Можно ли расторгнуть договор купли продажи по согласию покупателя и продавца, без участия банка?

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Можно ли расторгнуть договор купли продажи по согласию покупателя и продавца,  без участия банка?

Beliakina Ekaterina/Fotolia

Многие считают, что в ипотечных сделках обязательно должен участвовать банк. Но на самом деле продать или купить квартиру в ипотеку можно и без финансовой организации, при участии лишь двух сторон – продавца и покупателя.

Формально это будет рассрочка с залогом, условия которой прописываются в договоре купли-продажи. Подобные сделки являются редкостью в силу недостаточной осведомленности граждан о такой возможности.

Однако специалисты «Метриум Групп» уверены, что в условиях низкого спроса на вторичном рынке ипотека между физическими лицами могла бы стать более популярным инструментом.

Что такое ипотека между частными лицами?

Об ипотечном кредитовании имеют представление почти все. Однако далеко не каждый знает, что «ипотека» и «ипотечное кредитование» – это не одно и то же.

Термин «ипотека» определяется как форма залога, при котором закладываемое недвижимое имущество передается во владение и пользование должника.

А ипотечный кредит – это только одна из составляющих общего понятия ипотека, когда в процедуре купли-продажи недвижимости участвует третья сторона – банк, финансирующий сделку.

Если же кредитную организацию исключить, то останутся только два лица – собственник недвижимости и желающий ее приобрести. Мы привыкли к тому, что при покупке квартиры без банковского кредита покупатель выплачивает продавцу сразу всю стоимость жилья.

Но можно пойти и другим путем: договориться о поэтапной оплате и прописать эти условия в договоре купли-продажи. В соответствии с российским законодательством, такая сделка также будет называться ипотекой, несмотря на то что банк в ней участвовать не будет.

С чего начать покупку вторичного жилья?

Альтернативная сделка: как это работает?

Зачем нужна ипотека между физическими лицами?

Сегодня на вторичном рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Спрос находится на низком уровне, цены не растут, на неликвидные варианты – снижаются, сроки экспозиции увеличиваются.

При этом ипотека на «вторичке» практически недоступна: ставки высоки, а получить кредит не так просто.

Это приводит к тому, что и продавцы, и потенциальные покупатели оказываются в невыгодной позиции: первые не могут продать свои объекты, а вторые не имеют возможности их приобрести.

Особенно страдают альтернативные сделки, когда люди хотят улучшить жилищные условия, продав имеющееся у них жилье, находят подходящий вариант, но старая квартира никак не продается. Заплатить за новую они не могут и «альтернатива» срывается.

Ипотека между «частниками» позволяет решить эту проблему. В том случае, если у продавца нет острой необходимости в получении сразу всей суммы и он готов подождать какое-то время, но при этом хочет продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, он может предоставить покупателю рассрочку.

В свою очередь, желающего приобрести жилье такая возможность заинтересует тогда, когда он ожидает получения крупной суммы денег (например, от продажи старой квартиры, годовой бонус, возврат долга и т. д.), но хочет купить именно эту квартиру, не дожидаясь, пока ее приобретет кто-то другой.

Как оформляются сделки с рассрочкой между физическими лицами?

Отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости почти нет. Стороны так же обращаются в Росреестр с заявлением о переходе права собственности на квартиру и договором, а ведомство, в свою очередь, регистрирует эту сделку в установленные законом сроки. Разница заключается в следующем:

  • в договор купли-продажи вносятся дополнительные условия;
  • при подаче документов на регистрацию обе стороны заявляют о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности;
  • в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), заменившей с июля 2016 года свидетельство о собственности, ставится отметка об обременении. То есть продать, завещать или подарить квартиру до полного погашения задолженности перед продавцом новый собственник не сможет.

7 правил переговоров с продавцом квартиры

Что пишут мелким шрифтом в договорах?

Как правильно составить договор для такой ипотечной сделки?

Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:

  • общая стоимость квартиры;
  • размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
  • размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
  • количество платежей;
  • дату и порядок внесения платежей;
  • срок полного погашения задолженности;
  • штрафные санкции за просроченные платежи;
  • порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;
  • указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.

Пример оформления ипотечного договора между частными лицами:

По согласованию сторон стоимость указанной Квартиры составляет 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.

Оплата Квартиры Покупателем производится в следующем порядке:

Сумма в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек, что составляет 30% (тридцать процентов) от стоимости Квартиры, уплачена Покупателем наличными Продавцу при подписании настоящего Договора, в связи с чем Продавец, подписывая настоящий Договор, подтверждает, что указанная сумма им получена.

Сумму в размере 7 000 000 (семь миллионов) рублей 00 копеек, что составляет 70% (семьдесят процентов) от стоимости Квартиры, Покупатель обязуется выплатить Продавцу 10 (десятью) равными ежемесячными платежами до 30 сентября 2017 года по 700 000 (семьсот тысяч) рублей 00 копеек, составляет 10% (десять процентов) от стоимости Квартиры в месяц. Ежемесячный платеж должен быть совершен не позднее 25 числа каждого месяца путем передачи денежных средств наличными в присутствии нотариуса с заверением подписей сторон на расписке о получении денежных средств.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 5 (пяти) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, с Покупателя взыскивается штраф в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый день просрочки.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, Продавец имеет право обратиться в суд для признания настоящего Договора утратившим силу.

В случае признания настоящего Договора утратившим силу по причине задержки очередного ежемесячного платежа, Квартира передается в собственность Продавцу, а Покупателю возвращаются уплаченные денежные средства за вычетом штрафа в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый календарный день, прошедший с даты заключения настоящего Договора и до даты признания настоящего Договора утратившим силу.

В связи с вышеизложенным, согласно ст. 488 и ст. 489 ГК РФ, до полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения Покупателем своего обязательства по оплате согласованной выше цены Квартиры.

До полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Покупатель не имеет права совершать любые сделки с Квартирой, за исключением передачи Квартиры в пользование третьим лицам по договору аренды.

Залог с Квартиры снимается дополнительным соглашением к настоящему Договору, подписанным Сторонами в присутствии нотариуса. После подписания данного дополнительного соглашения, оно становится неотъемлемой частью настоящего Договора.

Для снятия обременения с Квартиры Стороны обращаются в территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Какие есть риски при рассрочке между частными лицами?

Сделки с рассрочкой подвержены тем же рискам, что и любые другие операции купли-продажи недвижимости на вторичном рынке. Это могут быть и «подводные камни» юридического характера, и технические нюансы, связанные с неузаконенной перепланировкой квартиры. Однако в случае ипотеки между частными лицами присутствуют дополнительные факторы, которые нужно учитывать.

Большая их часть регламентируется законодательством, поэтому обе стороны являются юридически защищенными от форс-мажорных обстоятельств. Тем не менее, главный риск заключается в том, что при такой ипотеке, в отличие от банковской, покупатель не страхуется в пользу продавца от утраты трудоспособности, потери здоровья и т.д.

Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать небольшие – год-два, максимум – три.

Риски для продавца

Риски для продавца очевидны: покупатель, который перестает платить. Однако это ни коим образом не означает потерю и квартиры, и денег. Так как в свидетельстве о

собственности, выданном покупателю, имеется отметка о том, что на квартиру наложено обременение, он не может производить с ней никаких действий до тех пор, пока в присутствии продавца это обременение не будет снято. Это исключает перепродажу объекта недвижимости. То есть в случае просрочки платежа продавец может обратиться в суд для расторжения договора.

Когда речь идет о банковской ипотеке, то вариантов развития событий может быть три:

  • суд принудит покупателя погасить всю сумму задолженности досрочно;
  • суд постановит продать квартиру с целью погашения задолженности;
  • суд решит восстановить статус-кво: вернуть квартиру продавцу, а выплаченные ранее средства – покупателю.

Когда речь идет об ипотеке между «физиками», наиболее вероятен третий пункт. Конечно, возврат денег покупателю – это неприятная процедура, однако шанс остаться ни с чем отсутствует.

Риски для покупателя

Гипотетически возможна ситуация, когда после получения всей суммы продавец квартиры откажется обращаться в Росреестр с заявлением о снятии обременения, либо будет затягивать с этим.

Для таких случаев покупателю нужно иметь документальное подтверждение того, что свои обязательства он исполнил в полном объеме. Конечно, это могут быть и рукописные расписки о передаче денежных средств.

Но самым надежным вариантом станет участие нотариуса в этом процессе, с заверением подписей обеих сторон. Причем привлекать его необходимо при каждой передаче денег.

Нотариально оформленные расписки станут не только неоспоримым доказательством в суде самого факта оплаты полной стоимости квартиры, но подтвердят то, что задолженность погашалась точно в срок. Также надо учесть и то, что процедуру передачи сумм в присутствии нотариуса необходимо прописать в договоре купли-продаже в разделе, описывающем порядок оплаты.

«Конечно, ипотека между физическими лицами сопряжена с определенными рисками, на которые далеко не каждый готов пойти, – комментирует управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Однако существует ряд жизненных ситуаций, когда такая форма сделки могла бы быть удобна обеим сторонам.

Естественно, что ипотека между «физиками» не станет массовым явлением. Но информация о такой возможности вне всякого сомнения поможет многим. Главное – принять взвешенное решение с учетом всех обстоятельств.

И желательно пригласить профессионального риелтора, который поможет и провести сделку, и проверить стороны на предмет платежеспособности и криминального прошлого».

«Метриум Групп»

Не пропустите:

Какой способ накопить на квартиру самый выгодный и надежный?

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Могу ли я требовать у Сбербанка снизить мою ставку по ипотеке?

Банки, в которых взять ипотеку проще всего

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/suschestvuet_li_rassrochka_mezhdu_chastnymi_litsami/5813

Договор задатка – гарантия сделки

Можно ли расторгнуть договор купли продажи по согласию покупателя и продавца,  без участия банка?

Договор задатка и для покупателя, и для продавца служит гарантией того, что сделка состоится. Является ли такая гарантия надежной и что нужно учитывать при заключении договора задатка?

Зачем нужен договор задатка?

Руководитель Юридического управления Swedbank Агнесе Гарда поясняет: «Договор задатка, как правило, заключается для того, чтобы подтвердить серьезность намерений приобрести определенный объект недвижимости.

Покупатель хочет быть уверенным в том, что за время, пока он оформляет кредит или выясняет более подробные обстоятельства сделки, выбранное им жилье не будет продано кому-то другому, а продавец знает, что покупатель серьезно намерен купить его недвижимость.

Инициировать заключение договора задатка может любая из сторон, а его целью является обоюдное подтверждение серьезности намерений».

Где это делается и что нужно знать?

Заключить договор задатка можно у нотариуса, но это необязательно. Договор задатка – это  соглашение, заключенное между двумя лицами и подтвержденное подписями. Помните, что хорошо составленный и грамотно оформленный договор может снизить вероятность возникновения рисков.

  Основные положения договора задатка регламентируются гражданским законом, поэтому в договоре нужно прописать всего несколько основных пунктов, в частности, срок договора или срок, в который должен быть заключен сам договор купли-продажи, сумму покупки, покупаемый объект и имеющиеся отягощения (или их отсутствие), а также собственно сумму задатка. В договор можно внести также некоторые дополнительные условия, например, порядок расчетов, который будет предусмотрен в договоре купли-продажи. Чем подробнее сделка будет прописана в договоре задатка, тем меньше риск того, что вы не сможете договориться о каком-нибудь условии купли-продажи. Например, если продавец захочет получить деньги до перехода прав собственности и регистрации ипотеки.

Договор задатка предусматривает, что в случае, если покупатель отказывается от покупки, он теряет внесенный задаток, а если от сделки отказывается продавец, он должен вернуть уплаченную покупателем сумму в двойном объеме.

Чем больше сумма задатка, тем тщательнее нужно подходить к составлению договора и проработке сделки, чтобы не потерять деньги в случае невыполнения договора.

В случае возникновения споров или неисполнения одной из сторон своих обязательств по договору, ситуация решается в соответствии с уже упомянутым гражданским законом.

Какими должны быть сумма и срок договора?

Сумма и срок договора законом не регламентированы, поэтому о них придется договариваться самим. Обычно в виде задатка вносятся 5-10% от суммы сделки, но это вполне могут быть и всего несколько сотен евро.

Тут главное, чтобы и продавец, и покупатель чувствовали себя уверенными в серьезности намерений друг друга.

Если сумма задатка окажется слишком маленькой, не исключено, что продавец будет продолжать предлагать объект другим покупателям, добавив к конечной цене потенциальные убытки, которые возникнут у него в случае расторжения договора.

Кроме того, продавец будет бояться, что покупатель может просто передумать. Несмотря на то, что договор задатка является согласием сторон заключить сделку, он не запрещает искать другие возможности, учитывая при этом возможные последствия и штрафные санкции, которые возникнут в случае расторжения договора.

Чем может помочь банк?

Договор задатка заключается между двумя сторонами и банк участия в этом процессе не принимает, тем не менее, есть вещи, которые обязательно нужно сделать. Руководитель  направления ипотечного кредитования Swedbank Нормундс Дуцис отмечает, что договор задатка не следует заключать до того, пока банк не одобрит покупателю кредит.

Совет очень простой: прежде чем искать недвижимость или заключать договор с покупателем, проконсультируйтесь со специалистом банка и оцените свою кредитоспособность, а именно какую сумму в виде кредита вы сможете получить. Не менее важно также понять, сколько времени займет сбор документов, оформление кредита и регистрация в земельной книге.

Если предусмотренный в договоре задатка срок окажется недостаточным для получения кредита, вам придется просить продавца его продлить, а если он не согласиться, вы рискуете потерять внесенный задаток. Кроме того, нужно учитывать, что внесенный задаток может стать частью первого взноса, но только в том случае, если вы сможете доказать его уплату.

Поэтому безопаснее передавать деньги перечислением.

Какими рисками не стоит пренебрегать?

Руководитель Отдела жилой недвижимости компании Ober Haus Кристине Дубане считает, что при покупке недвижимости лучше воспользоваться помощью специалиста. Она подтверждает, что основной ошибкой при заключении договора задатка является слишком короткий срок, отведенный на заключение договора купли-продажи. Помочь выбрать оптимальный срок могут специалисты банка или маклеры.

Кроме того, нужно выяснить, нет ли у недвижимости отягощений или долгов. Одним из аспектов, о котором люди часто забывают при совершении сделки, является обязательная подпись супруга или супруги продавца в договоре. Бывают ситуации, когда люди только у нотариуса узнают о том, что собственность невозможно продать без согласия супруга.

Заключая договор задатка, нужно учитывать также, что никакие обстоятельства, открывшиеся позже, не влияют на его исполнение, если это не было заранее оговорено в договоре. Например, если открываются факты, которые существенно снижают стоимость недвижимости, а в договоре такая ситуация не была предусмотрена, покупатель не имеет право требовать отмены договора.

Покупатель, конечно же, может обратиться в суд, но это длительный и сложный процесс, причем без малейшей гарантии на успех. Поэтому специалисты рекомендуют внести в договор задатка пункт о том,  что покупатель имеет право проверить состояние недвижимости уже после заключения договора и может расторгнуть договор без потери задатка в случае обнаружения существенных несоответствий.

Впрочем, лучше все проверить еще до заключения договора и внести задаток со спокойной душой.

Чем предварительный договор купли-продажи и договор бронирования отличаются от договора задатка?

Сейчас многие застройщики предлагают бронировать квартиры в строящихся домах, которые еще не сданы в эксплуатацию. На практике это означает, что продавец предлагает потенциальному покупателю заключить не договор задатка, а предварительный договор купли-продажи или договор бронирования.

Таким образом, покупатель вносит определенную сумму бронирования и ждет, пока застройщик достроит дом, сдаст его в эксплуатацию и разделит на квартиры. Это может затянуться на полгода, а то и на год.

Заключая предварительный договор купли-продажи или договор бронирования, нужно обратить внимание на то, как называется внесенная покупателем сумма. Она может называться задатком, но чаще всего уплаченная покупателем при заключении подобного договора сумма именуется первым взносом или платой за бронирование.

Таким образом, в случае неисполнения продавцом своих обязательств норма закона о возврате задатка в двойном размере на продавца не распространяется, если только не было специально предусмотрено в договоре.

Источник: https://blog.swedbank.lv/ru/dom/dogovor-zadatka-garantiya-sdelki-chto-nuzhno-uchityvat-pri-ego-zaklyuchenii-377

Административное право
Добавить комментарий