Насколько законны действия управляющей компании?

Восемь мифов о ЖКХ

Насколько законны действия управляющей компании?

Я юрист, который работает с обращениями в управляющую компанию.

Дмитрий Бурняшев

юрист, эксперт по вопросам ЖКХ

Часто я сталкиваюсь с тем, что люди не очень хорошо понимают, как устроено ЖКХ и кто за что отвечает. В этой статье я разберу самые популярные заблуждения.

Общее, или общедомовое, имущество — это все, что находится за пределами квартир и предназначено для их обслуживания, например лестничные площадки, лифты, коридоры, крыша. Чтобы имущество считалось общим, оно должно обслуживать хотя бы две квартиры. Полный перечень такого имущества перечислен в статье 36 жилищного кодекса.

Но в документах на недвижимость общее имущество прописывают не всегда. Переход права собственности регистрируют в Росреестре. После этого право на недвижимость можно подтвердить выпиской из ЕГРН. В выписке перечислено имущество, на которое распространяется право собственности и ответственность.

Общего имущества по умолчанию в выписке нет. Чтобы оно появилось, собственники должны собраться вместе и зарегистрировать на него право собственности. Для этого надо обратиться в Росреестр с заявлением и приложить справку из бюро технической инвентаризации о составе общего имущества. Так делают нечасто.

Отсутствие общего имущества в документах на квартиру рождает миф, что за его содержание платить не нужно. Нет регистрации права — нет и ответственности.

Раньше право собственности на квартиру подтверждало свидетельство о регистрации права собственности. В нем общего имущества обычно тоже не было

Чтобы содержать общее имущество, собственники выбирают управляющую организацию или создают в доме ТСЖ. Минимальный перечень работ для содержания общего имущества указан в постановлении правительства № 290.

Платить за общее имущество надо, даже если в квартире никто не живет. Логику объяснил Конституционный суд: расходы на общее имущество помогают поддерживать дом в жилом состоянии для всех собственников. Если человек не живет в доме, от этого он не перестает быть собственником. Значит, он должен оплачивать содержание и текущий ремонт наравне со всеми.

Перерасчет могут сделать только при определенных обстоятельствах и для отдельных видов коммунальных услуг. У нас уже вышло две статьи, как это работает:

  1. Перерасчет ЖКХ.
  2. В каких случаях делают перерасчет ЖКХ?

Бывает, приходит платежка, а там реквизиты новой управляющей компании или триста рублей за шлагбаум. Оказывается, так решили на общем собрании. Но если собственник квартиры на нем не был и ничего не решал, кажется справедливым, что эти решения его не касаются и за шлагбаум можно не платить.

Чтобы не пропустить общее собрание, следите за входящей почтой и просматривайте объявления на первых этажах подъездов. По закону о проведении собрания должны оповещать за 10 дней. Способ оповещения может быть разным. По умолчанию это заказное письмо, но на собрании собственники могут передоговориться на что-то другое, например на объявления в подъездах.

Порядок проведения общих собраний описан в статье 45 жилищного кодекса.

Раз решения общего собрания обязательны для всех собственников, логично, что все собственники имеют право в нем участвовать. Но это не всегда так.

Реальность. Существует два вида общих собраний: собрание собственников жилья и собрание членов товарищества собственников жилья — ТСЖ. Второе проводится, если в доме создано ТСЖ. Какие-то вопросы может решить любое собрание, но есть и такие, которые обсуждаются только на собрании ТСЖ или только на собрании собственников.

В законе нет строгой формы заявления, достаточно фразы «Прошу принять меня в члены ТСЖ „Рога и копыта“ в соответствии со статьей 143 ЖК РФ. Документы о праве собственности прилагаю».

С даты подачи заявления вы автоматически становитесь членом ТСЖ. Торжественной процедуры или тайного ритуала приема в товарищество в законе не предусмотрено.

Чтобы договориться о том, кто кому что должен и в какие сроки, нужен договор. Когда управляющая компания оказывает услуги, а собственники за эти услуги платят — это взаимные обязанности. Но бывает так, что эти обязанности не зафиксированы на бумаге. Поэтому может показаться, что у УК нет оснований требовать оплаты своих услуг. Но с ЖКХ все не так просто.

Реальность. ЖКУ можно условно разделить на две части: жилищные и коммунальные. Жилищные — это услуги управления, а также содержание и ремонт помещений, коммунальные — это электроэнергия, отопление, холодная и горячая вода.

Для жилищных услуг письменный договор ни на что не влияет — платить должны все собственники помещений. Это закреплено в статьях 30, 36, 154, 158 и 162 жилищного кодекса. Законность этого подтвердил Верховный суд.

А еще в основании всех жилищных услуг лежат решения общего собрания собственников дома. Как мы уже выяснили, они обязательны для всех.

С канализацией все сложнее: прямого запрета на отключение нет, но при этом люди часто жалуются в прокуратуру, а та заставляет УК включить ее обратно. Но в любом случае письменный договор никак не влияет на эти правила.

Некоторые собственники считают, что взносы на капремонт можно вычитать из суммы в квитанции и платить за ЖКУ сколько осталось.

Реальность. Раньше взносы на капремонт и правда были добровольными, но с 2015 года они стали обязательными. Если не платить взносы, деньги взыщут через суд вместе с пенями и госпошлиной за подачу иска. Иск подаст фонд капитального ремонта — или УК, если по решению общего собрания собственники перечисляют деньги на счет дома.

Почему это правильно, объяснил Конституционный суд. Его доводы основаны на том, что собственники своевременно не задумываются о сборе денег на капитальный ремонт, а когда подходит срок ремонта, денег нет — ведь их не собирали. В итоге дома постепенно ветшают. Чтобы деньги на капремонт собирать заранее, и придумали взносы.

Квитанция на оплату ЖКУ — это платежный документ, в котором написано, сколько и за что надо заплатить. Но на квитанции не ставят печать и подпись бухгалтеры или директора управляющей компании. Из-за этого собственник жилья может решить, что у нее нет юридической силы и оплачивать ее не стоит — нарисовать квитанцию может кто угодно.

Реальность. Требования к реквизитам платежного документа ЖКУ содержатся в пункте 69 постановления правительства № 354, а форма утверждена приказом Минстроя России.

Среди обязательных реквизитов — объем и период услуг, льготы, перерасчеты и задолженности.

Подписи бухгалтера и печати организации в перечне обязательных реквизитов нет, а надежность квитанции обеспечивает штрих-код по ГОСТ Р 56042-2014.

Все УК обязаны размещать квитанции в этой системе. Поэтому можно найти электронную квитанцию и сравнить сведения в ней со сведениями в бумажной: сумму платежа, данные УК и идентификатор платежного документа. Эта норма пока не действует для УК Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя — там она заработает с 1 июля 2019 года.

В Москве работает аналог ГИС ЖКХ — Московский портал государственных услуг, где также можно получить и оплатить единый платежный документ — ЕПД.

Проверить принадлежность квитанции вашей УК можно по идентификатору платежного документа в поле плательщика

Бывает, что собственникам не нравится, как УК управляет их домом, и они на общем собрании решают поменять действующую УК на другую. А та ссылается на часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ: мол, по закону досрочно расторгнуть договор с УК можно, только если она его не соблюдает. Не можете этого доказать — терпите.

Главное — вовремя уведомить УК о решении собрания, чтобы у нее было достаточно времени для передачи технической документации на дом и расторжения договоров на коммунальные услуги. Сроки уведомления прописаны в договоре с УК, обычно это 2—3 месяца.

Счетчики воды, газа и электричества время от времени приходится проверять или менять — за это должен кто-то платить. Если счетчик в квартире, обычно вопросов нет — жильцы соглашаются, что делать это должны они. А если в подъезде, то жильцы часто считают, что за обслуживание счетчика должна платить УК: в конце концов, подъезд — это общее имущество, а значит, и счетчик тоже.

Чаще всего в подъездах размещают счетчики электроэнергии. Для эксплуатации дома это удобнее: никто не прячет счетчик в короб, чтобы выглядело красиво, поэтому можно просто открыть шкафчик или электрощитовую и проверить или поменять прибор.

Но это все равно счетчик собственника, и его сохранность прежде всего в интересах него самого. Если прибор сломается, платить за свет, воду или газ придется по нормативам, а они обычно выше фактических показателей счетчиков.

У управляющих компаний есть свои общедомовые счетчики. По их показаниям они рассчитываются с поставщиками услуг и определяют, сколько ресурсов нужно на общедомовые нужды: свет в подъезде, влажную уборку, полив клумб. Эти расходы оплачиваются за счет статьи « помещения» и не имеют отношения к оплате электроэнергии или водоснабжения в каждой конкретной квартире.

  1. За содержание общего имущества платить приходится всем собственникам недвижимости, даже если его нет в выписке из ЕГРН или свидетельстве о регистрации или в квартире никто не живет.
  2. Решение общего собрания собственников дома обязательно для всех собственников, даже если они его пропустили.
  3. Чтобы вступить в ТСЖ и вплотную участвовать в жизни дома, надо написать заявление — само собой это не произойдет.
  4. Отсутствие письменного договора с УК или поставщиками коммунальных услуг не повод не платить за ЖКУ или отключать свет и воду.
  5. Взносы за капремонт — обязательные. Если не платить — взыщут по суду. Не платить могут только жители новостроек и аварийных домов.
  6. В платежке не нужна ничья подпись — ее защищает штрихкод по госту и идентификационный номер.
  7. УК можно поменять по решению общего собрания собственников дома, даже если компания все делает правильно. Вы сами решаете, кому платить за управление домом.
  8. Если счетчик установлен за пределами квартиры, отвечает за него все равно собственник. Ему выгодно, чтобы счетчик работал исправно.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/zhkh-myth/

Информация о должниках по коммунальным услугам

Насколько законны действия управляющей компании?

Нередки случаи в практике управляющих организаций, когда они в качестве меры воздействия на неплательщиков ЖКУ избирают способ обнародования списка должников на так называемой “доске позора” в подъезде или на придомовой территории. На самом деле, это является грубым нарушением ФЗ №152 “О персональных данных”. О правомерности обнародования списка должников ЖКУ сегодня и поговорим.

Персональные данные

Прежде чем разобраться в правомерности вывешивания на всеобщее обозрение списка должников жилищно-коммунальных услуг, необходимо разобраться в вопросе о персональных данных.

Под персональными данными понимается любая информация, относящаяся к физическому лицу, включая ФИО, год рождения, место проживания, имущественное положение. Поскольку данная информация позволяет определить личность субъекта персональных данных.

При заключении договора управления МКД управляющая организация получает от собственников их персональные данные.

В работу управляющей организации входят функции по приёму первичных документов для регистрационного учёта граждан, а также ведению и хранению этих документов.

То есть, управляющая организация получает право на обработку персональных данных собственников помещений в МКД.

Под обработкой персональных данных понимается их сбор, систематизация, накопление, хранение, обновление, изменение, использование, распространение, обезличивание, блокирование и уничтожение.

Сбор, хранение и распространение персональных данных регулируются ФЗ №152 “О персональных данных”. Нарушение закона, в частности, распространение персональных данных о человеке влечёт за собой административную ответственность.

Я к вам пишу – чего же боле: Минкомсвязи разъяснило вопрос раскрытия информации, содержащей персональные данные.

Вывешивание списков должников ЖКУ

К сожалению, данная ситуация не редкость.

Управляющие организации, а иногда и РСО имеют склонность вывешивать на дверях подъездов или на информационных досках во дворах МКД списки неплательщиков за жилищно-коммунальные услуги.

При этом, они не задумываются о нарушении закона “О персональных данных”. За такие противоправные действия привлечь к административной ответственности могут именно управляющие организации.

Некоторые управляющие организации хитро обходят закон, размещая информацию о должниках ЖКУ с обезличенными данными. Например, только номер квартиры и сумму долга.

Они читают, что обобщённая информация без разглашения других персональных данных не даёт возможности установить личность человека.

Поэтому информацию можно считать обезличенной и соблюдение конфиденциальности в данном случае не требуется.

Но не следует пользоваться этими советами, чтобы не попасть под административные штрафы за разглашение конфиденциальной информации. Лучше работать с должниками индивидуально по другой схеме.

Например, проводить персональные беседы с неплательщиками, обсуждать проблемы должников на общих собраниях собственников или оглашать общую сумму задолженности МКД.

Появятся ли персональные данные собственников помещений в МКД в открытом доступе?.

Ответ Роскомнадзора

В связи со сложившейся ситуацией управляющие организации направили запрос в Роскомнадзор, является ли номер квартиры персональными данными физического лица и будет ли считаться нарушением ФЗ №152 размещение на информационных стендах УК информации о его задолженности с указанием суммы задолженности?

В своём ответе Роскомнадзор сослался на ст.3 ФЗ №152, согласно которой под персональными данными подразумеваются любые сведения, прямо либо косвенно относящиеся к определяемому физическому лицу. По мнению ведомства, эта информация должна быть персонализирована, чтобы позволить идентифицировать субъекта персональных данных.

Поэтому номер квартиры, по словам Роскомнадзора, без указания дополнительных сведений не является информацией, которая позволяет однозначно идентифицировать определяемое физическое лицо.

То есть, размещение информации о должнике с указанием номера его квартиры и суммы долга, но без ФИО не может подразумевать обработку его персональных данных.

Это, соответственно, не является нарушением закона “О персональных данных”.Ответы на вопросы от 11 марта 2016 года.

Судебная практика

Однако нельзя принимать на веру данное разъяснительное письмо Роскомнадзора, поскольку судебная практика свидетельствует о противном. Конечно, каждый случай индивидуален, поэтому суды в разных регионах принимают различные решения по данному вопросу. И не всегда в пользу управляющих организаций.

Более того, нарушением считается даже предоставление по запросу председателя совета МКД распечатанного списка должников с указанием их номеров квартир и суммы задолженности. Например, постановлением судьи г.Кирова управляющая организация признана виновной в совершении правонарушения по ст.13.11 КоАП РФ, но отделалась предупреждением.

Заместитель руководителя УК выдал по запросу председателю совета МКД письмо с приложением запрашиваемого списка должников с указанием их номеров квартир и суммы образовавшейся задолженности по оплате ЖКУ.

Суд посчитал это нарушением, поскольку адрес физического лица является его персональными данными. Поэтому указание адреса позволяет идентифицировать физическое лицо, что является несанкционированным распространением персональных данных собственников помещений в МКД.

Другим решением суда г.Ульяновска товарищество собственников жилья признано виновным по ст.13.11 КоАП РФ в распространении персональных данных без согласия их субъектов. Указанные действия нарушают права граждан и требования действующего законодательства. В результате ТСЖ назначен административный штраф.

И ещё одним решением суда г.

Чебоксары вынесено обвинительное постановление в отношении управляющей организации, которая развесила списки должников с указанием их номеров квартир и суммы долга на дверях подъездов МКД.

Суд посчитал это нарушением обработки и распространения персональных данных, что квалифицируется штрафом в размере 5 000 рублей по ст.13.11 КоАП РФ.Положительная судебная практика для УК по ст.7.23.3 КоАП РФ.

Согласие субъекта персональных данных

Согласно п.1 ст. 6 ФЗ №152 оператор в нашем случае в лице управляющей организации может обрабатывать персональные данные с согласия их субъекта в целях исполнения договора управления МКД.

В соответствии с п.2 ст.162 ЖК РФ по договору управления УК по заданию собственников за плату выполняет работы и оказывает услуги, а также осуществляет иную деятельность в целях управления МКД. Поэтому обработка персональных данных собственников необходима для организации выполнения работ по договору, начисления платы за ЖКУ, печати и доставки квитанций.

Но работа по взысканию задолженности осуществляется не для исполнения УК договора управления, а для контроля исполнения обязательств собственниками.

Поэтому для осуществления претензионно-исковой деятельности управляющей организации необходимо получить письменное согласие собственников на обработку их персональных данных.

Нельзя в каком бы то ни было виде размещать и публично разглашать персональные данные о неплательщиках ЖКУ. Это грубое нарушение, за которое УК может получить штраф.

Кроме того, независимо от того, нужно или нет получать согласие собственников на обработку их персональных данных, управляющая организация обязана обеспечить их конфиденциальность. То есть, не допускать распространения персональных данных без согласия собственников (п.1 ст.7 Закона “О персональных данных”).

Под распространением персональных данных понимается их передача определённому кругу лиц или ознакомление с ними неограниченного круга лиц, включая обнародование в СМИ, размещение в Интернете или предоставление доступа иным способом. Поэтому управляющая организация не имеет права без согласия собственников передавать или обнародовать их персональные данные.

Согласно ст.

9 ФЗ №152 согласие субъекта персональных данных на их обработку составляется в письменном виде и содержит:

  • ФИО, адрес субъекта персональных данных, номер, дату и орган выдачи паспорта гражданина;
  • наименование (ФИО) и адрес управляющей организации, получающей согласие субъекта персональных данных;
  • цель обработки персональных данных (исполнение договора управления МКД, взыскание задолженности за ЖКУ, оказание услуг по начислению платы, печати и доставке квитанций);
  • перечень персональных данных, на обработку которых даётся согласие субъекта персональных данных (ФИО, адрес, перечень, объём и стоимость потреблённых ЖКУ, учётно-регистрационные данные, сведения о составе семьи, прочие данные, необходимые для начисления платы за ЖКУ, размер задолженности);
  • перечень действий с персональными данными, на совершение которых даётся согласие, общее описание используемых УК способов обработки персональных данных;
  • срок, в течение которого действует согласие, и порядок его отзыва.

УК могут не представлять собственникам информацию, не предусмотренную Стандартом раскрытия.

Ответственность

За нарушение сбора, хранения, использования или распространения персональных данных наступает административная ответственность по ст.13.11 КоАП РФ:

  • для граждан – от 300 до 500 рублей;
  • для должностных лиц – от 500 до 1 тысячи рублей;
  • для юридических лиц – от 5 до 10 тысяч рублей.

Права доступа в ГИС ЖКХ.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Источник: https://roskvartal.ru/sobstvenniki/6670/pravomernost-obnarodovaniya-spiska-dolzhnikov-zhku

Управляющие компании и собственники жилья

Насколько законны действия управляющей компании?

ТОС и ТСЖ абсолютно разные направления. Не путайте, пожалуйста!

Товарищество собственников жилья Жилищный Кодекс РФ определяет как один из способов управления многоквартирными домами, т.е. ТСЖ может управлять домом, собственно, с этой целью его и создают.

Суть создания ТСЖ в том, что собственники помещений объединяются для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации комплекса, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

При этом у товарищества собственников жилья возникают права: заключения договоров о содержании и ремонте общего имущества, оказании коммунальных услуг, определения сметы расходов и доходов на год на основании которой устанавливаются размеры платежей и взносов для каждого собственника.

Помимо этого ТСЖ имеет право предоставлять собственникам дополнительные услуги, если возникнет необходимость, пользоваться банковскими кредитами, рассчитываться по договорам с поставщиками услуг и работ, а также продавать, обменивать или сдавать в аренду имущество, принадлежащее товариществу.

Члены ТСЖ имеют право самостоятельно заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, а также договоры об оказании коммунальных услуг. Соответственно, следить за качеством обслуживания, техническим состоянием дома и работать с ресурсоснабжающими организациями.

Но если среди жильцов не найдется никого, кто мог бы выделить время для работы в ТСЖ, то правление и его председатель могут передать функции по управлению, обслуживанию и эксплуатации дома профессиональной управляющей компании. При этом хозяевами дома остаются его жильцы, а управляющая компания берет на себя функции исполнителя.

По своему желанию Вы можете менять управляющую компанию, если Вас не устраивает качество услуг, сроки их выполнения или квалификация персонала.

Что же касается ТОС.

Согласно 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления», под территориальным общественным самоуправлением понимается самоорганизация граждан по месту их жительства на части территории поселения для самостоятельного и под свою ответственность осуществления собственных инициатив по вопросам местного значения. Территориальное общественное самоуправление учреждается и действует с целью самостоя­тельного и под свою ответственность осуществления собственных инициатив граждан по вопросам местного значения.

Задачей ТОС является осуществление жителями собственных инициатив в вопросах содержания и благоустройства территории ТОС, обеспечения общественного порядка, организации досуга жителей, проведения культурных, спортивных и других мероприятий, оказания помощи нуждающимся гражданам и в иных вопросах, связанных с удовлетворением интересов жителей ТОС.

Согласно все того же ФЗ-131 основными направлениями деятельности ТОС являются:

1) улучшение социально-культурной среды на территории ТОС, в том числе:- участие в создании центров (клубов, домов и т.п.

) культуры, творчества и досуга жителей, спортивных секций;- работа с детьми, подростками и молодежью по месту жительства;- проведение и содействие в проведении культурных, спортивных, оздоровительных и иных социально-культурных мероприятий;- оказание помощи жителям, относящимся к социально незащищенным категориям граждан (престарелым, инвалидам, малообеспеченным, одиноким, а также многодетным семьям), и иным жителям, оказавшимся в трудной жизненной ситуации;

– организация акций милосердия и благотворительности, содействие организациям, гражданам и общественным объединениям в проведении таких акций;

2) содействие жилищно-эксплуатационным организациям и органам местного самоуправления в содержании жилищного фонда, в проведении реформ ЖКХ, а также в реализации программ и проектов, направ­ленных на улучшение качества содержания жилищного фонда.

Общественный мониторинг проблем ЖКХ, их кластеризация, определение совместно с управляющими компаниями приоритетов в расходовании средств на ЖКХ.

Общественный контроль за расходованием бюджетных и внебюджетных средств, выде­ляемых на ремонт и поддержание жилищно-коммунальных систем, благоустройство терри­торий;

3) внесение предложений в органы местного самоуправления по вопросам использо­вания земельных участков на территории ТОС под детские и оздоровительные площадки, скверы, площадки для выгула собак, а также для других общественно-полезных целей, организация жителей для участия в работе по оборудованию этихмест, а также по другим вопросам местного значения, в том числе; – участие в обеспечении чистоты и порядка на территории ТОС, в содержании и развитии объектов благоустройства, – участие в обеспечении сохранности объектов благоустройства;- участие в организации и проведении конкурсов домов, дворов за образцовый поря­док и высокую культуру, а также в организации спортивных соревнований между домами,дворами, учебными заведениями;

– общественная экспертиза проектов и планов, застройки, развития территорий ТОС, про­ведение публичных слушаний по этой проблематике;

4) содействие в профилактике правонарушений, поддержании общественного порядка и безопасности, в профилактике наркомании и токсикомании на территории ТОС, в том числе:- организация акций по профилактике наркомании и токсикомании;- организация обходов территории ТОС;

– организация охраны территории ТОС;

5) подготовка и направление в соответствии с требованиями законодательства предложений в органы государственной власти, органы местного самоуправления города Иркутска, организации и общественные объединения по вопросам, указанным в настоящем статье;

6) проведение профилактической работы с жильцами, нарушающими правила пользо­вания жилыми помещениями, не осуществляющими своевременную оплату жилищно-коммунальных услуг, а также разъяснительной работы среди жильцов по вопросам содержа­ния, ремонта жилищного фонда и оплаты жилищно-коммунальных услуг;

7) участие в организации общественного контроля за санитарно-эпидемиологической обстановкой и пожарной безопасностью на территории ТОС;

8) содействие работе общественных организаций, действующих на территории ТОС, а также в создании товариществ собственников жилья;

9) решение иных вопросов, затрагивающих интересы территории проживания.

10) иная деятельность, не запрещенная законом РФ.

Источник: https://www.irk.ru/news/expert/society/43221/

Что изменится в 2019 году для владельцев квартир

Насколько законны действия управляющей компании?

С начала года в ЖКХ произошло много изменений. О наиболее важных из них на “горячей линии” в “Российской газете” рассказала исполнительный директор Национального центра общественного контроля в сфере ЖКХ (“ЖКХ Контроль”) Светлана Разворотнева. А также о новых льготах и жилье для сирот. И о том, почему сегодня даже хорошо работающая управляющая компания (УК) может лишиться лицензии.

Светлана Викторовна, давайте уточним, что все-таки изменилось в законодательстве о ЖКХ с этого года?

Россиянам упростили получение компенсации за капремонт

Светлана Разворотнева: Из хорошего – продолжается программа “Комфортная городская среда”. В конце прошлого года была активная дискуссия об исключении из нее дворов и предложения оставить только общественные пространства. Но в 2019 году дворы в этой программе все-таки остаются.

Еще есть хорошие новости?

Светлана Разворотнева: Да. Продлена программа переселения из аварийного жилья. В 2019 году у нас продолжат переселять дома, признанные аварийными до 1 января 2012 года. Это те дома, которые забыли включить в программу, не успели. Такие случаи выявлены прокуратурой.

Также в этом году будут разработаны новые механизмы переселения. Первая рабочая группа в минстрое уже прошла. Планируется увеличивать бюджет программы за счет привлечения инвесторов. Важная составляющая – выделение в отдельное направление работы с ветхими домами. Эту тему мы будем сегодня обсуждать в минстрое. Планируется разработать и более четкие критерии признания домов аварийными.

А когда начнется переселение из аварийных домов, которые признаны таковыми уже после 2012 года?

Светлана Разворотнева: В этом году регионы должны составить перечни таких домов. Дальше их расселение будет распределено в программе “дома до 2014 года”.

С 1 марта 2019 года вступает в силу постановление правительства, в котором говорится, что сантехник должен проходить в квартиру в бахилах и с бейджиком

Новые льготы появились?

Светлана Разворотнева: Есть. С 1 января вступил в силу закон, по которому компенсацию взносов на капремонт могут получать не только одиноко проживающие пенсионеры, но еще и семьи пенсионеров с инвалидами.

Также меняются правила предоставления жилья детям-сиротам. У регионов появятся единые реестры для этих детей.

Брошенным домам найдут хозяев

В прошлом году было много изменений в управлении многоквартирными домами. Они продолжатся?

Светлана Разворотнева: Уже продолжаются. С 12 января работает норма, которая касается брошенных домов. Орган местного самоуправления сможет назначать для них управляющую организацию сроком до года.

Зачем такая организация нужна, если дом брошен и в нем никто не живет?

В Москве впервые утверждены тарифы на ЖКХ на пять лет

Светлана Разворотнева: Она нужна, чтобы поддерживать дом в нормальном состоянии, готовить его к зиме. Потому что могут дать отопление, а в таком доме случится прорыв трубы. Но опять же пока не понятно, как органы местного самоуправления найдут и замотивируют управляющие организации взять такие дома.

Еще с 1 марта вступает в силу постановление правительства, в соответствии с которым сантехник должен проходить в квартиру в бахилах и с бейджиком. Это то, что все запомнили. В основном, конечно, документ касается работы аварийно-диспетчерских служб, в которые люди должны дозваниваться за пять минут.

На вопросы читателей “РГ” Светлана Разворотнева отвечает в рубрике “Юрконсультация”

Если я правильно помню, в документе достаточно много требований к диспетчерским службам?

Светлана Разворотнева: Да, обратившемуся должны перезвонить, если он не дозвонился. На обследование аварии дается два часа, есть еще целый ряд требований. Такие очень жесткие требования к аварийно-диспетчерским службам выдержат муниципальные службы, которые обслуживают несколько управляющих компаний, либо крупная управляющая компания. Но ТСЖ будет сложно выполнить эти требования.

Летом упростился отзыв лицензий у недобросовестных УК. Улучшило ли это управление многоквартирными домами?

Светлана Разворотнева: Сейчас мы наблюдаем две тенденции. С одной стороны, растет количество жалоб на качество управления многоквартирными домами.

Но, с другой стороны, после вступления в действие постановления с грубыми нарушениями лицензионных требований начали поступать обращения из регионов о рейдерских захватах домов.

Государственные жилищные инспекции без суда начинают изымать лицензии у управляющих компаний, причем у хороших домов, и заводить туда другие компании. Управляющие компании и СРО бьют тревогу.

Есть случаи в Пермском крае и Московской области.

Проверь свои платежки

Один из наших читателей получил перерасчет платы за общедомовые нужды (ОДН), горячую и холодную воду за 2016 год. Он знает о том, что перерасчет может быть сделан за три предыдущих года. Но вот сомневается в его обоснованности. Как ему проверить, что платежи насчитали правильно и законно?

Светлана Разворотнева: Надо выяснить, откуда перерасчет вообще возник: обратиться в управляющую организацию и попросить предоставить подтверждающие документы. Потому то для перерасчета нужны основания: нормативы пересчитали, тарифы изменились – что именно произошло?

То есть незаконные перерасчеты имеют место?

Светлана Раворотнева: Бывают случаи, когда пытаются начислить и доначислить плату за то, что собственники уже оплатили.

Некоторые УК ставят, к примеру, долг за отопление. Приносишь квитанцию, долг снимают. А нет, так приходится платить.

Часто такие истории происходят при смене управляющей компании. Старая компания деньги уже куда-то потратила, ресурсоснабжающей организации их не заплатила, новая пытается повторно собрать их с жильцов.

Хозяин квартиры имеет право не платить за персональное потребление ­электроэнергии и воды, если проживает по другому адресу

Вот случай. Поселок практически заброшенный, сообщила наша читательница Надежда. Там мало кто остался. Но продолжают начислять плату за коммунальные услуги. Недавно посчитали даже по нормативу оплату за воду, хотя стоят счетчики. Можно отказаться от оплаты услуг? Или хотя бы их снизить?

Как не переплатить за услуги ЖКХ в 2019 году

Светлана Разворотнева: Пока у вас есть собственность, за ее содержание вы должны платить.

Вот за что вы платите 100 процентов и не можете отказаться: за коммунальные ресурсы, потребляемые на общедомовые нужды, и за отопление. Потому что даже дом, в котором большинство собственников не живет, должен отапливаться.

Сейчас по нормативу вам начислили, видимо, потому что вы давно не сдавали показания приборов учета. Если вы не делали это больше полугода, то вам начинают начислять платежи по нормативу с повышающим коэффициентом.

Чтобы этого не происходило, можете направить заявление на имя той организации, которая выставляет плату за воду, о том, что проживаете по другому адресу. И тогда, за воду с вас платежи не будут брать.

Это не единственный вопрос про платежи за квартиры, в которых люди не проживают. Вот Галина Буранова ссылается на постановление правительства № 354, в котором говорится, что расчет размера платы производится за предоставленные коммунальные услуги. Она спрашивает, почему должна платить за не предоставленные коммунальные услуги?

Светлана Разворотнева: Мы только что сказали, что многие коммунальные услуги предоставляются вне зависимости от того, проживает собственник или нет.

Можно не платить за персональное потребление электроэнергии, воды и отведение. Чтобы не платить, надо действительно ставить приборы учета, либо подтвердить, что их установка невозможна в этом доме – сейчас требуется документальное подтверждение.

У нас по этому поводу был еще один вопрос. В квартире из двух прописанных проживает только один человек, счетчиков нет. Нормативы потребления рассчитаны на двоих, и один человек, конечно, не использует такое количество воды. Что делать?

Светлана Разворотнева: Платежи высокие, потому что используется повышенный коэффициент для квартир без счетчиков.

Чтобы его снизить, нужно установить приборы учета. “Повышающий коэффициент” сегодня не применяется только в тех домах, где есть официальное подтверждение от управляющей компании, что техническая возможность установить прибор учета отсутствует.

Вопрос от Валерия Вагина. Он рассказывает, что ему приходят платежки от ТСЖ, где услуги содержания, в том числе ОДН, прописаны одной строкой. Законно ли выставление таких квитанций?

Светлана Разворотнева: К сожалению, законно. У нас есть методические рекомендации минстроя, как должна выглядеть платежка. В них рекомендуется разбить ОДН по строчкам.

Но это рекомендательная форма, не требование. Поэтому нарушения здесь нет. Но если это ТСЖ – то есть объединение граждан, они могут сами принять решение, как будут выглядеть их платежки.

1,8 процента так выросли коммунальные платежи в январе 2019 года в сравнении с концом 2018-го, сообщил Росстат. Больше всего подорожали горячее водоснабжение и электроснабжение – на 1,2 процента

У нас есть еще один вопрос читателя по содержанию общего имущества дома. Валентина Мартынова рассказывает: получили отчет от УК по выполненным услугам, а многие из них даже не оказывались. Читательница является председателем совета дома. Жаловалась на действия управляющей компании, но получила одни отписки. Что делать в такой ситуации?

Где в России больше всего должников по ЖКХ

Светлана Разворотнева: У председателя совета многоквартирного дома есть право, и даже теперь обязанность, подписывать акты сдачи-приемки работ управляющей компании каждый месяц. И председатель совета должен подписывать их постоянно или не подписывать, если качество работ не устраивает.

В противном случае управляющая компания сможет совершенно легально все неиспользованные средства на содержание дома оставить себе как прибыль. И как раз единственное препятствие для присвоения этой прибыли это акты сдачи-приемки.

Если акты не соответствуют фактически выполненным работам, надо заручиться подписями членов совета многоквартирного дома и направить их в ГЖИ. Пусть инспекция проводит проверку.

А здесь – соседка заливает кипятком. Дверь не открывает, приходится звонить в диспетчерскую, вызывать водопроводчиков, просить слить стояк, потому что кипяток течет с потолка. Нашей читательнице хотят в платежку вписать стоимость этого слива. Могут ее заставить платить за это?

Светлана Разворотнева: Если речь идет о сливе из стояка, это вообще-то общедомовое имущество. Величина норматива на коммунальные ресурсы, которые для обслуживания общего имущества устанавливаются на региональном уровне.

И сверх того, что вам установили, предъявить не могут. Если только на собрании вы не приняли иную норму. Но это не значит, что вы должны одна платить. Стоимость, в том числе слива, будет распределяться на всех.

Марина рассказала о своей маме, которая живет во Владивостоке. Она экономит воду, но в платежке за ноябрь у нее счетчики накрутили 19 кубов горячей воды и 10 кубов холодной.

Она не могла столько потратить. И у соседей та же история. Под ее квартирой есть этаж с детской поликлиникой, в которой идет капремонт.

Могут ли эти показатели счетчика как-то быть связаны с ремонтными работами?

Светлана Разворотнева: Действительно, загадочная история, потому что никакие работы, проводимые вне вашей квартиры, на прибор учета воды не могут повлиять. Меня настораживает, что и у соседей такая же история. А как снимаются показания приборов учета?

Каждый месяц мама снимает показания счетчика, передает это, куда положено. И потом приходит квитанция.

Светлана Разворотнева: Она снимает 19 кубометров?

Она сама не считает. Она привыкла доверять тому, что пишут в квитанции. Она открыла квитанцию, увидела, что у нее 19 кубометров и 2950 рублей только за горячую воду. И плюс тысяча рублей за холодную.

Светлана Разворотнева: Возможны два варианта. Первый, счетчики пора менять, они показывают неправильные показания.

Второй вариант, может быть не разделено общедомовое потребление и поквартирное. И из-за того, что у вас на первом этаже находится поликлиника, она каким-то образом не платит за потребленную воду, а ваша управляющая компания по какой-то неведомой причине выставляет плату за индивидуальное потребление и общедомовое одной строкой.

Марина, зайдите на сайт “ЖКХ Контроль” и подайте обращение, прикрепите квитанции, оставьте телефон, мы постараемся разобраться в ситуации.

Вопросы от наших партнеров

Газета “Советская Чувашии” (Чебоксары): Вопрос о переходе на новую систему обращения с твердыми коммунальными отходами (ТКО).

Региональному оператору, занимающемуся ТКО, установлен предельный единый тариф – 442 рублей за кубометр. Многоэтажный жилой дом имеет два контейнера по кубометру.

Получается, ежемесячная стоимость этой услуги в среднем 29 тысяч рублей. Но жильцы платят больше – по 45 тысяч в месяц. Это как?

Степашин: С 2019 года из аварийного жилья будут переселять метр в метр

Светлана Разворотнева: Конечно, плата за твердые коммунальные отходы сильно зависит от нормативов накоплений. И не всегда они соответствуют действительности.

Я знаю уже случаи в регионах, когда норму накопления, в том числе для конкретного многоквартирного дома, оспаривали через суд. И это удавалось сделать.

“Волжская коммуна” (Самара): Каково ваше отношение к системе ГИС ЖКХ, насколько она стала рабочим механизмом?

Светлана Разворотнева: Система ГИС ЖКХ вопреки первоначальным предложениям разработчиков не является платежной системой.

Соответственно больше информации по дому можно получить в той компании, которая платежку выставляет, либо в информационно-расчетном центре. Многие регионы такие создают.

В ГИС ЖКХ все-таки скорее техническая и юридическая информация о состоянии домов: кадастровый паспорт, количество этажей, технические характеристики, кто является поставщиком ресурсов и обслуживает дом.

До сих пор не вся информация в этом ГИС ЖКХ есть. Даже та, которую органы власти должны туда поставлять: координаты участков, адреса.

Сейчас систему передают минстрою. Может быть, это улучшит ситуацию. Уже сейчас известно, что объем информации, который будут размещать в системе, уменьшится.

Источник: https://rg.ru/2019/01/16/chto-izmenitsia-v-2019-godu-dlia-vladelcev-kvartir.html

Административное право
Добавить комментарий