На что рассчитывать, если комната в коммуналке менее 5 лет после покупки?

Квадратные дольки: покупаем или продаем комнату

На что рассчитывать, если комната в коммуналке менее 5 лет после покупки?

Такого понятия, как «комната» на рынке недвижимости сейчас не существует. Вместо него используется другой термин – доля в праве собственности квартиры. Вы можете купить / продать долю любого размера, хоть 1/1 000.

Как это сделать, и какие проблемы могут возникнуть у продавцов и покупателей квадратных долек, попыталась выяснить обозреватель портала www.interfax.by.

Первый заместитель генерального директора Центра торговли недвижимостью «ПАКОДАН» Павел Астапеня рассказал о том, что сделки с долями имеют юридические и «житейские» особенности.

Сразу поясним, что долю в неприватизированной квартире продать нельзя. А вот если жилье находится в вашей частной собственности – продавайте как угодно. Кстати, вы можете приватизировать долю, а потом ее продать.

Как мы уже говорили выше, теоретически собственник может продавать любую долю. Другой вопрос, кто купит у вас 1/1 000 квартиры? А вот доли, равные количеству квадратных метров, пригодных для проживания, а тем более равные физическим размерам комнаты, прекрасно продаются.

«Раньше, когда существовал институт прописки, люди покупали какие-то минимумы жилплощади, чтобы прописаться и на законных основаниях устроиться на работу в Минске, – говорит Павел Астапеня. – Сейчас прописку отменили и вели регистрацию.

На работу в Минске можно устроиться независимо от того, где ты зарегистрирован. Поэтому сейчас не покупают 1/1 000, чтобы зарегистрироваться. Да и раньше я тоже не припомню таких сделок с 1/1 000. Был случай, продавали 1/12, и то это произошло в те времена, когда еще существовала прописка, лет пять-шесть назад.

Сейчас такого нет. Доли продаются в приближенном отношении с комнатой».

Для чего люди покупают / продают доли?

Дольки – это ступеньки на пути к целой квартире. Сначала человек покупает комнату. Со временем копит средства и идет на расширение – продает свою долю и покупает квартиру.

Продавцами и покупателями долей часто выступают наследники. После смерти собственника у квартиры может появиться много хозяев. Они либо сразу продают всю квартиру и делят деньги, либо кто-то из наследников выкупает доли в праве собственности остальных родственников и становится полноправным хозяином.

Один из самых редких вариантов – когда людям срочно нужны деньги, и они продают часть своей квартиры.

Поделить неделимое

Первое, на что следует обратить внимание – доля собственности должна быть приближена к размерам комнаты.

Часто бывает так, что доля не соответствует размеру комнаты. Ведь доля – это не метраж комнаты, а жилая площадь, разделенная на два, три, четыре и так далее – то есть 1/2, 1/3, 1/4 квартиры.

Строго говоря, с точки зрения законодательства обладание какой-либо долей в праве собственности на помещение означает обладание долей в каждом квадратном метре этого помещения.

К примеру, если вы обладаете 1/2 доли в праве собственности на квартиру, это означает, что вы обладаете 1/2 доли в праве собственности на каждый квадратный метр этой квартиры. Просто, для понимания обывателей, когда юристы говорят, к примеру, 1/2 доли – они объясняют это как право собственности на половину квартиры.

Согласитесь, трудно разделить квартиру поровну, если, к примеру, одна комната 17, а другая 13 квадратных метров. Да и часто ли вы встречали квартиру с абсолютно одинаковыми по метражу комнатами?

Павел Астапеня говорит: обычно собственники полюбовно договариваются о том, как пользоваться квартирой. Если мирным путем вопрос решить не получается, он решается в судебном порядке.

При продаже или покупке нужно принять как должное тот факт, что доля не будет соответствовать физическим размерам комнаты. Такие нюансы нужно уточнять заранее.

Например, если вам продают 1/2 квартиры, а будущая ваша комната на 4 метра меньше, чем у вашего соседа, можете смело требовать скидку у продавца. Ведь вы не сможете воспользоваться этими метрами.

Все вопросы касаемо долей и совместного пользования квартирой проще решать полюбовно. Если вы хотите юридически закрепить за собой право пользоваться конкретной комнатой, можете пойти к нотариусу и заключить с другим сособственником соглашение об установлении порядка пользования квартирой.

Право преимущественной покупки не приговор

При продаже доли собственности по закону продавец в первую очередь должен предложить выкупить долю другому сособственнику квартиры. Если сосед не желает покупать вашу часть квартиры, никто не может помешать вам продать ее другому человеку.

Продавцу нужно придти в нотариальную контору и через нотариуса направить уведомление о намерении продать долю. Другой сособственник, получив данное уведомление, приходит в нотариальную контору и пишет отказ либо заявление о том, что он согласен купить долю на предложенных условиях.

Например, вы предложили сособственнику выкупить долю за 30 миллионов. Он отказался. Вы можете продать ее другому лицу за сумму 30 миллионов, либо выше.

Что происходит, если сособственник умышленно (или по рассеянности) игнорирует уведомление о продаже? Ничего страшного.

«По закону, нужно выждать месяц с момента получения уведомления. Спустя месяц вы вправе продавать долю третьему лицу, не спрашивая другого сособственника. Никто потом эту сделку оспорить не сможет», – пояснил Павел Астапеня.

А теперь перейдем от теории к реальным ситуациям…

Как разделить построенную вместе квартиру бывшим супругам?

Распространенная ситуация: муж с женой построили квартиру, развелись и хотят разъехаться. Договор строительства заключал супруг. Его фамилия фигурирует во всех правоустанавливающих документах на данную квартиру.

При разводе эти супруги могли: выделять долю (регистрировать по 1/2 или в других долях), либо не выделять, а просто договориться, что при разводе они продают квартиру и делят деньги.

«Если один из бывших супругов хочет выкупить всю квартиру, то нужно обязательно выделить долю», – говорит Павел Астапеня.

Как разделить квартиру на доли?

Вариант 1. Супруги при разводе заявляют требования о том, чтобы суд рассмотрел право собственности на квартиру и разделил ее в соответствующих долях. В таком случае основание для раздела будет являться решение суда. Получив его, супруги идут в городское агентство по государственной регистрации и оформляют разделение по долям.

Вариант 2. Без суда. Супруги, в том числе и бывшие, могут придти в нотариальную контору по месту нахождения квартиры и разделить квартиру путем получения свидетельства о праве собственности.

Если супруг не хочет ни продавать, ни покупать

Если один из супругов хочет продать долю, а другой не хочет покупать, то можно ее продать другому человеку. В таком случае супруг должен получить отказ от права преимущественной покупки. Как мы уже писали выше, это значит, что супруг сперва должен предложить купить долю другому супругу, а тот должен официально отказаться.

«Если квартира двухкомнатная, доли делятся на конкретные комнаты, то, пожалуйста, продавайте. Никаких проблем, – рассказывает Павел Астапеня. – В случае с однокомнатными квартирами супругам проще сразу продать ее и поделить деньги, чем разбираться с долями. А продать долю в однокомнатной квартире третьему лицу практически нереально. Ее никто не купит».

Если в семье есть ребенок

Если супруги развелись и за время совместного проживания не только построили дом, но родили ребенка, вопрос продажи долей будет решаться в том же порядке.

Единственно НО: у супруга, с которым по решению суда остался ребенок, будут проблемы при продаже своей доли. Для отчуждения жилой собственности ему необходимо согласие органов опеки и попечительства, которые должны проследить за тем, чтобы условия жизни ребенка не ухудшились.

«Это технический момент. Как правило, средства, вырученные от продажи доли, идут на покупку большей жилой площади – целой квартиры. В этом случае у органов попечительства вопросов не возникнет», – объяснил Павел Астапеня.

Квартиру делят наследники

Ситуация: квартира перешла по наследству родственникам умершего.

Если кто-то из них хочет продать свою долю, порядок будет тот же самый с единственной оговоркой – для продажи доли третьему лицу нужно получить отказ от права преимущественной покупки отвсех сособственников. Если их четверо, то отправляете уведомление каждому и получаете ответ от каждого. Если ответ не получаете от кого-либо из них, ждете месяц.

Самая непростая ситуация возникает тогда, когда сразу несколько сособственников хотят воспользоваться правом преимущественной покупки. Если вы продадите долю одному из них, другой сможет оспорить эту сделку.

«В настоящее время подобные ситуации законом никак не регулируются. В нашей практике был всего один такой случай, когда несколько сособственников претендовали на одну долю. В итоге не получилось продать долю никому», – рассказал Павел Астапеня.

Если собственников двое, а комнат три

«Если собственника двое, а комнат три, и у каждого из них по документам 1/2 доли, то при продаже их друг другу никаких проблем не возникает.

Как такую долю продать третьему лицу? Покупателю просто объясняют, что в связи с тем, что у вас полторы комнаты, и они никак физически не делятся, вы, по сути, продаете одну комнату.

По документам покупатель будет иметь 1/2», – советует Павел Астапеня.

На что нужно обращать внимание при покупке?

В случае с долями Павел Астапеня советует, прежде всего, обращать внимание на соседа. Причем не только на того, с кем придется делить квартиру, но и на жильцов в подъезде.

Нужно внимательно осмотреть саму квартиру. В ней могут быть скрытые недостатки, о которых даже сам продавец может не знать.

Поинтересуйтесь тем, кто прописан, все ли документы для осуществления сделки подготовлены. В зависимости от обстоятельств пакет документов будет разным.

Мы упоминали о том, что если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то нужно согласие органов опеки и попечительства на совершение данной сделки. Если продается доля, нужен отказ от преимущественной покупки всех сособственников. Либо нужно выждать месяц с момента уведомления данного сособственника, если он отказ не написал.

Ольга Артишевская

Источник: https://www.interfax.by/article/75074

Как оформить ипотеку на комнату: какие банки дают. Как купить комнату в общежитии в ипотеку

На что рассчитывать, если комната в коммуналке менее 5 лет после покупки?

Приобрести квартиру или дом по карману не каждому. Во время кризиса все большим спросом пользуются комнаты в общежитиях и коммуналках.

Они стоят дешевле и позволяют заиметь не только крышу над головой, но и прописку. Большинство кредитных организаций идет на подобную сделку, но она имеет ряд особенностей.

В том, как оформить ипотеку на комнату, есть свои трудности, о которых стоит узнать заранее.

Особенности ипотечного кредитования при покупке комнат

Комнаты в коммунальных квартирах не теряют популярности. Люди, которые не могут позволить себе квартиру (например, в крупных городах, где жилье дорогостоящее), начинают интересоваться, можно ли купить комнату в ипотеку. Банки без проблем идут на подобную сделку, но с учетом некоторых нюансов:

  • Комнату в коммунальной квартире выкупает один из собственников. Не все банки соглашаются на залог одной комнаты, им выгоднее иметь в залоге целую квартиру, поэтому при выкупе комнаты собственником шансов получить одобрение банка больше.
  • Остальные собственники подписывают официальный документ об отказе выкупа. Другие собственники могут оспорить сделку в суде, поэтому нужно официальный нотариально заверенный отказ от покупки продаваемой комнаты. Если соседи не подписывают документы и не выкупают комнату, заемщик обращается к нотариусу сам. Соседей извещают, что они обязаны выкупить жилплощадь в течение месяца или заемщик на официальных основаниях ищет другого покупателя.
  • Комната находится в хорошем состоянии. При оформлении ипотеки учитывается состояние самой комнаты и всего дома.
  • Заемщик предоставляет залог. Залогом служит либо комната, либо вся квартира. Если банк отказывает в сделке при залоге одной комнаты, заемщик может предложить любое другое недвижимое имущество в качестве залога.

Условия, предоставляемые банками, могут отличаться. Отказ в одном банке не означает полное фиаско. Заемщик имеет право отправить заявки в несколько кредитных организаций и выбрать наиболее подходящую.

При оформлении ипотеки заемщик должен иметь на руках определенную сумму (первоначальный взнос). Многие ищут варианты, как купить комнату в ипотеку без взноса. Большинство кредитных организаций избегают риска и работают только с первым взносом, но среди мелких банков можно найти программу, не предусматривающую взнос. Однако процентная ставка по такой ипотеке будет значительно выше.

Требования к заемщику и жилью

Потенциальный клиент банка, который ищет, в каком банке взять в ипотеку комнату, принимает во внимание условия, предлагаемые банком, список документов и другие факторы. Потенциальный заемщик имеет право подать заявки одновременно в несколько организаций, а после одобрения выбрать одну, с наиболее выгодными условиями.

Обычно банки требуют от клиентов стандартных вещей. Отличаться может верхняя граница возраста. Отдельные кредитные организации поднимают ее до 75 лет (после погашения ипотеки).

При оформлении ипотечного кредита учитываются следующие нюансы:

  • Стаж работы. Учитывается общий стаж и стаж на последнем месте работы. Общий должен составлять не менее 1,5 лет, на последнем месте – не менее полугода. Некоторые банки ужесточают это требование.
  • Возраст. Ипотека выдается гражданам РФ старше 21 года. На момент последней выплаты заемщику должно быть не более 65-75 лет (в зависимости от конкретного банка и программы).
  • Заработок. Учитывается размер дохода (ежемесячный платеж должен составлять не более 40% от зарплаты), он влияет на сумму кредита. Во внимание принимается только официальный заработок.
  • Наличие поручителей или созаемщиков. Наличие поручителей и созаемщиков снижает финансовый риск для банка. При получении ипотеки обязательными созаемщиками становятся супруги.
  • Положительная кредитная история. Наличие своевременно погашенных кредитов повышает шансы на получение ипотеки.

Финансовые организации стремятся избежать рисков. Залоговое жилье проверяется на пригодность проживания. Кредитные организации отказывают в ипотеке, если дом находится в аварийном состоянии или построен до 1970 года.

Маленькие комнаты не могут служить залоговой недвижимостью. Размер помещения должен быть больше 12 м2. В квартире, к которой примыкает комната, должно быть отопление, водопровод, электричество, канализация, санузел. При отсутствии коммуникаций банк не пропустит сделку.

Большинство банков следят, чтобы залоговая недвижимость не имела деревянных перекрытий. Это основные требования, но кредитные организации могут менять их. На большие уступки часто идут некрупные банки.

Документы и процедура оформления

Вне зависимости от того, какой банк предоставляет ипотеку на комнату, существует стандартный пакет документов, которые потребуются при оформлении любого ипотечного кредита. Кредитная организация имеет право дополнить этот перечень по своему усмотрению. Как правило, банки стремятся упростить процедуру оформления ипотеки, чтобы привлечь клиентов.

К числу необходимых для оформления ипотеки бумаг относят:

  • Паспорт. Требуется паспорт заемщика с указанием прописки. Желательно сделать ксерокопию.
  • Заявление. Заемщик может сразу приложить заявку на оформление кредита или оформить ее по интернету на сайте банка, отправить отсканированные документы и ждать ответа.
  • Справка 2-НДФЛ. Справка о доходах и налоговых отчислениях необходима для расчета финансовой нагрузки и максимальной суммы кредита.
  • Другие документы. В зависимости от ипотечной программы могут понадобиться военный билет, свидетельство о рождении детей, свидетельство о заключении брака, пенсионное удостоверение.

Покупка комнаты в ипотеку займет немало времени, не стоит рассчитывать на быстрое заключение сделки. Сам процесс оформления, поиска банка и жилья занимает иногда от нескольких месяцев до года.

Алгоритм получения ипотеки довольно прост, если заемщик соответствует требованиям банка. В первую очередь заемщик подготавливает все необходимые документы и ищет банк с подходящими условиями.

Можно подать заявку в несколько банков. Пока идет рассмотрения документов, заемщик подыскивает жилье. В случае одобрения банком заявки начинается процедура оценки комнаты.

Для этого необходимо обратиться в специальную компанию, оказывающую подобные услуги.

После оценки покупаемой недвижимости финансовая организация и клиент заключают договор. Заемщик вносит деньги на счет банка (первый взнос) и начинает оформление купли-продажи.

Продавец и покупатель заключают договор, после чего необходимая сумма переводится на счет продавца. С момента заключения сделки покупатель вступает в права собственности и начинает ежемесячно выплачивать взносы банку.

Стоит помнить, что кредитные организации требуют страхования недвижимости, жизни и здоровья клиента.

Перечень банков

Если говорить о том, какие банки дают ипотеку на комнату, то проблем с выбором организации не возникнет. Практически все банки готовы работать с подобными кредитами, но не выделяют для них отдельных программ. Условия кредитования те же, что и при покупке квартир, домов.

Приобрести комнату в коммунальной квартире или общежитии можно в следующих банках:

  • Сбербанк. Сбербанк считается одним из крупнейших банков, поэтому многие заемщики стараются обращаться именно к нему. Кредитная организация предоставляет сумму в кредит от 300 тысяч до 99 млн рублей сроком до 30 лет. Ставка от 13% и выше в зависимости от срока и первого взноса. Если заемщик не в состоянии платить ежемесячные выплаты, возникает вопрос, как продать комнату в ипотеке Сбербанка. Банк идет на подобную сделку, если клиент оказывает неплатежеспособен.
  • Газпромбанк. Банк выдает кредиты на покупку отдельной комнаты, но минимальная сумма ипотека составляет 500 тысяч рублей, максимальная – 45 млн. Условия те же, что и при покупке квартиры. Процентная ставка составляет 15,5 %. Кредитная организация оформляет сделки только при наличии первоначального взноса, который должен составлять не менее 20-30% от стоимости жилья.
  • ДельтаКредит банк. Банк предлагает ипотеку под 12,5% годовых, сроком до 25 лет. Минимальная сумма, которую можно получить при оформлении кредита в ДельтаКредит банке, составляет 600 тысяч рублей. Первоначальный взнос должен составлять не менее 10% от общей стоимости недвижимости.
  • Анкор. Банк работает по системе АИЖК. Ипотека выдается на сумму от 300 тысяч рублей. Первоначальный взнос должен составлять не менее 40% от стоимости комнаты, но ставка при этом снижается (от 12,5% годовых). Максимальный срок кредитования составляет 30 лет.

Если комната в общежитии слишком маленькая и стоимость ее невелика, банк может отказать в ипотеке, но предложить потребительский кредит. Процентная ставка будет значительно ниже, срок кредитования меньше, но жилье не будет залоговым и не потребуется страховка.

Источник: https://ipotekami.ru/ipoteka-na-pokupku-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire/

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

На что рассчитывать, если комната в коммуналке менее 5 лет после покупки?

Продажа комнаты в коммунальной квартире — более длинная сделка, чем обычная и немного сложнее. Именно поэтому стороны обращаются к нотариусу и неоправданно переплачивают. А ведь закон в большинстве случаев не требует обязательного удостоверения такой сделки нотариусом.

Статья обновлена 04.01. 2020 год

Эта сделку невозможно провести быстро, поскольку у других собственников комнат в коммунальной квартире есть первоочередное право покупки перед третьими лицами и равное право покупки с другими собственниками.

Давайте разберемся подробнее:

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире  и оформление сделки в общем и целом не отличается от продажи квартиры.

Необходимо  лишь соблюсти очередность в праве покупки. У соседей есть первоочередное право покупки при прочих равных условиях сделки — цены комнаты, наличие рассрочки платежа, условий освобождения, размера задатка, сроков сделки и т.д

Подробнее: Преимущественное право покупки

Жилищный кодекс Российской Федерации: “При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.”

В соответствии с требованием Гражданского кодекса РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире должен уведомить своих соседей о продаже с указанием условий сделки.

Какие условия необходимо указать?

  • Цена комнаты, задаток или аванс
  • Условия оплаты: одновременная полная оплата, рассрочка, отсрочка платежа, оплата в соответствии с графиком.
  • Условия освобождения комнаты: после  полной оплаты или в иные сроки.

Условия продажи продажи нельзя менять! Иначе необходимо новое уведомление соседей.

Форма сделки. Нужен ли нотариус?

  • Если Вы владеете комнатой в коммунальной квартире единолично. Ваша сделка купли-продажи оформляется договором в простой письменной форме.
  • Если владение комнатой осуществляется на праве общей долевой собственности, то есть право на комнату зарегистрировано за двумя и более собственниками — сделка удостоверяется нотариусом до 31.07.2019 года. (изменения вступили в законную силу).После этой даты отчуждение (продажа, дарение) комнаты, находящейся в долевой собственности можно оформить договором купли-продажи в простой письменной форме при условии одновременного отчуждения долей всеми участниками по одному договору! Изменения в законе > > >
  • Если владение комнатой осуществляется на праве общей совместной собственности супругами — продажа комнаты оформляется договором в простой письменной форме.

Внимание!

Если за вами зарегистрирована доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире, это обстоятельство не означает, что ваша сделка подлежит удостоверению нотариусом.

Оформляйте продажу только комнаты и не нужно в договор купли-продажи включать общее имущество в коммунальной квартиры.

Доля  в праве на общее имущество «автоматически» переходит к новому владельцу.

Продажа комнаты в коммунальной квартире соседу

У всех соседей есть равное право покупки Вашей комнаты на равных условиях.

Конечно Вы вправе продать тому, кто заплатить дороже или предложит иные, более выгодные Вам условия.

Если же несколько соседей объявили о своем намерении купить комнату, объявляйте аукцион. Кто предложит лучшую цену, тот и покупает.

Все эти обстоятельства необходимо прописывать в Предварительном договоре. Помните о возврате задатка в двойном размере в случае отказа в продаже!

При продаже комнаты в коммунальной квартире собственнику другой комнаты нет необходимости предоставлять доказательства уведомления соседей в Росреестр.

Продажа комнаты в коммунальной квартире постороннему

Прежде чем выставлять вашу комнату на продажу на рынок недвижимости, предложите ее своим соседям.

Нередко владельцы комнат в них не проживают и связь с ними утеряна, подумайте как Вы их будете уведомлять.

Если есть  неприватизированные комнаты, принадлежащие муниципалитету, то администрацию населенного пункта так же необходимо уведомить о продаже, так как у нее так же есть первоочередное право покупки перед третьими лицами. Уведомление о продаже может рассматриваться в срок до 30 дней.

Чтобы Вам не потерять стороннего покупателя,  необходимо составить с ним Предварительный договор, в котором описать условия сделки и обязательно возможность первоочередной покупки соседями, если сроки их уведомления не превысили календарный месяц.

Форма уведомления и подробнее об уведомлении читайте > > >

Если Ваше уведомление не было доставлено адресату, то есть он его не получил, сознательно уклонился, оно Вам вернется с пометкой о поступлении в почтовое отделение адресата. От этой даты считаем календарный месяц и  можем продавать другому.

В Росреестр предоставляем квитанции на отправление корреспонденции.

Дарение микродоли

Уведомление соседей — часто становится самым сложным этапом сделки. Ранее, для исключения этой процедуры стороны прибегали к дарению микродоли комнаты. Тем самым Одаряемый становился первоочередным покупателем и обязанность в уведомлении соседей отпадала.

Сейчас  такой прием становится рискованным.

-Почему?

-После регистрации долевой собственности на основании Договора дарения доли, возникает необходимость в нотариальном удостоверении отчуждения большей доли.

Нотариусы, как правило, усматривают мнимую сделку (по дарению) и в удостоверении договора продажи большей доли в праве собственности на комнату отказывают.

И продавец комнаты попадает в очень неприятную ситуацию — продать комнату вообще невозможно!

Оцените эти риски.

Полезно знать: Иск о нарушении права на первоочередную покупку, суд начнет рассматривать только послеразмещения на депозит суда суммы, равной цене сделки.

Договор на продажу комнаты в коммунальной квартире

Договор купли продажи применяется стандартный,  а вот Предварительный договор специально разработан для этой сделки.

Нужно ли включать в договор купли-продажи комнаты долю в праве на общее имущество коммунальной квартиры?Закон не обязывает это делать!К тому же сразу возникает необходимость удостоверения договора купли-продажи нотариусом.Усложнять ни к чему!

Точно так же как общее имущество в многоквартирном доме, так и общее имущество в коммунальной квартире переходят к собственнику комнаты «автоматически».

Шаблоны договоров  > > >

Продажа комнаты в коммунальной квартире с зарегистрированными лицами

Наличие зарегистрированных в комнате лиц, не является препятствием к сделке, то есть переход права собственности  от продавца к покупателю Росреестр зарегистрирует.Но при этом у всех зарегистрированных лиц остается право проживания, до момента снятия их с учета.Подробнее прочтите в статье:

Можно ли продать квартиру с зарегистрированными лицами.

Всегда рада разъяснить. Автор

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/09/01/prodazha-komnatyi-v-kommunalnoy-kvartire/

Налог с продажи квартиры в 2019 году

На что рассчитывать, если комната в коммуналке менее 5 лет после покупки?

С 2018 года законодательство в данном вопросе несколько ужесточилось: увеличился срок владения имуществом для получения безналогового права его продажи, и появилась привязка расчета НДФЛ при продаже недвижимости для физических лиц к его кадастровой стоимости.

Из-за этого у граждан возникает масса вопросов: всегда ли нужно декларировать доходы от продажи жилья, с какой суммы не платится налог при продаже квартиры в 2019 году, есть ли льготы и другие законные методы уменьшить сумму, подлежащую уплате в бюджет. Постараемся пояснить основные моменты на конкретных примерах.

В каком случае сделка по продаже квартиры будет для продавца облагаться налогом

По закону реализация жилья воспринимается как получение дохода продавцом. То есть, он заключает договор купли-продажи с покупателем, передает свою жилплощадь ему в собственность, и получает за это денежную сумму.

Из-за роста цен на рынке недвижимости эта сумма часто оказывается больше той, за которую жилье приобреталось. А значит, бывший владелец получает прибыль.

С нее и должен быть уплачен НДФЛ, ставка которого в 2019 году остается без изменений – 13 %.

Однако у некоторых граждан есть основания продать квартиру без налога в 2019 году, даже если сумма сделки будет превышать затраты на ее приобретение. Речь идет о минимальном сроке владения, установленном ст. 217.

1 НК РФ. В некоторых ситуациях он может составлять три года, а в других – пять лет. Нахождение продаваемой недвижимости в собственности дольше этого срока освобождает продавца от налога и сдачи декларации 3-НДФЛ.

Обратите внимание: Федеральным законом  от 27 ноября 2018 г. № 424-ФЗ с 1 января 2019 года резиденты и нерезиденты уравнены в правах по продаже имущества без налога, если оно было в собственности 3 или 5 лет. В остальном для нерезидентов ничего не изменилось: вычет они получить не смогут, налог платят 30 процентов, если продают имущество ранее минимального срока владения. 

Чтобы правильно вычислить минимальный срок владения, нужно считать не полные года, а количество месяцев: 3 года это 36 месяцев, а 5 лет – 60.

Дату начала владения можно посмотреть в выписке из ЕГРН, или более старых вариантах этого правоустанавливающего документа (свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРП).

Под объектами недвижимости здесь понимается не только квартира, но и жилые дома, дачи, комнаты в общежитии, садовые и земельные участки.

В соответствии с последними изменениями в законе пятилетний минимальный срок владения применяется для жилплощади, перешедшей в собственность после 1 января 2016 года. Для объектов, приобретенных ранее этой даты, действует старый срок, равный 36 месяцам.

Пример 1. Гражданин Левченко Г.П. продал в апреле 2018 года квартиру, которую он купил в марте 2014 года.

Будет ли он должен государству? В данном случае продавец владел недвижимостью меньше законодательно установленного пятилетнего срока, но определяющую роль играет тот факт, что жилье было приобретено до начала 2016 года.

Это значит, что будет применяться ранее установленный срок владения – 3 года (36 месяцев). Левченко считался хозяином 48 месяцев, поэтому от уплаты он освобождается.

Пример 2. Гражданка Семченко М.Б. купила квартиру в мае 2016 года. С какого года она сможет продать ее таким образом, чтобы не уплачивать налог от продажи квартиры? Поскольку жилплощадь была приобретена после 01.01.2016 года, владелица не сможет реализовать ее без уплаты налога вплоть до июня 2021 года.

Трехлетний минимальный срок владения для последующей безналоговой продажи еще применяется, если жилье приобреталось в результате:

  • наследования;
  • получения по дарственной от людей, связанных родственными связями;
  • перехода в частную собственность по программам приватизации;
  • на условиях пожизненной ренты и содержанием иждивенца.

Полученные одним из этих способов квартиры, даже если дата их приобретения стоит после 01.01.2016 года, можно реализовать после 36 месяцев непрерывного владения. При этом налог при продаже квартиры менее 5 лет в собственности в 2019 году вносить в бюджет не нужно.

Люди пенсионного возраста часто интересуются – при продаже квартиры надо платить налог и сколько. Поскольку пенсия не относится к доходам, с которых взимается 13 % в пользу государства, может сложиться впечатление, что пенсионерам полагаются льготы. Так ли это на самом деле?

Пример 3. Пенсионерка Петина М.И. получила в наследство от умершего супруга квартиру в июне 2016 года. В декабре 2018 года она решает ее продать.

Сможет ли она это сделать, не уплачивая налог с продажи квартиры в 2019 году в собственности менее 3 лет? 36-ти месячный срок еще не прошел, поэтому пенсионерке придется в 2019 году уплатить положенный сбор, льгот для этих категорий граждан не установлено.

Как считают сумму налога с продажи квартиры

Другим нововведением в законе является зависимость суммы налога с продажи недвижимости от кадастровой стоимости. Не секрет, что продавцы в целях уменьшения НДФЛ занижают стоимость продаваемого объекта в договоре. Из-за этого властям пришлось раз и навсегда решить вопрос, с какой суммы платится налог с продажи квартиры в 2019 году.

Если договорная стоимость окажется искусственно заниженной, сбор будет рассчитываться, как 70% кадастровой стоимости объекта на начало года сделки.

Как уже отмечалось, налог с продажи квартиры в 2019 году для физических лиц начисляется в случае превышения суммы продажи от покупки. Например, квартира покупалась за 2 млн. рублей, а через год хозяин продает ее за 3,5 млн. рублей.

Но как быть тем, кто получил недвижимость по наследству, в дар или по приватизации? Ведь они не приобретали ее за собственные средства. Для этого предусмотрен имущественный вычет в соответствии с п.1 ст. 220 НК РФ. С ним можно законно снизить сумму налога. Его максимальная сумма – 1 млн. рублей.

На примере 3 рассмотрим, как проводится расчет налога с продажи квартиры в 2019 году для физических лиц у пенсионерки Петиной М.И., получившей наследство. Так как она не покупала квартиру, налог будет уплачиваться не с разницы продажа-покупка, а со всей суммы сделки.

Допустим, стоимость квартиры по договору составила 2 млн. рублей, а кадастровая стоимость на 01.01.2018 года составляла 3,5 млн. рублей. Договорная сумма занижена, так как 0,7 * 3 500 000 = 2 450 000 рублей, поэтому налог посчитают по кадастровым данным с применением имущественного вычета:

  • 0,7 * 3 500 000 -1 000 000 = 1 450 000 рублей (база для расчета налога);
  • 1 450 000 * 0,13 = 188 500 рублей – сумма налога к уплате.

Получить вычет в размере 1 млн рублей имеют право только налоговые резиденты. Это российские граждане, иностранцы и лица без гражданства при условии пребывания на территории России большую часть года подряд (183 дня). Исключение – использование проданного объекта продаваемый объект для предпринимательства.

Вычет в 1 млн рублей допустим в отношении любых жилых объектов (комнат, квартир, домов), сюда же приравнены дачи и участки земли. На другие нежилые объекты (гаражи, сараи) предоставляется максимальный вычет в 250 тыс. рублей.

Итак, у налогоплательщиков есть только два способа снизить расходы на НДФЛ за продажу жилья:

  1. применить вычет в 1 млн рублей;
  2. учесть расходы, связанные с его приобретением.

К таким расходам будет относиться не только сумма начальной покупки, но и выплаченные проценты, если был кредит или ипотека, а также стоимость услуг риелтора. Все расходы должны подтверждаться документами, продавцу нужно иметь на руках все квитанции, договора и т.д.

Пример 4. Яковлев М.Г. взял дом в ипотеку в августе 2016 года за 3 млн. рублей. В феврале 2018 года он продал его за 3,4 млн. рублей. В процессе выплаты ипотеки были уплачены проценты в размере 150 тыс. рублей, а помощь риелтора обошлась Яковлеву в 20 тысяч рублей. Расчет налога с продажи:

  • 3 400 000 – (3 000 000 + 150 000 + 20 000) = 230 000 рублей (база расчета налога);
  • 230 000 * 0,13 = 29 900 рублей к уплате.

На практике имущественный вычет применяется, когда реализуется недвижимость, полученная не за счет средств приобретателя (наследование, дарение, приватизация, рента, материнский капитал). Для тех, кто купил квартиру за свои деньги, использование вычета в 1 млн рублей вместо варианта льготы «доход-расход» увеличит  сумму налога в разы.

Пример 5. Долгова Е.П. купила за наличные деньги квартиру в новостройке в мае 2016 года. На руках она сохранила документы: расписку продавца о получении 1,7 млн. рублей и банковское платежное поручение на эту сумму. В августе 2018 года квартиру она продала за 2,1 млн. рублей. Налог можно рассчитать двумя способами:

  1. С учетом вычета в 1 млн рублей: (2 200 000 – 1 000 000) * 0,13=156 000 рублей.
  2. С учетом расходов на приобретение квартиры: (2 200 000 -1 700 000) * 0,13 = 65 000 рублей.

Очевидно, второй способ предпочтительнее.

Перечень документов для уплаты налога с продажи

Каждый налогоплательщик должен знать, что вместе с обязанностью уплаты НДФЛ от сделки с недвижимостью у него возникает обязанность заполнить и сдать декларацию 3-НДФЛ по окончании года продажи.

Налогоплательщик в этом отчете сам для себя рассчитывает налог с продажи недвижимости в 2019 году на основании полученного дохода от реализации. Причем декларация всегда сдается раньше уплаты.

Инспекторы ФНС обязаны проверить ее в установленные сроки, выявить ошибки, нарушения.

Проверка декларации проводится на основании представленных документов, поэтому продавец недвижимости должен приложить копии или сканированные образцы:

  • паспорта;
  • договора купли-продажи (нового и старого, если квартира в собственности менее 3 лет, налог при продаже 2019 нужно уплатить с разницы «продажа-покупка»);
  • документов о праве (выписка из ЕГРН, ЕГРП или свидетельство о регистрации права);
  • свидетельства о вступлении в наследство, договора приватизации или дарственной (по обстоятельствам);
  • расписки прежнего продавца, нового покупателя, банковские поручения, чеки, и иные документы для подтверждения перевода денег.

Обратите внимание! С 2019 года будет действовать новая форма декларации 3-НДФЛ, утвержденная приказом ФНС от 03.10.2018 года № ММВ-7-11/569@.

В отличие от старой формы новая декларация сокращена и упрощена, заполнить придется только Титул и оба раздела, а расчет же заносится в Приложение.

По-прежнему самым удобным способом сдачи отчетности для налогоплательщиков является личный кабинет на сайте ФНС, где можно заполнить декларацию как в режиме онлайн, так и скачать программное обеспечение с ее актуальными формами.

Как не пропустить сроки

После подсчета, какой налог с продажи квартиры в собственности более 3 лет в 2019 году должен внести продавец, важно соблюдать сроки. Для тех, кто участвовал в сделках с недвижимостью в 2018 году, необходимо задекларировать полученные доходы до конца апреля 2019 года. Срок оплаты рассчитанной суммы налога – 15 июля 2019 года.

Разгар декларационной кампании в налоговых инспекциях приходится на март и апрель. В это время здесь всегда ажиотаж, поэтому сдачу отчетности не стоит откладывать на последние дни.

Тем более за несвоевременное декларирование предусмотрен штраф от 1000 рублей до 30% задолженности по налогу.

А не вовремя перечисленный налог при продаже недвижимости в 2019 году для физических лиц грозит пеней и штрафами в размере 1/5 долга.

Таким образом, налогообложение при продаже квартиры в 2019 году возникает не во всех сделках. Огромную роль играет период нахождения недвижимости в собственности. Тем, кто хочет продать жилье без налога, иногда просто нужно выждать минимальный срок.

Источник: https://nalogu-net.ru/nalog-s-prodazhi-kvartiry-v-2019-godu/

Приватизируем и продаем комнату. Как снизить налоги?

На что рассчитывать, если комната в коммуналке менее 5 лет после покупки?

Нужные Вам сведения внесены в государственный кадастр недвижимости. Получить информацию о кадастровой стоимости объекта можно на портале Росреестра с помощью различных сервисов, например «Получение сведений из ГКН» или «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме on-line».

Если через портал эти сведения получить не удалось, то можно запросить справку о кадастровой стоимости из ГКН (Государственный кадастр недвижимости). Для этого необходимо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или МФЦ лично либо направить туда запрос по почте.

Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, то кадастровая справка будет предоставлена бесплатно не позднее, чем через пять рабочих дней со дня получения запроса.

Отвечает руководитель юридического департамента НП «АРМО» Никита Власов:

О кадастровой стоимости важно знать несколько общих фактов:

  • кадастровая стоимость недвижимости приближена к рыночной. Это значит, что чем выше рыночная, тем выше и кадастровая;
  • для расчета налога на имущество физических лиц важны главные показатели — кадастровая стоимость, налоговый вычет, налоговая ставка.

Налоговый вычет — это сумма, на которую уменьшается налоговая база. В зависимости от вида объекта он будет разным. Для квартиры налоговый вычет составляет стоимость 20 кв. метров этой квартиры.
Налоговая ставка — это основной показатель, влияющий на сумму налога. Он зависит от нескольких факторов — кадастровой стоимости объекта и региона, который эту ставку назначает.

В Москве ставка налога варьируется. Для жилья, кадастровая стоимость которого не превышает 10 млн рублей, она составляет 0,1%. От 10 до 20 млн рублей — 0,15%. От 20 до 50 млн рублей — 0,2%. От 50 до 300 млн рублей — 0,3%. Более 300 млн рублей — 2%.

Впрочем, налог будет расти до 2020 года, когда достигнет своего максимума. Повышение будет проходить постепенно, чтобы не шокировать владельцев квадратных метров. Важно помнить, что в этом году мы платим лишь 20% от всей суммы.

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

Сестра купила у меня дом, а ей не возвращают налог. Почему?

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир Квартира-без-Агента.ру:

Если приватизировать комнату или квартиру и сразу ее продать, то Вы попадаете на налог НДФЛ: минус 13% с дохода, полученного от продажи этой недвижимости. Избежать этого налога можно, применив разрешенные законом налоговые вычеты.

1. Вам можно дождаться истечения трехлетнего срока владения этой комнатой (статья 217.1, НК РФ). Официально это называется «получение налогового вычета в размере стоимости жилья». По истечении трех лет налогооблагаемая база от продажи Вашей комнаты обнулится.

2. Кадастровую стоимость (продаваемой комнаты можно узнать бесплатно на сайте Росреестра. Дело в том, что если эта стоимость близка к 1 млн рублей (такое бывает в небольших городах), то Вам можно не ждать трех лет до продажи, а продать недвижимость сразу, применив к ней другой тип вычета.

Речь идет о вычете в 1 млн рублей, который применяется к той же налогооблагаемой базе, возникающей при продаже недвижимости.

Налогооблагаемой базой здесь является та сумма, которая оказалась больше: реальная рыночная стоимость, указанная в договоре купли-продажи, или кадастровая стоимость комнаты, умноженная на понижающий коэффициент 0,7 (п.

5, ст. 217.1 НК РФ). Из этой базы и вычитается 1 млн рублей, а с остатка платится налог 13%.

То есть даже если кадастровая стоимость комнаты будет в районе 1,4 млн рублей, то налогооблагаемая база составит 1,4 млн х 0,7 = 980 тысяч руб. Применяя к этой базе вычет в 1 млн, получаем нулевой налог с продажи.

Отвечает автор программы «Персональный аудит», директор ООО «Ажур-Аудит» Ирина Федулова:

В связи с тем, что приватизация комнаты произойдет после 1 января 2016 года, расчет налога будет производиться по новым условиям. В связи с этим Вам необходимо выяснить показатель кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость используется для определения минимально допустимого уровня налогового дохода.

Исчисляется минимально допустимый доход от продажи комнаты как произведение кадастровой стоимости и понижающего коэффициента, равного 0,7.

Полученная величина сравнивается с фактической стоимостью продажи, указанной в договоре. Наибольшее из двух сравниваемых значений используется для расчета налоговой базы.

Пример: Вы продаете комнату за 2,5 млн рублей. Кадастровая стоимость комнаты определена в размере 4,5 млн рублей. Минимально допустимый уровень дохода определен в размере 3,125 млн рублей = 4,5 млн рублей х 0,7.

При сравнении стоимости продажи (2,5 млн рублей) с минимально допустимым доходом (3,125 млн рублей) выявляем большее значение (3,125 млн рублей), которое используем в качестве налогового дохода для исчисления налога.

При этом для уменьшения налоговой базы следует учитывать право налогоплательщика на использование налоговых льгот — имущественный налоговый вычет.

В описанном случае налогоплательщик имеет право использовать два вида имущественного налогового вычета. Первый — по факту продажи квартиры (равен 1 млн рублей). Второй — имущественный налоговый вычет по факту приобретения.

Размер этого вычета составляет для любого собственника жилой недвижимости 2 млн рублей.

В предложенном примере налоговая база для исчисления налога на доходы физических лиц будет определена как 0,125 млн = 3,125 млн – 1 млн – 2 млн рублей. Налог, который следует уплатить, составит 0,017 млн рублей (0,125 х 13%).

Дополнительное уменьшение налоговой базы возможно за счет использования социального налогового вычета: расходов на оплату образования, медицинских услуг, добровольного медицинского страхования, пенсионного страхования, благотворительных пожертвований.

3 способа максимально быстро продать квартиру

Хочу купить квартиру – с чего начать

Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

Узнать кадастровую стоимость комнаты, которую Вы собрались приватизировать, очень просто. Для приватизации Вам в любом случае понадобится получить кадастровый паспорт.

В нем указаны площадь, общий объем, планировка, этаж и остальные параметры недвижимости, в том числе и ее кадастровая стоимость, которая будет использована для начисления налога на доходы физических лиц, если Вы эту комнату продадите, не дожидаясь истечения трехлетнего срока после государственной регистрации права собственности.

Данный документ можно получить в Кадастровой Палате или МФЦ (многофункциональный центр или центр «Мои документы»), срок изготовления до пяти рабочих дней после обращения.

Если же Вы хотите немедленно узнать кадастровую стоимость комнаты, которую собираетесь приватизировать, то это легко сделать онлайн — на сайте Росреестра. Там Вы сможете указать адрес Вашей недвижимости и получить достаточно полную информацию как о кадастровом номере, так и о кадастровой стоимости комнаты.

Что касается налогов (точнее, налога на доходы физических лиц — НДФЛ, который Вы будете обязаны уплатить при продаже комнаты), то Налоговым кодексом РФ установлен достаточно жесткий порядок.

При продаже приватизированной недвижимости, право собственности на которую зарегистрировано менее трех лет назад (а это именно Ваш случай), продавец может рассчитывать только на налоговый вычет в размере 1 млн рублей.

Налоговый вычет в данном случае — это сумма, которая вычитается из налогооблагаемой базы (то есть из стоимости проданной недвижимости, указанной в договоре купли-продажи), и с которой НДФЛ не взимается. То есть если Вы продадите комнату по цене менее 1 млн рублей, то, применив налоговый вычет, НДФЛ платить не будете.

Если же стоимость комнаты составит более 1 млн рублей, то, при условии применения налогового вычета, НДФЛ будет начислен только на сумму, этот миллион превышающую. В общем-то подлежащая уплате сумма налога получается не такая уж и большая. Но в любом случае налогооблагаемая база составит не менее 70% от кадастровой стоимости комнаты.

Согласно поправкам к Налоговому кодексу РФ, с 2016 года, даже если в договоре купли-продажи комнаты Вы укажете меньшую сумму, чем 70% от ее кадастровой стоимости, то налогооблагаемая база будет автоматически увеличена до соответствующей цифры.

НДФЛ же будет начислен в размере 13% уже от нее, а вовсе не от суммы, указанной Вами в договоре купли-продажи.

Текст подготовила: Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Налог на апартаменты: точный расчет

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/privatiziruem_i_prodaem_komnatu_kak_snizit_nalogi/5814

Административное право
Добавить комментарий