Продажа квартиры, если собственник проживает в США, но имеет гражданство и прописку в России

Только для нерезидентов РФ: уплата налога с продажи недвижимости в России

Продажа квартиры, если собственник проживает в США, но имеет гражданство и прописку в России

Даже будучи гражданином России, оказывается, можно неожиданно превратиться в налогового нерезидента. Для этого всего лишь нужно большую часть года прожить за пределами страны.

И если вы решитесь в этот период продать недвижимость, находящуюся на территории России, в налоговой инспекции вас ожидает несколько неприятных сюрпризов. А бывает и так, что гражданин другой страны приобретает недвижимость в России и решает ее продать, не получив статус резидента.

Узнайте об условиях налогообложения в этих случаях заранее, тогда у вас будет возможность оптимально подготовиться к такому повороту событий!
 

Определяем налоговый статус
 

Если вы довольно часто покидаете Россию, то для начала необходимо подсчитать дни присутствия и отсутствия на территории Российской Федерации. От этого зависит, являетесь ли вы резидентом или нет. Как правило, для этого берутся в расчет дни въезда и выезда в страну в соответствии с проездными документами, а также визами.
 

Климент Русакомский, управляющий партнер юридической группы «Парадигма»:
 

– Обратимся к ст. 207 НК РФ, п. 2 которой налоговыми резидентами для уплаты НДФЛ признаются физические лица, фактически находящиеся в России не меньше 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Такой критерий, как гражданство роли не играет.Таким образом, методом исключения, нерезидентами считаются люди, находящиеся на территории РФ меньше 183 дней в году.

Светлана Бурцева, председатель Люберецкой коллегии адвокатов:
 

– Как рассчитать период нахождения в России? В расчет берутся дни нахождения в России в течение 12 последовательных календарных месяцев. При этом неважно, приходятся ли они на календарный год целиком или частично. Другими словами, если вы находитесь на территории РФ 183 дня с января 2011 года по январь 2012 года, то вы признаетесь резидентом РФ.

По разъяснениям Минфина России, расчет статуса резидента можно вести с любого месяца года. Дни для определения статуса резидентства могут быть и не последовательными, они могут прерываться на время командировок и отпусков. Важно только, чтобы нужное количество дней набралось в течение последовательных 12 календарных месяцев.

Важно отметить, что расчет не берутся периоды лечения и обучения за рубежом, которые длятся меньше 6 месяцев.

Налоговую амнистию обещают 42 миллионам россиян

Если ваши расчеты показали, что вы являетесь резидентом РФ, то ознакомиться с условиями уплаты НДФЛ с продажи недвижимого имущества можно в другой статье. Если же подтвердился статус нерезидента, то переходим к следующему абзацу.
 

Налоговая ставка = 30%?
 

Для кого-то это, возможно, станет полной неожиданностью, но, к сожалению, да: практически треть дохода, который нерезидент получает от продажи жилья, по налоговым правилам, следует уплатить в бюджет. Об этом гласят статьи 207, 209, а также п. 3 ст. 224 Налогового кодекса РФ.

И даже если на момент продажи квартиры налогоплательщик еще являлся резидентом России, а к концу года его статус изменился, то рассчитывать налоги придется, исходя из 30%-ной ставки. По сравнению с 13%-ной ставкой для налоговых резидентов, эта цифра кажется просто грабительской.

 

Юлия Курмамбаева, партнер и руководитель налоговой практики Группы правовых компаний «ИНТЕЛЛЕКТ-С»:
 

Однако, если двусторонним международным договором об избежании двойного налогообложения между Россией и страной, налоговым резидентом которой является продавец недвижимости, установлены иные правила и нормы, то будут применяться именно эти правила (ст. 7 Налогового кодекса РФ). В настоящий момент такие договоры у России заключены с 87 странами.

Законодательство: чего ждать от властей в 2018 году?

Правда, если проанализировать большинство соглашений об избежании двойного налогообложения, доходы нерезидентов от продажи жилья облагаются налогом именно в стране расположения недвижимости.

При этом если нерезидент России заплатил налоги в местную налоговую инспекцию, то они будут учтены при уплате налогов в родной стране.

А если, по соглашению, ставка на доходы физических лиц в родной стране ниже, то ее гражданин имеет право заплатить налоги с продажи недвижимости на российской земле по месту постоянного жительства (опять же, если это предусмотрено условиями соглашения).
 

Ольга Курамшина, старший юрист налоговой и юридическикой практики компании «Корпус права» (Россия):
 

– Стоит отметить, что пока налогоплательщик не получил доход фактически, то есть пока в его распоряжение физически не поступила сумма денежных средств за проданную недвижимость (полностью или в части), доход не считается полученным для целей налогообложения.
 

А как же сроки владения и вычеты?
 

Нерезиденты России в этом плане тоже находятся в невыгодном положении, по сравнению с резидентами. Если для последних Налоговым кодексом предусмотрены всевозможные вычеты и льготные условия при расчете и уплате налогов, то для первых такие бонусы отсутствуют.
 

Климент Русакомский:
 

– При расчете налога срок владения нерезидентом объектом недвижимости не имеет значения. Кроме того, следует также учитывать, что действие положений п.п. 17.1 ст.

217 НК РФ, позволяющих хозяину имущества, находящегося в собственности больше трех лет, не платить НДФЛ, на налоговых нерезидентов также не распространяется.

Поэтому при продаже квартиры на территории России налоговый нерезидент обязан заплатить 30% НДФЛ со всей денежной суммы, полученной от покупателя недвижимости.
 

То же касается и всевозможных вычетов (социальных, имущественных и профессиональных), право на которые есть у резидентов, согласно статьям 218-221 Налогового кодекса. Для людей, имеющих противоположный статус, действует только правило 30%-ной ставки.
 

Можно ли уменьшить сумму налога?
 

В этой ситуации юристы советуют заблаговременно озаботиться вопросом обретения статуса «резидент» в том календарном году, в котором планируется совершение сделки.
 

Константин Кантырев, управляющий партнер международного юридического бюро Ruscounsel.com:
 

– Чтобы воспользоваться правом на льготу в связи со сроком владения (при приобретении собственности после 1 января 2016 года – 5 лет), надо стать резидентом, то есть прожить в России более 183 дней. Немногие из нерезидентов, проживающих заграницей, будут готовы пойти на такие жертвы ради уменьшения налогов.
 

Есть и другой распространенный способ среди россиян, который юристы называют недобросовестным по отношению к государству, – указание в тексте договора заниженной цены, которая отличается от фактически получаемой на руки. Правда, как утверждают специалисты, с 1 января 2016 года он потерял свою привлекательности и требует боле тщательных расчетов.
 

Ольга Курамшина:
 

– С 1 января, если налогоплательщик реализует недвижимое имущество по цене, которая ниже 0,7 его кадастровой стоимости, соответствующий доход будет вменен налогоплательщику, даже если доказательства его получения будут отсутствовать.
 

Более легальный способ уменьшения суммы налога предлагает Светлана Бурцева, правда, он связан с рисками, основанными на банальном человеческом доверии:
 

– Для беспроблемной продажи квартиры, можно подарить ее близким родственникам, у которых есть статус налоговых резидентов России. При этом если дарение произойдет меньше чем за три года до продажи, то придется все-таки заплатить налог 13%, который все равно меньше 30%. Другое дело, что есть опасность потерять недвижимость, если родственники захотят пойти на обман.
 

Другие правила налогообложения
 

Если сделка все же состоялась, продавец обязан сообщить о полученном доходе налоговым органам, т.е. подать в налоговую инспекцию декларацию о доходах физического лица. При этом стоит обратить внимание, что налогоплательщик самостоятельно проводит исчисление сумм налогов, которые он обязан уплатить.
 

Климент Русакомский:
 

– После совершения сделки продавец-нерезидент должен до 30 апреля следующего за продажей года предоставить в Налоговую инспекцию декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ.

Если у нерезидента есть регистрация в России, то документы необходимо подать в налоговый орган по месту регистрации. Если регистрация отсутствует, то декларация подается по месту нахождения проданного имущества.

А до 15 июля этого же года, уже после подачи декларации, необходимо заплатить сам налог.

Можно ли заработать на новостройке?

Светлана Бурцева:
 

– Необходимо предупредить тех, кто думает, что можно не заплатить налоги и уехать из России, надеясь, что это сойдет с рук. На самом деле, между Росреестром, нотариусами и налоговой инспекцией сегодняшний день хорошо налажена информационная связь. Сведения в Налоговую службу подаются после каждой сделки.

Поэтому уведомление о необходимости уплатить налоги да еще и вместе с пенями может настигнуть совсем неожиданно. И это будет существенно дороже.

Более того, законы других стран требуют декларировать любую сумму, появляющуюся у человека на личном счете, а провезти через таможню большую сумму наличными может оказаться проблематичным.

Источник: https://www.cian.ru/stati-tolko-dlja-nerezidentov-rf-uplata-naloga-s-prodazhi-nedvizhimosti-v-rossii-218088/

Все о том, как иностранцу купить квартиру в России: документы, оформление и налоги

Продажа квартиры, если собственник проживает в США, но имеет гражданство и прописку в России

Границы государств становятся более прозрачными. Каждый сам выбирает, где ему находиться и где иметь жилье или другую недвижимость. Иностранные граждане нередко покупают квартиры в России, также, как и россияне приобретают недвижимость за рубежом. Это не случайность.

Дело в том, что в России для иностранцев действует довольно либеральный режим. Они могут приобретать практически любое имущество в собственность без огромного количества справок и бумажной волокиты. Для ряда иностранцев приятной покажется цена российского жилья из-за соотношения рубля и их валюты. Налоговые ставки тоже вполне привлекательные, ниже, чем в других странах.

Данные преимущества рождают вопрос: «Как купить в России квартиру иностранному гражданину?». В статье мы рассмотрим первичный рынок недвижимости, то есть жилье в новостройках.

Остановимся на двух основных механизмах покупки: договор долевого участия (при приобретении в строящемся доме) и договор купли-продажи у застройщика (в готовом доме).

Продажа квартиры иностранному гражданину

Для застройщика нет никакой разницы, кто является стороной ДДУ или договора купли-продажи. Ею может быть:

  1. юридическое лицо;
  2. российский гражданин, 
  3. иностранец;
  4. лицо без гражданства. 

Все они имеют право приобрести самую разную недвижимость, как жилую, так и нежилую, например, апартаменты.

Застройщик заинтересован только в том, чтобы договор исполнялся и денежные средства от участника долевого строительства поступали.

Разговоры о том, чтобы ужесточить требования к иностранцам ведутся уже давно. Отдельные лица выступают с инициативой ужесточения сделок с недвижимостью для иностранных лиц и требуют ввести специальные разрешения. Несмотря на бурные дискуссии подобный законопроект не был принят.

Правовой аспект

Конституция в п. 3 ст. 62 уравнивает в правах российских, иностранных граждан и лиц без гражданства. Все они могут свободно владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а также имеют возможность судебной защиты своих прав.

Определенный перечень ограничений для иностранных лиц все же есть. Их не так много, как в других странах, но они необходимы. Это не прихоть законодателя, они стоят на страже государственной целостности и безопасности.

Все запреты связаны с покупкой земли. К примеру, нельзя купить земельный участок в ряде приграничных территорий или закрытых административно-территориальных образованиях. Об этом необходимо помнить, если вы приобретаете таунхаус вместе с землей. Полный перечень закрытых образований можно найти в Постановлении Правительства РФ от 5 июля 2001 года №508.

Таким образом, купить квартиру иностранному гражданину разрешается, равно как и комнату, дом, часть квартиры или дома.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Нюансы покупки предусмотрены ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» и касаются требований к документам, удостоверяющим личность при заключении сделки.

Основной документ – паспорт иностранного гражданина. Он должен быть переведен на русский язык, а сам перевод нотариально заверен. Если перевод сделан у иностранного нотариуса, то на него надлежит оформить апостиль (как правило, в виде оттиска печати или штампа).

Вид на жительство: мифы и реальность

Самые разные мифы можно встретить о покупке иностранцем жилья. Большая часть из них не имеет ничего общего с действительностью. Все не так сложно, как кажется на первый взгляд.

Бытует мнение, что заключить договор купли-продажи квартиры иностранный гражданин может исключительно имея на руках вид на жительство. Это ошибка.

Вид на жительство – документ, подтверждающий право на постоянное проживание в стране. Факт проживания или отсутствие такого не имеет отношения к собственности. Иностранец спокойно может купить квартиру и сразу же уехать в родную страну.

Для сделки и регистрации договора важно законное основание пребывания на территории страны. Ими могут быть:

  1. Виза;
  2. Миграционная карта (содержит сведения о временном пребывании);
  3. Разрешение на временное проживание;
  4. Вид на жительство.

Иначе говоря, для покупки достаточно даже туристической визы, если ее срок не истек.

Налог на квартиру

Объекты налогообложения:

  1. Жилой дом;
  2. Квартира, комната;
  3. Гараж, машино-место;
  4. Любое здание, сооружение или нежилое помещение.

Каждый собственник перечисленного имущества обязан раз в год оплатить налог по ставке, которая установлена местными органами власти.

Следует помнить, что определенные деньги придется потратить при продаже. Налог на доходы физических лиц иностранным гражданином налоговым резидентом должен быть уплачен в размере 13% с дохода. Нерезиденты, т.е. граждане иностранных государств, не являющиеся фактическими налогоплательщиками в России, заплатят 30% от полученного дохода.

Напомним, что налоговым резидентом (налогоплательщиком) является лицо, которое фактически находится в России не менее 183 дней в течении 12 следующих подряд месяцев. При этом, период нахождения не прерывается, за исключением краткосрочного лечения или обучения.

Необходимые документы

Чтобы приобрести жилье по ДДУ или договору купли-продажи необходимы:

  1. Паспорт иностранного гражданина с нотариально заверенным переводом на русский язык;
  2. Нотариально заверенное согласие супруги (супруга), если лицо состоит в браке;
  3. Документ, подтверждающий законное нахождение иностранца на территории России (см. выше).

Может ли купить квартиру иностранный гражданин, если его супруга находится не в России? Без проблем. Ее нотариальное согласие иностранец может оформить в своей стране: в российском консульстве либо у любого нотариуса. В последнем случае на него требуется апостиль, а затем нотариальное заверение нотариуса в России.

Договор купли-продажи квартиры или ДДУ для иностранного гражданина

Сам текст соглашения, процедура заключения и государственной регистрации ничем не отличается. Нет никаких особых прав или обязанностей для иностранцев.

Договор должен быть составлен на русском языке. При желании, он может быть составлен на двух языках. Его форма, содержание и порядок обжалования определяется в соответствии с российским законодательством.

Для купли-продажи квартиры – простая письменная форма. Нотариальное заверение только в случае покупки доли в праве. Простая письменная форма требуется и для ДДУ, правда, в нем речь всегда идет о целом объекте, а не о доле.

Договор купли-продажи квартиры должен содержать:

  1. Реквизиты сторон;
  2. Предмет договора (описание и технические характеристики квартиры);
  3. Цену;
  4. Перечень лиц с указанием прав на пользование квартирой.

Желательно включить в текст условия денежных расчетов, передачи, порядок разрешения споров.

Обязательные условия договора долевого участия:

  1. Предмет договора;
  2. Срок передачи;
  3. Цена (сроки и порядок уплаты);
  4. Гарантийный срок на объект;
  5. Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Оформление договора купли-продажи

Оформление договора купли-продажи квартиры с иностранным гражданином происходит, как правило, в офисе застройщика. Если иностранный гражданин плохо понимает по-русски, то на сделке может присутствовать переводчик. Все условия для иностранного гражданина должны быть понятны.

Соглашение составляется в трех экземплярах. После подписания договор ДДУ или переход права собственности по договору купли-продажи необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Некоторые застройщики отправляют документы сами. Существует возможность электронной регистрации.

 Если этого не оговорено, то покупатель должен отнести все экземпляры в территориальное отделение Росреестра или подать их в МФЦ.

Помимо договора покупатель предоставляет:

  1. Заявление;
  2. Квитанция об оплате госпошлины;
  3. Паспорт иностранного гражданина с переводом;
  4. Нотариальное согласия супруга или супруги;
  5. Техническая и другая документация на квартиру, которую передаст застройщик

Только с момента госрегистрации договор считается заключенным. Сама передача объекта сопровождается актом приема-передачи. Если речь идет о ДДУ – то застройщик обязан передать квартиру после ввода дома в эксплуатацию.

Расчет

Все расчеты на территории нашей страны производятся в рублях. В договоре не запрещается привязать рубль к курсу валюты любой страны мира.

Передача денег может осуществляться как в наличной (с использованием банковской ячейки), так и в безналичной форме (например, аккредитив). 

Источник: https://spbhomes.ru/science/pokupka-kvartiry-inostrannym-grazhdaninom/

Как россиянину продать или купить квартиру в Беларуси?

Продажа квартиры, если собственник проживает в США, но имеет гражданство и прописку в России

В связи с постоянно поступающими на мой электронный ящик и в блог вопросами о том, как россиянину продать или купить квартиру в Беларуси, я решил собрать в настоящей статье наиболее часто встречающиеся вопросы и ответы.

Как сориентироваться в том, какие документы нужны? Какие существуют ограничения в продаже или покупке? Какова, в конце концов, ситуация на рынке недвижимости, какие сложились цены, стоит ли сейчас продавать или покупать недвижимость в Беларуси? Как распорядиться своей недвижимостью после покупки? Какие налоги есть при продаже квартир в Беларуси?

Об этом и многом другом читайте в настоящей статье.

Итак, приступим.

1. Никаких ограничений на продажу или покупку квартир россиянами в Беларуси в настоящее время нет.

Подчеркиваю, именно квартир.

Если Вы гражданин Российской Федерации и хотите купить дом с земельным участком, то дом в результате покупки поступит в Вашу частную собственность, а земельный участок будет принадлежать Вам на праве аренды (на срок 99 лет), поскольку земельные участки в Беларуси на праве частной собственности могут принадлежать только гражданам Беларуси. Но никаких подобных ограничений в отношении квартир нет.

2. Для продажи или покупки квартиры в Беларуси россиянину нужен только российский паспорт – и никаких дополнительных документов.

Ранее требовалась временная регистрация, но сейчас и этого не требуется.

Взяли паспорт, деньги, приехали в Беларусь (Минск), купили то, что выбрали на соответствующих порталах о недвижимости, вернулись домой в Россию – при желании на все про все можно затратить только один день! Главное, найти стоящего риэлтера, который Вам все это организует :-).

Если не желаете возить наличные, о том, как перевезти деньги безналичным способом я как-то писал в статье Как россиянину перевести (перевезти:)) деньги в Беларусь для покупки квартиры.

С продажей – все то же самое.

3. Налоги. Вопросы, которые возникают чаще всего, касаются налогообложения.

С покупки недвижимости никаких налогов россияне не платят.

Но!

Имейте ввиду, что если у Вас две и более квартиры, то необходимо уплачивать ежегодно налог на недвижимость со второй и последующей квартиры. Размер налога составляет 0,1% (т.е.

, не сказать, чтобы существенную сумму).

Кроме того, если Вы владеете домом, то налог на недвижимость также необходимо уплачивать в том же размере (не важно, сколько у Вас домов – один или десять – льгота распространяется только на квартиры).

С налогами при продаже квартир все несколько сложнее.

Как я уже писал в своей статье Налоговым кодексом Республики Беларусь установлено, что налоговые резиденты Республики Беларусь могут один раз в пять лет продавать квартиру, не уплачивая при этом подоходный налог.

Налоговым резидентом Беларуси являются лица, постоянно находящиеся на территории Беларуси более 183 дней в календарном году. О том, как подтвердить время фактического нахождения на территории Беларуси, я уже писал, повторяться не буду.

Т.е., если Вы гражданин России и находитесь на территории Беларуси более 183 дней в календарном году, то Вы имеете право продать квартиру один раз в пять лет, не уплачивая при этом подоходный налог (это правило распространяется и на другие объекты жилой недвижимости: т.е., один раз в пять лет можно без налога продать один дом, одну дачу, одну квартиру).

Если же нет, то придется платить налог с продажи квартиры. Сейчас это 13%.

13 процентов считаются от дохода, т.е. от разницы между той суммой, за которую продаете и той суммой, за которую купили.

Таким образом, если Вы продаете за меньшую сумму, чем та, за которую купили, налог не уплачивается.

Самый болезненный вопрос: а что если квартиру подарили или квартира перешла по наследству? Как считается налог в таком случае? И как его минимизировать?

Есть два варианта минимизации налога с продажи квартиры в таких случаях:

• Применить имущественный налоговый в отчет в размере оценочной стоимости квартиры (как правило, по старым домам составляет 20-30% от рыночной, по новым домам – 70-80% от рыночной).

Т.е., если наследственную квартиру в доме, к примеру, 2010 г.п., Вы продаете за 100 000$, оценочная стоимость такой квартиры составляет 80 000$, то налог с продажи Вы заплатите следующий:

(100 000$ — 80 000$) * 13% = 2 600$

• Применить имущественный налоговый вычет в размере 10% от стоимости квартиры (есть такой вариант, установленный Налоговым кодексом Беларуси).

Т.е., если наследственную квартиру в доме, к примеру, 1975 г.п., Вы продаете за 100 000$, применяя 10%-ый налоговый вычет, получаем следующий налог с продажи:

(100 000$ — 10 000$) * 13% = 11 700$

Какой вычет применять в каждом конкретном случае, нужно решать в каждом конкретном случае

Источник: http://past.by/konsultacii-po-nedvizhimosti/kak-rossiyaninu-prodat-ili-kupit-kvartiru-v-belarusi.html

Может ли иностранец купить жилье с землей в России?

Продажа квартиры, если собственник проживает в США, но имеет гражданство и прописку в России

В нашей стране нет никаких ограничений на покупку жилья и земли под ним иностранцами. Участвовать в сделках могут граждане любых государств, а также лица без гражданства.

И если участие в сделках лиц, не имеющих никакого гражданства, является достаточно редким, то количество сделок с участием граждан других государств весьма велико.

Помимо «настоящих» иностранцев, таких как не говорящие по-русски граждане Европы и США, много разноплановой недвижимости покупают граждане СНГ и бывших союзных республик, которые используют русский язык как родной или второй основной.

Процедура покупки недвижимости иностранцами достаточно проста: требуется перевести на русский язык паспорт, заверить этот перевод и, в случае наличия супруга(и), предоставить его (ее) согласие на сделку. При этом нередко граждане других государств предпочитают не привозить в Россию вторую половину для подписания согласия.

В таком случае согласие супруга(и) можно оформить в стране своего проживания: либо в нотариальном отделе консульства РФ, либо у обычного нотариуса. Во втором случае до пересылки в Россию потребуется поставить на этот документ апостиль, а после пересылки – перевести его и заверить нотариально.

Если покупатель присутствует на сделке и подписывает договор купли-продажи сам, нотариус, в зависимости от гражданства покупателя, может поинтересоваться у клиента знанием русского языка.

В этой ситуации необходимым условием будет присутствие на сделке дипломированного переводчика, который наравне с нотариусом несет определенную ответственность за сделку и чьи данные будут внесены в договор. Во всем остальном соблюдаются правила, используемые для сделок с участием российских граждан.

Как лучше всего купить квартиру в России, не имея российского гражданства?

Как проходит наследование и продажа квартиры нерезидентом РФ?

Отвечает член совета директоров международного агентства недвижимости W1 Evans Ян Яновский:

Согласно нашему законодательству, для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц нет ограничений по приобретению недвижимости с земельным участком. Таким образом, у этой категории людей есть возможность приобретать в собственность в том числе и таунхаусы.

Однако в данной ситуации существует ограничение иного рода. По указу Президента N 26 от 9 января 2011 года, в ряде приграничных территорий полностью исключается возможность приобретения земельных участков иностранцами.

Перечень принят в поддержку федерального закона о Государственной границе Российской Федерации и включает в себя 380 муниципальных образований. Это, например, Кронштадтский район в Санкт-Петербурге, 19 муниципальных районов и образований в Калининградской области и другие.

То же правило касается земель, расположенных на границах морских портов, и земель сельскохозяйственного назначения. Подробный список территорий, где иностранцам запрещено приобретать недвижимость с земельными участками, можно найти в официальных источниках.

Отвечает коммерческий директор УК «Фонд Юг» Ольга Гусева:

Наш закон не запрещает продавать недвижимость иностранцам. И, действительно, граждане других государств проявляют интерес к российской недвижимости, особенно в курортных зонах Юга России. Во-первых, потому что благодаря высокому спросу курортная недвижимость имеет стабильную репутацию.

А во-вторых, приезжающих в южные регионы России иностранцев привлекает климат — привычный для жизни и подходящий для бизнеса. В данных условиях нерезиденты чаще всего не рассматривают покупку готового дома, квартиры или таунхауса. Как правило, это те люди, которые приезжают с намерением открыть в России свой малый или средний бизнес.

Они интересуются участками под строительство и зачастую приобретаемая здесь недвижимость становится частью бизнес-активов. Иностранцы привозят свои наработки, которые так или иначе связаны с едой, особенно такая тенденция наблюдается у французов и итальянцев.

Иностранные покупатели занимаются сельхозработами, то есть покупают участки для освоения, выращивания какой-либо продукции, в том числе под виноградники, иногда скотоводство; налаживают работу небольшого производства, например сыродельни; управляют ресторанным бизнесом.

То есть на Юге России иностранцы из дальнего зарубежья и, что интересно, из Казахстана чаще покупают землю и строят на ней то, что нужно им для работы и жизни (ту же гостиницу, ресторан, зону отдыха). Среди же покупателей квартир много приезжих из соседних стран: Украины и Белоруссии.

Отвечает управляющий партнер компании Deltaestate Елена Земцова:

Согласно действующему законодательству, иностранный гражданин вправе приобретать недвижимость в России, в том числе недвижимость с прилегающим земельным участком.

Однако у нерезидента РФ нет возможности прописаться в свой таунхаус или дом, так как право на прописку имеют исключительно граждане России.

Граждане других государств могут только зарегистрироваться по месту пребывания, даже несмотря на наличие жилого помещения в собственности.

Что касается ограничений на владение земельным участком иностранным гражданином, то их определяет ст. 15 Земельного кодекса РФ.

Так, иностранные граждане не могут покупать жилье с земельным участком и селиться на приграничных территориях в районе Государственной границы (перечень приграничных территорий утвержден Указом Президента №26 от 09.01.2011 г.

), на сельскохозяйственных территориях и территориях, прилегающих к морским портам (с п.2 ст.28 ФЗ от 08 ноября 2007 года N 261-ФЗ).

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Кредитование для иностранцев в России может стать проще

3 вещи, которые вы обязаны знать, покупая участок под строительство

Какой налог с продажи квартиры платят те, кто уехал из России?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhet_li_inostranets_kupit_zhile_s_zemley_v_rossii/5299

Владельцы

Продажа квартиры, если собственник проживает в США, но имеет гражданство и прописку в России

ИТАР-ТАСС

Адреса отдельных «резиновых» домов и квартир стали известными на всю страну. Например, в 2004 г.

сотрудники правоохранительных органов обнаружили, что в подмосковном Клину, в доме 12 по Угловому переулку, при содействии специалистов паспортно-визовой службы местного УВД прописалось более 600 человек, один из квартирантов был фиктивно зарегистрирован там уже после своей смерти, а его жилье в столице досталось мошенникам и было продано.

В 2010 г. прославился дом 15 в деревне Рябцево Рузского района Московской области. Там на 30 кв. м «проживало» 428 человек, в их числе пропавшие без вести и находившиеся в розыске, а также недобросовестные заемщики.

Почтовый ящик пустовавшего дома оказался забит требованиями банков погасить долги по кредитам. В том же 2010 году «резиновый» дом нашелся в пос. Джубга Туапсинского района Краснодарского края.

Его хозяйка, одинокая пенсионерка, и не подозревала, что по ее адресу мошенники, подделав документы и подпись собственницы, зарегистрировали 30 жителей Узбекистана, сообщала Федеральная миграционная служба России. В 2011 г. по России (данные за 2012 г.

еще не опубликованы) сотрудники миграционной службы выявили 6400 «резиновых» адресов, по которым зарегистрировалось почти 300 000 человек.

«Резиновыми» квартиры и дома становятся с молчаливого согласия и ведома недобросовестных сотрудников милиции и работников паспортных столов, управляющих компаний и ЖЭКов, говорит Игорь Быковский, вице-президент корпорации «Мегаполис-сервис».

Профессор кафедры уголовной политики и организации предупреждения преступлений Академии управления МВД, доктор юридических наук Иван Соловьев по этому поводу вспоминает нашумевший случай с фирмой «Китай-тур», которая занималась легализацией в столице граждан Китайской Республики. В 2009 г. для жителей дома 2 по ул.

Маршала Баграмяна, что находится в районе Люблино, внезапно повысилась плата за коммунальные услуги. В ЕИРЦ москвичи узнали, что счета выросли, так как изменилось число проживающих в их квартирах. А в паспортном столе местного ОВД сообщили: в квартирах были зарегистрированы китайцы. «Прописку» мигрантам устраивал «Китай-тур».

Миграционная служба потребовала привлечь фирму к административной ответственности и оштрафовать, а пострадавшим гражданам советовала обратиться в суд и обещала оказать юридическую поддержку. Паспортный стол ОВД «Люблино» обязали снять китайцев с миграционного учета, а ЕИРЦ – пересчитать квитанции.

Получить постоянную или временную регистрацию через посредническую фирму не так уж сложно.

Гражданам России для этого требуется только паспорт, выписываться с прежнего места прописки не обязательно, рассказали «Ведомостям» в одной из фирм, которая помогает приезжим зарегистрироваться по месту жительства в столице и Подмосковье. Чтобы стать москвичом, потребуется не менее 60 000 руб.

, документы готовятся за неделю. В области постоянная регистрация оформляется за один день, цены ниже – от 50 000 руб. При одновременной регистрации семьи предоставляются скидки. Разброс цен на этом рынке велик – от 30 000 до 90 000 руб. Оплата по факту.

За оформление временной регистрации иностранцам в столичном регионе на три месяца просят от 400–500 руб., на год – от 1000 руб. Из документов строго необходимы паспорт и миграционная карточка. Разрешение на работу требуют не всегда.

В конторах, оказывающих подобные услуги, настаивают на том, что все документы будут оформлены законным способом, в качестве доказательства юридической чистоты прописки предлагают предъявить выписку из домовой книги о количестве жильцов в квартире и квадратных метров, которые приходятся на каждого из них.

Понятие о минимальной жилой площади на квартиранта у всех разное: кто-то обещает 10 кв. м, кто-то 6.

Предоставление регистрации по месту жительства (постоянной) или по месту пребывания (временной) превратилось в определенный бизнес и для некоторых категорий собственников. Тарифы примерно те же – не менее 30 000 руб.

с человека. Есть и настоящие бизнесмены, которые за бесценок покупают старые дома в дальнем Подмосковье и регистрируют в них мигрантов.

«Доход с одного такого дома может составлять сотни тысяч рублей в месяц», – говорит Соловьев.

Если собственник не проживает в «резиновой» квартире или доме, то ничто не мешает ему брать плату не только за регистрацию, но и за наем квартиры. По данным компании «Миэль-аренда», на 1-комнатной квартире сейчас можно заработать в месяц в среднем 33 000 руб., на 2-комнатной – 41 000 руб.

, 3-комнатная сдается по цене от 47 000 руб.

«Если наниматель просит о регистрации, добросовестные собственники идут на это, индексируя арендную плату на дельту коммунальных платежей и услуг эксплуатации, которая возникает на случай лишнего зарегистрированного в этой квартире», – рассказывает Наталья Сивко, управляющий директор «Миэль-аренды».

Право граждан владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, в том числе недвижимым, гарантирует Конституция России. Жилищный кодекс дает определения лишь двум нормам – обе применяются при распределении социального жилья.

Первая – норма предоставления жилой площади: это минимальная площадь жилья, которая может быть передана гражданину по договору соцнайма. Вторая – учетная норма площади жилого помещения: это количество квадратных метров на каждого члена семьи, проживающего в квартире, она используется для постановки граждан на учет как нуждающихся в жилье.

Что касается приватизированной жилплощади, то никаких ограничений на количество человек, которые могут одновременно зарегистрироваться и проживать в ней, нет.

Способов прописать на законных основаниях постороннего человека два. Один – заключение договора безвозмездного пользования жилым помещением. Возможность заключения таких договоров, а также права и обязанности сторон прописаны в статье 689 Гражданского кодекса.

По такому договору одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. «Наличие такого договора – абсолютно законное основание для того, чтобы в паспорте появилась регистрация по месту жительства. Ни соседи, ни участковый не смогут выселить такого человека из вашей квартиры», – говорит Юлия Лурье, руководитель офиса «Добрынинское» компании «Инком-недвижимость».

Второй способ – продажа микродоли в квартире. «В отдаленных районах Московской области этот бизнес процветал с размахом. Несколько десятков человек одновременно покупали в долях развалившийся жилой дом и, получив свидетельства о собственности, в нем прописывались», – рассказывает Дмитрий Филиппов, гендиректор агентства «Интеллект».

По словам Инны Игнаткиной, директора отделения «МИЦ-недвижимость» на Пресне, также продажа микродолей (под видом дарения, которое часто может подразумевать мнимую сделку) распространена, когда у одного из собственников есть желание навредить другому (например, другим наследникам или бывшим супругам).

Таким образом, доли в квартирах чаще всего в итоге оказываются в руках у черных риэлторов или мошенников, сетуют представители агентств недвижимости.

Например, Филиппов вспоминает случай из практики: так вышло, что у собственника квартиры одна женщина отсудила 1/85 от принадлежащего ему жилья. В натуре ее доля составляла 0,5 кв. м. «От денежной компенсации она отказывалась, настаивала, что будет в квартире жить. А то, что полагающаяся ей площадь невелика, – дело десятое.

84/85 квартиры были проданы, владелица 1/85 три года не появлялась. Затем выяснилось, что эти полквадрата разделены на три части и проданы трем риэлторам, каждый из которых теперь имел по 1/255 доли от квартиры (по 0,2 кв. м) На основании этого полиция выдала покупателям ключи, несмотря на протесты жильцов.

Сейчас собственники сантиметров делают жизнь соседей по квартире невыносимой», – вспоминает Филиппов.

С владельцами домов и квартир, в которых прописано много человек, риэлторы сотрудничают крайне неохотно.

«В работе иногда приходится сталкиваться с объявлениями о продаже квартир, имеющих все признаки «резиновых».

Как правило, такие предложения довольно редки – не более 2–3% от общего количества объявлений в базе», – утверждает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-недвижимость» Светлана Бирина.

С бизнесом, построенным на «резиновых» квартирах, власти борются не первый год. В 2013 г. могут быть приняты принципиальные решения относительно правил регистрации россиян и приезжих.

В январе президент России Владимир Путин внес в Госдуму законопроект, значительно ужесточающий наказание за предоставление фиктивной регистрации. Документ называет таковой регистрацию по заведомо ложным сведениям и документам.

За нее предлагается карать штрафом в размере от 100 000 до 500 000 руб., либо принудительными работами на срок до трех лет, либо лишением свободы на такой же срок. Осужденного предлагается лишать права занимать определенные должности на срок до трех лет.

15 февраля Госдума приняла законопроект в первом чтении.

Санкции за нарушение правил регистрации граждан России по месту жительства или месту регистрации предлагается ввести и в Кодекс об административных правонарушениях (если правонарушение не содержит уголовно наказуемого деяния).

Депутаты фракции «Единая Россия» также предлагают законодательно ограничить число проживающих в каждой отдельно взятой квартире.

Кроме того, единороссы выступают за установление минимального размера доли в жилом помещении, которой может владеть собственник.

Соответствующий законопроект может быть рассмотрен в весеннюю сессию Госдумы, обещает глава комитета по законодательству Павел Крашенинников.

«Вполне логично законодательно ограничить число проживающих граждан в жилых помещениях различных фондов», – считает Крашенинников (цитата по «РИА Новости»). Он предлагает применять учетную норму, действующую при соцнайме: она устанавливается муниципалитетами и в среднем по стране не превышает 12–15 кв. м на человека.

Не регистрировать в квартирах людей сверх этой нормы будет «достаточно правильно», говорит депутат. Это вполне нормально, соглашается Лурье: так, в московских паспортных столах еще в начале 2000-х гг. старались не прописывать в квартирах граждан, не являющихся родственниками, если на одного человека приходилось меньше 8 кв. м.

Для микродолей единороссы предлагают следующий принцип: при общей площади квартиры до 30 кв. м определить минимальную долю владения в треть площади на человека, для квартир площадью от 30 до 60 кв. м – в одну шестую, от 60 до 120 кв. м – в одну десятую.

Крашенинников обещает, что в общем правиле законодатели предусмотрят исключения – например, в ситуации, когда речь пойдет о прописке родившихся детей и внуков.

Законопроекты вызвали неоднозначную реакцию. Елене Семиной, исполнительному директору агентства недвижимости «Усадьба», не хотелось бы «вернуться в 1970-е гг., когда каждый был вынужден жить по своему месту прописки и регистрации». «С одной стороны, я не сторонник борьбы с «резиновыми» домами.

Ведь зачастую люди пытаются обойти устаревший институт регистрации по месту жительства (т. е. прописки), который отсутствует в развитых странах.

С другой – к фиктивной прописке зачастую прибегают люди, вышедшие за рамки закона, в том числе иностранцы, желающие получить российское гражданство без достаточных на то оснований», – сомневается Сергей Поправка, директор юридического департамента Penny Lane Realty.

«Надо признать незаконной регистрацию в уже существующих «резиновых» квартирах, правда, эта процедура будет достаточно сложна с точки зрения действующего законодательства.

А что касается микродолей, то пусть соблюдаются санитарные нормы», – считает Игорь Быковский.

«Мне нравится западная практика, когда даже два посторонних друг другу человека предпочитают не превращать доставшееся им жилье в коммуналку, а продавать его и получать свою долю в денежном эквиваленте», – говорит Лурье.

Чтобы избавить квартиру от нехорошей славы и сделать ее ликвидной, риэлторам приходится потратить немало времени и сил. Юлия Лурье вспоминает, как однажды ей пришлось продавать квартиру, в которой собственники по договору безвозмездного пользования прописали друзей из Белоруссии.

Потом отношения между хозяевами и квартирантами испортились, и последние уехали на родину, не снявшись с регистрационного учета. Владельцы квартир имеют право выписать тех, кого зарегистрировали по договору безвозмездного пользования.

Но закон требует поставить в известность другую сторону за месяц и убедиться, что уведомление было получено. «Мы столкнулись с тем, что единственным известным адресом белорусов был адрес наших клиентов – некуда было посылать уведомления. Пришлось разыскивать этих людей в другой стране.

Чтобы уладить формальности, они попросили оплатить им билеты на самолет до Москвы и обратно, а также решить проблемы с проживанием в столице», – рассказывает Лурье.

Дело усложняется, когда у прописанных в квартире по договору безвозмездного найма людей рождаются дети. Заключенный договор является основанием для того, чтобы ребенка зарегистрировали в квартире без согласия собственника.

«А вот выписать его в отличие от родителей будет проблематично: подключаются органы опеки, которые требуют обеспечить ребенка жилплощадью. А если у родителей ничего нет? У меня был такой случай с клиентами, прописавшими женщину из Смоленска. А та вписала в продаваемую квартиру ребенка.

По счастью, нам удалось выяснить, что в Смоленске ей принадлежала доля в доме родителей. Эти документы мы представили в суде, и только после этого ребенка выписали», – говорит Лурье.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2013/02/19/cena_uplotneniya

Административное право
Добавить комментарий