Какие риски есть при покупке жилья под реновацию

Покупка квартиры под реновацию в Москве: риски и преимущества сделки

Какие риски есть при покупке жилья под реновацию

Закон «О реновации» был подписан президентом РФ 1 июля 2017 года. Программа предполагает расселение москвичей из старых пятиэтажных ветхих домов в новые квартиры. На сегодняшний день реализация программы идет полным ходом, первая волна расселения уже прошла, многие жители столицы получили квартиры в новых многоэтажных домах взамен своих квартир в «хрущевках».

В последнее время программа реновации дала неожиданный ход: жители старых домов начали распродавать свое жилье, да и еще по завышенной цене, а многие граждане стали интересоваться вопросом, можно ли купить квартиру в доме под реновацию.

На законодательном уровне ограничений на продажу или покупку такого жилья не установлено, но соотношение выгоды и рисков при сделке необходимо оценивать трезво.

Содержимое страницы

Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию

Если рассматривать данный вопрос сквозь призму выгоды, такое приобретение принесет немалые плюсы в будущем. Нормативными документами регламентировано, что по закону о реновации, владелец квартиры в хрущевской пятиэтажке получает взамен новое жилье, которое отличается следующими характеристиками:

  • Новая удобная планировка.
  • Просторная площадь.
  • Современная отделка и ремонт.
  • Обязательное наличие балконов и лоджий.
  • Благоустроенная придомовая территория.
  • Развитая инфраструктура.

Важно! Согласно программе, жители будут переселяться в дома, построенные в тех районах, где они проживают в настоящий момент. Но могут быть и исключения.

Для обычного жителя Москвы покупка квартиры в старом доме может стать хорошей перспективой, поскольку в недалеком будущем за нее можно получить новое современное жилье, большее по площади и с хорошим ремонтом.

Инвесторы рассматривают покупку как долгосрочное вложение. Квадратный метр жилья в старой хрущевке, которая еще и внесена в список под снос, должен стоить намного дешевле, чем аналогичный метраж в новостройке.

Приобретая сейчас квартиры в хрущевках, в будущем можно получить по программе новые квартиры и продать их по более высокой цене.

Тем более, как показывает практика, интересующихся покупкой квартир в новых домах, немало.

Сейчас однозначно говорить о пользе подобных сделок сложно, так как помимо потенциальной выгоды, слишком много рисков.

Почему продают квартиры в домах под реновацию

У участников программы, проживающих в домах, которые будут сносить, тоже есть определенная позиция.

Если покупка ветхого жилья производится с расчетом на перспективу получить выгоду, то продажа осуществляется в основном по личным мотивам.

Как показала практика, многие москвичи программой недовольны и не желают переезжать в предоставляемое жилье. Субъективными причинами продажи квартир в домах под снос могут послужить:

  • Давнее планирование переезда в другой город или в другой район (к примеру, человек может работать далеко от дома, поэтому лучше сейчас продать и купить другую квартиру в интересующем районе).
  • Страх перед переселением в отдаленный район (программа не исключает переселение жильцов в отдаленный район, поэтому лучше сменить жилье сейчас, продав квартиру и купив новую в том же районе в доме, который не попадает под реновацию).
  • Недоверие к качеству новостроек (при масштабном проекте и высокой скорости строительства и возведения новых домов качество работ вызывает у некоторых людей большие сомнения, поэтому не все хотят переселяться в новостройки).
  • Опасения за прикрытие программы, как это случалось ранее. Поэтому иногда люди предпочитают продать квартиру уже сейчас, когда есть возможность продать ее по более выгодной цене, чтобы не пребывать многие годы в неопределенной ситуации.

Важно! По оценкам экспертов, в связи с повышенным спросом на жилье, попавшее под снос, цены на квартиры в этих домах повысились на 20 – 25%.

В наиболее невыгодном положении в данной ситуации оказались люди, проживающие в хрущевках, но сделавшие дорогой ремонт со встроенной мебелью и из качественных материалов. Они не могут продать квартиру и окупить свои вложения, а условия при переезде окажутся не лучше.

У большинства людей проживание в старых хрущевках и в ветхом жилье ассоциируется с тесными и неблагоприятными условиями. Однако среди домов, включенных в список под снос, есть дома, где квартиры имеют высокие потолки, просторные комнаты и большую площадь. Государство не может предложить в таком случае лучшие условия, а чаще всего в новых квартирах они могут оказаться и похуже.

На законодательном уровне допускается, что по программе реновации список утвержденных для сноса домов может корректироваться. Жители общими усилиями могут добиться того, чтобы их дом исключили из программы, если встанут на защиту своих прав. Именно такая ситуация и определяет дополнительные риски для тех, кто хочет купить квартиру в старом доме с расчетом обменять ее на жилье в новостройке.

Выгодно ли покупать жилье в доме под реновацию

При прямолинейном рассмотрении, подобная сделка выгодна: квартира в новом доме в благоустроенном районе будет дороже, чем жилье на вторичке — в старой постройке сталинских и хрущевских времен. Однако при принятии решения нельзя упускать из виду большое количество рисков, из-за которых можно оказаться в весьма невыгодном положении.

Основные риски, которые связаны с покупкой квартиры в домах под снос:

  • Сроки реализации программы реновации довольно растянуты. Эксперты дают оценку, что к планируемому времени она может быть и не завершена. Поэтому данное вложение не может гарантировать получение выгоды, а тем более быстрое.
  • Нет гарантии, что проект доведут до конца. Москвичи ранее уже сталкивались с такой ситуацией, когда началось обновление жилого фонда столицы, но из-за внешних факторов и прекращения финансирования программа была приостановлена.
  • Ситуация на рынке недвижимости нестабильна. Жилье на вторичном рынке всегда ценится выше, чем в новостройках. Повышения цен в новых домах, построенных по реновации, придется ждать определенное время. Таким образом, вырисовывается картина долгого ожидания: дождаться сдачи дома в эксплуатацию, а затем стабилизации рынка недвижимости в рассматриваемом секторе.
  • Качество нового жилья не проверено временем. Люди опасаются, что при таких темпах застройки, через несколько лет могут выявиться различные проблемы.
  • Нет гарантии, что взамен старой хрущевки дадут то, что ожидалось. Количество квадратов может оказаться равнозначным, а район – отдаленным. А от расположения объекта недвижимости сильно зависит ее цена.
  • Дом может быть исключен из программы реновации. Если жители общими усилиями решат добиваться соблюдения собственных интересов, объект могут исключить из списка под снос.
  • В программу реновации могут внести изменения. Сегодня властями разрабатывается новый проект по обновлению жилого фонда Московской области. Согласно проекту, переселенцам будут предложены квартиры большей площади, но разницу потребуется оплатить из своего кармана. Такой подход вызвал опасения, что его могут применить в будущем и к программе по реновации Москвы.

Несмотря на то что покупка квартиры в доме под снос имеет очевидные выгоды, подобная сделка несет большие риски в плане перспективы. Поэтому решение должен принять каждый сам, исходя из ситуации и возможностей. Можно по этому вопросу проконсультироваться со специалистами.

Важно! Квартиры, попавшие под реновацию, можно купить даже в ипотеку. Есть банки, которые готовы кредитовать старое жилье. Но их риски связаны с другими факторами. Если даже человек, купивший квартиру в старом доме и предоставивший ее банку в залог, не получит новое жилье, банк гарантирует возврат заемных средств имеющейся недвижимостью.

Покупка и продажа квартир в домах, даже уже внесенных в список под снос, не запрещена законодательством.

Процедура осуществляется по стандартной схеме, собираются такие же документы для регистрации договора купли-продажи и передачи прав собственности.

Единственное, в связи с активными нынешними спекуляциями на данном секторе рынка, следует четко помнить о рисках сделки и обезопасить себя от мошенников.

Важно! Продать квартиру можно до момента подписания соглашения об ее изъятии с соответствующими органами.

Иногда граждане путают момент: после того как первый жилец дома подписал договор на обмен, согласившись переехать, дом нельзя уже исключить из программы. Но на продажу квартир не налагается никаких запретов.

Этапы покупки квартиры в доме под снос стандартные:

  1. Поиск подходящего варианта.
  2. Сбор документов.
  3. Составление и подписание договора о купле и продаже.
  4. Расчет.
  5. Регистрация передачи прав собственности.

Для осуществления сделки потребуются следующие документы:

  • Паспорта продавца и покупателя.
  • Договор ДКП.
  • Право собственности на жилье от продавца вместе с бумагами, подтверждающими это право (в зависимости от ситуации – свидетельство о наследстве, договор мены, договор дарения, свидетельство о приватизации и т. п.).
  • Документы на квартиру (кадастровый паспорт, технический план, разрешение на перепланировку, если она имела место быть).
  • Справки из ЖКХ и выписка из домовой книги о прописанных лицах, количестве собственников, отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
  • Дополнительные соглашения и разрешения (нотариальная доверенность, согласие от второго супруга на сделку, разрешение от органов опеки и т. д.).

Сделки с недвижимостью всегда несут в себе риски, поэтому все документы должны быть досконально проверены на подлинность, а справки должны иметь действующий срок. Покупателю следует проявлять внимательность и осторожность в следующих ситуациях:

  • При осуществлении сделки по доверенности.
  • При наличии несовершеннолетних собственников.
  • При продаже объекта, который недавно был получен по наследству или договору дарения.
  • При фигурировании материнского капитала во время предыдущей сделки.
  • При покупке приватизированного жилья.
  • При совершении сделки с людьми преклонного возраста.

Если обнаружатся неточности и ошибки в документах в любом из случаев, или не были получены соответствующие разрешения, или при появлении третьих заинтересованных лиц, оспаривающих свои права на жилье, сделка легко может быть аннулирована через суд, и квартиры которые продавались, вернутся к хозяевам, а возврат денег в таком случае не гарантирован.

Важно! Если вы покупаете жилье у людей преклонного возраста (а в хрущевках старых времен таких лиц проживает немало), обязательно требуйте справку из психоневрологического диспансера, подтверждающую дееспособность продавца.

Перед покупкой такого жилья целесообразно проверить, в какой очереди стоит дом под снос. Чтобы получить выгоду, лучше покупать жилье в тех районах и домах, которые стоят  в ближайшей очереди по программе реновации. Такую информацию можно уточнить на сайте мэрии города Москвы.

Искать подходящий вариант можно на сайтах объявлений в интернете. Или лично обойти интересующие объекты и посмотреть объявления, пообщаться с жителями и т. д.

Но в связи с актуальностью данного вопроса в интернете появились отдельные интерактивные карты, на которых сосредоточены предложения по продаже квартир в домах под реновацию. Перейти к поиску можно через ссылку, представленную ниже.

{место под интерактивную карту}

Сделки с квартирами в новых построенных домах

Законодательством не определены никакие ограничения по сделкам подобного рода. Соответственно, в новых построенных домах можно и продать, и купить квартиры. Но все же есть некоторые нюансы, которые следует учесть.

Можно ли будет купить квартиру в построенном доме

Программа реновации разработана с целью переселить жильцов из старых домов. При таких обширных масштабах проекта и огромной очереди на переселение в них не должны оставаться невостребованных квартир.

Однако если такие квартиры останутся, их можно купить.

С учетом того, что правительство предоставляет возможность именно участникам программы приобрести дополнительные квадратные метры или еще одно жилье по рыночной стоимости, да еще и со скидкой 10%, сторонним жителям надежды остается мало.

Но если найдутся желающие продать свою новую квартиру, приобретение в новостройке можно будет сделать по стандартным правилам. Вопрос цены и выгоды в данном случае каждый решает для себя сам.

Можно ли будет продать квартиру, полученную по реновации

При желании продать новую квартиру, сделку можно осуществить без проблем после получения на нее прав собственности. Это такая же собственность владельца, и он вправе делать с ней все, что угодно, в том числе и продать.

Единственные ограничения могут возникнуть в плане уплаты налогов.

По российским законам, при продаже недвижимости, которая находилась в собственности менее 5 лет, уплачивается налог на доход в размере 13%. Иногда срок владения для продажи без налогообложения сокращают до 3 лет.

Однако в данных обстоятельствах следует учитывать, что переоформление прав собственности происходило не по доброй воле человека. И это его не новые, а старые права на жилье. В таком случае было бы нецелесообразно обнулять срок владения недвижимостью и требовать налог при ее продаже.

Важно! Согласно п.2 ст. 217.1 НК РФ, если старая квартира меняется на новую по программе реновации, сроки владения суммируются.

Это значит, что при соблюдении вышеуказанных сроков, то есть владении объектом недвижимости более 3 или 5 лет, можно будет продать ее без уплаты налогов.

Таким образом, законодательных оснований на запрет сделок с недвижимостью, попавшей под программу реновации, нет. Покупка и продажа квартир в домах под реновацию и в новостройках производятся на общих основаниях. Риски сделок подобного рода просчитывает каждый для себя сам с учетом преследуемых интересов и существующих обстоятельств.

Источник: https://renovacia77.ru/info/kupit-kvartiru.html

Риски покупки квартиры в доме под реновацию

Какие риски есть при покупке жилья под реновацию

Программа реновации стартовала в Москве в 2017 году. В ближайшем будущем она может распространиться и на другие крупные города, в том числе Санкт-Петербург, Ростов, Краснодар, Уфу, Казань.

Суть программы в том, что собственники квартир в домах, которые планируется снести, получают компенсацию или жилье в новостройках. Некоторые инвесторы рассматривают покупку жилья, подпадающего под реновацию, как выгодное вложение. Но, как и в любой программе, здесь имеются существенные риски для покупателя.

Чего опасаться?

Если вы решили купить жильё в доме под реновацию, помните, что программа еще будет корректироваться, а значит, и существенные ее условия могут поменяться как в лучшую, так и в худшую сторону.

В первую очередь покупатель рискует потерять значительное количество времени, которое уйдет на расселение жильцов. Этому способствуют следующие факторы:

  • постоянная корректировка, изменение планов градостроительства;
  • меняющиеся сроки сноса дома;
  • бюрократические особенности оформления документов.

Инвестору, планирующему заработать на выгодной сделке, нужно помнить, что реальная прибыль от реализации жилья в новостройке может не покрыть все понесенные к тому времени издержки. В частности, затраты на ремонт при переселении не компенсируются.

При покупке недвижимости для личных целей, например, для будущего заселения семьи, обязательно учитывайте следующее. Квартира, полученная взамен старой, может оказаться в неудобном районе. В условиях мегаполиса этот момент иногда является решающим. Хоть на словах чиновники и гарантируют предоставление жилья в том же районе, такие гарантии пока не закреплены ни в одном нормативном акте.

Наконец, наиболее существенный риск покупателя – остаться и без жилья, и без денег. Вероятность такого исхода событий минимальная, однако помните, что в настоящее время механизм защиты действующих собственников и потенциальных покупателей такого жилья отсутствует.

Не имеет значения, сколько текущий собственник владел квартирой. Он в любом случае получает право на получение нового жилья по программе реновации.

Процедура сделки

Сделка купли-продажи квартиры под реновацию осуществляется по схеме, стандартной для покупки любой другой недвижимости:

  1. Стороны обговаривают условия, достигают соглашения по цене, порядку ее передачи и оплаты.
  2. Составляется и подписывается договор купли-продажи.
  3. Недвижимость передается по передаточному документу.
  4. Переход права собственности регистрируется в Росреестре.
  5. Объект полностью оплачивается.

Оплата названа последним пунктом, но в зависимости от достигнутого соглашения расчет может быть произведен как до передачи, так и после, а также частями или в рассрочку.

Помните, что договор купли-продажи должен быть заключен в период с момента включения дома в программу и до момента заключения с муниципалитетом договора мены (или соглашения о выплате компенсации). После оформления мены (компенсации) собственник уже не может продать свою квартиру третьему лицу.

После того, как квартира перейдет к покупателю, а дом под снос дождется своей очереди на расселение, уже новый собственник будет подписывать договор мены или соглашение о выплате компенсации.

Оплата

Оплатить квартиру, купленную в доме под реновацию, можно разными способами:

  • наличными, о чем продавец выдает покупателю расписку;
  • безналичным переводом на счет продавца;
  • с помощью аккредитива или счета эскроу;
  • через депозит нотариуса.

Можно расплатиться и кредитными средствами:

  • кредитом под залог уже имеющейся недвижимости;
  • средствами потребительского кредита без обеспечения, если не хватает незначительной части суммы;
  • некоторые банки даже готовы предоставить ипотеку под такое жилье. Условия ипотечного кредита нужно уточнять в конкретном банке.

Точно не получится рассчитаться средствами материнского капитала и государственного жилищного сертификата.

Как избежать потерь?

Продавец квартиры не отвечает за риски, которые таит в себе сама программа реновации. Поэтому привлечь его в случае, если переселение затянется, а тем более потребовать с него компенсации убытков будет невозможно.

Перед покупкой такого жилья убедитесь, что дом действительно включен в программу. В реновацию попадают только те пятиэтажки, которые приняли соответствующее решение добровольно на общем собрании. Проверить, находится ли недвижимость в списке, можно на сайте Мэра Москвы.

Проверьте также, что продавец еще не подписал соглашение на компенсацию или договор мены. Задайте вопрос представителю соответствующего муниципалитета, чтобы получить актуальную информацию.

Кроме этого, нужно провести стандартную проверку жилья как при покупке другой недвижимости:

  1. проверить квартиру на наличие обременений и арестов по выписке из ЕГРН;
  2. попросить у продавца актуальную справку о зарегистрированных лицах, убедиться, что среди них нет несовершеннолетних;
  3. убедиться, что продавец не состоит в браке или потребовать у него согласие супруги на отчуждение квартиры;
  4. попросить у продавца справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

В договор купли-продажи можно включить гарантии продавца:

«Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременена, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не передана, право собственности Продавца на указанную квартиру никем не оспаривается.

Продавец гарантирует отсутствие притязаний в отношении отчуждаемой квартиры третьих лиц, в том числе иных наследников (по закону или по завещанию), пользователей по завещательному отказу.

Продавец подтверждает, что у третьих лиц в отношении отчуждаемой квартиры не имеется прав пользования, в том числе на основании завещательного отказа, и на момент подписания настоящего договора в указанной квартире никто не зарегистрирован»

Имеет смысл дополнить договор пунктом, который снизит риск потери жилья покупателем вследствие признания сделки недействительной, например:

«Стороны настоящего договора, руководствуясь статьями 421, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, или вследствие нарушения прав третьих лиц (со стороны Продавца), которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия указанной квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести на имя Покупателя равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе населенного пункта, или в противном случае предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке на момент расторжения договора, а также возместить Покупателю все понесенные им убытки, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков.»

Запомнить

  1. Актуальную информацию о реновации можно получить в Информационном центре по переселению в своем районе.
  2. Программа реновации еще будет корректироваться, поэтому будьте готовы к возможным изменениям правил.
  3. В настоящее время сроки владения квартирой для участия в реновации не установлены.
  4. Купить квартиру в доме под реновацию можно, только если она приватизирована.
  5. Договор купли-продажи нужно заключить до момента подписания договора мены между собственником и муниципалитетом, по которому передается в собственность новое жилье.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/renovatsiya.html

Какие риски есть при покупке жилья под реновацию

Какие риски есть при покупке жилья под реновацию

Какие риски есть при покупке жилья под реновацию

За первые несколько месяцев реализации программы реновации в Москве, жильцы старых домов стали активно продавать свою недвижимость, причем с завышенными ценами. Во многом это связано с небывалым ростом спроса на такие квартиры.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 703-16-92 (Москва)

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-88-93 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Потенциальные инвесторы уже давно рассчитали потенциалы такого капиталовложения.

В противном случае сделка может быть признана недействительной;

  • на квартиру не наложено никаких обременений, в том числе на основании ипотечных договоров или судебных решений;
  • право собственности на приобретаемое жилое помещение продавец может подтвердить наличием соответствующих документов, например, свидетельством о праве собственности или Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Если все перечисленные сведения есть и на их основании можно сделать вывод, что сделка будет считаться законной, то наступает период ее оформления:

  • составление договора купли-продажи, в котором указываются все нюансы сделки.

Внимание

Это значит, что заключенный договор перезаключать не нужно, потому что все имеющиеся по нему соглашения останутся такими же, какими они и были. Изменению будет подвергаться только предмет залога: если раньше предметом залога было имущество в хрущевке, то после переселения им станет квартира в новом доме.

Приобретение квартиры в доме, построенном по реновации

Многих жителей городов интересует вопрос, можно ли приобрести квартиру в доме, построенном по программе обновления жилого фонда.

Покупка такой недвижимости возможна только после завершения строительства и первой волны переселения. Это значит, что, пока граждане, стоящие в очереди, не будут расселены, продажа квартир в таких домах не начнется.

На продажу выставляются только «лишние» жилые помещения, в которых не нуждаются переселяемые граждане. Происходить это будет только на позднем этапе заселения жилых комплексов, построенных по реновации, то есть через 2-3 года после расселения всех переселенцев.

Есть сведения, что за столичную «однушку» придется заплатить около 6,5 млн. рублей. Цена же трехкомнатной квартиры составит примерно 12,5 млн.

рублей.

Однако это уже в прошлом и сейчас ситуация стабилизировалась.

Чтобы купить квартиру в пятиэтажке под реновацию в Москве, сейчас нужно быть готовым заплатить на 20 – 25% выше, недели они стояли год назад.

Во многом это связано с повышением спроса на дома, относящиеся к категории хрущевки.

Есть ли риски?

Основные риски заключаются в том, что вместо соглашения с местным органом самоуправления, владелец недвижимости вынужден будет подписывать с Фондом, забравшим квартиру, обязательство по вопросу предоставления нового жилья в течении последующих нескольких лет в право собственности.

За несколько лет может произойти все, что угодно. К примеру, Фонд объявит себя банкротом либо же просто исчезнет. В результате этого можно вообще остаться без жилплощади.
Более того, такая вероятность весьма высокая, поскольку уровень влияния на Фонд местного органа самоуправления ничтожно мал.

Если говорить о возможности купить квартиру в доме под реновацию, то это влечет за собой немалые риски.

Но на продажу квартир не налагается никаких запретов.

Этапы покупки квартиры в доме под снос стандартные:

  1. Поиск подходящего варианта.
  2. Сбор документов.
  3. Составление и подписание договора о купле и продаже.
  4. Расчет.
  5. Регистрация передачи прав собственности.

Для осуществления сделки потребуются следующие документы:

  • Паспорта продавца и покупателя.
  • Договор ДКП.
  • Право собственности на жилье от продавца вместе с бумагами, подтверждающими это право (в зависимости от ситуации – свидетельство о наследстве, договор мены, договор дарения, свидетельство о приватизации и т. п.).
  • Документы на квартиру (кадастровый паспорт, технический план, разрешение на перепланировку, если она имела место быть).
  • Справки из ЖКХ и выписка из домовой книги о прописанных лицах, количестве собственников, отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
  • Дополнительные соглашения и разрешения (нотариальная доверенность, согласие от второго супруга на сделку, разрешение от органов опеки и т.

Дополнительно на сайте Мэра Москвы следует уточнить, действительно ли дом включен в программу реновации. На карте такие объекты обозначаются голубым цветом, а соответствующие стартовые площадки (т.е. новостройки, которые предполагается возвести для расселения) – оранжевым.

Полный список стартовых площадок также приводится на сайте Мэра Москвы – ниже приведен актуальный, полный перечень:

Чтобы получить представление о требованиях к характеристикам, расположению новых домов, следует ознакомиться с оригинальным текстом документа «Программа реновации».

Таким образом, покупатель может существенно снизить свои риски, если:

  1. Будет точно знать о местоположении нового дома и сроках сноса.
  2. Сможет соотнести рыночную стоимость нового объекта с ценой на хрущевку в аварийном доме.

Если какой-то из этих пунктов вызывает вопросы, гарантировать выгодное вложение при покупке квартиры в доме под реновацию затруднительно.

Продажа квартиры в доме под реновацию: риск продавца

Такая операция тоже возможна, причем продавец, в отличие от покупателя, несет существенно меньше рисков.

Важно

Чтобы получить выгоду, лучше покупать жилье в тех районах и домах, которые стоят в ближайшей очереди по программе реновации. Такую информацию можно уточнить на сайте мэрии города Москвы.

Искать подходящий вариант можно на сайтах объявлений в интернете. Или лично обойти интересующие объекты и посмотреть объявления, пообщаться с жителями и т.

Источник: http://helpmsk24.ru/kakie-riski-est-pri-pokupke-zhilya-pod-renovatsiyu

Покупка квартиры в доме под реновацию: порядок действий и риски

Какие риски есть при покупке жилья под реновацию

Активное распространение идей реновации существующего жилого фонда на сегодняшний день выступает в качестве стимула для приобретения жилья, расположенного в фонде, предназначенном под снос. Причин для такого повышенного спроса достаточно много.

Но при совершении такой сделки следует помнить, что в некоторых случаях такая покупка может оказаться пустым вложением денежных средств, что обусловлено целой группой рисков.

Причины покупки

Жилье, которое в дальнейшем будет ликвидировано, сейчас реализуется достаточно активно. Обусловлено это целым рядом факторов, выступающих в качестве основных причин для приобретения. К таким причинам относятся:

  • сравнительно невысокая стоимость квадратных метров и самого жилья из-за скорого направления дома под снос (такая стоимость часто существенно ниже аналогичных жилых помещений, не включенных в фонд под снос);
  • получение возможности приобрести жилье, расположенное в районе с достаточно развитой инфраструктурой, в том числе в результате его выгодного расположения, нередко в ближайшем соседстве к центру города;
  • получение жилья после реализации процедуры реновации, которое соответствует социальным нормам на человека (не менее восемнадцати квадратных метров на одного проживающего в квартире). Кроме того, предоставляемые новые жилые помещения создаются на основании новых строительных регламентов и имеют улучшенную планировку;
  • в случае, если реализации программы реновации в отношении конкретного дома откладывается по каким-то причинам, то приобретенное жилье можно сдавать для получения дополнительного дохода;
  • вложение денежных средств наиболее выгодным образом, так как даже в отношении аварийного жилья стоимость квадратных метров, особенно в случаях, когда дом расположен в центре города, постоянно увеличивается, что можно считать созданием выгодного капитала.

Однако следует понимать, что приобретать жилье, относимое к ликвидационному фонду, следует только в том случае, если есть другие квадратные метры, на которых можно проживать, а эти используются только для вложения денежных средств.

Порядок осуществления сделки

Приобретение жилья в доме, который попал под действие программы реновации, должно осуществляться в соответствии с положениями статей 549-558 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Именно эти нормы регулируют всю процедуру проведения сделок по купле-продаже недвижимости.

Однако, при совершении такой сделки покупателю для обеспечения собственной безопасности следует определиться с основными нюансами сделки, а именно:

  • получить информацию (в том числе, в градостроительном комитете) о том, что дом, в котором предстоит приобретение жилого помещения, отнесен к фонду, определенному для сноса или включенному в другие программы реновации;
  • продавец жилья на правах собственника не заключил с администрацией региона соглашения о том, чтобы ему было предоставлено другое жилье взамен существующего, либо выплачена денежная компенсация из расчета рыночной стоимости такого жилья. В противном случае сделка может быть признана недействительной;
  • на квартиру не наложено никаких обременений, в том числе на основании ипотечных договоров или судебных решений;
  • право собственности на приобретаемое жилое помещение продавец может подтвердить наличием соответствующих документов, например, свидетельством о праве собственности или Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Если все перечисленные сведения есть и на их основании можно сделать вывод, что сделка будет считаться законной,  то наступает период ее оформления:

  • составление договора купли-продажи, в котором указываются все нюансы сделки. В данном документе обязательно необходимо указать, что приобретаемое жилье относится к расселяемому и сносимому фонду, так как в противном случае сделка может быть признана недействительной;
  • оформление передачи денежных средств от покупателя к продавцу путем составления соответствующих документов или с помощью безналичного расчета (в качестве расписки о получении средств в данном случае будут выступать платежные документы от банка, подтверждающие факт перечисления денежных средств, так как оба участника сделки ставят на таких поручениях свои подписи);
  • подписание передаточного акта в отношении квартиры и всей расположенной в ней мебели (в случае, если продажа осуществляется с расположенной в квартире обстановкой, фиксация всех передаваемых предметов должна быть осуществлена в передаточном акте);
  • регистрация перехода права собственности на жилье в Росреестре путем внесения изменений о конкретном жилом объекте в Единый государственный реестр недвижимости. По итогам такой регистрации покупатель получает Выписку, в которой содержатся данные о возникшем у него праве собственности на приобретенное жилье, а продавец – Выписку с указанием сведений о том, когда и на основании какого документа с него такое право было снято.

После того, как право собственности на приобретенную квартиру было оформлено, покупатель имеет право обратиться в администрацию муниципального образования, где расположена квартира под реновацию, для заключения с ней соглашения о возможном дальнейшем обмене жилья на другое, предоставляемое по соответствующим программам.

Риски при покупке

Как уже говорилось выше, покупка квартиры, расположенной в доме, попавшем под действие программы реновации, является оптимальным вложением средств только в том случае, если есть другие квадратные метры, где можно проживать. Это обусловлено тем, что такие сделки имеют целый ряд рисков при своем осуществлении:

  • при переселении сделанный ремонт не будет компенсирован по соответствующему соглашению;
  • программа может быть пересмотрена, что повлечет исключение жильцов конкретного дома из очереди;
  • точно не установлен или переносится по каким-то причинам срок осуществления такой программы (в том числе из-за сложностей с финансированием реализации программы);
  • на жилплощадь наложены обременения, которые могут сказаться отрицательным образом на возможность участия в программе;
  • необходимость собственнику быть зарегистрированным в квартире в течение определенного времени для участия в программе.

Покупка квартиры под реновацию – одновременно и выгодное, и рискованное вложение средств. Прежде чем проводить такую сделку, необходимо взвесить все за и против такого решения.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/pod-renovaciu.html

Можно ли купить квартиру в доме под реновацию 2019 – в пятиэтажке, Москва, в хрущевке, под снос

Какие риски есть при покупке жилья под реновацию

За первые несколько месяцев реализации программы реновации в Москве, жильцы старых домов стали активно продавать свою недвижимость, причем с завышенными ценами. Во многом это связано с небывалым ростом спроса на такие квартиры.

Потенциальные инвесторы уже давно рассчитали потенциалы такого капиталовложения. Ведь купив в старом доме квартиру за бесценок, они смогут получить за такую же сумму элитную недвижимость только в новом районе.

Но действительно ли все так на самом деле, как они полагают, ведь такая разновидность инвестиций несет под собой многочисленные риски.

О программе

Реновация подразумевается снос, который несет под собой глубокий смысл. По завершению реализации программы столичные органы самоуправления смогут видоизменить облик Москвы, в частности речь идет о спальных районах.

Принять участие в программе имеют право исключительно пятиэтажные строения, причем их жители должны предоставить свое персональное согласие.

Дома, жильцы которых выступили против участия в программе, будут исключены из списка ликвидируемых домов.

Ознакомиться с предварительным списком домов, попавших под действие программы, можно на официальном портале Правительства Москвы.

Реализуемая программа реновации предоставляет шанс для собственников старых домов обрести для себя бесплатную элитную квартиру в новостройке, которая отвечает всем современным стандартам качества.

Закон

Основной перечень нормативной документации, который разъясняет действие программы реновации, имеет следующий вид:

  1. Закон Москвы № 14 “О предоставлении дополнительный гарантий в сфере имущественных и жилищных прав”. В данном законопроекте описаны гарантии жильцов на право собственности недвижимости.
  2. Постановление Правительства РФ № 245 – содержит различные нюансы по реализации программы и разъясняет порядок действий.

Дополнительно рекомендуется изучить Федеральный закон “О реновации”, который описывает общие вопросы по рассматриваемой программе непосредственно в столице России.

Несмотря на неполный перечень нормативной документации, в нем содержатся ключевые нюансы по вопросу реализации программы реновации.

Можно ли купить квартиру в доме под реновацию?

Согласно федеральному и региональному законодательству, допускается возможность гражданам приобретать квартиры в домах, которые попадают под действие программы реновации.

Несмотря на этого, необходимо знать некоторые немаловажные нюансы.

Условия переселения

Для возможности принять участие в программе и претендовать на переселение в элитные монолитные новостройки, дома столичных граждан должны стать участниками программы.

Одновременно с этим необходимо помнить, переселение возможно только в том случае, если:

  • новостройка будет сдана в эксплуатацию;
  • район новостроек должен включать в себя хорошо развитую инфраструктуру;
  • квартира не должна быть меньшей площади, нежели та, которая попала под снос по программе.

При соблюдении таких критериев, граждане могут быть переселены в новое жилье.

Необходимо обращать внимание на то, что со слов Правительства Москвы, первая волна переселения начнется не раньше чем в конце 2019 – начале 2019 года. Во многом это связано с темпами возведения новых домов.

Изменятся ли цены на недвижимость?

За последние несколько месяцев стали видны изменения себестоимости объектов недвижимости из-за программы реновации.

По предварительной оценки экспертов, программа реновации должна была снизить себестоимость на квартиры в Москве, однако этого не произошло.

Рыночная реакция оказалась более чем спокойно и показала только небольшое повышение показателей себестоимости на объекты жилой недвижимости в целом.

Необходимо обращать внимание, что был зафиксирован резкий скачок цен на вторичку, в частности на дома, которые стали участниками программы. Однако это уже в прошлом и сейчас ситуация стабилизировалась.

Чтобы купить квартиру в пятиэтажке под реновацию в Москве, сейчас нужно быть готовым заплатить на 20 – 25% выше, недели они стояли год назад.

Во многом это связано с повышением спроса на дома, относящиеся к категории хрущевки.

Преимущества и недостатки

Основными преимуществами рассматриваемой программы принято считать:

  • возможность сменить старое жилье на элитную квартиру в новостройке;
  • новая квартира будет отвечать всем установленным современным нормам;
  • себестоимость новой недвижимости будет однозначно выше, недели себестоимость старой квартиры в пятиэтажке;
  • наличие хорошо развитой инфраструктуры возле новой монолитной новостройки, в которую будут переселены жильцы из хрущевок.

Из недостатков выделяют только срок, за который жильцы смогут переехать в новую квартиру, остается неизвестным на сегодняшний день.

Кроме того, региональным и федеральным законодательством еще утвержден четкий механизм защиты граждан от имеющихся рисков, которые несет под собой программа реновации.

На видео о программе реновации

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyurist.ru/renovacija/mozhno-li-kupit-kvartiru-v-dome-pod-renovaciju/

Административное право
Добавить комментарий