Не предупредили о снижении процентной ставки по ипотеке

Эксперты прокомментировали снижение ключевой ставки » Мнения экспертов

Не предупредили о снижении процентной ставки по ипотеке

По итогам заседания 13 декабря ЦБ РФ принял решение о снижении ключевой ставки на 25 б.п., что соответствовало ожиданиям рынка и большинства аналитиков.

Наталья Ващелюк, Главный аналитик «Росбанк Дом»:

Следует отметить, что изменение процентных ставок по ипотеке в целом соответствует динамике ключевой процентной ставки.

По данным Банка России, пиковое значение средневзвешенной процентной ставки по выданным ипотечным кредитам было достигнуто в апреле 2019 г. и составило 10,56%. К октябрю показатель уменьшился до 9,4%, а в декабре может приблизиться к 9%.

Таким образом, масштаб снижения ставок по ипотеке в 2019 г., скорее всего, будет практически равен изменению ключевой ставки ЦБ РФ.

В условиях снижения процентных ставок динамика рынка ипотеки стабилизировалась и, по предварительным оценкам, начала улучшаться.

Если в мае объем выданных ипотечных кредитов сократился почти на 20% по сравнению с соответствующим периодом прошлого года, то в октябре отставание составило 9,5% г/г, что представляет собой неплохой результат, так как в октябре 2018 г. спрос на ипотеку был повышенным из-за ожидания роста процентных ставок и цен на недвижимость.

Можно ожидать, что по итогам 2019 года объем ипотечного кредитования составит около 2,9 трлн руб., что несколько лучше прогноза, сформированного в начале 2019 года (2,76 трлн руб.) при предпосылке об отсутствии значительного снижения процентных ставок по ипотеке.

Снижение ключевой ставки предоставило рынку ипотеки дополнительный стимул для роста в 2020 г.: темпы роста ипотечного кредитования в следующем году могут превысить 25%.

 Анна Заигрина, аналитик Росбанка:

Банк России ожидаемо снизил ключевую ставку на 25 б.п. Риторика осталась неизменной, однако дальнейшие действия регулятора могут быть более аккуратными.

Во-первых, регулятор уже находится в нижней половине нейтрального диапазона, поэтому все его действия носят характер подстройки и будут крайне взвешенными. Во-вторых, неопределенность относительно фискальной политики в следующем году остается высокой.

Однако мы полагаем, что 1 полугодие 2020 года будет характеризоваться слабой активностью потребителей, а также резким замедлением инфляции из-за эффекта базы. Поэтому в нашем базовом сценарии продолжаем ожидать снижения ключевой ставки на 25 бп 7 февраля 2020 года.

Кроме того, регулятор, вероятно, не успел оценить значительно улучшившийся внешний фон для развивающихся рынков в ночь с четверга на пятницу, что также может выступать фактором в пользу поддержания мягкой монетарной политики.

Анатолий Аксаков, депутат, председатель комитета Госдумы по финансовому рынку:

«Потенциал для снижения ключевой ставки сегодня был больше, поскольку, по прогнозам Минэкономразвития, инфляция в первом квартале 2020 года опустится ниже 3%», — заявил председатель комитета Госдумы по финансовому рынку, председатель Совета Ассоциации банков России Анатолий Аксаков по поводу решения Банка России 13 декабря 2019 года снизить ключевую ставку на 0,25% (25 базисных пунктов).

Очевидно, Банк России продолжит последовательное смягчение денежно-кредитной политики, но будет делать это более медленными темпами, считает Анатолий Аксаков.

По его мнению, последовательность в снижении ставки в среднесрочной перспективе для рынка важнее абсолютных показателей. В частности, стабильная денежно-кредитная политика позволяет банкам прогнозировать динамику процентных ставок на больший период времени, лучше оценивать риски и эффективнее кредитовать предприятия и частных клиентов.

Анатолий Аксаков отметил, что положительный эффект от последовательной денежно-кредитной политики уже заметен — ипотека дешевеет, объемы выдачи ипотечных кредитов растут, становится доступнее жилье в кредит. В корпоративном секторе также наметилось оживление кредитования, хотя говорить об устойчивой тенденции пока рано.

Максим Петроневич, старший экономист банка «Открытие»:

По итогам последнего в 2019 г. заседания Совет директоров Банка России принял решение снизить с 16 декабря ключевую ставку на 0,25 п.п. до уровня до 6,25%. Решение было достаточно неожиданным, учитывая тот факт, что рыночного консенсуса в отношении величины снижения ключевой ставки не существовало.

В то же время, начавшийся в четверг рост мировых и российских рынков увеличивал вероятность сокращения ключевой ставки на 50 б.п. Так, индекс S&P500 в четверг вырос на 0,9%, валюты развивающихся рынков укрепились со среды в среднем на 0,6%. Однако российские активы показали опережающий рост: по сравнению с закрытием среды рубль по состоянию на 13.

00 укрепился на 1,4%, индекс Мосбиржи вырос на 1,0%, а индекс РТС прибавил 3,3%.

Несмотря на очередное понижение прогноза по инфляции по итогам 2019 г.

с 3,2-3,7% до 2,9-3,2%  г/г и преобладанием в настоящий момент дезинфляционных рисков над проинфялционными, Банк России отметил ускорение инфляции в рыночном сегменте сферы услуг, которое может быть «одним из признаков оживления потребительского спроса».

Рост капитальных расходов бюджета и увеличение годовых темпы роста оборота розничной торговли не изменил прогноз по темпам роста ВВП в 2019 г. (0,8-1,3%), однако сдвинул ожидания в сторону верхней границы.

Данные факторы будут также оказывать проинфляционную поддержку, сдерживая замедление инфляции в первом полугодии 2020 г. и способствуя ее ускорению во втором. Прогнозы Банка России на 2020 г. в отношении инфляции (3,5-4%) и темпов роста экономики (2-3%) остались без изменения.

В отношении внешнеэкономической конъюнктуры Банк России смягчил формулировку, заменив ожидания дальнейшего замедления темпов роста мировой экономики на ожидания сохранения пониженных темпов.

Не исключено, что на это повлияло заявление Д.

Трампа о «почти подписанном» соглашении с Китаем, что снизило вероятность дальнейшей эскалации 15 декабря американских пошлин на импорт из Китая и неблагоприятного развития ситуации на мировых финансовых рынках.

Динамика среднесрочных 5-летних российских гособлигаций, как и в предыдущие заседания, выступили хорошим ориентиром для монетарной политики.

Доходность пятилетних ОФЗ снизилась с наблюдаемого с конца октября уровня 6,2% до уровня 6,1% только 12 декабря – в последний день перед заседанием Банка России. С учетом сократившегося спреда до 10-15 бп.

между ключевой ставкой и ставкой RUONIA, которая выступает операционным ориентиром денежно-кредитной политики, выбор ключевой ставки в размере 6,25% выглядит достаточно обоснованным с точки зрения среднесрочных ставок.

Снижение ключевой ставки сопровождалось снижением до уровня 6,25% ставок по специализированным инструментам рефинансирования, таким как поддержка малого и среднего бизнеса, несырьевого экспорта, лизинга и военной ипотеке. Согласно положениям Банка России ставки по таким инструментам устанавливаются на минимальном из двух значений уровне: 6,5% или текущему уровню ключевой ставки.

Решение Банка России дало лишь короткий — в течении получаса — позитивный отклик в динамике индекса РТС и курса рубля. Однако, по прошествии часа с момента объявления решения доходности гособлигаций, индекс РТС и курса рубля вернулись на уровни, предшествующие решению Банка России.

Наталья Орлова, главный экономист Альфа-Банка:

ЦБ понизил процентную ставку до 6,25% в ответ на более быстрое замедление инфляции в 2019 г.: Несмотря на то что мы ожидали, что ЦБ, как и ФРС, возьмет паузу на сегодняшнем заседании по ставке, регулятор понизил ставку еще на 25 б. п. до уровня 6,25%.

Мы считаем, что расхождение между прогнозом и текущей инфляцией играло главную роль в принятии предыдущих и текущего решения о снижении ставки – хотя еще в 1К19 ЦБ ожидал, что инфляция в этом году достигнет 5,0-5,5% г/г, позже регулятор несколько раз понизил прогноз по инфляции; в октябре он определил прогнозный диапазон по инфляции на уровне 3,2-3,7%, но сегодня понизил его еще раз до 2,9%-3,2%. В то же время прогноз по инфляции на 2020 г. не изменился с октября и составляет 3,5-4,0%.

Глобальная конъюнктура выглядит менее определенно для действий ЦБ в 2020 г.: Мы считаем, что пресс-релиз ЦБ полностью не учитывает самые последние изменения на мировых рынках. Возрастающие шансы на улучшение отношений между США и Китаем в 2020 г.

в сочетании с проведенным смягчением монетарной политики в мире может вынудить ФРС ужесточить риторику. Хотя пару недель назад вероятность дополнительного понижения ставки ФРС на заседаниях, которые пройдут в период до июня 2020 г.

, оценивалась рынком на уровне ниже 50%, после вчерашнего решения Дональда Трампа отказаться от новой волны повышения тарифов с 15 декабря, теперь рынок оценивает шансы на снижение ставки ФРС на уровне ниже 50% для всех заседаний ФРС до ноября 2020 г.

Мы ожидаем, что в будущем ожидания рынка по снижению мировых ставок пойдут на спад, что может сдерживать действия ЦБ.

Несмотря на ожидаемое замедление инфляции до 2,5-2,6% г/г в 1К20, наш ориентир по инфляции составляет 4,0% г/г к концу будущего года: В ноябре инфляция восстановилась до уровня 0,3% м/м и, вероятно, останется на этом уровне в декабре. В результате инфляция по итогам этого года составит, как мы считаем, 3,1% г/г.

Наш прогноз по инфляции на 1К20 предусматривает ее замедление до 2,5-2,6% г/г. Однако мы считаем, что недавний скачок роста оборота розничной торговли до 1,6% г/г в октябре против роста на 0,8% г/г по итогам 3К19, а также прогноз правительства по ускорению роста расходов в 2020 г.

(индексация зарплат служащим госсектора на 5,4% г/г) должны вернуть инфляцию к уровню 4,0% г/г в ближайшие 12 месяцев.

Росстат подтвердил свою оценку роста ВВП на 1,7% г/г по итогам 3К19, рост розничных кредитов сохраняется на высоком уровне: Росстат недавно подтвердил свою оценку ускорения роста российского ВВП до 1,7% г/г в 3К19; в итоге рост ВВП за 9M19 составил 1,1% г/г.

Хотя мы разделяем опасения ЦБ по поводу того, что рост может оказаться хрупким, мы считаем, что более быстрое понижение ставки подхлестывает ненужный рост рынка розничного кредитования.

По состоянию на октябрь, рост этого рынка сохранялся близким к 20% y/y, и некоторое замедление роста с начала года было фактически связано замедлением роста ипотечного сегмента (где рост затормозился с 25% г/г в январе до 19% г/г к сентябрю).

В целом более низкий уровень ставки компенсирует ужесточение макропруденциального регулирования и может сохранить рост розничных кредитов на уровне 19% г/г по итогам 2019 г. и 12-14% г/г – по итогам 2020 г.

Следующее заседание ЦБ состоится 7 февраля 2020: Главный вывод из действий ЦБ за последний год заключается в том, что динамика текущей инфляции является гораздо лучшим ориентиром для прогнозирования действий ЦБ, чем нам казалось изначально.

Поэтому хотя многие факторы говорят против дополнительного снижения ставки, сохраняющееся замедление текущей инфляции может заставить ЦБ продолжить двигать ставку вниз. Поскольку мы ожидаем, что годовая инфляция замедлится до 2,5-2,6% г/г в 1К20, мы не исключаем еще двух понижений ставки (на 25 б.

п. каждое) к апрелю 2020 г. до 5,75%. В то же время подобный подход может вызвать необходимость более быстрой коррекции монетарной политики в момент, когда инфляция начнет возвращаться к уровню 4,0% г/г. Мы также опасаемся возможного ужесточения риторики в глобальной монетарной политике в 2020 г.

, что может усилить давление на ЦБ.

По материалам Робанк, АБР, Альфа-Банка, Открытие

Источник: https://www.plusworld.ru/professionals/analitiki-prokommentirovali-snizhenie-klyuchevoj-stavki/

Подождите брать ипотеку: насколько подешевеют кредиты на новостях от Набиуллиной

Не предупредили о снижении процентной ставки по ипотеке

Банк России в лице Эльвиры Набиуллиной допустил более решительное снижение ключевой ставки. Тем, кто собрался брать ипотеку, стоит подождать более выгодных условий, говорят эксперты.

mastersenaiper/pixabay.com

Доходы населения не растут уже пять лет, и у многих людей попросту не хватает средств, чтобы поддерживать прежний уровень жизни. На этом фоне замедляется инфляция, но замедляется и экономический рост, который ЦБ, как считают эксперты, попытается подстегнуть снижением ставок по кредитам в конце 2019-го и 2020-м году. 

Можем действовать более решительно

Глава Банка России Эльвира Набиуллина на минувшей неделе разоткровенничалась с американскими журналистами из CNBC и заметила, что хотя обычно её ведомство предпочитает регулировать ключевую ставку умеренными темпами, теперь стратегия может измениться.

«Нынешний уровень инфляции немного ниже нашего целевого показателя, он составляет около 3,8%, мы видим, что проинфляционные факторы конца 2018 – начала 2019 исчезли, – сказала она. –  Поэтому мы видим, что наша ключевая ставка может быть не только понижена, но мы можем действовать более решительно».

Только 6 сентября Банк России третий раз за год снизил ключевую ставку. Последний раз на уровне нынешних 7% она находилась пять лет назад, и может стать еще ниже. Как объяснил аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев,  Банк России при принятии решения по ставке во главу угла ставит текущий и прогнозный уровни инфляции. К концу 2019 года стало понятно, что он может оказаться ниже ожидаемых 4%.

«Существенное понижение темпов инфляции в этом году продиктовано неожиданно сильным сжатием потребительского спроса. Доходы населения продолжают падать, и у многих людей попросту не хватает средств, чтобы поддерживать прежний уровень жизни, они вынуждены затянуть пояса.

В какой-то мере на темпах инфляции сказалось и снижение темпов розничного кредитования.

Так или иначе, но на сегодняшний день у Банка России есть все формальные основания для того, чтобы продолжить понижать ключевую ставку, тем более что низкие процентные ставки благотворно сказываются на бизнес-климате, инвестиционной привлекательности страны, провоцируют предпринимателей активней развивать своё дело», – рассказал аналитик.

По его мнению, на ближайшем заседании ЦБ РФ, которое состоится 25 октября, ставка почти наверняка будет понижена. Как минимум на 0,25%. А вот будет ли она понижена сразу на 0,5% и снизит ли регулятор ставку еще раз на декабрьском заседании, пока большой вопрос. 

«В Банке России прекрасно понимают, что низкий уровень инфляции сейчас носит не совсем здоровый характер, потому что вызван падением внутреннего спроса из-за никакой покупательной способности населения.

Кроме того, четвертый квартал традиционно характеризуется некоторым ускорением темпов инфляции, и не исключено, что к 2020 году мы подойдем все же с цифрами, близкими к тем, что ставились как цель еще в начале года», – отметил Коренев.

Но снижение может продолжиться в 2020 году. При условии, если стоимость энергоносителей не будет существенно меняться, геополитическая обстановка в мире и вокруг России опять не переменится и не будет каких-либо иных экономических шоков. Тогда, по мнению экспертов, можно ожидать, что в течение следующего года последует два-три цикла снижения ключевой ставки. 

«Теоретически вполне возможна ситуация, что к концу 2020 года ставка ЦБ опустится до уровня 6,00%. В целом же наиболее вероятен сценарий, при котором сверхвысокими темпами регулятор ставку понижать не будет, и к концу следующего года ключевая ставка окажется в диапазоне 6,0–6,5%», – отметил аналитик «Финам».

Начальник отдела аналитических исследований Института комплексных стратегических исследований Сергей Заверский заявил, что в России оптимальный уровень ставки ниже на 2–3%. Антон Покатович, главный аналитик «БКС Премьер», считает, что этого добиться возможно.

«Мы считаем, что вероятности снижения ключевой ставки на октябрьском заседании на 25 и 50 базисных пункта находятся на одном уровне. В перспективе до конца 2020 года в рамках нашего оптимистичного сценария потенциал снижения ключевой ставки оценивается нами в 5,25–5,5%», – отметил он. 

Брать кредит или подождать?

Практический интерес населения и бизнеса к снижению ключевой ставки — дешевеющие кредиты. Банки начнут менять ценники следом за ЦБ.

«Обогнать в этом деле они Банк России не могут – это для них невыгодно в финансовом плане. Отставать же не позволит конкуренция. Так что в случае, если с текущего момента и до конца следующего года регулятор опустит ключевую ставку примерно на 0,75–1,0%, то на столько же должны снизиться и ставки по кредитам в большинстве коммерческих банков», – отметил аналитик ГК «Финам».

Роман Ромашевский, финансовый директор VR_Bank, отметил, что снижение ключевой ставки, как правило, линейно снижает ставки по ипотеке, но с временным лагом 3-5 недель. 

«Таким образом, можно ожидать снижения ставок крупных игроков рынка до 8,5–8,7% в конце ноября.

На рынок автокредитования ключевая ставка, скорее всего, не повлияет так линейно, поскольку процентная ставка для заемщика сильнее зависит от промоакций, проводимых автодилерами.

Потребительские кредиты последнее время показывают снижение ставок, и некоторые игроки даже уходят с рынка, поэтому снижение ключевой ставки также будет не так заметно на фоне остальных факторов», – считает он.

«Полагаем, что до конца 2019 года ипотечные ставки продолжат тяготеть к уровням 9,3–9,6%. В 2020 году, при продолжении движения ключевой ставки к уровню 6%, ставки по ипотеке могут снизиться до уровней 8,7–9%, – отметил Антон Покатович, главный аналитик «БКС Премьер».

Но ждать низкой ставки — как играть в лотерею. Вадим Иосуб, старший аналитик ИАЦ «Альпари», считает, что гарантировать плавное и безостановочное снижение ставок никто, включая Центробанк, не может. В случае каких-то внешних шоков траектория инфляции может измениться, а вслед за этим изменится и процентная политика регулятора.

«Проблема в том, что Банк России ставит значение ставки в серьезную зависимость от показателя инфляции, но в то же время значение инфляции зависит от некоторых факторов, влияние на которые со стороны ЦБ отсутствует или ограничено.

Например, в случае значительного падения цен на нефть можно будет ожидать ослабления курса рубля и, соответственно, роста цен на импортируемые товары. Потенциальным заемщикам нужно принимать во внимание как раз эту существующую неопределенность, в первую очередь с внешними факторами.

Потенциал снижения ставки в ближайшие месяцы в логике нашего ЦБ ограничен, а вот риски отката ставки назад, к сожалению, существуют», – отметил  Сергей Заверский.

Илья Казаков, «Фонтанка.ру»

Источник: https://www.fontanka.ru/2019/10/21/051/

Путин поручил правительству и ЦБ найти способ снизить ипотечные ставки до 8%

Не предупредили о снижении процентной ставки по ипотеке

Председателю ЦБ Эльвире Набиуллиной предстоит решить, как снизить ипотечные ставки до 8% /Андрей Гордеев / Ведомости

Правительство и ЦБ должны принять меры для снижения процентной ставки по ипотеке до 8% годовых и ниже и доложить об этом в начале 2020 г.

, следует из перечня поручений президента Владимира Путина по итогам послания Федеральному собранию. После того как осенью 2018 г. ипотечная ставка достигла своего исторического минимума в 9,4%, она снова начала расти.

В декабре банки выдавали ипотеку в среднем под 9,66%, следует из данных ЦБ.

Доступность жилья власти рассматривают как один из залогов роста рождаемости: в 2018 г. население России впервые за 10 лет сократилось – до 146,8 млн человек, и приток мигрантов, который в 2018 г., по оценке экспертов РАНХиГС, оказался минимальным с середины 2000-х гг., эту убыль не компенсировал.

Кроме снижения ставки Путин потребовал от правительства расширить льготы по ипотеке – субсидировать ставку по ипотечным кредитам семьям с двумя и более детьми выше 6% годовых на весь срок кредита, а не на три года и пять лет при рождении второго и третьего ребенка, как сейчас.

Выплачивать 450 000 руб. на погашение ипотечных кредитов семьям, родившим третьего ребенка, а также ввести ипотечные каникулы для тех, кто лишился заработка. Вероятно, снижение ставки до 8% коснется именно многодетных семей, считает главный экономист Альфа-банка Наталия Орлова.

Выполнить поручение и снизить ставку до 8% годовых и ниже можно двумя способами, говорит аналитик Moody’s Ольга Ульянова. Первый, «быстрый и нерыночный», – субсидирование. Например, субсидировать ставки через «Дом.РФ» или выделить для этого специальный банк из числа санируемых, предлагает Орлова. «Дом.РФ» выполнит решения, которые примут президент и правительство, говорит его представитель.

Добиться с помощью субсидирования можно всего, но вопрос в деньгах, в бюджете же такие расходы не предусмотрены, замечает директор аналитического департамента «Локо-инвеста» Кирилл Тремасов.

К тому же ипотечный портфель прекрасно растет и без дополнительных стимулов: в 2018 г. – на 25%, говорит Ульянова.

Субсидирование же приведет к тому, что кредиты будет брать неплатежеспособное население, а это увеличит кредитные риски банков, добавляет она.

Второй способ – «медленный и рыночный», продолжает Ульянова: структурные изменения и достижение устойчиво низких ставок в экономике могут занять 2–3 года.

Необходимые меры ЦБ уже принимает: снижение инфляции, стабилизация курса, заякоривание инфляционных ожиданий, перечисляет она, но мешают прежде всего геополитические риски.

Высока вероятность ужесточения санкций, экономику ждет циклический спад и снижение цен на сырье – все это увеличит страновые риски и повысит уровень ставок в экономике, предупреждает Тремасов.

Однако не исключено, что к концу 2019 г. ставки вновь начнут снижаться и через несколько лет можно будет увидеть ипотеку под 8% годовых, оптимистична Ульянова. Через 2–2,5 года, допускает главный экономист BCS Global Markets Владимир Тихомиров.

Даже при инфляции немного выше 2% и ключевой ставке 7,25% ставка по ипотеке в первом полугодии 2018 г.

опустилась лишь до 9,41%, вспоминает зампред правления и финансовый директор банка «Дельтакредит» Елена Кудлик, для 8% нужны новые программы поддержки ипотечного кредитования.

Маржа банков и так низкая и уменьшить ставку государство может только за счет снижения стоимости фондирования, т. е. господдержки и субсидий на ипотечные кредиты, согласен вице-президент и руководитель розничного блока «СМП банка» Роман Цивинюк.

А при снижении инфляции до 4% расходы правительства на субсидии снизятся, отмечает совладелец Совкомбанка Сергей Хотимский, при этом поддержка ипотеки сейчас важна и для бизнеса: банки перенаправили бы часть средств из уже перегретых сегментов потребкредитования и кредитных карт.

Маржу банкам снижать уже некуда, согласен директор дирекции ипотечного кредитования банка ТКБ Вадим Пахаленко, нужно снижать ключевую ставку. Чтобы ипотечные ставки достигли 8% годовых – примерно до 5,5–6%. До 6,5%, считает управляющий директор по розничным продуктам «Абсолют банка» Антон Павлов.

Нужны и дополнительные механизмы: развитие эскроу-счетов, расширение субсидий и льгот для населения для снижения конечной стоимости кредитов, расширение программ «Дом.РФ» по секьюритизации и рефинансированию ипотеки, регуляторные меры, перечисляет управляющий департамента стратегии и проектов развития Промсвязьбанка Дмитрий Грицкевич.

Источник: https://www.vedomosti.ru/finance/articles/2019/02/27/795309-8

Цб указал на риск снижения ставок по ипотеке :: финансы :: рбк

Не предупредили о снижении процентной ставки по ипотеке

Регулятор рекомендует участникам рынка включать в цену ипотеки риск опциональности продукта — он, например, может быть связан с тем, что клиент решил рефинансировать кредит или погасить его досрочно. Плата за риск может выражаться в дополнительной комиссии или повышенных процентных ставках, допускает ЦБ.

«Размер комиссии или дополнительного увеличения/уменьшения процентной ставки рекомендуется устанавливать таким образом, чтобы он компенсировал дополнительный процентный риск для банка», — говорится в докладе.

ЦБ советует банкам учитывать в своих моделях поведение ипотечных заемщиков при изменении ставок на рынке.

В частности, оценивать эффект от рефинансирования ипотеки по более низкой ставке, а также различные шоки ставок, например, при падении ставок более чем на 3 п.п.

протестировать возможность рефинансирования половины своего портфеля ипотечных кредитов. А при снижении ставок от 1 до 2 п.п. — 10% портфеля.

Игрокам также стоит оценивать, как различные сценарии на ипотечном рынке влияют на их чистые процентные доходы, указывает Банк России. Регулятор рекомендует банкам оценивать эффект на горизонте одного, двух и пяти лет.

Согласно документу, новую методику расчета процентного риска в первую очередь стоит опробовать банкам с активами более 500 млрд руб., а это все системно значимые кредитные организации.

Представитель Сбербанка заявил РБК, что в докладе ЦБ нет ничего нового для игроков, которые уже занимаются моделированием баланса. «Модели учитывают множество разнообразных факторов.

В частности, помимо рефинансирования учитывается, что семьи с детьми часто используют материнский капитал для досрочного погашения ипотеки, что также сказывается на средней срочности ипотечного портфеля по данной группе клиентов», — отметил он.

В ВТБ поддержали предложения ЦБ: «Спрос на рефинансирование, действительно, растет в условиях падения ставки, снижая и маржу банка. Досрочные погашения по ипотечному портфелю, в том числе рефинансирование, нужно обязательно моделировать и учитывать».

Снижение ставок на рынке, действительно, создает риск сокращения чистой процентной маржи, говорит директор департамента анализа розничных рисков банка «Открытие» Оксана Старосельская. Одна из причин — разница в поведении клиентов.

«Если вкладчики в таких случаях существенно снижают активность по досрочным изъятиям депозитов и максимальным образом используют опции по довнесению средств по контрактным ставкам, то заемщики, напротив, стремятся к рефинансированию своих кредитов по новым пониженным ставкам», — поясняет она. По словам Старосельской, банк «Открытие» уже использует модель оценки коэффициента досрочного погашения ипотечного портфеля и выявил некоторые зависимости. Поведенческое моделирование досрочного погашения и рефинансирования кредитов использует и Райффайзенбанк, сказал РБК руководитель отдела риск-менеджмента на финансовых рынках Сергей Стрелков.

На фоне снижения ставок банки могут уже в 2020 году столкнуться со значительным спросом на рефинансирование, считает руководитель направления банковских рейтингов агентства НКР Михаил Доронкин.

«При ставке ниже 9% на рынок могут выйти заемщики 2017–2018 годов, занимавшие по ставкам 11% и выше. Разница 2 п.п.

и более — как раз тот уровень, при котором имеет смысл обращаться за рефинансированием», — поясняет он.

Недооценка поведения клиентов чревата потерями для участников рынка, предупреждает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. Он напоминает, что поток платежей может измениться, даже если сам банк не рефинансирует задолженность своих клиентов: высока вероятность, что заемщик досрочно погасит ссуду, обратившись за рефинансированием в другую организацию.

«Технически в условиях кредитного договора могут быть указаны ковенанты при досрочном погашении ипотеки, которые могут создать дополнительные затраты для заемщиков.

Как правило, такие ситуации применяются для сохранения маржинальности банковского бизнеса.

В случае снижения ставок потенциал применения таких условий кредитного договора может вырасти», — говорит директор рейтингов финансовых институтов Национального рейтингового агентства (НРА) Юрий Ногин.

Пивень, наоборот, не ожидает комиссий за досрочное погашение ипотеки или рефинансирование: «Сейчас конкуренция на рынке ипотечных кредитов довольно высока, и едва ли активные игроки будут как-то ужесточать условия по данному продукту».

Юлия Кошкина

Источник: https://www.rbc.ru/finances/20/01/2020/5e25978a9a7947825491f153

Как стимулировать банки снизить ипотечные ставки до 8%. Мнение экспертов

Не предупредили о снижении процентной ставки по ипотеке

Президент Владимир Путин по итогам послания к Федеральному собранию поручил правительству и Центробанку до 15 января 2020 г. принять меры для снижения ипотечных ставок до 8% годовых. В декабре банки выдавали ипотеку в среднем под 9,66% (данные ЦБ), а ставки растут.

Главный экономист Альфа-банка Наталия Орлова:

В послании президента цель по снижению процентной ставки по ипотеке звучала как мера поддержки многодетных семей, т. е. была привязана к социальному профилю клиентов.

Поэтому я не исключаю, что это будет компромиссное решение: власти продемонстрируют снижение ставки по каким-то кредитам, которые выделяются многодетным семьям.

К тому же не совсем понятно, почему у человека, который покупает десятую квартиру с целью ее сдавать, ипотечная ставка должна идти вниз.

Правительство может попробовать субсидировать ипотечные ставки через каких-то игроков типа «Дом.РФ» или ВЭБ.РФ; «Дом.РФ» в данном случае – самый подходящий вариант.

Власти также могут попробовать выделить для этой цели специальный банк из числа тех, что на санации: как Промсвязьбанк стал «оборонным» банком, так какой-то еще может стать «ипотечным».

Тем более что рынок ипотеки на 80% контролируется госбанками.

Сергей Хотимский, совладелец Совкомбанка:

Задача реальная. У правительства уже есть опыт субсидирования ипотеки, и сейчас бюджет имеет необходимые средства.

В будущем при снижении инфляции до целевых показателей, к которым стремится ЦБ, расходы правительства на такие субсидии быстро сократятся.

Сейчас поддержка ипотеки важна и с точки зрения бизнеса: банки перенаправили бы часть средств из уже перегретых сегментов потребкредитования и с кредитных карт.

Ольга Ульянова, аналитик Moody’s:

Добиться снижения ипотечной ставки до 8% годовых и ниже можно двумя способами. Первый вариант – быстрый и нерыночный – субсидирование процентной ставки.

Но ипотечный портфель прекрасно растет и без дополнительного стимулирования: в 2018 г. он увеличился на 25%, а в этом году, по нашим оценкам, – еще на 20%.

Субсидирование приведет к тому, что такие кредиты будет брать неплатежеспособное население, что увеличит кредитные риски банков.

Второй вариант – медленный и рыночный – предполагает структурные изменения и достижение устойчиво низких ставок в экономике, это может занять 2–3 года.

Фактически необходимые меры уже предпринимает ЦБ: снижение инфляции, стабилизация валютного курса, «заякоривание» инфляционных ожиданий. Но эти процессы затруднены, прежде всего из-за геополитических рисков. Все же не исключено, что к концу 2019 г.

ставки в экономике вновь начнут снижаться, и тогда через несколько лет можно будет увидеть ипотеку под 8% годовых.

Кирилл Тремасов, директор аналитического департамента «Локо-инвеста»:

С точки зрения управления всегда правильно устанавливать несколько завышенные цели для подчиненных. Это «хотелка»: хотелось бы так, но вероятность достижения этих целей в условиях санкций невелика.

Для такого снижения ставок ипотеки нужно снижение страновых рисков. Сейчас, судя по динамике CDS, они невысокие – рынок словно игнорирует угрозу ужесточения санкций.

А вероятность введения санкций очень высокая, а это, в свою очередь, расширит спреды CDS, увеличит страновые риски и повысит уровень ставок в экономике.

Плюс в ближайшие 2–3 года экономика будет переживать циклический спад, снижение цен на сырье, это еще больше увеличит страновые риски.

Второй ключевой фактор, влияющий на ипотечные ставки, – инфляция и инфляционные ожидания, но здесь пока влияние нейтральное: эффект от повышения НДС сдержанный, и можно ориентироваться на инфляционный таргет (4%).

А с помощью субсидирования можно, конечно, добиться всего – вопрос, где взять деньги. Как я понимаю, в бюджете денег на столь масштабное субсидирование не предусмотрено.

Главный экономист BCS Global Markets Владимир Тихомиров:

Гипотетически можно применить административный ресурс – субсидировать ставки, как это делают, в частности, для молодых семей. Распространить такую практику на большее число граждан – и тогда это приведет к снижению средней ставки.

Но реальный рыночный способ – только через снижение инфляции и инфляционных ожиданий, от которых отталкиваются ставки длинных кредитов, в том числе ипотека. В принципе, снизить ставку до уровня чуть ниже 9% реально уже к началу следующего года.

Инфляция после январского скачка будет достаточно быстро снижаться в силу довольно слабого состояния экономики, прежде всего – спроса. У населения нет денег, а у компаний – возможности легко переносить любое повышение цен и стоимости услуг или увеличение налогов на потребителя.

При продолжении жесткой бюджетной и монетарной политики к концу года инфляция однозначно уйдет ниже 5%, я лично жду 4,2%. При такой инфляции инфляционные ожидания тоже снизятся, и тогда ставки ипотеки опустятся ниже 9%.

Ближе к 8% ставки приближались до последнего разгона инфляции (исторический минимум 9,4% был осенью 2018 г. – «Ведомости»), поэтому гипотетически в пределах 2–2,5 лет ставку 8% мы можем увидеть.

Увидим ли ниже – будет зависеть от массы факторов, в том числе внешних.

Если серьезного ухудшения в мировой экономике и на рынках нефти не будет, в течение 3–5 лет средняя рыночная ставка по ипотеке может опуститься и ниже 8%.

Роман Цивинюк, вице-президент, руководитель розничного блока «СМП банка»:

Ипотечная ставка складывается из стоимости денег, цены риска и маржи банков, но снизить ставку можно только за счет снижения стоимости фондирования: цена риска в ипотеке небольшая (кредит обеспечен залогом и принципе считается менее рискованным по сравнению с другими продуктами банков), плюс ипотека – это низкомаржинальный продукт. Обычно маржа банков по ипотеке колеблется в районе 1–1,2%, вряд ли ее можно еще больше снизить. Остается стоимость фондирования. В теории государство может снизить ее, если введет новые программы господдержки и будет предоставлять субсидии на ипотечные кредиты.

Главный экономист «ВТБ капитала» по России и СНГ Александр Исаков:

Ставки ипотеки не существуют изолированно, а тесно связаны с другими ставками в экономике. В целом, если не считать продукты со специальными условиями, ставка по системе равна сумме доходности пятилетних ОФЗ и премии в 2,5 п. п.

В эту премию входят различные операционные издержки и стоимость риска – не только кредитного, но и процентного, который берет на себя банковский сектор. Снижение неопределенности относительно будущего уровня коротких ставок и денежно-кредитной политики могло бы заметно снизить уровень ставок по ипотеке.

Достичь этого помогла бы публикация Центробанком прогнозов ключевой ставки.

На операционном уровне помогло бы сужение процентного коридора вокруг ключевой ставки – скажем, с текущих 2 п. п. до 1 п. п. Сейчас коридор вокруг ключевой ставки плюс-минус 1 п. п. задан ставками по депозитным операциям и операциям репо с ЦБ.

Это значительная величина: изменение уровня рублевой ликвидности в этих условиях может оказывать влияние на рыночные короткие ставки, эквивалентное изменению ключевой ставки ЦБ на 25–50 б. п., такие эпизоды уже наблюдались.

Для снижения волатильности коротких ставок возможно было бы сделать коридор плюс-минус 0,5 п. п.

https://www.youtube.com/watch?v=nAppcnnyx54

Кроме того, определенное влияние на уровень ставок может оказать введение эскроу-счетов, которое в отдельных случаях можно рассматривать как одну из форм ипотеки со специальными условиями.

Дмитрий Грицкевич, управляющий банковского и финансового рынков департамента стратегии и проектов развития Промсвязьбанка:

Премия ипотечной ставки к ключевой ставке ЦБ стабилизировалась на уровне 2 п. п., т. е. при прочих равных условиях для снижения ипотечных ставок до 8% годовых ставка ЦБ должна быть снижена до 6%. Наш долгосрочный прогноз предполагает поэтапное снижение по ключевой ставки ЦБ до 7% к 2022 г.

В результате помимо таргетирования инфляции и снижения ключевой ставки Банку России (а также правительству) будут необходимы дополнительные механизмы снижения стоимости ипотечных кредитов.

Среди потенциальных мер можно отметить: дальнейшее развитие эскроу-счетов – банки будут активнее давать льготные ставки по ипотеке по «своим» проектам; расширение субсидий и льгот для населения с целью снижения конечной стоимости кредитов; расширение программ ДОМ.

РФ по секьюритизации и рефинансированию ипотечных кредитов; регуляторные меры: снижение риск-нормативов по ипотечным кредитам для банков; расширение возможностей для использования бумаг в виде залогов (репо с ЦБ, ломбардный список), ослабление нормативов для инвестирования пенсионных средств в ипотечные облигации и проч.

Вадим Пахаленко, директор дирекции ипотечного кредитования банка ТКБ:

Ипотечная ставка зависит прежде всего от стоимости денег, поэтому, чтобы банки могли снизить ипотечные ставки, нужно принимать меры по снижению ключевой ставки.

Чтобы ставки по ипотеке достигли 8% годовых, ключевая ставка должна быть примерно на 2–2,5 процентных пункта ниже.

Вряд ли ипотечные ставки получится снизить за счет снижения маржи банков: она и так крайне низкая из-за острой конкуренции, банкам уже некуда ее снижать.

Елена Кудлик, заместитель предправления, финансовый директор банка «Дельтакредит»:

Снижение процентной ставки по ипотечным кредитам до уровня ниже 8% представляется достаточно амбициозной задачей. Так, в первой половине 2018 г.

инфляция лишь незначительно превышала 2%, а ключевая ставка достигла 7,25%, но даже в подобных благоприятных условиях средняя процентная ставка по выданным ипотечным кредитам смогла уменьшиться только до 9,41%.

Для уверенного достижения показателя в 8% необходимы новые программы поддержки ипотечного кредитования.

Антон Павлов, управляющий директор по розничным продуктам «Абсолют банка»:

Когда ключевая ставка опустится до уровня 6,5% годовых, тогда можно и ожидать снижения ипотечных ставок до 8%. Снижение ставки даст прирост рынка на 20–30% к показателям 2018 г. Но без снижения ключевой ставки до этого значения говорить о снижении ипотечных ставок можно только в рамках льготных программ.

Источник: https://www.vedomosti.ru/finance/articles/2019/02/27/795270-ipotechnie-stavki-do-8

Административное право
Добавить комментарий