На какое жильё рассчитывать детям при реновации?

Переехать и заработать

На какое жильё рассчитывать детям при реновации?

Для переезда жителей сносимых пятиэтажек готовы пять домов, до конца года к ним должны прибавиться еще 19. Между тем, некоторые москвичи уже избавляются от квартир в домах, попавших под реновацию, а другие стараются их купить в надежде получить новое жилье. Татьяна Гомозова выясняла, можно ли заработать таким образом.

Мэрия обещает начать переселение по программе реновации буквально в ближайшие дни. Но не все владельцы квартир в сносимых домах этого дождутся — они уже выставляют свое жилье на продажу, И спрос есть оно. Сначала хозяева даже пытались продавать по ценам выше рынка. Лев Апекушин рассказал «Коммерсантъ FM» о том, как еще прошлым летом пытался купить однушку в сносимой «сталинке»:

«О программе реновации объявили, когда я был в отпуске и из Москвы уезжал. Когда я вернулся, начал смотреть и увидел, что все цены выросли. Я искал дешевый вариант, одно предложение было подходящим, но немного не хватало денег. И я пошел к ним с предложением обсудить цену. Но они торговаться не стали. И теперь за эту цену все это уйдет и никаких вопросов не будет».

Большинство подходит более реалистично. Юлия Шашина жила в панельной «хрущевке» в районе Гольяново. Осенью она продала свою квартиру с ремонтом и мебелью и перебралась в область, купив жилье в два раза больше:

«Я продала двухкомнатную квартиру в Головинском районе, которая была у меня в собственности — она попадала под программу реновации в будущем. Толчком именно послужила эта вот новость о реновации.

Я очень переживала по этому поводу, где-то к концу лета уже оформилось понимание, что надо продавать — квартира была хорошая, с перепланировкой, с хорошим ремонтом, с техникой, с мебелью, со шкафами, с кухней, с гардеробной. То есть в ней можно сразу жить. И, в общем-то, можно было за нее получить деньги большие в тот момент.

Потом уже я считала, что мы не получим никаких денег за нее. В принципе, сложностей с продажей особых не было, у нас был риэлтор. Около двух с половиной месяцев ушло на поиск покупателя, причем было всего три просмотра. Одной семье как раз, как я поняла, была интересна именно квартира. Которая попадает под реновацию.

А мне хотелось скорее избавиться от этой квартиры, пока ее не начали ломать, а меня не отправили непонятно куда. В итоге она ушла по цене, наверное, чуть ниже рынка. А мы купили квартиру в два раза больше в области, в Химках — немного добавили, взяли ипотеку на ремонт.

Мы до этого полгода прожили в съемной квартире в ремонте от застройщика — в нее надо сильно вкладываться в любой случае. То есть до этого мы вкладывали в ремонт, и после переезда по программе реновации опять пришлось бы вкладываться. Тогда в чем смысл? Я не вижу смысла».

Посмотреть на примерные проекты новых домов и даже отделку можно вот уже полгода. Однако по абсолютному большинству адресов пока не известно толком, куда именно людям предложат переехать. Тем не менее, покупатели готовы брать, что дают, и порой изобретают для этого целые схемы. Семья Анны продала свою «реновационную» квартиру в Измайлове за месяц без торга:

«У нас такая была история: сначала мы думали, что дом снесут по лужковской программе, потом все это дело затихло совсем.

Мы стали делать ремонт, потому что жить как-то надо, у нас дети, мы сделали ремонт, оборудовали встроенной мебелью, которая для «хрущевок» делается, естественно, на заказ только — у нас нестандартные проходы, и нужно здесь уже, там шире, и так далее.

И когда приходили покупатели, мы понимали, что если оставляем мебель, то о каком торге можно говорить? Под снос наш дом попадал изначально, потом его из перечня убрали, потом в него вернули. И мы метались: нас сносят — ничего не делаем, сидим и ждем. Потом дети родились — давайте делать все же ремонт. Все сделали — а тут реновация».

Сейчас на популярных сайтах о продаже недвижимости цены на квартиры в сносимых домах не слишком отличаются от обычных — есть предложения по 130 тыс. рублей за квадратный метр, есть и по 190 тыс.

Управляющий партнер инвестиционной группы Sesegar Ирина Жарова-Райт говорит, что продается такое жилье в среднем на 10% дешевле рынка.

Выгода же для покупателя может составить до 20%, но только в идеальном случае:

«Лучшие из лучших могут рассчитывать на 10%, которые они сэкономили при покупке плюс добавочная стоимость, потому что новое жилье — итого приблизительно около 20% получится. Мы гипотетически рассуждаем сейчас, если бы у нас получилось. Азартные люди идут на такие вещи. По крайней мере, смеем надеяться, что никто, по крайней мере, не потеряет в деньгах».

Как пояснил директор флагманского отделения компании «БЕСТ-Недвижимость» Шамиль Кочекаев, в программе все еще слишком много неизвестных:

«Зависит от того, где будет находиться ваш дом, во-первых, на каких условиях вы все-таки ее получите, вынуждены ли вы будете доплачивать — допустим, у вас в “хрущевке” была однокомнатная квартира общей площадью 29,6 квадратных метра, и вы этому были рады, а сейчас вам дают однокомнатную квартиру площадью 38 метров без учета лоджии, и будьте добры доплатить деньги, которых у вас нет».

Пока что идея вложить деньги в «реновационную» квартиру выглядит, по меньшей мере, рискованной. Скорее ее выберут те, кто уверен в программе реновации и просто хочет переехать в новый дом.

Накануне в мэрии заявили, что участники программы реновации смогут при желании докупить квадратные метры в новых домах или даже купить еще одну квартиру с 10-процентной скидкой.

Читать далее

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/3534821

Каждому по квартире

На какое жильё рассчитывать детям при реновации?

Юристы и риелторы рассказали, как будут расселять коммунальные квартиры по программе реновации и можно ли из обычной квартиры сделать коммуналку

ИТАР-ТАСС/ Интерпресс/ Александр Петросян

Согласно закону о реновации в Москве будут расселять в том числе и квартиры коммунального типа. Фактически это означает, что если в доме, попавшем в программу реновации, есть коммуналки, их жители получат отдельное жилье. «Мы не будем плодить коммуналки при реализации этого проекта», — ранее прокомментировал одобренные поправки в законопроект спикер Госдумы Вячеслав Володин.

«Если комнатой в квартире коммунального заселения на праве общей долевой или общей совместной собственности владеют несколько человек, то они получат отдельную квартиру, — соответственно, в общую долевую или в общую совместную собственность. Договор, предусматривающий переход права собственности, будет заключаться со всеми собственниками», — поясняет юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Юлия Калганова.

По мнению управляющего партнера риелторской компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, сейчас появится немало предприимчивых людей, которые кинутся скупать квартиры в коммуналках реновационных домов, чтобы впоследствии получить отдельные квартиры.

Чем отличается коммуналка от квартиры в долевой собственности

В федеральном законодательстве понятие коммунальной квартиры не содержится, однако столичные власти еще в 2010 году в законе «Основы жилищной политики города Москвы» дали определение этому типу жилья, говорит Мария Литинецкая.

Согласно этому закону, коммуналка — квартира, в которой обеспечен прямой доступ к помещениям общего пользования в здании и в самой квартире.

Она состоит из нескольких комнат, в которых проживают два и более собственника или нанимателя, не являющихся членами одной семьи на основании отдельных договоров социального найма, безвозмездного пользования, заключенных в отношении отдельных жилых помещений в квартире (комнат). Кроме того, они могут быть и собственниками комнаты.

«Основные индивидуализирующие признаки коммуналки — это равный доступ к общему пространству квартиры и дома, наличие у жильцов права собственности или договоров соцнайма на отдельные помещения (а не доли в общей собственности), а также отсутствие у них родственных связей. Если одно из этих условий неприменимо, то речь идет о квартире, которая находится в общей совместной или долевой собственности», — поясняет Мария Литинецкая.

Коммунальная квартира ( ИТАР-ТАСС/Интерпресс)

Под квартирой коммунального заселения понимается квартира, в которой объектами права собственности являются отдельные комнаты, имеющие свои кадастровые номера и отдельные лицевые счета, добавляет руководитель офиса «В Крылатском» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. По ее словам, места общего пользования в таких квартирах — кухня, санузлы, коридоры — принадлежат собственникам комнат пропорционально размеру находящейся в их собственности жилой площади.

Отличие между коммуналками и квартирами в долевой собственности принципиальное. «Долевая собственность — это когда есть объект и доля в праве, не в объекте, так называемая юридическая фикция, то есть право на право.

Доля не выделена в натуре, в каждом квадратном сантиметре есть доля всех собственников.

Общая совместная собственность означает то же самое — совместное использование жилплощади, но без выделения доли», — поясняет Ирина Бербенева.

В коммунальной же квартире каждая комната является отдельным объектом собственности, выделенным в натуре, а у каждого собственника отдельный лицевой счет, добавляет она.

Как будут расселять согласно закону о реновации

Согласно закону о реновации (№ 141-ФЗ от 1 июля 2017 года) взамен комнаты в коммунальной квартире, попавшей под снос, в качестве равнозначного или равноценного жилого помещения положена отдельная квартира.

При этом предоставление комнаты в коммуналке или части жилого помещения, составляющей долю в праве общей собственности на отдельную квартиру, не допускается, отмечается в законе.

В случае если освобождаемая комната в коммунальной квартире находится в общей долевой или общей совместной собственности граждан, им предоставляются отдельные квартиры на праве общей долевой или общей совместной собственности.

«В случае, если жилое помещение находится в общей собственности, договор, предусматривающий переход права собственности на такое жилое помещение, заключается со всеми собственниками жилого помещения и предусматривает возникновение права общей собственности на предоставляемое жилое помещение в долях, соответствующих долям в праве собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации (в случае, если такое жилое помещение находилось в общей долевой собственности), или возникновение права общей совместной собственности на предоставляемое жилое помещение (в случае, если такое жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, находилось в общей совместной собственности)», — говорится в абзаце 21 статьи 7.3 данного закона.

Как сделать из квартиры коммуналку

Для того чтобы сделать из обычной квартиры коммунальную, необходимо разделить лицевые счета, говорит Ирина Бербенева. «Это делается только через суд. Причем это не обязательно должен быть спор, может быть просто заявление о том, что сособственники решили таким образом разделить свою недвижимость», — уточняет она.

Однако, по ее словам, редко бывает так, что комнаты в квартире равноценны: то есть доли равноценны, а вот комнаты — разные по площади, и полюбовно решить, кому достанется комната 20 м, а кому 9 м, бывает очень непросто.

Чтобы превратить обычную квартиру в коммуналку, супругам достаточно развестись и оформить в индивидуальную собственность комнаты в некогда общей квартире (как минимум две). При этом они должны обеспечить друг другу свободный доступ к помещению общего пользования (кухне, санузлам, входу в квартиру), поясняет Мария Литинецкая.

Во время приготовления обеда на общей кухне в коммунальной квартире ( Фотохроника ТАСС)

Соответственно, по закону о реновации они смогут претендовать на отдельную квартиру, и в этом главный подводный камень, подчеркивает Мария Литинецкая.

По ее мнению, сейчас появится немало предприимчивых людей, которые кинутся скупать квартиры в коммуналках реновационных домов, чтобы впоследствии получить отдельные квартиры.

Кроме того, супруги могут оформить фиктивный развод и оформить в собственность комнаты, добавляет она.

В то же время юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Юлия Калганова утверждает, что из квартиры в общей долевой или общей совместной собственности сделать коммунальную квартиру невозможно.

Юрист приводит пример расселения квартиры, где проживают бывшие супруги после развода — уже посторонние друг другу люди. «Согласно вступившему в силу закону о реновации, бывшие супруги получат одну равнозначную или равноценную квартиру в общую долевую (или совместную) собственность.

Кроме того, вместо предоставляемого в собственность равнозначного жилого помещения они могут получить равноценное возмещение в денежной форме», — говорит Юлия Калганова.

Также собственники вправе по письменному заявлению приобрести за доплату жилые помещения большей площади и (или) жилые помещения, имеющие большее количество комнат, чем предоставляемые им равнозначные жилплощади, дополняет она.

Как расселяли коммуналки по лужковской программе

При так называемом лужковском сносе объектов первого периода индустриального домостроения людей переселяли в жилье, расположенное, как правило, в том же районе, в редких случаях за его пределы, но только по согласованию с жильцами, вспоминают риелторы. По словам Юлии Калгановой, расселение проходило по норме на человека (18 кв. м). В связи с этим некоторые предприимчивые граждане прописывали всю семью в однушке и получали, например, трешки, вспоминает она.

Снос пятиэтажки первого периода индустриального домостроения в Москве по лужковской программе ( Дмитрий Серебряков/ТАСС )

«Конфликты, как правило, возникали из-за метража предоставляемых гражданам квартир: люди хотели получить жилье большей площади, чем им было положено, даже отказывались выезжать из старой квартиры, и в этом случае их выселяли по решению суда. Однако стоит отметить, что основная часть таких конфликтов пришлась на начало 2000-х годов», — вспоминает юрисконсульт «Инком-Недвижимости» Александр Лифшиц.

Он приводит показательный пример из прошлой практики: «В доме, предназначенном под снос, в трехкомнатной квартире проживала одна семья, каждый из ее членов официально оформил себе в собственность по комнате.

В итоге получилось, что квартира коммунальная, а каждому из собственников комнат по закону полагалась однокомнатная квартира — в итоге получалось три отдельных жилплощади.

Однако суд отказал гражданам в получении такого количества квартир на основании того, что это одна семья, а оформлением комнат в собственность они занялись в преддверии сноса». 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/596e05479a79476b14c95ba5

Снос по реновации. Что взамен?

На какое жильё рассчитывать детям при реновации?

На первый «реновационный» переезд согласилось 134 семьи или 85% жителей двух сносимых пятиэтажек в районе станции метро Щелковская, радостно отчитались чиновники.

Дом находится на 5-й Парковой улице, 62Б, и был построен не по программе реновации, а под расселение очередников. Возмущенные люди, ждавшие переселения из так называемых измайловских бараков десятки лет, объяснений от чиновников так и не получили.

Переезд, задуманный как образцово-показательный, сопровождается скандалом.

«мне жалко людей»

Анна, живущая в Измайлово по соседству с новостройкой, которая первой заселяется по программе реновации: «Боже упаси переехать в этот дом, его же весь переделывали! Его построили за восемь месяцев и через четыре месяца заново переделывали внутри под реновацию – абсолютно все, тут ночью работали. Мне жалко людей, которые переедут из советских прочных домов в эти картонные коробки. Жить, конечно, можно. Но люди, у которых есть деньги, это, конечно, будут сдирать и переделывать. Мы видели, как этот дом строили. Думаю, остальное строительство абсолютно такое же».

Впрочем, это не первый конфликт, связанный со сносом. Мы уже писали о скандале вокруг расселения пятиэтажки на проспекте Маршала Жукова.  Жители попавшего под снос дома не захотели переезжать и оказались без отопления, света.

ЦИАН опросил экспертов и узнал: какое жилье должно быть предоставлено в рамках программы реновации по закону и что делать, если предложенное не устраивает?

Три пути

После того, как пятиэтажка попала в программу реновации, ее жители могут выбрать три варианта компенсации.

  1. Равнозначная квартира. В ней будет такое же количество комнат, что и в прежней, жилая площадь не уменьшится. По словам опрошенных ЦИАН экспертов, это наиболее приемлемый вариант. Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость»: «Выгоднее получить равнозначную квартиру. Учитывая, что дом новый, повышенной комфортности, то стоимость такой квартиры выше стоимости сносимого жилья. Продать такую квартиру можно сразу, если не нравится – государство ввело льготу для «реновационных» квартир, не требуется уплата налога с продажи, даже если продавать на следующий день».
  2. Равноценная квартира. Рыночная стоимость нового жилья в этом случае будет эквивалентна рыночной стоимости старого. Такой вариант менее предпочтителен – сумма будет ниже из-за изношенности дома и устаревших планировок. Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании «Топ Идея»: «Скорее всего, квартиры в сносимых домах будут оцениваться по нижней границе рынка. К тому же, никто не будет учитывать ваших индивидуальных вложений, даже если вы там использовали в отделке только натуральные материалы и потратили уйму денег на интерьер. Можно ли будет побороться за цену? Скорее всего, нет. Учитывая масштабы программы, система оценки будет унифицирована».
  3. Деньги. Можно потребовать денежную компенсацию, которая рассчитывается исходя из рыночной стоимости старого жилья. Однако и в этом случае есть риск потерять деньги из-за оценки. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»: «Многое зависит от того, кто и как будет оценивать объект. Едва ли собственник сможет привлечь независимого оценщика по своему выбору. А этот фактор крайне важен, если владелец выберет денежную компенсацию. С другой стороны, если собственник и без того планирует когда-либо расстаться с квартирой, то лучше взять деньги – уже сейчас их можно будет вложить в покупку новостройки по собственному выбору».

 

Пятиэтажка попадает в списки домов под снос, если на общем собрании две трети ее жителей поддержали это решение.

На чемоданах

Когда новостройка готова, власти рассылают переселенцам проекты договоров с указанием точного адреса предлагаемых квартир. То есть предлагают один вариант квартиры. После этого у собственников остается 90 дней на то, чтобы согласиться на предложенный вариант, либо попросить компенсацию.

Мы можем даже предложить другой этаж переселяемым жителям

Александр Ломакинзаместитель руководителя столичного департамента строительства Москвы

Чиновники не исключают, чтопри желании в новостройке можно выбирать из нескольких вариантов квартир. «Многое зависит от того, что не устраивает. Мы можем даже предложить другой этаж», – обещает Александр Ломакин, заместитель руководителя столичного департамента строительства Москвы.

Законодательством о реновации также предусматривается возможность приобрести жилье большей площади с доплатой. Переселенцам обещают скидку в 10%, при условии, что площадь новой квартиры не будет превышать 100 кв.м.

Собянин рассказал о бюджете Москвы и ходе реновации

Можно переселиться и в другой район. Но только, если будут свободные квартиры, так как приоритет при расселении получают участники программы, кто желает сохранить район проживания.

«Квартиру в другом районе можно получить, подав соответствующее заявление, – рассказал ЦИАН Дмитрий Петров, юрист «Юков и партнеры».

– Порядок подачи заявления на данный момент не установлен, однако, по словам представителей городских властей, такой порядок в скором времени будет разработан».

Порядок подачи заявления на данный момент не установлен.

Дмитрий Петровюрист «Юков и партнеры»

Против всех

По словам юриста Heads Consulting Ирины Баскаковой, если ни один из предложенных вариантов собственнику не нравится, он вправе подать исковое заявление в суд. Кроме того, допускается обжалование решения в прокуратуре.

При этом придется доказать, что власти предлагают неравноценную, неравнозначную квартиру или заниженную компенсацию. В этом случае нужно пригласить независимых оценщиков, которые уточнят размер и стоимость старого и нового жилья.

в суде

Придется доказать, что власти предлагают неравноценную, неравнозначную квартиру или заниженную компенсацию

«Однако если объект удовлетворит всем признакам, то суд, скорее всего, займет сторону властей. Вид из окна и другие характеристики, с высокой вероятностью, рассматриваться не будут», – прокомментировала Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE.

Если собственник от переезда отказывается, насильно его выселить не могут. Но власти в праве вывести дом из эксплуатации, а затем подать в суд на «непереселенца».

«Законом предусмотрен срок 90 дней с момента получения договора для принятия решения о переселении или непереселении. Крайняя мера – предусмотренная федеральным законом судебная процедура», – рассказывал ТАСС замруководителя департамента городского имущества Иван Щербаков.

Пока хотя бы один человек фактически проживает в доме, коммунальщики не имеют право отключить электричество, теплоснабжение, воду и другие ресурсы. Равно как и начать снос. Однако если суд встал на сторону властей, жильца выселят приставы. Судя по тому, как идет расселение пятиэтажек, прецеденты будут…

докупить жилье по реновации и не прогореть 

Власти определили порядок, по которому участники программы реновации смогут докупать жилплощадь: рыночная цена минус 10% скидки. При высоком спросе возможен аукцион. 

«Скорее всего, аукцион съест ту скидку, которая предоставляется на выкуп», считает гендиректор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская. 

По первому «реновационному» дому на 5-й Парковой улице, по данным эксперта, выкупная стоимость, утвержденная мэрией в интервале от 154 до 166 тыс. руб. за кв. м уже близка к рыночной.

А вот кадастровая стоимость квартир в этом же доме, установленная Росреестром, составляет 150 тыс. руб. за кв. м.

«Соответственно, вопрос: почему мэрия утвердила выкупную стоимость выше кадастровой?», – спрашивают специалисты Berkshire Advisory Group. 

Вопрос риторический, одна из важнейших для властей целей программы реновации, которую никто не скрывает – заработать на продажах «излишков» площадей.

Первый дом, который заселяется по программе реновации. 

Монолитный восемнадцатиэтажный дом на 340 квартир расположен по адресу 5-я Парковая, 62Б, в 300 метрах от двух расселяемых пятиэтажек.   

В квартирах:

  • Полы в холлах и на кухне из керамогранита, в комнатах – из ламината.
  • На стенах – обои под покраску.
  • В санузлах есть унитаз, раковина, ванна, полотенцесушитель, предусмотрено место для стиральной машины.
  • На кухнях стоят электроплиты, плиточные фартуки в рабочей зоне.
  • Во всех помещениях есть люстры.
  • Лоджии застеклены (панорамное остекление).
  • Окна из ПВХ профиля с двухкамерным стеклопакетом и клапанами микропроветривания.
  • Во многих квартирах есть гардеробные.

«Реновационным» кварталам придумали несколько видов паркинга

Эксперты подсчитали цену на «реновационное» жилье

Фото Игоря Порхомовского

Источник: https://www.cian.ru/stati-snos-po-renovatsii-chto-vzamen-277504/

Заработать на «хрущевке»: принесет ли прибыль покупка квартиры в доме под снос

На какое жильё рассчитывать детям при реновации?

Квартиры в домах, построенных по программе реновации, будут дороже старых «хрущевок» за счет большей площади. Поэтому часть покупателей приобретают жилье в домах под снос с целью заработать в дальнейшем на разнице в цене или же получить квартиру с улучшенными характеристиками для собственного проживания. Новострой-М решил разобраться, насколько гарантирована выгода от таких сделок.

Инвестировать в старые пятиэтажки стали чаще

Вначале немного статистики. Доля «хрущевок» на вторичном рынке Москвы и Новой Москвы, по оценкам компании «Метриум», занимает сегодня 10%. В абсолютном выражении это 18-20 тыс. квартир.

Число инвесторов, приобретающих квартиры в пятиэтажках под снос по программе реновации, выросло с начала действия программы с 8,5% до 17% от общего количества в сегменте. Такие данные приводит компания «Инком-Недвижимость».

Специалисты разделили инвесторов на две основные целевые группы:

– покупатели, которые планируют выгодно продать новый объект, полученный взамен квартиры в «хрущевке». Их доля составляет 60%;

– покупатели, которые приобретают такие квартиры для собственного проживания. На них приходятся оставшиеся 40% спроса.

Инвесторы из первой группы выбирают обычно наиболее бюджетные «однушки» и «двушки» в тех районах, в которых программа реновации уже началась, либо там, где она может стартовать в ближайшем будущем. До сноса здания они сдают квартиру в аренду.

Покупатели из второй группы в основном приобретают 3-комнатные варианты. Это обычно семейные люди с детьми, которые выбирают квартиру в старом доме по наиболее доступной цене с перспективой получения жилплощади в новостройке.

Часть таких клиентов берут жилье на будущее, например, для своих детей. Как рассказала Елена Медведева, руководитель офиса «На Алексеевской» «Миэль-Сеть офисов недвижимости», таких покупателей не волнует ни состояние объекта, ни этаж, так как они не планируют использовать эти квадратные метры и просто ожидают сноса дома.

«Хрущевки» дорожают, но продаются в рынке

Хотя серьезных предпосылок к росту цен на вторичном рынке нет, многие собственники пятиэтажек решили увеличить стоимость своих объектов на 3-7% в зависимости от расположения и конструктива дома. Есть примеры роста на 15-20% и даже 30%.

Продавцы обосновывают повышенную стоимость тем, что жилье в новом доме будет еще дороже, поэтому покупатели в любом случае останутся в выигрыше. Отметим, что минимальная цена квартир в домах под снос сегодня составляет 4,2 млн рублей, а максимальная – 25 млн рублей. 

Предложение за 4,2 млн рублей – это 1-комнатная квартира площадью 19 кв. метров, она находится в районе Выхино-Жулебино (ЮВАО), на 2-м этаже 5-этажной панельки. Вариант стоимостью 25 млн рублей – 4-комнатная квартира площадью 91 кв. метр. Расположение – Мещанский район (ЦАО), 4-й этаж кирпичной пятиэтажки.

По статистике аналитического центра «Инком-Недвижимость», средняя стоимость предложения квартир в домах «старой» Москвы, запланированных к сносу, сейчас составляет 8,1 млн рублей. При этом усредненный бюджет сделок с такими лотами равен 6,6 млн рублей, что на 18,5% меньше указанного выше значения.

Елена Медведева подтвердила, что на данный момент квартиры в домах под снос продаются в русле рынка – цены примерно такие же, как и на подобные квартиры, не подпадающие под программу. 

В начале запуска реновации стоимость жилья под снос действительно выросла по причине эмоциональной реакции людей на новость. Однако сейчас покупатели уже не готовы платить завышенную цену. В результате, чтобы реализовать свой объект, продавец вынужден снижать стоимость. 

Иногда дело доходит и до большого дисконта. В практике компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» был следующий случай: «Реализовывалась 3-комнатная квартира в сталинском доме. Она была интересна покупателю именно для проживания, соответственно, многие опасались, что они вложатся в ремонт и благоустроятся, но наступит момент сноса. В результате жилье продавали с большой скидкой». 

Таким образом, завышенные ожидания продавцов квартир в пятиэтажках себя не оправдывают, при этом покупательского ажиотажа специалисты в ближайшем будущем не ожидают.

Плюсы и минусы реновационного жилья

Итак, как мы выяснили: купить квартиру в доме под снос с небольшим бюджетом вполне реально. Но стоит ли овчинка выделки?

По мнению Михаила Куликова, директора департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость», перед покупкой жилья, попавшего в программу реновации, нужно очень тщательно просчитать все «за» и «против», так как подобная инвестиция привлекательна только на поверхностный взгляд.

Перечислим самые явные преимущества и недостатки квартир, которые будут предоставлены по программе реновации.

Плюсы:

– квартира будет в новом доме и большей площади (за счет увеличенных кухни, коридора), именно поэтому ожидается выигрыш в цене до 30-50%;

– жилье передается участникам реновации с ремонтом под ключ;

– в новых домах не будет жилого первого этажа, квартиры будут начинаться со второго, также предусмотрен техэтаж;

– можно докупить дополнительные квадратные метры со скидкой 10%, примерно 40% инвесторов планируют это сделать.

Минусы:

– программа очень долгая, она рассчитана на 15 лет, сроки сноса и, соответственно, получения новых квартир не ясны. Есть риск, что программа может затянуться;

– непонятно, где будет находиться жилье, возможно переселение в другой район;

– этажность домов, которые будут строить по программе реновации, постоянно увеличивается – не каждому подойдет жилье в высотке;

– те, кто уже переехал в новые дома по данной программе, часто недовольны планировкой, отделкой, шумоизоляцией и инсоляцией полученных квартир.

Таким образом, новое жилье, которое будет возведено по программе реновации, можно назвать «котом в мешке»: где построят дом, когда построят и какого качества будет строительство и отделка, предугадать нельзя.

Продавцы квартир в пятиэтажках это прекрасно понимают, и большинство из них не готовы «сидеть на чемоданах» в ожидании нового жилья.

Как рассказала Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, из всех экспонируемых квартир только 10% сняли с продажи из-за планов по расселению.

Преимущественно это лоты в непрестижных районах, далеко от метро, то есть самые неликвидные объекты.

Однако это решение никак не повлияло на объем предложения, поскольку взамен на рынок вышли новые квартиры от желающих заработать на фоне интереса к пятиэтажкам.

Непонятное «светлое» будущее

В заключение можно констатировать, что рассчитать предполагаемую выгоду от реновационной квартиры практически невозможно. Район, в котором будет новый дом, может быть хуже предыдущего, здание может располагаться дальше от метро.

На публичные слушания по программе реновации до сих пор выносятся картинки и схемы, никто не сообщает данных о том, насколько увеличится население локации, хватит ли на всех инфраструктуры – детских садов, школ, поликлиник, парковочных мест.

В итоге если инвесторы-перепродажники в массе своей минимальную прибыль все же получат, то покупатели «хрущевок», которые планируют жить в новых домах, могут сильно проиграть в качестве жизни.

Риелторы и вовсе советуют сместить интерес в сторону обычных новостроек: если хочется гарантированной прибыли или жилья с предсказуемым сроком сдачи и адресом, лучше инвестировать в дом на котловане, а не брать «хрущевку» с непонятной историей и таким же непонятным будущим.

Однако и в этом случае надо учитывать программу реновации. Некоторые жилые комплексы строятся в окружении старых пятиэтажек, которые в будущем будут снесены. А значит, у коммерческих ЖК как минимум ухудшатся видовые характеристики, а нагрузка на инфраструктуру вырастет.

Например, около ЖК комфорт-класса «Ты и Я», который возводится в Лосиноостровском районе (СВАО), планируется снос более 20 домов и строительство на их месте домов для программы реновации. При этом максимальная высота этой новостройки – всего 22 этажа.

По мнению Михаила Куликова, покупатели, инвестирующие в сносимые пятиэтажки – это в массе своей непрофессионалы, которые, скорее всего, в первый раз выступают в такой роли, решив поставить на программу со множеством неизвестных.

Поэтому советуем хорошо подумать – готовы ли вы на такую высокорисковую сделку? 15 лет для России это очень долгий срок, за это время может измениться многое, в том числе и правила игры программы реновации.

Источник: https://www.novostroy-m.ru/statyi/zarabotat_na_hruschevke_prineset

Какое жилье и на каких условиях получат люди по программе реновации?

На какое жильё рассчитывать детям при реновации?

2018-01-11T12:44+0300

2018-01-11T12:52+0300

https://realty.ria.ru/20180111/1512423858.html

Какое жилье и на каких условиях получат люди по программе реновации?

https://cdn23.img.ria.ru/images/150592/95/1505929589_0:149:3072:1889_1036x0_80_0_0_a0e553671d9838c37dc1e10f8e98f41e.jpg

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Маховик программы реновации уже запущен в Москве. О том, на каких условиях люди будут получать новое жилье, сайту “РИА Недвижимость” рассказала председатель комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы Юлиана Княжевская.

Весной был объявлен архитектурно-градостроительный конкурс на разработку концепций пяти экспериментальных площадок реновации в районах: Кузьминки, Головинский, Царицыно, Проспект Вернадского и Хорошево-Мневники. На первом этапе конкурса было отобрано 20 финалистов, которых распределили по данным территориям.

Принято решение перед подведением итогов жюри провести общественное обсуждение с жителями этих районов. Но это пока только презентации проектов кварталов реновации. В марте следующего года они будут направлены на публичные слушания.

Обсуждения проходят еженедельно по адресу: 2-й Брестская, дом 6. Такой формат встреч дает возможность получить обратную связь от жителей.

Учитывая мнения жителей, жюри отберет пять проектов-победителей, которые станут реальными городскими кварталами.

Жители дома, включенного в программу реновации, вправе в любое время выйти из программы до заключения первого договора на новую квартиру или получения равноценного денежного возмещения.

При этом указанный договор может быть заключен только по истечении 90 дней со дня принятия решения о реновации. Решение об исключении дома из программы принимается на общем собрании собственников. За решение о выходе должна проать 1/3 жителей плюс один человек от общего количества собственников в доме.

На сегодняшний день законодательная норма не предусматривает включения новых домов.

Застройка новых районов будет вестись поквартально, это позволит рационально использовать городское пространство, создавать новые парки, прогулочные зоны, объекты социальной инфраструктуры.

Кварталы реновации будут иметь плотность порядка 25 тысяч квадратных метров недвижимости на гектар. Базовая высотность 9-14 этажей. В каком-то районе может быть 6 и 9 этажей.

Где-то возможны отдельные высотные доминанты, но очень выборочно и индивидуально.

Их размещение будет обосновано с планировочной точки зрения, а также с точки зрения формирования гармоничного архитектурного облика города.

Проект планировки территории будет разрабатываться с эскизом застройки.

Он позволит любому жителю увидеть, как будет выглядеть его будущий дом, сад, поликлиника, где будут проходить дороги в квартале реновации.

Эскиз поможет очень точно определить и объем застройки самого дома, и будущую квартирографию, и сформировать волновое переселение, разбив территорию на первую, вторую и третью очередь.

Сейчас проекты планировки территории разрабатываются с применением современных 3D-технологий. Они визуализируют будущую застройку детально вплоть до размещения лавочек, детских и спортивных площадок, объектов социальной инфраструктуры и домов. Важно заметить, что при таком сложном проектировании сроки не увеличиваются.

В кварталах реновации предусматривается три вида обеспеченности парковками. Это – плоскостные в улично-дорожной сети, многоуровневые отдельно стоящие паркинги внутри квартала или в соседней коммунальной зоне и подземные паркинги в жилых домах. Конкретный набор и места размещения стоянок будут уточняться исходя из градостроительного анализа квартала реновации.

На первых этажах будут открываться магазины, парикмахерские, ремонтные мастерские, медицинские кабинеты, аптеки, детские кружки и спортивные секции. Это удобно для повседневной жизни и обеспечит десятки тысяч москвичей работой рядом с домом.

На это могут рассчитывать все участники программы реновации. Это право предусмотрено законом. Благодаря ей более миллиона жителей пятиэтажек переедут в новое, качественное и комфортное жилье.

Те, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий, получат квартиры по нормам предоставления жилой площади в зависимости от состава семьи (не менее чем 18 квадратных метров на человека).

Программой реновации предусмотрена возможность приобрести квартиру с доплатой за дополнительные комнаты или метры, стоимость будет рыночной, но при этом будут предусмотрены различные варианты оплаты, скидок и рассрочки платежей.

Мэр Москвы уделил особое внимание социально незащищенным категориям граждан, а именно: ветеранам, одиноким и одиноко проживающим людям, достигшим пенсионного возраста, многодетным, а также людям с ограниченными возможностями и низким уровнем доходов (малоимущим). Таким категориям граждан будет оказано всяческое содействие в организации и осуществлении переезда в новое жилье.

А для людей с ограниченными возможностями будут созданы специальные условия для проживания. То есть дома, которые построят в рамках программы реновации, проектируются с удобными ванными комнатами и увеличенным дверными проемами.

Также будут созданы условия для комфортного и беспрепятственного передвижения маломобильных групп граждан. В этом случае в новом доме вестибюль входной  группы и вход в лифт должны иметь единый уровень отметки пола без перепадов. Вход с тротуара в дом должен иметь минимизированный перепад.

И такие условия предусмотрены во всех кварталах реновации.

Равнозначность – жилая площадь соответствует жилой площади в старой квартире, а вот общая площадь больше. Увеличение происходит за счет более просторной кухни, прихожей, коридора, ванной и туалета.

 Квартира будет сдаваться с улучшенной отделкой в районе проживания. Исключения – Зеленоградский, Троицкий и Новомосковский административные округа.

  В этих случаях квартира будет предоставляться в пределах округа.

Равноценность – по желанию собственник может получить равноценную (равную по рыночной стоимости) квартиру либо соответствующую денежную компенсацию. При этом размер возмещения и порядок его предоставления определяется в соответствии с Жилищным кодексом и законодательством об оценочной деятельности.

Сегодня жители кварталов реновации заранее могут ознакомиться с тем, как будет выглядеть их будущая квартира. Для этого на ВДНХ был открыт шоу-рум. Там представлены варианты квартир с отделкой комфорт-класса.

Это будут дома современной планировки и построенные из современных материалов (монолит или панели нового поколения), с лифтами и просторными подъездами. Потолки в новых квартирах будут выше, а звукоизоляция значительно лучше, чем в панельных пятиэтажках.

В помещениях будут установлены стеклопакеты.

В будущем москвичи смогут увидеть, как будет выглядеть их квартал, на публичных слушаниях, где будут представлены разработанные проекты планировки кварталов реновации. Кроме того, Москомархитектурой ведется разработка 3D-карты Москвы.

С ее помощью можно будет совершить виртуальную прогулку по будущему кварталу. Сейчас туда загружены пять пилотных кварталов реновации, на базе  которых демонстрируются проекты участников архитектурно-градостроительного конкурса.

В планах на 2018 год создать 3D шоу-румы квартир по программе реновации.

Главным отличием новой программы является участие жителей города – москвичи сами решали участвовать им в программе или нет.

Благодаря диалогу с москвичами она стала лучше прежней по всем параметрам – предметнее защищает права горожан и дает им четкие гарантии. Ранее не было никаких вариантов выхода из этой программы, не было гарантии переселения в тот же район проживания, гарантии качества отделки, социальной гарантии при переселении. Сейчас все эти гарантии прописаны как в федеральном, так и московском законах.

Программы различаются и своим масштабом. Сегодня в программу включен 5171 дом площадью около 16 миллионов квадратный метров. Что почти в 4 раза превышает объем первой волны.

Новая программа реновации будет реализована исключительно за счет средств городского бюджета под контролем Правительства Москвы. Впервые в бюджете прописана строка, связанная с реализацией программы. Ранее строительство домов осуществлялось как за счет инвестора, так и за счет бюджетных средств.

Источник: https://realty.ria.ru/20180111/1512423858.html

Административное право
Добавить комментарий