Нужно ли платить налог, если долей проданной квартиры владели более 5 лет, а другими долями меньше?

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Нужно ли платить налог, если долей проданной квартиры владели более 5 лет, а другими долями меньше?

По общему правилу доход, полученный от продажи квартиры или ее доли, облагается налогом по ставке 13%. Практике известны случаи, когда участники сделки умышленно занижали ее стоимость, чтобы минимизировать налоговое бремя.

С целью борьбы с таким видом мошенничества в Налоговый кодекс России были внесены изменения, согласно которым, если сумма по договору ниже кадастровой стоимости продаваемого объекта, налог все равно придется заплатить.

К законным способам экономии на налогах относятся:

  • освобождение от их уплаты;
  • получение имущественного вычета.

Чтобы воспользоваться первым вариантом, необходимо, чтобы продаваемый объект, ранее полученный по наследству, находился в собственности продавца не менее трех лет.

Если срок владения оказался меньше, то можно воспользоваться вторым вариантом. В этом случае налогоплательщик уменьшит налогооблагаемую базу на сумму имущественного вычета.

Если квартира принадлежит нескольким собственникам и все они согласны на продажу, то у них есть право выбора способа продажи. В случае заключения одного договора всеми участниками долевой собственности налоговый вычет будет предоставлен на всех и разделен между ними, в зависимости от доли каждого в праве.

При этом собственники имеют право на заключение отдельных договоров (на долю каждого из собственников). В таком случае вычет будет предоставлен каждому собственнику отдельно. Таким образом обязанность по уплате НДФЛ с продажи доли компенсируется правом на получение налогового вычета на соответствующую сумму.

Для получения данной налоговой выгоды собственник должен:

  • являться налогоплательщиком (быть трудоустроенным или получать иной облагаемый налогом доход);
  • предоставить в налоговый орган декларацию для получения вычета и льготы по налогу.

Подарили часть дома. Какие налоги я буду платить при продаже?

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:

С января 2016 года законом введено понятие «минимального предельного срок владения объектом недвижимого имущества». Продажа квартиры после истечения этого срока означает, что налог (НДФЛ) на полученный от продажи доход не начисляется.

Но «предельный срок владения» — разный для разных случаев. И зависит он от того, каким способом квартира стала собственностью владельца. Если квартира была куплена, то «предельный срок владения» равен пяти годам (с 2016 года). Если квартира была приватизирована, подарена близким родственником или получена в наследство, то трем.

В данном случае, когда унаследованная в долях квартира продается до истечения трехлетнего срока владения, налог НДФЛ возникает для каждого владельца доли. При этом каждый владелец доли может воспользоваться установленным законом вычетом в размере 1 млн рублей.

А чтобы этот налоговый вычет мог применить каждый владелец долевой собственности по отдельности (а не один вычет на всех), вам всем нужно продать свою квартиру не как единый объект недвижимости (по одному договору купли-продажи), а по отдельным договорам купли-продажи для каждой доли.

Таким образом, если стоимость каждой доли менее 1 млн рублей, то при продаже квартиры по долям каждый собственник, применяя указанный вычет, освобождается от уплаты подоходного налога.

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

Плачу ли я налог с продажи доли в квартире, купленной в браке?

Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

При продаже недвижимого имущества, полученного по наследству менее трех лет назад, все граждане обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от полученной суммы.

При этом не забывайте, что право собственности на недвижимость, полученную в порядке наследования, возникает не с момента государственной регистрации такого права (как во всех других случаях), а с момента открытия наследства, то есть с момента смерти наследодателя.

И именно с этого момента и надо отсчитывать трехлетний срок. Соответственно, если наследодатель умер более трех лет назад, а право собственности на квартиру зарегистрировано менее трех лет назад, продавцы от уплаты НДФЛ освобождаются. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный ст.

220 Налогового кодекса РФ и применяемый при уплате НДФЛ с сумм, полученных от продажи недвижимости, применяется в следующем порядке.

Если доля приобретена как самостоятельный объект собственности (например, если бы только Вы унаследовали только эту долю), то налоговый вычет при ее продаже составит 1 млн рублей.

А поскольку Вы получили долю в составе квартиры по одному основанию и одномоментно с собственниками других долей (другими наследниками), то налоговый вычет с продажи в размере 1 млн рублей предоставляется на весь объект недвижимого имущества. И при продаже всей квартиры налоговый вычет с продажи принадлежащей Вам доли составит ровно такую же долю от миллиона, какова Ваша доля во всей квартире.

 Соответственно, Вам необходимо декларировать наследственное имущество и уплачивать НДФЛ, если стоимость продаваемой Вами доли менее не одного миллиона, а его части, соответствующей размеру Вашей доли в квартире.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

Должна ли я платить налог в Казахстане за российскую квартиру?

Сестра купила у меня дом, а ей не возвращают налог. Почему?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/dolzhen_li_ya_platit_nalog_na_prodazhu_doli_tsenoy_menee_1_mln_/5984

Как уменьшить налог к уплате

Нужно ли платить налог, если долей проданной квартиры владели более 5 лет, а другими долями меньше?

20 Апреля 2018 Команда Налог 24 Вычет при продаже 343

Налоговым законодательством предусмотрены различные льготы при продаже жилья, которые могут помочь Вам уменьшить (или полностью перекрыть) налог на доходы от продажи (НДФЛ).

Минимальный срок владения при продаже квартиры/дома

В первую очередь рассмотрим такой параметр как минимальный предельный срок владения имуществом. По сути это период, в течение которого недвижимость должна находиться в Вашей собственности для того, чтобы можно было продать её без уплаты НДФЛ. В статье «Как определить срок владения недвижимостью» Вы можете прочитать информацию о том с какого момента отчитывается указанный срок.

Минимальный срок составляет 3 года или 5 лет в зависимости от того, когда и как была приобретена недвижимость.

Если имущество приобретено после 1 января 2016 года, установлен минимальный срок владения — 5 лет, исключениям является имущество, приобретенное:

  • по наследству/в дар от близкого родственника;
  • в результате приватизации;
  • по договору пожизненного содержания с иждивением.

Здесь срок владения остается прежним – 3 года. В соответствии со ст.14 Семейного Кодекса РФ, к близким родственникам относятся: родители, дети, дедушки/бабушки, внуки, полнородные/неполнородные братья и сестры.

Данные правила были введены ФЗ №382-ФЗ и вступили в силу с 1 января 2016 года.

Пример: Данилов А.А. в январе 2016 году получил квартиру в наследство от родителей. Он планирует продать, при этом если он продаст её сейчас, то ему придётся заплатить налог в размере 13% от стоимости квартиры. Продать квартиру без налога Данилов сможет только через три года (поскольку она получена в наследство от близких родственников), то есть не ранее января 2019 года.

Пример: Горохова А.А. в 2018 году получила квартиру в дар от тёти. Горохова планирует продать эту квартиру, но, чтобы продать её без налога ей придется ждать пять лет (поскольку тетя не является близким родственником), в противном случае её придется заплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости квартиры.

Для имущества, приобретенного до 01.01.2016 действуют старые правила – минимальный срок владения для безналоговой продажи – 3 года.

Пример: Супруги Филатовы продали дом в 2017 году. Которым они владели с 2013 года. Филатовым не нужно платить налог при продаже этого дома, поскольку он находился в их собственности более 3х лет. Более того им вообще не нужно отчитываться перед налоговым органом (т.е. не нужно подавать декларацию 3-НДФЛ).

Минимальный срок владения при продаже автомобиля и/или иного имущества

При продаже автомобиля минимальный срок владения составляет три года.

Если машина находилась в Вашей собственности более трех лет, то Вы полностью освобождены от уплаты налога при ее продаже, а также от подачи декларации 3-НДФЛ.

При этом срок владения автомобилем отсчитывается с даты заключения договора купли-продажи, дата регистрации транспортного средства в ГИБДД значения не имеет (ст.223 ГК РФ).

Пример: Сидоров М.М. в 2018 году продал автомобиль, который приобрел в мае 2013 года. Поскольку машина находилась в собственности Сидорова более трех лет, то ему не нужно платить налог (НДФЛ) и подавать декларацию 3-НДФЛ.

Имущественный вычет

Статьей 220 Налогового кодекса РФ предусмотрен ряд имущественных вычетов, которые позволяют уменьшить полученный доход от продажи недвижимости (в случае если Вы владели ей менее минимального срока) и тем самым уменьшить (или полностью перекрыть) налог к уплате.

  • Стандартный имущественный вычет при продаже жилых домов, квартир, комнат, земельных участков, дач, садовых домиков (или долей в указанном имуществе. Размер вычета составляет 1 млн.руб. в год, то есть если Вы в одном календарном году продаете несколько объектов, то вычет предоставляется в размере 1 млн.руб. на все объекты недвижимости.

Пример: Исаева В.Т. продала в 2017 году квартиру за 2 млн.руб. и дачу за 1 млн.руб., оба объекта находились в её собственности менее трех лет.

Исаевой в срок до 3 мая 2018 года нужно подать в налоговый орган декларацию о доходах (3-НДФЛ) и до 16 июля заплатить налог на доходы НДФЛ). Применив стандартный вычет в 1 млн.руб.

Исаевой придется заплатить НДФЛ в размере 260 000 руб. = (2 000 000 + 1 000 000 – 1 000 000) х 13%.

  • Стандартный вычет при продаже иного имущества (автомобиль, гараж, машиноместо и т.д.). Размер такого вычета составляет 250 000 руб. в год, то есть если Вы в одном календарном году продаете несколько объектов, то вычет предоставляется в размере 250 000 руб. на все проданные объекты.

Пример: Кириллов П.А в наследство получил сразу два автомобиля и тут же продал их по 450 000 рублей каждый. В таком случае Кириллов вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продаж машин на 250 000 рублей, но не имеет права применять вычет к каждой из машин в 250 000 рублей. Кириллов должен заплатить налог в размере 84 500 рублей (450 000 х 2 – 250 000) х 13%.

  • Вычет по произведенным расходам на покупку проданного имущества. Вы можете уменьшить свои доходы от продажи имущества на расходы, произведённые на покупку этого имущества (при наличии у Вас документов, подтверждающих произведенные расходы). Вполне естественно, что если квартира (дом, дача и т.п.) досталась Вам в наследство или была подарена, то применить этот вычет Вы не сможете, поскольку не несли расходы на приобретение этого имущества. Обратите внимание, учесть расходы на покупку можно только по тому объекту, который Вы продаете (а не по другому приобретенному объекту).

Пример: Долохов О.Е. продал квартиру, которой владел 2 года за 3 млн.руб. У Долохова сохранились документы на покупку этой квартиры, на её приобретение он потратил 2 900 000 руб. Долохов может применить вычет по расходам, таким образом ему нужно будет заплатить налог в размере 13 000 руб. (3 000 000 – 2 900 000) х 13%.

Важно: Вы можете применить только один из указанных вычетов (стандартный или по расходам). Применить оба вычета к одному объекту имущества нельзя.

  • Имущественный вычет при покупке жилья (п.3, 4 ст.220 НК РФ). Если Вы продали имущество и в тоже году (или ранее) купили жилье, при этом раньше не пользовались имущественным вычетом при покупке жилья, то Вы можете применить вычет при покупке в размере стоимости приобретенной недвижимости (но не более 2 000 000 руб.), тем самым уменьшить налог от продажи.

Пример: Соболева И.Л. продала дом за 3 000 000 руб., который получила по наследству в 2018 году, в том же году она купила квартиру за 3 500 000 руб. Соболевой нужно отчитаться перед налоговой и заплатить налог.

При этом она раньше не пользовалась имущественным вычетом при покупке жилья. Соболева может применить имущественный вычет при покупке, а также стандартный вычет при продаже.

Тем самым ей не нужно будет платить налог (3 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000) х 13% = 0 руб.

Как компенсировать налог другими вычетами

При продаже имущества, которое находилось в собственности менее минимального срока, можно перекрыть частично (или полностью) налог на доходы от продажи за счет других налоговых вычетов.

Таким образом если в календарном году, в котором был продано имущество, у Вас есть право на какие-либо налоговые вычеты (имущественный при покупке жилья, вычет на лечение, вычет на обучение и другие), то их можно учесть при расчете налога на доход от продажи автомобиля.

Пример: Самусенко Н.А. в 2016 году получил в наследство машину, а в 2017 году продал ее за 1 000 000 руб. В 2017 году Самусенко оплатил дорогостоящую операцию своему отцу, расходы по операции составили 450 000 руб.

Соответственно он сможет уменьшить доход от продажи на сумму социального вычета за дорогостоящее лечение (450 000 руб.).

Применив стандартный налоговый вычет и вычет на лечение Самусенко должен будет заплатить налог: (1 000 000 – 450 000 – 250 000) х 13% = 39 000 руб.

Продажа имущества несколькими собственниками

Если продается недвижимость, которая принадлежит нескольким собственникам (долевая или совместная собственность), то отчитываться перед налоговым органом нужно будет каждому из собственников (если имущество находилось в собственности менее минимального срока). В зависимости от того как была оформлена продажа, налоговые вычеты также применяются по-разному.

  • Продажа долей в квартире как единый объект

Источник: https://nalog24.online/articles/vychet-pri-prodazhe/kak-umenshit-nalog-k-uplate/

Как правильно заплатить налог после продажи квартиры – Ипотека и финансы

Нужно ли платить налог, если долей проданной квартиры владели более 5 лет, а другими долями меньше?

09.02.2012 | 10:00 124080

На сайтах продажи недвижимости некоторые объявления сопровождаются пометкой: «В собственности менее трех лет». Она указывает на малоприятный фактор, который усложняет процесс реализации и ведет либо к снижению доходов продавца, либо к увеличению рисков покупателя.

Речь идет о налогах с продажи.

В соответствии со статьей 220 Налогового кодекса РФ доходы от продажи квартир, коттеджей, дач, садовых домиков, земельных участков или комнат в коммуналках, находящихся в собственности дольше трех лет, освобождены от налогообложения. В противном случае доход должен быть задекларирован и налог уплачен, что не слишком нравится нашим согражданам. Как правильно платить налог с продажи квартиры?

Точка отсчета
Точкой отсчета пресловутых трех лет владения является вовсе не день, когда был заключен договор купли-продажи и деньги внесены в банковскую ячейку.

Если недвижимость приобретена на вторичном рынке в результате купли-продажи, мены, дарения, ренты, а также если квартира приватизирована или получена после сноса аварийного дома, то началом владения считается момент регистрации договора в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу.

Некоторые районные отделы Управления не отличаются расторопностью, и разрыв между датой совершения сделки и ее регистрацией может достигать полутора-двух месяцев.

Покупка жилья на вторичном рынке: какие существуют риски?Приобретая квартиру, комнату или дом на вторичном рынке, необходимо досконально проверить историю >>Если дом – новостройка, то три года отсчитываются со дня получения свидетельства о регистрации права собственности. Но прежде дом должен быть построен и сдан госкомиссии. То есть от уплаты денег до вступления во владение может пройти два-четыре года.

Особняком стоит вопрос о наследуемом жилье. Срок владения такой недвижимостью исчисляется иначе. Как указывается в п.

4 статьи 1152 ГК РФ: «Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации».

В связи с долевой собственностью на жилье порой возникают весьма замысловатые конфигурации. Случается, что при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, с одного из продавцов, владеющего своей долей свыше трех лет, налоги не взимаются.

А второй участник сделки, допустим, недавно унаследовавший полквартиры, будет должен рассчитаться с государством по полной. И даже единственный владелец недвижимости может оказаться в неординарной ситуации. Предположим, квартира была приватизирована мужем и женой в равных долях еще в 1990-х. После смерти мужа его имущество, в соответствии с законом, перешло вдове.

Решив продать жилплощадь как можно быстрее, она вынуждена будет заплатить налог с полученной по наследству половины.

Чек или миллион?
Следующий вопрос – сколько именно придется заплатить? В НК РФ указывается, что доход физического лица от продажи недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет, облагается налогом 13%.

На самом деле, не все так печально.

Налоговый кодекс предоставляет продавцу возможность снизить выплаты двумя способами: либо уменьшить налогооблагаемую базу на сумму фактически понесенных затрат, либо воспользоваться имущественным налоговым вычетом.

Перечень фактических расходов довольно широк. Прежде всего, это та стоимость, за которую был куплен или построен объект.

Причем расходы на новое строительство могут включать в себя затраты на разработку проектно-сметной документации, покупку строительных материалов, строительно-монтажные и ремонтные работы, оплату подключения к инженерным сетям.

Ремонт и отделку тоже можно включить в этот перечень, но только в том случае, если в договоре указано, что дом, квартира или комната были куплены без отделки. Важнейший момент: все расходы должны быть строго подтверждены чеками, платежными поручениями, выписками из банковского счета, договорами, расписками, актами приемки-передачи.

Альтернативный вариант подходит для тех, кто не может подтвердить свои расходы документально или вовсе их не имел (получил недвижимость в дар или по наследству). Они могут использовать право на налоговый вычет в размере 1 млн руб.

То есть доход от продажи квартиры будет облагаться налогом только в части, превышающей данную сумму. Например, если жилье было продано за 3 млн руб., то налог взимается только с 2 млн руб., что, впрочем, тоже составит немалую сумму – 260 тыс.

руб.

Налоговый вычет «привязан» к объекту и периоду. Другими словами, сколько бы человек не владели домом или квартирой, при продаже они будут иметь право на совокупный вычет в размере одного миллиона рублей. Эта сумма делится в соответствии с долями, каждый собственник уменьшает свою налогооблагаемую базу на получившийся после раздела результат, а с разницы платит 13-процентный налог.

Привязка к периоду означает, что в течение налогового периода (года) при продаже недвижимости можно претендовать только на один налоговый вычет. Предположим, человек получает в наследство сразу дом и квартиру и решает с ними расстаться.

Так как никаких расходов он не понес, следовательно, ему остается единственный вариант уменьшения налогооблагаемой базы –налоговый вычет. Но вычет будет предоставлен только в отношении одного объекта. С денег, полученных за второй, придется уплатить налог в полном объеме – 13%. Более рационально в таком случае расставаться с наследством поэтапно.

Скажем, дом продать сразу, а квартиру – через год, в новом налоговом периоде, когда вновь возникнет право на вычет.

Посчитать и выбрать
Нельзя сказать однозначно, какой вариант сокращения налогооблагаемой базы предпочтительнее. Необходимо каждый раз проводить калькуляцию. Но некоторые общие правила все же есть.

Если объект был приобретен за сумму, меньшую, чем миллион рублей, а продается, благодаря подросшим ценам, несколько дороже, то весьма вероятно, выгоднее будет использовать право на вычет. Например, комната в коммунальной квартире, купленная за 800 тыс.

рублей, продана два года спустя за 1,1 млн руб. Если пойти по пути учета фактических затрат, то придется заплатить налог с чистого дохода – с 300 тыс. руб., что составит 39 тыс. руб.

Если же предпочесть вычет, то налогооблагаемая сумма будет равна разнице между продажной ценой и 1 млн руб. В данном случае это 100 тыс. руб., с которых следует 13 тыс. руб. налога. Выгода очевидна.

Но в городах с высокой стоимостью квадратного метра, к которым относится и Петербург, как правило, все же выгоднее уменьшать налогооблагаемую базу на сумму понесенных затрат. Рассмотрим такой пример. Однокомнатная квартира была куплена на стадии строительства за 3 млн руб.

После сдачи дома ее рыночная цена составляет 3,5 млн руб. С учетом налогового вычета налогооблагаемая база составит 2,5 млн руб., а налог – 325 тыс. руб. Тогда как разница между доходами и расходами – всего 500 тыс. руб., а налог, соответственно, 65 тыс. руб.

Выбор сделать проще простого.

Рискованные игры
Но, как правило, люди не любят платить налоги. Львиная доля квартир, находящихся в собственности менее трех лет, продается с использованием апробированных на рынке схем. Договор купли-продажи заключается на сумму, меньше миллиона рублей, обычно – на 990 тыс. руб.

В банковскую ячейку вносится сумма, соответствующая реальной цене недвижимости. На разницу продавец пишет расписки о том, что им были получены деньги за неотделимые улучшения жилплощади, произведенные прежним владельцем или за оставляемую им мебель и технику.

После регистрации договора покупатель забирает расписки себе – на тот случай, если продавец внезапно передумает и, ссылаясь на временное помутнение рассудка, захочет аннулировать сделку. По закону, если суд признает его правоту, он должен будет вернуть только те денежные средства, которые фигурируют в договоре.

Расписки, таким образом, должны защитить покупателя от произвола продавца. Но защита эта весьма сомнительна с юридической точки зрения.

Продавец тоже рискует и, в отличие от покупателя, ничем не защищен. Не исключено, что на странную сделку (например, на продажу двухкомнатной квартиры в районе Невского проспекта менее чем за миллион рублей) обратят внимание налоговые органы.

Не следует забывать о важном условии: налогооблагаемая сумма не уменьшается автоматически. Так же, как и сам собой не возникнет налоговый вычет.

Даже если затраты на покупку жилья превысили сумму, вырученную от его продажи (на падающем рынке может случиться и такое), продавец должен до 30 апреля года, следующего за годом сделки, подать декларацию в налоговый орган по месту прописки.

Если он решил уменьшить налогооблагаемую базу на сумму фактических расходов, к заявлению должны прилагаться подтверждающие документы. Если остановил свой выбор на вычете, необходимо пометить это в декларации. В тридцатидневный срок налоговики примут решение и сообщат, с какой суммы следует заплатить налоги.

Анна Васильева   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/89817/

Административное право
Добавить комментарий