Предусмотрен ли возврат денежных средств, внесённых за квартиру?

Верните мои деньги … | Экономическая газета

Предусмотрен ли возврат денежных средств, внесённых за квартиру?

Постановлением Совмина от 14.09.

2006 № 1207 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 года № 396» утверждено Положение о порядке возврата дольщикам денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме и связанных с ним объектов недвижимости» (далее — Положение). После его принятия в редакцию «ЭГ» поступил ряд писем с просьбой пояснить некоторые ситуации, связанные с порядком индексации возвращаемых средств и условиями их возврата. Вызвало полемику среди лиц, осуществляющих расчеты, и введение статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ (далее — СМР) для жилых домов, стоимость которых рассчитывалась с учетом контрактной цены (ранее расчеты по всем домам осуществлялись также с применением индексов изменения стоимости СМР, но без использования статистических индексов).

На вопросы читателей отвечает начальник отдела управления жилищного строительства Министерства архитектуры и строительства Татьяна ЗАТУРЕНСКАЯ.

Совмин «выше» министерства

Вступил в ЖСК в конце 2005 г., но из-за долгостроя планирую прекратить строительство квартиры в 2006 или 2007 гг. По каким правилам мне вернут деньги — по тем, которые действовали на дату вступления (постановление Минстройархитектуры от 28.01.2002 № 3), или по постановлению Совета Министров № 1207?

Постановлением Министерства архитектуры и строительства от 28.01.2002 № 3 было утверждено Положение о порядке и условиях возврата (внесения) средств, поступивших из различных источников, при прекращении (возобновлении) участия в строительстве (реконструкции) жилых помещений.

В связи с принятием постановления № 1207 оно отменено. Одновременно признано утратившим силу и постановление Совмина от 1.12.

2001 № 1735 «О порядке и условиях возврата (внесения) средств, поступивших из различных источников, при прекращении (возобновлении) участия в строительстве (реконструкции) жилых помещений».

Таким образом, после 25 сентября 2006 г. — дня официального опубликования постановления правительства № 1207 — все расчеты по возврату средств при прекращении строительства жилья, в т.ч. в составе ЖСК, осуществляются в соответствии с новым Положением.

Распространяется на всех

В названии Положения речь идет только о дольщиках. А как быть остальным участникам строительства — членам ЖСК, МЖСК и т. д.?

Пунктом 2 указанного Положения конкретизировано, что его действие распространяется на членов организаций граждан-застройщиков (жилищно-строительные кооперативы, коллективы индивидуальных застройщиков, молодежные жилые комплексы), членов гаражно-строительных кооперативов, а также граждан, заключивших договоры с организациями, осуществляющими реконструкцию не эффективно используемых зданий под жилье.

Бухгалтер не права

В процессе строительства квартиры я утерял часть копий платежных документов, по которым было видно, когда и какие платежи вносил за счет собственных средств. Бухгалтер, которая производит расчеты (я вышел из долевого строительства), сказала, что рассчитает только по представленным мною документам. А как же остальные деньги?

Положением предусмотрено, что для возврата денежных средств инвестор представляет в организацию граждан-застройщиков копии платежных документов, подтверждающих платежи, произведенные за счет возможных источников — собственных средств, средств организаций, иных источников, копии заключенных соглашений между ним и организациями об условиях предоставления займов, справку банка и (или) небанковской организации о размере выданного кредита. Вполне допустимо, что документы могут не сохраниться, в т.ч. по объективным причинам. В таком случае ведомость возврата проиндексированных взносов составляется на основании документов, имеющихся в организации граждан-застройщиков, которая при необходимости должна сделать запрос в соответствующие организации, предоставившие денежные средства выбывающему инвестору. Кроме того, все средства для осуществления строительства жилья вносятся в безналичном порядке, поэтому вносимые суммы, равно как и дата внесения платежа, могут быть вычислены по банковским документам.

Сумма возврата — с учетом инфляции

Обязательно ли индексировать возвращаемые средства, ведь все расчеты в строительстве жилья осуществляются по текущим ценам?

Расчеты в строительстве действительно осуществляются в текущих ценах. Но такая цена уже учитывает сложившийся уровень инфляции.

Стоимость одного квадратного метра жилья — составная величина, зависящая от стоимости энергоресурсов и строительных материалов, уровня заработной платы строителей, автомобильных и железнодорожных тарифов и т. д.

Средства же, внесенные гражданами на строительство жилья, зафиксированы в абсолютной величине. Это означает, что 500 тыс.руб., к примеру, внесенных гражданином в 2005 г., остаются такой же суммой и через год.

Вместе с тем стоимость не завершенной строительством квартиры при выходе инвестора из состава членов организации граждан-застройщиков будет рассчитана не при помощи простого суммирования внесенных платежей, а с учетом инфляции за период строительства.

Таким образом инвестору, прекратившему строительство, вернется внесенная им сумма с учетом инфляции, а вновь вступивший инвестор оплатит стоимость не завершенной строительством квартиры по состоянию на дату его вступления в организацию граждан-застройщиков.

Не пройдет и полгода…

Нашел нового застройщика, дом будет введен намного раньше того, в котором строю квартиру уже несколько лет. Написал заявление о своем желании выйти из состава дольщиков с просьбой перевести мои деньги с индексацией этому второму застройщику. Мне сказали, что вернут деньги только тогда, когда найдут нового инвестора на мое место. А если не найдут?

Такая ситуация, к сожалению, встречается достаточно часто.

Однако внесенные средства, проиндексированные соответствующим образом, должны вернуть в месячный срок после принятия другого инвестора в состав участников строительства, но не позднее 6 месяцев с момента подписания акта о расторжении договора с гражданином, решившим прекратить участие в строительстве, или принятия решения об исключении инвестора из состава организации граждан-застройщиков. Если застройщик игнорирует заявления гражданина, не принимает необходимые решения (например, не подписывает акт о расторжении договора), то названные сроки действуют с момента постановления суда. Одновременно пунктом 8 Положения предусмотрено, что в случае вступления инвестора в другую организацию граждан-застройщиков (участников долевого строительства) возвращаемые средства по его письменному заявлению могут быть направлены на счет другого застройщика.

Требуется компромиссное решение

Написал заявление о вступлении в долевое строительство взамен вышедшего гражданина, было принято соответствующее решение, но пока мне рассчитали вступительный взнос, прошло 2 месяца, и у меня возникли временные финансовые трудности. Готов внести деньги через 1-2 месяца, но меня пригрозили исключить из состава дольщиков.

Положением установлено, что максимальный срок внесения новым инвестором взноса определяется органом, уполномоченным принимать решения о включении в состав членов организации граждан-застройщиков «новичка» взамен выбывшего.

При этом в случае, если вступающий инвестор по каким-либо причинам не оплатил взнос в течение одного месяца со дня принятия решения о его включении в состав участников долевого строительства, рассчитанная сумма подлежит индексации путем умножения на коэффициент, определяемый отношением действующего на момент фактической оплаты взноса индекса изменения стоимости СМР к аналогичному индексу, действовавшему на момент принятия решения о его включении. В сложившейся ситуации надо искать компромисс, т.к. одновременно с принятием решения о новом члене организации граждан-застройщиков должно было быть принято решение о его взносе, который является источником выплаты средств прекратившему строительство гражданину. Допустимо, чтобы новый инвестор написал заявление, в котором конкретизировал бы сроки внесения средств, разумеется, скорректированных в установленном порядке с учетом инфляции.

Индекс найти не сложно

Какие индексы применяются при проведении расчетов по выплатам гражданам, прекращающим строительство?

При строительстве жилья по договорным (контрактным) ценам, определенным в соответствии с Положением о порядке формирования договорной (контрактной) цены и расчетов между заказчиком и подрядчиком при строительстве объектов, утв. постановлением правительства от 3.03.2005 № 235, применяются статистические индексы стоимости СМР по областям и г.

 Минску, утверждаемые Министерством архитектуры и строительства. При строительстве жилья в остальных случаях следует использовать общие индексы изменения стоимости СМР с учетом стоимости материальных ресурсов по областям и г. Минску (для объектов, освобождаемых от НДС), которые также утверждаются Минстройархитектуры.

Порядок применения статистических индексов в Положении детально не прописан, но изложен в разъяснительном письме министерства от 26.10.2006 № 03-2-05/У510, которое направлено в облисполкомы, Мингорисполком и все региональные центры по ценообразованию в строительстве (прилагается).

При этом для облегчения расчетов статистические индексы стоимости СМР будут публиковаться по итогам года в виде сводных таблиц.

В зависимости от обстоятельств

Почему сумма, которую предъявили мне к оплате при вступлении в ЖСК в качестве дольщика, значительно больше чем та, которую выплатили выбывшему гражданину? Так не должно быть, ведь процесс выбытия и принятия осуществился одновременно. Неужели стоимость купленной мною незавершенки может отличаться от стоимости незавершенки, оплаченной выбывшим?

Стоимость не завершенной строительством квартиры, которую оплатил выбывший гражданин, в описанных условиях (одновременное выбытие и принятие) должна быть равна стоимости не завершенной строительством квартиры, оплачиваемой новым дольщиком. Здесь возможны следующие варианты. Первый — выбывший гражданин имел задолженность по платежам, т. е. стоимость не завершенной строительством квартиры оказалась больше, чем сумма внесенных им платежей.

Однако представляется, что наиболее вероятен второй вариант, при котором два дольщика пользуются разными источниками финансирования.

Первый наряду с собственными средствами использует заемные, например, льготные кредиты, которые возвращаются непосредственно банку, или одноразовую безвозмездную субсидию (возвращается в местный бюджет).

Второй, возможно, не использует заемные средства или государственную поддержку, поэтому всю сумму должен вносить только за счет собственных средств.

Правила не надо нарушать

При выходе из ЖСК мне не предоставили расчет, назвали только сумму. Как мне проверить, правильно ли произведен расчет?

В данном случае нарушен п. 4 Положения.

При прекращении строительства в обязательном порядке составляется ведомость возврата проиндексированных взносов, в которой указаны следующие сведения: источник предоставления денежных средств, дата их перечисления, сумма по номиналу, коэффициент индексации, проиндексированная сумма и получатель проиндексированных средств. При этом гражданин, который прекращает строительство, должен ознакомиться со всеми расчетами и расписаться в ведомости. Только после всего перечисленного бухгалтер возвращает средства по источникам финансирования. Данная норма действовала и до принятия правительством постановления от 14.09.2006 № 1207 (Положение о порядке и условиях возврата (внесения) средств, поступивших из различных источников, при прекращении (возобновлении) участия в строительстве (реконструкции) жилых помещений).

Источник: https://www.neg.by/novosti/otkrytj/vernite-moi-dengi--7502

Как расторгнуть договор паевого взноса и вернуть всю сумму?

Предусмотрен ли возврат денежных средств, внесённых за квартиру?

Привлечение средств граждан на строительство многоквартирного жилья путем создания кооператива и заключения договоров паевых взносов действительно допускается законом, в том числе и знаменитым законом ФЗ-214 (п.3, ст. 1, ФЗ-214).

Но именно в этом пункте говорится о том, что деятельность этих кооперативов регулируется отдельными законами.

Это значит, что те защитные функции, которые обеспечивает ФЗ-214, применительно к договорам долевого участия (ДДУ), не применяются к договорам паенакопления, которые заключают в жилищных кооперативах.

Другими словами, перенос сроков сдачи дома не влечет ответственности кооператива перед пайщиком (в отличие от договоров ДДУ). И все возможности по дополнению, изменению и расторжению договора паевого взноса определяются уставом кооператива и текстом самого договора.

Если в тексте договора паевого взноса есть условие об удержании 20% суммы от внесенных денежных средств при расторжении договора пайщиком, и пайщик под этим подписался, то так тому и быть. В данном случае оснований для требований возврата полной суммы внесенных средств у Вас нет. Наличие ипотеки здесь роли не играет.

Отвечает адвокат, основатель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» Андрей Комиссаров:

Согласно действующему законодательству, Вы вправе в добровольном порядке прекратить свое членство в ЖСК на основании заявления, направленного в адрес ЖСК. В этом документе Вы уведомляете кооператив о выходе и требуете выплатить внесенный Вами взнос.

Такое заявление необходимо направить ценным письмом с уведомлением о вручении, чтобы в дальнейшем можно было подтвердить сам факт отправки, либо иным способом, подтверждающим факт направления и получения заявления адресатом.

В данном документе Вы можете указать на тот факт, что нарушен срок сдачи объекта.

Порядок возврата паевого взноса должен быть определен уставом ЖСК. При этом уставом ЖСК не может быть предусмотрен срок  возврата, превышающий  2 месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива.

Если же кооператив не возвращает сумму внесенного пая, Вы может попробовать вернуть эту сумму через суд.

Также Вы вправе требовать уплаты процентов за пользование денежными средствами с того момента, когда ЖСК будет обязан вернуть Вам денежные средства в размере внесенной части пая.

Что касается удержания ЖСК 20% от суммы внесенного паевого взноса, вопрос неоднозначный. Необходимо изучить формулировку пункта договора, устанавливающего право ЖСК удерживать часть денежных средств, а также положения устава.

К сожалению, при вынесении решений суды часто исходят из того, что действует принцип свободы договора, и что закон не содержит норм, которые запрещают ЖСК удерживать часть внесенного пая.

Более того, в законе предусмотрено право ЖСК самому определять в уставе условия выплаты пая.

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Что я должна делать при банкротстве застройщика моего ЖК?

Отвечает директор Департамента правового сопровождения сделок Тekta Group Юлия Симановская:

В связи с тем, что сегодня деятельность ЖСК имеет очень слабую законодательную базу, пайщики ЖСК очень часто оказываются в ситуации, когда строительство «заморожено» на неопределенный срок, либо срок окончания строительства несколько раз переносится.

Одним из невыгодных для пайщиков условий при схеме ЖСК является как раз удержание штрафа при расторжении договора.

Условия расторжения договора и возврата уплаченных денежных средств определяются уставом кооператива, повлиять на содержание которого пайщики не могут.

 Мало того, цена договора также не является окончательной и за время строительства может быть неоднократно изменена застройщиком в одностороннем порядке.

В любом случае, решив расторгнуть договор, пайщику необходимо направить в ЖСК претензионное письмо с требованием исполнить договор, то есть передать квартиру, либо вернуть уплаченные денежные средства. Поскольку выполнить это требование ЖСК не может, следующим шагом будет обращение в суд.

Гарантировать возврат внесенных средств в полном объеме не сможет ни один юрист. Однако если застройщик длительное время не исполняет обязанности по строительству, то в судебном порядке можно потребовать штрафные санкции. Также Вы можете попытаться оспорить условия договора, ущемляющие Ваши права.

Однако решение будет вынесено на усмотрение суда.

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая: 

В случае нарушения сроков строительства объекта Вы вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в связи с ненадлежащим исполнением обязательств контрагентом и существенным нарушением условий договора. 

При расторжении договора по этому основанию суд может не только взыскать с Вашего контрагента все выплаченные ему денежные средства, но и убытки (например, проценты по ипотеке), которые Вы понесли.

Условие об удержании 20% от цены договора может быть применено только в том случае, если договор расторгается по инициативе или по вине пайщика при отсутствии вины со стороны застройщика. В случае, если застройщик нарушил условия договора, перенес сроки, и Вы эти изменения не согласовали, то денежные средства подлежат возврату в полном объеме.

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

5 главных новшеств 2017 года в законах о недвижимости

Отвечает адвокат по недвижимости Инна Белякова:

Судя по договору паевого взноса, для покупки квартиры Вы вступили в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Честно говоря, это далеко не лучший способ приобретения жилья в собственность в многоквартирном доме, и вот почему.

Потребительский кооператив, коим и является ЖСК, создается путем добровольного объединения граждан для определенных целей. В данном случаем — для постройки жилого дома и приобретения квартир.

Соответственно, по общему правилу на Ваши взаимоотношения с кооперативом не распространяется Закон о защите прав потребителей. Взаимоотношения участника кооператива с кооперативом регулируются уставом кооператива и договором о внесении паевого взноса.

Взаимные обязательства ЖСК и его участника как в период нахождения в кооперативе, так и при выходе участника из кооператива, также регулируются уставом и договором о внесении паевого взноса.

Поэтому, оценивая обязанности сторон при одностороннем расторжении Вами договора и выходе из ЖСК, суд будет руководствоваться именно этими документами. И если в них указано, что при одностороннем расторжении договора кооператив удерживает в качестве штрафных санкций 20% паевого взноса, то у суда не будет оснований взыскать в Вашу пользу эти деньги.

Другой вопрос — если Вы докажите в суде, что по сути, став членом ЖСК, Вы не объединились с другими его участниками для достижения каких-либо целей, а заключили обычный гражданско-правовой договор в целях приобретения квартиры для собственных нужд.

Просто это был так называемый договор присоединения (это когда Вы не можете каким-либо образом влиять на условия и форму договора, а заключаете только тот договор, который предоставила другая сторона).

В таком случае у Вас будет шанс воспользоваться нормами Закона о защите прав потребителей, в частности нормами, определяющими Ваши права и регулирующими ответственность застройщика при просрочке исполнения договора.

В частности, Вы сможете настаивать на расторжении договора, и штрафные санкции уже могут быть взысканы с застройщика в Вашу пользу.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

На самом деле ЖСК очень часто переносят сроки  сдачи домов. Так как у них нет никакой ответственности за это перед пайщиками. А есть только экономическая целесообразность с точки зрения получения прибыли от строительства. Напрямую расторгнуть договор о покупке пая с возвратом денежных средств без уплаты штрафных взносов невозможно.

Можно отстаивать свои интересы в суде, доказывая, что были введены в заблуждение по каким-то параметрам. Но не факт, что суд примет Вашу сторону. А услуги хорошего адвоката тоже стоят дорого. Единственный способ избежать уплаты штрафов — перепродать пай (квартиру) другому покупателю.

Только необходимо смотреть, какие именно условия переуступки пая прописаны в Уставе ЖСК.

Важно помнить, что любая конфликтная ситуация, в первую очередь, плохо скажется на Вас, так как любые действия с паем возможны только при участии самого кооператива.

Если Вы покупали жилье год или два назад на начальном этапе строительства, и дом действительно хороший, то Ваша квартира на данный момент выросла в цене на 20-30%.

Так что, найдя покупателя и переуступив ему пай, Вы мало того что выручите уплаченные деньги, но еще и получите прибыль. Хотя,  к сожалению, не все стройки одинаково доходны. 

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ

На какой срок службы рассчитаны сегодняшние новостройки?

Почему на капремонт собирают уже через 3 года после сдачи новостройки?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_rastorgnut_dogovor_paevogo_vznosa_i_vernut_vsyu_summu_/6034

Возвращаем денежные средства по предварительным договорам купли-продажи квартиры

Предусмотрен ли возврат денежных средств, внесённых за квартиру?

В настоящее время для большого числа жителей крупных городов в связи с нарушением сроков строительства весьма остро стоит вопрос возврата уплаченных застройщику (продавцу) денежных средств, внесенных по предварительному договору купли-продажи.

В Интернете уже много было сказано о том, как и почему застройщиками используются так называемые «серые схемы» продажи вновь созданного недвижимого имущества, поэтому заострять на этом внимание мы не будем.

Сегодня мы поговорим о том, что же все-таки делать, когда строительство вашего будущего жилья не ведется или подозрительно долго не сдается в эксплуатацию, а правоотношения с застройщиком (продавцом) оформлены предварительным договором купли-продажи.

Как правило, условиями предварительного договора купли-продажи квартиры предусмотрен ориентировочный срок ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, а срок заключения основного договора купли-продажи обусловлен регистрацией продавцом права собственности на квартиру (например, «в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи»). При этом, как правило, предусмотрена обязанность продавца в течение определенного срока (например, «в ориентировочный срок – 90 дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию») обеспечить регистрацию за собой права собственности на квартиру.

Согласно действующему гражданскому законодательству в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Оба эти события – ввод объекта в эксплуатацию, регистрация права собственности в соответствие с градостроительным законодательством и законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним носят заявительный характер и осуществляются на основании заявления застройщика и правообладателя соответственно, то есть не являются неизбежными и в полной мере зависят от воли застройщика (продавца). В силу требований закона к таким событиям не может быть привязан какой – либо оговоренный сторонами срок.

Кроме этого, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и регистрация права собственности зависят не только от волеизъявления продавца, но и от ряда решений государственных органов, при этом, совершение продавцом необходимых для наступления этих событий действий не означает, что решения таких органов будут положительными и не последует при наличии предусмотренных Законом оснований отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в регистрации права собственности.

В этой связи, обуславливание срока заключения основного договора такими решениями государственных органов не позволяет определить этот срок, т.к. такие решения не являются событиями, которые должны неизбежно наступить.

Исходя из того, что заключение сторонами основного договора купли – продажи условиями предварительного договора в первую очередь обусловлено регистрацией продавцом права собственности на объект строительства, которая в свою очередь, обусловлена получением разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию, — то указание в предварительном договоре на ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию не свидетельствует о согласованности срока заключения основного договора купли – продажи, поскольку даже при соблюдении указанного ориентировочного срока — невозможно определить срок, в который продавец совершит действия, необходимые для регистрации права собственности.

В силу прямого указания закона обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, если в условиях невозможности определить срок заключения основного договора, до истечения годичного срока с даты заключения предварительного договора купли-продажи основной договор заключен не был, предложений по его заключению сторонами друг другу не направлялось, то обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращаются по истечении указанного срока.

При этом не имеет правового значения, рассчитывали ли стороны при заключении предварительного договора на то, что основной договор купли – продажи будет заключен не позднее, чем через год, либо рассчитывали на более позднее его заключение, поскольку соблюдение требований закона, в частности, согласование конкретного срока заключения основного договора является обязанностью сторон, а неисполнение такой обязанности влечет четкие правовые последствия в виде ограничения годичным сроком вытекающих из предварительного договора обязательств.

Таким образом, с указанной даты у продавца отсутствуют какие-либо правовые основания удержания полученной от гражданина-покупателя денежной суммы и она подлежит немедленному возврату.

В случае, если продавец внесенные денежные средства возвращать не спешит, а по практике – в 100% случаев возврат денежных средств происходит через суд, с продавца подлежат также взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами.

Судебная практика по возврату денег, уплаченных по предварительному договору купли-продажи

В настоящее время существует ошибочная практика, согласно которой суды отказывают во взыскании процентов за пользование неправомерно удерживаемыми денежными средствами, внесенными по предварительному договору, если гражданин не потребовал у продавца (строительной компании) их возврата.

Суды исходят из того, что продавец и гражданин-покупатель при заключении предварительного договора исходили из того, что основной договор будет заключен не ранее определенной даты.

В этой связи у продавца отсутствуют основания полагать, что денежные средства подлежат возврату гражданину, даже когда обязательства по предварительному договору прекратились в силу Закона в связи с неопределенностью срока заключения основного договора.

Указанная практика является ошибочной, поскольку требования Закона, предъявляемые к гражданско-правовым сделкам, а также последствия несоблюдения таких требований в рамках предварительного договора носят императивный характер, то продавец должен был узнать о неосновательности удержания находящихся у него денежных средств покупателя в дату прекращения обязательств по предварительному договору (год с даты заключения предварительного договора), в связи с чем проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат начислению с указанной даты. Тем не менее, во избежание ситуации, при которой вы станете заложником судебной практики, необходимо направить продавцу письменное требование о возврате уплаченной по предварительному договору денежной суммы. Сделать это нужно либо почтовым отправлением – заказным письмом с описью вложения и с уведомлением о вручении, либо вручить под роспись на копии работнику продавца.

В условиях, когда ваш предварительный договор купли-продажи в силу несогласованности срока заключения основного договора в силу закона прекратил свое действие, вполне реальна ситуация, когда, дождавшись окончания строительства дома, вам будет отказано (абсолютно законно) в заключении основного договора и вам попросту вернут ваши обесцененные деньги, уплаченные год, два, три назад, а ваша предполагаемая квартира будет продана застройщиком по рыночной, более высокой цене.

В этом случае вы сможете рассчитывать лишь на получение процентов за пользование вашими денежными средствами за период с даты окончания действия предварительного договора по дату фактического возврата вам денежных средств.

Забегая вперед, следует сказать, что сумма эта будет не значительной, поскольку суды, как правило, пользуются предоставленным им законом правом снижать размер процентов ввиду несоразмерности суммы процентов последствиям нарушения.

На сегодняшний день, нашими специалистами накоплен большой опыт практической судебной работы по данной категории дел, по которым не было ни одного случая неполучения гражданином своих денежных средств.

Следует отметить, что вместе с клиентом мы полностью разделяем его главную цель – фактически получить денежные средства, а не ограничиться лишь получением судебного решения. Поэтому мы сопровождаем дела исключительно до получения результата, а оплата клиентом наших услуг происходит только после того, как он увидит поступление денежных средств на своем счете.

В среднем, с момента обращения в суд до получения клиентом денежных средств в полном объеме проходит от 5 до 7 месяцев. Сюда включены сроки рассмотрения дела в суде первой и кассационной инстанции, срок, необходимый для изготовления судом исполнительного листа, срок исполнительного производства.

Срок не маленький, поэтому ждать «а вдруг дом все-таки построят», верить пустым обещаниям менеджеров и затягивать с защитой своих прав не стоит, ведь неизвестно, как сложится ситуация на строительном рынке через полгода, каково будет финансовое положение вашего застройщика и обеспечит ли оно исполнение денежных обязательств перед всеми его кредиторами.

Источник: https://potreballiance.ru/vozvrashchaem-denezhnye-sredstva-po-predvaritelnym-dogovoram-kupli-prodazhi-kvartiry

Как украинцам вернуть деньги за квартиру в новострое | ВЕСТИ

Предусмотрен ли возврат денежных средств, внесённых за квартиру?

“Вести” выясняли, как продать недостроенное жилье, если выкупить его не хватает денег

Резко подорожавший в начале года доллар привел к ощутимому росту стоимости строящихся квадратных метров жилья.

А вслед за ней увеличилось и число тех, кто отказался от покупки квартиры по новой цене, — у людей просто не хватало денег для оплаты новых взносов строителям. Потому они стали расторгать договоры инвестирования.

Чаще всего так поступали две категории инвесторов: те, кто оказался не готов к тому, что квартира обойдется в полтора раза дороже, а также те, кто не успел вовремя конвертировать валютные накопления.

Речь о случаях, когда люди сделали первый взнос, обменяв первую часть накопления еще по 30–35 грн/$, а вот уже оставшиеся сбережения переводили по 23 грн/$. Обычно из-за банков: они исполняли требования НБУ и выдавали людям деньги дозами — до эквивалента 15 тыс. грн. в сутки.

«В тот период многие покупатели, которые не успели или не сумели поменять имеющуюся у них валюту по максимально высокому курсу, часто отказывались от своих намерений в отношении приобретения недвижимости, несмотря на уже заключенные договора и частично внесенную оплату по договору», — рассказали нам в «Киевгорстрое».

Те же покупатели, чьи основные сбережения и доход исчислялись в гривне, после роста цен на квадраты поняли, что у них попросту нет возможности продолжать выплаты по рассрочке.

Впрочем, застройщики утверждают, что людей, желающих выйти из проекта до его ввода в эксплуатацию, пока не так уж и много.

«Количество расторжений договоров в 2015 году увеличилось всего лишь на 0,3% по отношению к 2014 году.

Чаще это случалось в жилых комплексах эконом-класса, поскольку наименее обеспеченные слои населения острее ощутили на себе кризисные явления в экономике, — сказали нам в пресс-службе «Киевгорстроя».

В UDP признались, что обращений стало немного больше, но их все равно меньше 1% от общего количества сделок. «Мы находим альтернативные предложения в объектах, стараемся удержать клиента. По факту разрывы договоров единичные», — сказала нам руководитель отдела маркетинга и продаж компании UDP Олеся Перчак.

Специалисты считают, что основным аргументом оставаться в проекте для покупателя является инфляция. «Если инвесторы будут расторгать договора, которые заключали год-два назад, то очевидны большие потери. Потому покупатели не особо хотят это делать, если есть хотя бы минимальный шанс получения квартиры», — прокомментировал «Вестям» ситуацию юрист ЮК Constructive Lawyers Александр Босенко.

При этом они отмечают, что количество желающих выйти из инвестиции и вернуть свои средства будет расти. По крайней мере, в столице. «В связи с постановлениями КГГА об остановке строительства ряда жилых комплексов в начале 2015 г. наметилась тенденция выходов частных инвесторов из инвестиционных проектов», — сообщила «Вестям» юрист АО «Правовая группа «Доминион» Ирина Столярчук.

  • По теме Как украинцам выгодно избавиться от залогового имущества

Выйти из проекта

В действующем законодательстве для строителей никто не утвердил единых правил, как должен происходить выход инвестора из проекта. Все регулируется договорами каждой строительной компанией с клиентами.

Законодательно прописаны лишь общие постулаты.

Инвестиционные договоры (в том числе заключенные с Фондами финансирования строительства и Фондами операций с недвижимостью, которые имеют исключительное право привлекать деньги физлиц для постройки жилья) позволяется расторгать по согласию сторон, в одностороннем порядке (если такая возможность предусмотрена договором или законом) и по решению суда.

«В некоторых договорах не обозначена возможность инвестора в одностороннем порядке расторгнуть договор и получить свои инвестиции. В этом случае выход из проекта считается спором, решение которого происходит только в судебном порядке», — объяснил «Вестям» руководитель отдела продаж ЖК Park Stone Дмитрий Шостя.

Чаще всего инвесторы-физлица пользуются первым путем (по согласию сторон) или при помощи уступки права требования. Проще говоря, продавая свое недостроенное жилье вместе с вложенными в него деньгами другому человеку, который способен доплатить остаток суммы за жилье и получит квартиру в собственность, когда ее достроят.

В теории у человека, у которого не хватает денег на подорожавшее жилье, есть еще одна возможность — выбрать у застройщика другую квартиру. Поменьше и подешевле.

В некоторых договорах предусмотрена также возможность расторжения договора исключительно по инициативе застройщика, если инвестор не выполнил финансовые обязательства по договору. Более того, в этом случае ему еще и начисляется штраф по двойной учетной ставке НБУ (60% годовых) на сумму невыполненных обязательств за каждый день просрочки.

«То есть если инвестор заключил договор и должен застройщику, например, 50 тыс. грн, то при несвоевременной уплате ему начисляется пеня в размере 60% годовых за каждый день просрочки.

А если застройщик решит расторгнуть договор, потому что у инвестора накопились долги, то штраф вычитается из той суммы, которую инвестор уже внес.

То есть обратно на руки он получит свои деньги минус все санкции», — пояснил Шостя.

При этом для одностороннего расторжения договора застройщику зачастую достаточно послать письмо инвестору. «Если сделка подлежит государственной регистрации (к примеру, у нотариуса), то и соглашение о расторжении договора должно «пройти через нотариуса». Если нет — достаточно и простого письма», — сообщил Александр Босенко.

  • Полезно Налог на недвижимость. Когда и сколько заплатят украинцы

Деньги ждать два года

Больше всего пострадать при расторжении договора могут члены кооперативов. Согласно закону Украины «О кооперации», при досрочном расторжении договора паевые взносы за жилье возвращаются члену кооператива в соответствии с его уставом.

«Как правило, в уставах жилых строительных кооперативов (ЖСК) предусмотрено, что в случае добровольного выхода или исключения ассоциированного члена из кооператива стоимость пая возвращается в течение двух лет после подачи заявления. Причем стоимость пая определяется кооперативом на момент подачи заявления о выходе, а не на момент его возврата», — объяснила юрист АО «Правовая группа «Доминион» Ирина Столярчук.

То есть если деньги вы вкладывали в гривне, а инфляция за два года составила двузначное число, то к моменту возврата денег приобрести за них можно будет только подержанный автомобиль. Причем если в уставе не предусмотрена ответственность кооператива за несвоевременное возвращение пая (а такое возможно), то требовать справедливости бессмысленно.

«Права инвестора в кооперативе фактически не защищены. В случае невыполнения застройщиком своих обязательств на стадии строительства, а позднее ЖСК на стадии обслуживания судебная защита члена кооператива нередко практически невозможна ввиду того, что ЖСК просто не выдают на руки своим членам документов, необходимых для суда», — рассказала Столярчук.

Еще один момент: в соответствии со ст.

19 Закона Украины «О кооперации» именно кооператив является собственником здания, поэтому он может взять кредит в банке, передав в залог объект незавершенного строительства или имущественные права на него — именно те квартиры, за которые люди внесли свои средства.

В то же время до полного погашения кредита кооператив не может без согласия банка передать квартиру ее покупателям — для оформления прав собственности. А значит, без согласия банка выйти из кооператива и получить свои средства обратно тоже нельзя.

Минус 30%

Расторжение договора по согласию сторон происходит так: инвестор письменно предупреждает застройщика о расторжении договора, подписывает двухстороннее соглашение с указанием срока возврата денежных средств и ждет своих денег.

Сколько он на этом потеряет и за что дополнительно заплатит, зависит от условий договора.

«Например, в договорах участия в фонде финансирования строительства (ФФС) обычно есть такой пункт, как оплата управителю за оформление отказа от участия в финансировании строительства.

Цена вопроса — 5% от стоимости объекта инвестирования из расчета цены квадратного метра на день подачи заявления об отказе от участия», — пояснил Шостя.

А еще есть штрафные санкции застройщика за расторжение договора: от 3% до 30% стоимости квартиры на момент подачи заявления. «Киевгорстрой», например, возвращает покупателю на его расчетный счет все фактически внесенные средства по договору за вычетом 5% в качестве штрафа.

Деньги, по словам застройщиков, возвращаются в разные сроки: у UDP — в течение 60 дней, у Ковальской прописан срок до 90 дней. «Но в 99% зачисление денежных средств на расчетный счет инвестора совершается в кратчайшее время. А именно в течение 15 банковских дней», — заверила менеджер по маркетингу ПСГ «Ковальская» Юлия Турко.

Иногда в договорах предусматривается, что в случае расторжения договора по вине или инициативе инвестора деньги возвращаются только после повторной реализации квартиры новому покупателю или после окончания строительства. Особенно это характерно для договоров ФФС.

«При этом в большинстве случаев без содействия застройщика самостоятельно узнать информацию о повторной реализации квартиры практически невозможно», — признал Александр Босенко.

То есть даже при успешном завершении проекта ожидание денег может растянуться на полгода и дольше.

Найти нового покупателя

Чтобы не отдавать поиски нового покупателя на милость застройщика, придумана возможность смены стороны по договору третьему лицу (она же уступка права требования). Она регулируется ст. 512–519 Гражданского кодекса.

Чтобы провести такую процедуру, нужно письменно сообщить застройщику о намерениях выйти из инвестпроекта путем уступки своего права — это первый шаг. Второй — получить от застройщика согласие на такой маневр. Третий — найти нового покупателя и подписать соглашение о смене стороны по договору.

Последнее — заплатить застройщику вознаграждение за смену собственника (если это прописано в договоре).

Инвестор «Киевгорстроя», например, если он оплатил не всю стоимость жилья, за оформление договора уступки прав и обязательств должен выложить компании в качестве вознаграждения 2% от стоимости объекта переуступки.

Если же покупатель полностью оплатил квартиру или переуступка осуществляется на родственников покупателя (на одного из супругов, на родителей, на детей), то договор уступки прав и обязательств оформляется бесплатно.

У ПСГ «Ковальская» цена переуступки прямым родственникам — 1% стоимости объекта, всем остальным — 5%.

Но в целом по рынку, если права переуступают лицам первой группы родства (дети, супруг или родители), то вознаграждение застройщику платится в размере от 0,1 до 1% от цены договора, а если посторонним людям — в среднем 3%.

После этого новый кредитор (покупатель) получает документы по договору (сам договор, подтверждения оплаты и т. п.), платит застройщику положенную сумму, а строитель возвращает деньги первичному инвестору, выходящему из проекта.

https://www.youtube.com/watch?v=a7c-t1VBomw

А вот у UDP механизм переуступки прав действует только тогда, когда квартира полностью выкуплена. «В этом случае компания-застройщик расторгает договор с прежним инвестором, а с новым собственником заключает», — пояснила нам PR-менеджер UDP Галина Мартыненко.

Обмен на другую квартиру

Этот вариант самый комфортный как для застройщика, который не должен отдавать денег, так и для покупателя, который все-таки получает новое жилье. Причем менять можно как на меньшую (или более дешевую), так и на большую (или более дорогую) жилплощадь в любом из объектов застройщика.

У «Киевгорстроя», к примеру, если покупатель хочет поменять более дешевое жилье на более дорогое (более чем на 100 тыс. грн), он освобождается от уплаты вознаграждения компании.

Если же разница меньше 100 тыс. грн, покупатель оплачивает компании в качестве вознаграждения 1% от стоимости «старой» квартиры.

А если стоимость объекта недвижимости, на которую хотят поменяться, меньше стоимости первоначальной, компенсация застройщику составит 2% от стоимости той квартиры, от которой отказались.

  • Важно знать Кому простят валютные кредиты

Или деньги, или жилье

Чтобы уменьшить риски в первую очередь — финансовые, нужно тщательно подойти к составлению договора и прописать в нем максимальное количество возможных ситуаций и выхода из них в своих интересах.

По крайней мере, постараться проговорить с застройщиком отход от типового соглашения. «В самом договоре предусматривайте выгодные условия возврата денег, штрафные санкции для застройщика, обязательный учет индекса инфляции и т. п.

», — советует Александр Босенко.

Кстати, во многих договорах предусмотрены санкции за расторжение, и опротестовать их в суде невозможно, поэтому менять их нужно до подписания.

Также юристы предупреждают, что с момента расторжения договора вы теряете права требовать от застройщика квартиру, но зато приобретаете риск неполучения денег обратно.

То есть, чтобы не остаться и без того и другого, в соглашении о расторжении договора стоит указать, что оно вступает в силу только после возврата застройщиком инвестору средств. «Таким образом, вы сохраняете право требовать от застройщика жилье до тех пор, пока он полностью не выплатит вам деньги», — уточнил Босенко.

Источник: https://vesti.ua/poleznoe/nedvizhimost/102765-kak-ukraincam-vernut-dengi-za-kvartiru-v-novostroe

Административное право
Добавить комментарий