Как собственникам помещений МКД оформить доверенность для председателя совета дома?

Права председателя совета многоквартирного дома

Как собственникам помещений МКД оформить доверенность для председателя совета дома?

В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс, ЖК РФ) договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в письменной форме или в электронной форме с использованием Государственной информационной системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Таким образом, договор управления многоквартирным домом составляется в форме одного документа, который подписывается управляющей организацией, с одной стороны, и собственниками помещений, с другой стороны.

Число собственников помещений, подписавших договор управления многоквартирным домом, должно быть таким, чтобы принадлежащее им количество составляло более 50 процентов от общего числа всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Только при выполнении данного условия договор считается заключенным.

Любой из собственников помещений в многоквартирном доме может наделить другое лицо (своего представителя) полномочием подписать за него договор управления многоквартирным домом. Таким представителем может быть любое физическое или юридическое лицо.

Обычной формой удостоверения того, что представитель наделен полномочием совершить какое-то действие от имени представляемого лица, является доверенность[1].

Представителем собственника помещения в многоквартирном доме при подписании договора управления многоквартирным домом может быть, в том числе, и председатель совета многоквартирного дома. На это прямо указано в статье 161.1 Жилищного кодекса. Согласно пункту 3 части 8 статьи 161.

1 ЖК РФ председатель совета многоквартирного дома «на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом…».

При этом по договору управления приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями.

Таким образом, председатель совета многоквартирного дома может подписать договор управления от имени тех собственников помещений в доме, которые предоставили ему такие полномочия своими доверенностями. Собственники помещений, не выдавшие соответствующие доверенности председателю совета многоквартирного дома, подписывают договор управления сами.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (пункт 4 статьи 185) полномочия представителя могут содержаться не только в доверенности, но и в договоре либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.

Соответственно, полномочия председателя совета многоквартирного дома заключить (подписать) договор управления многоквартирным домом на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, могут быть определены решением общего собрания таких собственников.

Для этого в повестку дня общего собрания кроме вопроса об утверждении условий договора управления многоквартирным домом должен быть включен вопрос о предоставлении председателю совета многоквартирного дома полномочий от имени собственников помещений в многоквартирном доме заключить (подписать) договор управления многоквартирным домом на условиях, указанных в решении общего собрания.

Вопрос о предоставлении полномочий председателю совета многоквартирного дома заключить (подписать) договор управления многоквартирным домом на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, не отнесен Жилищным кодексом к перечню вопросов, требующих для принятия решения квалифицированного числа , в отличие от наделения его полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса[2]. Поскольку заключение (подписание) договора управления не связано с предоставлением председателю совета многоквартирного дома полномочий принимать самостоятельные решения, а только с полномочием подписать договор, решение о заключении которого и об условиях которого принято общим собранием собственников помещений в доме, по нашему мнению, для принятия такого решения достаточно большинства от общего числа принимающих участие в данном собрании собственников помещений (при условии, что общее собрание имеет кворум).

Необходимо также учесть, что согласно пункту 4 статьи 185 Гражданского кодекса правила о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в решении собрания.

Поскольку доверенность – это «письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу», важно учесть, кто из собственников помещений в многоквартирном доме при ании по вопросу повестки дня общего собрания о предоставлении председателю совета многоквартирного дома полномочий заключить (подписать) договор управления проал «за», тем самым письменно подтвердив свое согласие предоставить такое полномочие. Соответственно, рекомендуем председателю совета многоквартирного дома подписывать договор управления от имени только тех собственников помещений, которые в бюллетене ания по вопросу о предоставлении ему полномочий заключить (подписать) договор управления проали «за».

Для того чтобы перечень лиц, наделивших председателя совета многоквартирного дома полномочием подписать договор от их имени, был определен, рекомендуем лицам, осуществляющим подсчет , поданных по вопросам повестки дня общего собрания (членам счетной комиссии), оформить соответствующую выписку из общей таблицы с результатами подсчета . В такой выписке кроме указания вопроса, поставленного на ание, необходимо привести перечень лиц, проавших «за» по указанному вопросу (фамилия, имя, отчество собственника помещения – физического лица или наименование юридического лица), а также номер и площадь принадлежащего каждому из таких собственников помещений в многоквартирном доме, количество , принадлежащих каждому из таких собственников. Выписку, подписанную членами счетной комиссии, рекомендуем приложить к договору управления в качестве подтверждения полномочий председателя совета многоквартирного дома подписать от имени указанных в ней собственников помещений договор управления.

Тем собственникам помещений, которые не участвовали в общем собрании, и тем, кто на общем собрании проали «против» или «воздержался» по вопросу о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями заключить (подписать) договор управления, необходимо обеспечить возможность самим от своего имени подписать договор, условия которого утверждены решением собрания.

Правомочность подписания договора председателем совета многоквартирного дома важна также для того, чтобы лицензионный орган (государственная жилищная инспекция) принял решение о включении многоквартирного дома в реестр многоквартирных домов, управляемых управляющей организацией, о заключении договора с которой было принято решение общего собрания. Необходимо отметить, что судебная практика в отношении отказов во внесении в реестр лицензий, в том числе из-за отсутствия в приложении к заявлению, подписанного необходимым количеством собственников договора управления, по данному вопросу неоднозначна[3].

 

[1] Согласно пункту 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. [2] См. часть 1 статьи 46 и часть 2 статьи 44 ЖК РФ. [3] Постановление АС ЗСО от 20 июня 2018 г.

по делу № А27-14726/2017: суды трех инстанций признали неправомерным формальный отказ органа ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий в связи с тем, что у председателя совета многоквартирного дома, уполномоченного решением общего собрания и подписавшего договор управления, отсутствует такое правомочие по причине отсутствия оформленных доверенностей от имени каждого собственника МКД на подписание договора управления.

Источник: http://www.urbaneconomics.ru/spravpotreb/prava-predsedatelya-soveta-mnogokvartirnogo-doma

Совет многоквартирного дома. Практические вопросы

Как собственникам помещений МКД оформить доверенность для председателя совета дома?

Алексей Лейба, юрисконсульт ООО «Уралводоканал»

Домовые комитеты и старшие по дому (предыстория создания советов многоквартирного дома)

Статьей 19 ЖК РСФСР в свое время было предусмотрено, что домовые комитеты и другие органы общественной самодеятельности, в соответствии с Положениями о них, участвуют в управлении жилищным фондом, оказывают содействие жилищно-эксплуатационным организациям в их работе по обеспечению сохранности и надлежащему использованию жилищного фонда, а также осуществляют общественный контроль за соблюдением гражданами правил пользования жилыми помещениями и содержания жилых домов.

Существовали и старшие по дому (подъезду), выполнявшие подобные общественные функции.

Как отмечает А. Юзиков, «их деятельность не регламентирована существующим законодательством. ЖК РФ, вступивший в силу в 2005 году, никаких упоминаний о старших по дому и домовых комитетах не содержит».

В настоящее время статьей 161.

1 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений обязаны избрать совет многоквартирного дома (далее – МКД), если в МКД не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры. При этом речь идет именно о количестве квартир, а не комнат или нежилых помещений.

Министерство регионального развития РФ в письме от 27.10.2012 разъяснило данные положения ЖК РФ и указало, что совет МКД – это новый институт самоорганизации собственников помещений в МКД.

Министерство также указало, что ЖК РФ предусматривает необходимость избрания совета МКД при реализации в таком доме следующих способов управления:

– управление управляющей организацией (совет дома может представлять интересы собственников при заключении договора управления МКД);
– непосредственное управление (контролировать заключение договоров на выполнение работ и предоставление услуг по содержанию дома).

Таким образом, основная задача создания института совета МКД – организовать, объединить разобщенных собственников квартир и других помещений в одного полновластного хозяина – МКД, одновременно вытеснив такие устаревшие формы, как домовые комитеты и старшие по дому.

Вопросы избрания совета многоквартирного дома. Статус совета

Если собственники не проявят самостоятельности и не проведут общее собрание, на котором будет избран совет МКД, то в течение календарного года (или если соответствующее решение не реализовано) орган местного самоуправления обязан в трехмесячный срок созвать общее собрание этих собственников (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ).

В повестку дня при этом включаются вопросы об избрании в данном доме совета МКД, в том числе председателя совета данного дома, или вопрос о создании в данном доме ТСЖ.

Следует иметь в виду, что в таком случае выбор председателя совета МКД будет зависеть не только от собственников помещений, поскольку влияние органов местного самоуправления в подобных случаях достаточно велико. Поэтому в конечном итоге председателем совета может стать совсем не то лицо, которое собственники хотели бы видеть в этом качестве.

При определении статуса совета МКД необходимо учитывать следующее:

Поскольку совет МКД не является ни юридическим лицом, ни общественной организацией, регистрация совета, а также положения, на основании которого он действует, в органах местного самоуправления, налоговых и иных органах не осуществляется.

В связи с этим И. Миронов отмечает, что «…отсутствие предписаний о необходимости хотя бы ведения органами местного самоуправления учета избранных в конкретных многоквартирных домах советов дома, а также председателей таких советов на практике не будет способствовать их легитимному восприятию во взаимоотношениях с третьими лицами, в особенности с управляющими организациями».

2. В его состав избираются только собственники всех (жилых и нежилых) помещений, поэтому председателем совета дома может быть даже представитель юридического лица, если оно является собственником помещения в МКД.

3. ЖК РФ не устанавливает требований к минимальному или максимальному количественному составу совета МКД. Это оставлено на откуп собственников.

Например, для домовых комитетов пунктом 4 Положения о домовом комитете в государственном жилищном фонде, утвержденного Постановлением Совета Министров РСФСР, ВЦСПС от 09.08.

1968 № 548 «Об усилении роли домовых комитетов в управлении государственным жилищным фондом», было установлено, что он должен избираться в составе не менее 7 человек.

3. Избрание совета МКД собственниками помещений нескольких МКД не допускается, что установлено в ч. 3 ст. 161.1 ЖК РФ.

4. Совет МКД ни при каких обстоятельствах не подменяет собой такой высший орган управления МКД, как общее собрание собственников, поэтому вопросы исключительной компетенции не могут быть переданы совету МКД.

Как было отмечено в апелляционном определении Хабаровского краевого суда от 07.08.2013 по делу № 33-4823, «совет собственников МКД не является органом управления в смысле ст.

161 ЖК РФ в отличие от ТСЖ и УК, а его деятельность по управлению МКД, начислению оплаты за содержание дома, за текущий и капитальный ремонт не основана на законе.

Такой способ управления МКД как непосредственное управление советом собственников МКД ч. 2 ст.161 Жилищного кодекса РФ не допускает».

5. Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению МКД, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, количество которых также не ограничено. Они являются коллегиальными совещательными органами управления (ч. 11 ст. 161.1 ЖК РФ). Очевидно, что порядок их создания должен быть предусмотрен в соответствующих Положениях о совете МКД.

6. По общему правилу совет дома избирается сроком на 2 года, однако общим собранием может быть установлен как более короткий, так и более длительный срок, а, например, в случае принятия решения о создании в доме ТСЖ, полномочия совета прекращаются досрочно.

Удостоверение полномочий председателя совета дома

Без доверенности председатель вправе осуществлять большинство организационно-распорядительных и контрольных полномочий, перечисленных в ст. 161.1 ЖК РФ.

На основании доверенности, выданной собственниками помещений в МКД, избираемый из числа лиц данного совета председатель может заключать на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления МКД или договоры, указанные в ч. 1 и 2 ст. 164 ЖК РФ (при непосредственном управлении). При этом по договору управления МКД приобретают права и обязанности все собственники помещений в МКД, предоставившие председателю совета дома такие полномочия.

Исключительно на основании доверенности, выданной собственниками помещений в МКД, председатель выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме, при этом ЖК РФ относит к таким делам только дела, связанные с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг (п. 5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Однако при обращении в суд и непредставлении доверенности на представление интересов избранный председатель совета МКД действует только от своего имени и поэтому не имеет полномочий от всех собственников помещений (Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 13.08.2013 по делу № 33-6850/2013).

Что касается порядка оформления доверенности, выдаваемой председателю совета МКД, хотелось бы отметить следующее.

Ввиду отсутствия регламентации такого порядка в ЖК РФ руководитель Клуба «Управдом» А. Демченко сделал запрос в Минрегион России с просьбой пояснить, как именно должна быть оформлена такая доверенность.

Из ответа за подписью директора департамента ЖКХ И. Булгаковой следует, что доверенность должна быть оформлена в соответствии со ст. 185 ГК РФ.

Однако до сих пор непонятно, необходима одна доверенность, подписанная всеми собственниками (и как это технически оформлять) или все-таки нужна доверенность от каждого собственника.

Полномочия председателя могут быть конкретизированы и в тексте самой доверенности.

Например, в решении Арбитражного суда Саратовской области от 02.10.2013 по делу № А57-5190/2013 было указано, что «председатель совета дома наделена полномочиями следующих действий от имени собственников помещений МКД:

– вступать в переговоры относительно условий договоров на обслуживание и текущий ремонт общего имущества МКД до принятия общим собранием собственников решения о заключении этого договора;

– заключать на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений, с правом подписания от лица собственников договора на обслуживание и текущий ремонт имущества МКД, осуществлять контроль за выполнением обязательств по заключенному договору на обслуживание и текущий ремонт имущества МКД, подписывать акты приемки-передачи коммунальных услуг по обслуживанию и текущему ремонту имущества, паспорта готовности дома к эксплуатации в зимний период, актов осмотра МКД и других документов, касающихся обслуживания и ремонта дома».

Оплата труда председателя совета

По поводу оплаты труда председателя совета МКД А. Рыжов отмечает, что «четкое разграничение правовой природы совета МКД и ТСЖ делает обоснованным отсутствие в ЖК РФ указаний на оплату труда председателя совета МКД.

В этой связи единственным механизмом сбора средств на оплату труда председателя совета МКД может быть включение соответствующего пункта в договор управления таким домом, на основании которого управляющая организация станет начислять вознаграждение председателю.

Однако такой механизм порождает настолько очевидный конфликт интересов, что его невозможно рассматривать как одобряемый».

Действительно, на практике такая оплата чаще всего выражается в благодарности собственников и освобождении председателя от оплаты ЖКУ (частично или полностью), в связи с чем приведу один пример из судебной практики.

Практика.

Председатель совета МКД обратилась с иском о взыскании с ООО «УК «Мегаполис» вознаграждения за выполнение обязанностей председателя и указала, что на основании решения внеочередного собрания жильцов МКД она является председателем совета дома, которым ей установлено вознаграждение в размере рублей, подлежащее выплате из статьи « и текущий ремонт». Однако ответчик выплату вознаграждения ей не производил.

Решением мирового судьи от 22.10.2012 исковые требования были удовлетворены, и, не согласившись с решением суда, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой.

По итогам рассмотрения жалобы суд апелляционной инстанции отменил решение мирового судьи и указал, что ни действующим жилищным законодательством, ни договором управления МКД с ответчикв не предусмотрена выплата вознаграждения председателю совета дома.

Апелляционная инстанция также указала, что суд первой инстанции неверно исходил из того, что, поскольку решение о выплате вознаграждения председателю совета дома принято на общем собрании собственников дома, оно является обязательным для исполнения в том числе и управляющей компанией, на счет которой поступают денежные средства от жильцов данного дома за услуги и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД. При этом Перечень работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, определенный Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, не содержит такого вида расходов, как вознаграждение председателю совета дома.

Помимо этого, мировым судьей не дана правовая оценка расчету тарифа на содержание и ремонт МКД, согласно которому расходы на выплату вознаграждения председателю совета в названном тарифе также не учтены.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?526

Доверенность на представителя совета многоквартирного дома

Как собственникам помещений МКД оформить доверенность для председателя совета дома?

Предлагаем рассмотреть тему: “доверенность на представителя совета многоквартирного дома” с ми профессионалов. Мы старались разъяснить все понятным языков и полностью раскрыть тему. Внимательно причитайте статью и, если возникнут вопросы, вы можете их задать в х или напрямую дежурному консультанту.

Что касается каких-либо учреждений, их дела могут вести их органы, которые действуют в рамках собственных полномочий. Так, например, должностное лицо организации по доверенности может запрашивать и получать готовые выписки из Единого государственного реестра недвижимости, действующего с 2017 года.

В любой доверенности на представление интересов физического или юридического лица обязательно фиксируются переданные полномочия. При этом тот же владелец жилья в многоквартирном доме вправе оформлять доверенность на физическое, любое юридическое лицо или вовсе специалиста с юридическим образованием – главное, чтобы это было совершеннолетнее и полностью дееспособное лицо.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Доверенность председателю совета выдаётся исключительно в письменном виде. Это документ, имеющий юридическую силу, благодаря чему представитель вправе совершать определённые действия от чужого имени. Кроме того, существует несколько видов доверенности в зависимости от объёма и характера полномочий:

  • Генеральная – предназначена для распоряжения и управления собственностью доверителя, заключения разнообразных сделок, представления и защиты интересов перед третьими лицами, даёт самые широкие полномочия из возможных;
  • Специальная – передаёт право совершать определённые юридические действия в конкретном вопросе, а также заключать перечень однообразных сделок. Это может быть документ, выданный для ведения дела в суде, со специально оговоренным пунктом о подаче иска, его передачи суду, право подавать апелляции, заключать мировое соглашение, отказываться полностью или частично от претензий искового заявления, менять их, передавать представительство третьему лицу, получать денежные средства и так далее;
  • Разовая – оформляется для совершения одного или нескольких смежных юридических действий (подписать договор, получить документы) и её срок заканчивается автоматически сразу после выполнения предназначения.

Нет видео.

(кликните для воспроизведения).

Стандартный образец документа выглядит следующим образом:

ДОВЕРЕННОСТЬ №____ ПРЕДСЕДАТЕЛЮ СОВЕТА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

(прописью пишется дата и место составления)

Владельцы жилья и нежилых имеющихся помещений многоквартирного дома, расположенного по фактическому адресу (указать без индекса полностью) в лице уполномоченного на общем собрании от (дата, номер протокола) гражданина (фамилия, имя, отчество, паспортные данные с местом регистрации), ссылаясь на пункт 3-й часть 8-ю статьи 161.1 в Жилищном кодексе Российской Федерации, данным документом передают полномочия председателю совета (фамилия, имя, отчество, паспортные данные с местом регистрации) для ведения переговоров от имени владельцев с лицами, которые ответственны за оказание услуг по ремонту и содержанию общего домового имущества.

Предоставляются полномочия в соответствии с условиями, указанными в протоколе общего собрания, право подписи, подачи и получения сопутствующих документов и прочих действий, связанных с выполнением данного полномочия.

Документ выдан сроком на (указать время) без права дальнейшей передачи полномочий третьим лицам.

Подпись гражданина (фамилия, имя, отчество, подпись) удостоверяем

Собственники помещений в многоквартирном доме по адресу: ______________ _____________ в лице уполномоченного(ой) общим собранием собственников помещений указанного многоквартирного дома ________________________________ (Ф.И.О. полностью) _________, действующ___ на основании решения общего собрания от “___”______ _____ ____ г. N ______, настоящей доверенностью уполномочивают председателя совета многоквартирного дома _____________________________________________, (Ф.И.О. доверенного лица полностью) паспорт: серия _____ N ______, выдан ______________________________________ ________ “__”___________ ____ г., код подразделения ______________________, зарегистрированного(ую) по адресу: _______________________________________, проживающего(ую) по адресу: _______________________________, вести от имени и в интересах собственников указанного многоквартирного дома переговоры с лицами, оказывающими услуги по содержанию и (или) выполняющими работы по ремонту общего имущества в таком доме, и предоставляют ему (вариант: ей) право заключения на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договора управления многоквартирным домом и/или договоров, указанных в ч. ч. 1 и 2 ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации, подписи таких договоров, контроля за их исполнением, а также совершения всех иных необходимых действий, связанных с выполнением данных полномочий

Полномочия по настоящей доверенности не могут быть переданы другим лицам.

Доверенность выдана сроком на _____ месяца(ев) (вариант: год(а), лет) 2 .

Образец подписи гр.

(Ф.И.О. доверенного лица) (подпись)

Уполномоченный общим собранием собственников помещений многоквартирного дома 3

1 На основание абз. 2 п. 1 ст. 186 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.

2 Согласно п. 1 ст. 186 Гражданского кодекса Российской Федерации если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения.

Читайте так же:  Можно восстановить сертификат на маткапитал

Источник: https://mse69.ru/doverennost-na-predstavitelya-soveta-mnogokvartirnogo-doma/

О порядке оформления полномочий(доверенности) представителей собственников помещений в многоквартирном доме

Как собственникам помещений МКД оформить доверенность для председателя совета дома?
19.04.2012

Жилищный кодекс РФ допускает случаи участия в отношениях, связанных с управлением многоквартирным домом представителей собственников помещений. На практике порядок оформления и объем полномочий таких представителей вызывает вопросы. В настоящей статье рассмотрим их.

О случаях, при которых возможно участие представителей собственников помещений в многоквартирном доме

Жилищный кодекс РФ прямо предусматривает следующие случаи, когда для совершения тех или иных действий от имени собственников, может быть уполномочен представитель, когда:

1) представитель действует и голосует от имени собственника на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1, 2 ст. 48 ЖК РФ);

2) представитель заключает от имени собственников договор об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

3) представитель действует от имени собственников, осуществляющих непосредственное управление многоквартирным домом, в отношениях с третьими лицами (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ);

4) председатель совета многоквартирного дома заключает от имени собственников договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в ч. 1 и 2 ст. 164 ЖК РФ (договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества и договоры энергоснабжения) (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ);

5) председатель совета многоквартирного дома осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ);

6) председатель выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в многоквартирном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.

При этом Жилищный кодекс РФ не содержит запрета на привлечение представителя для заключения договора управления многоквартирным домом от имени собственника (собственников). На практике договоры управления часто заключаются именно представителями, определенными на общих собраниях собственников.

О лицах, которые могут быть представителями

В указанных выше случаях «1-3», а также во всех иных случаях, прямо не указанных в Жилищном кодексе РФ, представителем собственника (собственников) может быть любое лицо: как физическое лицо, в том числе, должностное, так и юридическое лицо (от имени которого действует либо руководитель, либо лицо, уполномоченное руководителем или учредительными документами данного юридического лица). Отметим, что представителем собственников помещений в многоквартирном доме может быть так же один из числа таких собственников (о такой возможности прямо говорится в ч.3 ст.164 ЖК РФ, регулирующей порядок осуществления непосредственного управления многоквартирным домом).

В указанных выше случаях «4-6» представителем собственников может быть только физическое лицо – председатель совета многоквартирного дома.

О документах, подтверждающих полномочия представителя

По нашему мнению, во всех указанных выше случаях, полномочия на совершение сделки должны основываться надоверенности, выдаваемой собственником (собственниками).

Исключение составляет только случай «1», а именно, полномочия представителя собственника на ание на общем собрании могут основываться не только на доверенности, но и на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления (например, ание представителя юридического лица или публичного образования, являющегося собственником помещения в многоквартирном доме).

Что касается случаев «4-6» (представительство председателя совета многоквартирного дома), то в п.п. 3-5 ч. 8 ст. 161.1 прямо указано на необходимость выдачи собственниками помещений доверенности председателю совета многоквартирного дома. При этом в п. 3 ч. 8 ст. 161.

1 прямо указано, что по договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями.

Для случая «2», а так же случая заключения договора управления от имени собственников лицом, не являющимся председателем совета многоквартирного дома, в Жилищном кодексе о доверенности не упоминается.

В связи с этим на практике имеют место случаи, когда представители заключают договоры управления от имени собственников только на основании решения общего собрания об определении данного представителя в качестве уполномоченного лица на заключение договора управления.

По нашему мнению, одного лишь решения общего собрания для надлежащего подтверждения полномочий представителя недостаточно.

Выбор представителя на общем собрании даже с такой, например, формулировкой решения в протоколе данного собрания как «Уполномочить ФИО на заключение договора управления от имени собственников, проавших за принятие данного решения» имеет правовое значения лишь как решение об избрании конкретного лица.

Для возможности совершения одним лицом от имени другого лица той или иной сделки статья 182 ГК РФ, регулирующая представительство, предусматривает обязательность наличия полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления.

Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которым фиксируется соответствующее решение об определении уполномоченного лица, не может быть отнесен ни к одному из указанных правовых оснований для возникновения полномочий представительства.

Следовательно, для заключения договора избранному на общем собрании уполномоченному лицу необходимо иметь соответствующую доверенность от собственников.

Для случая «3» (представительство при непосредственном управлении многоквартирным домом) о возможности представительства в ч. 3 ст. 164 ЖК РФ сказано следующее: «3.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме».

В приведенной норме используется широкая формулировка о праве представителя действоватьот имени собственниковв отношениях с третьими лицами.

Думается, что и действия по заключению от имени собственников договоров охватывается этой формулировкой. При этом из прочтения ч. 3 ст.

164 ЖК РФ можно предположить, что если уполномоченным лицом является один из собственников, то выдавать ему доверенность нет необходимости.

С этим можно согласиться, но при условии, что полномочия, закрепляемые за одним из собственников по решению общего собрания, не предполагают заключение сделок, то есть договоров от имени других собственников.

Если же одного из собственников другие собственники хотят уполномочить на заключение от их имени договоров с третьими лицами, то выдавать доверенность, по-нашему мнению, необходимо, так как при уполномочивании лица на совершении сделок должны применяться рассмотренные выше положения ГК РФ о представительстве (ст. 182 ГК РФ).

О порядке оформления доверенности собственника (собственников)

В соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, поскольку ни договор управления, ни договор об использовании общего имущества, ни договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества, ни договор ресурсооснабжения, ни договор управления не являются сделками, требующими нотариальной формы, то доверенность на заключение таких договор не требует нотариальной формы.

Не требуют нотариальной формы так же и доверенности на ание на общем собрании, на представительство в отношениях с третьими лицами, не предполагающее заключение сделок от имени собственников, на осуществление контроля за выполнением обязательств по заключенным договорам.

Соответственно все указанные доверенности составляются в простой письменной форме.

Доверенность должна быть подписана лицом, которым она выдается.

Соответственно, если уполномоченному лицу доверенность выдают сразу несколько собственников (например, доверенность на заключение договора управления), то все эти собственники должны подписать такую доверенность.

В противном случае, даже если собственник на общем собрании ал за выбор лица в качестве уполномоченного, но не поставил подпись в доверенности, то считается, что такой собственник доверенность не выдавал.

Следовательно, при заключении договора уполномоченным собственниками лицом, собственник, чья подпись не стоит в доверенности, не приобретает права и не становится обязанным по данному договору.

В то же время это не будет означать, что такой собственник тем самым избежит обязанности вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Однако основанием для взыскания этой платы не может быть заключенный договор. Плата должна взыскиваться в этом случаев с использованием норм о неосновательном обогащении (гл. 60 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 185 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Договор управления МКД, который от имени собственников вправе заключить председатель МКД, не отнесен к сделкам, требующим нотариальной формы.

Таким образом, и сама доверенность не требует нотариального удостоверения.

О невозможности выдачи доверенности путем принятия решения собранием собственников помещений

На практике широкое распространение имеет место случай выдачи доверенности одному из собственников помещений путем принятия соответствующего решения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того появилась практика когда всвязи с тем, что не реально получить доверенности от 50% собственников, для выдачи доверенности председателю Совета МКД, собственники на общем собрании выбирают собственника, наделяя его полномочиями по выдаче доверенности председателю Совета МКД от имени собственников, присутствующих на собрании.

По такой сложившейся практике прежде всего, следует отметить, что представительские полномочия выбранного лица (в т.ч. одного из собственников) на совершение сделки, сами по себе требуют доверенности от собственников.

При этом если какой-либо собственник не распишется в доверенности, выдаваемой выбранному лицу, то будет считаться, что он доверенности не выдал.

Один лишь факт присутствия на общем собрании не может подтверждать факт выдачи доверенности.

Таким образом, в любом случае выбранное лицо не вправе представительствовать при заключении сделки от имени собственника, который просто участвовал в собрании, но своей подписи непосредственно в доверенности не поставил.

Механизм, который предлагается применить в осуществляемых собственнками на общем собрании действиях, предполагает, что доверенность председателю Совета МКД осуществлять представительские функции от имени собственника выдается не этим собственником непосредственно, а неким другим собственником, имеющим полномочие на выдачу такой доверенности.

В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

В соответствии с положениями части 8 ст. 161.1 ЖК РФ полномочия по заключению договора управления, выполнению контроля по такому договору, председатель осуществляет на основании доверенности (доверенностей), выданной (выданных) собственниками помещений в многоквартирном доме.

При этом согласно п. 3 ч. 8 ст. 161.

1 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями.

Таким образом, указанные представительские полномочия председателя Совета МКД должны исходить непосредственно от собственников.

То есть в доверенности, подписываемой собственниками, должно быть указано, что эти собственники доверяют председателю выполнять от их имени соответствующие действия. В рассматриваемом механизме такая доверенность отсутствует.

Поделитесь этой информацией:

Источник: https://jilkom.ru/detail_info_gkh.php?ELEMENT_ID=7585

Административное право
Добавить комментарий