Приобретательная давность в отношении квартиры

Приобретательная давность – возможно ли зарегистрировать права на недвижимое имущество, на которое документы отсутствуют

Приобретательная давность в отношении квартиры

В основном, эти проблемы касаются тех построек,которые были созданы очень давно: в 50-60-е годы прошлого столетия, когдазаконодательного понятия «правоустанавливающих документов» определено еще небыл, отсутствовали также и критерии «самовольной постройки».

 Результатом стала невозможность участниковгражданского оборота подарить, продать, завещать свои дома, иные постройки.Нередки случаи, когда у гражданина в доме есть только прописка,домовая книга итехнический паспорт на дом.

Конечно, таких документов для оформления прав,например, на жилой дом, недостаточно для осуществления их государственнойрегистрации и получения заветного свидетельства о государственной регистрацииправа.

Мы уже останавливались ранее на вопросе внесенияизменений в статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –  ГКРФ), когда в 2006 году в нее были внесены существенные поправки и признаватьправа на так называемые «самовольные строения» стало возможно лишь при наличиивещных прав на земельный участок (таких как право собственности, правопостоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемоговладения).

Таким образом, на протяжении четырех лет сложиласьситуация, что пока нет прав на землю – нельзя приобрести права на расположенноена нем здание, а нет прав на здание – не оформишь землю.

Сталкиваясь ежедневно с такими «тупиковыми»ситуациями, мы хотели бы довести до сведения, что не все случаи отсутствияправоустанавливающих документов являются глубоко безнадежными и дать несколькорекомендаций читателям по возможности оформления своих прав.

Гражданин или юридическое лицо, которые не являютсясобственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие каксвоим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретаютправо собственности на это имущество (приобретательная давность) в силу пункта 1статьи 234 ГК РФ.

Статья 234. Приобретательная давность1. Лицо – гражданин или юридическое лицо, – не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Право собственности в силу приобретательной давностиможет быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственностидругому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

В случаях, когда прежнийсобственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известендавностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлениифакта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своимсобственным в течение срока приобретательной давности. При этом регистрирующийорган должен привлекаться в качестве заинтересованного лица, а не ответчика поделу.

Право собственности на недвижимое и иное имущество,подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего этоимущество в силу преобретательной давности, с момента такой регистрации.Приобретательная давность на недвижимое имущество приобретается в судебномпорядке.

Отмечу, что решение суда может быть двух видов:

1. Об установлении факта приобретательнойдавности на недвижимость является основанием для проведения государственнойрегистрации права собственности.

Для того, чтобы суд установил факт владенияимуществом в силу приобретательной давности, гражданин или юридическое лицодолжны  представить в суд доказательства для установления следующихобстоятельств:

  • давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
  • давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении;
  • давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности, то есть в нашем случае в течении 15-ти лет;
  • владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

Таким образом, при обращении в суд за установлениемтакого факта, гражданин может представить и домовую книгу, и технический паспортна дом, и старый договор по землеотводу на строительство дома, либо решение овыделении земельного участка под застройку, квитанции об оплате налогов (в томчисле за землю, имущество) и все имеющиеся доказательства. Возможно привлечениев заседание суда свидетелей.

Заявление об установлении факта приобретательнойдавности должно быть подано по месту нахождения того недвижимого имущества, вотношении которого данный факт устанавливается. Гражданин также  долженпредставить доказательства, подтверждающие невозможность получения заявителем вином, нежели судебном порядке, надлежащих документов, удостоверяющих фактприобретательной давности.

2. Возможно обратиться в суд также  с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности. Поэтомулицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательнойдавности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним правасобственности.

Судебный акт об удовлетворении иска о признанииправа собственности в силу приобретательной давности является основанием длярегистрации права собственности в Едином государственном реестре прав нанедвижимое имущество и сделок с ним (далее –ЕГРП).

Обращу внимание читателей, что предъявление исков опризнании права собственности на имущество в силу приобретательной давностиосложняется тем, что прежний собственник имущества, который должен выступатьответчиком по иску, зачастую не известен.

В такой ситуации возникает вопрос о том, в чей адреснеобходимо подавать такое исковое заявление.

Как правило, подобные иски подаются в адресрегистрирующего органа, администрации района или города, государственного органапо управлению имуществом и т.д.

Кроме того,отсутствие в ЕГРП сведений озарегистрированном праве собственности на оспариваемый объект недвижимости неявляется препятствием для признания права собственности на это имущество поистечении срока приобретательной давности.

Следует иметь ввиду, что действие статьи 234 ГК РФ (приобретательнаядавность) распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1января 1995 г. и продолжается в момент введение в действие части первойГражданского кодекса.

Надеемся, что приобретательная давность станет однойиз возможностей оформления прав как граждан, так и юридических лиц на объектынедвижимости, документы на которые у них отсутствуют.

Жилищное право,1990–2013.

Источник: http://av-ue.ru/avenue.php?p=ssr_61.htm

Приобретательная давность на доли в квартире | Юридический блог

Приобретательная давность в отношении квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Приобретательная давность на доли в квартире». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Моего отца обвинили в мошенничестве и заключили под стражу. Но он страдает тяжелым сердечным заболеванием, с которым в камере находиться противопоказано.

Более того, по статистике количество исков по обозначенным делам, признанное судом, занимает небольшой процент от общих исковых дел. То есть выиграть иск по данному вопросу сложно, что говорит о том, что к нему необходимо очень тщательно готовиться.

Очевидцы сообщили о ножевом ранении в квартире на западе москвы

Например, человек работал на заводе, в 1988 году ему дали квартиру от завода, он живет в ней уже 20 лет, но право собственности на нее оформляется посредством приватизации, а не по приобретательной давности.

По разрешению госорганов (того же акимата с выдачей ордера), самого владельца жилья. Т.е. человек живет в квартире, доме правомерно с точки зрения закона, но это право по какой-то причине не было юридически оформлено.

Например, квартиру купили, деньги отдали, но договор не оформили.
Прежде чем обращаться с иском в суд, необходимо пройти примирительную процедуру, которая определяется как досудебное урегулирование.

Она даёт возможность решить вопрос о признании права альтернативным путём, с наименьшими для всех сторон, издержками.

С юридической точки зрения принято считать, что владение вещью за столь долгий период переходит на новый уровень правовых имущественных отношений. Но это право может быть предоставлено исключительно по решению суда.

В ходе судебного заседания, суд, оценив все собранные по делу доказательства в их совокупности, согласился с доводами адвоката Коровина Александра Анатольевича, признал его доверительницей (истицей) право собственности на спорную долю в недвижимом имуществе.

Доказать добросовестность владения помогут, например, инвентарные карточки объектов. Они содержат сведения об организации, на балансе которой находились спорные объекты.

Приобретательная давность на долю в квартире

Также будет иметь значение наличие правоустанавливающих документов на проживание человека в квартире. К ним относят договор аренды, найма или ренты.

В случае наличия таких документов право на квартиру по приобретательной давности не может быть оформлено. Например, если человек снимает квартиру по договору на протяжении 15 лет, это не дает ему право претендовать на нее.

Таким образом, возможность получения квартиры определяется двумя случаями:

  • Когда владелец имущества неизвестен, либо имущество является «бесхозным». Это может возникнуть в том случае, если владелец квартиры умер, а наследники отказались от имущества, либо их вовсе не было;
  • Владелец имущества не проявляет к нему никакого интереса. Особенно явным этот факт становится тогда, когда собственник квартиры не является на заседание суда по оформлению права собственности на иного гражданина. Либо владелец отказывается от квартиры.

В договоре указана дата его подписания позднее даты начала срока действия, прямо указанной в договоре. При этом в договоре отсутствует условие о том, что его действие распространяется на отношения сторон, возникшие с даты, когда фактически началось его исполнение.

После смерти гражданина владевшего при жизни на праве общей совместной собственности долей в жилом помещении право собственности на его имущество было унаследовано наследниками первой очереди. Среди наследников был несовершеннолетний сын наследодателя.

Мать этого ребёнка для принятия наследства обратилась к нотариусу с соответствующим заявлением.

После смерти бывшего мужа наследственное дело к имуществу умершего не открывалось, а истец, гражданка N, продолжала постоянно проживать в данной квартире, несла расходы по оплате жилья и коммунальных услуг в полном объеме.

Приобретательная давность на недвижимое имущество: судебная практика

Истцу необходимо подтвердить, что он добросовестно, открыто и непрерывно владеет имуществом как своим собственным в течение 15 лет.

При этом гражданин «Б» заключил договор № 000 на теплоснабжение жилого помещения, а также производил оплату услуг по теплоснабжению.

В соответствии с частью 1 статьи 234 Гражданского кодекса РФ, гражданин не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

После смерти гражданина «А» наследники не объявлялись, в права наследования не вступили ни в течение шести месяцев, ни в последующие годы. С 1994г. гражданин «Б» начал пользоваться домом (проживаю там), а также земельным участком. Гражданин «Б» оплачивал услуги электроснабжения, что подтверждалось квитанциями об оплате.

В соответствии с частью 1 статьи 234 Гражданского кодекса РФ, гражданин не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

В том случае, если 3 года владелец квартиры никак не реагирует на это оповещение, квартира переходит в полное владение обратившегося в суд гражданина.

Как стать хозяином жилья по приобретательной давности

Например, друг передал вам в аренду жилье на 2 года. Заключили договор. Друг уезжает, обещая вернуться. Не возвращается спустя 2 года, попытки его найти остаются безуспешными. Вы продолжаете жить в квартире в течение 5 лет.

Также существует такое понятие как срок исковой давности. Речь идет о том сроке, на протяжении которого законный владелец вправе вернуть себе свою квартиру. Этот срок составляет 3 года с того момента, как владелец узнал, что его имущество оформлено на другого человека.

В 2000-е годы в брошенные квартиры активно заселялись новые жильцы. Жилье, в котором стали жить без оформления правоустанавливающих документов, передается человеку по праву приобретательной давности.

Приобретательная давность на недвижимое имущество, или его долю, понятие не новое. Но при этом далеко не каждый знает, при каких условиях человек, проживающий на жилплощади, может ее получить в собственность.

Вопросы юристам по праву приобретательной давности

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
В нашем примере гражданин «Б» произвел замену оконных рам на новые пластиковые, а также оплачивал услуги водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения.

Пользование недвижимым имуществом «как своим собственным» подразумевает, что лицо чувствует, понимает, считает, что это имущество его. Лицо должно с субъективной стороны понимать, что иных законных владельцев не существует и быть не может, либо о которых он не знает и не должен знать в сложившейся ситуации.

Приобретательная давность имеет важное значение для включения в экономику неучтенных и бесхозяйных объектов недвижимости.

Признание права собственности в силу приобретательной давности

В спорной квартире чисто, истицей был сделан ремонт. Дом старый, ветхий, истица поменяла трубы, паркет, оплачивала коммунальные услуги за квартиру. С. и Н. являлись единственными и самыми близким родственниками истицы.

В качестве примера можно привести многочисленные случаи судебных дел, которые возбуждались в отношении имущественных прав на гаражи, выстроенные на удобных для собственников местах по устному разрешению домоуправления.

При этом, как разъяснил Пленум ВС РФ и ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.

Приобретательная давность на 1/2 доли в квартире

Таким образом, из представленного примера видно, что гражданин «Б» не является собственником, но открыто, добросовестно, непрерывно пользуется жилым домом как своим собственным более 15 лет.

Допрошенный в судебном заседании свидетель М. пояснила, что Новикову О.А. знает с 2000 года, они являются подругами. С. она тоже знала, они вместе все праздники отмечали. Она видела, что С.

неважно себя чувствовала, и о ней заботилась истица. Наследников у С. не было. В спорной квартире истица проживала вместе со свекровью Н. и С. После смерти свекрови и С.

Истица стала проживать в квартире одна.

Анализ судебной практики позволяет выделить те обстоятельства, которые позволяют признать давностное владение открытым.

Представитель ответчика – Администрации Калининского района СПб в судебное заедание не явился, о слушании дела извещен, представил возражения на иск, в которых указал, что собственниками отдельной однокомнатной квартиры Х на основании договора купли-продажи от 06.01.1998 года являлись С., Н., а также Новикова О.А., каждый по 1/3 доли.

В связи с тем, что договора продажи третьей квартиры заключено в 1996 году не было, то собственником уже не существующей третьей квартиры по-прежнему является ОАО.

Важно понимать, что если человек квартиру снимает в наем или арендует, то речи о приобретательной давности идти не может.

А. на протяжении всего времени с момента смерти С. и по настоящее время проживает в квартире, производит там ремонт, совершает все необходимые действия, направленные на подержание чистоты и порядка. Данное обстоятельство подтверждается показаниями свидетелей — соседей. Истец регулярно оплачивает коммунальные платежи, в том числе и за 1/3 доли умершей С.

Противоправность может проявляться в насильственном заселении в жилой дом, а также, например, выгонять наследников.

Источник: https://puffpoint.ru/pravila-torgovli/16531-priobretatelnaya-davnost-na-doli-v-kvartire.html

Срок давности для жилья тоже имеет значение

Приобретательная давность в отношении квартиры

Стать собственником недвижимости можно, приватизировав ее, купив или получив в подарок. Но если вы давно проживаете в бесхозном доме или квартире, есть шанс оформить недвижимость на себя в силу давности владения. О том, как это сделать по закону, рассказывает Сергей Поправка, руководитель юридического департамента компании Penny Lane Realty.

— Как можно признать право собственности на дом в силу давности владения? Куда для этого надо обратиться и какие документы собрать?

— Как указано в ст. 234 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), право собственности на недвижимое и иное имущество возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента государственной регистрации.

Очевидно, что не представляется возможным напрямую прийти в регистрирующий орган и потребовать внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРП) записи о том, что отныне именно вы являетесь собственником квартиры, дома или участка.

Первым шагом лица, желающего зарегистрировать право собственности на недвижимость, должно стать обращение в суд (имеется в виду учреждение, которое обслуживает территорию, где расположен объект недвижимости).

Если предыдущий владелец недвижимости известен, то его следует указать в качестве ответчика. Исковое заявление должно содержать требования о признании права собственности в силу приобретательной давности и обязании регистрирующего органа зарегистрировать это право. Регистрирующий орган (территориальное подразделение Росреестра) должен быть указан в заявлении в качестве третьего лица.

Если предыдущий владелец объекта недвижимости неизвестен и не должен быть известен, то в суд следует обращаться с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения на протяжении срока приобретательной давности. В заявлении должно быть указано третье лицо — все то же территориальное подразделение Росреестра.

В случае если решение суда будет положительным, после его вступления в законную силу необходимо обратиться в территориальное подразделение Росреестра для государственной регистрации права собственности и внесения соответствующей записи в ЕГРП.

— На какую недвижимость распространяется закон о приобретательной давности? Актуален ли он в настоящее время?

— В соответствии со ст. 234 ГК РФ гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им (как собственным) в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество.

Приобретательная давность — это далеко не самое распространенное основание возникновения права собственности на недвижимость, тем не менее вопросы, связанные с ним, достаточно актуальны.

При оценке правомерности требований о государственной регистрации права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности ключевое значение имеют следующие аспекты. Во-первых, срок владения и порядок его исчисления. Хотя в ст.

234 ГК РФ предусматривается 15 лет, в реальности между моментом начала пользования недвижимостью и моментом инициирования процесса государственной регистрации права собственности на данном основании должно пройти не менее 18 лет. Объясняется это тем, что в соответствии с п.

4 указанной статьи исчисление 15-летнего срока приобретательной давности начинается не ранее истечения срока исковой давности по требованиям об истребовании имущества из чужого незаконного владения. А срок исковой давности, в свою очередь, составляет три года.

Во-вторых, как следует из ст. 234 ГК РФ, лицо, желающее получить право собственности на основании приобретательной давности, должно соблюсти условия давностного владения, а именно владеть имуществом добросовестно, открыто и непрерывно.

Владение недвижимостью признается добросовестным в том случае, если лицо, пользующееся помещением (или участком), не знало и не должно было знать об отсутствии оснований возникновения права собственности.

Не так давно в Санкт-Петербурге состоялся интересный судебный процесс, в котором именно несоблюдение условия о добросовестности владения послужило причиной отказа в удовлетворении требования о признании права собственности на квартиру в силу приобретательной давности. Некий сотрудник правоохранительных органов, в начале 1990-х гг.

причастный к расследованию убийства, якобы организовал засаду в квартире убитого. Да так, собственно, и «просидел в засаде» более 15 лет, причем вместе со своими домочадцами. Он не поленился даже регулярно оплачивать коммунальные платежи за время проживания в квартире.

После наступления срока приобретательной давности предприимчивый гражданин обратился в суд с иском о признании права собственности на жилье. В удовлетворении исковых требований ему было отказано именно потому, что при вселении будущий истец знал о том, что он не имеет права владеть данной недвижимостью.

В-третьих, владение имуществом должно быть непрерывным.

Стоит обратить внимание на то, что если имущество передавалось третьи лицам, например, на основании договоров, то такой временной отрезок входит в срок давностного владения и не считается перерывом.

Однако владение имуществом на основании договоров, например найма, априори не является основанием для начала исчисления срока давностного владения и, соответственно, для признания права собственности в силу приобретательной давности.

Источник: https://www.cian.ru/stati-srok-davnosti-dlja-zhilja-tozhe-imeet-znachenie-216628/

Приобретательная давность как основание возникновения права собственности на жилое помещение – Управление персоналом

Приобретательная давность в отношении квартиры

Одним из оснований приобретения права собственности на жилые помещения является приобретательная давность.

Кажущаяся простота правовой конструкции указанного основания, предполагающего добросовестность, открытость и непрерывность пользования жильем в течение 15 лет, обусловливает большое количество исковых заявлений с требованием признания права собственности на занимаемое жилое помещение в соответствии со статьей 234 ГК РФ.

Однако при рассмотрении конкретных дел суды отказывают в признании права собственности на жилые помещения по основанию приобретательной давности, а вышестоящие судебные инстанции отменяют решения об удовлетворении соответствующих исковых требований.

Наряду с распространенными основаниями возникновения права собственности на объекты гражданских правоотношений — изготовление или создание лицом новой вещи (пункт 1 статьи 218 ГК РФ), сделки (пункт 2 статьи 218 ГК РФ), в Гражданском кодексе РФ содержатся основания возникновения права собственности, не имеющие широкого распространения в правоприменительной практике.

Одним из таких оснований является приобретательная давность — основание возникновения права собственности, в соответствии с которым лицо, гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.

Хотелось бы уточнить, что в отношении жилых помещений, находящихся в государственной собственности, течение срока приобретательной давности начинается с 01 июля 1991 года, поскольку с момента вступления в силу Закона СССР “О собственности в СССР” (1 июля 1990 г.

) на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения распространен срок исковой давности, равный одному году. Данное правило подтверждается судебной практикой, в частности, Постановлением ФАС Московского округа от 05.10.2006 г.

№КГ-А40/8393-06 по делу №А40-69138/05-85-568.

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации (пункт 1 статьи 234 ГК РФ).

Важные с правоприменительной точки зрения положения о приобретательной давности содержатся в нормативных толкованиях, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Так, в пункте 15 данного Постановления указано, что при рассмотрении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам следует учитывать, что:
— во-первых, давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

В юридической теории существуют два подхода к определению понятия добросовестности: требование наличия у владельца основательной уверенности, что вещь принадлежит ему на праве собственности; и убеждение приобретателя, что вещь получена им «без неправды», пусть и не в собственность, но таким образом, что позволяет осуществлять владение «как своим собственным». Учитывая незначительное развитие отношений собственности (подтверждением этого является, например, тот факт, что законодательство о приватизации исходит только из фактической принадлежности имущества, понимая его как то, что подлежит инвентаризации), следует признать необходимость более «мягкого» толкования добросовестности.

— во-вторых, давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факт нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

— в-третьих, давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.

В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача имущества давностным владельцем во временное владение другому лицу не прерывает давностное владение.

Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

— в-четвертых, владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

В судебной практике встречаются случаи, когда граждане обращаются с исками о признании права собственности на жилое помещение – объект общей долевой собственности, уже имея в собственности долю в праве на оспариваемое жилое помещение (Так, «истец признан собственником 1/6 доли спорного жилого помещения в порядке наследования после смерти его матери», поэтому Центральный районный суд г. Тулы в решении от 25.11.2009 г. обоснованно установил, что поскольку «право истца никем не оспаривается, не требует защиты, требование истца о признании права собственности, в том числе и на 1/6 долю в квартире является излишним»).

Последнее положение особенно актуально, так как исключает возможность обоснования давности (непрерывности) владения жилым помещением сроком действия договора.

Важным аспектом применения приобретательной давности в процессе рассмотрения конкретных судебных дел является возможность признания права собственности на доли в жилых помещениях, выдел которых в натуре не осуществлен.

Анализ судебных решений показывает, что суды первой и второй инстанции признают право собственности на доли в жилых помещениях за гражданами по основаниям статьи 234 ГК РФ, выдел которых в натуре не производился. Однако Верховный Суд РФ отменяет данные решения по заявленным протестам.

Так, Определением Верховного Суда РФ от 08.07.2002 г. № 22-ВО2-7 были отменены решения судов нижестоящих инстанций Республики Северная Осетия – Алания о признании права собственности на долю в жилом помещении в силу приобретательной давности.

Верховный Суд РФ указал, что из материалов дела видно, что спорное домовладение находится в общей долевой собственности сторон, его раздел в натуре не производился, истице принадлежала доля в домовладении, а не конкретные жилые помещения.

Верховный Суд РФ признал ошибочной позицию суда первой инстанции о том, что пользование участником общей долевой собственности частью общего имущества является основанием для признания права собственности на эту часть по основаниям приобретательной давности.

Фактически истица пользовалась частью общего имущества, участвовала в расходах по ремонту, уплате налогов и других обязательных платежей, приходящихся на спорную долю.

Высшая судебная инстанция РФ отметила, что владение имуществом на законном основании (хранение, безвозмездное пользование и т.п.) не влечет возникновение у владельца права собственности на это имущество независимо от срока владения.

Такой собственник знает, что право опирается на право собственности другого лица. К тому же никто из наследников от своей доли в домовладении не отказывался.

Сам факт пользования имуществом не может повлечь за собой лишение собственника его собственности по основаниям приобретательной давности.

Поэтому при разрешении дела суд применил норму материального права статьи 234 ГК РФ, не подлежащую применению, что привело к вынесению незаконного решения.

Кроме того, отказывая в разделе дома в натуре между участниками общей долевой собственности, суд не располагал заключением эксперта-специалиста о возможности такого раздела, а поэтому вопросы, связанные с возможностью раздела в натуре, остались невыясненными.

Верховный Суд РФ указал, что при новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, определить обстоятельства, имеющие значение по заявленным исковым требованиям, правильно применить нормы материального права, регулирующие право собственности, и с соблюдением норм процессуального права разрешить спор.

Таким образом, признание права собственности на долю в жилом помещении, не выделенную в натуре, по основаниям приобретательной давности, не является законным, так как собственник доли осуществлял пользование общим имуществом, находящимся в сособственности других граждан, что само по себе не может являться основанием для применения положений статьи 234 ГК РФ.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?162

В силу приобретательной давности затруднительно приобрести право собственности на бесхозяйное жилое недвижимое имущество

Приобретательная давность в отношении квартиры

Евдокимова Арина Олеговна, молодой ученый студенческой научной школы «Центр методологии судебной и договорной работы кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиал) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России)» 
Нестолий Вячеслав Геннадьевич, кандидат юридических наук (12. 00.

03), доцент кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиал)  Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России), руководитель студенческой научной школы «Центр методологии судебной и договорной работы кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиал) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России)» 

В СИЛУ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ ЗАТРУДНИТЕЛЬНО ПРИОБРЕСТИ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА БЕСХОЗЯЙНОЕ ЖИЛОЕ НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
(Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 7 мая 2019 г. № Ф09-2448/19 по делу № А50-22423/2018)

Проблема. Согласно п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Приобрести имущество в собственность в силу приобретательной давности может не любой участник гражданско-правовых отношений, а только физическое или юридическое лицо.  Государство (Российская Федерация, субъекты федерации) и муниципальные образования право собственности в силу приобретательной давности не приобретают.

Всякое ли юридическое лицо может приобретать имущество в собственность по давности владения? 
Специальная правоспособность. По смыслу Постановления Арбитражного суда Уральского округа от 7 мая 2019 г.

№ Ф09-2448/19 по делу № А50-22423/2018 жилищное товарищество (кондоминиум), будучи некоммерческой организацией собственников жилых  и нежилых помещений в жилом многоквартирном доме, не является лицом, которое может приобретать в собственность недвижимое имущество.

Жилищное товарищество является организацией, через которую собственники квартир реализуют свои права по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом многоквартирного дома.
Позиция товарищества.

Жилищное товарищество, просившее признать его собственником жилой недвижимости (квартиры в многоквартирном доме) в силу приобретательной давности, утверждало, что  квартира является бесхозяйной. Это единственная квартира во всем многоквартирном доме, которая не имеет собственника. Квартирой владеет товарищество.

  Квартира товариществу необходима для достижения уставных целей: расположения офиса товарищества, приема владельцев квартир по вопросам эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома, хранения имущества ТСЖ: оргтехники, карточек регистрационного учета граждан, технического паспорта домовладения,  бухгалтерских документов,  договоров с поставщиками коммунальных услуг.

  
Материалы дела.  Акционерному обществу предоставлен в аренду на период строительства жилого дома земельный участок. По окончании строительства жилой многоквартирный дом  принят в эксплуатацию. Акт о приемке дома в эксплуатацию утвержден администрацией города. Постановлением администрации городского района утвержден устав жилищного товарищества.

Акционерным обществом, являвшимся застройщиком, по акту приемки основных средств передана однокомнатная квартира жилищному товариществу.  На данную квартиру впоследствии жилищное товарищество пыталось оформить право собственности в силу приобретательной давности.  Затем акционерное общество передало жилищному товариществу многоквартирный жилой дом для эксплуатации.  Первоначально товарищество предоставляло квартиру для проживания гражданам по договору жилищного найма, а затем было принято решение об оформлении права собственности на квартиру с последующим ее использованием для нужд товарищества.

Апелляция и кассация. Суд апелляционной инстанции отменил решение арбитражного суда о признании права собственности жилищного товарищества на квартиру.

Постановление апелляционного суда  оставлено в силе Арбитражным судом Уральского округа (постановление от 7 мая 2019 г. № Ф09-2448/19).

  В постановлении сказано, что давностное владение является добросовестным, «если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности». 

Правоположение. Арбитражный суд Уральского округа опирался на следующий тезис: «Из смысла статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что целью создания ТСЖ является управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных  законодательствах пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В силу прямого предписания закона, товарищество создается с целью управления имуществом многоквартирного дома, а потому товарищество не вправе иметь самостоятельного экономического интереса в отношении помещений многоквартирного дома, которым оно управляет».
Объяснение. Приобретая владение квартирой от застройщика, товарищество было осведомлено о том, что застройщик собственником квартиры не является. Все квартиры в доме принадлежат лицам, которые оплатили строительство. Каково положение дел в настоящее время — неизвестно, но в прошлом три квартиры оплачивали четвертую. Иначе говоря, каждая четвертая квартира принадлежала застройщику, а выручка от продажи квартир составляла прибыль застройщика. Чтобы получить прибыль, застройщик выдавал подставным лицам документы (приходные ордера) о том, что они внесли деньги на строительство квартиры. Кроме того, приходные ордера выдавались не только подставным лицам, зависимым от застройщика, но и иным лицам, оказывающим содействие застройщику. Квартиры оформлялись в собственность граждан на основании договоров, а приходные ордера свидетельствовали об исполнении  денежных обязательств по оплате. Добрые люди, оказавшие содействие застройщику, становились собственниками и вселялись в свои квартиры. Зависимые подставные лица становились номинальными собственниками квартир, от их имени застройщик продавал квартиры.   Затем застройщик создавал жилищное товарищество, а добрые люди, оказавшие содействие застройщику, будучи сплочены общим экономическим интересом, формировали органы управления товарищества.  В нашем случае, застройщик не успел своевременно отдать квартиру в собственность доброму человеку, с одной стороны, а также не оформил квартиру в номинальную собственность зависимого лица. Поэтому после образования жилищного товарищества, застройщик передал квартиру во владение товарищества. По истечении пятнадцати лет   жилищное товарищество обратилось в суд, чтобы оформить право собственности на квартиру в силу приобретательной давности. 
Решение. Арбитражный суд Уральского округа оставил в силе постановление апелляционного арбитражного суда о признании права собственности жилищного товарищества на однокомнатную квартиру в силу приобретательной давности.  Решение мотивировано тем, во-первых, что товарищество в момент приобретения квартиры во владение знало о том, что застройщик не может передать квартиру в собственность. Жилищное товарищество знало о том,  что застройщик не передает ему право собственности  квартиру, поэтому жилищное товарищество является недобросовестным. Во-вторых, жилищное товарищество есть субъект со специальной правоспособностью, который эксплуатирует многоквартирный жилой дом и общее имущество многоквартирного жилого дома. Жилищное товарищество создается для управления общим имуществом собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, а не для приобретения в собственность жилой недвижимости. 
О добросовестности. Нет сомнений в том, что в данном случае товарищество трудно признать добросовестным приобретателем недвижимости. Скорее всего, товарищество выступало в качестве номинального владельца квартиры, переданной застройщиком. Действительный владелец жилой недвижимости остается неназванным. Именно он стоит за фигурами застройщика и жилого товарищества. Квартира является ценностью, продав которую застройщик (лицо, которое стоит за застройщиком), должен получить прибыль от предпринимательской деятельности по строительству многоквартирного жилого дома. С другой стороны, застройщик по каким-то причинам не смог оформить квартиру на номинального собственника и передал квартиру во владение жилищного товарищества. Следовательно, жилищное товарищество владеет недвижимостью не как своей собственной, а как чужой, принадлежащей неназванному лицу. Данное лицо является подлинным владельцем квартиры. Другими словами, жилищное товарищество есть номинальный владелец недвижимости, пожелавший приобрести на нее право собственности. В свою очередь, в праве собственности владелец нуждается не для того, чтобы владеть квартирой, а для того, чтобы произвести продажу квартиры. Для того, чтобы владеть квартирой и проводить в квартире собрания собственников жилых и нежилых помещений в праве собственности на квартиру нет необходимости. 
Сомнения. С другой стороны, сомнения вызывает общий подход к добросовестности владельца недвижимого имущества. Из разбираемого решения следует, что добросовестный владелец полагает, что лицо, которое производить отчуждение недвижимости, передает вместе с недвижимостью и право собственности на нее. «Давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности», — сказано в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 7 мая 2019 г. № Ф09-2448/19 по делу № А50-22423/2018.  
Бесхозяйные движимые вещи. Закон говорит, что в силу приобретательной давности можно приобрести право собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (п. 2 ст. 225 Гражданского кодекса Российской Федерации). Бесхозяйными вещами являются вещи, собственник которых неизвестен, либо вещи, которые не имеют собственника, либо вещи, собственник которых отказался от права собственности (п. 1 ст. 225 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, лицо, приобретая бесхозяйную вещь во владение, знает об отсутствии у него оснований для приобретения права собственности. Поэтому такое лицо должно обратиться в суд с заявлением о признании движимой вещи бесхозяйной в порядке ст. 290-293 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Согласно ч. 1 ст. 293 ГПК РФ суд, признав, что собственник отказался от права собственности на движимую вещь, принимает решение о признании движимой вещи бесхозяйной и передаче ее в собственность лица, вступившего во владение ею (вещью). Приобретение права собственности на движимую вещь посредством признания ее бесхозяйной в литературе могут метафорично именовать моментальной приобретательной давностью.  Считается, что через судебное разбирательство моментально «истекают» пять лет, в течение которых добросовестный владелец должен владеть движимой вещью как своей   собственной для приобретения права собственности на нее. 
Бесхозяйные недвижимые вещи. Однако в отношении недвижимых вещей действуют иные правила. Если недвижимая вещь не имеет собственника, орган государственной регистрации прав на недвижимость принимает ее на учет по заявлению органа местного самоуправления. По истечении года после постановки недвижимой вещи на учет орган, управляющий муниципальным имуществом может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь. В разбираемом случае квартира не имеет собственника. Это означает, что квартира является бесхозяйной. Следовательно, орган местного самоуправления уполномочен на обращение в орган государственной регистрации прав на недвижимость с просьбой о постановке на учет квартиры как бесхозяйной. По истечении года орган, управляющий муниципальным имуществом, может обратиться в суд с заявлением о признании права муниципальной собственности на квартиру. Данное заявление суд рассматривает по форме, установленной в ст. 290-293 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. К участию в деле привлекается фактический владелец вещи. В нашем случае фактическим владельцем является жилищное товарищество, номинальный характер владения не доказан.  Если заявление о признании права муниципальной собственности на квартиру оставят без удовлетворения, фактический владелец может претендовать по давности владения. Отсюда следует, что добросовестным приобретателем имущества в собственность по давности владения владельцем может быть и лицо, которое было осведомлено при получении вещи о том, что не приобретает право собственности на недвижимую вещь.   

Вывод. Претендовать на титул собственника в отношении бесхозяйной недвижимой вещи в силу приобретательной давности можно лишь после получения судебного решения об оставлении без удовлетворения заявления о признании права муниципальной собственности на недвижимость.

Авторизация через сервис Loginza:

Источник: https://xn----otbbxhhbg2c8c.xn--p1acf/informaciya/yuridicheskie-stati/v-silu-priobretatelnoj-davnosti-zatrudnitelno-priobresti-pravo-sobstvennosti-na-beshozyajnoe-zhiloe-nedvizhimoe-imuschestvo

Административное право
Добавить комментарий