Можно уйти от уплаты налога при продаже квартиры по долям?

Снизить налог с продажи квартиры можно вполне законным способом

Можно уйти от уплаты налога при продаже квартиры по долям?
Написал: Анастасия Гизатова Сколько мы будем платить за недвижимость после ввода новых поправок в Налоговый кодекс

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК МОЖЕТ СПАТЬ СПОКОЙНО

Если кратко, то с 1 января 2016 года продать недвижимость без уплаты налога на доходы физических лиц можно будет только после 5 лет владения. Постараюсь показать более наглядно.

До 1 января 2016 года С 1 января 2016 года
Льготный период НДФЛ не облагается 3 года владения недвижимостью и более 5 лет владения недвижимостью и более;
3 года в исключительных случаях:
— недвижимость передана по наследству;
— недвижимость передана по договору дарения;
— недвижимость приватизирована;
— недвижимость передана по договору пожизненного содержания с иждивением
Облагается НДФЛ в размере 13% Если менее 3-х лет:
— с разницы между ценой продажи и ценой покупки недвижимости;
— с суммы полученного дохода, уменьшенной на 1 млн. рублей
Если менее 5 лет:
— с суммы полученного дохода, но не менее 70% кадастровой стоимости;
— с разницы между ценой продажи и ценой покупки недвижимости
Так называемый «перезачет», возврат налога
Если вы не возвращали ранее налоговый вычет
В размере 2 млн. рублей, то есть 260 тыс. рублей В размере 2 млн. рублей, то есть 260 тыс. рублей

Понятно, что правительство РФ пытается повысить собираемость налогов, сделать прозрачным рынок недвижимости, но, проанализировав данные поправки, понимаешь, что инвесторы, деятельность которых осуществляется в сегменте первичного жилья и «против» кого направлены эти изменения, не пострадают.

1. Первичный рынок

Если инвесторы и покинут «новостройки», то не по причине нового налогообложения, а по все уменьшающейся разнице при разной степени готовности дома.

Предпосылок для значительного повышения стоимости квадратного метра нет, таким образом, указав в договоре уступки или купли-продажи покупную или кадастровую стоимость, дельты для уплаты налога не возникает. Законодатель не ограничил число сделок или не показал максимальную сумму. Разницу, как и прежде, продавцы будут брать по «дополнительной» расписке.

2. Вторичный рынок

Если вы самостоятельно приобретали квартиру (указали при покупке фактическую стоимость, а не 1 млн. рублей), а не стали счастливчиком, на которого свалилось наследство, то бояться абсолютно нечего, даже если срок владения вашей квартирой менее 5 лет. Указав в договоре купли-продажи стоимость приобретения (как правило, она будет выше кадастровой), обязанности по уплате 2 НДФЛ не возникнет.

К сожалению, если вас одарили или вы получили наследство и ждать 3 года не получится, то налог придется заплатить.

А что происходит сейчас?

Не стоит напоминать о том, что до 30 апреля необходимо было явиться с повинной в налоговую инспекцию, чистосердечно указав все свои продажи в декларации 3 НДФЛ?

Самый любимый способ «ухода» от налогов казанцев с коротким сроком владения недвижимости (это в рамках статьи 220 НК РФ) — это фиксация в договоре купли-продажи недвижимости стоимости, не превышающей 1 млн. рублей.

«При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов: имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее 3 лет, не превышающем в целом 1 миллион рублей».

Например, двухкомнатная квартира, расположенная в Казани по ул. Фатыха Амирхана, 21, стоит 4 млн. рублей. В договоре будет указан 1 млн. рублей, а разница в 3 млн. обосновывается как неотделимые улучшения и принимается по дополнительной расписке.

Уже сейчас более информированные горожане крайне неохотно идут на такие сделки по двум причинам:

  • возврат налогового вычета осуществляется с 2 млн. рублей, то есть потери составят 130 тыс. рублей;
  • прогнозируя продажу данной квартиры, например, в целях будущего расширения, в течение 5 лет возникнут сложности при продаже, ведь опять указав 1 млн., будет произведено доначисление налога с учетом кадастровой стоимости.

Сейчас начнут приходить налоговые уведомления, и некоторые с удивлением обнаружат последствия неграмотной продажи в виде значительной суммы налога. Давайте рассмотрим наиболее распространенные заблуждения казанцев в части 220 ст. НК РФ.

ЗАНИМАТЕЛЬНОЕ НАЛОГООБЛАЖЕНИЕ

1) Продал дешевле, приобрел дороже.

Рассмотрим классический пример. Многие убеждены, что, реализуя квартиру за 4 млн. рублей (срок владения менее 3-х лет, приватизация) и приобретая другую за 5 млн. рублей, обязанности по уплате налога не возникает. Это далеко не так. Расчет будет произведен следующим образом:

4 000 000 – 1 000 000 (если в этом году не использовался) = 3 000 000 * 13% = 390 000 рублей.

Если вы воспользовались ранее возвратом налогового вычета, то придется оплатить данную сумму.

Если не пользовались, то можно рассчитывать на уменьшение в размере 260 тыс. рублей, и к уплате получится 130 тыс. рублей.

2) Квартира получена 20 лет назад, значит, собственником являюсь более 3-х лет.

Срок владения недвижимостью начинает исчисляться с даты государственной регистрации права собственности ( ГК РФ п. 1 ст. 130, п. 2 ст. 223).

3) 1 млн. рублей — и налога не будет.

Это так, но с учетом того, что 1 млн. рублей можно использовать в одном налоговом периоде. Таким образом, продавая два объекта недвижимости, придется указывать не по 1 млн. рублей, а по 500 тыс. рублей каждый.

4) 2 млн. рублей вместо 1 млн. рублей.

Зачастую путают имущественный налоговый вычет при продаже (1 млн. рублей) и имущественный налоговый вычет по НДФЛ на приобретение жилья (в настоящее время исчисляется от 2 млн. рублей). Опрометчиво указав в договоре купли-продажи 2 млн. рублей, сейчас должны будут оплатить налог в размере 130 тыс. рублей.

На самом деле снизить налогооблагаемую базу можно вполне законными способами, не прибегая к креативным манипуляциям с вычетом в 1 млн. рублей.

Что примечательно, не всегда при первичной консультации в налоговой инспекции вы узнаете правду о том, что при правильном оформлении налог платить не придется. Обращаю внимание на некоторые моменты:

1) Вы продаете квартиру, собственником которой вы стали по долям в разное время? Исчисление срока собственности производится по «ранней» доле. 

См. письмо от 12.04.12 №03-04-05/9-499.

2) Квартира досталась по наследству, оформить которое удалось только сейчас? Исчисление права собственности идет с момента смерти наследодателя, а не с даты регистрации или оформления наследства.

См. письмо №03-04-05/5-303 от 28.03.2013 года.

3) Как правильно продать долевую собственность и избежать налога — в письме №ЕД-4-3/13578@ от 25.07.2013 года.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции

Источник: https://www.business-gazeta.ru/blog/206109

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Можно уйти от уплаты налога при продаже квартиры по долям?

По общему правилу доход, полученный от продажи квартиры или ее доли, облагается налогом по ставке 13%. Практике известны случаи, когда участники сделки умышленно занижали ее стоимость, чтобы минимизировать налоговое бремя.

С целью борьбы с таким видом мошенничества в Налоговый кодекс России были внесены изменения, согласно которым, если сумма по договору ниже кадастровой стоимости продаваемого объекта, налог все равно придется заплатить.

К законным способам экономии на налогах относятся:

  • освобождение от их уплаты;
  • получение имущественного вычета.

Чтобы воспользоваться первым вариантом, необходимо, чтобы продаваемый объект, ранее полученный по наследству, находился в собственности продавца не менее трех лет.

Если срок владения оказался меньше, то можно воспользоваться вторым вариантом. В этом случае налогоплательщик уменьшит налогооблагаемую базу на сумму имущественного вычета.

Если квартира принадлежит нескольким собственникам и все они согласны на продажу, то у них есть право выбора способа продажи. В случае заключения одного договора всеми участниками долевой собственности налоговый вычет будет предоставлен на всех и разделен между ними, в зависимости от доли каждого в праве.

При этом собственники имеют право на заключение отдельных договоров (на долю каждого из собственников). В таком случае вычет будет предоставлен каждому собственнику отдельно. Таким образом обязанность по уплате НДФЛ с продажи доли компенсируется правом на получение налогового вычета на соответствующую сумму.

Для получения данной налоговой выгоды собственник должен:

  • являться налогоплательщиком (быть трудоустроенным или получать иной облагаемый налогом доход);
  • предоставить в налоговый орган декларацию для получения вычета и льготы по налогу.

Подарили часть дома. Какие налоги я буду платить при продаже?

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:

С января 2016 года законом введено понятие «минимального предельного срок владения объектом недвижимого имущества». Продажа квартиры после истечения этого срока означает, что налог (НДФЛ) на полученный от продажи доход не начисляется.

Но «предельный срок владения» — разный для разных случаев. И зависит он от того, каким способом квартира стала собственностью владельца. Если квартира была куплена, то «предельный срок владения» равен пяти годам (с 2016 года). Если квартира была приватизирована, подарена близким родственником или получена в наследство, то трем.

В данном случае, когда унаследованная в долях квартира продается до истечения трехлетнего срока владения, налог НДФЛ возникает для каждого владельца доли. При этом каждый владелец доли может воспользоваться установленным законом вычетом в размере 1 млн рублей.

А чтобы этот налоговый вычет мог применить каждый владелец долевой собственности по отдельности (а не один вычет на всех), вам всем нужно продать свою квартиру не как единый объект недвижимости (по одному договору купли-продажи), а по отдельным договорам купли-продажи для каждой доли.

Таким образом, если стоимость каждой доли менее 1 млн рублей, то при продаже квартиры по долям каждый собственник, применяя указанный вычет, освобождается от уплаты подоходного налога.

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

Плачу ли я налог с продажи доли в квартире, купленной в браке?

Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

При продаже недвижимого имущества, полученного по наследству менее трех лет назад, все граждане обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от полученной суммы.

При этом не забывайте, что право собственности на недвижимость, полученную в порядке наследования, возникает не с момента государственной регистрации такого права (как во всех других случаях), а с момента открытия наследства, то есть с момента смерти наследодателя.

И именно с этого момента и надо отсчитывать трехлетний срок. Соответственно, если наследодатель умер более трех лет назад, а право собственности на квартиру зарегистрировано менее трех лет назад, продавцы от уплаты НДФЛ освобождаются. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный ст.

220 Налогового кодекса РФ и применяемый при уплате НДФЛ с сумм, полученных от продажи недвижимости, применяется в следующем порядке.

Если доля приобретена как самостоятельный объект собственности (например, если бы только Вы унаследовали только эту долю), то налоговый вычет при ее продаже составит 1 млн рублей.

А поскольку Вы получили долю в составе квартиры по одному основанию и одномоментно с собственниками других долей (другими наследниками), то налоговый вычет с продажи в размере 1 млн рублей предоставляется на весь объект недвижимого имущества. И при продаже всей квартиры налоговый вычет с продажи принадлежащей Вам доли составит ровно такую же долю от миллиона, какова Ваша доля во всей квартире.

 Соответственно, Вам необходимо декларировать наследственное имущество и уплачивать НДФЛ, если стоимость продаваемой Вами доли менее не одного миллиона, а его части, соответствующей размеру Вашей доли в квартире.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

Должна ли я платить налог в Казахстане за российскую квартиру?

Сестра купила у меня дом, а ей не возвращают налог. Почему?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/dolzhen_li_ya_platit_nalog_na_prodazhu_doli_tsenoy_menee_1_mln_/5984

Вредные советы. Как владельцы квартир своими руками создают себе проблемы

Можно уйти от уплаты налога при продаже квартиры по долям?

Не так уж редки ситуации, когда владелец квартиры совершает необдуманные действия, которые в итоге усложняют продажу этой самой квартиры, либо приводят к большим финансовым потерям. Портал МЕТRТV.ru собрал несколько показательных историй об искусственно созданных проблемах при проведении сделок с недвижимостью. Читайте и помните, брать пример с героев наших историй НЕ НАДО!

Вдова не включила в наследственную массу «совместно нажитую» квартиру

Свою первую квартиру Наталья Петровна приобрела ещё до брака. Уже, будучи замужем, она обменяла имеющуюся у неё квартиру на более просторную. Сделку провели через договор мены с доплатой. С мужем они прожили много лет, и народили нескольких детишек.

Когда муж Натальи умер, их дети, будучи уже самостоятельными людьми, отказались от своих долей наследства в пользу матери. В результате она получила мужнины дачу, машину и некоторое другое имущество, также включённое в наследственную массу.

Квартира в наследственную массу не включалась и в наследство не оформлялась. Она, как уже говорилось, была получена Натальей в обмен на жильё, купленное до брака, то есть, то есть, по убеждению самой Натальи, квартира была её личным имуществом (приобретённым не в браке).

То есть, при оформлении наследства, нотариусу даже не сообщили о квартире, принадлежавшей Наталье.

ведущий специалист Центра недвижимости «Столица» Вскоре после смерти мужа, женщина решила продать квартиру. Быстро нашёлся покупатель с уже одобренной ипотекой. В ходе оформления сделки, банк потребовал разрешение супруга на продажу квартиры. В банке пояснили, что квартира была получена по договору мены С ДОПЛАТОЙ. И произошло это в период, когда она уже была замужем. То есть при приобретении этой квартиры использованы семейные средства, стало быть, по закону квартира – совместно нажитое имущество. Раз супруг умер, его доля в квартире должна быть оформлена как наследство.

Наталья Петровна отправилась к нотариусу, который вёл наследственное дело её супруга, чтобы оформить в наследство мужнину долю (половину квартиры).

Дети вновь оформили отказ от своих долей в пользу матери… Но когда женщина пришла получать свидетельство о праве на наследство, то с удивлением обнаружила, что у жилья появился ещё один совладелец. Одну шестую часть квартиры получила внебрачная дочь умершего.

Причём Наталья и ранее знала о существовании внебрачной дочери супруга, но не подумала, что та является претендентом на наследство.

Разумеется, намеченная продажа квартиры сорвалась. Прежде чем продавать квартиру, Женщине надо было договориться с нежданной совладелицей. Впрочем, решение было найдено – Наталья выкупила долю у дочери покойного супруга, после чего вновь выставила квартиру на продажу.

ведущий специалист Центра недвижимости «Столица» Это довольно распространённое заблуждение: человек думает, что раз он единоличный собственник квартиры, то после смерти супруга, ему не надо вступать в права наследования. Квартира, мол, и так моя. На самом деле, часто такие объекты формально оказываются приобретёнными в браке, а значит, по закону принадлежат обоим супругам. Без процедуры принятия наследства в этом случае не обойтись.

Женщина не вступила в наследство, чтобы заблокировать продажу квартиры

Бывает наследник не вступает в права наследования не потому что не знал или забыл, а из каких-то своих соображений. Так, например, поступила жительница Екатеринбурга Вера Викторовна, получившая в наследство долю в квартире.

В квартире жили четыре человека: бабушка, дедушка, их взрослая дочь (та самая Вера Викторовна) и совершеннолетняя внучка (дочка Веры). Когда дедушка умер, бабушка отказалась от своей доли наследства в пользу Веры.

Но та, не стала вступать в наследство. Как она пояснила, таким способом она хотела блокировать возможные попытки своей дочери продать квартиру. Мол, если жильё не оформлено в собственность, то сделки с ним невозможны.

риэлтор агентства недвижимости Century 21 Однако спустя несколько лет женщины – бабушка, мама, внучка – сообща решили продать квартиру. Нашли покупателей. Обратились к нотариусу. И тот пояснил, что четверть квартиры – наследство деда – является выморочным имуществом и формально теперь семье не принадлежат. По закону РФ, если в течение шести месяцев наследники на жилплощадь не объявились, такие квадратные метры считаются выморочным имуществом и должны быть переданы в собственность государства. Женщине пришлось судиться с областным правительством – доказывать, что фактически в наследство она вступила – проживала в этой квартире, платила за коммунальные услуги. Судебное разбирательство длилось три месяца, ещё два месяца потребовалось на вступление решения суда в силу. Что любопытно, покупатели согласились ждать, и в результате, спустя полгода купили эту квартиру.

Продавец позволил покупателю въехать в квартиру до регистрации сделки

Предпринимателю понадобились деньги на развитие бизнеса, и он решил продать свою «запасную» пустующую квартиру. Эта квартира была приобретена с использованием маткапитала, поэтому перед продажей, в ней надо было выделить доли детей, а затем предоставить детям аналогичные доли в другой квартире (в которой предприниматель с семьёй жил на самом деле).

Также перед сделкой требовалось получить приказ органов опеки, разрешающий продажу квартиры. Квартира была выставлена на продажу за 3 млн руб.. Быстро нашелся покупатель, готовый приобрести квартиру за наличные. С ним был заключён предварительный договор и соглашение о задатке. Покупатель внёс задаток – 1 млн руб.

Осталось дождаться приказа органов опеки, разрешающего сделку.

ведущий специалист Центра недвижимости «Столица» Квартира стояла пустая, и покупателю с семьей разрешили въехать в неё до оформления сделки. Ведь он уже внёс миллион, то есть показал свою заинтересованность в покупке. Но когда до выхода на сделку оставалась неделя, покупатель сказал, что денег у недостаточно и он будет брать ипотеку. Ну, ладно, стороны продлевают соглашение о задатке, продавец ждёт, пока покупатель оформит кредит. Но с кредитом ничего не получается. Банки дают отказы. В день сделки покупатель к нотариусу не приходит. Сделка не состоялась. И тут выясняется, что покупатель не собирается освобождать квартиру. А так как ключи он получил по предварительному договору, то есть на законных основаниях, то выселить его можно только по решению суда.

Стоит заострить внимание на таком моменте. Как уже говорилось, покупатель внёс задаток – 1 млн руб. Раз сделка не состоялась по вине покупателя, то задаток должен остаться у продавца.

Причём продавец даже был согласен вернуть задаток (за вычетом своих расходов по сделке), если несостоявшийся покупатель освободит квартиру. Тот съезжать отказывался, поэтому выселение состоялось по решению суда.

Продавцу, как уже говорилось, деньги были нужны для развития бизнеса, поэтому он срочно продал освободившуюся квартиру за 2,8 млн руб.

ведущий специалист Центра недвижимости «Столица» Из-за того, что продавец разрешил покупателю въехать в квартиру до оформления купли-продажи, он потерял 200 тысяч. Тот миллион, что продавец получил в виде задатка, пришлось вернуть покупателю по решению суда (ну, так решила апелляционная инстанция). Правда, потом продавец смог высудить у покупателя 150 тысяч в счёт своих расходов, но потребовалось 2 года судебных разбирательств.

Не стал оформлять квартиру в собственность, чтобы не платить налог на недвижимость

Необдуманные действия владельцев квартир достаточно часто приводят к тому, что при продаже людям приходится отдавать в казну многие тысячи лишних рублей в виде налога на доход физических лиц (НДФЛ)

Большую квартиру в новостройке бизнес-класса Николай купил ещё «на котловане», то есть по минимальной цене.

Когда дом был сдан, стоимость квартиры (как рыночная, так и инвентаризационная – из которой рассчитывается налог на недвижимость) была уже весьма высокой.

Чтобы не платить налог с новой квартиры (0,1% от инвентаризационной стоимости), Николай решил не оформлять на неё право собственности. Всё равно квартира стояла пустая.

юрист агентства недвижимости «Драже» Спустя пять лет владелец решил продать квартиру. На тот момент она оценивалась в 30 миллионов рублей. Он оформил право собственности и выставил объект на продажу. И только тут осознал, что раз квартира была в его собственности формально менее трёх лет, то с её продажи придётся заплатить налог на доход физических лиц – 13% от разницы между ценой продажи и ценой покупки. Но, как мы помним, квартира была куплена по сравнительно низкой цене, то есть налог пришлось бы платить с суммы более десяти миллионов. То есть сумма налога с продажи оказалась гораздо больше, чем экономия владельца на налоге на недвижимость.

Чтобы при продаже квартиры «уйти от нотариуса», все доли подарили одному человеку

Случай с Николаем, далеко не единственный, когда неверно сделанный шаг резко увеличил сумму, которую владельцу квартиры пришлось заплатить в бюджет.

ведущий специалист риэлторской компании «Эксперт-Недвижимость» Дело происходило в то время, когда все сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, оформлялись через нотариуса (это положение отменено 31 июля 2019 года – прим. ред). Четверо совладельцев квартиры в Екатеринбурге решили её продать. Чтобы сэкономить на нотариусе совладельцы придумали такую схему – трое из них подарили свои доли четвёртому. Оформить эту операцию было дешевле, чем продажу четырёх долей «на сторону». После чего уже единоличный собственник квартиры продал её уже без участия нотариуса. И вот тут он попал на налог с дохода физических лиц. Причём налог пришлось платить с почти полной стоимости квартиры, ведь большую часть её он получил даром.

Бабушка подарила квартиру внуку, чтобы он её продал

Бывает, что владелец квартиры совершает совсем уж бессмысленные телодвижения, в результате усложняет этим жизнь себе и близким, которые вынуждены искать выход из запутанной ситуации. И хорошо, если находят.

брокер по недвижимости (Екатеринбург) Бабушка приватизировала квартиру много лет назад и была единственным собственником. В один прекрасный день она подарила квартиру внуку, чтобы он её продал и купил себе жильё в нужной ему локации. Внук квартиру продал за три миллиона. И тут же его обрадовали, что с этой сделки он должен заплатить налог в размере 260 тысяч – то есть 13% от двух миллионов (на 1 млн руб. предоставляется налоговый вычет). В этой ситуации бабушке следовало самой продать квартиру – при этом её налог платить не пришлось бы – а вырученные деньги подарить внуку.

Впрочем, риэлтор подсказал продавцу квартиры (внуку), как тот может избежать уплаты 260 тысяч в бюджет. Молодому человеку надо было успеть приобрести новую квартиру до конца текущего года и оформить налоговый вычет, который предоставляется при покупке жилья. В рамках этого вычета человек может вернуть себе уплаченный им НДФЛ на сумму как раз до 260 тыс.

руб. То есть сумма необходимого к уплате налога и сумма налогового вычета взаимно погасят друг друга, и молодому человеку ничего отдавать в бюджет не придётся. Права есть один неприятный момент: налоговый вычет при покупке жилья предоставляется человеку только один раз в жизни, следовательно наш герой в будущем больше не сможет воспользоваться таким вычетом.

Детей наделили долями «не в той» квартире

Немало проблем себе создают люди, купившие квартиру с использованием маткапитала. Мало того, что такую квартиру в принципе сложнее продать, так как требуется наделить в ней долями всех членов семьи, так ещё дополнительными проблемами может обернуться излишняя активность родителей.

директор офиса АН «Новосёл» Семья купила квартиру с использованием маткапитала. В Пенсионном фонде родителям пояснили, что они обязаны наделить детей долями в собственности на недвижимость. У семьи была ещё одна квартира, вот в ней то дети получили доли. Спустя некоторое время квартиру, купленную за маткапитал, было решено продать. Нашли покупателя, подали бумаги на регистрацию, и тут Росреестр приостанавливает сделку. По закону детям должны принадлежать доли именно в жильё, при покупке которого использован маткапитал. Родителям пришлось срочно наделять детей долями и согласовывать продажу квартиры с органами опеки. Сделка была сорвана, покупатели отказались ждать. Когда формальности были соблюдены, владельцам квартиры пришлось вновь запускать процесс продажи квартиры.

Родители проявили излишнюю щедрость. Как оказалось, по отношению к бюджету

Ещё три года назад ВС РФ опубликовал Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на маткапитал. В нём в частности говорится, что в квартире, купленной с использованием маткапитала, ребёнку причитается доля, стоимость которой равна его доле в сумме маткапитала.

Например, семья из 4 человек купила квартиру за 4,5 млн, при этом использовав маткапитал 453 тыс. На каждого члена семьи приходится 113,25 тыс. из этой суммы. Долю такой стоимости получит каждый ребёнок. Остальное будет разделено между родителями.

То есть доля каждого ребёнка составит 1/40 квартиры.

брокер по недвижимости (Екатеринбург) Тем не менее, бывает, что родители наделяют детей очень большими долями в квартире. Недавно был случай. Семья купила квартиру в ипотеку. Когда кредит был погашен, родители решили продать это жильё. Предварительно требовалось выделить детские доли. Родители каждому из двух детей выделили по большой доле – по четверти квартиры. Когда же квартира была продана, то налоговая потребовала, чтобы с продажи детских долей был заплачен НДФЛ. Ведь дети владели долями менее трёх лет. То есть фактически семье пришлось отдать в бюджет 13% от половины стоимости квартиры. Раз уж родители собирались продавать квартиру, детям надо было выделить минимальные доли, тогда размер налога был меньше раз в десять. * * *

В описанных выше историях приведены «вредные советы», построенные в первую очередь на юридической стороне квартирного вопроса. Однако существует и техническая сторона.

Часто владельцы делают собственную квартиру непродажной, когда проводят в ней неправильную перепланировку. Самая распространённая ошибка – объединение балкона и комнаты. Узаконить такую переделку сегодня невозможно.

А значит, перед продажей придётся либо приводить квартиру в начальное состояние, либо снижать цену.

Ранее по теме:

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/12918

Налог при продаже квартиры полученной по наследству

Можно уйти от уплаты налога при продаже квартиры по долям?

После реализации квартиры, как и любого ценного имущества, бывший владелец обязан отразить полученные средства в налоговой декларации.

Однако необходимость оплаты налога (НДФЛ) в случае с недвижимостью напрямую зависит от срока ее пребывания в собственности.

При отчуждении унаследованного жилья действуют немного другие правила, а также имеются некоторые нюансы, в которых стоит разобраться подробнее.

В рамках настоящей статьи поговорим о том, как избежать необходимости оплаты налога и о том, какие действия необходимо предпринять после продажи квартиры.

Условия освобождения от налога: уточняем срок владения

В отличие от большинства оснований обретения прав на жилье, получившему недвижимость по наследству достаточно три года продержать его в своей собственности, чтобы быть освобожденным от налогообложения.

То же касается квартир, полученных в результате приватизации, подписания дарственной и по договору пожизненного содержания, а также жилья, право владения которым появилось до начала 2016 года.

В остальных случаях действует пятилетний период, если собственник пожелает продать недвижимость раньше, он будет вынужден оплатить НДФЛ.

У тех, кто получил жилье по наследству, возникает немало вопросов, связанных именно с определением срока владения.

Это неудивительно, поскольку процесс вступления в наследство предполагает целый ряд весьма продолжительных процедур: открытие наследственного дела, принятие наследства, получение соответствующего свидетельства, регистрация. Как понять – истек срок или еще нет? Ведь от этого зависит возможность существенно сэкономить…

По общему правилу период владения недвижимой собственностью определяется четко: начало периода – это день регистрации права собственности, конец периода – дата внесения в Росреестр сведений о смене права собственности другому владельцу.

Но в случаях с наследованием картина несколько иная. Если недвижимое имущество передано по наследству, началом периода владения является день смерти прежнего владельца, а заканчивается фиксацией в реестре факта перехода права (от наследника другому лицу).

Иными словами, допустим, что наследодатель умер, к примеру, в 2014-ом году, а право владения оформлено только в 2018-ом, квартиру смело можно продавать и не платить налог при продаже квартиры полученной по наследству, поскольку определенный законом срок владения собственностью уже истек.

Особенности определения срока владения: поочередное получение наследственных долей

Нередко случается так, что человек получает какую-то долю в наследство от одного родственника, а через несколько лет ему достается оставшаяся доля этой же недвижимости от другого.

В случае объединения долей в целостный объект недвижимости, период владения этим имуществом начинается с дня принятия в наследство первой доли.

Когда первая доля принадлежит новому собственнику более 3 лет, при продаже всего объекта недвижимости налог оплачивать не нужно, даже если вторая доля была получена намного позже.

Если доли имеют несколько собственников, каждый из них имеет право купить долю у другого совладельца и получить, налоговый вычет в том же порядке, который предусмотрен при покупке любого жилья. 

Если имущество, полученное в наследство, на каком-либо основании признается неделимым, собственникам придется заключать соответствующий договор и продавать его как единое целое.

Важные ограничения и льготы

Трехлетний срок владения недвижимостью, о котором шла речь выше, действует, только если наследство было получено от близкого родственника или же члена семьи.

По новому кодексу, те, кто получил недвижимость в наследство от посторонних людей, возможности продать квартиру без необходимости выплачивать налог придется ждать пять лет.

Чтобы разобраться в подробностях, стоит изучить статью 217.1 НК РФ.

Вне зависимости о того, в какое время и от кого получена квартира в наследство, есть несколько категорий людей, которые вообще освобождаются от этого налога.

Это инвалиды первой и второй групп, люди, имеющие ограниченные возможности с детства, ветераны и некоторые другие льготники.

Однако во избежание недоразумений нужно подать в территориальную налоговую службу соответствующее заявление, кроме того, нужны документы, которые являются основанием и подтверждают право на льготу.

Налог для иностранных граждан

Что касается иностранных граждан, они имеют возможность без каких-либо дополнительных платежей вступить в наследство в России.

Оформить необходимые документы можно даже в стране текущего проживания, обратившись в местный нотариат (если между странами существуют соответствующие договоренности), а можно оформить доверенность и поручить третьему лицу вести дела в России.

Однако в этом случае доверенность необходимо перевести на русский язык с соблюдением правил апостилирования. 

Собственно, основные расходы включают оплату доверенностей, услуг нотариуса, оплату справок и государственных пошлин. Можно также обратиться в российское консульство, которое, помимо прочего, оказывает и нотариальные услуги.

Если продавать квартиру, находившую в собственности менее 3 лет, размер налога для нерезидента составит 30% от суммы продажи. Если имеется межгосударственный договор об недопущении двойного налогообложения, в своей стране можно получить освобождение от налога (такие соглашения подписаны РФ более чем с 80 государствами мира).

В свою очередь, россияне, желающие вступить в наследство или продать унаследованное имущество за границей, должны ориентироваться на законодательство государства, на территории которого находится жилье. Если есть упомянутый выше договор между странами, в России налог платить не придется.

Срочная продажа наследства: налоговое резидентство

Если жилье, принятое в наследство по завещанию или без него, очень желательно продать как можно быстрее, и нет возможности ждать три года, значит, придется внести налог с полученного дохода. Ставка налога зависит от времени проживания наследника в России:

  • Если срок проживания в России составляет больше, чем полгода (если точно, 183 дня в году, когда жилье было продано), ставка налога будет равняться 13% от стоимости жилья.
  • Для тех, кто большую часть находился за рубежом, ставка увеличивается до 30%.
  • Граждане РФ, работающие в своей стране, могут также воспользоваться правом на налоговый вычет (1 млн. рублей).

Конечно, налог получается немаленький, и велик соблазн отразить в договоре уменьшенную сумму сделки, чтобы сэкономить на платежах в бюджет.

Кроме рисков, связанных с неполучением всей суммы, есть перспектива получить неприятное известие от налоговой службы.

Дело в том, что к сделкам, при оформлении которых указана цена, меньшая, чем кадастровая стоимость жилья, основой для начисления налога становится именно кадастровая стоимость недвижимости с учетом понижающего коэффициента 0,7.

Взаимодействие с налоговой службой: как быть с декларацией

Прибыль обязательно отражается в налоговой декларации(стандартная форма 3-НДФЛ). Обязательный для всех граждан документ нужно направить в налоговую службу строго до 30 апреля года, который следует за годом, когда, собственно, и были получены деньги от продажи имеющейся квартиры.

Соответствующий бланк можно получить в любом отделении налогового органа либо найти на сайте ФНС. Далее его можно заполнить от руки и отнести или отослать в налоговую, либо подать декларацию в онлайн-режиме.

Если декларация отправляется заказным письмом, необходимо позаботиться о наличии описи вложенных документов.

При наличии электронной подписи и Интернета, подать декларацию можно из любой точки мира. Однако если есть необходимость действовать через представителя, он должен иметь нотариально заверенную доверенность.

Сдать декларацию необходимо вовремя, поскольку даже один день промедления чреват штрафом и, соответственно, увеличением и без того немаленьких расходов. Многие из тех, кто воспользовался налоговым вычетом и обнаружил, что он полностью покрыл налог, расслабляются и не отправляют документы в налоговую службу. Это большая ошибка – декларацию нужно сдавать в любом случае.

Минимальная сумма штрафа за несвоевременную подачу отчетности составляет 1 тысячу рублей, но эта сумма может увеличиться, если проигнорировать своевременную уплату налога и штрафа. Платеж должен быть отправлен в бюджет не позднее 15 июля того года, который следует за годом получения дохода.

Если человек продал унаследованную квартиру раньше, чем через три года после ее получения, но по объективным причинам нуждается в том, чтобы платеж был отсрочен или выплачен частями, лучше в любом случае подать декларацию и обратиться в отделение налоговой службы. К заявлению надо приложить документы, которые могут подтвердить потребность в рассрочке и послужить ее основанием.

Договор мены – налоговый вычет и возможность провести взаимозачет по налогам

Иногда возникают ситуации, что после получения квартиры в наследство возникает потребность обменять ее на другое жилье.

Поскольку в этом случае действуют такие же правила, как при оформлении договора купли-продажи – стороны, принимающие участие в сделке, фактически являются одновременно и продавцом недвижимости и покупателем.

Следовательно, платеж в бюджет начисляется по такому же принципу, как при продаже недвижимости.

Стоит подчеркнуть, что налог исчисляется не с суммы прибыли, если она была, а со всей стоимости квартиры, которая указана в кадастровых документах.

Кстати, не лишней является возможность использования налогового вычета, уменьшив налоговую базу.

Если в течение того же налогового периода человек, обменявший квартиру, уже по абсолютно другому договору приобретает жилье большей площади, можно произвести взаимозачет, еще больше уменьшив сумму необходимого платежа в бюджет.

Заключение. И еще кое-что, о чем следует знать…

Налог, который ранее нужно было платить при оформлении наследства, давно отменен, поэтому если посредники, через которых вы действуете, оформив доверенность, рассказывают вам о необходимости внесения какой-либо суммы, есть все основания заподозрить их в мошенничестве. Кроме государственных пошлин и некоторых услуг нотариуса, на этом этапе ничего оплачивать не надо. О налоге речь идет только при сделках с имуществом, однако в этом вопросе посредники, как правило, совершенно не нужны.

Перед тем, как продавать унаследованную квартиру до того, как истечет трехлетний срок собственности, стоит заранее просчитать налоговые платежи с вычетами. Не исключено, что выгоднее будет сдавать жилье и продать его позже, когда уже налоги не грозят.

Приобретая унаследованную квартиру без участия юристов и риелторов, необходимо убедиться в том, что нет других наследников, или имеются отказы каждого из них от своей доли. Идеальным вариантом в этом случае будет нотариальное заверение сделки.

Источник: https://novostroev.ru/other/nalog-pri-prodazhe-kvartiry-poluchennoy-po-nasledstvu/

Какой налог с продажи квартиры необходимо оплатить

Можно уйти от уплаты налога при продаже квартиры по долям?

Какой налог с продажи квартиры придется заплатить?А может  и не надо ни какого налога платить?И как отчитаться в налоговый орган.Такие вопросы задают почти все продавцы недвижимости.Разберемся подробно.

Статья обновлена 02.01.2020 г.

Какой налог с продажи квартиры уплачивается в 2020  году

Внимание! Если вам не нужно платить подоходный  налог с продажи недвижимости — вам не нужно подавать налоговую декларацию.
Если обязанность по уплате налога возникает — инструкция по заполнению налоговой декларации ЗДЕСЬ

Если вы, продавец квартиры — физическое лицо, обычный человек, не инвестор, ни учредитель юридического лица — тогда вы должны оплатить подоходный налог (НДФЛ).

НДФЛ — это налог на доходы физических лиц.

НДФЛ оплачивается по ставке 13% от полученного дохода.

Налоговым периодом по этому налогу является календарный год. Отчитаться по доходам необходимо один раз в год, в течении 4-х месяцев после окончания налогового периода.

Например декларацию по доходу за 2019 год необходимо подать до 30 апреля 2020 года.

Если вы продали недвижимость, то есть получили доход, вы обязаны отчитаться об этом в налоговые органы. Ведь в Росреестре зарегистрировали переход права от вас на другое лицо. То есть государство получила сведения о вашей сделке, вы собственноручно или через своего представителя по доверенности, подписали заявление о регистрации перехода права.

Но, при этом, ни кто кроме вас и вашего покупателя не знает, получили ли вы деньги по сделке или у вас в договоре прописана отсрочка платежа до следующего года, например.

НО! Ваш покупатель возможно обратится в Налоговую службу за получением налогового вычета и в обязательном порядке предоставит туда документы, подтверждающие расходы на покупку:

  • Расписку от продавца в получении денег за продажу
  • Платежное поручение в банк о переводе на ваш счет

То есть, так или иначе налоговый орган получит достоверные сведения о получении вами дохода.

Какая сумма облагается налогом при продаже квартиры

Кто должен разобраться с уплатой налогов? Каждый собственник, который продал недвижимость целиком или долю в праве собственности. То есть каждый, кто фигурирует в договоре купли-продажи на стороне продавца. Если продавцов несколько — каждый из них самостоятельно отчитывается перед налоговой службой.

Теперь разберемся, с какой суммы необходимо оплатить 13 % ? Конечно с суммы дохода!

НО!

Налоговым кодексом РФ предоставлен имущественный  налоговый вычет, который позволяет уменьшить налогооблагаемую базу ( сумму с которой удерживается налог) или совсем избежать выплаты налога.

Когда налог с продажи жилого помещения платить не надо

Какой налог с продажи квартиры  если вы ее купили, получили в дар или по наследству, приватизировали или получили по договору ренты  до 01.01.2016 года :

  • И продали по истечении трех лет владения —  налог платить не надо

Налоговый кодекс РФ:

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:

от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;

от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

  • Если вы купили дороже,  и  продали не менее чем за 70% от кадастровой стоимости квартиры исчисленной на 01 января года, в котором произошла продажа — налог платить не надо
  • Если вы продали ровно за ту же сумму, что и купили и это  не менее чем  70% от кадастровой стоимости квартиры исчисленной на 01 января года, в котором произошла продажа — налог платить не надо

Узнать кадастровую стоимость квартиры 

Изменения в законе

Какой налог с продажи квартиры если вы  ее купили, получили в дар или по наследству  после 01.01.2016 года :

Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ (применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года)

    • Изменился срок нахождения недвижимого имущества в собственности налогоплательщика, по истечении которого доходы от его продажи не облагаются налогом. Если ранее для этого нужно было владеть объектом более трех лет, то теперь освобождение доходов в общем случае производится, если имущество было в собственности более 5 лет.
      НО! По единственному жилью —  с 01.01.2020 года действует минимальный предельный срок владения — 3 года.
      Условием действия этой нормы закона является отсутствие другого жилого помещения или доли в праве собственности на жилье.

      Льгота также действует, если россиянин продал один объект недвижимости и купил другой. При этом должно выполняться условие, что новое жилье приобрели в течение 90 дней до того, как по старому объекту зарегистрировали переход права собственности к покупателю

      При этом для объектов, полученных в порядке приватизации, наследования и дарения от близких родственников, а также по договору пожизненного содержания с иждивением, правила остались прежними – доходы от продажи таких объектов освобождаются от налогообложения, если они находились в собственности налогоплательщика более трех лет;

  • Установлены новые правила определения размера облагаемого налогом дохода в случае продажи объекта недвижимого имущества по цене, существенно отличающейся от рыночной (в меньшую сторону).В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Читайте:   Занижение цены в договоре

Когда налог с продажи жилого помещения надо платить

  • Если вы продаете квартиру, которую получили  до 01.01.2016 года бесплатно (дарение, приватизация) и владели ей менее 3-х лет. Для расчета суммы налога применяете следующую формулу:  доход от продажи — 1 000 000.0 *13%.

    То есть, если ваш доход равен или менее 1 000 000.0 рублей — налогооблагаемая база 0 и налога нет

  • Если вы продали квартиру, которой владели менее 3-х лет дороже, чем купили.

    Для расчета суммы налога применяете следующую формулу: доход от продажи минус расходы на покупку* 13%

Налоги с продажи детских долей, приобретенных за счет материнского (семейного) капитала

Все, кто продаст детские доли  в праве собственности на жильё, могут применить налоговый вычет с сумме уплаченной при покупке квартиры родителями. Конечно пропорционально этой доле. ( изменения вступили в силу 29.10.2019 г).

То есть, налогооблагаемая база уменьшается на расходы. ( если у вас есть документы их подтверждающие — расписки в получении денег от продавца, банковские документы о переводе средств продавцу).

Какую расписку примет налоговая читайте в статье: Расписка для налоговой

Причем, налоги уплаченные на предыдущие налоговые периоды, начиная с 2017 года можно вернуть!!!

Эта норма закона распространяется и в случае применения регионального материнского капитала на покупку жилья.
Подробнее читайте в этой статье.

Сроки уплаты налога после продажи недвижимости

Оплатить налог с продажи квартиры необходимо до 15 июля года следующего за годом получения дохода.

Какой налог с продажи квартиры ?

Налоговый кодекс РФ

Имущественный налоговый вычет

В Налоговый кодекс РФ постоянно вносятся изменения. Поэтому сверяйтесь с первоисточником > > >

Статья 220

1) имущественный налоговый вычет предоставляется:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей;

Какой налог с продажи квартиры ?

Налоговый кодекс РФ

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

5.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.

6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен:

1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи;

2) размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 настоящей статьи.

Всегда рада разъяснить. Автор

Риски при продаже квартиры с отсрочкой платежа

Какой налог с продажи квартиры необходимо оплатить

Источник: https://exspertrieltor.ru/2017/01/19/kakoy-nalog/

Административное право
Добавить комментарий