Можно ли взыскать с застройщика деньги за нарушение сроков передачи квартиры?

Взыскание неустойки с застройщика

Можно ли взыскать с застройщика деньги за нарушение сроков передачи квартиры?
Ура! Вы купили квартиру! И не какую-нибудь старую «хрущёвку», а новенькую квартиру в стройке. Мысленно вы туда уже переехали, купили мебель, выбрали обои, собрали гостей на новоселье.

Ведь по договору ждать передачу квартиры осталось не так уж долго…Или у вас были деньги, которые вы хотели сохранить и приумножить, для чего и купили квартиру в строящемся доме.

И вы уже мысленно её выгодно перепродаёте или сдаёте в аренду, чтобы получать постоянный, ежемесячный доход, но…Но срок передачи квартиры по договору прошел, а квартиру вам так и не сдали…

Более того, дом, в котором должна была находиться ваша квартира, построен только наполовину… Все! Мечты о переезде, выгодном вложении денег или постоянном доходе с оглушительным треском разбились о недобросовестность застройщика… Что делать? И в этой точке вы становитесь перед выбором, про который большинство из нас даже не знает.

Вариант «А». Смириться, простить и ничего не делать.

Вы смиренно и покорно — что довольно свойственно для нашего менталитета — принимаете навязанную вам ситуацию, пожимаете плечами и продолжаете ждать свою квартиру в надежде, что всемогущий застройщик все же достроит ваш дом. Или, если квартира уже передана, мысленно благодарите Всевышнего и забываете о нарушении сроков и связанных с ними переживаниях. Никаких компенсаций вы не требуете, оставляете вашу неустойку застройщику. Вариант частый. Простой. При этом самый дорогой и неразумный, потому что даже если вы чертовски богатый человек, получить пару десятков/сотен тысяч, а то и миллионов рублей за то, что вам пришлось ждать и испытывать дискомфорт от нарушения договора, будет всегда приятно. Если вам действительно не нужны деньги, можете отдать их на благотворительность — поверьте, это будет лучше, чем подарить их застройщику.

Вариант «Б». Негодовать, злиться, но ничего не делать.

По сути это промежуточное состояние между «А» и «В», которое часто является естественным продолжением предыдущего варианта. Итак: а) вы уже дождались свою Квартиру, возможно даже, что нарушение сроков передачи было совсем незначительным или составило несколько лет, б) квартира до сих пор вам не передана, но сроки уже нарушены. Вам может казаться, что вы выбрали вариант «А», и наплевав на логику, здравый смысл и положенную вам денежную компенсацию, вы не собираетесь взыскивать никакую неустойку… Однако… некое чувство… чувство, которое словно хорошо отлаженный механизм, всегда усиливается и дает о себе знать, когда происходит что-то несправедливое… это чувство громко и ясно говорит вам, что что-то не так! Что за нарушение обязательств непременно должна наступать ответственность, и вы понимаете, что не хотите прощать застройщику его наплевательское отношение и решаете получить положенную вам неустойку. Но вы не знаете, что делать…

Вариант «В». Вы действуете в рамках закона, своих интересов и справедливости.

Вы отчетливо понимаете, что вас обманули! Обманули ваши ожидания, надежды и мечты. Ваши права нарушены и виновные должны понести заслуженное наказание. Вы твердо приняли решение взыскать с недобросовестного застройщика справедливую компенсацию за обманутые ожидания, при этом, возможно вы все еще раздумываете над способом, безопасностью и своевременностью подачи искового заявления и возможно вот уж год просрочки подходит к концу, а «воз и ныне там».Важно! Между началом процесса и вашим решением его начать иногда проходят годы… Вы можете видеть успешные примеры взыскания неустойки, можете понимать, куда потратите выплаченные застройщиком деньги, но при этом либо откладываете поиск юриста «на завтра», либо бесконечно долго выбираете, к кому именно Вам обратиться… Еще более важно: если у вас есть на примете юрист, который занимается взысканием неустойки с застройщика, заключайте с ним договор как можно скорее. Прямо сейчас напишите ему о своем намерении заключить договор!

Помните, чем раньше вы начнете решать этот вопрос, тем быстрее получите положенные вам по закону деньги.Как выбрать специалиста:

  1. Юрист, к которому вы обращаетесь, уже должен иметь значительный опыт взыскания неустойки с застройщиков, не верьте всем на слово.
  2. Цена за услуги юриста должна быть адекватной. Это какой? На данный момент можно взыскать неустойку, не потратив ни копейки на юриста, пока не будет вынесено положительное решение в суде.
  3. Юрист не должен быть перегружен и откладывать решение вашей задачи на несколько месяцев, а такие прецеденты, увы, встречаются. Напротив, юрист должен в кратчайшие сроки приступить к работе.Эти три пункта обязательно должны быть учтены. Они уберегут вас от пустой траты денег и времени, позволяя сделать процесс взыскания неустойки легким и своевременным.

Еще раз: процесс взыскания неустойки — легкий. Если выбранный вами юрист отвечает этим критериям – смело заключайте с ним договор и в скором времени Ваш банковский счет пополнится. Это как купить лотерейный билет, точно зная, что именно он окажется выигрышным. К слову, размер компенсации, которую вы получите, зависит от стоимости вашей квартиры, количества дней просрочки и ставки рефинансирования, действовавшей на момент исполнения обязательств или всего периода просрочки, если квартира еще не сдана.

В нашей практике были случаи, когда люди получали «на руки» больше миллиона рублей.

И получили они эти деньги только потому, что вместо бесконечного ожидания, выбрали действие, написав юристу уточняющие вопросы и убедившись в адекватности, заключили с ним договор.Часто мне приходится слышать: «Дольщики разоряют застройщиков!», «Вы взыскиваете неустойку, а застройщикам не на что строить!», «Бедные застройщики, как вам не стыдно» и тому подобные «афоризмы». Удивительно, но даже некоторые Судьи ошибочно считают, что дольщики мешают строить дома и чуть ли не злоупотребляют своими правами. В принципе, данные высказывания на первый взгляд могут показаться разумными и даже логичными, тем более, что в последнее время обращение дольщиков в суд приняли массовый характер, подобно мощному потоку, прорвавшему плотину. Однако, на самом деле, в данных заявлениях прослеживается явное нарушение причинно-следственной связи, ибо застройщики задерживали передачу объектов, а то и само строительство задолго до так называемого бума, когда дольщики стали массово подавать исковые заявления. Некоторые строительные организации годами не достраивали дома, а дольщики, заключившие с ними предварительные договоры купли-продажи не могли ничего с этим поделать. Не лишним будет упомянуть, что судебная практика по взысканию неустойки по предварительным договором купли-продажи была далеко не в пользу потребителя и те люди, которые решились защищать свои права, нередко оставались ни с чем. Напрашивается логичный вывод: если застройщики повсеместно задерживали сроки сдачи квартир, даже тогда, когда с них никто не взыскивал никаких неустоек, то говорить, что дольщики, которым наконец-то выпал шанс более-менее справедливо компенсировать свое ожидание, «мешают строить» и вообще, «сами виноваты в нарушении сроков», по крайней мере неправильно и уж точно не логично. Тем более учитывая, что многие покупают квартиры в кредит и вынуждены рассчитываться с долгами, годами отдавая значительную часть своего бюджета за вещь, которую, в нарушение закона и договора им отказываются передавать вовремя. Более того, многим при этом приходится еще и арендовать жилье, испытывая двойную финансовую нагрузку, возникшую исключительно по вине застройщика!Думаю ли я, что взыскивать неустойку с застройщика справедливо? Нет, не думаю – я это знаю! Призываю ли я вас взыскать положенную вам по закону и справедливости неустойку – безусловно! Повторюсь: если вам не нужны деньги, можете пожертвовать их на благотворительность. В любом случае, когда примите решение забрать своё – позвоните юристу. Да, вы всё правильно поняли, прямо сейчас.

Источник: https://alexo.in/vzyskanie-neustoyki-s-zastroyshchika-po-214-federalnomu-zakonu

Взыскание убытков с застройщика. Убытки за просрочку передачи квартиры

Можно ли взыскать с застройщика деньги за нарушение сроков передачи квартиры?

Я уже писал о проблемах взыскания неустойки с застройщиков за нарушение срока, установленного договором долевого участия, передачи квартир дольщикам. Интерес  также представляют дела о взыскании с застройщика убытков, причиненных несвоевременной передачей квартиры.

Какие убытки можно взыскать с застройщика при нарушении сроков передачи квартиры? Я рассмотрю здесь самый типичный вид убытков, которые можно взыскать с застройщика при нарушении сроков передачи объекта.

Ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»  предусматривает:

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Иначе говоря, все неустойки, установленные Законом о долевом участии, являются штрафными, т.е. можно взыскивать неустойку, а также и убытки.

Скажу несколько слов об убытках.

На самом деле тема убытков просто необъятная и споры по ней никогда не закончатся, так как она затрагивает массу вопросов: должны ли отличаться деликтные и договорные убытки; каковы границы причинения; каковы границы ответственности; предвидимость убытков и так далее. У всех разные взгляды и ответы на вопросы, касающиеся убытков.

В нашем случае речь пойдет не о деликтных убытках, а об убытках, являющихся следствием нарушения договора. Обратимся к разъяснениям данным ВС РФ по вопросам убытков от нарушения обязательств.

В п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» говорится следующее:

По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение.

Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Данное разъяснение в той части, которая выделена жирным шрифтом, устанавливает такой вид убытков, который в общем праве называется обычными убытками или general damages. Более подробно ознакомиться с тем, что такое обычные убытки, которые определяются в первом правиле дела Hadley v.

Baxendale  можно здесь. Мало кто это заметил, в особенности суды общей юрисдикции, но это позитивный шаг в понимании убытков и возможности защиты потерпевшей стороны.

На мой взгляд, непонимание того, что есть обычные убытки, приводит в ряде случаев к отказу в удовлетворении исков в части убытков.

Например, в праве США обычными убытками от того, что вещь, являющаяся капитальным благом, своевременно не доставлена заказчику, является цена аренды этой вещи за весь период просрочки. Здесь не надо доказывать ничего, кроме стоимости аренды вещи.

  Не вижу никаких препятствий в таком же подходе и в российском праве. Обычным последствием несвоевременного предоставления, какой-либо вещи являются либо убытки в виде понесенных расходов на аренду аналогичной вещи, либо убытки от невозможности сдать её в аренду, т.е.

размер упущенной выгоды. В любом случае несвоевременная передачи лицу вещи, которая предназначена для длительного использования (дом, квартира, автомобиль, холодильник и т.п.

) приводит к прямым последствиям, заключающимся в лишении его права пользования такой вещью, которое имеет цену равную стоимости аренды вещи за период просрочки.

При нарушении сроков передачи квартир по ДДУ речь как раз идет о несвоевременной передаче вещи. Какие обычные убытки могут быть  при таком нарушении договора?

На мой взгляд, обычными убытками или general damages, от просрочки исполнения обязательства застройщиком будет стоимость найма квартиры за весь период просрочки.

Лицо, приобретающее жилое помещение либо ютится в более маленьком жилом помещении, либо снимает квартиру; либо при наличии другого жилого помещения могло бы сдавать квартиру.

Лишение его права пользования квартирой на период просрочки является прямым следствием просрочки независимо от того, снимал дольщик квартиру или нет, т.е. вне зависимости от несения реальных расходов.

Отличие обычных убытков от особых (special damages) заключается в том, что здесь не надо доказывать несения расходов (out pocket money), т.е. наличие убытков и причинная связь предполагаются.

Это то же самое, что и определение обычных убытков при прекращение договора или расторжении договора поставки (ст. 393.1 и ч.3 ст. 524 ГК РФ). Отметим, что ч.2 ст. 393.

1 ГК РФ при прекращении договора не требует представления намерений заключить иную сделку, а расчет идет просто из разницы цены договора и рыночной цены, т.е. в данном случае эта разница и есть обычные убытки при прекращении договора.

Таким образом, при прекращении договора законодатель определил, что является обычными или прямыми убытками, а также метод расчета.

Не вижу никаких соображений, препятствующих пониманию обычных или прямых убытков от просрочки передачи квартиры по ДДУ или места в паркинге, в виде стоимости аренды аналогичного имущества за период просрочки, а также при просрочке по любому договору, предусматривающему передачу товара длительного пользования.

В силу изложенного я думаю, что независимо от того, снимал ли дольщик квартиру в период просрочки или нет, обычные убытки равные стоимости найма аналогичной квартиры за период просрочки исполнения обязательства застройщика по ДДУ, должны взыскиваться.

В то же время до реального восприятия такой идеи судебная практика в особенности СОЮ, едва ли, дойдет, так как в нашем праве нет четкого понимания различия обычных и особых убытков.

 Поэтому думаю, что следовало бы в ГК РФ ввести общую норму, определяющую порядок определения обычных убытков от несвоевременной передачи товара или вещи длительного пользования.

На мой взгляд, когда дольщик  снимает квартиру весь период просрочки и нес расходы по оплате за найм, отказывать во взыскании таких убытков нельзя. Если дольщик приобретает однокомнатную квартиру, а нанимал трехкомнатную, то, конечно же, убытки следует исчислять из стоимости найма аналогичной однокомнатной квартиры.

А теперь посмотрим, соответствует ли современная судебная практика изложенным идеям?

Источник: https://zakon.ru/Blogs/vzyskanie_ubytkov_s_zastrojschika_ubytki_za_prosrochku_peredachi_kvartiry/73700

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Можно ли взыскать с застройщика деньги за нарушение сроков передачи квартиры?

Несмотря на то что с 1 июля 2018 г. продажа квартир в новых проектах новостроек по долевым договорам будет запрещена, остается многомиллионная армия покупателей, вложивших деньги в недостроенные объекты.

На сегодняшний день в стране реализуется 119 млн кв. м по ДДУ.

Это значит, что еще на несколько лет вперед в России сохранится большое число граждан, чьи инвестиции останутся уязвимыми перед возможными проблемами в строительстве.

По официальным данным, общее число обманутых дольщиков в стране составляет 80 000 человек. Но еще намного больше участников долевого строительства находятся в промежуточной стадии нарастания проблем в проекте, когда девелопер еще не признан банкротом, но сроки ввода уже нарушаются.

Проанализируем, какую стратегию можно выбрать и на что рассчитывать дольщику в такой ситуации.

Покупатель квартиры в строящемся жилом комплексе может узнать о нарушении сроков сдачи в эксплуатацию еще до того, как это произойдет. На этот случай законодательство предусмотрело для него простой план действий.

Если становится ясно, что жилой комплекс не будет достроен вовремя, застройщик обязан уведомить дольщика об отсрочке за два месяца до ее наступления. Причем речь идет лишь о минимуме, который прописан в законе. Ничто не мешает девелоперу поставить в известность покупателя о такой неприятности, к примеру, за полгода.

Вместе с уведомлением застройщик отправляет проект дополнительного соглашения к ранее заключенному договору долевого участия (ДДУ). Его суть проста: покупатель соглашается на перенос сроков ввода здания в обмен на какие-либо преференции от девелопера.

Причем покупатели не обязаны соглашаться на перенос сроков, так как Гражданский кодекс предполагает, что изменение условий договора – это добрая воля обеих сторон соглашения. Если покупателя не устраивают новые условия, он может отказаться от допсоглашения.

Подписав дополнительное соглашение, дольщик подтверждает свою готовность подождать еще некоторое время. Отметим, что после этого он уже не сможет потребовать полагающуюся неустойку за перенесенные сроки, если, конечно, застройщик не нарушит новые договоренности. Кроме того, дольщик теряет право на одностороннее расторжение договора из-за переноса прежних сроков.

Вместе с тем покупатель должен понимать, что само по себе предварительное уведомление не дает ему права расторгать ДДУ или писать претензию – такие возможности откроются только после того, как девелопер нарушит сроки.

На практике застройщики далеко не всегда уведомляют покупателей. Причины понятны – не хочется сеять панику среди клиентов, а также далеко не всегда есть готовность предлагать привлекательные компенсации в обмен на перенос сроков.

Если застройщик нарушил сроки, то у дольщика есть два варианта дальнейших действий: умеренный и радикальный.

Первый предполагает выдвижение ряда требований напрямую застройщику без привлечения суда: передача квартиры и выплата разнообразных компенсаций. Есть шанс, что девелопер пойдет навстречу покупателю и конфликт будет улажен без расторжения ДДУ. Радикальный вариант предполагает разрыв договора долевого участия (плюс компенсации), если просрочка превышает 2 месяца.

Главное отличие между этими сценариями состоит в следующем: в первом случае покупатель не отказывается от квартиры в строящемся ЖК и, продолжая оставаться участником долевого строительства, требует денежных компенсаций за нарушение застройщиком ДДУ. Радикальный вариант означает, что покупатель отказывается от квартиры, перестает выполнять обязанности дольщика и требует возврата вложенных денег помимо компенсаций.

И в том, и в другом случае напрямую застройщику направляется претензия. В ней покупатель требует передать квартиру (или другой объект долевого строительства), а также выплатить неустойку.

Неустойка рассчитывается в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. К примеру, застройщик нарушил срок передачи объекта на 90 дней. Цена договора составляет 8 млн руб.

Размер неустойки составит 348 000 руб. (90 x 1/300 x 8 000 000 x 0,0725 x 2).

Помимо неустойки в претензию можно включить и другие требования. В частности, покупатель претендует на возмещение убытков.

Чаще всего непредвиденные затраты связаны с арендой квартиры из-за невозможности вселиться в готовое приобретенное жилье.

Для удовлетворения этого требования дольщику следует подкрепить претензию документами, доказывающими его убытки: договором найма жилья, квитанциями об оплате и т. п.

Всегда ли следует писать претензию при нарушении сроков строительства? Насколько эффективен этот механизм? Практика показывает, что данные вопросы сложнее, чем кажутся.

Прежде всего, дольщик должен учитывать специфику своей ситуации. Если строительство жилого комплекса все же идет, пусть и медленно, претензии, особенно с денежными требованиями, наносят дополнительный удар по экономике проекта.

Афиширование своих намерений на форумах дольщиков может создать панику, и одна претензия превращается в десятки и сотни аналогичных заявлений. Кто-то может вовсе расторгнуть ДДУ и потребовать деньги назад.

По сути, дольщики сами увеличивают шансы никогда не увидеть приобретенную квартиру.

Кроме того, застройщики далеко не всегда удовлетворяют претензии, а чаще всего делают это лишь частично. Поскольку практика показывает, что размер неустойки нередко снижается судом, девелоперы могут предложить, скажем, 10-30% от суммы и, тем более, отказать в покрытии убытков.

С другой стороны, всегда есть шанс, что претензия будет удовлетворена и дольщик получит какие-то деньги здесь и сейчас, а не спустя несколько месяцев по суду.

Известны случаи, когда нарушившие сроки девелоперы даже арендовали жилье для своих дольщиков, чтобы разрешить конфликт и не помешать дальнейшей реализации проекта.

Во-вторых, если застройщик не ответит на претензию и дело дойдет до суда, это станет дополнительным аргументом против снижения размера неустойки.

Срок ответа на претензию не установлен, поэтому можно подавать в суд и после 10 дней молчания застройщика. Если девелопер не хочет конфликта и готов договариваться, то он сам максимально быстро выйдет на связь с заявителем.

Наиболее сложные противоречия между дольщиком и девелопером разрешаются через суд. На этом этапе у покупателя есть выбор: ждать передачи квартиры, сохраняя отношения с застройщиком, или разрывать их и ждать денег. В обоих случаях можно требовать через суд денежные компенсации:

– компенсация морального вреда;

– взыскание штрафа (если застройщик не ответил на претензию);

– покрытие судебных издержек.

Проанализируем каждое из этих требований и шансы на их удовлетворение судом. Закон о долевом строительстве предусматривает большие неустойки для нарушающих сроки застройщиков. Чем дольше отсрочка и дороже объект, тем дороже нарушение ДДУ обходится девелоперу.

Однако суд далеко не всегда удовлетворяет высокие требования. Особенно часто размер неустойки снижается, если ее требует дольщик, который все же получил квартиру, пусть и с опозданием.

В то же время в судебной практике есть и жесткие решения в пользу покупателей – многое зависит от конкретного судьи и его точки зрения на ситуацию.

С возмещением убытков дело обстоит сложнее. Суд может не увидеть прямой связи между срывом возможного новоселья и необходимостью дольщика арендовать из-за этого квартиру. Отказать в удовлетворении убытков суд может хотя бы на том основании, что покупатель имеет прописку, пусть даже и не в том городе, где работает и приобрел строящееся жилье.

Моральный вред компенсируется куда чаще. Причем если раньше нужно было его доказывать (приносить справки от врачей), то теперь сам факт нарушения права дольщика (несвоевременное получение ключей от квартиры) уже считается судом достаточным основанием. Проблема лишь в том, что моральный вред компенсируется слабо – максимум до 30 000 руб., а иногда счет идет на несколько тысяч.

Штраф присуждается почти всегда, если застройщик не ответил на претензию, а дольщик не нарушил алгоритм ее подачи. В полном объеме покрываются и судебные издержки.

Как и в случае с претензией, мы рекомендуем учитывать реальные возможности застройщика и этап строительства его дома. Если есть признаки, что застройщик столкнулся с временными трудностями, то лучше их не усугублять. В то же время отказываться от требований вовсе не стоит: до банкротства шансы на их удовлетворение выше, чем после, когда может выясниться, что покрыть убыток нечем.

Радикальный вариант (расторжение ДДУ), как и описанный выше умеренный сценарий, не исключает денежных требований, но к ним еще добавляется возврат вложенных в строительство средств и отказ от квартиры.

Кроме того, если покупатель расторгает ДДУ, то с него снимается обязанность выполнять его условия, тогда как в первом случае дольщик и дальше должен платить деньги, к примеру, если покупал квартиру в рассрочку.

Расторжение ДДУ происходит просто: покупатель пишет соответствующее уведомление и отправляет его застройщику. С момента отправления такого уведомления он больше ничем не обязан застройщику, который в течение 20 рабочих дней возвращает средства, уплаченные за квартиру.

Сложнее обстоит дело с ипотекой. Дольщик заключает кредитный договор с банком, который не прекращает свое действие из-за расторжения ДДУ. Проще говоря, покупатель по-прежнему должен платить банку, пока застройщик не вернет кредитору дольщика перечисленные на строительство средства.

Кроме того, права требования квартиры (от которых пытается отказаться дольщик) находятся в залоге у банка. Поэтому без согласия кредитора отказаться от них будет непросто. Если же банк одобрит такой шаг дольщика, то последний все равно теряет большие суммы в виде уже уплаченных процентов.

Впрочем, эти проценты можно включить в финансовые требования в иске к застройщику (наряду с неустойкой, штрафом и т. д.).

Как показывает практика, чаще всего расторжение договора – наименее продуктивный для дольщика путь, особенно если ситуация в бизнесе застройщика тяжелая и фактически он уже стал непризнанным банкротом.

В этом случае покупатель рискует не получить внесенные за квартиру деньги, все прочие компенсации и, тем более, квартиру.

Кроме того, следует учитывать, что даже если средства дольщику вернут, ситуация на рынке может поменяться не в его пользу, скажем, жилье подорожает.

Если же покупатель выбирает умеренный сценарий и сохраняет ДДУ, то рано или поздно, скорее всего, он все же получит когда-то приобретенную квартиру. Даже если застройщика признают банкротом, власти не оставляют покупателей строящегося жилья один на один с проблемой.

Региональные власти обычно содействуют в меру своих возможностей обманутым дольщикам. Они помогают завершить строительство проблемного объекта, выделяют из бюджета компенсации пострадавшим дольщикам, занимаются поиском инвесторов для реализации проекта, предоставляют дольщикам жилье из резервного жилого фонда до окончания строительства, выкупают права требования к застройщику и т. д.

Чаще всего для получения помощи необходимо добиваться включения в реестр обманутых дольщиков. Чтобы туда попасть, срок задержки передачи квартиры покупателю должен достигнуть 9-ти месяцев. Кроме того, власти выдвигают ряд требований:

– дольщик предоставляет полный пакет документов, подтверждающих его статус;

– участник долевого строительства является гражданином РФ;

– жилой комплекс, в котором была приобретена дольщиком квартира, возводится на землях для жилищного строительства;

– заключенный покупателем договор относится к ДДУ или признан таковым в суде.

Выбор стратегии поведения дольщика, столкнувшегося с нарушением сроков ввода, в конечном счете сводится к его информированности. Пожалуй, именно в этом и состоит главная проблема, ведь без точной и достоверной информации о состоянии бизнеса застройщика никто не может предположить, готов ли он отвечать на претензии, возвращать покупателям деньги или достраивать объект.

Эти сведения охраняются правом коммерческой тайны и могут оставаться скрытыми от взоров властей, покупателей и общественности до тех пор, пока девелопер не потеряет полностью какую-либо дееспособность. Поэтому покупатели строящегося жилья и власти должны прилагать максимум усилий к тому, чтобы на самых ранних этапах возникновения проблем в бизнесе девелопера, выяснять корень и масштабы проблемы.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2018/06/29/774157-dolschiku-zastroischik-srok-sdachi-doma

Суд с застройщиком

Можно ли взыскать с застройщика деньги за нарушение сроков передачи квартиры?

Моя родственница купила квартиру в новостройке, а застройщик сдал ее позже срока и меньшего размера. Это он, конечно, зря.

Константин Серых

умеет общаться с застройщиками

Я помог ей получить неустойку и вернуть деньги за недостроенные метры. Об этом песнь моя.

В июле 2016 года моя родственница заключила договор участия в долевом строительстве. Застройщик обещал получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в третьем квартале 2017 года и в течение 90 дней после этого передать квартиру.

Летом 2017 года он сообщил, что срок получения разрешения переносится на четвертый квартал, и предложил заключить дополнительное соглашение к договору. Застройщик снимал с себя ответственность за задержку сроков. Причиной задержки, по его словам, были обильные летние дожди. Отшумели летние дожди, говорит.

Дожди предотвратить невозможно, но они абсолютно естественны для нашего региона. Поэтому я посоветовал родственнице не заключать новых соглашений с застройщиком, а в случае задержки срока сдачи квартиры требовать выплаты неустойки. Я обещал поддержать ее при общении с застройщиком и, если понадобится, подготовить необходимые документы.

В январе 2018 застройщик пригласил родственницу на приемку. Я пошел с ней. В квартире было много недостатков. В стене между ванной и кухней не было отверстия для прокладки труб, окна и дверь на лоджию грязные, на откосах — щели и трещины, лифт не работал. А еще выяснилось, что фактическая площадь квартиры меньше проектной почти на квадратный метр.

Типовой бланк претензии, который нам выдал представитель застройщика

Повторная приемка состоялась через две недели — 14 февраля 2018 года. Мы убедились, что недостатков нет, и начали подписывать документы.

Интересы застройщика на этапе приемки представляла другая фирма. В акте приема-передачи было указано, что застройщик снимает с себя ответственность за меньший метраж. Обязательства по договору якобы выполнены, а стороны претензий не имеют.

Ага, щас. Напугал ежа судебной практикой.

На такие попытки испугать участников долевого строительства лучше вообще не обращать внимания.

Я понимал, что застройщик нарушает сроки передачи квартиры, поэтому заранее составил претензию, изучил законы и судебную практику.

Права дольщиков защищает Закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ и Закон о защите прав потребителей.

В претензии я описал всю ситуацию: задержка сроков сдачи квартиры и отличие фактической площади от проектной. На момент подачи претензии просрочка составила 48 дней. Площадь квартиры была меньше проектной на 0,83 м².

Мы предложили застройщику добровольно выплатить неустойку в размере 41 517,12 рублей и вернуть переплату за недостроенные метры в размере 31 125 рублей. В случае отказа — суд. Требования я подкрепил судебной практикой и ссылками на законы.

Чтобы лишить застройщика такого аргумента в суде, я составил заявление с предложением изменить акт приема-передачи.

Заявление с предложением об изменении акта приема-передачи. В качестве причины — имеющаяся претензия

Мы вручили застройщику документы 15 февраля 2018 года. Ответ на заявление пришел через месяц — 14 марта. Застройщик отказался менять акт приема-передачи, потому что не видел для этого оснований.

«Атань!» — говорит застройщик.

В тот же день моя родственница приняла квартиру, и мы начали готовиться к суду.

После изучения судебной практики я пришел к выводу, что застройщику выгодно доводить дело до суда.

Этому способствует статья 333 Гражданского кодекса РФ. Ее положения дают суду право уменьшать размер неустойки, если она явно завышена. Застройщик, как правило, всегда ходатайствует о ее применении. В большинстве случаев суд неустойку уменьшает, различается лишь размер ее снижения. Поэтому при выборе места подачи иска лучше исходить из практики, которая сложилась в конкретных судах.

На случай, если застройщик будет ссылаться на подписанный акт приема-передачи, я сразу упомянул в иске заявление с предложением изменить акт, в котором мы оспаривали нужные пункты.

С момента подачи претензии до фактического приема квартиры прошло время. Просрочка передачи квартиры на момент подачи иска составляла 82 дня.

Поэтому мы просили суд взыскать с застройщика неустойку побольше — 70 925,08 рублей, переплату за лишние метры — 31 125 рублей, проценты за пользование чужими средствами — 391,08 рублей и штраф за отказ возместить неустойку в добровольном порядке в размере 50% от суммы неустойки. Еще я включил в иск требование компенсировать моральный вред — 76 000 рублей. Цена иска составила 102 441,16 рублей.

Заявление о допуске представителя. Составляется в свободной форме с соблюдением основных формальностей

Мы решили, что представлять интересы родственницы в суде буду я, а дело будем вести совместно.

Второе заседание было по существу. К нему я подготовил возражения на снижение неустойки, сослался на позиции Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ. Я обратил внимание суда, что ответчик не доказал, в чем заключается несоразмерность суммы неустойки.

В своем выступлении я подтвердил исковые требования, аргументировал, почему они должны быть удовлетворены, и отметил отсутствие оснований для снижения размера неустойки.

Представитель застройщика, к нашему удивлению, требование о возврате переплаты признал. В удовлетворении остальной части иска просил отказать.

Сложно сказать, победа это или поражение. Результат мою родственницу устроил, желания подавать апелляцию и требовать отмены снижения неустойки у нее не было — значит, победа. Застройщик решение не оспаривал. В законную силу решение вступило 2 июля 2018 года.

Чтобы исполнить решение суда и взыскать деньги с застройщика, нужен исполнительный лист. Заявление о его выдаче я подал в канцелярию суда.

В заявлении указано, что лист необходимо выдать взыскателю на руки

Мы решили не обращаться к судебным приставам и взыскать деньги через банк застройщика. В ДДУ были все необходимые для этого реквизиты.

Вот так за 5 месяцев мы с родственницей победили застройщика и восстановили справедливость. 15 февраля подали претензию, а 13 июля получили деньги — неустойку, проценты, штраф, компенсацию за моральный вред и переплату за недостроенные метры.

  1. Не заключайте с застройщиком дополнительные соглашения, в которых он снимает с себя ответственность за нарушение срока передачи квартиры. Так вы сможете рассчитывать на компенсацию.
  2. Если фактическая площадь квартиры меньше проектной, сначала изучите договор. Если в нем по этому поводу ничего нет, можно требовать по закону соразмерного уменьшения цены квартиры за недостроенные метры.
  3. Если застройщик не хочет добровольно удовлетворять ваши требования, обращайтесь в суд. Перед иском подготовьте претензию, изучите судебную практику и законы.
  4. В судебном заседании всегда возражайте против снижения размера неустойки. Требуйте столько, сколько положено по закону или договору. Вы потребитель, это ваше право.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/neustoyka-ddu/

Сколько можно взыскать с застройщика за просроченную квартиру

Можно ли взыскать с застройщика деньги за нарушение сроков передачи квартиры?

В предыдущей статье мы начали раскрывать популярную у застройщиков тему навязывания к подписанию дополнительных соглашений о пролонгации сроков строительства, когда застройщик допустил просрочку. Её вы можете найти здесь.

Последствие в этом случае для дольщика простое: он не сможет взыскать неустойку. Впрочем, всё равно найдутся и такие, кто пойдёт взыскивать. У читателя возникает вопрос: «А сколько я могу заработать?» Давайте разберёмся.

Формула начисления неустойки

Итак, пункт 2 статьи 6 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…» гласит: «В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка уплачивается в двойном размере».Показываем на примере. Внесли вы, допустим, по договору 7 640 552 рубля. Срок передачи объекта – 30 марта 2018 г., а сегодня пусть будет 25 октября 2018 года, то есть имеется уже 210 дней просрочки. Смотрим сайт ЦБ РФ. Так, ставка на 30.03.2018 г. – 7,5%.Теперь считаем 7 640 542,00 (сумма договора) × 210 (период просрочки) × 2 (льгота гражданам) × 1/300 × 7,5% (ставка рефинансирования) = 802 256 рублей.

Неплохо, правда? Добавьте к цифре ещё штраф – 50% от неё, поскольку застройщик  наверняка не выплатит неустойку в добровольном порядке. Штраф уплачивает застройщик согласно ч. 6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

Итого 1 204 312 рублей за полгода просрочки – прилично получается! Но не всё так просто.

Реалии взыскания

Во-первых, надо ещё доказать факт просрочки. Мой тезис – нет бесспорных ситуаций. Например, в договоре у вас срок передачи квартиры – 3 месяца с даты ввода в эксплуатацию дома.

Дом по договору должны ввести в I квартале 2016 г., то есть вам должны передать квартиру максимум в июне 2016-го, а передали в ноябре.

Но суды трёх инстанций просрочки не увидели, и их поправил только Верховный суд [1].

Что уж говорить о конфликтных историях: невыдача ключей, недопуск дольщика до приёмки объекта. В таком случае надо ещё доказать суду, что дольщик объект принять хотел, вёл себя добросовестно, а вот застройщик – не очень.

Решение этих вопросов зависит от личных установок и практики конкретного судьи в конкретном суде, поэтому никакие «универсальные инструкции» из Интернета о взыскании неустойки не работают.

Во-вторых, если – о чудо! – вы доказали факт просрочки и свою добросовестность, то в игру вступает ст. 333 Гражданского кодекса РФ: «Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку».

И суды очень любят применять эту статью по заявлению застройщиков и резать как неустойку, так и штраф. Режут её с разной степенью безжалостности в зависимости от региона. В Санкт-Петербурге в среднем снижают на 20-40% от суммы требований. В Москве и Московской области от заявленного миллиона можно получить только 150-200 тыс. рублей.

Когда редкие дела о взыскании неустойки доходят до Верховного суда РФ, то он постоянно напоминает судам два тезиса: а) застройщик должен доказать явную несоразмерность неустойки [2], б) уменьшение неустойки явление исключительное [3].В-третьих, реальное взыскание неустойки.

Получить положительное решение суда и исполнительный лист – это полдела. До реформы долевого строительства исполнение решений суда по таким искам представляло колоссальную проблему. Застройщик заключал контракты с дольщиками через одну фирму с уставным капиталом в 10 000 рублей.

Деньги немедленно выводились со счетов по мере их поступления, поэтому перспектива исполнения зависела от того, есть ли приход денег на счета фирмы-застройщика к дате получения исполнительного листа.

Психология снижения неустойки

У судов есть свои мотивы, почему они снижали, снижают и будут снижать неустойку и штраф.   В частности, психологические. Судьи – те же люди, а значит, им свойственны предубеждения. Например, восприятие неустойки в качестве средства «неосновательного обогащения» дольщиков за счёт застройщиков.

Не укладывается в головах многих из них, как можно требовать 1 204 тыс. рублей неустойки за полгода просрочки.  Ведь они (судьи) работают (особенно в Москве и Санкт-Петербурге) на пределе сил по 12-14 часов в сутки, порой без выходных и праздников.

«Мы терпим, и вы потерпите», – слышится между строк судебных решений… Добавьте к этому, что многие из них заканчивали юридические факультеты в советское время, когда отношение к собственности было в целом отрицательным.  Не секрет, что стройка – история весьма затратная с точки зрения себестоимости и рисков.

Есть позиция, что тотальное взыскание неустойки повергнет застройщиков в банкротство, поэтому лучше быть с ними мягче.Не учитывает такая логика того обстоятельства, что большинство требований обоснованны, а порой и обусловлены поведением застройщиков.

Резюме: взыскание неустойки – это весьма трудоёмкий, а порой и творческий процесс. Он требует знаний и опыта, поэтому рекомендую доверить решение этого вопроса  профессионалам. С уважением, адвокат Иван Васюков           

Источник: https://nsp.ru/zhk/legal-advices/98

Административное право
Добавить комментарий