Прав ли арендатор, требуя возмещения оплаченной ранее арендной платы, если в договоре ошибка?

5 ошибок арендодателя в договоре

Прав ли арендатор, требуя возмещения оплаченной ранее арендной платы, если в договоре ошибка?

Самое большое заблуждение среди собственников коммерческой недвижимости заключается в их твердом убеждении о том, что право собственности является абсолютным и не может быть ограничено.

Да, действительно и положения Конституции Украины, и положения Гражданского кодекса Украины устанавливают гарантию того, что право собственности является незыблемым, и никто не может быть незаконно лишен этого права или ограничен в его осуществлении.

Но эти положения не стоит воспринимать буквально. Конечно, незаконно ограничить право собственности запрещается. Но, несмотря на это, обстоятельств, при которых собственник имущества правомерно ограничен в своих возможностях, – предостаточно. К ним можно отнести, в том числе, и договор аренды.

ОСНОВНОЙ ОШИБОЧНОЙ ПОЗИЦИЕЙ АРЕНДОДАТЕЛЯ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ МОЖЕТ СТАТЬ ЕГО УВЕРЕННОСТЬ В ТОМ, ЧТО ОН МОЖЕТ С ЛЕГКОСТЬЮ РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР. ВЕДЬ ОН СОБСТВЕННИК, А ЗНАЧИТ, ИМЕЕТ ПОЛНОЕ ПРАВО РАСПОРЯЖАТЬСЯ СВОИМ ИМУЩЕСТВОМ.

Но не все так просто! Предлагаем вам рассмотреть основные ловушки, в которые может попасть арендодатель расторгая договор аренды.

ЛОВУШКА № 1. НЕПРЕДВИДЕННАЯ ПРОЛОНГАЦИЯ

СИТУАЦИЯ.

 Срок аренды почти истек. Арендатор сообщил, что ему нужно время для того, чтобы подготовить помещение к возврату. Арендодатель в спокойном ожидании. Оснований для беспокойства нет, так как договор заканчивается, а пролонгация сторонами не предусмотрена.

Но неожиданно для арендодателя, арендатор присылает письменное уведомление о продолжении срока действия договора. И будет вполне прав, так как согласно ст.

764 Гражданского кодекса Украины, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, то, при отсутствии возражений арендодателя в течение месяца, договор считается возобновленным на срок, который был ранее установлен договором.

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ на лицо. Во-первых, у арендодателя нарушаются планы касательно дальнейшего распоряжения помещением. Во-вторых, договор продолжает действовать на прежних условиях, которые за время аренды могли стать для арендодателя невыгодными.

ЧТО ДЕЛАТЬ. Лучшим вариантом будет включить в текст договора аренды условие о том, что «пользование арендатором объектом аренды после даты окончания действия Договора нельзя считать продолжением (пролонгацией) арендных отношений».

Если в договоре такого условия нет, единый совет, – общайтесь с арендатором в письменном виде, дабы все ваши договоренности были зафиксированы на бумаге.

ЛОВУШКА № 2. ПОКУПКА С «СЮРПРИЗОМ»

СИТУАЦИЯ.

 Собственник принял решение продать помещение, которое ранее было передано в аренду. Договор аренды действует, и арендатор не планирует от него отказываться досрочно.

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ могут возникнуть у всех. Рассмотрим все варианты.

Для продавца (первичного собственника). Спрос на такое помещение уменьшается. Мало кто захочет приобретать недвижимость с «сюрпризом» в виде действующего договора аренды.

Одна категория потенциальных покупателей ищет помещение для себя, чтобы разместить в нем свой бизнес, к примеру, офис или магазин. Другая – приобретает недвижимость, чтобы получать прибыль от сдачи в аренду на наиболее выгодных условиях.

Такой покупатель не захочет возиться с «чужими» арендаторами, особенно если действующий размер арендной платы не интересен для него.

Для покупателя (нового собственника). Приобретая помещение с «арендаторами», покупатель вынужден будет принять на себя все права и обязанности арендодателя по действующему договору аренды. Согласитесь, перспектива не из приятных – исполнять договор, который не заключал.

ЧТО ДЕЛАТЬ. Арендодателю при заключении договора аренды необходимо сразу предусматривать условие о том, что договор прекращается при смене собственника. Покупателю – детально изучать не только договор купли-продажи, но и договор аренды, который действует в отношении приобретаемого помещения.

ЛОВУШКА № 3. ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ

СИТУАЦИЯ.

 Согласно положениям Гражданского кодекса Украины, арендатор имеет преимущественное право на приобретение объекта аренды, в случае его продажи собственником. А теперь представьте такую ситуацию, что собственник при продаже «забыл» сделать арендатору предложение покупки.

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ. Тут проблемы могут возникнуть сразу у всех. Арендатор, на основании того, что его приоритетное право нарушено, обращается в суд. Просит перевести на себя права и обязанности покупателя по договору купли-продажи спорного помещения. Отсюда:

  • у арендатора сумасшедшие расходы на судебные разбирательства (не всегда оправданные);
  • новый собственник рискует потерять приобретенное помещение + расходы на правовую помощь;
  • арендодатель теряет время на суды, а, впоследствии, рискует понести финансовые потери в виде компенсации убытков пострадавшим сторонам.

ЧТО ДЕЛАТЬ. При заключении договора аренды включать условие о том, что арендатор не имеет преимущественного права покупки помещения. А если уже в договоре такой оговорки нет, необходимо не пренебрегать своей обязанностью.

Если же у вас уже есть покупатель, не стоит заранее переживать – не факт, что у арендатора будет финансовая возможность принять ваше предложение. Поэтому предыдущая сделка останется в силе, а вы себя убережете от судебных разбирательств.

ЛОВУШКА № 4. НЕ ПОЙМАН, НЕ ВОР

СИТУАЦИЯ.

 При возврате помещения из аренды у арендодателя возникли претензии по состоянию объекта аренды – паркетное покрытие повреждено, вместо железной двери и пластиковых окон стоят деревянные, сантехника с дефектами.

Арендатор, в свою очередь не согласен и заявляет, что объект аренды уже был передан в таком состоянии. Стороны обратились к акту приема-передачи, но в нем указано лишь то, что «помещение передается в удовлетворительном состоянии».

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ. В связи с отсутствием в акте приема-передачи необходимой информации, арендодатель лишается возможности доказать, что арендатор допустил ухудшение состояния помещения, а потому обязать его компенсировать убытки – практически невозможно. Арендодатель несет убытки.

ЧТО ДЕЛАТЬ. Тщательно работать не только над условиями самого договора, но и над информацией, которую вы указываете в акте приема-передачи. Приветствуется дополнение акта графическими схемами или фотографиями. Обратите внимание, что такие приложения также необходимо подписывать обеими сторонами.

ЛОВУШКА № 5. УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

СИТУАЦИЯ.

 Собственник передал помещение в аренду. Но, в связи с тем, что данное помещение представляет большой коммерческий интерес для арендаторов, к собственнику обратилось третье лицо с предложением заключить договор аренды на более выгодных условиях. Но для этого арендодателю необходимо расторгнуть действующий договор аренды, а арендатор не соглашается.

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ. Разбор данной ситуации наиболее актуален для собственников, основной деятельностью которых является сдача недвижимости в аренду, поскольку риски здесь не юридические, а коммерческие. Арендодатель теряет возможность увеличить прибыль от арендных операций.

ЧТО ДЕЛАТЬ. Действующим законодательством Украины предусмотрено крайне мало возможностей для досрочного расторжения договора аренды. По большей части, к ним относятся нарушения договора стороной. Поэтому на момент заключения сделки необходимо сразу предусмотреть в договоре основания для его одностороннего расторжения арендодателем.

Таким образом, проанализировав все ситуации, важно отметить, что превентивные меры эффективнее экстренных. Поэтому, как минимум, вы как арендодатель должны сразу определить свои цели и отобразить их в договоре. А как максимум – обратиться за помощью к квалифицированному специалисту, который поможет вам не попасть в невыгодную для вас ситуацию.

Источник: https://pravogarant.com.ua/ru/5-kovarnyh-lovushek-v-kotorye-mozhet-popast-arendodatel/

Прав ли арендатор, требуя возмещения оплаченной ранее арендной платы, если в договоре ошибка?

Поскольку передача жилья в наём является для собственников источником дохода, государству необходимо уплачивать налог.

Для этого в каждом регионе или населённом пункте существуют структуры, которые должны контролировать подобные гражданские взаимоотношения.

Для этого привлекаются участковые, управляющие компании, соседи и активисты правопорядка, от которых государственные структуры получают необходимые им сведения.

Статья 35 Гражданского кодекса Российской Федерации полностью посвящается регулированию договора найма. При этом следует понимать различия между понятиями найма и аренды, которые заключаются в том, что наём предоставляется физическим лицам, а аренда – юридическим.

Возникающая путаница

Вопрос касательно того, надо ли регистрировать договор найма жилого помещения, и сегодня у многих вызывает недоумение, связанное с путаницей в понятиях найма и аренды.

Так, наём заключается не просто с физическим лицом. Немаловажным нюансом является и тот факт, что объектом сделки может служить только жилое помещение.

Арендовать же можно не только жилую квартиру или дом, но и нежилые помещения.

Регистрация договора найма жилого помещения в соответствии с 35 статьей Гражданского кодекса, больше не является обязательной. Это необходимо учитывать ещё на этапе составления документа, чтобы не создавать себе неприятности из-за собственной неосведомлённости.

Сделка без посредников

Как показывает практика, большая часть собственников жилья предпочитают заниматься поиском квартирантов и оформлением сделки без участия посредников.

Это связано в первую очередь с желанием сэкономить, поскольку агентства недвижимости за свои услуги просят процент вознаграждения, который является весьма ощутимым для среднестатистического россиянина. Однако, занимаясь сдачей недвижимости самостоятельно, важно ни на каком этапе не потерять бдительности.

Если сделка будет оформлена на словах или с несоблюдением законодательных требований, это может обойтись намного дороже, чем услуги риелторов.

Сам договор найма квартиры, дома или комнаты составляется письменно и при желании заверяется у нотариуса.

Присутствие нотариуса при заключении сделки обеспечивает ее юридическую чистоту и предоставляет сторонам свидетеля, который в случае необходимости сможет подтвердить, что участники пришли к соглашению добровольно и все нюансы действительно были оговорены до подписания документов. Нотариальная заверка договора рекомендуется в том случае, если сделка заключается без посредников.

Что из слухов неправда

Как и любая другая сделка, договор найма, как и договор аренды, необходимо заключать на конкретный, ограниченный период времени. Подписать его можно на срок от одного месяца до пяти лет.

При этом, если в документе нигде не упоминается, на какое время арендовано жильё, юридически будет считаться, что заключена сделка на пять лет. Это может стать проблемой, если владелец недвижимого объекта не рассчитывал на столь большой промежуток времени.

Кроме того, обстоятельства могут измениться, и выселить квартирантов против их воли можно будет только через суд и то с немалыми финансовыми потерями.

Разумеется, возникает вполне логичный вопрос, для чего нужна добровольная регистрация. Ответ прост – это дополнительная гарантия для квартиранта и охрана его прав со стороны государства.

Завершение сделки

Прежде чем определить, нужно ли регистрировать договор найма, следует уделить особое внимание правильности передачи объекта недвижимости. В первую очередь речь идёт о составлении акта приёма-передачи жилья или нежилого объекта недвижимость. Данный документ будет полезен обеим сторонам:

  • Нанимателю – чтобы после того, как соглашение будет разорвано или истечёт его срок, от собственника не было претензий по поводу несуществующего ущерба или украденного имущества;
  • Наймодателю – для того, чтобы иметь документальное подтверждение того, в каком состоянии было передано помещение.

Регистрация договора аренды квартиры или иной недвижимости – это обязательный шаг. Однако, как уже выше упоминалось, путать её с наймом не стоит.

Налогообложение найма

Если договор найма был официально зарегистрирован, то собственник, как физическое лицо, получающее доход от сделки, обязуется платить налог в размере 13% от прибыли.

Владелец жилья обязан должным образом заполнить и сдать декларацию, уплатив НДФЛ в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

В соответствии с ним гражданам разрешается платить налог каждый месяц, исчисляя его размер с ежемесячной платы за наём, или один раз в год, беря для расчётов доход, полученный  от сдачи жилья за этот срок.

Процедура оформления предпринимательства:

  • Составление соответствующего заявления и заверка документа в нотариальной конторе;
  • Подача заявления налоговой службе;
  • Оплата государственной пошлины;
  • Личная явка в налоговый орган по месту проживания с личным паспортом.

Оформляется такое предпринимательство в течение пяти дней, после чего нужно будет получить требующиеся коды и не беспокоиться о незаконности своих действий в следующий раз.

Источник:

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Как уже говорилось, в одной из наших статей, договор аренды нежилого помещения при составлении требует внимательности и юридической грамотности.

Но вот, помещение выбрано, соответствующий документ подготовлен. Следом возникает другой не менее важный вопрос: нужна ли регистрация данного договора?

Договора аренды, как и договора субаренды, которые составляется по одинаковым параметрам, можно условно разделить на три типа:

  • Когда срок не определен.
  • Когда срок до года.
  • Когда срок год и более.

По российским нормам, регистрация договора аренды помещения потребуется лишь в случае, когда соглашение действует год и больше.

Небольшое дополнение: при сроке до года достаточно двух экземпляров договора. При сроке больше года — трех: два для подписантов сделки, третий — регистрирующему учреждению.

Как же отсчитывается годовой период?

  • Высший Арбитражный Суда РФ определил, что данный период отсчитывается с первого числа любого месяца текущего года до тридцатого (тридцать первого) числа предыдущего месяца года следующего.
  • Таким образом, любой договор заключенный, как минимум, на указанный выше период времени необходимо зарегистрировать.

Для чего нужна регистрация

Если не соблюсти это требование, то сделка окажется вне правового поля, то есть, говоря юридическим языком, ничтожной, а сам договор — недействительным. Иными словами, в случае возникновения каких-либо разногласий стороны не смогут обратиться в судебные органы с целью урегулирования данных разногласий.

Более того, один из участников сделки, будь то арендодатель или арендатор, имеет право в судебном порядке потребовать от уклоняющейся от регистрации стороны, зарегистрировать заключенный между ними договор.

Что требуется для регистрации

Итак, договор составлен на годичный срок год, как минимум. Причем составлен и оформлен согласно законодательным нормам.

После этого подписантам необходимо подать в территориальное отделение Росреестра следующие документы:

  • Заявление;
  • Сам документ (договор в трех экземплярах);
  • Кадастровый паспорт на арендуемое помещение;
  • Для физических лиц— гражданский паспорт или другое удостоверение личности; для индивидуальных предпринимателей — помимо паспорта, свидетельство о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя; для юридических лиц — учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, приказы о назначении и вступлении в должность директора организации или исполнительного органа. Если от имени сторон или какой-либо стороны выступает доверенное лицо, то наличие у этого лица нотариально заверенной доверенности.
  • Для арендодателя (физического лица): заявление об отсутствии брачных отношений, а при их наличии — нотариально заверенное согласие жены (мужа) на сдачу в аренду данного нежилого помещения. Причем согласие должно быть оформлено соответствующим образом (о требованиях к оформлению можно узнать в статье 35 (п.3) Семейного кодекса РФ.
  • Согласие собственника помещения, в случае если оно — объект муниципальной или государственной собственности;
  • Оплаченная пошлина (квитанция об оплате).

Необходимый список документов может быть подан любой стороной соглашения, либо доверенным лицом.

Договор считается зафиксированным, после того как в Росреестре, в котором хранятся сведения обо всей регистрируемой недвижимости, о правах на нее и сделках, делается соответствующая запись.

Вся процедура (от подачи документов до регистрации) занимает 10 дней (рабочих).

Нюансы, которые необходимо учитывать при регистрации

Зарегистрировать возможно только объекты с подтвержденными на них правами арендодателя. Если, например, здание не принято в эксплуатацию, то на него невозможно зарегистрировать арендный договор, так как право на само здание также еще не зафиксировано.

В какие сроки надо регистрироваться

Закон оставляет этот момент на откуп самим договаривающимся сторонам.

Однако, как уже было сказано выше, договор считается юридически оформленным только после фиксации данного факта в Росреестре. Со всеми вытекающими из этого обстоятельства последствиями.

При подписании договора также желательно определиться со временными рамками, с их обязательной фиксацией в договоре, в течении которых стороны зарегистрируют договор. Это поможет избежать конфликтных ситуаций в дальнейшем.

Чтобы процесс прошел гладко

Чтобы весь процесс от выбора арендуемого помещения, до регистрации договора в Росреестре прошел успешно, следует очень внимательно подходить ко всем этапам.

Желательно, чтобы на каждом из них сделку отслеживали специалисты: юристы, регистраторы, агенты по недвижимости. Их профессиональный взгляд поможет избежать многих проблем.

В случае, оплаты аренды кредитными деньгами, банк также будет являться одним из гарантов надежности сделки, так как перед выдачей кредита, банк внимательно изучает все связанные со сделкой документы.

Также рекомендуется при подаче документов в Росреестр оставлять контактные данные для оперативной связи, в случае возникновение вопросов к поданным документам. Это поможет значительно сэкономить время на оформление. Как известно, время в бизнесе, как и цена — имеет огромное значение.

Источник:

Как зарегистрировать договор аренды нежилого помещения?

Если требуется арендовать нежилое помещение, то необходимо в обязательном порядке заключить договор и зарегистрировать его в ЕГРН для того, чтобы он обладал юридической силой. Процедура не является сложной. Необходимо иметь определенный набор документов, а также заявление.

Обязательно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения?

Согласно ст. 651 ГК РФ, заключаемый сторонами договор аренды нежилого помещения, сроком не менее года, должен быть обязательно зарегистрирован в ЕГРН, так как без этого он будет считаться недействительным. Если документ заключается на более короткий период или он бессрочный, то регистрация необязательна.

Если нет времени или желания заниматься вопросом регистрации в Росреестре, то можно заключить договор на одиннадцать месяцев. По истечении срока необходимо составить соглашение о продлении аренды. В этом случае договор не считается заключенным на срок менее года и не подлежит регистрации.

Процедура регистрации

Сроки временной передачи во владение нежилого помещения определяют стороны, составившие соглашение. Следовательно, в регистрационный орган можно обратиться для передачи прав когда угодно.

Источник: https://erckzn.ru/ipoteka/nuzhno-li-registrirovat-dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshheniya-v-kakih-sluchayah-mozhno-sekonomit-na-registratsii.html

Пользование чужим имуществом

Прав ли арендатор, требуя возмещения оплаченной ранее арендной платы, если в договоре ошибка?

1.1. Общие положения

          Арендные отношения широко применяются в практической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями.

          Причем заключение договора аренды выгодно обеим сторонам сделки: договор аренды позволяет арендатору сэкономить значительные денежные средства, направив их в оборот, а арендодателю – получить доход от сдачи в аренду не используемого в производстве имущества без его перевода на консервацию.          Согласно ст.

606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо только во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате применения арендованного имущества, являются его собственностью только в случае, если имущество использовалось согласно договору.          В соответствии со ст.

607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и иные вещи. Вышеприведенный перечень не является исчерпывающим, но ст.

607 ГК РФ устанавливает, что в аренду могут быть переданы только вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования. Таким образом, в аренду не могут быть сданы объекты нематериальных активов как имущество, не имеющее материальной формы, и денежные средства.

          Законом устанавливаются виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается, а также особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

          Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков и обособленных природных объектов, содержатся, помимо ГК РФ, в Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ), в Законе РФ от 21.02.1992 N 2395-1 “О недрах”, в Водном и Лесном кодексах Российской Федерации.

          В договоре аренды должен быть четко определен объект аренды: его наименование, характеристика, место нахождения для недвижимого имущества и иные данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору по договору. При отсутствии этих данных объект передачи считается не согласованным, а договор – не заключенным.

          Основным законодательным актом, регулирующим отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора аренды, является ГК РФ.          Арендодатель передает за плату по договору аренды арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.

В период действия договора аренды права и обязанности собственника остаются у арендодателя, к арендатору же переходит только право владения и пользования или только пользования имуществом, которые и составляют содержание договора аренды.          Участниками договора аренды являются арендатор и арендодатель.

          Арендатором и арендодателем могут быть как юридическое, так и физическое лицо.          Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

          В договоре аренды должны быть приведены данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.          Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

          Договор аренды может быть заключен и в устной форме, но только между физическими лицами:          – если договор аренды рассчитан на срок менее одного года;          – если договор аренды не является по своей сути договором проката;          – если предметом аренды не являются транспортные средства, здания, сооружения, предприятия;          – если письменная форма договора не установлена соглашением сторон.          Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, залоге и т.д.).          В договоре (акте приемки-передачи) должна быть дана полная характеристика объекта аренды: точный адрес арендуемого объекта, площадь помещений, их местоположение, техническое состояние (наличие неисправностей или иных недостатков) и т.д.          По общему правилу, ответственность за недостатки сданного в аренду имущества несет арендодатель. При этом не имеет значения, знал ли он о них во время заключения договора аренды.          Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества только в определенных ГК РФ случаях (п. 2 ст. 612 ГК РФ), а именно:          – если недостатки:          – были им оговорены при заключении договора аренды;          – были заранее известны арендатору;          – должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.          Если после получения объекта аренды арендатор самостоятельно обнаружит неисправности арендуемого имущества, он вправе предпринять одно из следующих действий:          – потребовать от арендодателя по своему выбору:          – безвозмездного устранения недостатков имущества;          – соразмерного уменьшения арендной платы;          – возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;          – досрочного расторжения договора;          – самостоятельно устранить выявленные недостатки и непосредственно удержать сумму понесенных при этом расходов из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.          Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (технический паспорт, сертификат и т.д.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не были переданы арендатору и без них тот не мог пользоваться имуществом, он может потребовать такие документы либо настаивать на расторжении договора и возмещении убытков.          Арендодатель обязан передать арендатору имущество в срок, установленный договором.          Договор аренды может быть заключен на любой срок – как на один день, так и на 20 лет.          Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.          В ряде случаев предельные сроки договора аренды могут устанавливаться законом. Так, в отношении договора проката ГК РФ установлен максимальный срок договора – один год.          По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом выполнявший свои обязательства, имеет перед другими лицами преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.          Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.          Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, становятся его собственностью. Но договором аренды может быть предусмотрено, что арендатор передает (реализует) арендодателю часть продукции, произведенной с использованием арендуемого имущества.     

     Договор аренды является возмездным.

          Согласно ст. 140 ГК РФ в определении размера арендной платы законным платежным средством считается рубль.          В договоре должна быть определена величина арендной платы, размер которой может быть установлен как в фиксированной сумме (которая может изменяться не чаще одного раза в год), так и в виде формулы или алгоритма ее расчета.          Гражданское законодательство предоставляет участникам арендных отношений практически полную свободу в определении порядка, условий и сроков внесения арендной платы.          Арендная плата может быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, предоставления имущества, продукции, работ, услуг. Отдельные виды платежей могут сочетаться между собой, например деньги и услуги, работы и имущество. ГК РФ упоминает только несколько разновидностей арендной платы. Но участники договора могут предусмотреть и иные виды платы за пользование имуществом.          В зависимости от условий осуществления хозяйственной деятельности арендная плата за пользование имуществом может меняться как в большую, так и в меньшую сторону, причем не чаще одного раза в год.          Если в аренду передается одновременно несколько объектов, то плата за пользование им может устанавливаться как на все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей.     

     При исчислении налоговой базы для расчета налога на прибыль арендные платежи за арендуемое имущество (в том числе земельные участки) учитываются и относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией [подпункт 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ)]. Расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они возникают исходя из условий договоров (сделок).

     

     Датой осуществления арендных платежей за арендованное имущество признается дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров, или дата предъявления арендатору документов, служащих основанием для расчетов, или последний день отчетного (налогового) периода.

     

     Экономическая целесообразность арендных платежей может быть обоснована только при условии заключения договора аренды, подписания сторонами актов приема-передачи арендованного имущества и об оказанных услугах аренды.

Если же арендатор не выставляет данные акты, то для обоснования экономической целесообразности арендных платежей достаточно договора, на основании которого уплачивались деньги.

Но в таком случае в договоре должно быть указано: “Арендатор производит ежемесячную оплату на основании договора аренды”.

          Если договор аренды имущества заключается организацией с физическим лицом, являющимся собственником этого имущества, не зарегистрированным в качестве предпринимателя без образования юридического лица, то суммы, выплачиваемые этому физическому лицу по договору аренды, облагаются налогом на доходы физических лиц.     

     Обязанности арендатора и арендодателя по содержанию объектов аренды определяются ГК РФ и непосредственно договором аренды.

     

     В зависимости от условий договора ремонт основных средств, сданных (полученных) в аренду, может производиться как арендодателем, так и арендатором.

          Арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт переданного в аренду имущества за свой счет, если иное не предусмотрено договором или иными правовыми актами.          Арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести необходимые расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.          Арендатор вправе распоряжаться своими правами, предоставленными ему договором аренды, а именно:          – сдавать арендованное имущество в субаренду;          – передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);          – предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;          – отдавать арендные права в залог;          – вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.          Но все эти операции могут осуществляться арендатором только с согласия арендодателя, которое может быть выражено либо непосредственно в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении к нему.     

1.2. Договор субаренды

          По договору субаренды арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее по договору аренды, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.          К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.          Согласно п. 2 ст.

615 ГК РФ сдача арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передача прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также передача арендных прав в залог и их внесение в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив могут быть осуществлены арендатором только с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.          Арендатор не вправе без согласия арендодателя сдавать его имущество в субаренду или безвозмездное пользование. Подобная сделка в силу ст. 168 ГК РФ будет являться недействительной. Согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду или безвозмездное пользование может быть закреплено непосредственно в договоре аренды либо в ином документе (письме, соглашении, протоколе, дополнении к договору и т.д.).          Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.          По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем он сам имеет в соответствии с условиями договора аренды.          По общему правилу (ст. 618 ГК РФ), досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор имеет в этом случае право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.          Договором аренды могут быть предусмотрены и иные правила в отношении действия договора субаренды в случае прекращения договора аренды.          Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожными считаются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.     

1.3. Государственная регистрация договора аренды

Источник: http://www.nalvest.ru/nv-books/detail.php?ID=1941

Можно ли нарушить договор аренды?

Прав ли арендатор, требуя возмещения оплаченной ранее арендной платы, если в договоре ошибка?

Aйвар Таро, партнерХейли Вескимейстер, юрист

В связи с общим ухудшением экономического положения предприятий в условиях экономического давления, участились случаи оспаривания отказа от договоров аренды коммерческих помещений.

Многие арендаторы вынуждены искать возможности для расторжения заключённых договоров аренды, поскольку ухудшение экономических результатов сделало нерациональным использование арендных площадей.

С другой стороны, некоторые арендаторы в состоянии выплачивать арендную плату, но хотят воспользоваться снижением стоимости аренды, расторгая дорогие договоры и заключая новые на значительно более выгодных условиях.

Ясно, что арендодатели не могут соглашаться на досрочные расторжения договоров, поскольку это нанесло бы существенный ущерб их коммерческой деятельности.

Во многих случаях это означает падение денежных потоков арендодателя ниже критической отметки, что поставит под угрозу выполнение обязательств самого арендодателя перед кредиторами (например, обслуживание банковского кредита, взятого для приобретения объекта аренды). Тем самым, между сторонами легко вспыхивают споры в части возможных санкций в случае отказа от договора аренды и нарушения его условий. Государственный Суд довольно подробно разобрал данный вопрос в своём решении номер 3-2-1-37-09 от 18 мая 2009, которое кратко изложено ниже.

В указанном деле арендатор выслал арендодателю заявление о расторжении договора и освободил площади, после чего арендодатель произвёл перестройку помещений, чтобы их можно было сдать в аренду новым арендаторам.

Позже в ходе судебного производства было установлено, что у арендатора не было оснований для отказа от договора аренды и предъявленное им заявление было ничтожным.

Суд постановил, что арендатор обязан возместить арендодателю расходы, нанесённые досрочным расторжением договора аренды.

Право арендодателя на получение арендной платы

Поскольку в данном случае расторжение арендатором договора аренды оказалось ничтожным, а арендодатель по своей инициативе не расторгал договора аренды, Государственный Суд пришел к выводу, что арендодатель имеет право требовать выполнения договора арендатором, то есть выплаты арендной платы.

Государственный Суд пояснил, что то обстоятельство, что арендатор выехал из арендуемых помещений, не освобождает его от обязанности выплаты арендной платы. А именно, арендатор должен выплатить арендную плату даже за тот период, когда он не мог использовать предмет договора по своей вине, прежде всего, во время отсутствия.

В соответствии с указанным положением, арендодатель имеет право требовать выплаты аренды до момента, когда арендатор уже не мог использовать помещения, например, из-за заключения арендодателем новых договоров аренды или по иной причине, не зависящей от арендатора (например, из-за начала работ по перестройке помещений арендодателем).

Если арендатор не пользуется арендованными помещениями, но в соответствии с вышеописанным обязан выплачивать арендную плату, то он всё же имеет право вычесть из арендной платы сэкономленные арендодателем суммы и размер прибыли, полученной в результате иного использования предмета аренды.

Нельзя забывать, что в договоре аренды коммерческих помещений стороны могут договориться иначе, то есть, из договора аренды может следовать, что арендатор должен выплачивать указанную в договоре аренду также за период, в течение которого арендатор не пользуется предметом аренды по собственной инициативе, и что сэкономленная арендодателем при этом сумма из стоимости аренды не вычитается.

Право арендодателя на возмещение ущерба

В данном акте Государственный Суд разъяснил также право арендодателя на возмещение ущерба, возникшего в результате отказа от договора аренды.

Государственный Суд пришел к выводу, что если арендодатель сам отказался от договора в одностороннем порядке из-за нарушения арендатором условий договора, то арендодатель имеет право потребовать оплату аренды до момента расторжения договора аренды.

Помимо этого, за период с момента расторжения договора и до момента прекращения действия договора арендодатель имеет право потребовать в качестве возмещения ущерба выплаты разницы между указанной в договоре арендной платой и платой, указанной в договорах, заключённых с новыми арендаторами, если арендная плата новых арендаторов будет меньше той, которую арендодатель мог бы получить на основании договора аренды, заключённого с прежним арендатором.

Также Государственный Суд пояснил, что в случае, если арендодатель не смог сдать являющиеся объектом договора аренды помещения новым арендаторам, в случае отказа от договора аренды он имеет право требовать выплату недополученной аренды и возмещения абстрактно высчитанного ущерба с момента отказа от договора до завершения срока действия договора. В таком случае арендодатель имеет право требовать в качестве возмещения нанесенного ущерба разницу между указанной в договоре арендной платой и т.н. рыночной стоимостью (то есть, например, арендной платой за подобные помещения, предлагаемые на рынке).

Возмещение убытков, связанных с перестройкой помещений

В описываемом случае арендодатель потребовал от арендатора также возмещения расходов на перестройку помещений (которые он произвёл для того, чтобы их можно было сдать в аренду новым арендаторам), процентов по кредиту, взятому для финансирования перестройки и установленные законом пени с требования по возмещению расходов на перестройку.

Поскольку в данном случае договор не был расторгнут ни одной из сторон и обязательство выполнения условий договора было по-прежнему действительным, Государственный Суд посчитал, что указанные выше расходы арендатор возмещать не обязан.

Тем самым, на основании решения Государственного Суда становится ясно, что пока действует договор аренды, арендодатель не может потребовать от арендатора возмещения расходов, связанных перестройкой помещений.

Государственный Суд также уточнил, что даже в случае, если бы договор был расторгнут, в случае наличии требования о возмещении ущерба, требование о возмещении расходов, связанных с работами по перестройке помещений, не обосновано.

Государственный Суд опирался на установленные Обязательственно-правовым законом принципы возмещения ущерба, в соответствии с которыми ущерб не подлежит возмещению в объёме, в котором предотвращение возникновения ущерба не было целью этого обязательства или положения, в следствие нарушения которого возникло обязательство возмещения ущерба.

По мнению Государственного Суда, в случае нарушения договора аренды, если нарушение заключается в невыплате арендной платы, возмещению не подлежат расходы связанные с перестройкой поскольку целью вытекающих из договора аренды обязательств не может быть обязательство возместить расходы по перестройке, если арендатор нарушает договор и не выплачивает арендную плату.

Дальнейшая судебная практика должна разъяснить, может ли идти речь о возмещении расходов на перестройку помещений в случае иного нарушения договора аренды, чем невыплата арендной платы.

Autor: Адвокатское бюро Attorneys at law Borenius

Источник: https://www.dv.ee/mnenija/2009/07/03/mozhno-li-narushit-dogovor-arendy

Административное право
Добавить комментарий