Какой договор нужно заключить между двумя ИП, если одна из сторон является еще и инвестором?

Чем отличается ДДУ от договора инвестирования, и каковы правовые последствия каждого из них – ЮК

Какой договор нужно заключить между двумя ИП, если одна из сторон является еще и инвестором?

Практически каждый потенциальный дольщик знает, что его отношения с фирмой-застройщиком при покупке жилья в строящемся доме должны быть оформлены документально. Скорее всего, большинство из будущих участников долевого строительства понимают, что этим документом должен быть договор.

Но вряд ли простому обывателю известно, что заключить можно либо договор долевого участия, либо договор инвестирования. И уж тем более, мало кому из них понятно, чем отличается договор инвестирования от договора долевого участия. А между тем, различия между ними довольно существенны. Особенно важны правовые последствия, возникающие после их заключения.

Причем, у каждого из названных видов договоров они индивидуальны.

Правоотношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ №214. Согласно этой норме, при покупке квартиры в строящемся доме в обязательном порядке должен быть заключен договор долевого участия (ДДУ). Анализируя ст.

4 указанного закона, можно раскрыть понятие того, что же является договором долевого участия.

Говоря простыми словами – это письменное соглашение между застройщиком и участником долевого строительства, по которому первый обязуется построить многоквартирный дом за счет средств второго.

Сам договор долевого участия становится легитимным и обретает юридическую силу только тогда, когда составлен в соответствии с определенными правилами и подчинен целому ряду условий. Основным из них является то, что заключенный договор подлежит обязательной государственной регистрации.

Такая процедура – своего рода «подушка безопасности» для дольщика.

Ведь только после ее прохождения документ считается заключенным, а, следовательно, одна из сторон – участник долевого строительства – в случае неисполнения обязательств другой стороной – застройщиком – может требовать восстановления нарушенных прав.

Более подробно о том, что такое ДДУ, всех тонкостях и нюансах, на которые стоит обратить внимание при его заключении, расписано в статье «Расшифровка и детали ДДУ».

ДДУ стоит отличать от предварительного договора долевого участия. Такой предварительный документ государственной регистрации не подлежит. Следовательно, он не имеет полной юридической силы. Его можно подписывать только как «черновой вариант» будущего договора долевого участия.

При этом в обязательном порядке нужно акцентировать свое внимание на том, чтобы в таком предварительном договоре присутствовал пункт о будущем составлении основного ДДУ. Причем с указанием срока, когда это будет сделано.

В ФЗ №214 нет ни слова о договоре инвестирования.

А между тем, до вступления в действие данной нормы, именно этот вид соглашения являлся основным при регулировании отношений между застройщиком и участником долевого строительства. Ведь дольщик – это, по сути, инвестор.

Но и в наши дни, когда основным документом-регулятором при участии в долевом строительстве все-таки является ДДУ, имеет место быть и подписание договора инвестирования.

Договор долевого инвестирования является отдельным самостоятельным видом договоров.

Правила и условия его составления и заключения координируются Законом РСФСР №148801 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ФЗ №39 «Об инвестиционной деятельности в РФ», а также ГК РФ.

По договору инвестирования построенный объект может быть передан не только тому, кто внес за него денежные средства, но и третьему лицу.

Наглядным примером тому может служить ситуация, в которой квартиру в строящемся доме по договору оплачивают родители, а передает ее застройщик уже указанным в договоре детям. Другими словами, родители, выступающие в качестве инвесторов, заключают договор, следят за его исполнением, несут на себе бремя всех рисков и обязательств. Дети же в этом случае будут являться только конечными получателями.

Интересно, что по одному приобретаемому объекту инвесторов может быть несколько. Равно как и один инвестор может сразу приобрести несколько квартир. Кроме денежных средств, расплатиться инвесторы могут либо другим имуществом, либо имущественными правами на что-либо.

Договор инвестирования не подлежит обязательной государственной регистрации. Свое действие он начинает уже с момента подписания его сторонами.

Инвестор, в итоге, может стать как собственником приобретаемого объекта в целом, так и только его доли (в ситуации, когда инвесторов несколько, а объект один и это прописано в договоре).

Казалось бы, ДДУ и договор инвестирования по своей сути схожи между собой. И в первом, и во втором случае ключевым является то, что одна сторона платит (инвестирует), а вторая – строит за счет этих средств.

Многие задаются вопросом, является ли участие в долевом строительстве инвестированием? И хотя под инвестированием понимается вложение средств с целью дохода, ответ на этот вопрос – скорее да, чем нет. Дольщик вносит свои средства, как правило, только для покупки строящейся недвижимости, не имея целью получить доход.

Но теоретически, если владелец захочет продать квартиру в уже построенном доме, ее цена будет гораздо выше той, которую он заплатил на стадии стройки. А потому сможет получить доход за счет этой разницы.

Подытоживая все вышесказанное, можно выделить основные моменты, отличающие ДДУ и договор инвестирования друг от друга.

  1. В ДДУ стороной-участником долевого строительства может быть только одно лицо. В договоре инвестирования позволительно быть инвесторами сразу нескольким субъектам (физ. и юр. лицам).
  2. По ДДУ расплатиться возможно исключительно денежными средствами. При заключении договора инвестирования в качестве оплаты могут выступать любое имущество или права на него.
  3. По ДДУ конечным получателем построенного жилья может быть только сам дольщик, оплативший его. По договору инвестирования владельцем достроенного и переданного объекта может быть как сам инвестор, как и любое третье указанное им лицо (или даже лица в распределенных долях).
  4. Дольщик, заключивший договор долевого участия, становится единственным собственником недвижимого объекта целиком. Инвесторам позволено распределить владение между собой и таким образом у одного объекта получается сразу несколько собственников. Они владеют им в оговоренных долях.
  5. Участник долевого строительства получает по каждому отдельному ДДУ один отдельный объект. При договоре инвестирования одним соглашением может быть предусмотрена покупка сразу нескольких объектов с последующим их использованием в коммерческой деятельности (например, с целью сдачи в аренду или перепродажи).
  6. ДДУ начинает свое действие только после государственной регистрации. В то время как для договора инвестирования такая процедура обязательной не является.
  7. При заключении ДДУ ответственность застройщика обозначена и самим договором, и законодателем (в частности, ФЗ №214). А вот при подписании договора инвестирования рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
  8. При ДДУ дополнительно заключается и регистрируется договор уступки, что при договоре инвестирования невозможно.

Есть еще одно отличие между договором долевого участия и договором инвестирования, на котором хочется заострить внимание отдельно. Речь идет о таком виде ответственности застройщика, как выплата неустойки.

Как уже было сказано ранее, на страже прав дольщика при заключении ДДУ стоит ФЗ №214. Именно он подробно регулирует вопрос взыскания неустойки с застройщика при нарушении обязательств последним. Подробнее об основаниях и самом процессе взыскания неустойки можно прочитать в статье сайта «Взыскание участником ДДУ неустойки с застройщика».

Теоретически, взыскать при необходимости неустойку по договору инвестирования также возможно. Но сделать это будет гораздо сложнее. Ведь в этом случае границы ответственности строительной фирмы, а, соответственно, и порядок взыскания неустойки, очерчены только самим соглашением.

Кроме того, даже если получится истребовать уплату неустойки, ее размер может быть меньше в разы, чем если бы она взыскивалась по ДДУ. Потому что расчет размеров выплат по договору инвестирования будет производиться только с учетом норм ГК.

В то время как по договору долевого участия исчисление суммы неустойки производится по правилам, прописанным законодателем в федеральном законе.

Ответ на вопрос, какой же из вышерассматриваемых договоров выбрать для заключения при покупке жилья в строящемся доме, зависит от поставленных целей и задач. В любом случае, в тонкостях различий данных видов соглашений может разобраться только юрист, имеющий специальные познания и богатый опыт в данной области.

Вполне возможен вариант, когда окажется, что для лица, которое собирается заключить ДДУ, будет правильнее и выгоднее выбрать договор инвестирования. Или наоборот. Поэтому не стоит спешить подписывать документы без консультации с профессионалом.

Юристы Общества защиты прав дольщиков помогут разобраться, что же выбрать в такой ситуации – ДДУ или договор инвестирования, разъяснят плюсы и минусы каждого из них.

Свяжитесь с нами через раздел сайта «Контакты» либо заполните форму обратной связи справа.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/chem-otlichaetsya-dogovor-investirovaniya-ot-dogovora-dolevogo-uchastiya

Почему у инвестора нет и не может быть права собственности на строящийся объект

Какой договор нужно заключить между двумя ИП, если одна из сторон является еще и инвестором?

В связи с недавним обсуждением одного из дел ЭК ВС опять разгорелись нешуточные страсти по поводу того, есть ли все-таки у инвестора право собственности на тот объект, который строится на его деньги.

Вспоминая одного персонажа из книги, которую я очень люблю, я готов воскликнуть: “Народу не нужны нездоровые сенсации. Народу нужны здоровые сенсации!

Не претендуя на истину в последней инстанции, мне хочется разобрать все доводы “за” и “против”, которые накопились у меня в результате почти пятилетного копания в этой теме и других коллег, которые занимаются вещным правом и инвестициями.

1. Нормативные доводы

“ЗА”:

Первый мощный довод – это фантастическая по своей содержательности норма

1. Ст. 5 п. 5 ФЗ “Об инвестиционной деятельности в РСФСР”: “Инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций, в том числе осуществлять торговые операции и реинвестирование на территории РСФСР, в соответствии с законодательными актами РСФСР и республик в составе РСФСР”.

Второй удар невиданной силы это чудовищная по своей технике и содержанию норма:

2. Ст. ФЗ “Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений”

Ст. 3:

“3.

Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется”.

И включенная в этот же закон (видимо, для повторения и закрепления) норма

Ст. 6: “Инвесторы имеют равные права на:

владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений”

“ПРОТИВ”

1. Положения ФЗ об участии в долевом строительстве о законном залоге, который возникает у инвесторов в отношении объекта строительства (п. 1 ст. 13 Закона). Это означает, что инвесторы не имеют права собственности на строящийся объект.

2. Положения ФЗ о банкротстве в части банкротства застройщиков, из которых следует, что объект находится в конкурсной массе застройщика (подп. 3 п. 1 ст. 201.9, 201.10, 201.11). Эти нормы просто кричат о том, что в случае банкротства того, кто строил объект, ивнесторы являются его кредиторами, а сам объект – в массе застройщика.

Мне кажется, что даже обсуждать как-то странно, какое именно решение заложено в законе.

Единственное, пожалуй, исключение, это введенный 427-ФЗ режим долевой собственности в отношении объектов по инвестконтрактам с публичными образованиями.

Но там ведь речь идет о долевой собственности между (!) публичным образованием и (!!) застройщиком. Но не теми инвесторами, которые ивнестировали в объект.

Поэтому в раунде первом – с безусловным отрывом побеждает вывод о том, что у инвестора не может быть собственности (индивидуальной, долевой) в отношении строящихся объектов.

2. Доводы догматические, почерпнутые из ГК РФ и судебной практики.

“ЗА”

1. В ст. 218 ГК РФ написано о том, что собственность приобретается лицом, создавшим вещь “для себя”. В ст. 263 ГК РФ написано, что собственность на здание приобретается лицом, построившим здание “для себя”. 

Довод довольно сильный. Вроде как если строишь не для себя, а на продажу, то и собственности не будет.

Как мне представляется, контраргумент должен быть таким. Строительство “для себя” не может рассматриваться как юридическая категория. Дело в том, что я могу строить  формально для себя, но в голове иметь в виду, что продам объект после окончания стройки. Или же я начал строить “не для себя”, но потом расторг договоры, но не вернул деньги. Что с такой вещью?

Как мне представляется, строительство “для себя” – это строительство от своего имени.  Такой подход очень логично сочетается с правилами о подряде. Тот, кто является заказчиком по договору подряда, является собственником объекта.

Это вытекает из норм ГК РФ о подряде (в частности, о праве подрядчика на удержание).

Кроме того, строительство “для себя” как строительство от своего имени отлично сочетается с принципом superficies solo cedit – “то, что построено на участке причитается тому, чей участок”.

Ведь если на моем участке кто-то строит не для меня, а от своего имени – то опять-таки сработает ст. 263 Кодекса, и здание будет приобретет он (это обычно называется право застройки, но в нашем безумном праве недвижимости это называется аренда для целей строительства).

В общем, при таком толковании критерия “для себя” (то есть, от своего имени, то есть, юридически (а не экономически) для себя, вроде бы и нормы ГК не дают возможность признать инвесторов собственниками.

2. “Есть такой иск о признании права собственности, а объект незавершенного строительства – это недвижимость. Поэтому можно признать право собственности за инвестором” (определение ВС от 14 декабря 2010 г. N 4-В10-34)

 Мне тяжело всерьез оценивать этот довод. В нем нет права ни на грош. В нем есть жалость к гражданам, милость к обездоленным, стремление помочь людям. (Правда, я не понимаю, почему это делается Судом не за счет федерального бюджета (хотя я не понимаю и того, почему это должно делаться за счет средств федерального бюджета), а за счет других кредиторов).

Поэтому этот довод также рассматривается мною как не убедительный.

“ПРОТИВ”

1. Ст. 219 ГК РФ – говорит о том, что право собственности на вновь возведенное недвижимое имущество возникает с момента регистрации. В норме даже нет оговорки “если иное не предусмотрено законом”.

То есть, нет регистрации – нет права собственности на имущество. Ни у кого. Ни у инвесторов, ни у застройшика.

У последнего этого права нет, потому что строящийся дом является составной частью земельного участка, принадлежащего застройщику (либо составной частью права строительной аренды). 

2. П. 1 ст. 25 ФЗ о госрегистрации прав на недвижимости: “Право собственности на вновь созданный объект недвижимости регистрируется на основании документа о принадлежности прав на земельный участок”.

Иными словами, принцип superficies solo cedit в действии – есть у тебя есть право на землю, позволяющее ее застроить – пожалуйста, можешь стать первоначальным собственником объекта. Если права на землю нет – то только производным. От застройщика, у которого право на землю есть!

В общем, все эти идеи лежат в основе правовых позиций Постановления Пленума ВАС РФ № 54 о будущей недвижимости. Чего действительно не хватает в этом постановлении, то это способа защиты, при помощи которого инвестор,может получить свою производную собственность на помещение в законном строительством здании если застройщик по каким-то причинам не передает ему эту самую собственность. 

Для этого есть иск о понуждении к исполнению в натуре обязательств (ст. 398 ГК РФ) и регистрации перехода собствености из договора (ст. 551 ГК РФ), заключенного между застройщиком и инвесторов-покупателем будущей недвижимости. 

Действительно, ст. 551 ГК РФ написана для ситуаций, когда продавец сам является зарегистрированным собственником. Но как быть в случае если продавец (застройщик) в реестре не зарегистрирован? Ведь нельзя же обязывать зарегистрировать переход того, чем нет. 

В этом случае, очевидно, должен быть правовой способ, который будет заключаться в том, чтобы в реестре появилась сначала запись о собственности застройщика, а потом – через одну юридическую секунду – регистратором уже была бы внесена запись о переходе собственности. Именно такой подход предлагался нами (управлением частного права ВАС РФ) в качестве дополнений в 54-й Пленум. Но, увы, в связи с известными событиями это сделать мы не успели.

Судебная практика Президиума ВАС (и теперь ЭК ВС РФ) в принципе пошла по этому пути, удовлетворяя иски о признании права собственности на помещения за инвесторами в построенных или почти достроенных домах, которыми они владеют.

Я не вижу в этом ничего ужасного кроме того, что задето мое эстетическое чувство – разумеется, это никакой не иск о признании, признавать нечего, ведь у инвесторов нет собственности. Это иск о присуждении.

Но это в общем-то не принципиально.

Как мне кажется, и во втором раунде довод о том, что у инвестора нет и быть не может вещных прав на строящийся объект, побеждает с большим отрывом.

Буду признателен за конструктивные иные доводы “ЗА” и “ПРОТИВ”.

Давайте попробуем в этом блоге их поразбирать, чтобы найти еще слабые и сильные стороны этих двух подходов.

Источник: https://zakon.ru/Blogs/pochemu_u_investora_net_i_ne_mozhet_byt_prava_sobstvennosti_na_stroyaschijsya_obekt/16385

Ип или ооо: отличия, плюсы и минусы | что лучше выбрать ооо или ип? — эльба

Какой договор нужно заключить между двумя ИП, если одна из сторон является еще и инвестором?

На пути к открытию собственного дела первым вопросом, c которым вы столкнётесь, будет выбор формы собственности. ИП и ООО — это две самые распространённые формы бизнеса, которые имеют между собой довольно много отличий. Как выбрать то, что подойдёт именно вам? Мы подскажем.

Ип = физлицо, а ооо — это отдельная организация

Основное отличие ИП от ООО заключается в правовом статусе. ИП — это человек, который зарегистрировался в качестве предпринимателя. У ИП нет отдельного имущества, поэтому в случае банкротства придётся пожертвовать личными вещами.

ООО — отдельное юридическое лицо, со своими правами, обязанностями и имуществом. Принято считать, что в случае банкротства ООО вы рискуете только уставным капиталом (минимум 10 000 рублей). Но на самом деле риск больше.

Государство предусмотрело субсидиарную ответственность: при банкротстве компании рассчитаться по долгам придется директору и собственникам. Личное имущество удастся сохранить, только при наличии доказательства, что действовали в интересах организации.

Логика законодателей простая — банкротство допустили сами собственники, поэтому им придётся взять на себя обязательные платежи.

Риск личного имущества есть и при регистрации ИП, и при открытии ООО. Но установлен список имущества, которое взыскать не смогут:

  • единственное жильё;
  • одежду, обувь и предметы домашней обстановки;
  • продукты питания и деньги на общую сумму не менее установленной величины прожиточного минимума;
  • другие вещи, необходимые для жизни.

Обратите внимание на другие отличия, которые составляют более существенную разницу между ИП и ООО.

Ип один владеет бизнесом, а ооо можно открыть с друзьями

Если вы собираетесь делать бизнес в одиночку — вам подойдёт ИП. Предприниматель может работать без сотрудников и за всё отвечать самостоятельно. Чтобы открыть своё дело с друзьями, придётся регистрировать ООО.

Тогда в долю можно взять до 50 человек. ООО не может работать само по себе, как минимум должен быть один сотрудник, который координирует деятельность — директор.

Им может стать кто-то из собственников или сторонний сотрудник.

Обратите внимание: даже если вы единственный учредитель и самостоятельно управляете деятельностью компании, вам нужно заключить трудовой договор и платить себе зарплату. В договоре с одной стороны вы будете выступать как представитель ООО, а с другой стороны — как сотрудник. Подробнее об этом мы рассказали в отдельной статье про трудоустройство директора.

Ооо ведут бухучёт, а ип нет

Все ООО обязаны вести бухучёт —  составлять проводки, чтобы отразить каждую операцию на счетах бухучёта, и в конце года сдавать бухгалтерскую отчётность. Крупные фирмы нанимают для этого бухгалтера. А небольшая ОООшка может обойтись без него.

В этом поможет Эльба. Мы постарались максимально упростить бухучёт, чтобы вы не думали о проводках и счетах, а отражали в сервисе понятные операции: оплату поставщику, передачу товара, выдачу зарплаты.

А Эльба позаботится о том, чтобы правильно отразить это в бухучёте.

В отличие от ООО ИП не ведут бухучёт. А ИП на специальных режимах налогообложения — УСН, ЕНВД или патенте — ещё проще. Один налог заменяет несколько, и нужно сдавать один простой отчёт. А на патенте отчётности совсем нет.

Ип может свободно распоряжаться выручкой, а учредитель ооо получает дивиденды

Пожалуй, это отличие может сыграть решающую роль. Т. к. ИП = физ.лицо, предприниматель может как угодно распоряжаться заработанными деньгами и в любой момент взять выручку для личных нужд.

В случае с ООО так делать нельзя, ведь это доходы компании и расходовать их можно только на оправданные цели. Вы как учредитель ООО сможете получить доход в виде дивидендов. Их можно выплачивать не чаще, чем раз в квартал и только при наличии чистой прибыли по данным бухучёта.

С дивидендов вам придётся заплатить 13 % НДФЛ. Подробнее об этом в статье «Как учредителю вывести прибыль из ООО: дивиденды»

Организация может приостановить деятельность без затрат

Все индивидуальные предприниматели обязаны платить фиксированные страховые взносы в ПФР за себя. Если ИП решил временно приостановить деятельность, страховые взносы необходимо перечислять даже при отсутствии дохода.

В 2020 году размер страховых взносов для всех ИП составляет 40 874 рублей, но это еще не всё.

Если годовой доход от бизнеса составит больше 300 тысяч рублей, то кроме фиксированной части взносов придётся доплатить 1% от дохода, превышающего 300 тысяч.

В отличие от ИП организация платит страховые взносы только с зарплат своих сотрудников. В случае приостановки деятельности на отчислениях можно будет сэкономить, нет зарплат — нет взносов.

Как сделать выбор: ИП или ООО?

Приведённых отличий вполне достаточно для того, чтобы понять разницу между ИП и ООО. Безусловно, у каждой формы собственности есть свои плюсы и минусы. При выборе нужно учитывать специфику своей будущей фирмы, ее развитие и извлечение прибыли от деятельности.

Если вы хотите развить крупную компанию, будете работать с престижными контрагентами, привлекать инвесторов, то лучше сразу зарегистрировать ООО. Для небольшого дела и начинающего стартапа отлично подойдёт ИП.

Помните и о том, что из ООО вывести прибыль значительно сложнее и дороже, нежели ИП.

После того как определитесь с формой бизнеса, приступайте к подготовке документов. Для регистрации ООО понадобится внушительный пакет, а для ИП — только заявление. Чтобы упростить себе задачу, воспользуйтесь пошаговыми мастерами регистрации ИП и ООО. Через них вы подготовите документы за несколько шагов:

  • документы для ИП — бесплатно.
  • документы для ООО — за 1 690 рублей.

Регистрации бизнеса мы посвятили целый раздел на нашем сайте. Там вы найдёте ответы на большинство вопросов, с которыми столкнётесь на старте.

Раздел «Регистрация бизнеса»

Статья актуальна на 28.01.2020

Источник: https://e-kontur.ru/enquiry/78

Договор инвестирования

Какой договор нужно заключить между двумя ИП, если одна из сторон является еще и инвестором?

Соглашение между инвестором и заказчиком оформляются в виде инвестиционного договора установленного образца. В соотношении с последними изменениями законодательства договор инвестирования защищает не только права инвестора, но и еще и предоставляет права и заказчику, которые непосредственно будет осуществлять организационные работы.

Общие понятия: инвестиционный договор

Инвестиционный договор – это документ, который подтверждает взаимоотношения между инвестором и непосредственно заказчиком. В свою очередь договор складывается из обязательств, которые выдвигают обе стороны.

Такое понятие впервые было использовано Верховным судом из-за того, что часто встречали случаи когда партнеры не могли разделить между собой прибыль.

И вот после множества инцидентов, ввели такое определение и даже предоставили первый образец инвестиционного договора.

Договор инвестирования в бизнес непосредственно имеет две стороны – это заказчик и инвестор.

Заказчик – это человек, который ведет проект, в большинстве случаев сам руководитель предприятия. На нем лежит вся ответственность за средства, которые предоставил инвестор. Он обязуется выполнить все пункты, которые содержит его образец договора с инвестором. Заказчик полностью несет ответственность за результат проведенной финансовой деятельности.

Инвестор — это может быть юридическое или физическое лицо, которое инвестирует свои средства на финансирование проекта. Главной его целью считается получение прибыли за свой вклад в производство или в сферу услуг.

Инвестиционное соглашение сфере строительства может еще иметь и подрядчика, который будет заниматься организационными вопросами, то есть он будет искать заказчика и инвестора, в свою очередь он получает комиссионный от полученной прибыли. На сегодняшний день это очень хороший вариант заработка и главное – это помогает заключить инвестиционный контракт.

Условия заключения инвестиционного договора

После того как инвестор и заказчик нашли друг друга, то необходимо обговорить все условия заключения договора, которые должны подходить обеим сторонам.

Отношения между сторонами строятся таким образом, что инвестор передает денежные средства заказчику, при этом все движения оформляются документально, в соответствии с регламентирующим взаимоотношения законодательством, что в свою очередь уменьшает степень риска потери инвестором своих инвестиций.

Заказчик в свою очередь вкладывает все деньги в развитие проекта, при этом он обязан контролировать все процессы затрат и прибыли. В будущем после получения прибыли в установленный срок вкладчику вернуть вознаграждение за пользование денежными средствами.

Проценты за пользование инвестициями могут выплачиваться двумя основными способами:

  • в договоре указывается фиксированная сумма, она считается неизменной на протяжении всего инвестиционного проекта, выплаты должны совершаться точно в срок. Конечно, периодически могут возникать ситуации, по которым заказчик не может выплатить деньги в срок, то в таком случаи необходимо оговаривать данный случай с инвестором. При согласии вкладчика можно продлить срок выплаты, но обязательно данное положение стоит внести в инвестиционный договор.
  • выплата в зависимости от полученной прибыли ее еще называют приблизительной. Иногда проекты бывают долгосрочными, и предугадать точную прибыль почти невозможно. В таком случае ставится приблизительное значение доходности, оно может корректироваться в обе стороны. Такой вариант инвестора в основном не устраивает, так как им хочется знать, что их средства защищены и они получат те деньги, на которые рассчитывают. Для заказчика такой вариант хороший, потому, что они уже не могут гарантировать точную прибыль из-за постоянных изменений, в экономике страны, особенно влияет на прибыль уровень инфляции, который с годами становится все выше, особенно в нашей стране.

Процесс передачи инвестиций заказчику может осуществляться по-разному.

  1. Первый способ включает, что стороны подписывают договор инвестиционного товарищества и деньги передаются заказчику сразу в соответствии с установленными условиями.
  2. Второй способ заключается в том, что средства передаются не сразу, а частями. Зависит это от различных факторов:
  • заказчик на стадии разработки инвестиционного проекта не требует всей сумы денежных средств;
  • инвестор, не до конца доверяет заказчику и пытается таким образом защитить свои средства от потери;
  • такой способ целесообразный, так как проект на данный период не нуждается на вкладе полной суммы.

Все возможные движения денежных средств должны контролироваться как заказчиком, так и инвестором, чтобы в конфликтных случая можно было решить проблему. Иногда подобные разбирательства доходят и до суда, а тут уже требуется подтверждение проведенной операции.

Образец договора инвестирования в бизнес должен учитывать такие обязательства сторон:

Заказчик:

  • придерживается установленного срока в осуществлении инвестиционного проекта;
  • предоставляет отчет инвестору, о расходах в случаях необходимости;
  • предоставление участка или офиса для осуществления проекта;
  • сдача результата проведения инвестиционного проекта;
  • предоставление всех необходимых документов для осуществления проектной деятельности;
  • привлечение необходимых лиц для заключения договора;
  • контролирует все действия которые непосредственно относятся к проекту, лишние расходы не допускаются;
  • обязуется вернуть сумму долга инвестору в определенный срок.

Инвестор:

  • передает денежные средства заказчику в соответствии с инвестиционным договором, без каких либо изменений;
  • после окончания работы принимает объект от заказчика;
  • выплата вознаграждения заказчику.
  • обязательно регистрирует права собственности на недвижимость или другой полученный результат, при этом передает свой образец договора инвестирования в нужные регистрационные службы.

Нюансы инвестиционного договора

В период заключения договора, как для заказчика, так и для инвестора необходимо ознакомиться с действующими законами государства, нужно это для правильного оформления. В таких делах важно знать все законы, это предоставляет защиту в будущем.

Для большей уверенности и для ознакомления можно проконсультироваться с юристом. Такие люди хорошо ознакомлены с такими делами и могут объяснить многие моменты, которые затрудняют вопросы подписания договора. Во время подписания, можно предоставить юристу образец договора инвестирования в бизнес.

Он сможет четко обрисовать существующий вариант и ответить на вопросы, связаны с риском.

В том случае, если помощью юриста воспользоваться нет возможности, то стоит придерживаться следующих рекомендаций в подписании инвестиционного договора:

  • четко должно быть указано наименования договора, время заключения, информация о сторонах. Которые участвуют в заключении, место осуществления процесса;
  • важные условия, такие как цена, срок осуществления инвестиционного проекта, цель проекта;
  • права и обязанности инвестора и заказчика.

В случаи если это проект по строительству недвижимости, то важно включить адрес и площадь объекта, где строится или планируется строиться дом.

Цена проекта

Договор с инвестором обязательно имеет пункт о цене. Инвестора интересует твердая цена, то есть цена, которая не будет меняться на период осуществления проекта.

Она учитывает такие, нюансы ка вознаграждения заказчика за проделанную работу, стоимость материалов для работ, стоимость за услуги предоставленные квалифицированными специалистами, возможные риски, оплата за использование определенного оборудования.

Приблизительная цена определяется в установленном порядке, то есть этот момент обязательно прописывает в договоре. В основном для расчета используют индексный метод. Этот метод предусматривает, что каждые из этих затрат корректируются индексами, при этом учитываются любые изменения в ценах на используемые материалы и услуги.

Важным моментом в определении стоимости проекта играет и срок договора. Во многих случаях именно срок служит точкой отсчета для определения дальнейшей ответственности. Как показывает практика, нарушения обязательств допускаются в срок выполнения проектных работ.

В случаи если объект сдается не в тот срок, то возможны изменения в цене. Рискует не только инвестор, а рискует и сам заказчик.

Риск инвестора заключается в том, что он не вовремя получает результат и это может обрушить все его планы (иногда инвестируют в недвижимость для последующей продажи, при этом он может заключить договор с потенциальным покупателем).

Заказчик рискует тем, что инвестор может подать в суд или стоимость материалов или услуг может увеличиться в цене и это спровоцирует недостаток. Такой расклад может отнять заработок у заказчика.

Передача объекта

Если взять для примера сферу недвижимости, то тут после того, как лицо владеющие правом аренды на землю, обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию данного строительного комплекса.

Важно учитывать тот факт, что договор аренды должен действовать и на тот период, когда строительные работы уже будут закончены. В противном случаи, построенный дом будет считаться, как построенный без ведома владельца и такой дом будет подлежать сносу.

А еще если не будет документа аренды, то инвесторы могут присвоить его себе без ведома заказчика. Будет конечно возможность его вернуть назад, правда сделать это достаточно сложно.

Порядок проведения передачи объекта:

  • осуществляется получение разрешения ввода в эксплуатацию заказчиком, обязательно регистрируется дом в государственном реестре управления;
  • после регистрации, заказчик в письменном виде оповещает заказчика о готовности передать объект в собственность, назначает время и дату передачи, где будет все законно оформлено;
  • после осмотра инвестором недвижимости и отсутствии дефектов, он подписывает акт приема-передачи, после отправляется в управление государственного реестра для оформления помещения в качестве своей собственности.

В любом случаи существуют и риски, которых остерегаются стороны инвестиционного договора, основные из них это:

  • Произошла перепланировка помещения. В договоре данный инцидент не отразился. Одна из сторон не в курсе изменений;
  • Отсутствует право собственности на землю у заказчика. Такое строительство будет признано не действительным и в эксплуатацию дом не введется;
  • Объект не соответствует характеристикам, которые четко указаны в договоре;
  • Площадь помещения по размеру меньше и больше указанного в договоре;
  • Строительство объекта осуществлено не качественно, есть отклонения от установленных норм.

Подводные камни

В любом случае, больший риск несет инвестор, так как участвует в проекте его денежный капитал. Вкладчику стоит опасаться многих вещей и перед тем как вложить деньги в дело, то необходимо собрать информацию относительно заказчика.

Эксперты советуют следующие:

  • Изначально стоит проверить деловую репутацию фирмы заказчика, в том числе и их кредитную историю;
  • Обязательно запросить у организации правоустанавливающие документы на владение территорией земли, чаще всего этим документом будет паспорт;
  • Запросить у заказчика все разрешающие документы на проведения проектных работ. Убедиться в том, что нет просроченных разрешений, и в будущем не возникнет проблем с документацией;
  • В случаи если уже имеется инвестор, то стоит провести юридическую экспертизу деловых отношений между ними. После этого запросить договор и приложить их к новому.

Итак, инвестиционный договор – это очень важное решение для заказчика и инвестора, которое необходимо проводить с полным пакетом документации и информации. Для каждого участника есть права и обязательства, придерживаясь которых можно надеятся на получение положительного результата.

Читайте далее

Инвестиционный фонд: общее понятие и принцип работы.

Популярные инвестиционные инструменты.

Как проводится инвестиционный менеджмент.

График и другие составляющие части бизнес-плана.

Источник: https://kudainvestiruem.ru/obschee/investicionnyj-dogovor.html

Инвестор планирует финансировать стройку: что следует проверить перед подписанием договора?

Какой договор нужно заключить между двумя ИП, если одна из сторон является еще и инвестором?

На протяжении многих лет вопросы правового регулирования инвестирования в строительство представляют интерес как для обычных граждан, приобретающих жилье по договору долевого участия в строительстве, так и для предпринимателей, инвестирующих в строительство в целях получения прибыли, поскольку связаны с существенными финансовыми вложениями. В материале мы систематизировали содержащиеся в законе и судебной практике позиции, которые позволят профессиональным инвесторам не упустить значимые моменты при финансировании строительства, которые способны повлиять на достижение такими инвесторами поставленных целей.

Сегодня отношения, связанные с привлечением денежных средств для строительства недвижимости, делятся на две категории, имеющие принципиально разное регулирование.

Первая категория: отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого участия в строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании соответствующего договора. Эти отношения регулируются нормами Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ).

Действие данного закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Эти отношения регулируются Гражданским кодексом и законодательством об инвестиционной деятельности.

Вторая категория: отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений. Данные отношения регулируются нормами Федерального закона от 25.09.

99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39-ФЗ).

Соответственно, действие данного закона не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве.

В статье мы рассмотрим отношения из второй категории — касающиеся инвестирования в строительство, связанные с предпринимательской деятельностью и не подпадающие под действие Закона № 214-ФЗ.

Правовое регулирование и квалификация инвестиционных договоров

Как уже отмечалось, на законодательном уровне вопросы инвестирования урегулированы положениями Закона № 39-ФЗ. К сожалению, данный закон написан больше как декларация, а не как регулирующий правоотношения нормативный акт.

В результате указанные в нем гарантии воспринимаются судебной практикой и разъяснениями высших судов как декларативные нормы, не имеющие судебной защиты. Фактически же наиболее подробно вопросы заключения, исполнения и толкования инвестиционных договоров рассмотрены в судебной практике, а именно в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.

2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление № 54).

Прежде всего, необходимо отметить, что инвестиционный договор как самостоятельный вид договора в действующем законодательстве отсутствует и является непоименованной гражданско-правовой сделкой, и даже если стороны, как это обычно бывает, поименовали свой договор как инвестиционный (или как договор инвестирования), при оценке отношений сторон по таким договорам суд будет устанавливать правовую природу отношений сторон, исходя из поименованных в ГК РФ видов договоров (купля-продажа, подряд, простое товарищество и т.п.) (п. 4 Постановления № 54).

Именно от того, как будет квалифицирован конкретный «инвестиционный договор», зависит, какие правовые последствия повлечет его заключение, а следовательно, и то, на какие моменты нужно обратить внимание инвестору при его заключении.

Прежде всего, инвестору необходимо иметь в виду, что, за исключением двух случаев, его право собственности на построенный объект будет «вторичным» — оно может возникнуть только в результате передачи от собственника земельного участка (которым обычно является застройщик) к инвестору (п. 4—6 Постановления № 54). Исключениями являются случаи, когда:

  • инвестиционный договор заключен по модели договора простого товарищества с оформлением долевой собственности на земельный участок, на котором будет построен объект;

  • инвестиционный договор заключен с публичным образованием до 1 января 2011 г. и предусматривает распределение площади строящегося объекта между его сторонами (п. 3 ст. 3 Закона № 39-ФЗ, Определение ВАС РФ от 19.04.2013 № ВАС-13594/12 по делу № А40-7229/12-53-66).

Изложенное выше означает, что, по общему правилу, в случае неисполнения застройщиком своих обязательств:

Источник: https://www.eg-online.ru/article/393788/

Административное право
Добавить комментарий