Нежилое помещение в многоквартирном доме

Нежилое помещение в многоквартирном доме

Нежилое помещение в многоквартирном доме

На территории РФ вступили в силу изменения и поправки, внесенные в Жилищный Кодекс. Они регулируют вопросы работы коммерческих объектов в жилых многоквартирных домах.

На практике в жилых этажных зданиях аптеки, магазины и другие подобные объекты давно находятся по соседству с жилыми квартирами. Причем вести деловую деятельность разрешено не только в нежилых помещениях, но и в собственных квартирах. Сотрудники Росреестра дали пояснения о том, какая коммерческая деятельность возможна в жилых многоэтажках.

Жилой многоквартирный дом: использование в коммерческих целях

Жилое многоквартирное здание – это дом, большая часть которого занята квартирами, в которых проживают люди. В старых домах квартиры первых этажей большей частью переведены в категорию нежилых и перестроены. Они используются в коммерческой деятельности как предприятия сферы обслуживания, магазины.

Законодательство разрешает перевод квартир в разряд нежилых и обратно, утверждая конкретные требования для их эксплуатации. Первые этажи современных зданий уже на стадии проектирования предназначаются для коммерческой деятельности. В помещениях предусматриваются витрины, отдельные входы, возможность подключения и использования инженерных сетей.

Какая деятельность коммерческого направления разрешается в жилых домах

Законодательство дает возможность использовать жилые помещения как для проживания, так и для предпринимательской работы. Коммерческая деятельность законом разрешена при следующих обстоятельствах:

  1. Индивидуальную деловую, профессиональную деятельность могут вести люди, законно проживающие в жилом помещении. Они должны быть зарегистрированы как самозанятые, а также в качестве индивидуальных предпринимателей.
  2. Должны соблюдаться права прочих жильцов, а также требования, предъявляемые к жилью. Предпринимательская деятельность не должна причинять жильцам дискомфорта. Бизнес-процессы не должны становится причиной нарушения правил безопасности, пренебрежения санитарными нормами. Коммерческие процессы не должны наносить вред конструкции здания, инженерным коммуникациям. 
  3. Производство имеет небольшие объемы. Такими маломощными предприятиями признаются, к примеру, мыловарение, приготовление тортов, фасовка товаров.

Законодательство оговаривает и некоторые другие возможности ведения коммерческой работы в жилых зданиях. Бизнес дома часто ведут портные, программисты, юристы, а также бухгалтеры, переводчики, репетиторы и т.д.

Какая коммерческая деятельность в жилых домах запрещена

Изменения в ЖК ограничивают некоторые виды коммерческих процессов в жилых домах:

  1. Уже с 1 октября прекратиться возможность оказывать гостиничные услуги в квартирах жилых домов. Все мини-предприятия этой сферы можно будет организовывать, используя только нежилой фонд.
  2. Ограничения Жилищного кодекса распространяются на миссионерскую работу, которая ранее велась в жилых помещениях. Она запрещена, но допускаются некоторые исключения.
  3. Запрещен масштабный бизнес. Если планируется организация полноценных предприятий – большого офиса, кафе, ателье и т.д., предусматривающих штат сотрудников, отдельный вход, вывески, то понадобятся помещения категории «нежилые».
  4. Исключается всякая возможность использования станков, приборов, потребляющих много электроэнергии, нарушающих дозволенные уровни вибраций, шума.

Нежилые помещения: использование в бизнес-целях

Нежилые помещения, находящиеся в многоквартирных домах, могут использоваться исключительно в коммерческих целях, проживать в них людям запрещено. Обычно в таких помещениях функционируют аптеки, магазины, медучреждения, детсады и другие подобные объекты. Предпринимательская работа в нежилых помещениях имеет свои запреты.

Она ограничена градостроительными, санитарными, противопожарными нормативами. Коммерческая работа не должна становиться причиной загрязнения площади жилой застройки, воздуха, высокого уровня шума. Запрещается функционирование объектов, работа которых может навредить жильцам, их здоровью и жизни.

К примеру, закон запрещает размещение торговых точек, предлагающих взрывоопасные, москательно-химические товары. Не разрешено открывать магазины, продающие автозапчасти, автомобильные масла, синтетические ковровые покрытия и другие подобные материалы. >

Попадают под запрет также магазины и учреждения, предлагающие ритуальные товары и услуги, заведения, функционирующие после 23 часов, рыбные магазины. Не разрешается работа складов, саун и бань, химчисток и прачечных, общественных туалетов.

Нежилые помещения выше первого этажа – возможно ли это

Нежилые помещения в многоэтажках обычно находятся на цокольных и первых этажах. Разрешено размещать их и выше, но в этом случае потребуется соблюдать некоторые условия:

  • помещение внизу также должно быть нежилым;
  • нежилой объект должен быть с отдельным входом.

Из-за этих ограничений владельцы квартир, расположенных выше первого этажа, нечасто переводят помещения в разряд нежилых. Эта операция экономически невыгодна, поскольку на посещаемость объекта во многом влияет его доступность.

Когда можно использовать квартиры для бизнеса

В разряд нежилых перемещают свои квартиры обычно жильцы первых этажей, живущие в типовых многоэтажках старых застроек. При их проектировании не учитывалась возможность обустройства коммерческих объектов.

С внесением поправок в ЖК процесс организации предпринимательской деятельности в многоквартирных домах изменился. Теперь недостаточно обратиться в соответствующие структуры с заявлением о смене статуса жилого помещения на нежилое.

Перед сменой статуса помещения владелец недвижимости должен получить от владельцев примыкающих квартир письменное согласие. Понадобится также разрешение большинства собственников помещений подъезда и дома. Обратной силы закон не имеет, однако теперь жильцы сами смогут решать, нужно ли им еще одно коммерческое помещение.

Нововведения защитят собственников, которые покупали недвижимость рядом с жилыми первыми этажами. Позднее они столкнулись с перспективой жить рядом с офисом, магазином, складом, что их не устраивает. Принятые поправки сделают жизнь жильцов многоквартирных домов более комфортной. В то же время изменения уточняют и разъясняют нормы коммерческой деятельности в многоэтажках.

Источник: https://zevsprime.ru/info/articles/nezhiloe-pomeshchenie-v-mnogokvartirnom-dome.html

Требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме

Нежилое помещение в многоквартирном доме

/ Жилищные споры / Перевод жилого и нежилого помещений / Требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме

Просмотров 142

Жилой дом – это не только место для проживания людей. Зайдя в подъезд или с улицы, можно встретить разные помещения нежилого типа. Одни предназначены для обслуживания дома, другие – для администрирования, третьи – для коммерческих нужд. Учитывая нежилой статус таких объектов, закон предъявляет к ним серьезные требования. Нарушения чреваты штрафами в соответствии с КоАП РФ.

Прежде чем приобретать коммерческое помещение, нужно разобраться с нормами. О том, какие бывают нежилые помещения, в чем их разница, что соблюдать и как пользоваться – читайте в нашей статье.

Является ли пристроенное нежилое помещение частью дома?

Многоквартирный дом (МКД) представляет собой сложный архитектурный комплекс. Наряду с жилыми помещениями – квартиры – в нем находятся и нежилые площади. Основное различие можно вывести из названий. Жилые помещения – для постоянного проживания людей, а нежилые – для бизнеса и прочих функций (ПП № 354 от 06.05.2011).

Иногда к дому пристроено нежилое помещение. Возникает путаница, считать ли его частью дома? Первым делом нужно заглянуть в технический паспорт жилого дома. Если там значится, что пристрой – это часть МКД, значит так и есть. При отсутствии пристроенного нежилого помещения в документах на дом, его не считают частью МКД.

Также можно оценить объект визуально. Достаточно взглянуть на его стены и сопоставить расстояние с жилым домом. Если капитальный пристрой вплотную прилегает к МКД, его можно отнести к общему строению. Если пристрой на отдалении – значит это отдельное, самостоятельное здание (п. 6 ст. 2 Техрегламента № 384).

Пристройка может возникнуть как на стадии строительства дома, так и в период ввода в эксплуатацию (заселения). Новостройки современного типа строят с учетом коммерческих потребностей. Например, балконный пристрой под магазин или аптеку.

Перечень нежилых помещений

Прежде чем описывать требования, нужно определиться со списком нежилых помещений в МКД. Все они выполняют разные функции. Их объединяет неприспособленность к проживанию людей. Даже если это апартаменты или офис со всеми удобствами – жить в них на постоянной основе нельзя, не говоря о постоянной регистрации в нежилом помещении.

Итак, незаселенные квадратные метры можно разделить следующим образом:

Встроенные

Встроенные нежилые помещения расположены в самом доме. Часто их нельзя увидеть снаружи, а максимальный выступ за пределы дома – 1,5 метра. Особенность таких площадей – статус части жилого дома. Они фигурируют во всех технических документах, неотделимы от многоквартирного строения.

Пример: цокольный или первый этаж под торговую точку, парикмахерскую, ателье или салон красоты.

Пристроенные

Встречаются реже, и то, если застройщик изначально учитывал их возведение. Если предприниматель хочет открыть торговую точку, а пристроя нет – придется его отстраивать. Причем только с согласия всех жильцов дома, узаконивания в БТИ и на уровне администрации.

Разновидности помещений пристроенного типа:

  • Жилые – строительством занимаются собственники квартир в МКД. Зачастую они расширяют жилое пространство на первом этаже. Например, за счет объемного балкона на сваях.
  • Капитальные нежилые пристройки – предназначены для открытия коммерческих объектов (см. выше). Впоследствии на месте такого пристроя оборудуют магазин, агентство недвижимости, офис, аптеку и др.

В случае с пристроем по строительному плану техпаспорт оформляет застройщик. Если возникла необходимость оборудовать пристрой позднее, процесс регистрации ляжет на заинтересованное лицо. Например, предпринимателя или жильцов первого этажа. Прежде чем проводить работы, нужно получить разрешение на реконструкцию нежилого здания.

Паркинги, гаражи, машино-места

Гараж – это нежилое помещение, которое используют для стоянки и хранения транспортных средств. Если объект входит в состав общедомового имущества, гараж считают за паркинг. Жильцы дома, у которых есть личное авто, арендуют машино-места.

Подземная парковка не предназначена для обустройства торговой точки или прочих заведений. Иначе пришлось бы реконструировать паркинг и приводить его в соответствие с коммерческим объектом.

Читайте, можно ли и как перевести гараж в нежилое помещение?

Общедомовые

Имущество многоквартирного дома не входит в состав нежилых помещений. Основное назначение таких объектов – обслуживание МКД и потребностей его жильцов. Сюда можно отнести лестницы, колясочные, шахты лифтов, коридоры, тамбуры, чердаки, подвалы (ст. 36 ЖК РФ).

Перевести условный чердак в нежилое помещение – практически невозможно. Такие действия изначально не предусмотрены планировкой дома. Зато можно приватизировать чердак над квартирой: перед этим сделать запрос в отдел Архитектуры и получить согласие жильцов.

Объекты, где не проживают люди, можно считать нежилыми. Однако их использование подчиняется требованиям СНиП и прочим правилам. Ответственность несет собственник таких помещений. В ряде случаев нежилые «квадраты» обслуживаются жилищными органами, например – ЖЭК.

Какие нормы нужно учесть в случае с нежилым помещением в МКД:

Пожарная безопасность

Действующая редакция СНиП 21-01-97* Пожарная безопасность зданий и сооружений (с Изменениями № 1 и 2) включает список требований для помещений нежилого типа:

  1. Соответствие проекту – технические нормы должны совпадать с заявленными на бумаге расчетами; перепланировка и полное переустройство проводятся в строгом соответствии с техническим проектом.
  2. Обозначения рядом с электрооборудованием (маркировка – «пожароопасное»).
  3. Свободный вход и выход из помещения.
  4. Свободный доступ к источникам воды и огнетушителям.
  5. Наглядный план эвакуации дома, на случай ЧС.
  6. Исправная система пожаротушения, датчики дыма и огня.
  7. Специальные места для сжигания мусора – утилизировать отходы в нежилом помещении строго запрещено!
  8. Надежные лестницы и ограда на кровле, регулярная проверка сотрудниками МЧС – не реже 1 раза в 5 лет.

Особо внимательно нужно быть с помещениями, где присутствует работа с электроприборами, огнем и токсичными веществами. Однако в случае с жилым домом – это скорее исключение из правил. Оборудовать в МКД помещение для хранения химически-активных веществ не получится по Регламенту.

Санитарно-эпидемиологические требования

Вторая группа требований связана с санитарно-гигиеническими и экологическими нормами. Они закреплены в положении СанПиН 2.1.3.2630-10 от 18 мая 2010 года. Даже если в нежилом помещении не проживают люди, требования должны соблюдаться.

Обязательно к исполнению:

  1. Отдельный, независимый вход – недопустимо чтобы в нежилое помещение входили через подъездную дверь.
  2. Отсутствие запахов, загрязнения воздуха.
  3. Соблюдение допустимого уровня шума в помещении – не более 80 дБ.
  4. Закрытие заведения после 23:00 – актуально для нежилого пристроя к МКД.
  5. Основные коммуникации: вода, электричество, отопление, канализация и т.д.
  6. Автономная или совмещенная с общедомовой вентиляция.
  7. Пригодность дома к ведению деятельности – например, нельзя открыть торговую точку в аварийном доме под снос, поскольку здание представляет опасность.

Говоря простыми словами, деятельность не должна нарушать покой живущих по соседству людей. Разумеется, уровень шума может быть чуть выше нормы, например – в кафе или офисе. Но все, что касается экологической безопасности нужно соблюдать.

Вход и выход

Владельцу нежилого помещения в жилом доме нужно продумать создание изолированного входа. Жилищный кодекс запрещает использовать для этого места с доступом в квартиры (п. 2 ст. 22 ЖК РФ). Например, нельзя входить в магазин через ту же дверь, куда заходят люди в жилой дом. Вход должен быть отдельным, чаще всего с лестницей и крыльцом.

Допустимая площадь

Требования к минимальной и максимальной площади нежилого пристроя зависят от характеристики объекта. Например, для жилых помещений минимум – это квартира-студия, гостинка или «однушка». Если нежилое помещение расположено на базе жилого – требования к площади аналогичны.

Максимальный выступ от дома торгового зала в 400 «квадратов» – 9 м², а все что свыше – 18 м².

Вместе с тем, согласно п. 3 ст. 22 ЖК РФ, нежилое помещение располагают под квартирами, а не наоборот. Обычно под организации отводят цоколь или первый этаж. Допустимо оборудовать нежилое помещение и выше, но при условии, что этажом ниже не живут люди.

Ответственность за нарушения

Физические и юридические лица-собственники несут ответственность за несоблюдение требований СанПиНа и СНиП. Нарушения караются денежным штрафом в соответствии со ст. 6.4 КоАП РФ:

  • гражданам грозит штраф от 500 до 1 000 рублей;
  • индивидуальным предпринимателям (ИП) – от 1 000 до 2 000 рублей, либо приостановление их деятельности на 3 месяца;
  • организации могут оштрафовать на сумму от 10 000 до 20 000 рублей, а могут вообще приостановить деятельность на срок до 3 месяцев.

Нарушение противопожарных норм грозит более серьезными санкциями со стороны контролирующих органов. Юридические лица несут штраф в размере от 150 000 до 200 000 рублей.

Неузаконенная перепланировка нежилого помещения также наказывается денежным штрафом – в силу п. 9.12 КоАП города Москвы. Если собственник не согласует изменения в БТИ, СЭС и прочих инстанциях ему могут начислить штраф:

  • физическим лицам – от 2 000 до 2 500 рублей;
  • ООО, ОАО и прочим организациям – от 300 000 до 350 000 рублей.

Случается, что контролирующие органы подают иск против нерадивого собственника. Если он систематически нарушает требования закона, суд может постановить об изъятии нежилого помещения в пользу государства.

Классификация нежилых помещений в доме

Теоретически нежилое помещение можно использовать в разных целях. Однако на практике объекты имеют целевое назначение:

  • Торговые – всевозможные магазины, розничные и оптовые сети.
  • Медицина и красота – аптеки, медицинские учреждения, центры лечения, салоны красоты, массажа.
  • Развлекательные – клубы, караоке, кафе, рестораны, бары.
  • Образовательные – частные школы, студии, садики, профильные лагеря.
  • Офисные – рабочие помещения для коммерческой деятельности.
  • Все остальное – ателье, почта, фотостудия и т.д.

Многоквартирный жилой дом – это в первую очередь место для проживания людей, их отдыха и спокойствия. Именно поэтому здесь не могут быть школы, спортивные клубы, цеха, лаборатории, питомники, и прочие объекты.

Обязательства владельцев нежилых помещений

За все действия с нежилой недвижимостью отвечает ее собственник. Его обязанность – обеспечить соблюдение противопожарных и санитарных правил. А если нежилое помещение находится в жилом доме (пристрой) – учесть жилищные права граждан.

Что нужно выполнять:

  • обеспечить целевое назначение – например, открыть магазин, а не лабораторию с химреактивами;
  • следить за соблюдением прав остальных жильцов, сохранностью общедомового имущества и личного имущества граждан;
  • пресекать нарушения санитарно-гигиенической безопасности, не загрязнять окружающую среду, не устраивать свалку возле дома;
  • своевременно утилизировать мусор, при необходимости заключить контракт с компанией по вывозу мусора и пищевых отходов;
  • учитывать Закон о тишине – прекращать деятельность после 23:00 и не начинать ее раньше 7:00 утра;
  • устанавливать счетчики учёта воды, оплачивать расходы по ЖКУ в соответствии с нормативами;
  • посещать общее собрание собственников жилья, участвовать в обсуждении насущных вопросов;
  • обеспечивать благоустройство территории у дома.

Требований гораздо больше, и в каждом конкретном случае они свои. Владельцу нужно позаботиться об их соблюдении заранее. Например, подать документы о переводе квартиры в нежилое помещение, и только потом затевать перепланировку.

Требования к нежилым постройкам постоянно расширяются. То, что работало 10 лет назад, изменилось – сейчас нужно учитывать гораздо больше правил. И они отнюдь «не для галочки». Нарушения норм СанПиН и СНиП чревато административным штрафом – суммы могут дойти до 1 млн рублей. Согласитесь, что это отобьет всякое желание открывать магазин, офис или кафе?

Прежде чем заниматься коммерческой деятельностью, получите консультацию юристов.

Если у вас нет штатных экспертов, обращайтесь к нашим юристам! Они подскажут, все ли вы делаете правильно, что учесть при переводе объекта в статус нежилого, какие собрать документы, как договориться с жильцами, не затронуто ли общедомовое имущество и многое другое. Консультация юриста сбережет нервы, драгоценное время, а главное – избавит от лишних расходов и штрафов.

Источник: http://law-divorce.ru/trebovaniya-k-nezhilym-pomeshheniyam-v-mnogokvartirnom-dome/

Как купить нежилое помещение в многоквартирном доме?

Нежилое помещение в многоквартирном доме

В связи с нестабильной экономической ситуацией в стране все более актуальным становится инвестирование в объекты недвижимости.

Это надежно и практично, ведь их цена растет с течением времени и помещения можно использовать в личных целях, сдавая в аренду или обустроив собственный магазинчик. Самым выгодные позиции занимает покупка нежилого помещения в жилом доме.

Чтобы разобраться во всех нюансах данного вопроса, необходимо понимать что это за тип недвижимости, для каких целей он нужен и понимать действующие в его отношении законы.

Что из себя представляют нежилые помещения в многоквартирных домах и для чего они предназначены

Обычно этот тип собственности образуется путем переоформления квартир, находящихся на уровне первого этажа, в коммерческие объекты.

Современные застройщики в городе Одесса сдают объекты уже вместе с выставленными на продажу нежилыми помещениями. Их расположение закладывается в планировку территории еще на стадии проекта будущей стройки.

Такая недвижимость предназначаются для обустройства магазинов, салонов красоты, булочных и т.п.

Требования к нежилым объектам недвижимости

  • Запрещается использовать территорию в качестве объекта, загрязняющего окружающую среду или несущего угрозу здоровью окружающих (т.е. нельзя в жилом доме разместить клинику, специализирующуюся на лечении инфекционных заболеваний или мыловаренное производство);
  • Согласно действующему законодательству, предприниматель обязан соблюдать установленный временной режим работы заведения (если это кафе или ресторан, закрывать его нужно не позднее 23.00);
  • Объект должен соответствовать санитарным, градостроительным и противопожарным нормам;
  • Для коммерческого объекта необходимо обеспечить отдельный вход;
  • Локация может быть только на первом этаже;
  • Внешний вид объекта обязан соответствовать архитектуре здания.

Если стоит вопрос приобретать коммерческий тип недвижимости или нет, необходимо определиться с целью его использования.

Однозначное преимущество такого инвестирования – даже если открытый бизнес потерпит фиаско, этот тип недвижимости всегда можно сдать в аренду и получать пассивный доход.

Собственникам безусловно выгоднее вести бизнес на своей территории, а некоторые специально покупают несколько объектов, чтобы получать арендную плату.

Как купить нежилое помещение в жилом доме

Самый простой способ – найти готовый вариант, выставленный на продажу и связаться с владельцем недвижимости. Чтобы было проще выбирать полезным может оказаться профессиональный риэлтор, который предоставит целую базу подобных помещений. Неоспоримый плюс этого варианта – отсутствие лишней беготни по инстанциям.

Что необходимо учитывать перед тем, как заключить сделку:

  • Права на собственность должны принадлежать одному физическому или юридическому лицу;
  • Всю документацию желательно составлять в присутствии адвоката или нотариуса;
  • Обязательно наличие справок о том, что услуги за свет и воду вовремя оплачены предыдущим владельцем;
  • В процедуре не должны принимать участие третьи лица.

Одесская область активно застраивается и проблем с поиском и приобретением нежилых помещений в этих краях возникнуть не должно.

Как перевести жилое помещение в нежилое

Другой, более сложный способ – покупка жилой квартиры с ее последующим переоформлением. Ощутимый минус метода – придется изрядно помотаться по инстанциям. Для быстрого поиска подходящей недвижимости поможет хорошая риэлторская контора. Сейчас рынок буквально перенасыщен самыми разными предложениями в этом направлении.

Как только квартира перейдет в собственность нового владельца, для его переоформления понадобится:

  • Заявление о намерении перевода квартиры в противоположный тип;
  • Документы права собственности;
  • Заявление из БТИ.

Все это относится в Департамент жилищного фонда и по прошествии 45 дней выдается разрешение на перевод собственности.

Как происходит перепланировка нежилого помещения в жилом доме

При возникновении такой необходимости обязательным является согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме.  Процесс предполагает внесение изменений в технические параметры, поэтому собственник должен:

  • Заранее получить разрешение от всех жильцов здания;
  • Утвердить будущий проект в жилищной инспекции;
  • Пройти проверку на соответствие правилам пожарной безопасности и санитарным нормам.

При выполнении ремонтных работ обычно меняется расположение комнат и увеличивается торговая (рабочая) площадь.

Подводя итог, можно отметить, что если есть возможность, то лучше сразу приобретать готовые объекты нежилого фонда, чтобы потом не заниматься переоформлением документов и перепланировкой помещения.

Источник: http://1realty.ua/index.php/articles/179-kak-kupyt-nezhyloe-pomeshhenye-v-mnohokvartyrnom-dome

Жилое в нежилое: регулирование или запрет?

Нежилое помещение в многоквартирном доме

Незадолго до наступления нового 2019 года был опубликован Закон РФ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме” (далее – Закон от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ или просто Закон).

Он приравнял нежилые помещения в многоквартирных жилых к жилым помещениям с точки зрения их переустройства и перепланировки.

Казалось бы, новый подход можно только приветствовать: установление общих правил для жилых и для нежилых помещений свидетельствует о сближении их правового режима, что в перспективе способно привести к установлению общих правил…

Но такой вывод был бы преждевременным, поскольку Закон от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ на самом деле лишь усиливает запретительное регулирование в жилищной сфере. Просто законодатель на сей раз использовал завуалированную форму запрета, да еще добавил социальной риторики.

И в самом деле, значительная часть общества в последние годы негативно относится к запретам (опять запрет, сколько можно, только их и вводят, а где же дозволение, свобода?!).

Правда, меньше их не становится… Так почему бы ни поступить более аккуратно, да ещё позвать на помощь некоторых «либералов», тех, кто готов пойти на ограничение прав собственников в широких пределах. Тем более что сторонников «консервативной» в рыночном смысле повестки у нас мало.

В чём смысл Закона от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ? Во-первых, в некоторых нормах Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) термин «жилые помещения» заменяется на «помещения в многоквартирном доме».

Тем самым ЖК РФ начинает регулировать отношения по поводу нежилых помещений, но в отношении не всех, а только тех, которые находятся в многоквартирных жилых домах. Нежилых зданий и нежилых помещений в последних новый закон не касается. Так что полное единство в регулировании всё равно не будет достигнуто.

Замена «жилых помещений» на «помещения в многоквартирном доме» произведена в ЖК РФ лишь в части переустройства и (или) перепланировки.

Поэтому в остальных случаях нормы ЖК РФ на нежилые помещения в многоквартирных домах, вроде бы, распространяться не должны, если иное прямо не предусмотрено ЖК (например, в части, касающейся осуществления прав на общее имущество многоквартирного дома и управления им).

Хотя, конечно, было бы лучше, если бы об этом было сказано прямо. Так что отношения по поводу нежилых помещений, не находящихся в многоквартирных жилых домах, по-прежнему остаются без полноценного регулирования.

Это позволяет судам применять к ним правила о жилых помещениях по аналогии, что имеет, разумеется, казуистический характер и далеко не всегда оправданно.

Помимо приравнивания нежилых помещений к жилым в части переустройства и (или) перепланировки, Закон от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ содержит еще одну значимую для практики норму, а именно, изменение в п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Смысл его состоит в том, что если «переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, для их проведения нужно предоставить также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку», предусмотренном частью 2 статьи 40 ЖК РФ.

Казалось бы, ничего нового… Исходя из общих подходов ГК РФ общее имущество многоквартирного жилого дома, находящееся в долевой собственности, нельзя передать в индивидуальную собственность при отсутствии согласия кого-либо из сособственников. Иное означало бы необоснованное лишение права собственности, ведь распоряжение общим имуществом возможно лишь с согласия всех (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Правда, на протяжении десятилетий никто не спрашивал согласия сособственников при переводе жилых помещений в нежилые. Достаточно было соблюдения определённой процедуры и принятия уполномоченным государственным органом соответствующего решения. Я уж не говорю о многолетней практике приватизации частей общего имущества многоквартирных домов под видом продажи обособленных нежилых помещений.

В результате первые, а то и вторые, этажи многих жилых домов превращались в нежилые помещения, будучи порой для этого непригодными. Условия проживания людей в таких домах, как правило, ухудшались.

И вот теперь к запрету переводить в нежилые не пригодные для этих целей помещения (который существовал и ранее, просто игнорировался), решили, что нужно получать согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, если происходит изъятие части общего имущества с превращением его в индивидуальное.

И тут, как всегда, дьявол прячется в деталях, а именно, что будут понимать под «присоединением части общего имущества».

Возьмём, например, наиболее часто встречающуюся ситуацию, когда квартиру превращают в нежилое помещение, прорезая вместо окна дверь и пристраивая к ней внешнюю лестницу.

Формально тут, вроде бы, площадь общего имущества многоквартирного дома не уменьшается (узкий вариант толкования). Другое дело, когда коридор, ведущий к нескольким квартирам, которые скупили и превращают в нежилое помещение, присоединяют к последнему.

Но интуиция мне подсказывает, что такое логичное толкование практика будет стремиться расшатать. Уж больно хочется в последние годы уполномоченным государственным или муниципальным органам расширять сферу своего усмотрения.

И они будут требовать согласия всех сособственников и тогда, когда в этом нет необходимости, хотя бы для того чтобы избежать возможных упрёков в нечистоплотности.

Ведь основные стрелы критики процедуры превращения жилых помещений в нежилые будут, при узком варианте толкования, бить мимо цели. Случаев, когда к создаваемому нежилому помещению «прирезаются» куски общего имущества многоквартирного дома, не так много.

Гораздо больше случаев, когда нежилое помещение создается в рамках уже существующей квартиры, а применительно к ней регулирование не меняется.

Правда, можно понимать под присоединением части общего имущества любое изменение границ или даже кадастрового плана (широкий вариант толкования), однако будет трудно обойти то обстоятельство, что и стена, и дверь, и окно – будут общим имуществом, – пусть и технически различным. В общем, поживём-увидим.

Но на этом перечень сюрпризов не заканчивается: в Законе от 27 декабря 2018 г.

№ 558-ФЗ появилась фраза о «протоколе общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме», предусмотренном частью 2 статьи 40 ЖК РФ.

Начнём с того, что в части 2 ст. 40 ЖК РФ нет ни слова о протоколе, а идёт речь лишь о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме. Теперь же нужен ещё и протокол общего собрания, причём неясно, должны ли на это собрание явиться все собственники.

Как показывает мой опыт, получить согласие всех – неимоверно трудная задача. Во-первых, собственники считают, что не должны давать согласие «просто так», а лишь за некое встречное предоставление – деньги, ремонт общего имущества и т.п.

Причём многие считают дачу согласия одним из немногочисленных имеющихся у них способов «заработать», поэтому выдвигают завышенные требования. Механизм их уменьшения в ЖК РФ не предусмотрен. Во-вторых, некоторые собственники принципиально не дают никаких согласий, часто просто «из вредности».

Наконец, в-третьих, порой собственников банально не найти.

Если же помимо согласия всех собственников нужна ещё и явка всех их на собрание, то такое решение почти никогда не будет принято. Проблема на практике сейчас – собрать хотя бы половину собственников (кворум бывает крайне редко…).

Правда, решения собрание может принимать и очно-заочным анием, однако вряд ли можно совместить такое ание с одновременной дачей согласия на изменение размера или границ общего имущества многоквартирного дома. Это должно быть сделано разными документами.

К тому же, ЖК РФ вообще не предусматривает никакой процедуры для участия в собрании всех собственников помещений, а не какой-то их части. Допустим, собственники уже дали согласие в простой письменной форме. Как собрание проверит, что это сделали именно они?

Если же требуется обычное решение собрания со стандартным кворумом, то непонятно, в чём состоит его смысл, если все собственники уже согласились на перепланировку (переустройство). Для того, чтобы можно было начать собирать их согласия? Но об очерёдности действий в Законе от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ ничего не сказано.

Оптимальным по времени может быть достижение договорённости с 50 % собственников, принятие решения общего собрания и далее сбор согласий оставшихся без какой-либо уверенности достичь искомого результата.

Риски для тех, кто желает перевести жилое помещение в нежилое с использованием части имущества многоквартирного дома, здесь крайне высоки, поэтому можно вести речь не о регулировании, а о фактическом запрете соответствующих действий.

Проблема перевода жилых помещений в нежилые (но не наоборот) связана с теми неудобствами, которые создают нежилые помещения в жилых домах. Хорошо помню, как под помещением Управления юстиции Санкт-Петербурга, где я тогда служил, в конце 90-х годов был открыт китайский ресторан, и весь дом пропах кунжутным маслом.

Находиться в нём было некомфортно, причём ситуацию не исправило и сооружение отдельного воздуховода из кухни ресторана. Просто это был старый петербургский жилой дом с деревянными перекрытиями, через которые просачивались любые запахи. И полномочий государственных органов было вполне достаточно для того, чтобы предотвратить нарушение жилищных прав.

Просто эти органы бездействовали…, а о мотивах их бездействия гадайте сами.

Однако законодатель решил пойти по пути фактического запрета преобразования жилых помещений в нежилые с использованием общего имущества многоквартирного доме, видимо, понимая, что улучшить администрирование ему не под силу: государственные и муниципальные органы будут по-прежнему закрывать глаза на то, как используются нежилые помещения в жилых домах. Так что проблемы в данной сфере, на мой взгляд, сохранятся. А над способом их решения всем нам ещё предстоит подумать.

Источник: https://zakon.ru/Blogs/zhiloe_v_nezhiloe_regulirovanie_ili_zapret/76790

За что платит собственник нежилого помещения в жилом доме?

Нежилое помещение в многоквартирном доме

Вопрос действительно спорный. С одной стороны, Вы члены ТСЖ, соответственно, как собственник помещения в доме, обязаны участвовать в оплате общих расходов. А уж тем более платить за капитальный ремонт. С другой стороны, Вы многим не пользуетесь.

В разных ТСЖ это решается по-разному: в каких-то по закону, в каких-то – по справедливости, в каких-то – по-братски. Это регулируется общим собранием собственников жилья и членов ТСЖ. Выносите этот вопрос на собрание и пробуйте отстоять свою точку зрения. Или созывайте внеочередное собрание.

Только за капремонт Вам платить все равно придется, так как этот вопрос регулируется законодательством, а не собранием.

Как перевести жилое помещение на 1 этаже в нежилое?

Получает ли ТСЖ доход от коммерческих организаций в доме?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ и состоявшейся в соответствии с ним судебной практикой, собственник нежилого помещения в жилом доме должен наравне с собственниками жилых помещений оплачивать и капитальный ремонт дома, и уборку подъезда, и освещение в подъезде, и прочие расходы, связанные с содержанием общего имущества в многоквартирном доме.

Если у Вас установлены индивидуальные приборы учета, в том числе своя электрическая линия, Вы вправе оплачивать данный вид услуг самостоятельно, уведомив об этом УК и исключив платежи по электроэнергии в отношении конкретно Вашего помещения, что, однако, не освобождает Вас от обязанности участвовать в оплате расходов по содержанию общего имущества в объеме, пропорциональном Вашей доле в собственности всего дома.

В случае, если у Вас имеются два действующих договора с одним предметом и Вам предлагают заключить третий, то Вам необходимо ознакомиться с их условиями. Никто не вправе дважды получать денежные средства за одну и ту же услугу или навязывать ее Вам.

Все возникающие разногласия, касающиеся объемов, стоимости оказанных услуг и лица, которому Вы должны их оплачивать (особенно при смене управляющих компаний), подлежат разрешению в судебном порядке.

Можно ли изменить расчет за отопление нежилых помещений?

Как узнать, законны ли коммерческие организации на 0-м этаже?

Отвечает консультант комиссии по недвижимости общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Анна Горбенко:

Собственник нежилого помещения в МКД так же, как и собственник жилого помещения, обязан платить за содержание общего имущества вне зависимости, пользуется он всем имуществом или нет (ст. 39 ЖК РФ). Таким образом, оплачивать Вы обязаны.

Например, все подъезды освещаются, следовательно, расходы по электроэнергии пропорционально ложатся на всех собственников. Так же как и мытье всех лестниц и пролетов.

Набор платежей может варьироваться в каждом конкретном случае, например, дополняться затратами на обслуживание подъемников для инвалидов и так далее.

Отвечает ведущий юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Владимир Бражников:

Жилищное законодательство не содержит различий в правовом статусе нежилого и жилого помещения в вопросе содержания общего имущества и возлагает равные обязанности на собственников любых помещений в доме, в соответствии со ст. 39 ЖК РФ.

Следовательно, собственники как жилых, так и нежилых помещений в равной степени участвуют в содержании общедомового имущества.

Закон устанавливает обязанность физических и юридических лиц оплачивать коммунальные услуги и капительный ремонт в доме своевременно и в полном объеме.

Плата собственника за коммунальные услуги и помещение включает в себя платежи за содержание, а также ремонт помещения (в том числе за работы и услуги, с помощью которых осуществляется управление жилым домом), оплату капремонта и текущего ремонта имущества в многоквартирном доме, в соответствии со ст.154 ЖК РФ. Размер уплачиваемых сумм на содержание зависит от размера доли конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество.

Можно ли убрать забор вокруг многоэтажки?

Дается ли налоговый вычет на покупку нежилого помещения?

Таким образом, собственник нежилого помещения в жилом доме обязан оплачивать содержание общедомового имущества независимо от того, в каком размере и в каком порядке он оплачивает содержание своего помещения.

Наличие собственной электрической линии и договоров на уборку и обслуживание не освобождает собственника нежилого помещения от несения бремени расходов на содержание общего имущества дома. Нежилое помещение не может существовать автономно и является конструктивной частью жилого дома.

Собственник нежилого помещения так же, как и собственники квартир, обязан вносить предусмотренные законом платежи своевременно и в полном объеме. При этом фактическое неиспользование общего имущества собственником помещений не освобождают его от обязанностей по содержанию общего имущества.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Теоретически общим имуществом многоквартирного дома собственник нежилого помещения не пользуется. Однако 36 статьей Жилищного Кодекса предусмотрено, что на праве общедолевой собственности собственникам квартир и нежилых помещений принадлежат несущие конструкции, оборудование, а также сам земельный участок, на котором расположен дом. Соответственно, бремя содержания также лежит на них.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли зарегистрировать офис в квартире?

Купил нежилое помещение и перевел в жилое. Могу ли я получить возврат налога?

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/za_chto_platit_sobstvennik_nezhilogo_pomescheniya_v_zhilom_dome/7049

Административное право
Добавить комментарий