Могу ли я попасть в помещение и забрать свои вещи?

Удержание имущества арендатора | Адвокат Мугин Александр

Могу ли я попасть в помещение и забрать свои вещи?

Сегодня предлагаю раскрыть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание, обозначить — когда оно может быть применено, что может быть предметом удержания, каким образом максимально обеспечить интересы арендодателя.

Удержание как способ обеспечения исполнения обязательств возможно применительно к отношениям сторон как по договору подряда, так и по договору транспортной перевозки. В настоящей статье пойдет речь об удержании имущества применительно к договору аренды.

В Гражданском кодексе вопросам удержания, как способу обеспечения обязательств, уделено лишь две статьи 359 и 360, а сама процедура удержания имущества должника вызывает вопросы у арендодателей.

В каких случаях арендодатель имеет право удерживать имущества арендатора

Если арендатор не исполняет свои обязанности по договору надлежащим образом, например, арендатор не платит аренду, бывает у арендодателя встает вопрос: вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора. Сразу скажем – не всегда удержание имущества арендатора арендодателем является законным. Более того, в ряде случаев грозит арендодателю обвинением в самоуправстве, если не хищении (краже, грабеже).

Допустим, срок аренды истек, а у арендатора осталась задолженность перед арендодателем.

С одной стороны, для возникновения самого права на удержание и его применения нет необходимости заключать специальное соглашение. При этом, конечно, необходимо убедиться, что договором аренды не предусмотрено иное, так как ст.

359, устанавливающая основания удержания является диспозитивной и позволяет сторонам договора изменить основания по соглашению сторон (то есть в договоре может быть прописан прямой запрет на удержание имущества арендатора).

Иногда у арендодателя есть соблазн удержать все оставшееся после арендатора имущество. Но удержание применяется лишь в отношении вещи, принадлежащей должнику на праве собственности.

То есть, если арендатор представит документы, подтверждающие, что удерживаемое имущество принадлежит на праве собственности третьему лицу, либо само третье лицо потребует вернуть такое имущество, то арендодателю ничего не останется как перестать удерживать данное имущество.

Отмечу, что есть судебная практика, согласно которой, ряд судов вовсе считает, что удерживаемая для обеспечения исполнения обязательства вещь должна быть индивидуально определенной. Данный вывод является спорным.

При этом об удержании необходимо письменно уведомить должника о намерении удержать вещь.

Конечно, уведомление о удержании не предусмотрено действующим законодательством, но письмо об удержании необходимо направить арендатору, дабы не случилось ситуации, что удержанное имущество будет признано неосновательным обогащением и не истребовалось из владения арендодателя. По крайней мере, есть такая судебная практика.  

С другой стороны, право арендодателя удержать имущество возникает у только если вещь оказалась на законном основании в его владении. Если вещь захвачена арендодателем помимо воли арендатора, то у арендодателя не возникает право удерживать вещь.

В большинстве арендных споров имущество оказывается во владении арендодателя в отсутствии неправомерных действий с его стороны.

Имущество поступает во владение арендодателя в следствии оставления арендатором этого имущества после утраты права пользования соответствующим помещением — истечения срока аренды.

Так как подобное владение имуществом не может быть признано незаконным, оно может быть удержано по правилам п. 1 ст. 359.

Соответственно, если арендодатель завладел вещью, принадлежащей другому лицу, незаконно можно не рассчитывать на защиту в суде, даже если арендатор не исполнил свои обязательства. Данный вывод в свое время также нашел свое отражение в п. 14 информационного письма  Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной».

Еще один важный момент. Применение удержания возможно только в договорных отношениях. Если договор между сторонами не заключался, например, арендные отношения фактически сложились, но в предусмотренной законом форме договор не заключен, кредитор не может рассчитывать на защиту.

Соответственно целесообразно еще на стадии заключения договора предусмотреть в договоре аренды положение о том, что в случае, если после прекращения договора аренды арендатор оставит в помещении имущество, арендодатель будет осуществлять хранение такого имущества, но за счет арендатора. Если вы предусмотрите в договоре аренды такое условие, то помимо обязанности по обеспечению сохранности имущества арендатора у арендодателя возникает право требовать с арендатора компенсации расходов на хранение имущества.

Как правильно удержать имущество арендатора

Во-первых, необходимо убедиться, что договором аренды не установлено запрета на удержание имущество арендатора.

Во-вторых, необходимо убедиться, что договор аренды является расторгнутым. Удержание имущества арендатора в рамках действующего договора аренды является незаконным.

В-третьих, составить опись имущества арендатора или акт удержания имущества арендатора. Для составления данной описи целесообразно сформировать комиссию, в которую, по возможности, включить не зависимых от арендодателя лиц – других арендаторов, участкового и пр.

В-четвертых, уведомить арендатора об удержании.

Хорошо, если общая стоимость имущества арендатора, удержанного арендодателем, превышает сумму задолженности и арендатор сильно заинтересован в том, чтобы удержанное имущество вернуть, но так бывает не всегда.

Что делать с удержанным имуществом, если арендатор не исполнит свои обязательства по договору и не погасит задолженность я расскажу с следующей статье.

Подписывайтесь на рассылку публикаций внизу страницы.

Возможно вам также будет интересна статья «Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры«

Источник: http://www.advokat-mugin.ru/uderzhanie-imushhestva-arendatora/

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Могу ли я попасть в помещение и забрать свои вещи?

Аренда коммерческой недвижимости в кризис остается для бизнеса самым дешевым способом обеспечить себя офисом, складом или торговым помещением. Но арендатору надо внимательно подходить как к выбору объекта аренды, так и к согласованию условий договора с арендодателем. Какие распространенные ошибки совершают арендаторы?

Аренда объекта, на который отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию. При строительстве помещений для сдачи в аренду застройщики зачастую заключают договоры и получают обеспечительные платежи от арендаторов до получения разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию.

Поэтому арендатор должен в первую очередь убедиться в законности арендуемого помещения: запросить у арендодателя разрешение на строительство, а также документы о его правах на земельный участок, категории земель и виде разрешенного использования.

Такие меры должны быть приняты, чтобы исключить риск аренды самовольной постройки, поскольку арендный договор по самострою, скорее всего, будет признан судом недействительным. Тогда арендатор не сможет вернуть денежные средства, внесенные в счет арендной платы.

Аренда самостроя нередко становится предметом рассмотрения в арбитражных спорах.

Так, в Московском регионе организация, арендовавшая два последних этажа в шестиэтажном здании, требовала взыскания с арендодателя сумм, уплаченных по договору аренды, который ранее был признан судом недействительным.

Причина – арендуемые этажи были надстроены к четырехэтажному зданию и обладали всеми признаками самовольной постройки. Все инстанции отказали арендатору во взыскании денежных средств.

Также арендаторам надо учитывать, что использовать для своих целей арендованное помещение в здании, не введенном в эксплуатацию, они не смогут.

Арендодатель в этой ситуации вправе передать помещение арендатору только для ремонтных работ. Любая иная деятельность в таком помещении запрещена и наказывается административным штрафом в соответствии с п. 5 ст. 9.

5 Кодекса об административных правонарушениях в 10 000–20 000 руб.

Нечеткое разделение расходов на оплату коммунальных услуг. Согласно ст. 616 Гражданского кодекса (ГК) арендодатель и арендатор могут самостоятельно договориться, на кого будут возложены расходы по содержанию арендованного имущества, т. е. коммунальные платежи.

Неопытные арендаторы при составлении договора не всегда обращают внимание на данный пункт, что зачастую приводит к возникновению непредвиденных расходов, а иногда и к судебным тяжбам.

Практика судов однозначна: арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором.

Например, в Липецке индивидуальный предприниматель сдал в аренду принадлежащее ему помещение в двухэтажном здании под торговлю продовольственными товарами и алкоголем.

После расторжения договора аренды по инициативе арендодателя арендатор обратился в суд с иском о взыскании уплаченных арендатором коммунальных платежей, считая, что арендодатель таким образом неосновательно обогатился.

Позиции судов всех инстанций были однозначны: не произошло никакого неосновательного обогащения, так как оплата коммунальных услуг является обязанностью арендатора в силу положений ст. 616 ГК.

Несогласованные цели пользования. Каждая компания при выборе объекта аренды отталкивается от собственных целей. При составлении договора такие цели должны быть согласованы с арендодателем и, кроме того, должны соответствовать назначению помещения, предусмотренному проектной и технической документацией.

Если назначение объекта аренды не соответствует условиям договора (например, арендуется жилое помещение для складских, учебных и любых иных целей, кроме проживания людей), то договор с таким условием будет признан недействительным как нарушающий ст. 288 ГК.

Подобные случаи не редкость в судебной практике. Например, в одном из дел в Омской области компания под типографию арендовала жилое помещение в общежитии университета.

По иску прокуратуры договор аренды указанного помещения был признан недействительным, а жилое помещение – подлежащим освобождению.

Несогласованные улучшения арендуемого помещения. У арендатора нередко возникает необходимость переоборудовать помещения, чтобы они соответствовали потребностям бизнеса.

Все улучшения, а также связанные с ними расходы надо заранее согласовать с арендодателем во избежание негативных последствий. Законы предполагают два типа улучшений арендованного имущества – отделимые и неотделимые, однако критерии их определения туманны.

Поэтому вопрос об улучшениях рекомендуется отдельно согласовать в договоре. Зачастую затруднения возникают с неотделимыми улучшениями. Если в договоре не были согласованы условия по ним, то по общему правилу расходы на них ложатся на арендодателя.

Однако в судебной практике нередко встречаются дела, когда арендодатель отказывается возмещать затраты и арендатору приходится взыскивать стоимость неотделимых улучшений в судебном порядке.

Так, в Московской области компания арендовала часть офисного здания. Некоторые помещения были переданы арендатору без отделки.

Для их использования под офисы арендатор с согласия арендодателя провел ремонтные и отделочные работы (включая работы по внутреннему электроснабжению, установку систем вентиляции, кондиционирования, пожарной сигнализации).

Но суды отказали арендатору во взыскании стоимости неотделимых улучшений, потому что арендатор не представил доказательств того, что в результате произведенных работ арендодатель получил выгоду. Таким образом, арендатору необходимо прописать в договоре все условия, чтобы потом годами не судиться с арендодателем.

Автор – юрист адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Источник: https://www.vedomosti.ru/management/blogs/2016/03/25/635037-chetire-oshibki-biznesa-arende-pomeschenii

собственник квартиры не отдает бывшим квартиросъемщикам вещи и даже документы

Могу ли я попасть в помещение и забрать свои вещи?

И все вроде бы корректно, но: «Однако недопустимо удерживать удостоверяющие личность документы. В таком случае, согласно закону, человек может быть наказан штрафом». Это Александр должен учитывать, поскольку в квартире лежат ИД-карты и свидетельство о рождении ребенка.

А если права все же Антонина, и долгов нет? «Но если на самом деле  ситуация такова, что квартиросъемщик не имеет никаких обязательств перед наймодателем, а последний необоснованно отказывается возвращать вещи, то нужно обратиться в гражданский суд и просить у него помощи. Если суд примет соответствующее решение, то для востребования вещей нужно вызывать полицию, которая проследит, чтобы все прошло без инцидентов».

Задержать вещи можно, но не все

Еще более точный юридический ответ дал нам руководитель юридического бюро Invictus Юри Асари:

«На основании ч. 1 ст. 334 Обязательственно-правового закона после прекращения договора съемщик обязан возвратить нанятую вещь вместе с принадлежностями в состоянии, соответствующем надлежащему использованию вещи согласно договору.

Собственник квартиры (наймодатель) обладает в целях обеспечения вытекающих из договора найма требований залоговым правом в отношении движимых вещей, находящихся на недвижимой вещи (ч.1 ст 305 Обязательственно-правового закона). Залогом обеспечиваются требования о внесении платы за съем за текущий год и предшествующий ему год, а также требования о выплате компенсации.

Но залоговое право не распространяется на вещи, на которые не может быть обращено взыскание (ст. 66 и 67 Кодекса исполнительного производства).

Это, например, личные вещи, предметы домашней обстановки, кухонные принадлежности, одежда, белье, кровати и иные предметы хозяйственного обихода должника, необходимые с учетом размера задолженности должника для удовлетворения его бытовых нужд, как минимум одно техническое средство, обеспечивающее должника возможностью пользоваться правом на получение информации, предусмотренным частью 1 статьи 44 Конституции Эстонской Республики, продукты питания в количестве, необходимом для должника и его семьи на один месяц,  денежная сумма, необходимая для создания этих запасов и т.д.  Перечень достаточно длинный, и с ним можно ознакомиться по адресу http://zakon24.ee/kodeks-ob-ispolnitelnom-proizvodstve/.

Наймодатель не вправе возражать против того, чтобы квартиросъемщики забрали вещи, использование которых соответствует надлежащему хозяйствованию или обычному укладу жизни (ч. 2 ст. 306 Обязательственно- правового закона). Таким образом, на документы, удостоверяющие личность, залоговое право в любом случае не распространяется.

Если семейная пара утратила владение ИД-картами, об этом надо сообщить в полицию, приостановить их действие и ходатайствовать о выдаче новых. Поскольку может иметь место кража идентитета (использование карт для получения SMS-кредита, покупки товаров или услуг и т.п.) не исключено, что имеет место уголовно наказуемое преступление.

  

К залоговому праву наймодателя применяются положения Закона о вещном праве, касающиеся залога движимого имущества (ручной залог, ст. 281 – 295). Ручной залог прекращается с прекращением обеспеченного им требования.

При прекращении ручного залога залогодержатель обязан возвратить заложенную вещь залогодателю.

Право на продажу заложенной вещи возникает у залогодержателя в случае ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом требования.

В описанной ситуации неправы были обе стороны. Наймодатель не имел права выселять квартиросъемщиков. Для этого он должен был обратиться в суд и требовать возврата владения квартирой на основании  ч. 1 ст. 334 Обязательственно-правового закона.

Но ручной залог на вещи квартиросъемщиков может соответствовать закону, только если соблюдены предусмотренные ограничения. В то же время семейная пара должна была предвидеть, что по истечении срока найма надо освободить квартиру.

К этому надо было быть готовым.

Сложившейся ситуации можно было избежать, договорившись с наймодателем о продлении срока договора.

Если наймодатель нарушил залоговое право, квартиросъемщики имеют право также обратиться в суд с требованием возврата незаконно удерживаемых вещей и возмещения причиненного вреда. На вопрос можно подробнее ответить, только зная все детали дела.

Например, условия договора, причину применения залогового права (были ли у квартиросъемщиков долги) и то, какие вещи удерживает наймодатель».

Источник: https://rus.postimees.ee/3898521/eksklyuziv-rus-postimees-sobstvennik-kvartiry-ne-otdaet-byvshim-kvartirosemshchikam-veshchi-i-dazhe-dokumenty

Административное право
Добавить комментарий