Нужно ли заверять у нотариуса предварительный договор и предоплату?

Предварительный договор — выверенная замена задатка – Наша Недвижимость

Нужно ли заверять у нотариуса предварительный договор и предоплату?

Тысячи страниц журналов и интернет-сайтов с объявлениями о продаже жилья. Несколько месяцев непрерывных просмотров. И вот вы стоите в квартире и понимаете — вот он дом мечты.

До заключения договора о купле-продаже должно пройти некоторое время. Поэтому, чтобы не потерять желаемые квадратные метры, вы даете продавцу задаток, оформляя соответствующий договор.

Очень часто на этом этапе возникает путаница.

Ведь, по привычке, многие риэлторы называют задатком средства, вносимые согласно подписанному предыдущему договору. С юридической точки зрения эта сумма не является задатком.

Кроме того, договор задатка вообще не стоит использовать в подтверждение намерений провести транзакцию. И на это нужно обратить особое внимание при заключении договора.

«Мир Квартир» решил разобраться, как не нажить проблем, внося предоплату за новое жилье.

Наличие задатка упрощает жизнь всем сторонам. Продавец получает гарантию, что сделка состоится, а покупатель «бронирует» за собой выбранную квартиру и страхуется от возможного повышения ее стоимости.

Если же сделка срывается по вине покупателя, то задаток остается у продавца.

В случае если подписывать договор купли-продажи отказывается собственник жилья, он обязан вернуть полученные деньги, а также заплатить компенсацию, равную размеру задатка.

Вне правового поля

Однако, как только дело доходит до суда, появляются «подводные камни». Ведь в ходе судебного разбирательства выясняется, что на самом деле никто никому ничего не должен. Это связано со спецификой украинского законодательства.

По словам адвоката АФ «Грамацкий и Партнеры» Александра Коваля, согласно ч. 1 ст. 570 Гражданского кодекса Украины, задатком является переданная денежная сумма или движимое имущество в счет подтверждения и обеспечения выполнения должником (покупателем) в пользу кредитора (продавца) договорного денежного обязательства.

Особенность задатка состоит в том, что он может обеспечивать лишь денежное обязательство, возникшее у должника согласно договору, заключенному с кредитором. При купле-продаже недвижимого имущества денежное обязательство возникает только по заключенному договору купли-продажи такого имущества.

То есть, договор задатка не может быть подписан без соглашения о купле-продаже.

По словам адвоката, старшего юриста ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» Владимира Игонина, до заключения договора купли-продажи уплаченные покупателем средства не рассматриваются как задаток с присущими ему правовыми последствиями.

Поэтому подлежат возврату независимо от того, по чьей вине продажа не состоялась. Продавец не имеет правовых оснований оставить себе полученные деньги.

Покупатель, в свою очередь, не вправе требовать возврата ему средств в двойном размере.

«Практика заключения предварительных договоров купли-продажи, по которым покупатель платит продавцу определенную сумму, широко распространена. Иногда стороны считают и даже называют в договоре эту сумму задатком, рассчитывая на соответствующие последствия в случае неподписания основного договора.

Но суды, в основном, придерживаются позиции, что задаток не может обеспечивать исполнение предварительного договора, в том числе и нотариально удостоверенного.

В описанной выше ситуации полученная продавцом сумма рассматривается как аванс и, в случае, если основной договор заключен не был, должна быть возвращена покупателю в том же размере, в котором он ее оплатил», — отметил адвокат.

По мнению Владимира Игонина, задаток в том виде, в котором его определяет украинское гражданское законодательство, не позволяет в полной мере удовлетворить актуальные потребности участников рынка недвижимости.

Для сравнения: в США покупатель может заблокировать через суд продажу владельцем недвижимости другому покупателю вопреки достигнутой договоренности. Несмотря на это, задаток широко используется в Украине.

Это свидетельствует о том, что в данном случае правовой обычай (обычай делового оборота) имеет большее влияние на конкретные правоотношения, чем нормы права.

Законная альтернатива

Украинское законодательство предлагает выход из этой ситуации. Намерение заключить договор купли-продажи может быть оформлено в виде предварительного договора. Этот документ не выступает гарантом заключения соглашения. Однако, в случае его срыва, может помочь возместить убытки, причиненные необоснованным уклонением от подписания.

Как правило, при заключении таких соглашений прописывают уже традиционную норму. Покупатель вносит «гарантийную сумму» или «обеспечительные средства» (нормы не прописывают четкого названия).

Деньги остаются у продавца при отказе покупателя подписывать договор купли-продажи. Или же владелец недвижимости платит двойную сумму, если принимает решение не проводить транзакцию.

Однако эти условия не установлены законодательством, поэтому могут быть изменены по соглашению сторон, что прописано в ч. 2 ст. 546 Гражданского кодекса.

В договоре, отмечает Владимир Игонин, должны быть указаны все возможные убытки сторон, конкретная сумма убытков или четкий механизм определения их размера и порядок подтверждения, срок и порядок оплаты расходов виновной стороной. Это значительно упростит согласование суммы возмещения в будущем. Также должны быть прописаны основания, которые могут считаться существенными для отказа от подписания договора купли-продажи.

Владимир Игонин также отмечает, что само по себе право требования возмещения не гарантирует фактического получения денег. В случае отказа другой стороны уплатить деньги добровольно придется обращаться в суд. Зачастую это не оправдано экономически.

Чтобы упростить взыскание обеспечительного платежа, стороны могут привлечь третью сторону — агента, которому доверяют оба подписанта. Заключив предварительный договор, каждая сторона передаст агенту сумму обеспечительного платежа на хранение на определенный, согласованный сторонами, срок.

Если в течение этого срока основной договор будет заключен, агент передаст все полученные средства продавцу.

Зачем идти к нотариусу?

Есть ли смысл нотариально заверять предварительный договор? Ведь обращение к нотариусу влечет за собой дополнительные расходы.

Кроме того, по убеждению многих нотариусов, прямого законодательного императива относительно необходимости нотариального заверения нет.

А если дело дойдет до суда, то, по практике, оспариваться могут как нотариально заверенные договора, так и те, которые не прошли такой процедуры. Так же оба вида документов принимаются как доказательство в ходе судебных разбирательств.

Эксперты убеждены: такая необходимость существует. По словам юриста юридической фирмы «Лавринович и Партнеры» Татьяны Кафти, основная причина, заставляющая стороны обратиться к нотариусу — это упрощенный механизм взыскания суммы задатка в случае нарушения одной из сторон условий предварительного договора.

То есть, если договор купли-продажи не будет заключен по вине одной из сторон и при этом она откажется добровольно возвратить сумму «задатка», другая сторона может обратиться к нотариусу для взыскания суммы «задатка» путем совершения исполнительного предписания.

Выданный нотариусом документ необходимо будет предъявить в орган государственной исполнительной службы с целью принудительного взыскания.

Если предварительный договор не был нотариально удостоверенным, «потерпевшей» стороне необходимо будет в судебном порядке доказать свои требования, затем (в случае положительного решения суда) получить исполнительный документ (как правило, исполнительный лист или приказ суда) и только после этого обращаться в орган государственной исполнительной службы с целью принудительного исполнения решения суда.

По убеждению председателя Риэлторской палаты Украины Виктора Несина, если предварительный договор нотариально не удостоверен, то, гипотетически, при условии перевода споров в суд, у судьи есть основания для признания его недействительным.

«В гражданском кодексе черным по белому написано, что предварительный договор должен быть составлен в той же форме, что и основная сделка. В нашем случае — это договор купли-продажи. Он удостоверяется нотариально.

Соответственно, и предварительный договор должен быть заверен нотариально. Хотя в моей практике было и такое, когда договор признавался действительным, но с замечанием о нарушении формы договора.

Но это было в случаях, когда стороны не отказывались от своих подписей», — подчеркнул Виктор Несин.

Источник: https://urpsobor.org.ua/predvaritelnyj-dogovor-vyverennaya-zamena-zadatka/

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Нужно ли заверять у нотариуса предварительный договор и предоплату?

Как правило, перед заключением договора купли-продажи жилого помещения заключается предварительный договор, который определяет условия заключения основного договора и может включать, например, условие внесения залога.

Копия данного договора может потребоваться для оформления кредита на покупку жилого помещения, принятия решения о разрешении на отчуждение жилого помещения (его частей, доле на праве собственности), построенного (реконструированного, приобретенного) с использованием льготного кредита (продажа, дарение или обмен в течение года со дня погашения этого кредита либо дарение или обмена до погашения этого кредита). Заключение данного договора направлено на защиту обеих сторон.

В соответствии со ст.399 ГК по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п.1 ст.

165 ГК сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном ГК и законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

В свою очередь Закон о регистрации обязывает регистрировать все договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.

Возникает вопрос: необходима ли государственная регистрация предварительного договора?

В силу норм п.2 ст.399 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

 По общему правилу, сформулированному в п.1 ст.159 ГК, сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Факт государственной регистрации не относится к форме договора.

В этой связи можно заключить, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий обязательной государственной регистрации, не требует обязательной государственной регистрации.

В то же время государственная регистрация предварительного договора возможна по соглашению сторон как добровольно принятая на себя обязанность.

Пунктом 4 ст.415 ГК определены последствия неисполнения предварительного договора. Если сторона, для которой в соответствии с ГК и иными актами законодательства заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Важное условие предварительного договора – условие освобождения жилого помещения. Часто бывает, что в продаваемой квартире проживает и сам продавец и члены его семьи.

Освободить квартиру он в силу обстоятельств сможет лишь при условии покупки другой квартиры и переселения в нее. Данная схема называется альтернативным обменом.

Подобные условия рекомендуется сразу оговорить в предварительном договоре.

В договоре может быть предусмотрено условие о задатке.

Примерная форма предварительного договора купли-продажи недвижимости приведена ниже.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
купли-продажи жилого помещения (жилого дома)

г.______«__» _________ 20__ г.

Мы, гражданин Сидоров Сергей Степанович, в дальнейшем именуемый Продавец, и гражданин Петров Павел Потапович, действующий от имени гражданина Иванова Игоря Иосифовича, на основании доверенности от «___» _______ 20__ г., именуемый в дальнейшем Покупатель, совместно именуемые Стороны, заключили настоящий предварительный договор (далее – Договор) о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны принимают на себя обязательство заключить договор купли-продажи жилого помещения (далее – Основной договор) в срок и на условиях Договора двухкомнатной квартиры общей площадью 54,2 кв.м, в т.ч. жилой – 36,4 кв.м, расположенной на 2-м этаже 9-этажного панельного дома по адресу: г.Минск, ул.Незнанского, д.1, кв.1 (далее – жилое помещение).

2. УСЛОВИЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

2.1. Срок заключения Основного договора и его нотариального удостоверения устанавливается Сторонами до «___» ___________ 20__ г. включительно.

2.2. Срок государственной регистрации сделки и государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение устанавливается Сторонами до «___» ____________ 20__ г. включительно.

2.3. Покупатель подтверждает, что все существенные характеристики жилого помещения, включая его месторасположение, вид из окон, размеры, планировку, состояние, инженерно-техническое оборудование, а также состояние придомовой территории и общих помещений дома, его удовлетворяют.

2.4. В жилом помещении на момент заключения Договора не зарегистрированы члены семьи Продавца и иные лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением (если такие лица зарегистрированы, указать Ф.И.О., права на пользования жилым помещением).

2.5. Жилое помещение должно быть освобождено Продавцом от имущества, не входящего в цену жилого помещения, не позднее 3 дней после государственной регистрации Основного договора и передано Покупателю по передаточному акту не позднее 3 дней с даты выдачи Покупателю свидетельства о государственной регистрации права.

3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Продавец обязуется:

3.1.1. Обеспечить получение согласия на отчуждение жилого помещения со стороны всех сособственников, а также третьих лиц, имеющих права в отношении данного жилого помещения.

3.1.2. Обеспечить снятие с регистрационного учета всех граждан, зарегистрированных в жилом помещении, и его освобождение в срок, предусмотренный Основным договором.

3.1.3. Погасить задолженность по платежам за жилищно-коммунальные услуги, телефонные переговоры к моменту подписания передаточного акта при передаче жилого помещения Покупателю.

3.1.4. Не изменять технического состояния жилого помещения, описанного в Договоре.

3.1.5. Незамедлительно уведомить Покупателя о появлении каких-либо причин, которые могут повлиять на исполнение обязательств по настоящему договору.

3.2. Покупатель обязуется:

3.2.1. Оплатить Продавцу стоимость жилого помещения, указанную в п.4.1 Договора в день подписания Основного договора, если Сторонами не установлено иное.

3.2.2. Принять жилое помещение у Продавца в состоянии, указанном в п.6 Договора, в сроки, установленные Основным договором.

3.2.3. Незамедлительно уведомить Продавца о появлении каких-либо причин, которые могут повлиять на исполнение обязательств по Договору.

3.2.4. После подписания Основного договора не предъявлять требований к устранению дефектов жилого помещения, которые указаны в настоящем Договоре и были известны Покупателю.

3.3. Стороны обязуются не изменять в одностороннем порядке цену жилого помещения, сроки и условия совершения сделки, не принимать действий, влекущих отказ от заключения сделки (поиск иного продавца или покупателя), если настоящим Договором не установлено иное.

4. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

4.1. Цена жилого помещения составляет сумму в белорусских рублях, эквивалентную 80 000 (восьмидесяти тысячам) долларов США по курсу Национального банка РБ на день оплаты. На день заключения настоящего Договора данная сумма составляет 688 000 000 (шестьсот восемьдесят восемь миллионов) белорусских рублей.

4.2. Оплата за приобретаемое жилое помещение производится Покупателем в следующем порядке:

4.2.1. Покупатель в день подписания настоящего Договора в счет цены жилого помещения передает Продавцу аванс в размере суммы, эквивалентной 5 000 (пяти тысячам) долларов США по курсу Национального банка РБ на день оплаты.

В случае расторжения настоящего Договора предварительная оплата (аванс) подлежит возврату Покупателю в полном объеме. При заключении Основного договора аванс подлежит зачету в счет окончательного платежа за приобретаемое жилое помещение.

4.2.2. Сумма, эквивалентная 5 000 (пяти тысячам) долларов США по курсу Национального банка РБ на день оплаты, передается Покупателем Продавцу наличными денежными средствами в день нотариального удостоверения сделки.

4.2.3.

Сумма, эквивалентная 70 000 (семидесяти тысячам) долларов США по курсу Национального банка РБ на день оплаты, перечисляется на расчетный счет Продавца безналичными кредитными денежными средствами в срок, установленный кредитующим банком. Все расходы, связанные с открытием расчетного счета на имя Продавца, получением Продавцом наличными денежными средствами вышеуказанной суммы кредита, несет Покупатель.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА И ПОРЯДОК ЕГО РАСТОРЖЕНИЯ

5.1. Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

5.2. Односторонний отказ от исполнения обязательств по настоящему Договору допускается в случаях, предусмотренных законодательством, а также в случаях:

– неисполнения второй стороной своих обязательств по настоящему Договору;

– невозможности наступления условий Договора, указанных в подп.4.2.3 п.4 настоящего Договора.

6. ТЕХНИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ИНЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Технические характеристики жилого помещения на момент подписания настоящего Договора соответствуют техническому паспорту на объект (прилагается).

6.2. Дополнительные характеристики жилого помещения:

6.2.1. Наличие лоджии (балкона) ______________________.

6.2.2. Наличие телефона _____________________________.

6.2.3. Покрытие полов в жилых комнатах ______________, коридоре _______________, кухне ________________, ванной _____________________, туалете _____________________, их состояние ________________.

6.2.4. Плита (газовая, электрическая), модель плиты _____________________________.

6.2.5. Сантехническое оборудование __________________________________________.

6.2.6. Прочие характеристики (виды дверей, замков, наличие сигнализации и пр.)

_____________________________________________________________________________.

6.2.7. Наличие дефектов ___________________________________________________, перепланировки, переустройства, реконструкции __________________________________________________________________________.

6.2.8. Наличие мебели и оборудования, переходящих в собственность Покупателя со дня подписания Основного договора, стоимость которых включена в цену жилого помещения ___________________________________.

6.3. Расходы, связанные с оформлением сделки (оплата стоимости документов, необходимых для нотариального удостоверения сделки, государственная пошлина, оплата услуг нотариуса, оплата государственной регистрации сделки, перехода права собственности и т.д.), производятся Покупателем.

6.4. Все изменения и дополнения к Договору совершаются по соглашению Сторон в письменной форме в виде дополнительного соглашения к Договору, которое в случае составления прилагается к Договору и становится его неотъемлемой частью.

6.5. Договор составлен в простой письменной форме в 2 экземплярах.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

7.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий Договора в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

ПРОДАВЕЦСидоров Сергей Степанович _______________________________ Паспорт _______________________ выдан _________________________ Адрес _________________________ _______________________________ Тел. ___________________________Подпись _______________________ПОКУПАТЕЛЬИванов Игорь Иосифович________________________________Паспорт ________________________выдан __________________________Адрес __________________________________________________________Тел. ____________________________Подпись ________________________

Источник: http://gisp.gov.by/index.php/vlast/219-otdely-i-upravleniya/otdel-zhkkh/aktualnye-voprosy-zhilishchnogo-zakonodatelstva/1204-predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti

Предварительный договор купли-продажи квартиры нужен!?

Нужно ли заверять у нотариуса предварительный договор и предоплату?

Предварительный договор нужен!? Вопрос или утверждение ? Зачем эти лишние хлопоты и затраты на услугу юриста?Здесь Вы получите подробные разъяснения этого вопроса.

Выгодный Предварительный договор купли-продажи квартиры удобнее  и легко составить  с помощью специальной программы Пример составления предварительного договора.

В Конструкторе учтены даже редко встречающиеся обстоятельства сделок.  Важно правильно выбрать из предложенного списка. Так же внимательно вводите данные из документов.

Если у вас есть опыт составления договоров можно использовать шаблоны, предложенные на сайте. Так что тратиться на услуги юриста вам не придется.

Нужен ли предварительный договор купли-продажи квартиры

А для чего нужен Предварительный договор купли-продажи квартиры. Зачем писать на бумаге, можно ведь и на словах обо всем договориться и передать задаток по расписке.

Нет!

Дело все в том, что Гражданский кодекс РФ требует сделки с недвижимостью оформлять в письменной форме, иначе они недействительны, ничтожны!

-Но ведь Предварительный  договор не является договором отчуждения? Зачем же он нужен в письменной форме?

-Да, действительно, Вы абсолютно правы. Это договор о намерениях совершить отчуждение недвижимости от Продавца к Покупателю в будущем.

Но! Гражданский кодекс РФ требует соблюдение такой формы Предварительного договора, которая предусмотрена для основного Договора купли-продажи недвижимости, то есть — письменной.

К тому же, до заключения основного договора купли-продажи, Покупатель часто передает Продавцу деньги, задаток или аванс. Конечно в большинстве случаев деньги передаются по расписке, но ведь расписка не описывает будущую сделку и не может быть признана судом предварительным договором купли-продажи или соглашением о задатке!

Лично я, как специалист по сопровождению сделок с недвижимостью, влюблена в предварительный договор. И отношусь к его составлению с особой тщательностью.

Ведь это — проект сделки. А продуманный в мелочах ПРОЕКТ — обеспечивает хороший результат.

Шаблоны, которые представлены на сайте, универсальны и требуют корректировки «под себя», а с помощью Конструктора договоров составить договор намного легче, вы сможете легко составить профессиональный договор под себя, под индивидуальные условия именно вашей купли-продажи.

( Конструктор разработан Автором сайта)

Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры

На бумаге, в предварительном договоре купли-продажи будут прописаны все условия сделки. Нужно прописать! Абсолютно все!Именно для этого он и составляется. Нельзя относиться к составлению предварительного  договора формально и использовать чужой образец.

Каждая сделка уникальна, как уникальны ее участники.

Какие условия нужно учесть в предварительном договоре купли-продажи:

  • Цену, ведь Продавец всегда хочет ее повысить и без письменных договоренностей очень часто пользуется  этим
  • Условия и порядок оплаты, ведь Покупатель всегда хочет отдать деньги после регистрации права собственности на себя
  • Задаток или аванс вы будете передавать или хотите обойтись без передачи денег
  • Использование кредитных или бюджетных средств, Материнского капитала, субсидий, гарантийных писем, сроки и условия их перечисления Продавцу ведь эти средства перечисляются только при выполнении всех требований кредитной организации или бюджетного учреждения или Пенсионного фонда, а требования эти жесткие и необходимо их понимание на этапе планирования сделки
  • Подготовка пакета документов для Росреестра или  для нотариуса, дата и перечень
  • Освобождение квартиры.  Переезд дело хлопотное и Продавец часто затягивает это мероприятие
  • Распределение затрат на услуги нотариуса, если закон требует удостоверение у него договора купли-продажи,  ведь это значительные траты
  • Перечень мебели, бытовой техники и предметов интерьера, с указанием марок и состояния   Как правильно оформить > > >
  • Штрафные санкции за нарушение условий предварительного договора сторонами сделки
  • Регистрация в Росреесте обременения в Пользу Продавца, при частичной оплате или рассрочке платежа за квартиру и условиях и порядке его снятия. Как снять обременение читайте > > >

На основании Предварительного договора легко  составить основной договор купли-продажи > > >

Нужно ли регистрировать предварительный договор купли продажи

Закон не требует обязательной  регистрации Предварительного договора в Росреестре. Но бывают обстоятельства, при которых можно и даже нужно, зарегистрировать обременение в пользу Покупателя в Росреестре.

Например:

  • Большой аванс или задаток
  • Долгие сроки выхода на сделку — от 2-х месяцев

Но не всегда возможно зарегистрировать обременение в пользу Покупателя на основании Предварительного договора.

Например:

Объект недвижимости находится в залоге у банка. Для выведения из залога Продавец просит передать  на основании Предварительного договора большую сумму денег.

Но быстрое погашение записи об ипотеке (залоге) в пользу банка невозможно, поскольку закладная храниться в депозитарии банка, находящемся в другом городе.Порой волокита с доставкой закладной затягивается на несколько недель.

Но двойное обременение невозможно.

То есть пока не погашено обременение в пользу банка, не будет зарегистрировано обременение в Пользу Покупателя.

Нужно ли предварительный договор заверять у нотариуса

Предварительный договор нужен!!!!

Закон не запрещает удостоверение Предварительного договора у нотариуса. Но это ведет к значительному удорожанию сделки, ведь размер государственной пошлины за удостоверение, зависит от цены договора. Подробнее > > >

Предварительный договор нужен!

Предварительный договор нужен для того, чтобы  договориться обо всем «на берегу».

К тому же «что написано пером -не вырубишь топором» )))

Удобно и легко  составить Предварительный договор купли продажи с помощью Юридического конструктора договоров

Ошибки при составлении предварительного договора

Как любой другой договор, предварительный должен подписать владелец ( собственник) недвижимости или уполномоченное  им  лицо, действующее по нотариальной доверенности.

Если собственников несколько — все они участвуют в сделке лично, даже несовершеннолетние  дети достигшие 14 лет.

В противном случае — договор ничтожен!

Стоит почитать: Ничтожные сделки с недвижимостью

Всегда рада разъяснить. Автор

Предварительный договор купли-продажи квартиры нужен!?

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/10/01/predvaritelnyiy-dogovor-nuzhen/

Риски при заключении предварительного договора купли-продажи жилого помещения

Нужно ли заверять у нотариуса предварительный договор и предоплату?

 Какие условия включаются в предварительный договор купли-продажи жилья?

По-сути между продавцом и покупателем должны быть определены три основных момента – предмет предстоящей купли-продажи – конкретный объект недвижимости, сведения о котором имеются в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, цена отчуждаемого объекта недвижимости, а также срок, в течение которого должен быть заключен основной договор, т.е. договор купли-продажи. 

Также в предварительный договор купли-продажи недвижимости могут быть включены условия о распределении расходов, связанных с заключением основного договора (оплата услуг нотариуса, риелторских услуг, расходов, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на жилое помещение и т.д.

), описан порядок направления предложения о заключении основного договора, обязанность продавца предоставить документы об отсутствии задолженности по ЖКУ при заключении основного договора, порядок передачи жилого помещения и т.д.

В предварительном договоре стороны часто отражают техническое состояние объекта недвижимости и наличие дефектов.

Заключается предварительный договор купли-продажи квартиры/дома в простой письменной форме. Предварительный договор не требует обязательной регистрации в территориальных организациях по государственной регистрации и не влечет перехода прав на недвижимость.

Допускается включение в предварительный договор купли-продажи недвижимости соглашения о задатке – это своеобразный и действенный способ обеспечения сделки.

Если сделка не состоялась по вине продавца, то покупатель имеет право потребовать от него уплаты двойной суммы задатка. Если сделка купли-продажи не состоится по вине покупателя – задаток остается у продавца.

В тоже время стороны могут заключить отдельное соглашение о задатке, не прибегая к заключению предварительного договора купли-продажи.

Обязанность уплатить обусловленную цену за жилое помещение, которое стало предметом предварительного договора купли-продажи, возникает только после заключения договора купли-продажи, который в отличие от предварительного договора подлежит обязательной государственной регистрации.

В этой связи не могу не акцентировать Ваше внимание на таком остром моменте, что в силу отсутствия требований об обязательной государственной регистрации о наличии заключенного предварительного договора купли-продажи квартиры (дома) осведомлены только его стороны, что может быть почвой для совершения недобросовестных (в том числе и противоправных) действий со стороны продавца.

Встречаются случаи, при которых стороны в предварительном договоре предусматривают внесение предоплаты (аванса), равной стоимости квартиры.

Следует отметить, что после передачи суммы, причитающейся за жилое помещение, у стороны договора нет оснований зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости или понудить продавца к этому в судебном порядке.

  Судебный же процесс по понуждению недобросоветсной стороны к заключению основного договора (договора купли-продажи) будет стоить Вам некоторых временных затрат. В случае, если предварительный договор на определенный объект недвижимости заключен не только с Вами, то перспектив у такого судебного разбирательства будет крайне мало.

В этой связи снова обращаю Ваше внимание на то, что законодательством обязанность лица, желающего приобрести недвижимость, расстаться со своими денежными средствами прямо предусмотрена только после заключения договора купли-продажи (за исключением задатка), а не предварительного договора, что прямо вытекает из ст. 424 Гражданского кодекса Республики Беларусь. 

На что следует обратить внимание при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры (жилого дома) ?

Начать необходимо с продавца, убедиться в его дееспособности. Договор, заключенный с недееспособным лицом, недействителен с момента его заключения.

Случается так, что на момент сделки человек не был признан недееспособным, но в период заключения предварительного договора страдал психическим заболеванием, в силу которого не осознавал значение своих действий.

В таком случае в судебном порядке договор может быть признан по иску заинтересованного лица недействительным. Для того, чтобы избежать таких моментов уточняйте у лица о том,  не состоит ли оно на учете в психоневрологическом диспансере. 

Если продавцом выступает юридическое лицо, то убедитесь, что оно не находится в стадии ликвидации или в процессе банкротства, а осуществляет нормальную хозяйственную деятельность.

Проверить информацию можно путем истребования выписки об этом субъекте хозяйствования из Единого государственного регистра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, или даже проанализировав информацию, имеющуюся в глобальной паутине (отзывы, сведения с сайтов госорганов и т.д.).

Проверить права на жилой дом или квартиру. Заключить предварительный договор купли-продажи можно с тем лицом, кому это недвижимое имущество принадлежит, т.е. с собственником, либо с лицом, уполномоченным им.  

Как убедиться, что продавец обладает правом собственности на квартиру? При предъявлении паспорта в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру за небольшую плату можно истребовать Выписку об актуальных правах на объект недвижимости, из которой Вы увидите на основании чего возникло право собственности на интересующий Вас дом, квартиру и кто является собственником, имеются ли обременения (запреты на отчуждения, залог). 

Право собственности на дом или квартиру возникает только с момента регистрации создания объекта недвижимости или государственной регистрации перехода права собственности на эти объекты в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру.

 Вот, например, квартира, которая уже приватизирована, т.е.

перешла из государственного жилищного фонда в собственность физического лица по договору купли-продажи (приватизации) может стать предметом Вашего предварительного договора купли-продажи, а не приватизированная нет. 

Необходимо также обратить внимание на то, что заключение на стадии строительства предварительных договоров купли-продажи жилых помещений с условием внесения авансов, предоплаты, задатка законодательством Республики Беларусь запрещено. Указом Президента Республики Беларусь от 02.07.2009 г.

№ 367 “О некоторых вопросах жилищного строительства” предусмотрена возможность привлечения застройщиками при строительстве жилых домов  денежных средств физических лиц только при условии заключения договоров о долевом строительстве, строительстве в составе ЖСПК, строительстве жилых помещений застройщиком – эмитентом жилищных облигаций.  

Также имеются особенности заключения сделок с несовершеннолетними, имеет особенности процесс продажи квартир, находящихся в общей долевой собственности, в общей собственности супругов, приватизированных квартир, квартир, в которых проживают дети, признанные находящимися в социально-опасном положении и т.д.

Поэтому при определении условий предварительного договора купли-продажи жилого помещения, в частности обязанностей продавца, указанные моменты следует принять во внимание (например, включение обязанности продавца к моменту заключению основного договора снять с регистрационного учета несовершелетних детей).

 

Порядок понуждения к исполнению предварительного договора купли-продажи жилого помещения 

Если основной договор не будет заключен в срок, который предусмотрен сторонами в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направит предложение о заключении договора купли-продажи недвижимости, то обязательство, установленнное предварительным договором, прекращается.

Таким образом, прекращение обязательства по предварительному договору вследствие незаключения основного договора в течение установленного предварительным договором срока исключает возможность понуждения в судебном порядке недобросовестной стороны к заключению основного договора.

Поэтому является необходимым направить стороне предложение о заключении договора-купли продажи всеми возможными способами: направить почтовое отправление с описью вложения, сообщения в месенжерах, по электроннной почте. 

Если Вы заинтересованы в заключении основного договора, то следует обращаться в суд с иском о понуждении второй стороны к заключению договора купли-продажи жилого помещения.

Целесообразно совместно с  иском подать ходатайство о принятии мер по обеспечению иска (запрет на совершение регистрационных действий в отношении жилого помещения).

  Сторона, не желающая заключать основной договор, может подать встречный иск о признании предварительного договора купли-продажи недействительным (например, по причине кабальности условий, мнимости договора и т.д.) или незаключенным, что влечет затягивание сроков рассмотрения первоначального иска. 

Если в рамках предварительного договора купли-продажи в счет предстоящей покупки жилья передавались денежные средства в качестве предоплаты, аванса, обеспечительного платежа и т.д.

, то при незаключении основного договора в течение установленного предварительным договором срока денежные средства подлежат возврату.

В противном случае, указанные денежные средства подлежат взысканию в судебном порядке в качестве неосновательного обогащения с начислением на взыскиваемую сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в соотвествии с правилами ст. 366 ГК Республики Беларусь. 

При наличии в предварительном договоре условия о задатке  в случае уклонения продавцом от заключения договора купли-продажи является возможным взыскать в судебном порядке двойную сумму задатка. 

Резюмируя все сказанное, хочется напомнить о грустной поговорке: «Бесплатный сыр бывает только в мышеловке», поэтому лучше понести небольшие траты на проверку приобретаемого объекта недвижимости, продавца, юридической экспертизы положений предварительного договора купли-продажи жилого помещения нежели потом добиваться правды и возврата своих средств посредством правоохранительных органов и судов. Будьте внимательны!

При необходимости получения помощи адвоката в г. Минске – обращайтесь лично, предварительная запись обязательна + 37533 629 57 24

Источник: https://kovaleva.by/blog/item/13-predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi

Предварительный договор купли-продажи

Нужно ли заверять у нотариуса предварительный договор и предоплату?

Поиски подходящего жилья, которое удовлетворяло бы нашим критериям, зачастую становятся весьма трудоёмким процессом, отнимающим большое количество времени. Однако даже после того, когда жилье мечты уже найдено, его немедленная покупка не всегда представляется возможной – у продавца либо у покупателя могут иметь место различные препятствующие обстоятельства.

В большинстве своём такие обстоятельства обусловлены задержками, связанными с одобрением ипотеки, с отсутствием документов, необходимых для сделки. В рамках сегодняшней статьи мы поговорим о способе, позволяющим официально зафиксировать договоренности, к которым пришли продавец и покупатель.

Предварительным договором купли-продажи (ПДКП) называется документ, в котором отражены намерения сторон провести сделку в будущем.

В документе отражены условия будущей сделки, такие, как цена, сроки, иные обязательства сторон по отношению друг к другу.

Кроме того, в договоре указана ответственность сторон на тот случай, если взаимные обязательства не будут выполнены.

Документ не подлежит регистрации в органах государственного учёта, однако любая из сторон в судебном порядке может потребовать компенсацию за невыполнение обязательств.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) не дает возможности сторонам отказаться от сделки просто потому, что у продавца нашёлся другой покупатель, готовый заплатить больше, или наоборот, потому, что покупатель успел заинтересоваться другим предложением.

Но этот документ имеет силу только до того, как подписан основной договор купли-продажи или до того, пока обязательства по нему окажутся невыполненными.

То есть, это просто соглашение о намерениях и сам по себе документ не может являться основанием для оплаты или передачи недвижимого имущества.

ПДКП должен соответствовать нормам, отраженным в ст. 429 ГК РФ, в противном случае этот договор может быть признан недействительным со всеми вытекающими последствиями.

Например, продавец, найдя более щедрого покупателя, отказывается выполнять договор и заключает более выгодную сделку, а признание судом документа недействительным означает, что он не понесет никакой материальной ответственности.

Несмотря на то, что ПДКП не нужно регистрировать, будет лучше заверить документ нотариально – нотариус заодно проверит соответствие текста законодательным нормам.

Каким бывает предварительный договор

Существует несколько разновидностей предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества это:

  • Предварительный договор между Застройщиком и Соинвестором;
  • Предварительный договор по ипотечной программе;
  • Предварительный договор с внесением аванса.

Предварительный договор с Застройщиком

Существует Федеральный Закон о долевом строительстве, в котором прописано, что застройщик должен привлекать деньги дольщика исключительно в рамках ДДУ (договор долевого участия). Закон обеспечивает защиту дольщиков от неправомерных действий застройщиков и от иных рисков, не связанных с деятельностью застройщика.

Однако некоторые компании пытаются этот закон обойти, так он ставит застройщика в довольно жесткие рамки в плане выполнения обязательств перед дольщиками.

Последним часто предлагается «вексельная схема» в обмен на условия, которые кажутся намного более выгодными относительно тех, которые предлагаются другими застройщиками по ДДУ.

Покупателям (соинвесторам строительства) предлагается заключение предварительного договора купли-продажи жилья, которое находится на этапе возведения.

Основной договор купли-продажи может быть заключен только тогда, когда дом будет достроен и приобретет статус объекта собственности.

Нельзя заключить договор купли-продажи на несуществующий объект, однако закон не запрещает инвестировать в строительство, и в подобных случаях эксплуатируется именно это обстоятельство.

Строительная компания заключает ПДКП и получает оплату от заинтересованного лица, выступающего соинвестором (такое инвестирование называется обеспечительным платежом), и принимает на себя обязательства по проведению строительства.

В перечень обязательств застройщика также входит подписание с соинвестором окончательного договора купли-продажи, на основании которого будет переоформлено право собственности. Для защиты инвестиций соинвестора строительная компания выписывает ему вексель на сумму, равную размеру вложения.

Этот вексель не выступает «правами требования» (аналогичное право предполагает подписание ДДУ), но по условиям ПДКП компания или заключает основной договор или обязана вернуть деньги в обмен на предъявленный вексель.

Риски покупки жилья у застройщика через ПДКП

Это достаточно рискованный формат сделки, так как в случае банкротства компании или возникновении финансовых проблем, препятствующих завершению строительства, компания не сможет выполнить оплату по векселю.

В принципе, компания может даже отказаться передать достроенное жилье (если, например, цены на рынке за время строительства существенно выросли).

Клиенту просто возвращают сумму по векселю и компенсацию, и находят нового покупателя, с которого в момент завершения строительных работ можно взять намного больше денег.

Кроме того, ПДКП не регистрируется в Росреестре(в отличие от ДДУ) и застройщик может продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям, им потом придется разбираться между собой в суде, чтобы выяснить – кто же владелец.

В свою очередь ДДУ в обязательном порядке проходит государственную регистрацию, и если по завершению строительства найдутся еще претенденты на жилье (подписавшие ПДКП с застройщиком), то суд вынесет решение в пользу обладателя ДДУ.

Предварительный договор по ипотечной программе

Такая разновидность договора необходима при оформлении ипотеки в банке, причем, в основном, это относится к сделкам на вторичном рынке.

Для приобретения жилья от застройщика используется несколько иная схема – банк оценивает платежеспособность претендента и на основании одобрения со стороны кредитной организации (документально оформленного), заемщик идет подписывать договор с застройщиком.

Нужно заметить, что ни один банк не даст деньги для «вексельной схемы», так как это слишком рискованная сделка, ипотека сейчас оформляется исключительно в рамках ДДУ.

Предварительный договор нужен, если речь идет о сделке с квартирой, которая уже готова и на данный момент находится в чьей-то собственности. Банк интересует следующее:

  • Документальное подтверждение согласия собственника продать недвижимость;
  • Договорная стоимость сделки;
  • Сроки проведения сделки;
  • Порядок расчетов по сделке и порядок передачи собственности.

Предварительный договор с внесением аванса

Этот документ чаще всего подписывается на рынке вторичного жилья, чтобы документально согласовать условия предстоящей сделки и обосновать частичное внесение денежных средств.

Подписание такого документа помогает покупателю зарезервировать за собой право покупки, ведь после этого продавец на определённое время приостанавливает все действия по поиску клиента, пусть и более выгодного.

В принципе, этот договор может быть легко заменен договором аванса.

Если для продавца скорость проведения сделки не является критичным параметром, он, например, может подождать, пока покупатель соберет нужную сумму. Аванс, в данном случае, позволит возместить убытки, если покупатель не сможет обеспечить выполнения обязательств со своей стороны. Покупатель же может не переживать о том, что «уйдет» хорошее жилье, и спокойно собирать деньги.

Основные пункты предварительного договора

Прежде всего, в документе указывается информация об участниках сделки. Обязательно указываются имена всех, кто в данный момент обладает имущественными правами на объект недвижимости.

Каждый из них не имеет права продать вам жилплощадь поодиночке, только с письменным и нотариально заверенным разрешением и доверенностью от остальных.

Если будут внесены не все, кто каким-то образом может претендовать на жилье, то вполне может произойти следующее: нового владельца через суд обяжут компенсировать претенденту утраченную выгоду. В свою очередь, покупатель также вносит имена всех будущих владельцев (себя супругу, например);

Информация о жилплощади. После того, как все данные о вступающих в договорные отношения сторонах зафиксированы, обязательно следует указание адреса квартиры, её метраж, количество комнат, кадастровый номер и так далее. Максимально точное описание объекта исключает неверное толкование документа;

Прописывается дата сделки. Участники сделки совместно обсуждают и определяют время, необходимое на разрешение всех вопросов и подготовку требуемых бумаг. Установленный срок полагается отобразить как в виде цифр, так и прописью, дабы исключить возможное ошибочное понимание;

Для продавца убедительным доказательством того, что клиент действительно намерен приобрести именно эту жилплощадь по истечении указанного времени, является денежный залог.

Как только он принят, продавец больше не показывает объект недвижимости для продажи. О размере аванса задействованные лица договариваются сами.

Принято оставлять задаток в размере не более 10% от договорной стоимости жилья.

Соответственно, необходимо уточнить, как поступать с этими деньгами при невыполнении договорных обязательств, например, если вдруг покупатель найдёт другую квартиру, более подходящую ему по цене или расположению.

Чтобы обезопасить себя от ущерба, связанного, например, с отказом более выгодному покупателю, продавец может оставить полученные средства у себя, в качестве неустойки за невыполнение покупателем его обязательств.

Если вы не согласны с такой политикой, тогда следует подробно обговорить все условия произведения оплаты, а также возможность возврата в случае, если вы намерены продолжить поиски. Со своей стороны покупатель должен видеть в договоре пункт о том, как возместит ущерб продавец, если откажется выполнять условия договора.

Ещё один важный момент. Владелец (или каждый из владельцев) в письменном виде должен предоставить расписку о получении средств, в которой будет указываться сумма и срок получения.

Участники должны чётко определить цену сделки, после подписания предварительного и основного договора цена остается неизменной. Иные пункты договора могут указывать на то, что цена может измениться (например, если покупатель найдет деньги лишь через год или будут иметь место иные обстоятельства);

Устанавливается порядок, согласно которому будет происходить оплата. При проведении безналичного расчёта, указываются реквизиты всех банковских счетов, которые будут задействованы в проведении данной операции;

Прописывается ответственность за нарушение договорных обязательств. Необходимо оговорить и письменно зафиксировать все условия;

Отдельный пункт определяет обязанности продавца касательно выполнения дополнительных мероприятий. Например, если вы приобретаете жильё на вторичном рынке, обязательно проследите за тем, чтобы из квартиры выписались все ранее прописанные в ней жильцы.

Заключение

С помощью этого договора можно договориться обо всех пунктах, которые войдут в основной документ и все эти пункты будут перенесены в договор купли-продажи без изменений. Если присутствуют какие-нибудь сомнения касательного одного из положений, то лучше всего повременить с заключением, потому как внесение изменений в дальнейшем может оказаться невозможным (без каких-то уступок).

Если покупатель решается на передачу задатка, для верности лучше осуществить это при незаинтересованных свидетелях (не имеющих отношения к продавцу).

Настоятельно рекомендуем внимательно вчитываться в договор перед тем, как поставить свою подпись.

Не доверяйте застройщику, предлагающему сказочные условия при заключении ПДКП – подобные соблазны очень часто приводят к горьким разочарованиям.

Источник: https://novostroev.ru/articles/predvaritelnyy-dogovor-kupli-prodazhi/

Административное право
Добавить комментарий