Какой предусмотрен порядок расторжения договора аренды в данном случае?

Расторжение договора по инициативе арендодателя | Адвокат Мугин Александр

Какой предусмотрен порядок расторжения договора аренды в данном случае?

В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения.

Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

– когда арендатор существенно ухудшает имущество;

– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным.

И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом.

При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны.

В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.

То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.

Еще один важный момент.

Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Возможна вам также будет интересна статья «Арендатор не платит аренду«.

Источник: http://www.advokat-mugin.ru/rastorzhenie-dogovora-po-iniciative-arendodatelya/

Расторжение договора аренды: как арендатору выехать из помещения, не неся дополнительные расходы

Какой предусмотрен порядок расторжения договора аренды в данном случае?

Аренда недвижимости занимает одну из ключевых позиций в предпринимательской деятельности, так как немногие могут себе позволить приобрести коммерческую недвижимость в собственность.

При этом в процессе арендных отношений возможны и нередко происходят различные непредвиденные ситуации, из-за которых арендаторы вынуждены покидать арендуемые помещения досрочно.

Поэтому при заключении договора арендатору необходимо предусмотреть, как вести себя при наступлении подобных обстоятельств и преодолеть их с наименьшими затратами. С какими подводными камнями сталкиваются арендаторы коммерческих помещений и как на это реагируют суды, рассмотрим в материале.

При заключении договора аренды недвижимости арендатору, даже предполагающему взаимовыгодное и долгосрочное сотрудничество с арендодателем, все же следует ответственно подойти к согласованию условий договора, учитывая возможность принудительного прекращения арендных отношений при отсутствии на то согласия и желания арендодателя.

В частности, предпринимателям, равно как и юристам компаний, при заключении договора аренды недвижимости (помещения) следует крайне скрупулезно отнестись к согласованию условий договора аренды в части возможности арендатора досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке и сопутствующих такому расторжению условий.

Согласно действующему законодательству если срок договора аренды не истек, то стороны могут прекратить возникшие правоотношения в следующих случаях:

  • по обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
  • в судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в Гражданском кодексе РФ;
  • по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, предусмотренным в законе и/или самом договоре аренды.

В статье 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. При этом арендатор должен направить арендодателю уведомление о расторжении договора.

Кратко основания для расторжения можно описать следующим образом:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, о которых арендатор не знал;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества;
  • имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования, не по вине арендатора.

Изменить или расторгнуть договор по соглашению стороны смогут, даже если в договоре не предусмотрено данное обстоятельство, в силу закона (ст. 450 ГК РФ).

При заключении договора аренды помещения важно убедить арендодателя включить в договор право арендатора на расторжение договора в одностороннем порядке (при наличии каких-либо обстоятельств либо немотивированно).

В противном случае, даже если арендатор покинет помещение, ему все равно придется платить арендную плату до окончания срока действия договора либо подписания соглашения сторон о расторжении договора аренды (см., например, Определение ВС РФ от 23.05.

2018 № 301-ЭС16-18586 по делу № А39-5782/2016).

В практике встречаются ситуации, когда арендатор неправильно трактует условие договора аренды, обязывающее арендатора при досрочном освобождении помещения уведомить об этом арендодателя за определенное количество времени, — сформулированное таким образом условие не дает автоматически право арендатору досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Важно различать условие о наличии права на односторонний отказ и требование о расторжении. В договоре должно быть четко сказано, что арендатор «имеет право отказаться от договора» или «имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке».

Если стороны укажут в договоре, что у арендатора есть право требовать расторжения, то он сможет только обратиться в суд с соответствующим исковым требованием (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 № 9615/11 по делу № А65-18291/2009).

Порядок расторжения действующего договора аренды, предусматривающего право арендодателя на отказ

Если в договоре предусмотрено право арендатора на односторонний отказ, то для одностороннего расторжения договора необходимо выполнить ряд юридически значимых действий.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/368574/

Порядок расторжения договора аренды по требованию одной из сторон

Какой предусмотрен порядок расторжения договора аренды в данном случае?

Законодательством предусмотрена возможность расторжения договора по требованию одной из сторон договора: во внесудебном порядке либо в судебном порядке.

Пунктом 32 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 г.

№1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее – Постановление №1) определено, что право на расторжение договора аренды по требованию одной из сторон (в судебном порядке) и односторонний отказ от договора (в одностороннем внесудебном порядке) не являются тождественными.

I. Внесудебный порядокв результате одностороннего отказа от исполнения договора.

Односторонний отказ от исполнения договора должен быть прямо предусмотрензаконодательством либо договором(в договоре должна содержаться формулировка «односторонний отказ от исполнения договора»).

Действующее законодательство Республики Беларусь предусматривает возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды лишь в том случае, если такой договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 581 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК).

Согласно п. 32 Постановления №1 в договоре аренды могут быть предусмотрены условия об одностороннем отказе от исполнения договора по инициативе стороны, поскольку п. 3 ст. 420 ГК допускает такую возможность.

В соответствии с ч. 4 п. 19 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.12.1999 г.

№16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» (далее – Постановление № 16) достигнутое между сторонами договора соглашение, допускающее односторонний отказ от его исполнения (если возможность такого отказа не предусмотрена актом законодательства для данного вида договора),должно содержаться в договоре и может быть не обусловлено его нарушением.

Пунктом 32 Постановления № 1 предусмотрено, чтоэкономические суды при рассмотрении споров должны учитывать следующее:

·   для одностороннего отказа стороны от исполнения договора аренды достаточно указания на наличие такого права в договоре аренды и надлежащего заявления стороны об отказе от договора, в связи с чем такой договор в силу п. 3 ст. 420 ГК считается расторгнутым (прекращенным) и не имеется оснований для расторжения указанного договора в судебном порядке;

·   наличие в договоре аренды условия о возможности его одностороннего расторжения по инициативе стороны договора аренды не означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке, поскольку такое условие не предоставляет права на односторонний отказ от исполнения договора.

Частью 5 п.

19 Постановления № 16 определено, что в случае отсутствия в договоре прямого указания на возможность одностороннего  отказа от его исполнения действия стороны, направленные на прекращение договорных правоотношений посредством заявления об их одностороннем расторжении, следует расценивать как требование, реализация которого согласно пункту 2 статьи 420 ГК допускается лишь в судебном порядке.

Однако, частью 6 п.

19 Постановления № 16 предусмотрено, что при оценке договора, содержащего указание на возможность его одностороннего расторжения, когда на это ссылается сторона в обоснование правомерности своего отказа от исполнения договора, хозяйственным судам следует исходить из действительной воли сторон, сформированной как при заключении договора, так и при реализации права на односторонний отказ от него, а также из толкования договора по правилам статьи 401 ГК, принимая во внимание предшествующие договору переговоры и переписку сторон, установившуюся во взаимоотношениях сторон практику делового оборота. 

При этом в силу части первой ст. 401 ГК при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой ст. 401 ГК, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, последующее поведение сторон (часть вторая ст. 401 ГК).

Следовательно, действующим законодательством предусмотрено, что понятия «односторонний отказ от исполнения договора» и «расторжение договора в одностороннем порядке» не являются тождественными. Условие договора о возможности одностороннего расторжения договора по инициативе арендодателя не предоставляет права на односторонний отказ от исполнения договора.

II. Судебный порядокпо решению суда только:

а) при существенном нарушении договора другой стороной. Нарушение договора одной из сторон может быть признано существенным, если другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

б) в иных случаях, предусмотренных ГК и иными актами законодательства или договором.

Статьей 590 ГК предусмотрено досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке, в частности, содержатся основания для досрочного расторжения, а также обязательность соблюдение досудебного порядка урегулирования спора (направление письменного предупреждения содержащего указание на необходимость исполнения арендатором обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 590 ГК) и требование о расторжении договора (п.2 ст. 422 ГК).

В свою очередь, пунктом 30 Постановления №1 предусмотрено, что право требовать досрочного расторжения договора аренды возникает у арендодателя при наличии факта неисполнения арендатором возложенных на него договором обязанностей и лишь в том случае, если арендатор не устранил указанные нарушения в срок, установленный в предупреждении.

Пунктом 2 ст.

422 ГК установлено, что требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. При этом тридцатидневный срок исчисляется после истечения нормально необходимого времени для получения другой стороной предложения изменить или расторгнуть договор.

Исходя из вышеизложенного следует, что для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке, необходимо наличие нарушений со стороны арендатора, предусмотренных нормами ГК, регулирующими договор аренды, либо прямо предусмотренными договором аренды. При этом Арендодатель обязан соблюсти досудебный порядок урегулирования спора, т.е. направить письменное требование об устранении допущенных нарушений в разумный срок.

Блог Теребей Алеся Петровна

Источник: http://www.rka.by/blogs/poryadok-rastorjeniya-dogovora-arendy-po-trebovani/

Договор дороже денег

Какой предусмотрен порядок расторжения договора аренды в данном случае?

05.05.2017

Источник: Ленинская Шатура, Шатура, 5 мая 2017 6:00

Г.В. Бердышева, заместитель начальника Шатурского отдела Росреестра по МО

Требование к форме и регистрации соглашений об изменении и расторжении договоров.

При рассмотрении вопросов, связанных с расторжением или изменением договоров, необходимо различать способы и основания расторжения договоров, а также порядок расторжения и изменения договоров.

Основания и порядок расторжения (изменения) договора зависят от применяемого конкретного способа расторжения договора.

Основным способом расторжения (изменения) договора является расторжение или изменение договора по соглашению сторон. Однако законом или договором может быть предусмотрено иное.

При расторжении (изменении) договора по соглашению сторон основания такого соглашения имеют правовое значение лишь для определения последствий расторжения или изменения договора, но не для оценки законности соглашения сторон.

Второй способ расторжения договора состоит в том, что договор расторгается или изменяется судом по требованию одной из сторон.

Предусмотрены два случая, когда допускается изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон в судебном порядке.

Во-первых, когда стороной нарушены условия договора и эти действия могут быть квалифицированны как существенное нарушение, т.е. те которые влекут для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был праве рассчитывать при заключении договора.

В данном случае основанием служит существенное нарушение договора.

Во-вторых, договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке также в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором. Именно этот случай имеется в виду в ст.

619 ГК, которая предусматривает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК (помимо тех, что установлены самой ст. 619 ГК. А также существенных нарушений договора аренды).

При применении второго способа расторжения или изменения договора аренды ключевое значение приобретает ответ на вопрос, имелись ли предусмотренные законом или договором основания для расторжения или изменения договора.

Третий способ расторжения или изменения договора заключается в том, что одна из сторонреализует свое право, предусмотренное законом или договором, на односторонний отказ от договора (от исполнения договора), что влечет расторжения или изменения договора.

Односторонний отказ от договора (от исполнения договора) возможен только в тех случаях, когда это допускается законом или соглашением сторон. Например, после истечения срока договора аренды он считается возобновленным на неопределенный срок.

И каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца (ст. 621 ГК).

При расторжении (изменении) договора по соглашению сторон должны применяться порядок заключения, а также требования, предъявляемые к форме такого договора, поскольку суть правила о форме соглашения об изменении и расторжении договора заключается в том, что она должна быть идентичной той, в которой заключался договор (ст. 452 ГК). При расторжении (изменении) договора по требованию одной из сторон обязательным является предъявление иска в суд при условии соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

При расторжении (изменении) договора вследствие одностороннего отказа одной из сторон от договора (от исполнения договора) требование к порядку расторжения или изменения договора в этом случае сводится к обязательному письменному уведомлению контрагента.

Указанное требование признается соблюденным, если оно доведено посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной связи, позволяющей установить, что документ исходит от стороны, отказавшейся от договора или его исполнения.

С момента получения такого уведомления другой стороной договор считается расторгнутым.

Положения о способах, основаниях и порядке расторжении (изменении) договора в равной степени относятся к договору аренды; ст. 619 ГК лишь несколько конкретизирует основания расторжения договора по требованию одной из сторон (арендодателя) применительно к договору аренды.

В соответствии с приказом Министерства экономического развития Российской Федерации №42-ПР от 29.02.2017 “О сроках проведения государственной регистрации”, срок регистрации дополнительных соглашений об изменении условий договора – 8 рабочих дней.

Источник: https://rosreestr.ru/site/press/news/dogovor-dorozhe-deneg/?contrast=Y

Пособие Расторжение договора аренды и взыскание задолженности по арендной плате: разбираем ситуацию Автор Амельченя Ю

Какой предусмотрен порядок расторжения договора аренды в данном случае?
sh: 1: –format=html: not found

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ И ВЗЫСКАНИЕ ЗАДОЛЖЕННОСТИ ПО АРЕНДНОЙ ПЛАТЕ: РАЗБИРАЕМ СИТУАЦИЮ

Ситуация

Между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения сроком на 3 года (с 1 июня 2012 г. по 31 мая 2016 г.). Арендатор с ноября 2013 г.

не вносит арендную плату, в результате чего образовалась задолженность и начислена неустойка.

Арендодатель намерен инициировать расторжение договора и взыскать задолженность по арендной плате, неустойку и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Какие требования в судебном порядке должен заявить арендодатель, чтобы минимизировать затраты времени и средств на разрешение возникшей ситуации?

Расторжение договора аренды и обоснованность начисления неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами

Расторжение договора аренды по требованию арендодателя

В рассматриваемой ситуации договор аренды нежилого помещения носит срочный характер.

С точки зрения правовых оснований для расторжения договора это имеет определяющее значение, поскольку, по общему правилу, применяются нормы ст.

590, 591 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК), регулирующие досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя и досрочное расторжение договора аренды по требованию арендатора.

В названных статьях речь идет о расторжении договора по одному из оснований, предусмотренных ст.420 ГК, а именно, по требованию одной из сторон договора по решению суда (п.2 ст.420 ГК), которое возможно:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК и иными актами законодательства или договором.

К «иным случаям, предусмотренным ГК» относятся предусмотренные ст.590, 591 ГК случаи.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если иное не предусмотрено ГК, иными законами и актами Президента Республики Беларусь, в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (часть первая ст.590 ГК).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации у арендодателя имеются основания для расторжения договора аренды.

Однако в рамках ст.590 и п.2 ст.420 ГК требуется обязательное соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, т.е.

арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения последним обязательства в разумный срок, если иной порядок досрочного расторжения договора не предусмотрен ГК, иными законами и актами Президента Республики Беларусь (часть третья ст.590 ГК).

После направления письменного предупреждения, если арендатор не исполнил обязательства, арендодатель вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора.

Взыскание штрафных санкций

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законодательством или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору, если иное не предусмотрено законодательными актами, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п.1 ст.311 ГК).

Если договором аренды предусмотрена ее уплата за нарушение арендатором обязательства по уплате арендной платы, арендодатель вполне правомерно начисляет ее при неисполнении (ненадлежащем исполнении) арендатором обязательства.

Статья 366 ГК устанавливает ответственность за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица – на сумму таких средств подлежат уплате проценты, размер которых определяется ставкой рефинансирования Национального банка Республики Беларусь на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, за исключением взыскания долга в судебном порядке, когда суд удовлетворяет требование кредитора исходя из ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь на день вынесения решения (п.1 ст.366 ГК). Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законодательством или договором.

Проценты за пользование чужими денежными средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законодательством или договором для начисления процентов не установлен более короткий срок.

Таким образом, с учетом оговорок в части, которая может быть урегулирована договором, проценты по ст.

366 ГК уплачиваются даже в том случае, когда в договоре соответствующее условие отсутствует, и независимо от содержания договора за просрочку денежного обязательства – обязательства по уплате арендной платы арендатором – подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами.

Обратите внимание!

Если договором аренды нежилого помещения предусмотрено право на односторонний отказ от договора (п.3 ст.

420 ГК) арендодателем в случае неуплаты арендной платы в течение определенного периода времени, то для одностороннего отказа не требуется обращение в суд с соответствующим требованием, необходимо только уведомление другой стороны – арендатора об одностороннем отказе, с момента получения которого договор считается расторгнутым.

Таким образом, если в договоре аренды предусмотрено право на односторонний отказ от договора арендодателем в случае неуплаты арендной платы, то нет необходимости обращения в суд с требованием о расторжении договора, вопрос стоит только о взыскании арендной платы, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами. Если такое условие не содержится в договоре, то в суд подается иск о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Процессуальные аспекты минимизации временных и финансовых затрат для арендодателя при расторжении договора, взыскании задолженности по арендной плате и штрафных санкций

Допустим, что арендодатель намерен инициировать расторжение договора и взыскать задолженность по арендной плате, неустойку и проценты за пользование чужими денежными средствами.

В данном случае следует учитывать основание, по которому расторгается договор аренды: по требованию арендодателя по решению суда (п.3 части первой ст.590 ГК) или имеет место односторонний отказ от исполнения договора (п.3 ст.420 ГК).

Расторжение договора по требованию арендодателя по решению суда

Данный спор будет рассматриваться судом, рассматривающим экономические дела (далее – экономический суд), по правилам хозяйственного процессуального законодательства в порядке искового производства.

Требование о расторжении договора аренды является требованием по спору, возникшему при расторжении хозяйственного договора – договора аренды, и при подаче в экономический суд подлежит уплате государственная пошлина в размере, установленном п.

3 приложения 16 к Налоговому кодексу Республики Беларусь (далее – НК).

От редакции «Бизнес-Инфо»

Материал ссылается на НК в редакции до 1 января 2021 г.

Источник: http://bii.by/tx.dll?d=292139&a=1

Административное право
Добавить комментарий