Как составить ДКП на квартиру во владении 3 собственников?

Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности (образец) 2020

Как составить ДКП на квартиру во владении 3 собственников?

/ Жилищные споры / Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности

Просмотров 306

Что может быть легче найти покупателя и заключить договор купли-продажи квартиры? Теоретически все просто, но в случае с долевой собственностью нужно учесть множество нюансов – от преимущественного права покупки до расписки о получении денег. О тонкостях знают далеко не все – в результате случается обман, невыплата денег, неправильный расчет долей, нарушение интересов совладельцев и т.д.

Как оформлять договор купли продажи жилья в общей долевой собственности? Что отразить в содержании, где зарегистрировать и во сколько это обойдется? Ответы ищите в нашей статье.

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры?

Прежде всего, нужно сделать акцент на нюансах продажи квартиры в долевом владении. Правообладатели долей могут распорядиться своими частями по-разному. Зачастую путем продажи квартиры целиком. Вместе с тем они могут реализовать свои доли по отдельности – в рамках нескольких договоров с покупателем (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

Таким образом, предстоит выбрать способ заключения сделки:

  • одним договором – когда совладельцы продают жилье целиком, а в соглашении фигурируют все имеющиеся доли квартиры;
  • разными договорами с одним покупателем – продажа долей по отдельности с соблюдением преимущественного права выкупа (ст. 250 ГК РФ).

Если собственники решили продать квартиру целиком, от них требуется обоюдное согласие. Подписание договора купли-продажи (ДКП) потребует присутствия всех владельцев долей в кабинете у нотариуса. Неявка или несогласие одного собственника может сорвать сделку.

Если заключается договор на продажу отдельной доли в квартире, в составе участников двое – Продавец и Покупатель. Остальные собственники в сделке не участвуют, но имеют преимущество перед сторонними покупателями – выкупить долю в числе первых.

Что выгоднее? Разумеется, общий договор на всех совладельцев. Достоинств такого подхода гораздо больше, но есть и два недостатка – уменьшение налогового вычета (1 млн рублей на всех) и длительное обсуждение цены объекта.

Подробнее о реализации недвижимости по ДКП читайте в статье «Продажа квартиры в долевой собственности».

Форма и содержание

Специальных требований к составлению договора купли-продажи в законе не содержится. Обычно опираются на общие положения – о том, как оформлять соглашения между покупателем и продавцом (ст. 549—550 ГК РФ).

Форма договора купли-продажи – простая, письменная с указанием важных условий сделки. Заполняется на готовом распечатанном бланке, реже – пишется от руки синей пастой. Формат листа – А-4, без исправлений, полей и посторонних надписей.

включает следующие пункты:

  • населенный пункт – место, где подписывается ДКП квартиры;
  • дата совершения сделки;
  • наименование документа;
  • Ф.И.О Продавцов – совладельцев, имеющих доли в квартире (указать паспортные реквизиты, даты рождения, адрес проживания);
  • ФИО Покупателя – аналогичные сведения;
  • предмет договора – долевая квартира, ее адрес, этажность, площадь, кадастровый номер;
  • описать размеры долей Продавцов (например, Иванова – ½ часть, Гаврилова – ¼ часть и Ярцева – ¼ часть);
  • указать документы-основания – по какому праву совладельцы получили долю в собственность (например, акт о приватизации жилплощади);
  • цена объекта недвижимости – рыночная или кадастровая (инвентаризационная);
  • ценник на долю – если жилье продается по дробям (отдельно);
  • информация о передаче задатка или всей суммы за квартиру – когда произошло, чем подтверждается (обычно указывают расписку);
  • полный/неполный расчет;
  • отсутствие обременений на квартиру – ареста, залога, притязаний третьих лиц (включая детей);
  • сведения об осмотре долевой квартиры, обнаруженные недостатки (если имеются);
  • права, обязанности и ответственность участников операции;
  • сведения о разрешении споров – например, путем жалобы или в судебном порядке;
  • дальнейшие действия Покупателя – речь идет о регистрации права собственности;
  • период, когда сделка будет зарегистрирована в ФКП «Росреестра»;
  • отсутствие неблагоприятных факторов – недееспособности, заболеваний, скрытых мотивов (дополнительно изучает нотариус);
  • число экземпляров договора – не менее 4 шт. (сторонам, один – нотариусу, один – в Кадастровую Палату);
  • подписи сторон – Продавцов и Покупателя.

Незадолго до того, как составлять основной договор, участники могут закрепить намерения в предварительном договоре купли-продажи.

Немаловажно подкрепить ДКП передаточным документом. О том, как его составить и что включить в текст читайте в статье «Акт приема-передачи доли квартиры».

Список документов

Дополнением к договору сторон выступает пакет с документами – он подтверждает сведения, которые были указаны в соглашении.

Подготовьте нижеследующие документы:

  • паспорта или свидетельства о рождении на детей до 14 лет – копии и подлинники;
  • документы на квартиру – предоставляют все совладельцы;
  • документы о регистрации права собственности – свидетельства или выписки из ЕГРН;
  • скан-копия доверенности – если от имени Продавцов действует один представитель;
  • выписка из ЕГРН о характеристиках жилплощади (справку запрашивает сам нотариус, но она может понадобиться в Росреестре);
  • техпаспорт и кадастровая документация;
  • справка об оплате долгов за квартиру – выдается в ЕИРЦ по факту обращения каждого из Продавцов;
  • справка о составе семьи – иначе выписка из поквартирной книги;
  • передаточный акт (приема-передачи).

Основной перечень может видоизменяться. Регистраторы также могут попросить донести документы по ситуации – например, согласие второго супруга, акт из органов опеки, письмо-извещение о продаже доли в квартире, заключение БТИ об отсутствии неузаконенных перепланировок и т.д.

Срок получения ряда справок может составлять до 2-4 недель, имейте это в виду при сборе документов.

Нужен ли нотариус?

Юридические сделки с долевой собственностью подлежат обязательной заверке у нотариуса. Нововведение было принято с 2016 года, и с тех пор не утратило актуальности (ст. 42 ФЗ № 218 «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015).

Правда, уже с 31 июля 2019 года ситуация изменится – в случае продажи квартиры всеми собственниками, можно будет обойтись и без нотариуса.

Обязанность нотариуса – проверить юридическую чистоту сделки, установить личности совладельцев и сверить документы на квартиру. Недееспособные сразу отстраняются от сделки. Кроме того, если на жилье наложен арест или оно в залоге – нотариус откажет в удостоверении договора.

Одна из новых функций нотариуса – передача электронных документов в ФКП «Росреестра». Услуга введена в действие с 1 февраля 2019 года и является бесплатной. Таким образом участникам купли-продажи не нужно лично обращаться в МФЦ или Росреестр – за них это сделает нотариус. По итогам проверки сторонам выдадут готовую выписку из ЕГРН о праве собственности.

Сколько стоит договор купли-продажи квартиры?

Обращаясь к нотариусу, нужно заранее подготовить бюджет на оплату его услуг. Расценки разнятся в зависимости от характера работы и региона обслуживания.

Подпись и печать нотариуса на договоре купли-продажи обойдутся в сумму 0,5% от цены долевой квартиры. Закон устанавливает минимальный и максимальный тариф на госпошлину – 300 и 20 000 рублей соответственно. Кому оплачивать? Об этом нужно договориться заранее. Обычно все расходы несет Покупатель или они делятся пополам – 50 на 50%.

Составление проекта договора «под ключ» — еще 2-5 тысяч рублей.

Дополнительные услуги нотариуса (УПТХ) стоят от 2 до 8 тысяч рублей.

Покупатели также несут расходы на оплату госпошлины за регистрацию сделки в Росреестре – 2 000 рублей на всех участников. Если покупателей несколько, госпошлина будет разделена в соответствии с их долями.

Ошибки в составлении договора

Нередко участники сделки совершают ошибки, что приводит к отказу в регистрации права собственности. Приходится срочно исправлять неточности, бегать по инстанциям, запрашивать дополнительные справки и терять время.

Юристы выделяют наиболее частые ошибки в составлении ДКП квартиры:

  1. Отсутствие нотариальной формы – Продавец и Покупатель обращаются напрямую в Росреестр и логично получают отказ. Без нотариуса сделка не состоится, об этом следует помнить.
  2. Отсутствие согласия супруга – если доля принадлежит мужу и жене, потребуется согласие обоих. Прежде чем продавать совместную долю в составе квартиры, нужно посетить нотариуса и составить согласие от имени благоверного (ст. 35 СК РФ).
  3. Нет разрешения органа опеки и попечительства (ООП) – на случаи, когда в сделке участвуют дети до 18 лет или недееспособные совладельцы. Обязательным условием является согласие городского опекунского совета. Причем в случае с ребенком придется еще и выделять ему долю в новой квартире (альтернативный вариант – перечислить деньги на банковский счёт).
  4. Неточная цена договора – занижение/увеличение стоимости квартиры может привести к печальным последствиям. Особенно, если ценник для совладельцев был выше, а на стороне доля продается гораздо дешевле (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
  5. Не определен порядок расчета с продавцом – договор содержит пункт о размере и сроках оплаты за квартиру.
  6. Отсутствие передаточного акта – большинство отделений Росреестра не примут заявление, если такого акта не будет в пакете с документами.
  7. Опечатки – если в договор закрадётся ошибка в сведениях, сделку приостановят. Описка в одной цифре может привести к отказу в регистрации – на поиск и устранение опечаток дается 3 месяца.

Итак, чтобы составить договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно посетить нотариуса. Соглашение включает условия: ФИО участников, адрес квартиры, площадь, размеры дробей, цену, обязанности, способ расчета. Одновременно с ДКП оформляется и акт приема-передачи квартиры.

Продажа общей долевой недвижимости сопряжена с рисками – на кону стоят большие деньги. Неточности могут обернуться повесткой в суд, потерей финансов и даже самой квартиры (доли).

Важно не просто составить договор купли-продажи, но и учесть риски, чтобы в дальнейшем не было проблем. Рекомендуем получить консультацию профильного юриста на нашем сайте.

Так вы будете уверены, что не нарвётесь на мошенников, сохраните деньги и заключите юридически чистую сделку.

Смотрите видео о том, как правильно заполнить договор купли продажи квартиры:

Источник: http://law-divorce.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-v-dolevoj-sobstvennosti/

Как продать долевую квартиру в 2020 году: пошаговая инструкция

Как составить ДКП на квартиру во владении 3 собственников?

Продажа недвижимости – дело непростое и хлопотное. А в случае с долевой собственностью, когда жилое помещение имеет нескольких владельцев, продажа требует еще и строгого соблюдения последних законодательных требований. Рассмотрим, как продать долевую квартиру, и какие нюансы и сложности придется преодолеть для достижения поставленной цели.

Шаг 1 соглашение всех владельцев на продажу

Долевая собственность – это недвижимое имущество, находящееся во владении нескольких граждан, разделенное на доли. Соответственно все собственники имеют равные права и обязанности по отношению к общему имуществу. В случае необходимости продать квартиру целиком или по долям, существует несколько вариантов развития событий:

  1. Если только один из владельцев желает продать свою часть квартиры или дома. Собственник должен в первую очередь оповестить об этом остальных совладельцев. Каждый из них имеет преимущественное право на приобретение.  Если покупка остальных долей не входит в планы собственников, каждый из них должен составить документ, разрешающий продать дом или квартиры, находящуюся в долевой собственности. Согласие необходимо заверить у нотариуса.
  2. Решение о продаже недвижимости является совместным. Если совладельцы решили реализовать общую недвижимость, а затем поделить денежные средства, то оформлять согласие на продажу необязательно. Квартира по долям будет продана одному покупателю, который станет единоличным ее владельцем. Главное условие для успешного осуществления сделки – личное присутствие каждого собственника при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе.

Шаг 2 определение рыночной стоимости

Так как совместное владение жилым помещением накладывает на собственников определенные обязательства по отношению друг к другу, им необходимо искать консенсус по всем вопросам. Основополагающим при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, целиком, является определение ее рыночной стоимости.  Владельцы могут выбрать один из вариантов оценки недвижимости:

  1. Самостоятельно. Определить стоимость недвижимого имущества можно, не прибегая к помощи специалистов. Для этого нужно тщательно промониторить схожие предложения на рынке недвижимости. Достаточно зайти на любой популярный сайт объявлений и просмотреть аналогичные варианты (площадь, количество комнат, район, материал постройки дома и т.д.).
  2. С помощью профессиональных оценщиков. Заключив договор с фирмой, предоставляющей услуги экспертов-оценщиков, можно получить не только реальную стоимость жилья на текущий момент времени, но и документальное экспертное заключение. Этот документ понадобится для предоставления в банк, если покупатель будет привлекать к сделке заемные банковские средства (ипотека).

Шаг 3 поиск покупателя: как продать квартиру, находящуюся в долевой собственности быстро

От того, как много потенциальных покупателей получат информацию о продаже долевой квартиры, будет зависеть, как быстро осуществиться сделка. Выставить свое предложение на рынок недвижимости можно разными способами:

  1. Выложить информацию о продаже в сети интернет. Огромное количество сайтов с объявлениями позволяют уведомить о продаже не только жителей конкретного населенного пункта, но и буквально всех жителей Российской Федерации.
  2. Разместить объявление в местных газетах и журналах. Полосы о купле-продаже недвижимости пользуются высоким спросом у населения, поэтому стоит воспользоваться этой услугой, несмотря на то, что она чаще всего платная.
  3. Оповестить о продаже близкий круг своего общения. Среди коллег, друзей и знакомых обязательно найдется тот, кого заинтересует предложение о продаже квартиры или 1/2 доли.
  4. Заключить договор с риэлтерским агентством. Продавец предоставляет агенту исключительное право на подбор покупателя. Собственник сам не занимается более продажей и не может заключать договора с иными риэлторами.

Шаг 4 подготовка документов для продажи

Вне зависимости от того, каким способом ведутся поиски подходящего покупателя, до момента заключения договора купли-продажи образуется свободное время. И его лучше всего использовать для подготовки всех необходимых документов для сделки.

Одной из самых распространенных ошибок продавцов недвижимости является документальная неподготовленность. В случае если покупателю нужно срочно оформить купчую, сделка может отмениться, ведь многие документы по квартире (техплан, кадастровый паспорт и т.д.

) делаются довольно долго (от 1 недели до нескольких месяцев).

Оформление купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, потребует наличия следующих бумаг:

  • паспорта всех владельцев жилой недвижимости;
  • правоустанавливающие документы на каждую долю в собственности;
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • техпаспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги о количестве, лиц прописанных в квартире;
  • справка, выданная представителем управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам по конкретному адресу (оформляется накануне сделки во избежание ошибок по расчетам);
  • нотариально оформленное согласие супруга на отчуждение совместной собственности (составляется по количеству дольщиков, состоящих в браке);
  • согласие остальных собственников на продажу доли в собственности.

Выписка из ЕГРН

Предоставление выписки из ЕГРН – обязательное условие проведения любых сделок с недвижимым имуществом. Этот документ предоставляет самую достоверную информацию о правах на недвижимость. Для того чтобы заключить и подписать договор купли-продажи покупатель и нотариус должны убедиться в отсутствии:

  • ареста;
  • обременения;
  • запрета на продажу.

Данные по объекты недвижимости формируются на дату обращения в ЕГРН. Поэтому для сделки имеет значение срок изготовления документа. Доступно несколько вариантов:

  • заказ выписки на бумажном носителе – оформляется при личном обращении владельца недвижимости, срок изготовления документа составляет 3 дня;
  • электронная версия выписки – доступна на специальных интернет-сервисах специалистам рынка недвижимости (кадастровые инженеры, юристы, риэлторы, нотариусы и т.д.), формируется в течение 10 минус с момента создания запроса.

ДКП

Если квартира разделена по долям, у собственников возникает вопрос, как продать долевую квартиру. Процедура реализации такой недвижимости и сам договор купли-продажи практически ничем не отличается от стандартной процедуры.

Однако, существуют некоторые нюансы:

  • проект договора стороны могут сделать самостоятельно, но для легитимности сделки необходимо документ и намерения продавцов и покупателя нотариально удостоверить;
  • в договоре должны быть отражены данные всех владельцев с указанием их доли в общем праве собственности;
  • в случае если долевых собственников много, владельцы могут предоставить полномочия предоставлять их кому-то одному на основании выданной доверенности;
  • квартира по долям может быть также продана в долевую собственность новым владельцем ( в договоре прописывается какая часть передается конкретному лицу).

Образец договора купли-продажи квартиры в долевой собственности: скачать.

Также существует практика оформления предварительного договора купли-продажи. Его суть заключается в том, что там прописаны условия получения задатка и даты заключения основного договора, а также санкции за отказ от сделки для обеих сторон.

Скачать типовой предварительный договор купли-продажи.

Шаг 5 задаток

При продаже квартиры, в большинстве случаев, применяется задаток. Это специально оговоренная в предварительном договоре сумма, которая будет гарантом заключения сделки. Если покупатель откажется от сделки по неуважительным причинам, то эта сумма переходит продавцу. Подробные условия всегда прописываются заранее в ПДКП.

Обычно задаток подкрепляется распиской, которая остается у покупателя на руках до момента завершения сделки.

Шаг 6 нотариус

С 2017 года все отчуждения долевой собственности должны оформляться только через нотариуса. Так как продажа квартиры долевой собственности по договору купли-продажи тоже является сделкой с имуществом, ее нужно проводить через нотариальную контору.

Это нововведение было связано с большим количеством нарушений прав отдельных категорий собственников (несовершеннолетних или недееспособных лиц) при реализации недвижимости. Однако за безопасность сделки придется хорошо заплатить, ведь нотариальные услуги стоят недешево.

Стоимость складывается из нескольких сумм:

  • государственная пошлина – 2000 рублей;
  • удостоверение договора купли-продажи – от 5000 рублей;
  • технические работы нотариусам – 3000 рублей + 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры, которая находится в долевой собственности.

Собственники делят расходы между собой соразмерно имеющимся долям в праве собственности.

Шаг 7 получение денег

Для финансовой безопасности каждой из сторон, продавец и покупатель окончательно рассчитываются друг с другом только после документального подтверждения перехода права собственности. Но вряд ли найдется продавец квартиры, который не будет переживать о том, что подпись на договоре уже стоит, а денег еще нет. Поэтому применяют следующие варианты:

  1. Банковская ячейка. Остаток денежных средств помещаются в сейф и изымают в присутствии продавца и покупателя только после предъявления конкретной бумаги (выписка из ЕГРН).
  2. Аккредитив. Аналогичен предыдущему варианту, только деньги резервируются в безналичном виде и перечисляются на банковский счет продавца после демонстрации выписки.

Шаг 8 регистрация в росреестре

После подписания договор передается на регистрацию в Росреестр. Сотрудники регистрационной палаты проверяют законность сделки и выдают выписку из ЕГРН о переходе права собственности другому владельцу. Время ожидания готовности выписки зависит от способа и юридического статуса заявителя:

  • если предоставление и оформление документов госрегистрации проводит нотариус, ведущий сделку, выписка будет готова через 3 дня;
  • при стандартной подаче от лица покупателя и продавца – в течение 5 дней;
  • регистрация в электронном виде позволит получить выписку уже на следующий день.

Важные нюансы налогообложения при продаже приватизированной квартиры с долями

Продав жилую недвижимость, собственники-дольщики обязаны уплатить налог с продажи каждый от размера своей доли по 13%. Но существует ряд исключений, которые позволяют снизить размер налога или не платить его совсем.

Подробнее про налог с продажи квартиры и как его не платить вы узнаете далее.

Можно ли в ипотеку

Если для приобретения долевой собственности используются заемные банковские средства, важно понимать, что не каждый объект недвижимости будет одобрен банком. Кредитно-финансовое учреждение в первую очередь интересует ликвидность жилплощади и то, как быстро реализуется недвижимость (если заемщик не платит по кредитному договору ипотеки).

Рассмотрим варианты приобретения долевой собственности в ракурсе выгодности для банка:

  1. Заемщик владеет ½ в праве владения квартирой и желает приобрести еще одну долю. Этот вариант представляет интерес для банка, так как при оформлении кредитного договора заемщик становится единственным собственником квартиры. При соблюдении прочих условий кредитования заявка вероятно одобрится.
  2. Заемщик владеет долей в собственности и желает приобрести еще доли для расширения жилплощади (при этом покупатель не становится единоличным владельцем). Вероятность одобрения в зоне риска, так как банку будет сложно продавать часть собственности для погашения задолженности.
  3. Заемщик желает приобрести долю в собственности. Если объект недвижимости — ½ частного дома, имеющего отдельный вход и разделенные лицевые счета, ипотека будет оформлена. Если купить решено часть в квартире, получить одобрение банка невозможно.

Все нюансы и особенности того, как оформляется ипотека на долю в квартире читайте далее.

Заключение

Последние законодательные нововведения серьезно напугали владельцев долевой собственности и покупателей. На деле же продать долю квартиры или частного дома не труднее, чем объект недвижимости целиком. Кроме того, очевидны преимущества в виде нотариальной гарантии безопасности сделки и увеличенного имущественного вычета по налогам.

Если вам требуется помощь с оформление документов по сделке или нужно проверить её чистоту, то просьба обратиться за бесплатной консультацией к нашему юристу на сайте. Просто заполните специальную форму в углу экрана.

Просьба оценить пост и поставить лайк!

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/dolevuyu-kvartiru.html

Документы от собственников (продавцов) для продажи квартиры в 2020 году, когда покупают за наличные (без ипотеки и прочего)

Как составить ДКП на квартиру во владении 3 собственников?

Здравствуйте, посетители Проживём.сом. Продолжаю серию статей про документы от собственников для продажи своей квартиры в 2020 году. На этой странице перечислила документы, когда их квартиру покупают полностью за наличный расчет (за «наличку»), т.е.

без ипотеки, материнского капитала и прочего. Под каждым документом/справкой я написала в каких случаях они нужны + универсальные инструкции как их получить.

Инструкции универсальные, потому что в учреждениях тот или иной документ берется одинаково — хоть в Москве, в Санкт-Петербурге, хоть в поселке Малаховка.

Эти документы нужно обязательно принести в МФЦ/Росреестр, без них сделку не зарегистрируют. После обязательных документов я перечислила дополнительные, с ними тоже ознакомьтесь.

  1. Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

    Если есть собственники до 14 лет, то их свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна). Если есть собственники от 14 до 18 лет — их паспорта и паспорт одного из родителей.

  2. Договор купли-продажи квартиры;

    Иногда при продаже квартиры придется обращаться к нотариусу, т.к. некоторые сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Обязательно прочтите — когда при продаже квартиры обязателен нотариус. Статью переписали, потому что 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили требования нотариусов в сделках купли-продажи.

    Подробная инструкция — как заверяется (удостоверяется) у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.

    Если в вашей ситуации достаточно оформить договор в простой форме, то не советую составлять его самостоятельно по готовым образцам из интернета. Я недавно скачала около 20 готовых шаблонов с сайтов, которые были в топе Яндекса и Гугла. Это тихий ужас — почти все шаблоны были устаревшие и с орфографическими ошибками.

    Небольшое отступление: если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

  3. Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия);

    Это разрешение обязательно, если в квартире есть несовершеннолетние собственники (до 18 лет). По ссылке читайте как получить это разрешение, какие документы для этого нужны и за какой срок оно обычно готово.

  4. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры;

    Такое согласие удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Стоимость услуги — примерно 1500 р. Моя коллега Светлана написала статью, где подробно рассказывается в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет. Светлана — юрист с 14-летним стажем работы.

    Можете найти нотариуса рядом со собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

  5. Нотариально заверенная доверенность;

    Доверенность нужна, если за продавцов документы подает доверенный человек. Также нужен его паспорт.

  6. Свидетельство о браке или разводе.

    Если квартира была куплена в браке, требуется свидетельство о браке. Также свидетельства потребуется,если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая.

Эти документы не нужны для регистрации сделки, но они могут понадобится для подготовки к ней. Например, покупатели могут попросить показать эти документы, чтобы проверить квартиру на «юридическую чистоту».

  • Технический паспорт квартиры;

    Обычно тех.паспорта могут понадобиться покупателям с несовершеннолетними детьми, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры. В нем показаны технические характеристики квартиры и ее графический план. Также он нужен, если сами покупатели хотят убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Они сверят планировку квартиры с графическим планом.

    Заказать копию тех.паспорта могут только собственники. Инструкции: как заказать в МФЦ; как заказать в БТИ. Цена в обоих организациях около 900 р.

  • Выписка из лицевого счета;

    Выписка из лицевого счета квартиры показывает покупателю, что нет долгов по коммунальным платежам. Она бесплатно берется в бухгалтерии Управляющей Компании и должна быть обязательно с печатью начальника отдела.

  • Договор задатка или аванса + расписка;

    На моей практике почти все покупатели и продавцы знают, что такое аванс. Я же своим клиентам советую подписывать договор задатка. Обычно в договоре указываю, что если покупатели после передачи задатка и подписании договора по каким-либо причинам откажутся покупать квартиру (выйти на сделку купли-продажи), то продавцы забирают задаток себе.

    Если же собственники по каким-либо причинам откажутся продать квартиру, то они должны вернуть задаток покупателям в двойном размере. Не считая, конечно, форс-мажорных ситуаций. Все эти причины лучше указать в договоре. Какая сумма задатка? Это обычно решаются между сторонами, в законе это не указано. На моей практике от 30 до 100 тыс.руб.

    Аванс, в отличие от задатка, возвращается при любой ситуации и без двойного размера. Договор аванса обычно подписывают, когда одна из сторон прям не на 100% уверена, что сможет выйти на сделку купли-продажи.

    Также при получении от покупателей денег в качестве задатка/аванса, всегда пишите от руки расписку. Вместе с распиской договор задатка/аванса имеет юридическую силу. И еще лучше, если про задаток/аванс будет указано в самом договоре купли-продажи.

  • Выписка из домовой книги;

    Есть и другие названия — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи.

    Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке прописаны данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же сведения о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).

    Инструкции — как получить обычную выписку; как получить архивную выписку. Получить их могут только собственники в паспортом столе. Услуга бесплатная.

    Часто покупатели просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика и ничего в этом страшного нет, ведь всегда можно прописаться обратно. Как выписаться из квартиры? Как выписать несовершеннолетних детей?

  • Справка об отсутствии задолженности за домофон, интернет, кабельное телевидение и т.п.;

    Если покупатели не захотят переписать на себя интернет, кабельное телевидение и т.п., то собственникам надо расторгнуть договора с этими компаниями и показать их покупателям. Расторгнутые договора обычно доказывают, что задолженности по ним нет.

    Справка об отсутствии задолженности за домофон берется в офисе той компании, которая его установила.

  • Справка из психоневрологического диспансера.

    Покупатели редко просят предоставить эту справку, только если хотят удостоверится в адекватности продавца. В моей практике всего один раз такое было: пожилой мужчина 78 лет хотел продать свою квартиру и купить себе небольшой домик за городом. Риэлтор со стороны покупателей побоялся, что кто-то из родственников могут попытаться оспорить сделку купли-продажи в суде.

    Риэлтор сказал: «Родственники могут сказать в суде, что собственник уже старый, не соображал что делал, вообще ему риэлторы запудрили голову или еще что-то в таком ключе». Поэтому собственнику пришлось пойти и получить эту справку.

    Причем покупатели настояли пройти освидетельствовании в психоневрологическом диспансере, а не просто получить справку, что продавец не состоит там на учете.

    Справка платная, цены уточняйте в самом диспансере.

  • Справка из наркологического диспансера.

    Здесь также как и со справкой выше. Покупатели могут спросить эту справку если им кажется, что продавец сильно пьющий, употребляет/употреблял наркотики или состоит на наркологическом учете. Покупателей можно понять, ведь сделку с участием человека, который состоит на наркологическом учете, потом могут признать недействительной.

  • Документ, подтверждающий право собственности;

    К подтверждающим документам относятся свидетельство о государственной регистрации права собственности и выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

    Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года и вместо них как раз выдают выписки ЕГРН.

    Прежние свидетельства не потеряли своей юридической силы, поэтому если на руках оно есть, то выписку ЕГРН получать не обязательно.

    Обычно эти документы нужны продавцам, чтобы получить другие необходимые документы для продажи. Например, технический паспорт паспорт может получить только собственник. Для этого нужно показать сотруднику МФЦ/БТИ выписку или свидетельство. Он сверит ФИО в паспорте и ФИО правообладателя в свидетельстве/выписке, тем самым удостоверится, что перед ним реальный собственник.

    Некоторые покупатели хотят взглянуть именно на выписку ЕГРН и обычно сами ее заказывают (ее может получить любой человек). Бывает, что покупатели просят продавца предоставить эту выписку. Как заказать бумажную выписку читайте по ссылке.

  • Договор основания/правоустанавливающий документ;

    Это договор, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру, значит у них договор купли-продажи. Им квартира досталась по наследству, то свидетельство о наследстве и т.п. Если приватизировали — договор приватизации.

    Если у продавцов на руках нет договора основания, то они могут получить его копию в МФЦ или Рег.палате. Чаще всего в МФЦ. Госпошлина будет 200 рублей.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/dokumenty-za-nalichnyj-raschet.html

Административное право
Добавить комментарий