Каковы последствия выселения из квартиры через суд путём обмана?

Берегитесь нечестного жильца!

Каковы последствия выселения из квартиры через суд путём обмана?

Как сдать квартиру, чтобы потом не пожалеть об этом?

Как известно, в Риге по-прежнему трудно снять хорошее жилье по приемлемой цене. Однако многие собственники, которые могли бы сдавать свои квадратные метры, боятся этого.

Они наслышаны о нанимателях-мошенниках, которые въезжают в квартиры, месяцами пользуются коммунальными услугами, а затем пропадают, ни за что не заплатив.

Что делать владельцу квартиры, чтобы защититься от возможного обмана?

В редакцию пришло короткое письмо: «Сдал квартиру, нанимательница шестой месяц не платит, уезжать тоже не хочет. Что делать?» И действительно – что? Владелец жилья вместо прибыли каждый месяц терпит убытки, а выселить нечестную нанимательницу без суда нельзя.

О том, как правильно вести себя квартировладельцам, желающим разрешить споры с нанимателями или даже предотвратить их, рассказывает юрист Александр Кведарс.

В квартире живут наниматели, имеется договор найма. Что делать, если они перестали платить?

– Конечно, сдавая квартиру в наем, собственник принимает на себя определенный риск. В первую очередь риск связан с тем, что не известно, что за люди будут проживать. С виду они могут выглядеть ухожено и солидно.

Могут рассказывать, что имеют высокооплачиваемую работу и живут в достатке.

Конечно, у собственника жилья, сложится положительное впечатление о потенциальных жильцах, они будут располагать к себе и давать надежду на то, что будут добросовестно платить.

Согласно Закону о найме жилого помещения, договор найма должен быть заключен в письменной форме между собственником и нанимателем.

Необходимо отметить главные составляющие договора. Во-первых, должен быть точно вписан предмет договора, к примеру, квартира. Нужно указать адрес квартиры, площадь и кадастровый номер. Также, если квартира передается вместе с вещами: стол, стулья, стиральная машина, холодильник, телевизор, утюг и т.д.

, это все должно быть вписано в договор или в приложение к нему. Во-вторых, договор должен содержать права и обязанности сторон, детально описывать, что должны делать наниматели (бережно относиться к имуществу, соблюдать санитарные нормы, не мешать соседям и т.д.

), за что платить (плата за наем, плата за коммунальные услуги и обслуживание, налог за недвижимость), до которого числа и каким образом: перечислением на банковский счет собственника квартиры или наличными под подпись. Договор практически всегда содержит различного рода штрафы за невыполнение своих обязанностей.

В таких спорах большие суммы штрафов за нарушения не взыскать, но в любом случае это будет стимулировать жильцов своевременно рассчитываться за услуги и наем. Также договор должен содержать условия его расторжения.

Кто и в какие сроки должен уведомить вторую сторону о расторжении, каким образом это уведомление должно быть сделано и каковы дальнейшие шаги по освобождению квартиры.

В случае, если жильцы, имея договор, перестали платить за наем и за коммунальные услуги, есть несколько путей решения ситуации. Во-первых, нужно начать с письменного предупреждения нанимателям. Предупреждение должно содержать ссылку на заключенный договор, сумму долга и за какой период он образовался, а также предупреждение о последствиях непогашения задолженности.

Во-вторых, если на жильцов не подействовало предупреждение, и они продолжают игнорировать условия договора, необходимо готовить иск в суд. Иск, может содержать несколько прошений. Это может быть просто взыскание суммы долга или взыскание долга, расторжение договора найма и выселение из квартиры.

Конечно, мало кому хочется начинать судебные тяжбы, которые потратят время, деньги, силы, энергию, но зачастую другого способа нет.

Как скоро владелец квартиры может обратиться в суд? Как велик должен быть для этого долг?

В первую очередь нужно смотреть условия заключенного договора. Правильно составленный договор, должен описывать, порядок расторжения и как решаются споры между сторонами. Одним из условий может быть то, что задолженность за наем, не должна превышать определенную сумму. В таком случае, если только долг превышает установленный минимум, владелец квартиры может обратиться в суд для взыскания.

Законы Латвии не устанавливают каких-либо минимальных сумм или минимальных сроков, после которых можно обращаться в суд с иском. Часто, если долг жильцов невелик, владельцы квартир преследуют цель не взыскать долг, а поскорее сменить нанимателей с надеждой, что новые жильцы будут исправно платить по счетам.

Как владелец квартиры может доказать, что наниматели не платят за наем квартиры и коммунальные услуги?

В таком случае, бремя доказывания лежит на владельце квартиры, но для этого нужно запастись письменными документами.

Договор должен описывать порядок, как жильцы рассчитываются за наем и за коммунальные услуги. Я всегда клиентам советую вписывать в договоре условие, что эти платежи перечисляются на банковский счет собственника квартиры. Это самый надежный способ доказать, что оплата проводилась или не проводилась.

Могу отметить, что в договоре можно указать и то, что расчет с владельцем проводится наличными деньгами. Тогда наниматель должен за каждый платеж на приложении к договору указывать дату платежа, за который месяц он платит и ставить свою подпись.

Какие документы необходимо иметь нанимателю, чтобы доказать в суде, что он честно платил хозяину?

В суде, доказательства предоставляет та сторона, которая что-либо утверждает. Если подан иск о взыскании долга, а наниматель считает, что долга перед владельцем квартиры, нет, то он должен это доказать.

В случае, если в договоре сказано, что жильцы должны рассчитываться с собственником жилья, перечисляя деньги через банк, но они рассчитывались наличными, то это не считается грубым нарушением договора.

Тогда, чтобы обезопасить себя от неправомерного взыскания, делая оплату, нужно в приложении к договору указывать, за что платится и ставить подпись. Этот документ должен быть в двух экземплярах, чтобы каждая сторона могла подтвердить факт оплаты.

Как доказать, что наниматель не платит за наем, если он все-таки оплачивает коммунальные услуги?

Договор найма всегда содержит пояснения о том, за что должен платить наниматель и как. Практически всегда ему нужно платить и за наем, и за коммунальные услуги. Оплачивать коммунальные услуги можно несколькими способами.

Первый – в договоре можно указать, что наниматель отдает деньги за коммунальные услуги собственнику квартиры, а тот уже сам рассчитывается с коммунальщиками. Во-вторых, можно предусмотреть, что наниматель напрямую перечисляет деньги коммунальным службам.

Могу отметить, что для владельца квартиры более выгодный первый вариант, тогда он может экономить на уплате налогов.

Плата только за коммунальные услуги, это лишь частичное выполнение своих обязанностей по договору. Чтобы доказать сумму долга за наем, необходимо предоставить выписку из банка, где видно, что плата не проводилась, либо иной документ, который это подтверждает. Систематическая неуплата денег за наем или за коммунальные услуги служит основанием для расторжения договора и взыскания долга.

Как доказать, что наниматель не платит за наем, если с ним нет письменного договора, а платежи хозяин всегда получал на руки?

Согласно Закону о найме жилого помещения, договор найма должен быть заключен в письменной форме. Это необходимо, во-первых для того, чтобы стороны знали свои права и обязанности. Во-вторых, договор нужно регистрировать в Службе государственных доходов и платить налог за сдачу квартиры в наем.

Я убеждён, что договор должен быть заключен в любом случае. Это приводит к тому, что у собственника жилья немного увеличиваются расходы, но зато он более защищен.

Соглашусь, что бывают случаи, когда договор не оформлен письменно, люди живут в квартире уже некоторое время, дают на руки деньги за наем и коммунальные услуги. Тогда, если они внезапно перестают платить, незащищенным остается собственник квартиры.

Доказать, что у жильцов есть долг за наем, будет крайне сложно или даже невозможно. Одним из выходов в такой ситуации, может быть обращение в суд с просьбой выселить неугодных жильцов без взыскания долга.

«Если собственник квартиры выселил нанимателя силой, без решения суда, сам наниматель может обратиться в суд и потребовать компенсировать все расходы, которые у него из-за этого возникли. К примеру, это могут быть траты за проживание в гостинице и тому подобные расходы».

Юрист Александр Кведрас: +371 26634444

Можно ли выселить человека, который платит за коммунальные услуги, но не платит за наем, если у этого человека нет договора найма?

Да, конечно, такого жильца можно выселить. Выселение может проходить только по решению суда. Так как нет письменного договора, скорее всего, нельзя будет с такого жильца взыскать долг за пользование квартирой. Такая ситуация показывает, насколько самому хозяину важно иметь договор найма с жильцом, чтобы защитить свои права и правомерно получить то, что причитается.

Если человек ни за что не платит, то можно ли его выселить без суда?

В судебной практике встречаются случаи, когда жильцы приезжают к себе на съемную квартиру, а их туда не впускают и говорят, что они там не живут. Такие действия незаконны и считаются самоуправством.

Все взаимоотношения владельца квартиры и нанимателя должны строится в законном порядке. Если человек не выполняет своих обязанностей, то необходимо пытаться договориться вне суда либо готовить иск в суд.

Другого законного способа нет, и надо с этим считаться.

Предположим, хозяин подал в суд иск на выселение должника. Может ли он одновременно требовать и взыскания долга?

– Это даже необходимо! Прошение о взыскании долга должно быть вписано в сам иск.

Одновременно в одном иске можно требовать как расторжения договора, так и взыскания долга вместе с процентами и выселения из квартиры – на случай, если жилец не захочет ее покидать добровольно.

Конечно, это право владельца квартиры, взыскивать или не взыскивать долг, но с другой стороны, почему бы не просить то, что причитается по договору и по закону?

Как будет взыскиваться этот долг, если наниматель уедет из Латвии?

Это достаточно актуальная проблема. Как известно, каждый год из Латвии уезжают десятки тысяч человек. Среди них есть и должники, которые либо скрываются от кредиторов, либо едут на заработки, чтобы очистить свою совесть и рассчитаться по долгам.

На мой взгляд, в любом случае, даже если наниматель уехал из страны, необходимо обращаться в суд, чтобы подтвердить наличие долга. Законом предусмотрены процедуры взыскания долгов с людей находящихся в других странах.

Могу признаться, что на сегодняшний день этот механизм не совершенен, в нем имеется ряд подводных камней. К примеру, необходимо точно знать, по которому адресу должника можно найти в другой стране.

Это не всегда легко выяснить и проверить, а от этого будет зависеть исполнение решения суда.

Пока у должника не появятся официальные доходы или какое-либо имущество, долг будет «висеть» только на бумаге. Бывают случаи, когда должники возвращаются на родину, хотят устроиться работать в Латвии, обзавестись имуществом. И именно тогда появится возможность взыскать долг.

Какие документы владелец квартиры имеет право потребовать у нанимателя при заключении письменного или устного договора, чтобы потом иметь возможность подать в суд против должника? Например, копию паспорта по Закону о личных данных просить запрещено.

Копия паспорта или другого документа не сыграет какой-либо роли, если возникнет спор, между сторонами. Самое главное, заключая договор, верно вписать данные нанимателя. Это нужно делать не с его слов, а именно сверяясь с его документом, паспортом или ИД карточкой.

Встречаются случаи, когда договор оформлен правильно, содержит все возможные условия, описывает права и обязанности всех сторон, и, на первый взгляд, придраться не к чему.

Но как только возникает спор, обнаруживается, что в договоре указан неверный персональный код нанимателя или фамилия написана неправильно. В такой ситуации доказать, кто именно проживал в квартире и кто кому должен денег, будет сложно.

Мой совет, при составлении договора найма всегда нужно проверять данные будущего нанимателя. Ведь любой договор будет всех устраивать, пока не возникли споры между сторонами договора.

Как выселить человека, который самовольно занял жилплощадь и ни за что не платит?

Если человек самовольно вселился в квартиру и ни за что не платит, то выселить его также можно только по решению суда. Конечно, это потребует определенного времени и денег, но в любом случае, процедура именно такая.

Я думаю, в таких ситуациях основная цель владельца квартиры именно выселить нежданного гостя и в меньшей степени взыскать долг. В иске необходимо описать всю ситуацию и просить выселить такого захватчика в принудительном порядке.

Путь получения решения суда долог, но после этого выселение произойдет быстро.

В Законе о найме сказано, что любое выселение человека возможно только через суд. Предположим, что должник не платит за наем квартиры и коммунальные услуги, уезжать не хочет, и хозяин, не дожидаясь суда, силой вышвыривает его на улицу. Может ли такой должник сам обратиться в суд и потребовать как вселения обратно, так и компенсации за моральный и материальный ущерб?

Да, может. В Гражданском законе Латвии в статье 2173 указано, что самоуправством заниматься нельзя. В случае, если есть претензии к нанимателю, все споры решаются либо путем переговоров, либо через суд.

Если собственник квартиры выселил нанимателя силой, без решения суда, сам наниматель может обратиться в суд и потребовать компенсировать все расходы, которые у него из-за этого возникли. К примеру, это могут быть траты за проживание в гостинице и тому подобные расходы.

В такой ситуации, наниматель будет себя чувствовать более уверенно, так как он будет знать, что он прав, торопиться ему некуда, будет ждать решения суда и компенсации.

В свою очередь собственнику квартиры, придется оправдываться за свой поступок и, если будет доказана сумма компенсации нанимателю, нужно будет исполнить решение суда.

Источник: http://www.vmeste.lv/problema/beregites-nechestnogo-zhilca.html

Вс о возможности выселения должника из залоговой квартиры

Каковы последствия выселения из квартиры через суд путём обмана?

Вопрос обращения взыскания на ипотечное имущество не перестает терять своей актуальности, ведь количество кредитов, оформленных под залог недвижимости, меньше не становится. И при этом, несмотря на распространенность ситуации и наличие достаточно весомых наработок судебной практики, количество вопросов, связанных с процессом обращения взыскания на предмет ипотеки также не уменьшается.

Так, например, давайте рассмотрим ситуацию по приобретению квартиры, обремененной ипотекой. Должник, оформив кредит в банке, обеспечил его возврат посредством передачи банку квартиры в ипотеку. Требования по кредиту банк отступил коллекторской компании, в том числе по договору ипотеки.

Должник кредит не выплатил, поэтому вопрос был урегулирован путем обращения взыскания на предмет ипотеки. Коллекторы продали квартиру предприятию, которое уже после заключения договора купли-продажи установило, что не имеет возможности попасть в квартиру, так как в ней проживает должник.

Устранением препятствий в пользовании квартирой в таком случае будет выселение должника.

По сути, в сложившейся ситуации новый владелец, который приобрел квартиру, не может пользоваться своей собственностью, поскольку предыдущий владелец отказывается выселяться из нее.

Но каковы же особенности исполнения требования о выселении должника? Неужели нет никаких гарантий и способов защиты для должника, которого намереваются выселить?

Верховный Суд в постановлении № 754/4727/16-ц рассказал о том, как в таких случаях происходит процесс устранения препятствий в пользовании квартирой, изложив правовую позицию по делу.

В первую очередь ВС очертил круг условий, определенных решением ЕСПЧ, при совокупности которых выселение возможно.

Так, любое вмешательство в права человека (в том числе и право на жилье) предполагает необходимость совокупности следующих условий: вмешательство должно осуществляться “по закону”, оно должно иметь “легитимную цель” и быть “необходимым в демократическом обществе”.

Так же и с ЖК УССР, в котором в первую очередь говорится о том, что выселение допускается исключительно на законных основаниях. Более того, ВС, ссылаясь на ст.

109 ЖК УССР, указал невозможность выселения граждан без предоставления другого жилого помещения.

Но и здесь имеется исключение – выселение без предоставления другого жилья возможно при обращении взыскания на жилое помещение, которое было приобретено за счет кредита, возврат которого обеспечен ипотекой соответствующего жилого помещения.

Кроме того, существует еще и мораторий на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте, предусмотренный Законом № 1304-VII.

То есть не может быть принудительно взыскано недвижимое жилое имущество, которое считается предметом залога, если такое имущество выступает в качестве обеспечения обязательств по кредитам в иностранной валюте.

Должник не может быть выселен из квартиры, если квартира выступала объектом обеспечения выполнения обязательств по валютному кредиту, и в случае, если такая квартира хоть и выступала объектом обеспечения по кредиту, но приобрелась не за счет кредитных средств.

В рассматриваемой ситуации квартира приобреталась как раз не за счет кредита, а всего лишь выступила объектом обеспечения его возврата. Коллекторская компания при продаже квартиры не учла положения ст.

109 ЖК УССР, которая запрещает выселение лиц без предоставления другого жилья.

Соответственно, ВС, пересмотрев решения судов предыдущих инстанций, отказал в удовлетворении иска относительно устранения препятствий в пользовании квартирой путем выселения должника.

В то же время (в результате отказа в удовлетворении иска о выселении) новый владелец несет определенные ограничения.

ВС указал, что новый владелец, приобретая квартиру в бывшего ипотекодержателя, должен быть осведомлен об обременении в виде наличия лиц, зарегистрированных и проживающих в жилом помещении. Но при этом коллекторская компания, нарушая ст.

109 ЖК УССР, при реализации квартиры обошла запрет на выселение без предоставления другого жилого помещения взамен.

В такой ситуации новый владелец может частично возобновить свои права, заявив требование о возмещении вреда к продавцу, если он ненадлежащим образом исполнил свои обязательства о полном информировании возможных покупателей квартиры относительно ее обременения. Также новый владелец может заявить требование к банку относительно выполнения последним обязанности по обеспечению лиц, подлежащих выселению, другим жилым помещением и возмещении убытков.

Таким образом, если должник не может быть выселен из залоговой квартиры, приобретенной новым владельцем, последний вправе обратиться к бывшему ипотекодержателю с требованием о возмещении вреда.

_____________________________________________
© ТОВ “ІАЦ “ЛІГА”, ТОВ “ЛІГА ЗАКОН”, 2019

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ “ЛІГА ЗАКОН” заборонено.

Источник: http://uz.ligazakon.ua/magazine_article/EA012373

Семья обожглась на покупке квартиры в Минске. Бывшая собственница полгода не отдает «двушку» и меняет замки – Недвижимость Onliner

Каковы последствия выселения из квартиры через суд путём обмана?

С минчанином Дмитрием и его семьей приключилась история, полная абсурда. Заплатив почти $50 тысяч в эквиваленте, в мае 2016 года он стал, как ему казалось, полноправным собственником двухкомнатной квартиры в Зеленом Луге. Семья строила планы и собралась было перевозить вещи, как вдруг в купленной квартире обосновалась пенсионерка — бывшая собственница.

Выселить женщину не может даже милиция. «Договор купли-продажи оформлялся через агентство недвижимости, я заплатил деньги, получил штамп о прописке по новому месту жительства. И уже полгода не могу даже попасть на порог собственной квартиры.

Мало того, рискую остаться как без честно приобретенного жилья, так и без шансов вернуть деньги», — переживает Дмитрий и подозревает, что, возможно, стал жертвой мошенничества.

— У нас с женой двое малолетних детей. Дочке в феврале исполнится шесть, сыну два года. Своего жилья у нас нет. Уже лет пять снимаем «полуторку» и платим за нее сейчас $260 по курсу в месяц. Конечно, как любая молодая семья, всегда мечтали о собственной квартире, — начинает свой рассказ Дмитрий.

— Этой весной цены поползли вниз, и я подумал: почему бы не решить жилищный вопрос прямо сейчас. Своих сбережений на покупку «двушки» не хватало. Часть денег дали родители с обеих сторон, часть одолжили мои давние друзья, с которыми работаю в одной сфере.

Собранная таким образом сумма позволила рассматривать варианты стоимостью до $53 000 в эквиваленте.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Хотел квартиру именно в Зеленом Луге. С детства хорошо знаю и люблю этот район. Да и до работы недалеко. Мониторил базы данных в интернете, и вот на глаза попалось объявление от собственника о продаже за $56 000 по курсу «двушки» площадью 50 квадратных метров на Логойском тракте. По цене она нам не подходила, но что-то меня зацепило, и я решил позвонить и поторговаться.

Телефон не отвечал, тогда я собрался и после работы подъехал по указанному в объявлении адресу. В тот вечер застал дома собственницу квартиры Аллу [здесь и далее имена действующих лиц изменены — прим. Onliner.by] и ее малолетнюю дочь. Хозяйка сказала, что может уступить не более $500. Ни о чем не договорившись, я уехал.

Позже рассказал об этой квартире своему знакомому, сотруднику агентства недвижимости «Эксперт». Он предложил помощь, сказал, что постарается уговорить собственницу сделать скидку.

Через неделю он звонит и сообщает цену — $49 500 в эквиваленте. Собственница Алла является гражданкой Норвегии и собирается вместе с дочерью надолго уехать туда. Сроки поджимают, а покупателей нет — потому и снизила цену.

Ну, отлично. Такой вариант меня вполне устраивал.

Перед подписанием договора купли-продажи Дмитрий еще раз побывал в квартире на Логойском тракте, на этот раз вместе с мамой. При более внимательном осмотре «двушка» произвела на него впечатление какой-то перевалочной базы.

— Повсюду были разбросаны детские вещи, на балконе куча коробок и мешков. Запущенное состояние квартиры говорило о том, что там никто постоянно не живет, — вспоминает Дмитрий.

— Алла рассказывала что-то про переезд в Норвегию и ни словом не обмолвилась о своей матери-пенсионерке Ларисе, которая, как позже выяснится, ранее подарила эту квартиру Алле, сохранив за собой право пользования и проживания.

О загадочной пенсионерке стало известно, лишь когда агентство начало запрашивать различные документы и справки для подготовки сделки. Тогда-то и выяснилось, что до весны 2015 года у квартиры был другой собственник — мать Аллы. Минский городской нотариальный округ предоставил договор дарения.

— Это было неожиданное и малоприятное известие. Стали узнавать, какие могут быть подводные камни. Юрист посоветовал не подписывать договор купли-продажи без присутствия Ларисы, поскольку в договоре дарения упоминается ее право пользования и проживания. В агентстве же уверяли, что в присутствии пенсионерки нет необходимости. И все же мы настояли на своем, и она была вызвана.

Лариса вела себя как абсолютно адекватный человек. Когда мы поехали регистрировать договор в БРТИ, она села к нам в машину и по дороге в подробностях рассказывала моей маме, как жила за городом, как ездила к дочке в Норвегию. Ее речь и поведение не вызывали никаких подозрений.

Сделка была зарегистрирована по всем правилам. Дмитрий получил свидетельство о госрегистрации, передал Алле $49 500 по курсу, она предоставила расписку, что получила сумму и претензий не имеет. По условиям договора на освобождение проданной квартиры отводился месяц. В мыслях семья была уже на новом месте, не терпелось поскорее собрать вещи и расстаться с тесной съемной «полуторкой».

— Недели через три я позвонил в агентство и спросил, когда мы можем заселяться, — продолжает Дмитрий. — На тот момент квартира была все еще занята.

От агента я с удивлением узнал, что бывшие собственницы пишут жалобы в милицию на него и на меня. Якобы мы торопим их скорее выселяться, угрожаем и запугиваем.

Это было очень странно, поскольку с момента заключения договора я не выходил на связь ни с Аллой, ни с Ларисой.

А потом начался какой-то абсурд. В конце июня, когда оговоренный в договоре срок выселения уже вышел, я получаю по почте исковое заявление от Ларисы. В качестве ответчиков — я и ее дочь Алла. Читаю и просто прихожу в ужас.

Пенсионерка пишет, что в апреле 2015 года к ней обратилась ее дочь с просьбой сходить в нотариальную контору и подписать какие-то документы, связанные с квартирой. Тогда она якобы не осознавала, что подписывает договор дарения. И вообще, страдает психическими расстройствами, сильной депрессией, не отдает отчет своим действиям.

Сейчас она просит суд признать договор дарения недействительным, а сделку купли-продажи квартиры — ничтожной.

В частности, в исковом заявлении указано следующее:

«В соответствии со ст.

177 ГК Республики Беларусь, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находящимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понять значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина или иных лиц, чьи права или охраняемые законодательством интересы нарушены в результате ее совершения».

— Представляете, какой шок мы испытали! Я позвонил Ларисе (на тот момент ее телефон еще был доступен) и попросил объясниться. Она четко ответила, что считает договор дарения незаконным, квартиру — своей и уезжать оттуда не собирается.

Не выдержав, моя жена импульсивно выхватила трубку и начала что-то кричать. В ответ пенсионерка заявила: «Вы снимали — значит, у вас денег достаточно. Живите так, как жили».

За дословный пересказ фразы сейчас не ручаюсь, но смысл последних ее слов был именно таким.

Дмитрий подготовил встречный иск о выселении пенсионерки. На первом судебном заседании был наложен запрет на отчуждение квартиры. Потом было еще две встречи в суде. В ходе последнего рассмотрения дела судья назначила проведение судебно-психиатрической экспертизы.

— На суде мы увидели совершенно другую Ларису. Это, конечно, была та самая женщина, но вела она себя совсем не так, как в день подписания договора купли-продажи. Сгорбленная, рассеянная. Речь путаная. Хотя, на мой взгляд, это была искусная игра.

Что интересно: по своим каналам агентство запрашивало информацию и выяснило: пенсионерка не числится на диспансерном учете в Беларуси в связи с психическими расстройствами. По ее словам, она якобы наблюдалась у врачей и проходила обследование в Норвегии. Имеются некие документы, которые необходимо переводить на русский язык… Наша тяжба затягивается.

С момента назначения судебно-психиатрической экспертизы прошло более двух месяцев, а дата следующей встречи в суде до сих пор не назначена.

А что же продавец Алла? Она не явилась ни на одно слушание и вообще исчезла. Ее местонахождение сейчас неизвестно, а старый телефонный номер принадлежит другому человеку.

— Пытаясь остудить эмоции, я допускал мысль, что пенсионерка, возможно, больна, что дочь непорядочно обошлась со своей матерью, завладев ее квартирой. Но что-то тут не сходится, — рассуждает Дмитрий.

— Посудите сами: с одной стороны, пенсионерка заявляет о расстройстве восприятия, о невозможности концентрировать внимание. И в то же время выстроила вон какую линию нападения: обратилась к адвокату и подала иск, засыпала многочисленными жалобами милицию.

В интернете я нашел истории, где фигурирует недееспособный даритель — это распространенная в России схема мошенничества с квартирами. Увы, судебная практика там складывается печально.

Если в моем случае договор купли-продажи будет признан ничтожным, Лариса останется в своей квартире, а ее дочь обяжут вернуть деньги. Но Алла исчезла. Где ее искать? В Норвегии, в Беларуси? Да и где гарантия, что деньги еще не потрачены?

Лишь один раз с момента заключения договора Дмитрий пытался попасть в свою квартиру и занять ее. Вот как он описывает тот случай:

— Я попросил содействия в РУВД, пригласил представителей ЖЭСа. Все происходящее снималось на видеокамеру.

После долгих уговоров пенсионерка все же открыла дверь милиции, показать паспорт отказалась, снова вела себя очень странно. Затем паспорт все-таки нашелся. Милиция проверила регистрацию.

Само собой, прописана гражданка совсем по другому адресу. Ее увезли в опорный пункт, а я попросил слесаря поменять замки. Закрыли дверь, уехали.

В тот же вечер звонок из РУВД: мол, есть вопросы по вашей квартире. Приехал — мне отчитываются: свозили ее по месту прописки, там живут какие-то люди, угла для пенсионерки не нашлось. А она давит на жалость, просится домой, деть ее некуда.

Короче, мне сказали, что до окончания судебного процесса мы должны проживать с ней на одной территории. Ее отвезли на Логойский тракт, я был вынужден передать ей дубликат ключей от нового замка.

Заодно закинул в квартиру пару сумок с личными вещами.

Помню, в милиции она казалась такой жалкой, забитой, а в квартире навела марафет на лице. Выходит в коридор: «Как, вы уже уезжаете?» — в ее глазах сверкнула насмешка.

Через пару недель мне понадобилось что-то из личных вещей, оставленных в квартире. Сунул ключ — не идет. К тому времени стоял новый замок. Дверь, конечно, никто не открыл, хотя свет в окне горел.

 Представьте: вы собственник, у вас прописка, а в вашей квартире кто-то меняет замки. Абсурд и маразм! Я снова обратился в РУВД.

Но толку, похоже, не будет, пока милиция принимает лишь робкие попытки дозвониться в дверной звонок.

Будучи собственником, Дмитрий не только не может попасть в квартиру, но и обязан оплачивать коммунальные счета.

— Казалось бы, с какой стати? Моя семья не пользуется этими услугами. Думал написать заявление на отключение электроэнергии. Не все так просто. Если будет несанкционированное подключение (а пенсионерке не составит труда найти электрика), то мне вкатят приличный штраф.

Дмитрий продолжает жить с семьей в съемной «полуторке» и отдавать $260 в эквиваленте в месяц. К тому же надо возвращать долг друзьям. Пока не завершено судебное разбирательство, очередная попытка выселить пенсионерку, скорее всего, закончится ничем. Остается только ждать следующего суда и результатов экспертизы.

— Сотни раз на день я прокручиваю в голове эту историю. Как меня угораздило вляпаться? Есть ли в том моя вина? В вопросах сделок с недвижимостью я профан, но за моей спиной стояло риелторское агентство.

Все ли оно сделало, чтобы обезопасить меня от имущественных претензий бывшей собственницы? — наш собеседник задается логичным вопросом.

— Полагаю, узнав о договоре дарения, агентство могло тщательнее проверить эту женщину, заручиться ее письменным согласием на совершение сделки и отказом от права проживания.

Ситуацию прокомментировал директор агентства недвижимости «Эксперт» Павел Астапеня:

— С большим сожалением мы восприняли историю, в которую попал наш клиент Дмитрий. Мы продолжаем оказывать ему помощь и надеемся на скорейшее разрешение ситуации. Данную квартиру Дмитрий нашел в интернете самостоятельно, ни одно из агентств ею не занималось.

Для оформления сделки он обратился к своему знакомому риелтору, сотруднику нашей компании. Сделка была проведена по отработанному алгоритму в порядке, предусмотренном законом. По нашему требованию до момента регистрации договора все жильцы были выписаны из квартиры, в договоре купли-продажи был четко обозначен срок выселения.

Бывшая собственница и ее мать были проверены по соответствующим базам данных: на диспансерном учете никто из них не состоял — это ключевой момент. В договоре продавец подписался под тем, что дает гарантии, что квартира свободна от любых прав и притязаний со стороны третьих лиц.

Требовать какую-то расписку от лица, которое не имеет в отношении квартиры каких-либо прав (а мать собственницы таких прав не имеет), на мой взгляд, не совсем верно.

Договор купли-продажи был оформлен в соответствии с законом и зарегистрирован в установленном порядке. Подчеркну: на сегодняшний день Дмитрий является единственным законным собственником этой квартиры, он уже даже в ней зарегистрирован.

Мы неоднократно уведомляли продавца о необходимости исполнения обязательств, однако она перестала выходить на связь и исчезла. А мать бывшей собственницы отказалась признавать заключенный ранее договор дарения, ссылаясь на свое заболевание.

Суд назначил судебно-психиатрическую экспертизу, от которой, по нашим сведениям, женщина уклоняется.

К сожалению, даже выполнение всех процедур по регистрации сделки не может обезопасить клиента на 100% от последующих попыток третьих лиц завладеть его имуществом. Но на этот случай у нас есть прокуратура и суд. Надеюсь, в скором времени ситуация разрешится в пользу Дмитрия. На мой взгляд, закон полностью на его стороне.

Хотите знать, чем закончилась история? Продолжение читайте здесь и здесь.

Сейфы в каталоге Onliner.by

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by

Источник: https://realt.onliner.by/2016/12/02/kvartira-32

Совет от Протокола: основания и порядок выселения с квартиры

Каковы последствия выселения из квартиры через суд путём обмана?

Сразу начнем с хорошей новости: «прописка» не дает право собственности. И продолжим плохой: «выписка» – снятие с регистрации человека, не означает, что он утратил право пользоваться жильем.

Дальше пойдут также плохие новости: положения земельного законодательства очень устарели – прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения не лишает права пользования занимаемым помещением, а процесс выселения не самый легкий в правовом смысле.

Так, снять с регистрации человека невозможно без признание его таким, что утратил право пользоваться жилым помещением.

Но все-же выселения возможно, поэтому Юридический ресурс «Протокол» предлагает консультацию о порядке признание лица таким, что утратил право пользоваться жилым помещением, снятии с регистрации и выселение.

Снятие с регистрации

С соответствие со статьей 7 Закона Украины “О свободе передвижения и свободном выборе места проживания в Украине” снятия с регистрации места проживания (по-простому «выписка») осуществляется на основании:

– заявления лица или его законного представителя;

– свидетельства о смерти;

– в случае для проживания или пребывания лица в специализированном социальном учреждении, заведении социального обслуживания и социальной защиты;

– судебного решения, вступившего в законную силу, о лишении права собственности на жилое помещение или права пользования жилым помещением, о выселении, о признании лица безвестно отсутствующим или объявления его умершим.

Напомним, в соответствии со статьей 43 Гражданского кодекса Украины физическое лицо может быть признано безвестно отсутствующим, если в течение одного года в месте его постоянного жительства нет сведений о ее местонахождении.

Помните, что признание лицом безвестно отсутствующим возможно только в судебном порядке. Вы также можете ознакомиться с консультацией юридического ресурса «Протокол» «Основания и правовые последствия объявления лица умершим» .

В свою очередь, соответствии со статьей 46 Гражданского кодекса Украины физическое лицо может быть объявлен судом умершим, если в месте его постоянного жительства нет сведений о месте его пребывания в течение трех лет, а если он пропала без вести при обстоятельствах, угрожавших ему смертью или дающих основание предполагать его гибель от несчастного случая, – в течение шести месяцев, а по возможности считать физическое лицо погибшим от несчастного случая или других обстоятельств в результате чрезвычайных ситуаций техногенного и природного характера – в течение одного месяца после завершения работы специальных комиссий. Физическое лицо, пропавшее без вести в связи с военными действиями, может быть объявлен судом умершим по истечении двух лет со дня окончания военных действий. С учетом конкретных обстоятельств дела, суд может объявить физическое лицо умершим и до истечения этого срока, но не ранее истечения шести месяцев. Вы также можете ознакомится с консультацией юридического ресурса «Протокол» «Основания и правовые последствия объявления лица умершим»

То есть снятие з регистрации бывает добровольным или принудительным. Принудительное, в свою очередь, возможно только через суд, на следующих основаниях:

Отсутствие права на проживание в помещении

С согласия собственника дома (квартиры), член его семьи вправе вселять в занимаемое им жилое помещение других членов семьи. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласия не требуется.

То есть, если собственник не давал разрешение на вселение других членов семьи, например, зятя, у такого лица нет права на проживание.

Иногда из жилого помещения не желают выселяться бывшие владельцы или члены семьи бывшего владельца. Но потеря права собственности подразумевает потерю права проживания.

Таким образом, если нет права на проживание, если вселение произошло незаконно или с нарушением установленного порядка вселения членов семьи, это является оснований для выселения.

Потеря права пользования жилым помещением

В соответствии со статьей 405 Гражданского кодекса Украины член семьи собственника жилья теряет право на пользование этим жильем в случае отсутствия члена семьи без уважительных причин более одного года, если иное не установлено договоренностью между ними и собственником жилья или законом.

Принудительное выселение

В соответствии со статьей 156 Жилищного кодекса Украинской ССР, члены семьи собственника жилого дома (квартиры), которые проживают вместе с ним в доме (квартире), что ему принадлежит, пользуются жилым помещением наравне с собственником дома (квартиры), если при их вселении не было иного соглашения о порядке пользования этим помещением.

Но если родственники «сели на голову» собственнику жилья и не желают выселяться, стоит помнить, что их принудительное выселение также возможно.

Выселение граждан без предоставления другого жилого помещения возможно только на основании статьи 116 Жилищного кодекса Украинской ССР, а именно: если член семьи систематически разрушает или портит жилое помещение, или используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил совместного проживания делает невозможным для других проживание с ним в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались напрасными, его можно выселить без предоставление другого помещения для проживания. Помните, что перечисленные факты нужно подтвердить суду доказательствами.

Как видим, выселить родственника не так уж просто, как минимум, потому, что свое «не хочу» надо объяснить конкретными фактами.

Поэтому часто люди прибегают к схеме формальной продажи квартиры своему доверенному лицу и последующего выселения через суд нежелательных жильцов.

После физического выдворения из квартиры этих лиц, третье лицо возвращает квартиру владельцу на основании договора дарения или иной гражданско-правого договора.

Вы также можете ознакомиться с материалом юридического ресурса “Протокол» ВС/КЦС: Якщо квартира набута на законних підставах, покупець має право виселити усіх зареєстрованих у ній осіб, в тому числі і членів сім’ї продавця, без надання іншого житлового приміщення (ВС/КЦС, № 638/13030/13-ц, від 25 липня 2018р.)

«Выписать» человека можно добровольно или принудительно. Если принудительно, то только через суд путем подачи соответствующего искового заявление.

В исковом заявление, стоит просить не только снять с регистрации, но и признать лицо таким, что утратил право на пользование жилым помещением.

К иску надо приложить, как минимум, документы, что подтверждают право собственности на жилое помещение, а также документы, подтверждающие наличие оснований для признания лица таким, что утратил право на пользование жилым помещением.

Учитывая устаревшие нормы Жилищного кодекса Украинской ССР, защитить свои квадратные метры, не так уже и просто. Но на юридическом ресурсе «Протокол» Вы всегда сможете найти профессионального юриста, который поможет найти правовой выход во всех смыслах этого слова.

Источник: https://protocol.ua/ua/sovet_ot_protokola_osnovaniya_i_poryadok_viseleniya_s_kvartiri/

Административное право
Добавить комментарий