Может ли арендодатель досрочно расторгнуть договор аренды квартиры?

Нюансы расторжения договора аренды

Может ли арендодатель досрочно расторгнуть договор аренды квартиры?
 

Заключая договор аренды имущества, арендатору следует помнить, что действующее законодательство предусматривает право сторон потребовать досрочного его прекращения, что означает досрочное прекращение прав и обязанностей, предусмотренных таким договором.

Поскольку договорные права и обязанности между субъектами хозяйствования возникают, изменяются и прекращаются по их взаимному согласию, а расторжение по требованию одной из сторон свидетельствует об отсутствии такого согласия, можно сделать следующий вывод: для досрочного расторжения договора аренды необходимы соответствующие основания.

 

Таким образом, арендатор должен знать, что сторона договора аренды вправе потребовать досрочного его расторжения только на основании, предусмотренном действующим законодательством. Основания для расторжения договора аренды(за исключением аренды государственного и коммунального имущества.

) установлены только ГКУ и при этом не могут дополнительно устанавливаться сторонами в договоре.

Для расторжения договора аренды используются основания, предусмотренные непосредственно для договора найма (аренды), использование же общих норм ГКУ, регламентирующих расторжение любых договоров, не допускается.

Основания для арендатора Арендатор может инициировать досрочное расторжение договора аренды на следующих основаниях: 

– арендодатель передал в пользование имущество, качество которого не соответствует условиям договора и назначению имущества (ст. 784 ГКУ). Из положений ГКУ следует, что имущество, передаваемое в аренду, должно находиться в состоянии, соответствующем условиям договора.

Если же после передачи будут выявлены недостатки (дефекты), вследствие которых имущество не будет соответствовать состоянию, о котором достигнута договоренность между сторонами договора, арендатор имеет право требовать расторжения такого договора (поскольку такое состояние имущества не позволит арендатору использовать его в своей хозяйственной деятельности). Однако если арендатор будет заранее (при передаче имущества, до его непосредственного использования) предупрежден арендодателем о всех его недостатках и после этого примет такое имущество в аренду, у него не будет права на досрочное расторжение договора;

 – арендодатель не уведомил арендатора о правах третьих лиц на имущество, переданное в аренду (ст. 769 ГКУ). Получая имущество в пользование, арендатору не следует забывать, что в соответствии с законодательством, в отношении движимого и недвижимого имущества могут возникать различные имущественные права, например, право залога. Арендатор должен быть уведомлен обо всех правах третьих лиц на переданное в аренду имущество. Расторжение договора аренды возможно в случае неуведомления арендодателем о таких правах; – арендодатель не производит капитального ремонта помещения (ст. 784 ГКУ).

ДЛЯ СПРАВКИ

Односторонний отказ от договора аренды не допускается.

Часть 1 статьи 291 ХКУ

Арендатору – предприятию торговли следует учитывать, что вопросы расторжения договорных отношений регулируются нормами ХКУ с учетом положений ГКУ.

По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут на основаниях, предусмотренных Гражданским кодексом Украины для расторжения договора найма, в порядке, установленном статьей 188 настоящего Кодекса.

Статья 291 ХКУ

Основания для арендодателя Основаниями для инициирования досрочного расторжения договора аренды со стороны арендодателя являются: – арендатор пользуется имуществом не по назначению или с нарушением условий договора аренды относительно порядка пользования (ст. 773 ГКУ). По сложившейся практике в договоре аренды указывается, с какой целью будет использоваться имущество. Так, аренда помещения, к примеру для размещения кафе, фиксируется в договоре. Использование арендатором по каким-либо причинам объекта аренды в иных целях, не предусмотренных в договоре, дает арендодателю право требовать досрочного расторжения договора; – арендатор передал имущество в пользование другому лицу без разрешения арендодателя (ст. 783 ГКУ). Арендатору не следует забывать, что право распоряжения имуществом остается за арендодателем. Поэтому, по общему правилу, сдавать имущество в субаренду другому лицу можно только при условии согласия арендодателя. Форма согласия ГКУ не предусмотрена, однако в интересах арендатора, чтобы такое согласие было зафиксировано в письменной форме (практически очень сложно доказать наличие согласия, данного в устной форме). Можно также указать его в самом договоре, например: «Арендодатель подписанием данного договора дает свое согласие на передачу арендатором объекта аренды в субаренду»; – арендатор своим небрежным отношением к имуществу создает угрозу его повреждения (ст. 783 ГКУ). Следует отметить, что это непростое основание для расторжения договора аренды, поскольку оно содержит в себе много оценочных категорий. Так, непонятно, по каким критериям устанавливаются «небрежное отношение» и «угроза повреждения». Теоретически такое трактование может быть выгодным арендатору, поскольку чем непонятнее положения закона, тем сложнее установить факт их нарушения. Если при разрешении спора в суде на этапе апелляции арендодатель оценит отношение арендатора как небрежное и создающее угрозу повреждения помещения (а оценивать судьи будут по своему внутреннему убеждению, в чем их трудно упрекнуть), вышестоящие инстанции не смогут разрешить спор иначе. Во избежание такой ситуации можно в самом договоре аренды установить критерии, по которым будет определяться небрежное отношение к имуществу; – арендатор, обязанный провести капитальный ремонт, не сделал этого (ст. 783 ГКУ). Арендатору в этом случае следует помнить, что, если он приступил к проведению капитального ремонта с нарушением установленного договором срока, у арендодателя нет оснований требовать его расторжения. 

Согласно статье 26 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10 апреля 1992 г.

№ 2269-XII основанием для расторжения договора аренды имущества государственной или коммунальной собственности (для арендатора и арендодателя), кроме указанных выше, является невыполнение сторонами своих обязательств. То есть расторжение таких договоров требует значительно больше оснований, в отличие от договоров обычной аренды.

Порядок расторжения ХКУ предусматривает, что сторона, желающая расторгнуть договор, должна обратиться с предложением об этом к другой стороне и только в случае несогласия другой стороны расторгнуть договор, или же в случае неполучения ответа на предложение в 20-дневный срок (с учетом почтового пробега) с момента получения предложения сторона может обратиться в суд для разрешения спора. 

В связи с этим следует отметить, что при нежелании другой стороны расторгнуть договор его расторжение возможно только в судебном порядке.

В январе 2003 года Конституционный суд Украины принял решение, которым определил, что установление законом или договором досудебного урегулирования спора не является ограничением права на судебную защиту.

Если у стороны имеются основания для расторжения договора, она может обращаться непосредственно в суд.

 

Расторжение договора означает прекращение прав и обязанностей сторон по договору. Если договор расторгался в судебном порядке, он будет считаться расторгнутым с момента вступления в силу решения суда. До момента расторжения договора стороны должны выполнять свои обязательства, поскольку после его расторжения выполнение таких обязательств востребованию не подлежит.

 

С расторжением договора тесно взаимосвязан отказ от договора. В отличие от расторжения, прекращение договора в связи с отказом не требует обращения в суд, для этого достаточным условием является желание стороны (при наличии соответствующих оснований), и в силу самого факта отказа договор считается расторгнутым.

Сергей Анатольев, Юрист
«Справочник экономиста», июль 2005 г., № 7 (19), с. 53

Источник: http://domik.ua/novosti/nyuansy-rastorzheniya-dogovora-arendy-n2580.html

Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

Может ли арендодатель досрочно расторгнуть договор аренды квартиры?

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора.

Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Особенности расторжения договора аренды

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;

• требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма.

Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу.

И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

Остались вопросы? – задайте их юристу Правильной Аренды

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/pravila-rastorzheniya-dogovora-arendy-ili-najma-kvartiry/

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Может ли арендодатель досрочно расторгнуть договор аренды квартиры?

Все зависит от текста договора, который подписали собственник и жилец. Формально вопрос прописки жильца, а также наличие у него в прошлом проблем с судебными приставами не является поводом для расторжения договора. Да и чаще всего в договоре нет возможности его расторгнуть в одностороннем порядке без веской причины (например, без просрочки платежа) или без своевременного уведомления.

Касаемо конкретного случая: выселение через суд, конечно, слишком долгий процесс при коротком сроке аренды. Если жилец соблюдает условия договора, то полиция вне зависимости от наличия или отсутствия в ней родственников обязана соблюдать законные интересы сторон.

Поэтому, если арендатор исправно платит за квартиру и добропорядочно в ней живет, рекомендуем дождаться окончания договора аренды и в будущем сначала изучить личность нового жильца и лишь потом подписывать договор.

Но если Ваш жилец не внес своевременно оплату, соответственно нарушил этим условия договора, Вы смело можете досрочно прервать действие договора и обратиться в полицию или охранное агентство.

В этом случае у Вас в квартире де-факто оказывается посторонний человек без Вашего на то согласия. Частную собственность и защиту прав на нее в России никто еще не отменял.

Отвечает юрисконсульт компании «Мой семейный юрист» Роман Азатян:

Во-первых, отсутствуют основания для признания договора недействительным, так как между сторонами в данном договоре согласованы все существенные условия, а именно условия о предмете договора, то есть самом жилом помещении. Более того, отсутствие данных о регистрации нанимателя существенно затруднит обращение с исковым заявлением в суд.

Во-вторых, из содержания описанной ситуации не видно основательных поводов для беспокойства, так как в договоре предусмотрены условия о залоге, что в свою очередь исключает возможность неуплаты за наем жилого помещения в случае, если наниматель досрочно покинет квартиру.

В-третьих, при давлении со стороны родственника-полицейского следует обращаться в прокуратуру с жалобой, предварительно зафиксировав любыми способами факт противоправных действий.

Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?

Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на долгий срок?

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир Квартира-без-Агента.ру:

На мой взгляд, здесь вообще нет серьезной проблемы. То, что квартирант имеет небольшие проблемы с законом, арендодателя никак не касается. Точно так же, как владелец торгового центра не будет интересоваться, как его арендаторы решают свои налоговые проблемы и арбитражные споры. Арендодателя интересует только действия арендатора в рамках его с ним договора. Не больше.

Отказался расторгать договор аренды? Его право. Но не очень понятно, о каком тогда ущербе арендодателя идет речь? Два месяца из трех по договору уже оплачены (первый месяц плюс залог).

Если предположить, что он не хочет оплачивать второй месяц, то залог идет в уплату этого месяца, после чего квартирант выселяется согласно тому же договору. Если же Ваш арендатор платит сполна и вовремя, то к нему нет претензий.

И оснований для расторжения договора тоже нет.

Грозит налоговой? Это уже зависит от арендодателя. Если Вы не платите налоги с полученного дохода, то Вы и так рискуете. Если же платите, то угроза не имеет смысла.

Грозит судами и штрафами? Смешно! Человек, который два года находится в розыске, имеет проблемы с законом (недействительные документы и претензии от ФССП), будет подавать в суд на того, кто сдал ему квартиру? Бессмыслица. Все его проблемы тут же всплывут, и ему это выйдет в разы дороже. Гораздо проще, быстрее и безопаснее для него просто снять другую квартиру.

В данной ситуации арендодателю бояться нечего. Арендатор платит, значит живет, как и договаривались. Не платит — Вы можете выгнать его с помощью полиции. Мешает родственник-полицейский? По закону у него нет оснований препятствовать.

А если он действует незаконными методами (в том числе угрозами и шантажом) — на это есть прокуратура и УСБ (управление собственной безопасности).

Иметь дело с данными организациями из-за съема квартиры ни один нормальный полицейский точно не захочет.

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

Посуточная аренда квартир в путешествии: плюсы и минусы

Отвечает директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова:

Из сумбура повествования не очень понятна суть проблемы. Однако попробуем разобраться в ситуации.

1. В соответствии со ст. 619 ГК РФ, досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя (наймодателя) возможно в случаях, когда арендатор (наниматель):

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

2. С учетом положений ст. 619 ГК РФ если Вы хотите досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, то такое действие реализуется только по решению суда. При отсутствии вышеизложенных фактов инициатива расторжения договора найма со стороны наймодателя не обоснована.

3. Если наниматель не нарушает условий договора и исправно вносит плату за наем, то отсутствие у него регистрации по месту жительства никак не отражается на взаимоотношениях с наймодателем. Договор же продолжает свое действие до своего окончания. При этом совершенно законным будет требование нанимателя зарегистрировать его по месту пребывания на период действия договора найма.

4. Не вполне понятно, о каком ущербе идет речь в вопросе в конце текста.

Если наниматель продолжает проживать в помещении и при этом допустил порчу или утрату имущества наймодателя, то компенсация может быть выплачена в том числе из суммы залога.

Если суммы недостаточно, то ущерб должен быть оценен и взыскан с соблюдением правил предъявления претензии. Если наниматель не проживает в помещении в связи с окончанием договора, то о каком расторжении тогда идет речь в самом повествовании?

5. Если наймодатель опасается возникновения возможных проблем с налоговой инспекцией, то во избежание этого рекомендуем уплатить причитающийся налог с дохода, полученного по договору найма. Собственная законопослушность позволит наймодателю быть более требовательным к нанимателю и лишит последнего рычага давления.

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая (Москва):

Самое первое и важное обстоятельство для арендодателя — установить: будет ли такой ненадежный арендатор исполнять свои обязательства и платить арендную плату? Если да, то следует спокойно получить все деньги, положенные по договору аренды, а по истечении срока действия данного трехмесячного договора его не продлевать и выселить нерадивого жильца без какого-либо продления.

Если же арендатор не платит, то арендодатель сразу, по истечении установленного срока платежа, вправе направить уведомление неплательщику-арендатору с уведомлением о нарушении условий договора и требованием оплатить задолженность и проценты по ней.

Тем самым арендодатель соблюдает обязательный досудебный претензионный порядок и, в случае неоплаты, вправе обратиться в суд с соответствующими требованиями о расторжении договора и взыскании задолженности, судебных расходов, штрафов и неустойки.

В случае неоплаты данных денежных средств у арендатора возникает право расторгнуть договор, взыскать возникшую на момент расторжения договора задолженность, проценты и санкции по ней. Длительности процесса в суде бояться не следует: чем дольше длится суд, тем больше будет сумма взыскания.

Уведомлять, кстати, горе-арендатора следует по адресу, указанному в договоре аренды и по адресу, указанному в квартире. Искать, где он в самом деле прописан, арендодатель не обязан, так как берется адрес, указанный жильцом в качестве основного.

Кроме того, в день, когда срок договора истечет, арендодатель вправе с нарядом полиции произвести фактическое выселение назойливого квартиранта с удержанием всех его вещей до момента погашения всей суммы задолженности.

Бояться полиции или налоговой инспекции в данном случае не стоит. Во-первых, мы исходим из добросовестности арендодателя, который в установленный срок, до 01.05.2017 (года, следующего за получением дохода), оплатит налог с дохода.

Во-вторых, наличие родственника в полиции — отличный сдерживающий фактор для арендатора с его непростой кредитной историей.

Не думаю, что Ваш жилец станет подводить своего родственника под служебное расследование в случае незаконного вмешательства в ситуацию, связанную с нарушением гражданских прав арендодателя.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как обставить 3-комнатную квартиру, чтобы сдавать ее в аренду?

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

Когда лучше сдавать, а когда снимать квартиру?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_dosrochno_rastorgnut_dogovor_arendy/5739

Расторжение договора аренды жилья в Германии

Может ли арендодатель досрочно расторгнуть договор аренды квартиры?

Расторжение договора аренды жилья в Германии

Повышение арендной платы

Срок расторжения договора после получения требования о повышении арендной платы составляет 2 месяца.

Капитальный ремонт (Sanierung) квартиры или дома

При проведении капитального ремонта, арендатор имеет право расторгнуть договор в течение месяца.

Расторжение договора без соблюдения сроков ожидания (Fristlose Kündigung)

В некоторых случаях возможно расторжение договора аренды без соблюдения сроков ожидания.

Следует отметить, что арендодатель может не согласиться с таким расторжением, что может привести к судебным разбирательствам по правомерности такого расторжения.

Зачастую перед расторжением без соблюдения сроков (Außerordentliche fristlose Kündigung) необходимо предварительно прислать арендодателю предупреждение (Abmahnung). В некоторых случаях допускается расторжение без предварительного предупреждения.

Невозможность проживания в квартире

  • Если арендатор не может пользоваться или попасть в квартиру в соответствии с договором. Примером может быть случай, если предыдущий арендатор не освободил квартиру в срок или затянувшиеся ремонтные работы. Кроме расторжения договора арендатор также может потребовать от арендодателя возмещение убытков из-за невозможности пользования жильем. К возмещаемым позициям относятся расходы на проживание, поиск нового жилья, хранение мебели, транспортные расходы и.т.д.
  • Смена замка арендодателем без уведомления арендатора. Исключение составляют случаи, когда такая замена была произведена в вынужденном порядке и арендодатель не смог связаться с арендатором
  • Если из-за строительных недостатков или в результате стихийных бедствий квартира или дом становятся непригодными для жизни. В таких случаях необходимо проинформировать арендодателя о недостатках. Информирование арендодателя не требуется, если заранее ясно, что арендодатель не в состоянии исправить недостаток в короткий срок, например, квартира стала непригодной для проживания после обрушения стены дома

Проживание негативно влияет на здоровье

Если в квартире или доме выявлены недостатки или субстанции, негативно влияющие на здоровье арендатора или представляющие опасность для жизни арендатора, то срока расторжения может не быть.

Примером может служить аренда квартиры с плесенью человеком с заболеваниями дыхательной системы.

Следует отметить, что в данном случае необходимы доказательства эксперта (Sachverständiger) и врача, что недостатки или субстанции действительно оказывают негативное влияние на здоровье.

Некорректное поведение арендодателя

Некорректное поведении арендодателя может быть связано с договорными отношениями:

Также причиной могут быть и личные отношения:

  • оскорбления и угрозы со стороны арендодателя, а также нанесение телесных повреждений
  • нарушение права неприкосновенности жилища, например, наличие дополнительного ключа от квартиры у арендодателя и посещение квартиры арендодателем при отсутствии арендатора
  • установление скрытых камер или приборов слежения

Расторжение договора арендодателем (Vermieter)

Арендатор просто так выселить жильцов не имеет права. Для освобождения занимаемой площади нужны основания и довольно веские. Если причина, по которой было отправлено письмо о расторжении договора, изменилась, то арендодатель обязан уведомоить об этом жильца.

В некоторых случаях это может привести к новым срокам или отсутствию возможности к расторжению (например, владелец хотел использовать квартиру для собственных нужд и написал об этом письмо жильцу; через какое-то время другой жилец решил переехать и таким образом в доме освобождается квартира.

Владелец должнен уведомить об этом первого жильца и воспользоваться освобождаемой квартирой, если она по своим характеристикам соответствует с планируемой).
Расторжение договора по инициативе владельца составляет:

  • 3 месяца при аренде до 5-ти лет;
  • 6 месяцев при аренде до 8-ми лет;
  • 9 месяцев при аренде более 8-ми лет.

Расторжение договора со стороны арендодателя возможно в трех случаях:

Собственные нужды (Eigenbedarf)

Квартира или дом нужны владельцу или членам его семьи. К членам семьи относятся также дальние родственники: браться, сестры, родители жены или мужа, племянники или племянницы.

Следует отметить, что если владелец уже снимает квартиру в том же городе или регионе, то при хороших адвокатах жильцов, выселение по этому пункту маловероятно.

Кроме того, если многоквартирный дом (Mehrfamilienhaus) был преобразован в товарищество жильцов (Eigentumswohnungsanlage), то сроки по выселению жильцов при доказанных нуждах владельцев составляют от 3-х до 10-ти лет. В качестве разрешенных причин расторжения договора для собственных нужд можно отметить следующие:

  • Необходимости во второй квартире в связи с работой. Например, квартира находится в другом городе и ежедневное возвращение в основную квартиру нецелесообразно по времени или в финансовом плане (Суд признает такое пожелание лишь в случае необходимости присутствовать во второй квартире не менее 8-10 дней в месяц)
  • Переезд в другую квартиру по состоянию здоровья
  • Необходимость места для регулярного посещения детей или внуков
  • Необходимость дополнительной комнаты для детей
  • Изменения в личной жизни владельца жилья, например, свадьба или смена работы
  • Планируются изменения в семье, которые потребуют дополнительную площадь, рождение ребенка или помощь близким родственника, что также включает необходимость привлечения доп. персонала или создание доп. площади для занятия определенными видами деятельности
  • Необходимость отдельного жилья для взрослых детей
  • Необходимость проживания дополнительного персонала, например, Aupair-Mädchen, няня или Pflegepersonal. В данном случае применяется формулировка “berechtigte Interesse des Vermieters”

Экономическая целесообразность (wirtschaftliche Verwertung)

Сдача дома или квартиры в аренду приносит убытки, недвижимость срочно нуждается в капитальном ремонте или продажа дома невозможна без выселения жильцов. Следует отметить, что данный пункт все реже может быть использован на практике.

Были случаи, что выселение последних жильцов (семья из 2-х человек) в 12-этажном доме подлежащим сносу было невозможно. Владелец нес многотысячные убытки (порядка 7.000 Евро в месяц) на обслуживание дома, получая аренду в размере 250 Евро в месяц.

Суд занял сторону жильцов, посчитав, что выселение будет являться особенно тяжким испытанием для выселяемых пенсионеров

Нарушение договорных обязательств (Fristlose Kündigung)

Нарушение договорных обязательств может быть также применено в случае, если арендатор регулярно нарушает правила поведения в доме (Hausordnung). Кроме того, данный пункт зачастую применяется, если жильцы длительное время (более 3-х месяцев) не платят за квартиру. Следует отметить, что это отнюдь не позволяет сразу выдворить неплательщиков.

В данном случае лишь существует возможность подать иск в суд, чтобы инициировать процесс выселения. В зависимости от земли и загрузки судов данный процесс может длиться длительный срок, причем все судебные издержки должен нести владелец. Но даже если суд и постановит, что владелец прав, что жильцы не платят и должны покинуть дом, то это совсем не означает, что жильцы выселятся.

Иногда проходят годы, пока квартира может быть освобождена от неплательщиков. В Германии даже сформировался определенный слой общества, так называемые Mietnomaden, который живут годами на съемных квартирах, не платя ни копейки арендной платы.

Реформа 2013 года немного улучшила права владельцев, но при сдаче жильцам, которые заранее не планируют платить, следует быть готовым к значительным убыткам и полному ремонту квартиры.

Закон и суды на стороне жильцов

Некоторые жильцы отказываются выселяться или требуют значительных сумм за подписание соглашения о завершении договора (Mietaufhebungsvereinbarung). В качестве причин указывают на особые обстоятельства (Härtergründe), к котором относятся:

  • Возраст жильца
  • Социальные возможности жильца
  • Тяжелые болезни или личные обстоятельства
  • Беременность
  • Предстоящие экзамены

Суд может пойти на встречу жильцу, обосновавшему особые обстоятельства, даже в случае, если владелец жилья имеет все права на расторжение договора (например, пользование жильем для личных нужд).

В случае, если при расторжении договора были указаны неправильные данные или владелец жилья изначально планировал использование жилья для других целей и об этом стало известно предыдущему арендатору, то такой обман может привести к судебным разбирательствам и высоким штрафам и компенсациям бывшим жильцам. Следует также отметить, что вышеуказанные параграфы не действуют на жилье расположенное в квартире или доме арендодателя, если максимальное число квартир не превышает 2-х или в некоторых случаях 3-х.

igor2018-10-17T09:51:38+02:00 Архивы Выберите месяц Декабрь 2019 Декабрь 2018 Ноябрь 2018 Октябрь 2018 Январь 2018 Декабрь 2017 Ноябрь 2017 Октябрь 2017 Апрель 2017 Март 2017 Февраль 2017 Январь 2017 Декабрь 2016 Июль 2016 Март 2016 Сентябрь 2012 Июль 2012 Январь 2009 Август 2008 Март 2008 Декабрь 2007 Ноябрь 2007 Сентябрь 2007 Июль 2007 Июнь 2007 Май 2007 Март 2007 Февраль 2007 Ноябрь 2006 Октябрь 2006 Сентябрь 2006 Август 2006 Июль 2006 Июнь 2006 Март 2006

Источник: https://rusmoney.de/immobilien/article13174/rastorzhenie-dogovora-arendy-arendatorom.html

Расторжение договора аренды: как арендатору выехать из помещения, не неся дополнительные расходы

Может ли арендодатель досрочно расторгнуть договор аренды квартиры?

Аренда недвижимости занимает одну из ключевых позиций в предпринимательской деятельности, так как немногие могут себе позволить приобрести коммерческую недвижимость в собственность.

При этом в процессе арендных отношений возможны и нередко происходят различные непредвиденные ситуации, из-за которых арендаторы вынуждены покидать арендуемые помещения досрочно.

Поэтому при заключении договора арендатору необходимо предусмотреть, как вести себя при наступлении подобных обстоятельств и преодолеть их с наименьшими затратами. С какими подводными камнями сталкиваются арендаторы коммерческих помещений и как на это реагируют суды, рассмотрим в материале.

При заключении договора аренды недвижимости арендатору, даже предполагающему взаимовыгодное и долгосрочное сотрудничество с арендодателем, все же следует ответственно подойти к согласованию условий договора, учитывая возможность принудительного прекращения арендных отношений при отсутствии на то согласия и желания арендодателя.

В частности, предпринимателям, равно как и юристам компаний, при заключении договора аренды недвижимости (помещения) следует крайне скрупулезно отнестись к согласованию условий договора аренды в части возможности арендатора досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке и сопутствующих такому расторжению условий.

Согласно действующему законодательству если срок договора аренды не истек, то стороны могут прекратить возникшие правоотношения в следующих случаях:

  • по обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;

  • в судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в Гражданском кодексе РФ;

  • по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, предусмотренным в законе и/или самом договоре аренды.

В статье 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. При этом арендатор должен направить арендодателю уведомление о расторжении договора.

Кратко основания для расторжения можно описать следующим образом:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом;

  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, о которых арендатор не знал;

  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества;

  • имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования, не по вине арендатора.

Изменить или расторгнуть договор по соглашению стороны смогут, даже если в договоре не предусмотрено данное обстоятельство, в силу закона (ст. 450 ГК РФ).

При заключении договора аренды помещения важно убедить арендодателя включить в договор право арендатора на расторжение договора в одностороннем порядке (при наличии каких-либо обстоятельств либо немотивированно).

В противном случае, даже если арендатор покинет помещение, ему все равно придется платить арендную плату до окончания срока действия договора либо подписания соглашения сторон о расторжении договора аренды (см., например, Определение ВС РФ от 23.05.

2017 № 301-ЭС16-18586 по делу № А39-5782/2015).

В практике встречаются ситуации, когда арендатор неправильно трактует условие договора аренды, обязывающее арендатора при досрочном освобождении помещения уведомить об этом арендодателя за определенное количество времени, — сформулированное таким образом условие не дает автоматически право арендатору досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Важно различать условие о наличии права на односторонний отказ и требование о расторжении. В договоре должно быть четко сказано, что арендатор «имеет право отказаться от договора» или «имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке».

Если стороны укажут в договоре, что у арендатора есть право требовать расторжения, то он сможет только обратиться в суд с соответствующим исковым требованием (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 № 9615/11 по делу № А65-18291/2009).

Порядок расторжения действующего договора аренды, предусматривающего право арендодателя на отказ

Если в договоре предусмотрено право арендатора на односторонний отказ, то для одностороннего расторжения договора необходимо выполнить ряд юридически значимых действий.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/368574/

Административное право
Добавить комментарий