Считается ли квартира приобретенной в браке, если ДДУ заключили до брака?

Раздел квартиры купленной по договору долевого участия

Считается ли квартира приобретенной в браке, если ДДУ заключили до брака?

Помните, чтобы эффективно защитить свои права, вам потребуется помощь профессионалов.

Наша компания защищает интересы своих клиентов по спорам о разделе имущества супругов при разводе и готова предложить вам свои услуги.

 Чтобы записаться на юридическую консультацию по разделу имущества или уточнить интересующие вас вопросы, позвоните нам по телефону или напишите по электронной почте, указанным в разделе Контакты.

Согласно статье 34 Семейного кодекса РФ все имущество, нажитое супругами в период брака, относится к их общей совместной собственности, и в случае раздела, делится поровну. Иными словами, если право собственности на квартиру было зарегистрировано на одного из супругов в период брака, то квартира относится к общему имуществу супругов.

Покупка квартиры по договору долевого участия осложнена тем, что с момента заключения договора до момента получения квартиры в собственность может пройти много лет. А с учетом того, что квартира зачастую покупается в кредит, могут возникать очень сложные ситуации.

Например, как быть, если договор долевого участия был заключен в период брака, но право собственности на квартиру было зарегистрировано уже после расторжения брака – относится ли эта квартира к общему имуществу супругов или является личной собственностью одного из них?

Далее мы последовательно разберем большинство сложных ситуаций, которые могут возникнуть при разделе между супругами квартиры, купленной по договору долевого участия.

Чтоб наши дальнейшие объяснения были понятны, отметим, что по делам о разделе имущества супругов принципиальное значение придается вопросу о том, за чьи деньги было приобретено имущество.

Причем до регистрации брака и после его расторжения считается, что у каждого из супругов свои личные деньги, а в период брака все деньги, независимо от того, кем они были заработаны, считаются общими деньгами супругов.

Исходя из этого, все описываемые далее ситуации будут решаться в зависимости от того, чьи деньги шли в оплату квартиры или кредита на квартиру.

 Записаться на юридическую консультацию по разделу имущества >>>

1.Договор долевого участия был заключен до регистрации брака, и вся стоимость квартиры была выплачена также до регистрации брака. Однако передача квартиры и регистрация права собственности на неё произошли в период брака.

В этом случае, очевидно, что хотя право собственности на квартиру и возникло в период брака, но квартира была куплена на личные деньги одного из будущих супругов. Поэтому в этой ситуации квартира целиком будет принадлежать тому супругу, деньги которого были переданы застройщику в оплату по договору долевого участия в строительстве.

2. Договор долевого участия был заключен до регистрации брака на одного из будущих супругов, а вся стоимость квартиры была выплачена также до регистрации брака, но за счет денежных средств каждого из будущих супругов. Передача квартиры и регистрация права собственности на неё произошли в период брака.

Эта ситуация отличается от предыдущей тем, что несмотря на то, что договор долевого участия был заключен лишь одним из будущих супругов, оплаты цены квартиры по этому договору осуществлялась будущими супругами совместно, например каждый из них заплатил половину стоимости квартиры.

В этом случае супруг, который не являлся стороной договора долевого участия, может через суд требовать признания своей доли в праве собственности на квартиру. Соответственно если супруг внес половину стоимости квартиры, то он может требовать признания права на половину квартиры, если внес одну треть, то признания права на одну треть и т.д.

Основной сложностью в данной ситуации будет доказывание того факта, что супруг, не являвшийся стороной договора долевого участия, на самом деле, вносил свои личные деньги в оплату цены квартиры по этому договору.

Заказать юридические услуги по разделу имущества супругов >>>

3. Договор долевого участия был заключен до регистрации брака на одного из будущих супругов, а вся стоимость квартиры была выплачена уже в период брака. Право собственности на квартиру было зарегистрировано либо в период брака, либо после расторжения брака.

Эта ситуация отличается от предыдущих тем, что оплата стоимости квартиры по договору долевого участия производилась уже в период брака.

Как уже было отмечено, все деньги, имеющиеся у супругов в период брака, считаются их общими деньгами. Поэтому в данном случае каждый из супругов имеет право на половину квартиры.

Причем не имеет значения, было ли право собственности на квартиру зарегистрировано в период брака или после его расторжения.

4. Договор долевого участия был заключен в период брака на одного из супругов, одна половина стоимости квартиры была выплачена в период брака, а другая половина – после расторжения брака одним из бывших супругов. Право собственности на квартиру было зарегистрировано после расторжения брака.

В этом случае половина квартиры делится между супругами пополам, поскольку она была оплачена в период брака за счет общих средств супругов.

Вторая половина квартиры отдается в единоличную собственность супруга, оплатившего оставшуюся часть цены квартиры после расторжения брака, так как считается, что он осуществлял оплату за счет своих личных средств.

Таким образом, в нашей ситуации за одним из бывших супругов будет признано право собственности на одну четверть квартиры, а за вторым – на три четверти квартиры.

5. Договор долевого участия заключен на одного из супругов в период брака, стоимость квартиры выплачена в период брака, но на момент развода и раздела имущества дом еще не достроен.

В этому случае еще нет квартиры, которую можно разделить, однако есть право требования к застройщику о передаче квартиры определенных параметров. Закон позволяет делить не только наличное имущество, но и права на получение чего бы то ни было в будущем. поэтому отсутствие реальной достроенной квартиры не является препятствием для раздела права на её получение.

Записаться на юридическую консультацию по разделу имущества >>>

Ситуации, в которых оплата квартиры осуществлялась за счет кредитных средств, решаются аналогичным образом с учетом того, что во внимание принимается период, в течение которого возвращался кредит.

К сожалению, перечислить все возможные ситуации невозможно, поскольку они могут быть осложнены самыми разнообразными факторами: квартира была куплена до брака, но в период брака была существенно отремонтирована, супруг купил квартиру когда брак еще не был расторгнут, но семейные отношения уже прекратились и т.д. Поэтому, чтобы наиболее полно оценить вашу ситуацию, рекомендуем обратиться за услугами к нашей юридической компании.

 Актуальность статьи и её соответствие законодательству подтверждены по состоянию на 01 января 2017 года.

Наша компания оказывает следующие юридические услуги по спорам о разделе имущества.

Чтобы узнать стоимость юридической помощи, зайдите на страницу Услуги и цены.

Закажите профессиональную юридическую защиту своих прав!

8 (812) 920-64-71

 Другие способы для связи — e-mail: [email protected], факс: 8 (812) 340-55-46

________________________________________________________

Вы можете прочитать другие статьи по вопросам раздела имущества супругов, подготовленные нашими юристами:

Источник: https://imright.ru/razdel-kvartiry-kuplennoj-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya/

Раздел квартиры при разводе, купленной по ДДУ

Считается ли квартира приобретенной в браке, если ДДУ заключили до брака?
Раздел квартиры при разводе, купленной по ДДУСредня оценка 5 от 1 пользователей

Правила раздела общих имущественных объектов супругами регламентируются семейным и гражданским законодательством. Это касается и квартиры, купленной по договору долевого участия.

Существуют лишь некоторые нюансы, связанные с особенностями оформления самого ДДУ и получения права собственности на квартиру. При осуществлении процедуры раздела супруги должны учитывать, что таковая может растянуться на несколько лет.

Рассмотрим варианты разграничения прав на жилье по ДДУ и основные правила заключения договора.

Отличие ДДУ от купли-продажи

Все большую популярность в России набирает процедура приобретения жилья на условиях долевого строительства. Когда о такой форме заходит речь, в первую очередь интересуются, в чем ее отличия от стандартного договора купли-продажи недвижимости.

Оформляя договор купли-продажи, плательщик покупает готовое жилье. При ДДУ приобретают долю в недвижимости, которой в реальности еще не существуют, она лишь находится на стадии строительства. Договор долевого участия в 2020 году регламентируется ФЗ № 214 (от 30.12. 2004 г.).

Сделка, осуществленная посредством заключения ДДУ, в правовой сфере не относится к сделкам с недвижимостью. Такой договор регламентирует отношения сторон по передаче имущества, не существующего в реальности на момент его подписания.

Если при заключении договора купли-продажи покупатель через установленный не очень продолжительный промежуток времени получает право собственности на квартиру, то с ДДУ это не так. Произведя полный денежный расчет можно получить жилье в собственность и через несколько лет. Т.е. в какой-то степени договор долевого участия в 2020 году можно расценивать как форму инвестирования.

За чьи деньги покупалась квартира

Законом предусмотрены различные варианты оформления ДДУ в зависимости от количества участников в рамках одной семьи:

  1. Договор участия в долевом строительстве может быть оформлен одним из супругов до брака. Все денежные взносы также выплачены хозяином до свадьбы. Если при этом строительство жилья закончится уже в период брака, право собственности на квартиру все равно оформляется только на одного из супругов. Причина такого решения в том, что на приобретение жилья тратились только личные накопления лица, оформившего ДДУ. Как следствие, при разводе такая квартира не может быть поделена между супругами.
  2. Договор участия был заключен до свадьбы на одного из будущих супругов. Погашение денежных взносов происходило во время семейной жизни из общего бюджета. В отношении такой недвижимости применяется правило общей совместной собственности. Это значит, что в случае расторжения брака оно должно быть поделено между супругами поровну.
  3. Если доля квартиры была оформлена до брака на одного из будущих супругов. В процессе семейной жизни муж и жена осуществляли взносы из своих личных средств. В таком случае недвижимость при разводе делится в долях в зависимости от сумм, внесенных каждой стороной в счет погашения долга. В данной ситуации для правильного судебного решения необходимы доказательства внесения своих личных денег каждой стороной. В качестве таковых выступают платежные квитанции и выписки из банка.
  4. Квартира приобретена по договору долевого участия до брака. Часть взносов была погашена ее владельцем до свадьбы из личных средств, а часть выплачена после заключения брака из средств общего семейного бюджета. При наличии доказательств недвижимость будет поделена в частях согласно внесенным суммам. Супруг, который не является юридически владельцем квартиры, получит долю, равную половине суммы, выплаченной после заключения брака.
  5. Договор долевого участия был оформлен в браке, и тогда же были полностью погашены все необходимые взносы. В этом случае жилье однозначно признается совместно нажитым имуществом, а значит, при разделе имущества в 2020 году каждый из супругов получит половину.
  6. ДДУ был оформлен до брака или после свадьбы, и впоследствии одна из сторон оформила переуступку прав на недвижимость. В таком случае владельцем будет лицо, получившее права по данной сделке.

Когда бы и в каких долях не была оформлена квартира, разделу она будет подлежать только после окончания строительства и официального вступления в права собственности. Это значит, что в некоторых случаях такую недвижимость удастся разделить лишь через несколько лет после расторжения брака.

Если ДДУ оформлен на одного из супругов

Раздел квартиры, купленной по ДДУ, между супругами мало отличается от раздела жилья, приобретенного по договору купли-продажи.

Когда ДДУ оформляют в период брака и выплачивают взносы за квартиру из общего семейного бюджета, не имеет значения, на кого из супругов оформлен договор. В отношении такой недвижимости применимы правила общей семейной собственности. Значит, при разделе через суд каждый из супругов получит ровно половину.

Как делится квартира по ДДУ между супругами при разводе.

Когда договор оформляется на одного из супругов вне брака, раздел приобретенного имущества будет зависеть от капиталовложений в недвижимость второй стороны.

Если долг полностью выплачивался из средств общего семейного бюджета, квартиру поделят в равных долях между супругом, внесенным в документы в качестве владельца, и его партнером по браку.

При условии, что долг выплачивался обоими супругами, но вложения их были неравноценны, недвижимость может быть поделена между ними в определенных долях, размер которых зависит от вложенных каждым средств.

Плюсы и минусы покупки недвижимости по ДДУ

Основные положительные моменты для дольщиков, связанные с заключением ДДУ, можно определить, если обратиться к ФЗ РФ № 214:

  1. Во-первых, можно не опасаться, что квартиру продадут несколько раз разным хозяевам, как случается при оформлении договора купли-продажи. Причина такой надежности заключается в обязательной регистрации каждого ДДУ в Росреестре. Организация просто не зарегистрирует договор на один объект дважды.
  2. Учитывая степень защиты, банки с большей охотой выдают кредиты под ДДУ.
  3. Оформление права собственности на квартиру, приобретенную при долевом участии, осуществляется по упрощенной схеме. Как только дом достраивается и сдается в эксплуатацию, дольщик регистрирует право собственности, просто обратившись в Росреестр. Нужды согласовывать эту процедуру с застройщиком нет.
  4. Исключена сдача в эксплуатацию объекта недвижимости, который имеет технические неполадки, т.к. застройщик обязан максимально четко разработать план строительства и придерживаться его. В ином случае проектная и сдаточная документация не будет завизирована.
  5. Если дольщик решает расторгнуть договор участия, застройщик обязан вернуть все внесенные денежные суммы без каких-либо удержаний.
  6. Если застройщик не выполняет в полной мере свои обязательства, лицо, заключившее ДДУ, получает право требования выплаты неустойки и выполнения договора в полном объеме.
  7. Для дольщиков, пропускающих платежи долгий срок, применяют минимальные санкции, связанные с небольшой неустойкой. Если же застройщик затянет сдачу объекта в эксплуатацию, то ему грозит серьезный штраф в пользу участников ДДУ. Допустимая просрочка составляет максимум 60 дней.
  8. После заключения договора застройщик далее не имеет права менять габариты и планировку будущего жилья. Если по техническим причинам метраж квартиры все-таки уменьшился, то приобретателю должна быть возвращена часть денежных средств.
  9. После подписания договора стоимость жилья не может быть увеличена.

Дольщики получат неустойку от застройщика при следующих нарушениях:

  • недвижимость не введена в эксплуатацию в оговоренный договором срок;
  • строительство прекращено или приостановлено по необъективным причинам;
  • объект сдан с техническими нарушениями;
  • изменение площади жилого помещения, оговоренной в ДДУ;
  • изменение характеристик помещений внутри строящегося объекта.

И главным положительным моментом является тот факт, что стоимость квартиры, приобретенной по ДДУ, существенно ниже, чем при покупке по договору купли-продажи.

При наличии множества положительных моментов нужно упомянуть о двух существенных недостатках долевого строительства:

  1. Долгий срок ожидания введения жилья в эксплуатацию. На все может уйти несколько лет, поэтому дольщикам желательно озаботиться поиском места проживания на весь срок, пока возводится дом.
  2. Всегда имеется вероятность натолкнуться на недобросовестного застройщика или столкнуться с экономическим кризисом. Как следствие, стройка оказывается замороженной, а внесенные взносы потеряны. Возврат их через суд дело очень хлопотное.

К выбору застройщиков стоит подходить очень серьезно, рассматривая все выполненные ранее компанией проекты.

Возможные риски

Хотя принятый ФЗ РФ № 214 теперь дает существенную защиту дольщикам, определенные риски при оформлении ДДУ сохраняются. Дело в том, что закон не представляет четкого определения договора. его, по сути, отдается на откуп застройщику.

В текст можно внести любые сроки выполнения работ, правила передачи и стоимость сдаваемого объекта.
Должно ли делиться подаренное имущество? Законом также не предусмотрена процедура увеличения денежного взноса, если в процессе строительства была увеличена площадь квартиры.

Это значит, что застройщик может составить договор в свою пользу.

Чтобы минимизировать риски, перед подписанием текст нужно показать юристу, специализирующемуся на ЖК РФ. Без существенного опыта понять проблему дольщику самостоятельно очень сложно.

Сам текст ДДУ имеет большой объем и содержит множество специализированных терминов.

Основное внимание при вычитке следует уделить пунктам, в которых оговариваются обязанности дольщиков и застройщиков друг пред другом.

Новая редакция закона позволяет максимально защитить интересы дольщиков. Но это относится к застройщикам, которые в целом выполняют свою работу добросовестно. В этой же сфере действует огромное количество мошеннических схем, при которых застройщик изначально недобросовестен.

Если он изымает внесенные взносы, замораживает строительство и скрывается с деньгами, то дольщики остаются без денег и без жилья. Государство в таких ситуациях оставляет людей практически без помощи. Разморозки строительства и возврата денег ждут годами. На 2018 г. насчитывается более 150 тыс.

обманутых дольщиков в РФ.

Составление договора

Правила составления текста ДДУ изложены в ст. 4 ФЗ РФ № 214. Согласно документу, договор заключается только письменно. Для него обязательно внесение регистрирующей записи в Росреестр. Сам текст ДДУ содержит в себе следующую информацию:

  • определение жилого объекта, в отношении которого составляется договор. Пункт должен быть прописан особо тщательно с указанием количества комнат, их метража, материала строительства, сведений обо всем многоквартирном доме и пр. Плюс к нему прикладывается схема-чертеж, позволяющая определить отношение квартиры к другим помещениям в доме;
  • срок, в течение которого застройщик обязан сдать жилье в эксплуатацию;
  • стоимость квартиры, размер отдельных взносов и порядок их внесения дольщиком;
  • условия гарантийного обеспечения со стороны застройщика;
  • порядок передачи доли по ДДУ в случае смерти дольщика;
  • ответственность застройщика, если объект будет поврежден или разрушен по независящим от него причинам.

Текст договора обширен. Желательно к его вычитке до подписания привлечь квалифицированного юриста. Составляя договор, супружеской паре следует обратить внимание на пункты, в которых оговаривается вариант раздела доли на случай распада семьи, если таковой присутствует в тексте.

В квартире по договору долевого участия можно начать жить лишь через продолжительный срок после его заключения. Этот факт отражается и на правилах раздела недвижимости, приобретенной по ДДУ. Пока она не сдана официально в эксплуатацию, разграничение прав невозможно.

Источник: https://razdel-imushhestva.org/nedvizhimost/ddu.html

О некоторых вопросах применения законного режима имущества супругов при заключении договора участия в долевом строительстве

Считается ли квартира приобретенной в браке, если ДДУ заключили до брака?

В этой статье Вашему вниманию предлагается рассмотреть вопрос законного режима имущества супругов в рамках оформления прав по договорам долевого участия в строительстве.

Согласно п. 1 ст. 33 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ) законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.

В предыдущем номере журнала мы подробно рассматривали вопросы, что является совместным имуществом, нажитым в период брака, а что является имуществом каждого из супругов отдельно. Гражданский кодекс РФ регулирует эти вопросы в ст.256, а Семейный кодекс в ст.ст. 34, 36.

Закон регламентирует участие в долевом строительстве путем заключения между застройщиком и участником долевого строительства договора участия в долевом строительстве.   (Федеральный закон N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”).

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. (п. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. (п. 2 ст. 8 Закона N 214-ФЗ).

На практике бывает, что   участник долевого строительства оплачивает стоимость будущей квартиры либо непосредственно перед государственной регистрацией договора, либо в течение определенного, как правило, непродолжительного, периода времени после государственной регистрации договора (отсрочка либо рассрочка оплаты). 

Таким образом, момент оформления права собственности участника долевого строительства на объект недвижимости может значительно отстоять во времени от момента заключения договора участия в долевом строительстве и оплаты стоимости будущей квартиры. Между этими событиями может пройти несколько лет. 

До оформления права собственности объект недвижимости юридически еще не существует, можно говорить лишь о неком “виртуальном” объекте долевого строительства, который с точки зрения Закона никак не может быть отнесен к категории вещей. 

Рассмотрим в рамках настоящей статьи следующие ситуации: 

Ситуация первая

Одним из супругов до брака заключен договор участия в долевом строительстве и произведена полная оплата по данному договору за будущую квартиру.(т.е.

оплата произведена до брака), но право собственности на неё оформлено уже в период брака, при действующем законном режиме имущества супругов (режиме совместной собственности).

Относится ли такая квартира при разделе к общему имуществу супругов или к индивидуальной собственности того из супругов, который до брака заключил на свое имя договор участия в долевом строительстве и уплатил полную цену по нему? 

Учитывая, что в рассматриваемой ситуации полная оплата по договору участия в долевом строительстве была произведена одним из супругов до брака за счет собственных средств, оформленный в последующем, в период брака, в соответствии с данным договором объект недвижимости не включается в состав общего имущества супругов, его следует отнести к индивидуальному имуществу супруга (участника долевого строительства). 

В отношении имущества, приобретенного хотя и в браке, но на средства одного из супругов, принадлежащие ему до вступления в брак, следует применять правовой режим раздельного имущества супругов

Ситуация вторая

Одним из супругов до брака заключен договор участия в долевом строительстве, однако оплата по данному договору (полностью либо в части) производилась уже в период брака; в период брака было оформлено и право собственности на квартиру, переданную в рамках договора участия в долевом строительстве. К какой собственности (индивидуальной или совместной) следует отнести в данном случае объект недвижимости при разделе общего имущества супругов? 

Если оплата по договору участия в долевом строительстве была полностью произведена в период брака, квартиру следует отнести к общему имуществу супругов т.к. оплата за будущую квартиру и оформление права собственности производились в период брака.

Если же в период брака производилась уплата только часть стоимости, то совместная собственность и индивидуальная собственность супруга – участника долевого строительства, определяется  исходя из доли средств, уплаченных до брака и в период брака.

Ситуация третья

Одним из супругов до брака заключен договор участия в долевом строительстве. Оплата по данному договору также произведена до брака, однако за счет кредитных (заемных) средств. При этом гашение кредита (займа) производилось (полностью либо в части) уже в период брака.

В последующем (в период брака или уже после расторжения брака) было оформлено право собственности на квартиру, переданную в рамках договора участия в долевом строительстве.

К какой собственности (индивидуальной или совместной) следует отнести в данном случае объект недвижимости при разделе общего имущества супругов? 

В данном случае второй супруг вправе требовать распространения режима совместной собственности в отношении оформленного объекта недвижимости, исходя из той доли кредитных (заемных) средств, которая погашалась в период брака. 

Всё просто, если кредит (заем) носил целевой характер (на заключение договора участия в долевом строительстве и оплату по нему), что было прямо зафиксировано в кредитном договоре (договоре займа).В этом случае возможно, что обеспечением являлся залог (ипотека) права требования по договору участия в долевом строительстве (п. 5 ст. 5 ФЗ N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”). 

Однако значительно сложнее будет обстоять вопрос в том случае, если кредит (заем) носил нецелевой характер (например, “на неотложные нужды”). В этой ситуации доказать тот факт, что именно за счет этих кредитных (заемных) средств один из супругов приобрел право требования по договору участия в долевом строительстве, второму супругу будет весьма проблематично. 

Ситуация четвертая

Договор участия в долевом строительстве был заключен и оплачен одним из супругов в период брака, однако право собственности на объект недвижимости было оформлено супругом уже после расторжения брака. Вправе ли второй супруг заявить какие-либо права в отношении данного объекта недвижимости при разделе общего имущества супругов? 

На указанный вопрос следует ответить положительно. 

Да, действительно, квартира как вновь созданный самостоятельный объект недвижимости впервые возникла уже после расторжения брака, и с формальной точки зрения приобретение супругом данной квартиры произошло после расторжения брака. 

Однако, заключение договора участия в долевом строительстве и оплата по данному договору произошли в период брака, так же как и  приобретение права требования в отношении конкретного объекта долевого строительства (“материализовавшегося” в последующем в квартиру). 

Право требования в отношении объекта долевого строительства может быть самостоятельным предметом залога (ипотеки) (п. 5 ст. 5 ФЗ N 102). 

Именно на основании полученного и оплаченного права требования по договору участия в долевом строительстве происходит приобретение в последующем права собственности на соответствующий объект недвижимости. 

Соответственно, поскольку и приобретение, и оплата права требования в рассматриваемой ситуации произведены одним из супругов в период брака, второй супруг вправе заявлять свои права в отношении оформленного уже после брака объекта недвижимого имущества.

Ситуация пятая

В период брака на одного из супругов безвозмездно оформлена уступка права требования по договору участия в долевом строительстве (ст. 11 Закона N 214-ФЗ).

В последующем (в период брака или уже после расторжения брака) супругом оформлено право собственности на квартиру.

Следует ли относить в данном случае эту квартиру при разделе к общему имуществу супругов или к индивидуальной собственности того из супругов, который путем безвозмездной уступки получил право требования по договору участия в долевом строительстве? 

Имущество, полученное одним из супругов по безвозмездной сделке, является его собственностью(п. 1 ст. 36 СК РФ). В этом случае супругом безвозмездно получено право требования по договору участия в долевом строительстве, которое является необходимой и достаточной предпосылкой для получения в последующем объекта недвижимости (квартиры). 

Следовательно,  в нашей ситуации квартира должна быть отнесена к индивидуальному имуществу того супруга, который получил в период брака безвозмездно право требования по договору участия в долевом строительстве. 

Все ситуации, рассмотренные в данной статье, необходимо рассматривать с применением следующих положений:

  • при определении “сфер действия” режима раздельного имущества супругов и режима совместной собственности супругов необходимо учитывать произведенные в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов вложения, значительно увеличивающие стоимость имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие) – ст.37 СК РФ; 
  • допускать возможность признания имущества, нажитого каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них – п. 4 ст. 38 СК РФ ; 
  • учитывать  правила определения долей при разделе общего имущества супругов согласно ст. 39 СК РФ.

Источник: https://hgrant.ru/articles/o_nekotorykh_voprosakh_primeneniya_zakonnogo_rezhima_imushchestva_suprugov_pri_zaklyuchenii_dogovora/

Дду заключен до брака, что будет с собственностью после развода – юк

Считается ли квартира приобретенной в браке, если ДДУ заключили до брака?

Как гласит семейный кодекс: все, что накоплено супругами во время их совместной семейной жизни в браке, принадлежит им обоим, и при его расторжении делится пополам, включая недвижимость. Когда речь идет о жилье, приобретенном по обычным сделкам, то все понятно: вместе купили во время супружества, поровну поделили после развода.

Что касается долевого строительства, то здесь все сложнее. С момента заключения договора ДДУ и внесения денег, до оформления собственности на построенную квартиру, как правило, проходит не один год. За это время можно успеть и вступить в брак, и развестись.

Как делить жилье, если ДДУ заключен до брака, собственность после развода будет совместной или одного из супругов? Вопросов много, ответы на них в каждой ситуации будут разными.

По общему правилу, все материальные ценности являются общей собственностью мужа и жены, если все они были приобретены в период брака. На вещи, купленные до свадьбы кем-то из них, после развода может претендовать тот супруг, который их приобрел. Однако есть несколько случаев, когда имущество, полученное одним из них во время супружеской жизни, остается за ним и после развода. К таковым относятся вещи или другие материальные ценности, полученные безвозмездно, в наследство или подаренные.

Все описанные выше правила разделения имущества супругов относятся к законному режиму, который всегда применяется по умолчанию. Одним из механизмов правового регулирования вопроса раздела имущества является брачный договор.

В этом документе каждая семья устанавливает свои правила раздела принадлежащих ей вещей. Если между мужем и женой заключено подобное соглашение, то при разделе имущества, применяется договорной режим.

В таком случае все материальные ценности делятся между супругами согласно условиям контракта.

Долевое строительство – особая сфера. На момент оформления договора, жилья как такового еще не существует, по сути, дольщик вкладывает деньги в виртуальный объект, который на данный момент нельзя отнести к категории вещей.

После того как жилье построено, виртуальный объект превращается в реальную квартиру, т.е. имущество, которое становится собственностью участника долевого проекта.

За несколько лет, которые проходят между этими двумя событиями, семейное положение дольщика может поменяться неоднократно, что может непосредственно отразиться на принадлежности данного объекта.

Несмотря на то, что жизненных ситуаций существует множество, их разрешение зависит от ответа на один принципиальный вопрос: на чьи средства было куплено имущество, в данном случае жилье? Далее мы рассмотрим несколько распространенных случаев.

Ситуация первая

Дольщик подписывает договор и вносит полностью всю сумму за будущую квартиру. Пока жилье строится, он успевает вступить в брак, объект сдается и переходит в его владение уже после свадьбы. Затем дольщик, прожив какое-то время в браке, разводится.

Здесь все просто: несмотря на то, что собственность на квартиру была оформлена после заключения брака, но оплачена она была еще до свадьбы деньгами одного из супругов, поэтому после развода жилье остается за тем, чьи деньги были уплачены по договору.

Ситуация вторая

В ДДУ фигурирует один из супругов, который еще до брака заключил договор долевого участия в строительстве, при этом финансирование будущего жилья производили оба из своих личных средств.

Квартира была построена и оформлена в собственность на одного дольщика в период супружества. Эта ситуация кардинально отличается от предыдущей.

Фактически квартира куплена до брака по ДДУ обоими супругами, поскольку они оба вкладывали в нее свои личные деньги.

Второй супруг, не включенный в договор и не являющийся владельцем квартиры, может потребовать в случае развода свою долю, пропорционально вложенным средствам.

Например, при оплате половины стоимости жилья, он может претендовать на полквартиры и т.д. Здесь главная сложность состоит в том, чтобы доказать, что им были внесены свои личные деньги.

Необходимо предъявить чеки, квитанции и другие документы, свидетельствующие об оплате.

Ситуация третья

Договор ДДУ был подписан одним из супругов еще до вступления в брак, однако полная стоимость жилья была выплачена в период семейной жизни из общего бюджета семьи. Супруг, который является стороной договора, оформил квартиру на себя во время брака или после его расторжения.

Данное обстоятельство не имеет значение, поскольку на оплату квартиры были потрачены семейные средства. Несмотря на то, что собственником жилья является один из них, и вне зависимости от того времени, когда оформлялось право собственности, после развода квартира будет делиться между обоими.

И муж, и жена имеют право на половину жилья.

Ситуация четвертая

До заключения брака один из будущих супругов стал участником долевого проекта и подписал ДДУ. При этом он также полностью оплатил квартиру, но не своими деньгами, а средствами, взятыми в кредит у банка.

Выплата ипотеки производилась уже после регистрации брака. Эта ситуация по своим юридическим последствиям похожа на предыдущую, поскольку здесь также для оплаты кредита использовались деньги из семейного бюджета.

Раздел квартиры по ДДУ после развода будет производиться поровну между обоими супругами.

Несколько иначе будет делиться квартира в том случае, если до брака супруг, взявший ипотеку, успел погасить часть займа. Здесь все зависит от размера суммы, уплаченной из общих средств семьи.

Если она существенная, то за вторым супругом может быть признано право на долю в квартире, которая равна половине выплаченной суммы.

Если же сумма не очень существенная, то возможно собственника квартиры обяжут выплатить бывшему супругу половину оплаченных средств.

Данная ситуация может осложниться тем, что на финансирование строительства своего жилья, изначально был взят не целевой ипотечный кредит, а например, с формулировкой «на неотложные нужды». В этом случае второй половине придется найти доказательства, что деньги были потрачены на приобретение квартиры, а не на другие цели.

Ситуация пятая

Будучи в браке, один из супругов оформил на себя договор ДДУ, при этом все деньги были выплачены за будущее жилье во время супружеской жизни из бюджета семьи. На момент развода объект так и не был достроен и сдан.

В этом случае жилья, как материального объекта еще не существует, так что делить нечего. У одного из супругов имеется договор ДДУ с правом требования от застройщика готового объекта.

По закону разделить можно не только имеющееся имущество, но также и право на получение чего-либо в будущем.

Ситуация шестая

Находясь в браке, на жену или мужа была оформлена переуступка права требования по ДДУ на безвозмездной основе, или право требования по ДДУ перешло к кому-то из них по наследству.

Затем в период брака, или уже после его расторжения, этот супруг официально оформил полученное жилье на себя.

В обоих этих случаях квартира будет считаться личным имуществом, поэтому она не может быть поделена между супругами.

Ситуации, описанные выше – лишь незначительная часть возможных ситуаций, которые могут возникнуть между бывшими супругами, вложившими средства в долевой проект.

Кроме того, они могут осложняться различными факторами и жизненными обстоятельствами, которые у каждой семьи свои. Дела, касающиеся раздела имущества бывших супругов, всегда непростые.

Сложность заключается еще и в том, что развод, как правило, характеризуется большим накалом страстей, когда бывшие супруги не хотят идти на компромиссы и не могут прийти к соглашению друг с другом.

Чтобы подробно разобраться в каждом конкретном случае, необходимо знать все обстоятельства и нюансы дела. Проанализировать вашу ситуацию, оценить перспективы дела, выработать правильный алгоритм действий, помогут опытные юристы Общества защиты прав дольщиков.

Вы можете обратиться к нам не только для разрешения уже существующего конфликта, но и в том случае, если хотите предотвратить возникновение нежелательных проблем в будущем. Все свои вопросы вы можете оставить в форме для обратной связи на странице «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/drugoe/ddu-zaklyuchen-do-braka-sobstvennost-posle-razvoda-budet-sovmestnoj

Подлежит ли разделу купленная по ДДУ квартира до заключения брака

Считается ли квартира приобретенной в браке, если ДДУ заключили до брака?

В каких случаях жилье, приобретенное до бракосочетания по ДДУ (договору долевого участия), признается/не признается общим имуществом супругов.

Стоимость жилья значительна, поэтому вопрос его принадлежности какому-то супругу или обоим неизбежно всплывает при продаже квартиры и при расторжении брака. Итак, рассматривается ситуация: будущий супруг или супруга покупает квартиру-новостройку по ДДУ, оформляя на себя приемку и право собственности уже в заключенном браке.

По Семейному кодексу (ст. 34) любое нажитое супругами в браке имущество признается общим вне зависимости от ФИО, обозначенных в документах на собственность.

Однако если новостройка по ДДУ оплачивалась за месяцы до брака, а оформлялась уже в браке по факту сдачи жилья застройщиком – считается ли законом такая квартира общей супружеской собственностью или же единоличным имуществом супруга, титульно обозначенного в договоре долевого участия?

Дду оформлен до брака

Самым важным будет происхождение средств оплаты договора долевого участия, т.е. кто именно из будущих супругов предоставил эти средства. Обычны два варианта:

  • гражданин полностью и самостоятельно оплатил ДДУ на квартиру своими сбережениями, после чего вступил в брак;
  • сумма, внесенная в оплату ДДУ, сформирована из совместных средств будущих супругов, т.е. из добрачных накоплений каждого из них. Внесенные каждой стороной доли могут быть неодинаковы (к примеру, 80% на 20%).

В варианте самостоятельного расчета по ДДУ гражданином до вступления в брак квартира-новостройка признается законом его личной собственностью, даже если право собственности регистрировалось им после бракосочетания.

В варианте совместного вложения средств в покупку жилья-новостройки доли в нем подлежат делению между сторонами, впоследствии заключившими брачный союз. Иными словами, при имущественном разделе доли таких супругов в квартире, приобретенной по ДДУ, будут определены соответственно размеру вложений каждой стороны.

Потребуется доказать факт совместной оплаты ДДУ, причем в суде. К примеру, предъявлением раздельных платежек от застройщика.

Или свидетельством продажи одним будущим супругом собственной машины и передаче этих средств другому будущему супругу в целях приобретения квартиру-новостройки.

Или подтверждением свидетельствами пребывания молодых в фактическом браке («гражданском») при приобретении жилья в новостройке, т.е. ведении общего хозяйства и совместном несении «семейных» расходов.

Заметим, что порядок второго рассмотренного варианта применяется также к ипотечным жилищным кредитам, оформленным до брака и погашаемым уже в браке. Т.е. если ипотечные платежи вносились одним из супругов – квартира признается имуществом, нажитым совместно, поскольку средства на погашение кредита брались из семейного бюджета.

Принцип второго рассмотренного варианта действует и при обратной ситуации: покупка жилья ДДУ проведена в браке; правовое оформление на одного супруга – уже после развода. В этом случае жилье безусловно будет признано совместной собственностью.

Напомним, что избежать судебных тяжб по купленной квартире позволит брачный контракт. Если письменные брачные договоренности имеются, то права супругов на жилье будут определяться судом по условиям, отраженным именно в них. Причем детали расчетов – кто, в какой срок и в каком размере оплачивал ДДУ – учитываться судом не будут.

Дду заключен в браке

Тут просто – общая совместная собственность. Единственным способом избежать долевого разделения квартиры здесь будет брачный контракт. Иначе купля жилья по ДДУ и его оплата признаются расходами из средств семейного бюджета. Не важно, на какого супруга оформлен договор и право собственности, они оба собственники.

Аналогично с ипотекой. Внесение заемщиком кредитных платежей во время его брака считается совместными затратами супругов по погашению ипотечного кредита. Поэтому ипотечная квартира также признается супружеской совместной собственностью.

Как правильно оформить продажу квартиры, купленной по ДДУ

В рассматриваемых статьей ситуациях продажа жилья потребует согласия (нотариально заверенного) второго супруга. Прежде всего потому, что службы Росреестра не обязаны определять, чьи деньги (супруга, супруги или обоих) израсходованы на покупку жилья.

Регистратор попросту сличит дату оформления права собственности с гражданским состоянием продавца (собственника) на тот момент.

Если окажется, что собственник был женат – Росреестру потребуется зарегистрированное нотариусом разрешение продажи от второго супруга, как от второго владельца по праву совместной собственности.

Кстати, покупатель сделает схожие выводы после сличения дат покупки квартиры продавцом и его состояния в браке. Он также потребует предоставления от титульного продавца (владельца по данным Росреестра) письменное согласие (обязательно заверенное нотариально) на продажу второго супруга.

Как поступить собственнику, приобретшему жилье по ДДУ полностью самостоятельно (за свои средства) и супруга которого отношения к жилой собственности не имеет? Сделать можно следующее:

  • сходить к нотариусу с супругой (супругом) и заверить согласие продажи (не учитывая фактического наличия либо отсутствия права собственности супруга/супруги на квартиру);
  • заблаговременно оформить брак с подписанием продуманного брачного контракта, устанавливающего единоличную принадлежность прав на квартиру супругу-продавцу;
  • получить у застройщика свидетельство (справку) о производстве окончательных расчетов по ДДУ до определенной даты (соответственно, даты бракосочетания).

Наибольшей надежностью для покупателя жилья будут свидетельства по двум первым вариантам (заверенный отказ и брачный договор). Вариант с подтверждением платежками вполне может оказаться недостаточно корректным.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b1541ee0422b4ec7b2bdd87/podlejit-li-razdelu-kuplennaia-po-ddu-kvartira-do-zakliucheniia-braka-5bb1d3b9a7b1ae00aa5ebc9f

Административное право
Добавить комментарий