Можно ли после заключения ДДУ требовать компенсацию за разницу качества отделки фасадов?

Справка о результатах обобщения судебной практики разрешения судами Орловской области гражданских дел по спорам, возникающим в связи с участием в долевом строительстве жилья

Можно ли после заключения ДДУ требовать компенсацию за разницу качества отделки фасадов?

Справкао результатах обобщения судебной практики разрешения судамиОрловской области гражданских дел по спорам, возникающим в связи

с участием в долевом строительстве жилья

В соответствии с заданием Верховного Суда Российской Федерации Орловским областным судом обобщена практика рассмотрения судами области гражданских дел по спорам, возникающим в связи с участием в долевом строительстве жилья, рассмотренных в 2010-2012 годах.

На обобщение поступило 373 дела данной категории, из них 232 дела рассмотрено в 2010 году, 136 дел в 2011 году, за 6 месяцев 2012 года рассмотрено 5 дел.

Дела указанной категории рассматривали 7 районных судов Орловской области, в том числе 4 районных суда г. Орла и 3 сельских района (Орловский, Ливенский и Кромской).

Остальные суды области дела данной категории для обобщения не представили.

Из анализа представленных на обобщение дел выявлено, что наибольшее количество дел данной категории рассмотрено Северным районным судом г. Орла (242 дела) и Железнодорожным районным судом г. Орла (67 дел).

По 334 делам были вынесены решения об удовлетворении заявленных требований, что составляет 95,7 % от рассмотренных с вынесением решения гражданских дел данной категории, по 15 делам в удовлетворении иска отказано или 4,3 %, по 7 делам были вынесены определения об оставлении заявлений без рассмотрения, о прекращении производства по делу – по 17 делам.

Основаниями для отказа в удовлетворении исковых требований по делам данной категории, в основном, являлись недоказанность обстоятельств, на которых истцы основывали свои требования.

По делам данной категории, рассмотренным районными судами области, в кассационном (апелляционном) порядке было обжаловано 25 дел, из них: 3 – отменено, 22 – оставлено без изменения.

Подавляющее большинство рассмотренных дел составляют иски граждан о признании за ними права собственности на объект незавершенного строительства -295 дел.

Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует отношения, возникающие в связи с приобретением права собственности, а также заключением различных договоров, в том числе и договоров, предметом которых является приобретение жилья в строящихся домах.

При рассмотрении споров по данной категории судами применялись нормы Гражданского кодекса РФ о праве собственности (глава 14), об исполнении обязательств (глава 22) и об ответственности за нарушение обязательств (глава 25), а также нормы, регулирующие договор подряда (глава 37).

Например, разрешая исковые требования К. к ООО “Жилищная корпорация “Орловщина”о признании права собственности на объект незавершенного строительства, Железнодорожный районный суд г.

 Орла установил, что стороны заключили договор, согласно которому ответчик принял на себя обязательства по строительству для К.

двухкомнатной квартиры, а тот, в свою очередь, по оплате ее стоимости и вступлении в собственность по окончании строительства.

Придя к выводу о том, что истцом выполнены условия договора участия в долевом строительстве, спорное жилое помещение имеется в натуре, суд при разрешении возникшего спора руководствовался нормами статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующей основания возникновения права собственности на новую вещь (дело N 2-1169/10).

Удовлетворяя требования участника долевого строительства о взыскании неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств по договору, судами применялась статья 309 Гражданского кодекса РФ, согласно которой обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При снижении размера неустойки суды применяли норму статьи 333 Гражданского кодекса РФ, которая предусматривает право суда в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, уменьшить неустойку.

Например, разрешая исковые требования Т. к ООО “Орелстройинвест”о взыскании неустойки за нарушение сроков выполнения работ в размере 1393704 рублей и компенсации морального вреда, Советский районный суд г. Орла снизил заявленный истцом размер неустойки до 200000 рублей за допущенную ответчиком просрочку 720 дней (дело N 2-2295/10).

В силу ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Обязанности подрядчика уточняются в ст. 740 ГК РФ, предусматривающей, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Отличительная особенность возникших между сторонами отношений по указанному виду договоров заключается в том, что гражданин вступает в правоотношения по строительству своей квартиры непосредственно с подрядчиком – организацией, осуществляющей строительство жилого дома.

Правоотношения, вытекающие из участия в долевом строительстве жилья, регулируются также специальным Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее -Закон о долевом участии).

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом участии, который предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору, чем Гражданский кодекс Российской Федерации, ограничивающий права граждан рамками договора.

1. При определении подведомственности споров по искам участников строительства при банкротстве застройщика суду общей юрисдикции или арбитражному суду, следует исходить из того, что пункт 1 части 1 статьи 33 Арбитражного процессуального кодекса РФ определяет специальную подведомственность арбитражным судам дел о несостоятельности (банкротстве).

Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/28419724/

Мониторинг стройки

Можно ли после заключения ДДУ требовать компенсацию за разницу качества отделки фасадов?

Последнее обновление: 29.11.2018

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Каждый Девелопер имеет график реализации проекта. Нам как Покупателю и соинвестору тоже не помешает с ним ознакомиться. Именно по нему мы и будем следить за ходом строительства. 

Вообще, график строительства для внутреннего пользования Девелопера выполняется в виде специального «сетевого графика», где указываются отдельные виды строительных работ, их продолжительность и взаимосвязи между ними. Это для менеджеров Девелопера.

Нас же будет интересовать упрощенный (укрупненный) вариант этого графика, в котором указано, когда должны быть завершены основные этапы стройки в целом.

Например:

  • когда должен быть завершен «нулевой цикл» работ (т.е. выкопан котлован, залит фундамент и выполнены работы до первого этажа),
  • когда завершается возведение коробки здания (т.е. возведение стен и перекрытий до самой крыши);
  • когда завершается возведение крыши и «закрытие теплового контура» дома (т.е. установка окон, дверей, стеклопакетов, закрывающих внутренние помещения от внешней среды);
  • когда завершается монтаж внутренних инженерных сетей, и установка лифтов;
  • когда завершается внешняя отделка фасада дома;
  • когда завершается внутренняя отделка, и т.п.

Такой упрощенный график для Покупателя без труда может составить руководитель проекта (менеджер), и по нему легко и наглядно можно отслеживать ход выполнения работ

По статистике большинство квартир в новостройках сдаются со строительными дефектами.

Профессиональную помощь в приемке новой квартиры у Застройщика можно заказать – ЗДЕСЬ (сервис для Москвы и Московской области).

Следить за процессом стройки можно тремя путями:

  1. Периодически приезжать на место строительства и лично наблюдать за ходом работ, отмечая этапы прогресса;
  2. Периодически получать информацию от Застройщика – как путем прямых запросов, так и путем мониторинга процесса на его сайте.
  3. Общаться с другими покупателями квартир в этом доме – как лично, так и на интернет-форуме.

В первом случае мы можем приезжать на стройку, например, раз в месяц, и визуально оценивать темпы строительства. На саму стройплощадку нас, скорее всего не пустят, да нам это и не надо – оценить насколько вырос строящийся дом за последний месяц можно и издалека. 

Какие риски в покупке квартиры по переуступка прав требования? На что нужно обратить внимание Покупателю?

Во втором случае мы сначала смотрим сайт Девелопера на предмет публикации различных отчетов о ходе строительства, а также на фото и видео регистрацию этого процесса (некоторые Девелоперы размещают на стройплощадке видеокамеры и транслируют процесс стройки онлайн на своем сайте).

Кроме того, полезно будет находиться в постоянном контакте с менеджерами компании, и если что-то идет не так – оперативно получать от них информацию.

На практике качество общения между Застройщиком и Покупателем определяется, в большей степени, позицией Застройщика. Не каждый Застройщик ведет себя корректно после получения денег по договору, поэтому нам нужно запастись терпением и быть настойчивыми. Никому из Девелоперов не нужны лишние скандалы – имидж на рынке потерять легко, а восстанавливать доверие гораздо труднее.

Критичные вопросы (изменения в проекте дома, перенос сроков сдачи дома, увеличение стоимости квартиры и т.п.) можно решать с помощью заказных писем Застройщику. Это поможет нам в случае возникновения судебных споров. 

Что такое «Предварительный договор долевого участия»? Чем он опасен для Покупателя новостройки? Смотри в этой заметке.

В третьем случае мы можем получать информацию о ходе строительства и о ситуации с Застройщиком от своих «братьев по оружию» – таких же покупателей квартир в новостройке.

Зачастую информация здесь бывает более объективная, по сравнению с информацией от менеджеров самой компании.

Здесь мы можем узнать то, что Застройщик нам не сказал при подписании договора, или то, как он ведет себя в спорных ситуациях.

Кстати, такое общение позволяет познакомиться со своими будущими соседями задолго до заселения. 

Какие документы должны остаться у Покупателя после покупки квартиры, и для чего они нужны?

В случае затягивания сроков строительства, Девелопер может попросить нас подписать различные дополнительные соглашения, например – о переносе сроков передачи квартиры дольщику, или о дополнительном финансировании и т.п.

Как правило, такие соглашения нужны Девелоперу для того, чтобы снять с себя ответственность (мол, Покупатель сам согласился). Поэтому не стоит вестись на уговоры и подписывать лишние бумаги; это может лишить нас возможности требовать от Девелопера исполнения своих обязательств, в т.ч. взыскания с него неустойки.

Если Девелопер нарушает сроки и/или условия предоставления жилья, и с ним не удается найти общий язык, Покупатель может пожаловаться в контролирующий орган – Инспекцию государственного архитектурно-строительного надзора (ИГАСН). Вместе с инспекторами ИГАСН инициативная группа дольщиков может также участвовать в приемке дома. 

Как получить неустойку и другие компенсации с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ – см. в этой заметке.

Завершающими этапами стройки (когда дом уже готов) являются:

  • обмеры БТИ (проверяется соответствие фактических и проектных площадей квартир),
  • присвоение почтового адреса новому дому (до этого у него был только строительный адрес),
  • подключение дома к системе городских коммуникаций, и
  • заключение договора на техобслуживание и эксплуатацию дома с эксплуатирующей организацией (от нас потом также потребуется заключить с ней договор).

Конечным этапом строительного процесса является сдача дома в эксплуатацию.

Это вовсе не одномоментный процесс, как может показаться неспециалисту, а длительный этап различных проверок, согласований, подписания актов допуска и т.п.

То есть построенный и готовый (внешне) дом может сдаваться «госкомиссии» в течение нескольких месяцев. О ходе этого процесса мы тоже можем узнавать у менеджеров компании.

Итогом является приемка дома специальной комиссией Госстройнадзора, и выдача Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

С этого момента дом считается готовым для проживания и Застройщик, как правило, передает квартиры Покупателям (дольщикам/соинвесторам), разрешая им заселяться, не дожидаясь оформления прав собственности на квартиры. 

Сомневаешься в покупке новостройки? Не уверен в надежности Застройщика?
Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, дом построен и сдан. Дождались!!! «Обманутые дольщики» – это явно не про нас. Застройщик приглашает нас на церемонию принятия новой квартиры, и мы с трепетом соглашаемся.

Но радоваться пока рано – мы еще не видели, что он там настроил, и насколько это совпадает с нашими ожиданиями. 

Как мы будем принимать квартиру у Застройщика – узнаем на следующем шаге.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/pervichka/monitoring-strojki/

Защита прав участников долевого строительства

Можно ли после заключения ДДУ требовать компенсацию за разницу качества отделки фасадов?

Версия для печати

Рубрика: Правовые вопросы долевого строительства

На вопросы отвечает Шаргин Иван Романович, учредитель Юридической Компании «КВИРИНАЛ», специалист по строительному праву, автор более 20 научных работ в сфере гражданского права.

Долевое участие в строительстве – одна из наиболее востребованных на сегодняшний день форм приобретения недвижимого имущества. В то же время, несмотря на свою популярность, такой способ влечет риски, которые могут нести вполне определенные негативные последствия для дольщика.

К их числу относятся: • Нарушение условий договора участия в долевом строительстве со стороны застройщика; • Несоответствие качества передаваемого жилья (дома или квартиры) условиям договора; • Нарушение сроков передачи завершенного строительством объекта дольщику;

• Отказ от возврата дольщику денежных средств в случае расхождения передаваемой площади с условиями договора.

Ответы опубликованы. Орфография и пунктуация авторов вопросов сохранена.

Список вопросов

Евгений 30.10.2017
Добрый вечер, решил взять квартиру в ипотеку. Застройщик ООО\” Вега\” предлагают купить квартиру по 54000 м., в то время как различные агентства предлагают по 52000 м, а одна организация (вроде подрядчик) предлагает вообще по 49000 м. Скажите пожалуйста возможно ли такое, и как обезопаситься от обмана??? Спасибо.

Здравствуйте.
На практике, возможен любой порядок цен, так как застройщики, зачастую рассчитываются с подрядчиками – передавая им квартиры для последующей продажи. Поэтому подрядчики могут устанавливать цену ниже, нежели застройщик. Соответственно, риэлторы могут работать по агентскому договору от подрядчика, и увеличивать цену на размер своего вознаграждения.

Так что все выглядит вполне логично. В любом случае, приобретение квартиры, ответственная процедура, и чтобы проверить застройщика (подрядчика), все предоставляемые им документы по объекту недвижимости, рекомендую Вам обратиться за квалифицированной юридической помощью. Свяжитесь с нами по телефону 8 (3952) 97-16-18 – поможем Вам по всем вышеуказанным вопросам.

Ирина 30.10.2017
подскажите пожалуйста, нам предложили купить квартиру в городе Иркутске за наличный расчёт, под ипотеку она не подходит, т.к.

дом ещё не сдан, и они нам могут продать получается квартиру как долевую часть строительства, а потом, как нам объяснил агент, мы её можем оформить как собственность.

Мы не сильно в этом понимаем и боимся что нас обманут, подскажите какие документы нужно проверять, куда сходить, куда обратиться и как потом оформить квартиру как собственную? заранее спасибо огромное

Добрый день.
Как я понимаю, Вам предлагают заключить договор долевого участия в строительстве. Данный договор должен быть зарегистрирован Федеральной регистрационной службой.

Относительно ипотеки – заключение кредитного договора с банком не зависит от этапа строительства здания, если застройщик (или его агент) указывает на невозможность привлечения Вами кредитных средств – возможно у застройщика отсутствует аккредитация в банках, необходимая для одобрения ипотеки.

В любом случае, Вы можете запросить у застройщика соответствующую информацию по объекту строительства: разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на земельный участок, проектную декларацию (может быть на сайте застройщика).

Вы можете обратиться к нам для комплексной проверки документов по объекту, проверки застройщика, и в целом по юридическому сопровождению сделки. Позвоните нам по телефону 8 (3952) 97-16-18.

Жанна 30.10.2017
Здравствуйте, подскажите сдается квартира в новостройке по ДДУ. Застройщик предлагает подъехать и заключить договор с УК какой-то свой, акт еще не подписывали. Так и должно быть сначала УК, а потом только сдача квартиры и ключи?

Здравствуйте! В соответствии с ч.13 ст.

161 ЖК РФ, в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети “Интернет” и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

Согласно положений части 14 вышеуказанной статьи, до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. До сдачи дома в эксплуатацию заключение договора с управляющей компанией не требуется. На настоящий момент Вы можете обратиться в Администрацию и напомнить об их законной обязанности организовать конкурс между управляющими компаниями (опишите суть проблемы и приложите к заявлению копию ДДУ). В будущем, Вы и Ваши соседи вправе изменить форму управления МКД, решив этот вопрос на общем собрании собственников жилья. Резюмируя, на вопрос: “Должен ли дольщик подписать договор с УК до приемки квартиры”, – ответ: “Такая обязанность не предусмотрена законом”.

Алексей 30.10.2017
Здравствуйте, Подскажите пожалуйста, должны ли быть заделаны сейсмошвы м/у блок-секциями дома? Если да, то дайте пожалуйста названия нормативных документов и какие наши действия должны быть, если дом сдан?

Источник: https://www.realtyvision.ru/conf/244/

Административное право
Добавить комментарий