На что мы можем претендовать при сносе дома?

Услуги для тех, чье жилье сносят. На что могут рассчитывать собственники жилья при сносе их домов

На что мы можем претендовать при сносе дома?
01.03.2018 В практике снос бывает двух типов — по решению муниципалитета или при освоении территории частным застройщиком. Соответственно, в процессе есть отличия. Рассмотрим их подробнее.
Снос для муниципальных и государственных нужд.


Действующее законодательство разрешает государственным и местным органам изымать принадлежащие гражданам на праве собственности жилые помещения с целью последующего сноса строений и освобождения земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Но при этом закон обязывает компенсировать такое изъятие жилой площади у граждан.

Законодатель предусмотрел способы (виды) компенсации, процедуру изъятия жилья и предоставления взамен его равноценного обеспечения.   Закон, в частности, указывает на такое основание освобождения собственниками своих жилых помещений, как новое строительство на данной территории, развитие территорий в соответствии с генеральным планом города и реализацией других программ города.

Органы, принявшие решения об изъятии жилых помещений у их собственников, должны иметь в виду, что такое изъятие допустимо, если невозможно дальнейшее использование земельного участка для новых целей. Например, нельзя построить новую трассу без сноса ряда домов, стоящих вдоль ее прокладки.

Обязанность доказывания этого обстоятельства возлагается на соответствующий орган, принявший решение о сносе строений. Правда, мало кто вникает в этот пункт и пытается его оспорить.   Далее, чтобы изъятие жилых помещений у их собственников было признано законным, соответствующие органы, производящие такое изъятие, должны:   – зарегистрировать свое решение в ЕГРП (ч. 3 ст.

32 ЖК РФ); – письменно уведомить собственников подлежащих изъятию жилых помещений не менее чем за год о предстоящем освобождении ими своих помещений. При этом, исходя из правила ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, юридически значимым обстоятельством является факт получения данного уведомления собственниками жилых помещений.

  До изъятия жилых помещений их собственникам должно быть предложено взамен другое благоустроенное жилое помещение, куда граждане могут въехать сразу без предварительного проведения необходимых ремонтных работ. То есть предлагаемое жилье должно отвечать всем требованиям, необходимым для проживания.

Однако, если собственник не согласен принять предложение о предоставлении ему другого жилого помещения, компенсация изымаемого жилья производится путем выкупа, то есть выплатой денежной суммы. Выкупная цена в этом случае включает рыночную стоимость выкупаемого помещения и убытки, причиненные собственнику от изъятия у него жилья, в том числе и упущенную выгоду. Теоретически.

Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения не могут входить затраты, произведенные собственником после вручения ему уведомления об изъятии жилого помещения, значительно удорожающие рыночную стоимость жилья и не являющиеся необходимыми для нормального проживания в них граждан.

Иными словами, на практике эта цена не учитывает никаких убытков, стоимости вашего ремонта, минимальна и оспаривать ее сложно Денежная компенсация собственнику жилья выплачивается в случае, если он вообще отказался принять предложение о предоставлении ему другого жилого помещения взамен изымаемого жилья.

В практике бывают случаи, когда собственники отказываются принимать конкретно предложенные им квартиры, ссылаясь на брак в строительных работах или неудобное для них месторасположения нового жилья, хотя в принципе они и согласны поменять сдаваемую ими жилую площадь на новое благоустроенное жилье.

В таком случае орган, сделавший предложение собственнику о предоставлении нового жилья, может в судебном порядке заставить собственника освободить свое жилье и переселиться в новое. Но если собственник не согласен поменять свою жилую площадь на новую, ему должна быть выплачена денежная компенсация в размере рыночной стоимости изымаемой жилой площади.

Практика показывает, что если снос производит муниципалитет, по судом вопросы выселения решаются быстро. Поэтому стоит внимательно рассматривать предлагаемые варианты. При замене жилой площади, когда собственник согласился принять новое жилье, также определяется рыночная стоимость изымаемого и вновь предоставляемого жилья.

Это делается для решения вопроса, кто и кому должен производить доплату. Пленум ВС РФ указал, что, если стоимость вновь предоставляемого жилого помещения ниже рыночной стоимости изымаемого жилья, собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения.

Когда стоимость предоставляемого жилого помещения выше рыночной стоимости прежнего жилья, по соглашению сторон обязанность по выплате разницы возлагается на собственника. Таково разъяснение Верховного Суда. Теперь давайте посмотрим, насколько оно выполнимо реально.

Известно, что стоимость квартиры в так называемом хрущевском доме, подлежащем сносу, гораздо меньше стоимости такой же по площади квартиры, но уже в новом доме. Представим себе, у собственника нет средств для доплаты разницы нового жилья.

Значит, либо он должен отказаться от сделанного ему предложения по переезду на новое жилье, либо принять новое жилье по стоимости, равной или даже меньше изымаемого у него жилья. Но в последнем случае нетрудно представить: это будет такое же или даже хуже существующего жилье. На практике — это предоставленная взамен квартиры комната, или несколько комнат в многокомнатной квартире.

Правда, есть третий вариант, когда собственник принимает денежную компенсацию за свою жилую площадь. А где тогда ему проживать? Вот так и появляются лица без определенного места жительства. На те деньги, которые получит собственник в обмен на сданное жилье, он может приобрести только часть квартиры в новостройке. Либо, если это снос ветхого домишки с низкой стоимостью, на эти деньги вообще ничего не купить.
Это не совсем справедливо. Ведь выселение собственников делается все-таки не по их воле. Но таков закон. Собственнику сносимого жилого помещения новое жилье может быть предоставлено в собственность. Вместе с тем не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия нового жилого помещения на других условиях, например по договору социального найма или на иных условиях.  Конституционный Суд РФ признал ст. 32 ЖК РФ соответствующей Конституции РФ и не нарушающей права граждан и собственников жилых помещений на обеспечение их жильем.

Инвесторы и строительные компании, которые по контракту с городскими властями занимаются обновлением жилищного фонда, должны начать расселение жильцов за полгода до сноса зданий.

Жильцы домов, подлежащих сносу, имеют также право на получение материальной компенсации взамен предоставления новых квартир. Такая компенсация может выдаваться при возникающих спорах, когда жильцы не желают переезжать в другой район города и хотят сами купить себе жилье взамен сносимого, если им удобно оставаться жить в данном районе из-за близости работы, больниц, школ и т.д. Если старое жилье сносит частный застройщик, то ситуация для граждан проще. Особенно, если они собственники земельных участков, на которых расположены их дома. Тогда застройщик должен добиться согласия переселенца. Не секрет, что часто граждане предъявляют в таких случаях завышенные запросы, требуя вместо одного ветхого домишки несколько квартир и т.д. Но практика показывает также и случаи таинственных пожаров в сносимых районах.

О правах собственников и нанимателей

Собственники, которые приобрели квартиру, подлежащую расселению, путем наследования, дарения, купли-продажи, обмена могут по соглашению сторон обменять ее на новую равной стоимости. Если владелец квартиры не согласен с результатом оценки, он может потребовать привлечения специалистов независимой оценки.

При оценке жилья учитывают район, место расположения дома, внутреннее благоустройство. Новая квартира может быть меньше, но в более престижном районе, или больше, но на окраине. Так как она является собственностью, урезать “лишние”, “ненормированные” метры никто не в праве.

По желанию владельца ему могут выплатить стоимость квартиры без предоставления другого помещения.

Для нанимателей жилья порядок немного иной. Если у вас обнаружат излишек площади, – можете с ним распрощаться, ведь нанимателю предоставляется бесплатно лишь определенная норма.

Но во всех случаях можно и даже нужно отстаивать свои права собственника и “торговаться”. Если переселение ведет государственная организация – будет сложнее, вас просто выселят судом, а вот инвестор, который заинтересован в быстром расселении дома, как правило, готов пойти на уступки.

В каком случае принимается решение о сносе жилых домов?

Все мы на протяжении последних лет являемся свидетелями реализации государственной программы по обновлению жилищного фонда страны. В некоторых городах начинается снос старых хрущевок. Граждане обеспокоены вопросами, связанными с расселением сносимых домов и целых микрорайонов в рамках данной программы.

Даже когда принято решение о сносе дома, его жильцы имеют право пройти процедуру приватизации жилой площади. Это допускается законодательством РФ согласно договору по социальному найму. Однако прописаться в дома, подлежащие сносу, довольно трудно, даже если речь идет о ближайших родственниках жильцов.

Ограничения на прописку снимаются лишь с несовершеннолетних детей, а взрослые граждане могут быть прописаны на спорную территорию по индивидуальному рассмотрению заявлений представителями городской власти.

«Добро» на прописку дается с учетом всех требований норм жилья (квадратных метров).

Покинуть свои дома и переехать по новому месту жительства на предоставленные жилые площади гражданам предлагается в случаях:

  • Если комиссий принято решение, что жилой дом находится в аварийном состоянии, непригоден для нормальной жизни и норм бытового проживания, зданию грозит обвал стен или несущих конструкций. Дом не подлежит восстановлению, капитальному ремонту или реконструкции.
  • Если снос жилых домов предусмотрен программой реконструкции районов города.
  • Дом подлежит сносу, потому что стоит на территории, которая необходима городу по каким-либо муниципальным нуждам. Например, это может быть связано с благоустройством города, когда на месте старого жилого дома будет разбит городской парк или в этом месте планом предусмотрена укладка новой скоростной трассы.

Когда снос жилых домов происходит из-за внешних факторов?

  1. Жилое здание может быть признано комиссией аварийным, если оно расположено на месте возможных оползней, грязевых (селевых) потоков, лавин снега и других природных катаклизм.
  2. Если после осмотра специалистами выявлены дефекты несущих конструкций или фундамента здания.

    Такие дефекты могут возникнуть не только из-за старости жилого строения, но и вследствие пожаров, взрывов, просадки грунтов, землетрясений и других аварий.

  3. Снос жилых домов также предусмотрен в случае зарегистрированных факторов и жалоб жильцов, если рядом с домом находятся производственные или другие объекты, деятельность которых связана с постоянными шумами, мешающими нормальной жизни жильцов.

    Согласно нормам допустимого уровня шума в жилых районах, показатели не должны превышать 45 дБ (ночью) и 55 дБ (в дневное время). Но по этому пункту в мегаполисах добиться чего-то весьма сложно.

Итак, подведем итог. Если Ваш дом подлежит сносу, Вам обязаны предоставить равнозначное по площади и качеству благоустроенное помещение в черте города. И никакие отписки, типа «квартир в городе нет, можем предоставить за пределами…» не пройдут. Другое же дело – если Вы дадите на то свое добровольное согласие. То же касается и метража. Никто не может Вас ущемить в Ваших законных метрах и дать маленькую избушку на курьих ножках

А самое главное – знать свои права и иметь желание бороться за своё благополучие.

Последний же вопрос, а что делать, если сносить вас должны, но пока непонятно когда, и эти сроки затягиваются. Многие ждут сноса годами, в то время как планы властей и строителей меняются. Но даже это время можно использовать себе на пользу.

А именно.

Узаконить ранее построенные, но неузаконенные пристрои. Оформить в собственность земельный участок, или собрать все документы для надлежащего оформления аренды земли. Так как права собственника при переселении и расселении закон защищает лучше, чем права арендатора, в том числе по социальному найму

Если это квартира, которая может быть в малоэтажном старом доме — вам надо успеть ее приватизировать. Так как сроки бесплатной приватизации заканчиваются совсем скоро – в марте этого года.

Поскольку такие действия занимают время, не стоит думать и упускать будущие возможности. Вспомните, может быть какое-то ваше имущество пока еще не оформлено соответствующим образом? Тогда надо это сделать, так как после получения уведомления о сносе вы либо не успеете, либо некоторые действия уже будут невозможны.

Мы предлагаем вам услуги:

  • приватизация квартир
  • узаконение жилых домов, построек и пристроев
  • оформление в собственность земельных участков, надлежащее оформление аренды земли
  • представление интересов переселенцев в судах, составление исковых заявлений
  • сбор необходимых документов и составление договоров.

Обращайтесь:

Корпоративный юрист Сети Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ. Работаю с юридическими и физическими лицами, предприятиями и частными клиентами.

Если вы сомневаетесь в необходимости каких-то действий, мы готовы проконсультировать вас по телефону.

 

Евгения Огурцова  Тел. (347)298-58-13, 8-963-136-58-13

Уфа, ул. Кирова, 31

Отвечу, помогу, пойму и решу вашу проблему!

При написании статьи использованы материалы открытых источников интернет.

Источник: http://www.expert-russia.ru/m/services/yuridicheskie-uslugi/uslugi-dlya-tekh-che-zhile-snosyat-na-chto-mogut-rasschityvat-sobstvenniki-zhilya-pri-snose-ikh-domo/

Как получить вместо одного дома несколько квартир?

На что мы можем претендовать при сносе дома?

ЕСЛИ В ДОМЕ НИКТО НЕ ПРОПИСАН

– Здравствуйте Елена Алексеевна!

– Добрый вечер!

– Мне в наследство достался дом, площадью 80 квадратных метров. Я – собственник, но в доме не прописана. Там вообще никто не прописан! Получается, что когда дом пойдет под снос, я не получу квартиры? Это же несправедливо!

– Никто просто так этот дом у вас не заберет. И регистрация совершенно не имеет значения. Площадь квартиры, которую вам дадут, будет не меньше той площади, которую у вас забирают. Если у вас в собственности 80 квадратов, то и квартиру вы получите такой же площади.

– Спасибо, вы меня успокоили.

– У нас частный дом – 140 квадратных метров, который поделен на две квартиры. Хотела бы узнать, что мы можем получить взамен при сносе?

– Скажите, у вас в свидетельстве о государственной регистрации указано право собственности на изолированное помещение или конкретная доля в праве собственности на жилой дом? Это очень важно.

– Изолированное помещение.

– Сколько человек зарегистрировано?

– Трое.

– В указе президента от 2 февраля 2009 г.

№58 «О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд», который вступил в силу с 1 мая 2009 года, предусмотрено, что вы, как собственник квартиры в блокированном жилом доме, имеете право на получение в собственность квартиры или денежной компенсации за сносимую квартиру, строения, сооружения и насаждения при ней в размере их рыночной стоимости. Если вы выберете квартиру,

вы имеете право на 15 квадратных метров на себя и по столько же на каждого зарегистрированного вместе с вами члена семьи. Всего получается 45 квадратных метров. Даже если у вас в собственности меньше метров, получите вы не менее 45.

– Квартира будет отдельная?

– Да. Ведь у вас зарегистрировано право собственности на квартиру.

– Частный дом достался нам от бабушки. По завещанию он оформлен на моего отца и его брата. Но уже 17 лет живу там я с семьей. Нас зарегистрировано четыре человека. Нам сказали, что предоставят одну трехкомнатную квартиру на всех. Имеют ли они такое право?

– Собственники отец и брат?

– Да.

– Получается, что дом вам вообще не принадлежит. Вы там просто зарегистрированы и живете. Согласно указу квартиру получат ваш отец с братом. А вы просто получаете права пользоваться квартирой на тех же условиях, на которых вы занимали дом. Но собственником вы не станете, сколько бы лет вы там ни жили.

– Наш дом общей площадью 57 квадратных метров идет под снос. В доме зарегистрированы шесть человек: я, муж, два сына, невестка, и внук. Права собственности оформлены на мужа. Что мы можем получить? Положен ли нам земельный участок?

– Ваш муж имеет право на получение взамен квартиры площадью 90 квадратных метров. По 15 метров на каждого зарегистрированного члена семьи. Так же муж может попросить денежную компенсацию в размере рыночной стоимости вашего дома.

Если ваш участок в Минске – вы можете претендовать на получение земельного участка для строительства дома в любом другом населенном пункте Беларуси, кроме столицы, и денежную компенсацию. Участок будет там, где вы хотите, и там, где будет возможность вам его предоставить.

Еще есть возможность переноса вашего дома в другое место. Но если у вас кирпичный дом – практически это не выполнимо. Еще у вас есть право на строительство или получение в собственность жилого дома, равноценного по благоустройству и общей площади. Но эти права вы можете использовать только при наличии объективной возможности вам их предоставить.

– Свекровь – собственник дома. У нее зарегистрированы как наниматели два моих внука. Какие права при сносе дома они имеют?

– Если ваша свекровь выберет право на получение в собственность квартиры или жилого дома, то она обязана предоставить полученную квартиру или дом в пользование внукам, проживавшим в сносимом жилом доме, на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения. Больше ничего.

– А если свекровь оставит на внуков завещание и умрет, что тогда?

– Тогда внуки будут иметь те же права, которые сейчас имеет свекровь.

– Наш дом определен под снос. Можно ли нам сейчас пристраиваться?

– Для строительства или реконструкции нужно получить разрешение в исполкоме. Если ваш дом будут сносить, то вам вряд ли дадут такое разрешение.

– В доме, который определен под снос, зарегистрированы я и сын. Могу ли я просить за дом денежную компенсацию?

– Можете, но только получив согласие вашего сына, если он совершеннолетний, или органов опеки и попечительства, если сын несовершеннолетний.

ДАДУТ ЛИ ВМЕСТО ОДНОГО ДОМА ДВЕ КВАРТИРЫ

– В центре Минска есть деревня Грушевка. У нас нет ни водопровода, ни канализации… Кое-где есть газ. Сколько я живу – столько нам обещают снос. Когда же нас снесут?

– Понимаю ваше возмущение. Но с этим вопросом вам нужно обратиться в Мингорисполком. Этот вопрос не относится к компетенции Государственного комитета по имуществу.

– Наш частный дом состоит из трех квартир, но официально квартиры не вычленены. Есть ли опасность, что когда нас будут расселять по квартирам, нас поселят в одной! Сейчас-то мы не сталкиваемся, и входы у нас отдельные.

– Такая вероятность есть. Сейчас вам нужно пойти в агентство по государственной регистрации и просить о вычленении изолированных помещений, с их государственной регистрацией. Тогда при расселении вам будут обязаны предоставить отдельные квартиры.

ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ КОМПЕНСАЦИЯ НЕ УСТРАИВАЕТ?

Меня не устраивает вариант, который мне предлагают при сносе. Что делать?

– Вам нужно обращаться в суд и защищать свои права. Указ №58 освободил граждан от уплаты госпошлины при рассмотрении судами и органами прокуратуры вопросов, связанных с защитой прав собственности при изъятии земельных участков для государственных нужд.

– Уже в течение 10 лет каждый год нам говорят, что наш дом пойдет под снос. Мы не можем строиться, создавать себе нормальные условия для жизни. И продать участок мы не можем. Кто ж его купит, раз он идет под снос! Как нам быть?

– Если вы хотите реконструировать свой дом, письменно обращайтесь в местный исполнительный комитет. В случае получения письменного отказа в возможности реконструкции вашего дома в связи со сносом, обращайтесь в суд. В указе № 58 четко определены сроки, в которые должны быть изъяты дома и участки.

Эти сроки не должны превышать два года после принятия решения о предстоящем изъятии. У вас решения о сносе пока даже не принято, поэтому, как правило, отказать вам не должны. Но предупреждаю: может получиться так, что вы свое право на реконструкцию отвоюете, а на следующий год примут решение о сносе.

От этого вы не застрахованы.

– А после этого компенсацию нам будут давать в соответствии с тем, что мы построим?

– Если постройки будут зарегистрированы, то конечно.

ДАДУТ ЛИ КОМПЕНСАЦИЮ ЗА ДОМ, ЕСЛИ УЖЕ ЕСТЬ ДРУГОЕ ЖИЛЬЕ?

– Елена Алексеевна, здравствуйте!

– Здравствуйте!

– Беспокоит вас жительница улицы Орловской. Наш дом предназначен под снос. Дом двухкомнатный, общей площадью 5 квадратных метров. Собственница я, в квартире еще прописан мой совершеннолетний сын. На что я могу претендовать, когда дом снесут?

– Вы можете получить квартиру площадью 35 квадратных метров – такой же, как ваш дом, предназначенный под снос. Еще один вариант – денежная компенсация. Возможно получение земельного участка в любом населенном пункте (кроме столицы) и плюс к нему – денежная компенсация. Но второй и третий вариант возможны только с согласия вашего сына, так как он в доме зарегистрирован.

– Я живу на улице Грушевской. Департамент охраны сносит мой дом и хочет предоставить мне двухкомнатную квартиру. Но эта квартира меня совершенно не устраивает, и никаких документов я подписывать не стала. Департамент подал на меня в суд, меня хотят выселить насильно. Имеют ли на это право?

– Когда было принято решение об изъятии у вас земельного участка?

– В 2005 году.

– То есть до вступления в силу указа президента от 2 февраля 2009 года №58 «О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд». Указ вступил в силу 1 мая 2009 года.

Поэтому указ, к сожалению, на вас не распространяется. Но вы имеете право защищать свои права и требовать компенсации, которая бы вас устраивала. Если департамент не идет на уступки, вопрос может быть решен только в суде.

Подавайте встречный иск.

– Площадь дома, который идет под снос, 57 квадратных метров. Но стоит он на неприватизированной земле. Можно ли взять за дом с участком денежную компенсацию?

– Компенсацию вы сможете получить только за жилой дом. Земля же находится в государственной собственности. Денежная компенсация будет рассчитываться исходя из рыночной оценки вашего дома.

– Я живу в очень холодном доме, хочу купить себе еще квартиру. Но боюсь: если у меня будет своя квартира, дадут ли мне компенсацию за дом, когда его будут сносить? Вот живу и мучаюсь в холоде.

– Не волнуйтесь. Если вы собственник дома, никто ваше право на компенсацию не отберет, даже если у вас будет три квартиры.

МОГУТ ЛИ ПОСЕЛИТЬ ВМЕСТЕ С ЧУЖИМ ЧЕЛОВЕКОМ?

– Площадь нашего дома 45 квадратных метров. В доме живут и зарегистрированы две семьи. При сносе нам дадут одну квартиру или две?

– Кто собственник дома?

– Я.

-Значит, право на получение квартиры имеете только вы. Члены вашей семьи и вторая семья имеют точно те же права, что и сейчас: проживать и быть зарегистрированными вместе с вами в новой квартире.

Отдельная квартира второй семье не положена. Но хочу вас обрадовать. Площадь квартиры, которую вам дадут в качестве компенсации, будет не 45 квадратных метров, как у вас сейчас, а больше – 60 метров.

То есть по 15 квадратных метров на каждого зарегистрированного члена семьи.

– Так это может получиться не две комнаты, как у нас сейчас, а три?

– Может. Об этом вам нужно договариваться с застройщиком или местным исполкомом. При сносе дома вы можете высказывать свои пожелания.

– Дом площадью 122 квадратных метра разделен на 2 половины. Зарегистрированы в доме пять человек. Мне говорят, что все пять получат одну квартиру. Правильно ли это?

– Дом разделен на две половины по документам?

– Нет. Мы сами его разделили условно.

– Тогда вы все получите одну квартиру. Чтобы этого избежать, вам нужно обратиться в агентство по государственной регистрации с заявлением о вычленении двух изолированных помещений из капитального строения и последующей их государственной регистрацией. Это можно сделать только при согласии всех собственников. Тогда при расселении вам будут обязаны предоставить две отдельные квартиры.

– С нами в доме зарегистрирована совершенно чужая нам женщина. Получается, что или я, или вторая семья все равно получим квартиру вместе с ней? Можем ли мы ее отселить?

К сожалению, нет.

ЧТО ПОЛУЧУ ВЗАМЕН ГАРАЖА И БАНИ?

– На нашем участке кроме дома, который идет под снос, есть еще гараж и баня. Как все это будет учитываться при предоставлении нам компенсации, если мы выберем квартиру?

– В соответствии с указом 58 ваш участок вместе с гаражом, баней и прочими строениями и насаждениями подлежит рыночной оценке. Если рыночная стоимость окажется меньше стоимости вашего жилого дома вместе со всеми строениями и насаждениями, то вам выплатят денежную компенсацию в размере этой разницы.

– А если я не соглашусь с этой рыночной оценкой?

– Тогда вам нужно будет обратиться в суд.

Источник: https://www.kp.by/daily/24397/574415/

Административное право
Добавить комментарий