладной делается две отметки:

  • о том, что заёмщик выполнил все обязательства;
  • об отсутствии претензий со стороны банка.

Снятие обременения

Чтобы стать полноправным владельцем квартиры, необходимо снять с неё все ограничения, наложенные банком. Часть документов у вас уже на руках, остаётся написать заявление о снятии обременения с объекта недвижимости. В этом вам помогут в МФЦ или Регистрационной палате, смотря куда вы решите обратиться для дальнейшего оформления бумаг.

Если жильё приобреталось в долевую собственность, то писать заявление должен каждый дольщик.

Список необходимых документов:

  • удостоверение личности (паспорт);
  • заявление с указанием требования снять обременение с квартиры;
  • закладная;
  • договора ипотеки и купли-продажи;
  • справка, выданная банком, о погашении ипотеки;
  • выписка с ипотечного счёта о нулевом остатке.

Пакет документов можно предоставить в МФЦ (рекомендуется), Регистрационную палату или воспользоваться порталом «Госуслуги», но в последнем случае все документы должны быть нотариально заверенными.

Срок снятия обременения по ипотеке в Росреестре, согласно ст. 25 ФЗ №264, не должен превышать трёх рабочих дней, но если документы были поданы в МФЦ, то процесс может затянуться ещё на один-два дня. Если недвижимость оформлена в долевую собственность, то есть имеет несколько владельцев, например, мужа и жену, то время ожидания может составить пять-семь дней.

Процедура абсолютно бесплатна и не требует оплаты госпошлины.

В некоторых банках, например, в Сбербанке, процедура снятия обременения происходит автоматически. Заёмщику после погашения ипотеки не нужно писать дополнительные заявления и относить пакет документов куда-либо. Но в этом случае срок получения выписки может затянуться до нескольких недель.

После снятия обременения у бывшего заёмщика на руках должна быть выписка из ЕГРН, в которой в графе «Ограничения» не будет фигурировать информация о залоге квартиры.

После того как все ограничения на распоряжение жильём будут сняты, нужно оформить новые документы, подтверждающие единоличное владение квартирой. Сделать это можно в МФЦ или Регистрационной палате.

Оформление правоустанавливающих документов занимает от десяти до четырнадцати дней, то есть не позже чем через две недели после подачи заявления вы станете полноценным владельцем жилья, взятого ранее в ипотеку.

Необходимо будет заплатить госпошлину в размере двух тысяч рублей для физических лиц и 22 тысяч для юридических.

Если заёмщик погасил ипотеку досрочно, то он может получить у страховой компании неиспользованный остаток. Для этого ему необходимо обратиться непосредственно в СК, где был заключён полис и написать соответствующее заявление. Как правило, страховщики не отказывают в выплате остатка.

https://pixabay.

com/photos/calculator-calculation-insurance-723925/

Если во время всего срока выплаты ипотеки страховой случай не наступил (и слава богу!), то вернуть деньги за страховку не получится.

Не забывайте, что всё это время вы были застрахованы и страховая компания была гарантом, что при возможных неприятностях вы будете защищены, а ваша ипотека частично или даже полностью погашена.

Если в ипотеке были задействованы государственные средства, например, материнский капитал, то заёмщик в обязательном порядке писал обязательство (нотариально заверенное), что все члены его семьи получат равные доли. Под членами семьи подразумеваются супруг (супруга) и дети.

При оформлении правоустанавливающих документов каждый из них получит своё собственное свидетельство о долевом владении.

Отказ о снятии обременения и нюансы

Возможные причины отказа таковы.

  • Был подан неполный пакет документов. Особенно внимательным нужно быть, если квартира имеет несколько дольщиков. В этом случае требуется наличие заявления от всех совершеннолетних членов, их паспорта и копии, а также свидетельства о рождении детей. Также перед тем как обращаться в МФЦ, нужно получить все необходимые бумаги в банке.
  • Заявление было подано не собственником. Если бывший заёмщик не может сам заниматься оформлением бумаг, то ему следует сделать нотариальную доверенность на другого человека, который будет представлять его интересы.

Если кредитная организация, выдавшая ипотеку, обанкротилась и была ликвидирована, рекомендуется обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением, добавив к нему выписку из ЕГРЮЛ о ликвидации банка или приостановлении его деятельности. После того как будет определён новый владелец залоговых документов и закладных, можно начинать стандартную процедуру снятия ограничений с ипотечной квартиры.

Не стоит думать, что если кредитная организация была лишена лицензии, то все обязательства перед ней аннулируются. Все залоговые договора передаются другому банку. В случае просрочки по ипотеке долги могут быть взысканы через суд или придётся распрощаться с квартирой.

  • На квартиру, взятую в ипотеку, в обязательном порядке накладывается обременение, поскольку она является залогом и принадлежит банку до тех пор, пока заёмщик не погасит кредит.
  • Кроме ипотечного, существует ещё несколько видов обременения, ограничивающих собственника в праве распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.
  • Снять обременение можно в любой момент после того, как будут выполнены все финансовые обязательства по ипотечному кредиту перед банком.
  • После выплаты последнего платежа по ипотеке заёмщик должен получить в банке справку об отсутствии задолженности, закрыть ипотечный счёт, вернуть закладную. И только потом подать документы в МФЦ или Регистрационную палату для снятия обременения.
  • Как только все ограничения на квартиру будут аннулированы, можно получить правоустанавливающие документы.

Оценка статьи:

(1 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://ipoteka51.ru/nedvizhimost/snyatie-obremeneniya-po-ipoteke

Жилье с довеском

Как снять обременение с ветхого жилья собственнику?

Рассказываем, какие бывают обременения и что делать, если они наложены

Klaus Ohlenschläger/DPA/TASS

Собираясь приобрести ту или иную квартиру, нужно обязательно проверять, нет ли у нее обременений. Так называются права других лиц (как частных, так и юридических и государственных) на владение или пользование объектом, из-за которых права владельца оказываются ограниченными. В частности, он не может продать жилье, пока не снимет обременение.

Рассказываем, что нужно знать об обременениях, какие бывают разновидности и чем опасна покупка жилья, владельцу которого удалось скрыть факт обременения.

Обременение в виде залога по ипотеке

Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано.

Чтобы приобрести такую квартиру, покупатель должен либо переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его выплачивать, либо договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка и снятии обременения.

Сделки с продажей ипотечных квартир — не редкость, и обычно они проходят без проблем. Риск заключается только в том, что владелец, погасив кредит за счет средств продавца, может отказаться от сделки. Впоследствии суд вправе обязать собственника вернуть покупателю деньги, но если сумма уже потрачена, он может выплачивать их частями, а на это уйдет много времени.

По договору ренты права собственности на жилье переходят от одного человека (обычно пожилого и нуждающегося в уходе) к другому (готовому взять на себя пожизненное содержание бывшего владельца). В результате объект недвижимости получает обременение.

Рента — особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти.

Собственник проживает в квартире до конца жизни и получает ренту в виде денежных выплат, а после его смерти квартира переходит к плательщику ренты, с которым заключен соответствующий договор.

Продать жилье без его письменного и заверенного согласия нельзя до прекращения действия договора ренты (то есть до смерти рентополучателя).

Если бывший собственник не против, договор ренты можно перезаключить на другого человека — в частности, на покупателя. Естественно, потенциальный покупатель должен быть уведомлен, что у квартиры есть такое обременение. В этом случае он может стать и собственником жилья, и рентодателем — то есть возьмет на себя все обязательства по содержанию получателя ренты. Но такие случаи очень редки.

Однако случается, что недобросовестные рентодатели пытаются продать жилье без ведома своих подопечных. Во избежание подлогов и последующих неприятностей юристы не рекомендуют рассматривать покупку жилья, обремененного рентой.

Обременение в виде ареста

Наложение ареста на квартиру означает, что с ней нельзя совершать никаких юридических действий: ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить ее невозможно. Информация о наложении ареста отражается в ЕГРН, и для регистрационных органов этот факт незамеченным не останется.

Арест может быть наложен, если жилье является предметом судебных разбирательств (в том числе при разделе имущества при разводе или дележе наследства) либо если у владельца есть долги. Суд может как наложить арест на недвижимость, так и снять его — тогда квартиру можно будет продать.

Обременение в виде аренды

Такой тип обременения означает, что продаваемая квартира сдается в аренду и срок арендного договора еще не истек (то есть до этого выселить арендаторов нельзя). Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то пометка о том, что квартира сдана, будет и в ЕГРН.

Владелец может снять это обременение, досрочно расторгнув договор аренды (выполнив все указанные там условия расторжения).

Он может также предложить покупателю купить квартиру вместе с арендаторами (перезаключить на себя договор с ними) и продолжать ее сдавать — в этом случае новый владелец берет на себя обязательства по предоставлению жилплощади и обременение не снимается.

Обременения, которые сложно обнаружить

Большинство обременений (залог по ипотеке, рента, аренда, арест) легко обнаружить, даже если продавец о них не предупредил. Для этого нужно ознакомиться с выпиской из ЕГРН.

Однако некоторые обременения отследить сложно, поскольку сведения о них в выписку не попадают и нужно внимательно изучать другие документы.

Например, это может быть, если в квартире зарегистрирован человек, который отказался от приватизации — по закону он имеет пожизненное право пользоваться жилплощадью.

Также может оказаться, что человек получил право проживания в квартире по завещанию, и его тоже нельзя выселить даже при смене владельца.

Наконец, жилье может быть приобретено с использованием материнского капитала, а это значит, что права на доли в квартире имеют дети продавца.

Чем опасны квартиры с маткапиталом

Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства.

Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить.

Что делать с неочевидными обременениями

Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.

Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.

Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5bfe7d479a7947bce6fedf97

Насколько страшны при покупке недвижимости залог, арест и другие обременения

Как снять обременение с ветхого жилья собственнику?

История квартиры важнее, чем другие ее характеристики, ведь «подмоченные» документы не исправит ни удобная планировка, ни даже хороший ремонт.

После сделки покупатель может остаться без жилья и без денег. Поэтому еще на этапе выбора нужно проверять юридическую чистоту квартир и искать пороки в истории перехода прав.

Но не все они фатальны, некоторые можно исправить, а от других — застраховаться.

Первое, что нужно выяснить — наличие обременений, то есть узнать, имеет ли кто-то кроме собственника какие-либо права на объект недвижимости. В некоторых случаях владелец с ограниченными правами на жилье может его продать. Это зависит от вида обременения и причины его возникновения.

Виды обременений

Существуют различные виды обременений, самые распространенные из которых следующие:

  1. Залог — ипотека или банковский заем с залогом недвижимости.
  2. Пожизненная рента — не может быть снята, пока предыдущий продавец жилья жив.
  3. Аренда — долгосрочный договор с третьими лицами.
  4. Арест — временно ограничивает право распоряжения собственностью.
  5. Доверительное управление — присмотр за жильем третьих лиц.

В России действует понятие «добросовестный приобретатель». То есть еще до сделки человек сам либо с помощью специалистов (юристов и риелторов) должен убедиться в том, что жилье по закону может быть продано, а прежний собственник имеет право это жилье продавать.

В противном случае дело может закончиться судебными тяжбами и даже признанием сделки недействительной. Проверять надо все — от наличия обременений до психического здоровья продавца.

Предоставление справок из психоневрологического диспансера для сделки уже является нормальной практикой.

Наиболее распространенная ситуация — продажа квартиры, которая находится в залоге у банка. Люди продают недвижимость, приобретенную в ипотеку, чтобы улучшить жилищные условия или из-за невозможности в дальнейшем погашать заем.

Обременение в таких случаях снимается до сделки либо переходит на нового собственника. В любом случае сделка происходит только с одобрения финансового учреждения, выдавшего кредит на покупку жилья.

Квартиры, ранее приобретенные в ипотеку, продаются по рыночным ценам, потому что такое обременение не считается пороком.

Объект недвижимости уже можно считать условно «чистым» и не изучать глубоко историю перехода прав, так как перед выдачей займа его уже серьезно проверял банк.

В такой ситуации нужно узнать, не наложен ли на квартиру арест и не находится ли продавец в предбанкротном или банкротном состоянии. В этих случаях сделка может быть признана недействительной. О том, как проверить человека на банкротство, написано ниже.

По такой схеме обязательства по выплате ипотечного кредита перекладываются с продавца на покупателя. При этом необходимо согласие банка на переоформление права собственности.

Покупатель вносит средства на два аккредитивных счета или закладывает их в банковские ячейки. После оформления договора о переходе прав на имущество одну часть денег получает продавец, другую — кредитное учреждение.

Обременение с квартиры снимается, и она полностью переходит в собственность покупателя.

Сделки с залоговыми квартирами без участия банка

Эта схема наиболее выгодна с финансовой точки зрения. Чтобы заключить договор купли-продажи, продавцу необходимо сначала рассчитаться с банком. Для этого нужны «живые» деньги, которые можно получить от покупателя в качестве аванса.

Снятие залогового обременения занимает 5 рабочих дней. Еще 10 дней нужно на перерегистрацию прав на имущество. В этот период собственники могут поменять намерения и отказаться от продажи.

После снятия залога на объект могут быть наложены другие обременения. По решению собственника квартира может быть арестована за другие долги сразу после возврата закладных документов.

Сразу после закрытия ипотечного кредита собственник может отказаться от совершения сделки или на объект недвижимости может быть наложен арест за другие долги.

В этом случае сделка также проходит исключительно с одобрения банка, выдавшего ипотечный кредит. Отличие в том, что новый собственник не обременен выплатой займа.

Квартира при этом остается в залоге, но обязательства по выплате ипотеки сохраняются за прежним владельцем. Такие сделки оформляются с помощью трехстороннего договора: продавец-банк-покупатель.

Расчеты могут проводиться в любой безналичной форме.

Покупка залоговой квартиры с торгов

Квартиры злостных неплательщиков кредитов финансовые учреждения продают с аукционов. При этом покупатели могут расплатиться сразу либо оформить ипотеку в том же банке.

После того, как новым займом закрывается долг по старым закладным документам, с первого должника снимаются обязательства. Квартира остается в залоге, но право собственности переходит покупателю.

Новому заемщику кредит предоставляется на условиях действующих ипотечных программ.

Перед покупкой квартиры нужно уточнить, есть ли кредиты у ее владельца. Если они есть, то узнать состояние платежей по незакрытым займам. Если просрочки составляют более 3 месяцев, от сделки лучше отказаться. Человек — потенциальный банкрот. А в этом случае все совершенные им в последние месяцы сделки по продаже имущества могут быть отменены. Также важно проверить имущество на аресты.

Судебный арест

Обременение, наложенное, например, из-за отказа владельца квартиры возвращать долг, может быть снято только по решению суда. Очевидно, что покупатель квартиры не несет ответственности за подобные действия ее продавца. При этом собственник может предоставить неполный пакет документов, описывающих юридическое положение его недвижимости.

Поэтому наличие обременения в виде арестов стоит проверять дополнительно. Если эти обстоятельства не выяснить до сделки, то после возможны судебные тяжбы. Исход дела, в большей мере, зависит именно от ситуации ответчика. Не исключено, например, что проще закрыть долги собственника, чтобы снять обременение с жилья.

Избежать проблем поможет сбор всех бумаг и их тщательная юридическая проверка.

Как проверить наличие ареста

Если на недвижимость накладываются юридические обременения, соответствующая запись вносится в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Доступ к этим сведениям может получить покупатель лично, но обычно выписку из ЕГРП оформляет сам продавец или получает риелтор.

Проверить наличие обременений можно и через Интернет на сайте Госуслуг. Выписка предоставляется после оплаты госпошлины. Получать документ нужно незадолго до заключения сделки или внесения задатка, так как со временем данные могут измениться. Информация об арестах актуальна в течение 10 дней.

«Сложные» обременения

При доверительном управлении необходимо уточнять условия договора. В некоторых случаях собственник может самостоятельного расторгнуть отношения с управляющей компанией, но при инвестиционных сделках они могут перейти на нового собственника. Для этого необходимо заключение дополнительных соглашений. Это удобно, если недвижимость приобретается для последующей сдачи в аренду.

Ситуация с рентой сложнее. Перед покупкой лучше настоять на расторжении такого договора. Если это невозможно, то обычной купли-продажи не будет. С помощью нотариуса заключается новый договор ренты, при котором передаются обязанности рентодержателя.

Важно смотреть на условия, при которых человек может получить квартиру в собственность. Если в договоре прописано только денежное содержание, то доказать добросовестное выполнение обязательств довольно просто.

В случае содержания с иждивением рентополучатель может расторгнуть сделку, например, из-за недостаточного ухода.

Скрытые опасности

Объект недвижимости может не иметь официальных обременений, но все равно оставаться «рискованным».

Совместно нажитое имущество

Например, квартира, купленная в браке, выставленная на продажу в ходе семейных отношений или после их расторжения, документально не имеет обременений, но продать ее можно только с согласия обоих супругов.

Эта распространяется и на ситуации, когда жилье оформлено в собственность только мужа или жены. Согласие важно получить в письменном виде, иначе второй супруг может оспорить сделку.

Исключения возможны при наличии брачного договора, в котором отдельно прописаны права на собственность.

Сложная история перехода собственности

Частая смена собственников, особенно в результате дарения, должна насторожить при покупке. Таким образом прежние владельцы могли избавляться от имущества, намеренно ухудшая свое материальное положение, чтобы избежать ответственности перед кредиторами. Еще один вариант — криминальные цепочки.

Сначала квартира оформляется в собственность с помощью преступных схем, после этого права на недвижимость передают в ходе фиктивной купли-продажи подставному человеку и выставляют жилье на реализацию по рыночной цене.

«Маркерами», сообщающими о потенциальной опасности, можно считать более 5 переходов прав за всю историю квартиры либо 3 перехода за последние 3 года.

Наследная квартира

Покупать квартиру, полученную в результате наследования по завещанию, рискованно. Тревогу вызывают свежие переходы прав. Формально права на имущество наследники могут предъявить в течение полугода.

Но в некоторых случаях судом могут быть удовлетворены претензии, полученные в более поздний срок. Рисков больше, если наследодатель — мужчина. В этом случае возможно появление внебрачных детей.

Считается, что опасность практически нивелируется через 3 года после оформления права собственности.

Ипотека, погашенная с использованием материнского капитала

Если при оплате ипотечного кредита использовался семейный капитал, то родители обязаны наделить долями в квартире всех детей. При этом неважно, полностью или частично потрачены средства, полученные от государства по сертификату. Если несовершеннолетние не получили своих долей, органы опеки или Пенсионный фонд вправе оспорить сделку.

Люди, отказавшиеся от оформления недвижимости в собственность, но прописанные на данной жилплощади, сохраняют за собой право пожизненного пользования и проживания.

Выгнать их из квартиры перед или после продажи нельзя даже через суд. Выход из ситуации — договариваться о выписке до сделки.

Право на пожизненное проживание у отказника отменяется, только если он впоследствии участвует в приватизации другого объекта недвижимости.

Низкая цена должна насторожить уже на этапе подбора квартиры. Дисконт более чем в 7-10% от рыночной стоимости предоставляется только на объекты с изъянами.

Если квартира без серьезных недостатков и юридических пороков продана дешевле аналогов, то сделка может быть признана недействительной. Например, может выясниться, что продавец реализовал недвижимость на кабальных условиях или под давлением.

Обратитесь к нашим специалистам, чтобы определить актуальную рыночную цену объекта.

Как минимизировать риски

Если снять обременения «на берегу», до сделки, не получается, то снизить риски можно с помощью титульного страхования. Оно защищает от утраты прав собственности добросовестного приобретателя. Как правило, страховка на 3 года практически нивелирует возможные риски. Но страховые компании не заключают договоры на объекты с существенными пороками.

Если выяснилось, что на выбранную вами квартиру наложено обременение, но вы все же хотите приобрести именно ее, стоит обратиться за помощью к профессиональному риелтору. Лучше оплатить услуги фирмы по проведению сделки купли-продажи, чем потратить гораздо больше денег — и нервы в придачу — впоследствии, отстаивая право собственности на приобретенную недвижимость.

А в некоторых случаях можно вовсе лишиться и квартиры, и денег. В случае, если вы пока только находитесь в поиске подходящего варианта жилища, воспользуйтесь расположенным ниже фильтром. Он поможет вам подобрать квартиру с учетом ваших предпочтений. А наши специалисты всегда готовы посодействовать в проверке жилья на наличие обременений и при необходимости снять их.

Источник: https://mirndv.ru/blog/tonkosti-pokupki-nedvizhimosti-s-obremeneniem/

Как снять обременение с квартиры

Как снять обременение с ветхого жилья собственнику?

Я уже писала, как купила квартиру в Подмосковье.

Светлана Данильченко

выплатила ипотеку и сняла обременение с квартиры

В 2018 году я выплатила ипотеку и сняла с квартиры обременение. Теперь она полностью в моей собственности. Расскажу, что такое обременение и как его снять.

Обременение — это ограничения собственника в правах пользования и распоряжения квартирой. Представьте кандалы: двигаться можно, но с большим трудом. Обременение может возникать в силу закона или по условиям договора. Видов обременений много, например: залог, арест, аренда, доверительное управление. Каждый вид обременения по-своему ограничивает права собственника.

Обременение может быть добровольное и принудительное. Пример добровольного обременения: залог, когда собственник закладывает имущество, чтобы взять в долг. Пример принудительного: арест квартиры за долги.

По факту я не почувствовала на себе тяжесть обременений. Видимо, потому что я их не нарушала.

Все эти ограничения с владельца снимаются, когда он выплатит ипотечный кредит. Если вы внесли последний платеж по ипотеке или закрыли ее досрочно, вам не могут отказать в снятии обременения.

Но погашение кредита — полдела. Теперь нужно снять обременение с квартиры: это не происходит автоматически.

Есть два способа снять обременение: лично в МФЦ или в интернете через сайт Росреестра. Второй способ подходит, только если у вас есть квалифицированная электронная подпись. У меня такой подписи нет, поэтому я подавала документы через обычный МФЦ.

Упрощенно процесс такой:

  1. Собираем документы: справку о закрытии кредита и закладную заказываем в банке, дома находим свидетельство о собственности на квартиру (если оно выдавалось), кредитный договор и паспорт.
  2. Подаем все это в МФЦ.
  3. Дожидаемся уведомления о погашении обременения.
  4. Проверяем все на сайте Росреестра.
  5. Празднуем.

Теперь подробнее.

После закрытия ипотеки я позвонила в банк и уточнила, какие документы нужны для снятия обременения. В моем случае потребовались справка о закрытии кредита и погашенная закладная на квартиру.

Справку сделали прямо при мне в отделении банка на следующий день после внесения платежа по кредиту.

Свою справку я отдала в МФЦ, поэтому прикладываю пример из интернета

Примерно через полторы недели мне пришло смс о готовности закладной. Выдают ее в специальном ипотечном отделении банка по паспорту. Я забирала там же, где подписывала ипотечный договор.

Я отстояла очередь, подошла к специалисту банка, мне подготовили документы и отправили в кассу. Там выдали закладную на квартиру, сшитую с кредитным договором, и отправили обратно к первому специалисту.

Тот выдал нотариально заверенную копию доверенности, на основании которой сотрудник банка подписал закладную. Копия доверенности подтверждает, что сотрудник банка имел право подписать мои документы.

Получение всех документов в банке бесплатно.

1 июля 2018 в России ввели электронные закладные для ипотеки. Теперь вместо бумажной закладной при оформлении ипотеки могут выдать электронную. После закрытия кредита аннулировать такую можно просто в интернете.

Моя закладная. Штамп в левом нижнем углу говорит о том, что она погашена

Все собранные документы нужно отвезти в МФЦ и отдать на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

В отделении МФЦ я заполнила заявление и отдала все документы специалисту. Взамен мне выдали опись документов. В ней же был указан срок, в который справка о снятии обременения будет готова. Обычно справку делают за 5—10 рабочих дней.

Так выглядела моя опись уже после того, как я забирала документы

Лучше проверять готовность документов через сайт или по телефону. 25 июля я проверила на сайте статус документов. Они были готовы и доставлены в МФЦ. Я снова записалась через интернет на прием на 6 августа, чтобы не стоять в очереди.

Для получения справки нужны только опись документов и паспорт. Справку, подтверждающую, что обременение снято, мне выдали за пять минут.

Это моя справка

Если у вас есть электронная подпись, можно сделать все это в интернете. Для этого на сайте Росреестра в категории «Регистрация прекращения прав, ограничений (обременений) прав» выберите пункт «Погашение регистрационной записи об ипотеке».

Дальше система предложит внести ваши данные. В конце нужно приложить к заявке сканы тех же документов, которые я приносила в МФЦ, и подписать заявку своей электронной подписью.

Снять обременение можно через интернет, если у вас есть электронная подпись

Я сняла обременение чуть больше чем за месяц. 21 июня погасила ипотеку, 6 августа получила уведомление о погашении обременения в МФЦ. Можно быстрее, если делать все в интернете или записываться заранее.

Чтобы быть уверенным в том, что с квартиры снято обременение, можно заказать выписку из ЕГРН в МФЦ за 400 рублей или проверить на сайте Росреестра бесплатно. Я проверила на сайте.

Росреестр сообщает, что обременения нет: последний раздел «Права и ограничения»

Делать это можно через неделю после того, как МФЦ подтвердил вам снятие обременения. Таким же образом проверяется, не наложено ли обременение на другую квартиру.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ya-medlenno-snimau-obremenenie/

Административное право
Добавить комментарий