Ситуация с обеспечительным платежом при продаже недвижимости покупатель отказывается, но причиной отказа выставляет продавца

Что лучше вносить при покупке квартиры

Ситуация с обеспечительным платежом при продаже недвижимости   покупатель отказывается, но причиной отказа выставляет продавца

Аванс – фундамент сделки

Когда покупатель недвижимости определился с вариантом, он должен зафиксировать свои намерения и подтвердить их серьезность. Этим подтверждением является предоплата, сделанная в любой форме, и письменное соглашение, фиксирующее договоренности покупателя и продавца. Предоплата может быть в форме аванса или задатка. 

Аванс, согласно п.

1 статьи 487 ГК РФ, это, в частности, «обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором».

Этот срок и многие другие детали обсуждаются сторонами и фиксируются в главнейшем документе, предшествующем договору купли продажи – соглашении об авансе или задатке. Внесение такой предоплаты – главный этап подготовки сделки. 

Иногда наши клиенты считают, что аванс и задаток при покупке квартиры – синонимы. Так ли это? 

Формально – нет. При отказе покупателя от сделки задаток, в отличие от аванса за квартиру не возвращается, продавец же, передумав продавать, обязан вернуть его покупателю в двукратном размере. 

Именно об этой функции задатка говорится в п 1 ст.

329 ГК РФ «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором». Как видим, аванс в этот перечень не входит, но зато входит возможность использовать в целях обеспечения «другие способы». 

Риэлторская практика на сегодня такова: вносится «обеспечительный платеж» – по форме, тот же аванс, но соглашение об его внесении предусматривает штрафные санкции.

 Если покупатель отказывается от покупки, сумма не возвращается, но, в отличие от задатка за квартиру, если продавец отказывается от продажи, то сумма возвращаемого аванса не удваивается. Большая часть авансов в Москве и области оформляется по этой схеме.

Именно поэтому покупатель должен относиться к процедуре оформления этого соглашения со всей серьезностью и вниманием. 

Относитесь внимательнее к соглашению об авансе при покупке квартиры 

Мне известны детали одного судебного дела, иллюстрирующего последствия слишком вольного толкования покупателем понятия «аванс». 

Весной 2019 года при подготовке сделки, весьма интересной для риэлтора, было составлено авансовое соглашение, предусматривающее удержание авансовой суммы при отказе от сделки. Покупатель подписал его и внес аванс.

Он не вышел на сделку в срок и не подписал документ о продлении действия авансового соглашения. Связаться с ним не удалось. Риэлтор ждал его почти три месяца и был вынужден продать объект другому покупателю, на менее интересных для себя условиях, понеся убыток.

Аванс за квартиру, как и оговаривалось в авансовом соглашении, «пропавшему» покупателю не вернули. Он попытался это сделать, ссылаясь на толкование понятия «Аванс» в Гражданском кодексе.

Суд встал на сторону риэлтора, поскольку документ, подписанный истцом, предусматривал именно такое развитие событий при отказе от сделки. 

Что же представляет собой авансовое соглашение?

В этом документе не только фиксируется факт передачи суммы предоплаты, но и обозначаются все условия предстоящей сделки. Какие? Это зависит от того, чьи интересы в ней представляет агентство недвижимости – покупателя или продавца. 

Рассмотрим сделку с точки зрения покупателя. Что для него важно? 

1) Первым делом нужно зафиксировать в соглашении, что и как он покупает. Зафиксировать объект, его адрес и цену.

Следует также отметить особые требования продавца к указанию цены в договоре и способ проведения оплаты – банковская ячейка, аккредитив, перевод между счетами покупателя и продавца.

Следует определить источник денег – простая покупка, использование ипотечного кредита, материнского капитала, каких-то субсидий и т.д. 

2) Простая покупка никаких проблем не вызывает, а вот при желании использовать ипотечный кредит банк или страховщик может не одобрить выбранный объект! Именно объект, а не платежеспособность заемщика. Причиной могут быть несанкционированные перепланировки, возраст дома и даже газовые колонки, наличие которых банки иногда не одобряют. 

3) Если при покупке квартиры используются субсидии и материнский капитал, это тоже должно быть отмечено в соглашении.

 Фиксируется все, что требует наличия на сделке дополнительных документов! Никакие устные договоренности не могут этого заменить. Документы должны быть получены в срок, и этот срок тоже определяется в соглашении.

Перед внесением аванса надо все это выяснить, зафиксировать на бумаге и учитывать в дальнейшей работе.

4) Если наша покупка предусматривает продажу другого объекта недвижимости, надо понимать, что срок внесения аванса от покупателя вашей квартиры и вашего аванса должны правильно соотноситься друг с другом.

Нужно иметь запас времени, чтобы суметь исправить ситуацию, если запланированные встречи перенеслись.

То есть, внося аванс за квартиру, мы должны быть уверены, что получим свои деньги в те сроки, когда действует наше авансовое соглашение. 

5) Надо обязательно написать, что покупка данной квартиры сопряжена с продажей квартиры покупателя.

Если же, наоборот, у нас чистая покупка, а продавец продаваемой квартиры планирует купить другую, то в документе следует ограничить длину цепочки – например, мы купили «трешку», а ее продавец купил себе «двушку» и отложил деньги.

Идеально, если та «двушка» была в свободной продаже, но если и там разъезжаются, то лучше на этом и ограничится. Чем длинней цепочка, тем больше поводов для ее разрывов. В авансовом соглашении надо не только прописать все элементы цепочки, все альтернативы, но и ограничить ее длину. 

6) Кроме этого, обязательно следует указать сроки физического и юридического освобождения квартиры – когда будут выписаны все проживающие в ней.

На физическое освобождение обычно дается неделя с момента перехода права собственности. При наличии альтернатив – по неделе на каждое звено цепочки.

Если в цепочке 2 звена, то, следовательно, «верхний покупатель» получит ее через 2 недели. 

7) Если квартира продается с мебелью или какими-то изменениями, то в соглашении фиксируется и перечень мебели, и тип перепланировок.

Я советую сделать фото всей мебели и бытовой техники, в моей практике были случаи подмены того, что демонстрировалось на просмотре.

Фиксируйте марку, скажем, холодильника, стиральной машины и микроволновки, их серийные номера… Все это должно быть приложено к соглашению.

На встрече, во время которой согласуются условия авансового соглашения, должны присутствовать все собственники или их полномочные представители. Если один из них в дальнейшем будет против цены или условий, то сделка сорвется.

 Если собственники и их представители вызовут сомнения у риэлтора, надо, не стесняясь, просить их предоставить справку о дееспособности. Это убережет от многих возможных неприятностей.

Банки, например, требуют такую справку у всех собственников, чей возраст превышает 65 лет. 

Есть еще множество, на первый взгляд, мелочей, требующих отражения в авансовом соглашении. На сделке каждое из них может «выстрелить» и затормозить процесс.

Как будут подаваться документы на регистрацию? В какой валюте и по какому курсу будет проводиться оплата? В этом деле мелочей нет, поскольку все это потом автоматически пойдет в договор купли – продажи.

Авансовое соглашение это, по сути, его макет, черновик. 

Подготовка и проведение встречи для его обсуждения и подписания – важнейший этап подготовки договора купли-продажи. Перефразируя известную поговорку, можно сказать, что «тяжело на авансе – легко на сделке»!

Источник: https://www.cian.ru/blogs-chto-luchshe-vnosit-pri-pokupke-kvartiry-avans-ili-zadatok-299036/

Как правильно оформить задаток?

Ситуация с обеспечительным платежом при продаже недвижимости   покупатель отказывается, но причиной отказа выставляет продавца

Покупка имущественных объектов часто сопровождается передачей задатка, который представляет собой финансовые средства передаваемые продавцу для подтверждения  принятого решения о приобретении квартиры.

Денежные активы  передаются для устранения соблазна продавца реализовать имущество иному покупателю. Задаток  позволяет сохранить первоначальную стоимость сделки.

При этом оформление права собственности на квартиру является завершающей стадией сделки.

Покупатель получает право владения имущественным объектом после оплаты полной стоимости недвижимости за вычетом предоставленного ранее задатка.  

Правовая схема оформления задатка

Если вы решаетесь  на передачу денег продавцу важно знать, как оформить задаток, с соблюдением норм законодательства.  Задаток предполагает формирование специального договора, в котором будет указана сумма предварительного платежа, а также закреплена обязанность покупателя приобрести конкретный имущественный объект. 

При изменении положений договора, происходящих по инициативе покупателя, сумма задатка остается на счете продавца. Если модификация договора является целью продавца, то он оплачивает покупателю сумму двойного задатка (если данное условие, обозначено в договоре). При передаче финансовых средств важно акцентировать внимание на следующих обстоятельствах:

  • наличие оригинальной документации у продавца, иллюстрирующей право обладания имуществом;
  • задаток передается в присутствии всех собственников продаваемой недвижимости;
  • в справке о зарегистрированных лицах должны отсутствовать временно выписанные лица;
  • паспорт квартиры должен отражать сведения о перепланировке, если она фактически была произведена;
  • данные обладателя имущественного объекта нужно сверить с данными полученными из альтернативных служб (Росреестра).

договора

Задаток при покупке квартиры  олицетворяет материальное обеспечение сделки. Заключаемый договор содержит данные:

  • о владельцах недвижимости;
  • о покупателе и продавце имущественного объекта;
  • о стоимостных характеристиках объекта;
  • о сумме финансовых средств, признаваемых задатком;
  • об объекте недвижимости (местоположение, площадь, индивидуальные характеристики);
  • сроки перечисления задатки и реализации итоговых положений сделки;
  • иные условия, предложенные сторонами (о  расчетах за коммуналку, о принадлежности мебели и иное).

Задаток  — итог диалога между продавцом и покупателем

Нормативные документы  разграничивают понятия задатка и аванса. Аванс не может увеличиваться в размере в ситуации возврата, а задаток может возрастать в два раза при корректировке своих планов продавцом жилого объекта. 

Как оформить договор задатка, если подобное требование выставляет продавец квартиры?  Вам придется определить размер задатка, который устроит  всех участников сделки.

Задаток может устанавливаться как процент от цены продаваемого объекта или в фиксированном размере.

 Каждый договор помимо основных положений, регламентирующих схему передачи задатка должен включать элементы ответственности за игнорирование отдельных положений документа.

Расписка  как иллюстрация денежных расчетов

 Договор важно дополнить распиской, иллюстрирующей факт поступления денежных средств от покупателя к продавцу. Расписку изготавливают только ручным способом при помощи шариковой ручки. Такой документ достаточно сложно подделать, что повышает его значимость при необходимости участия в судебной тяжбе. 

В расписке указывают:

  • наименование документа;
  • дату ее формирования;
  • персональные данные участников сделки;
  • факт задатка;
  • сумму, которая будет передана покупателем;
  • характеристики квартиры, позволяющие отличить ее от иных объектов недвижимости.

Расписка визируется только продавцом при помощи проставления оригинальной подписи.

Можно передавать денежные купюры в присутствии коллег или иных граждан, которые станут свидетелями проведения данной финансовой операции. Задаток вносится на определенный срок.

После завершения срока  покупатель должен реализовать окончательные расчеты за объект и получить документы от продавца.

Договор можно прекратить по соглашению сторон, если появились серьезные обстоятельства (смерть, болезнь), которые являются препятствием для реализации установленных сторонами договоренностей.

Скачать образец договора задатка за продаваемую квартиру.

Сделки, в основе которых лежит приобретение или реализация жилой площади являются симпатичным объектом для мошенников.

Для того чтобы обойти возможные неприятные ситуации нужно  научится отличать истинные документы … Любые сделки с недвижимостью, если собственником квартиры является несовершеннолетний ребенок, имеют особенности, связанные с необходимостью предоставления особого пакета документов.

Подготовкой этих документов занимаютс … Проверить чистоту квартиры при покупке — обязательное условие беззаботного приобретения новой недвижимости. Речь идет о юридической чистоте имущественных объектов. Проверочные мероприятия являются прерогативой риэлтерски … В юридической практике используется несколько методов прекращения действия договора купли-продажи.

Наиболее актуальными являются расторжение договора купли продажи или признание его как недействительного.   Признак … Программа, предусматривающая оказание финансовой помощи отдельным категориям молодых семей создала множество соблазнов, как по получению наличных денежных средств, так и по приобретению актуальных объектов недвижимости. …

12.08.2019 — Артем Дубовицкий

Скажите, пожалуйста, как правильно оформить задаток на покупку квартиры?

Источник: http://www.gilkod.ru/article/kvartirnyj_vopros/Kak-pravilno-oformit-zadatok-za-kvartiru.html

Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру

Чтобы подтвердить серьезность намерений, нужно перечислить продавцу квартиры предоплату. Казалось бы, ничего сложного: оформили расписку, отдали деньги и все. Но на самом деле здесь полно нюансов — не зная их, можно потерять деньги, нервы и время. Причем, не только покупателю, но и продавцу.

Разберемся, как правильно вносить и принимать аванс, что предпринять, если возникли проблемы, и как делать не надо. 

Юридически, аванс — это предоплата

В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса по сути быть не может.

Однако часто в обиходе риелторы и покупатели называют «авансом» внесение денег для символического подтверждения намерения.

Оно не имеет никакой силы, и если сделка не состоялась, то сумму просто возвращают покупателю. Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках. 

Задаток — это определенное обязательство

Понятие задатка четко прописано в гражданском кодексе.  Его передают в счет причитающихся по договору купли-продажи платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. То есть, у него помимо функции предоплаты, есть еще функция обеспечения условий договора.

С задатком может быть три ситуации:

1. Сделку отменили обе стороны взаимно или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают

2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают

3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере 

Какие риски есть для продавца и покупателя при внесении «аванса»? 

Отсутствие гарантий, что купля-продажа состоится, может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет аванс. В случае с задатком возможные убытки компенсируются: продавцу — за счет оставленного задатка, покупателю — той же суммой сверх.

Источник: https://npf-ecolog.com/kak-pravilno-oformit-zadatok/

Если от сделки отказался покупатель квартиры, то задаток ему не возвращают, а если продавец, то..

Ситуация с обеспечительным платежом при продаже недвижимости   покупатель отказывается, но причиной отказа выставляет продавца

Прежде чем дать задаток, необходимо проверить правоустанавливающие документы на жилье и выяснить, кто является его собственником Человек, решивший купить или про-дать квартиру, сталкивается со многими трудностями.

Бывают случаи, когда стороны обо всем вроде бы уже договорились, в цене сошлись, но в последний момент сделка вдруг срывается. Естественно, что и покупатель, и продавец заинтересованы в определенных гарантиях.

Традиционно такой гарантией становится денежный задаток.

Рассказать о том, как осуществляется передача задатка при покупке квартиры и как обезопасить себя от возможных махинаций, «ФАКТЫ» попросили члена правления Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Юрия Базелинского.

– Что такое задаток и для чего его берут?

– Начнем с того, что покупка недвижимости — операция не только дорогостоящая, но и требующая немало времени и подготовки. Практически невозможно за один день найти квартиру и приобрести ее.

Необходимо оформить ряд документов, а еще лучше тщательно проверить историю недвижимости, всю документацию, уточнить право собственности и так далее. Покупатель, нашедший подходящее жилье, заинтересован в том, чтобы продавец приостановил продажу этого имущества.

В свою очередь, владелец недвижимости хочет быть уверен, что покупатель через какое-то время не передумает.

Задаток — это фактически взаимная ответственность сторон, выраженная в денежном эквиваленте. И покупатель, и продавец может в одностороннем порядке отказаться от выполнения соглашения, но тогда он потеряет деньги.

Ведь, согласно гражданскому законодательству, если покупатель отказывается приобретать недвижимость, то задаток ему не возвращают, а если продавец нарушил договоренность, он обязан вернуть сумму задатка в двойном размере.

Исключением могут быть форс-мажорные обстоятельства, например, смерть одного из участников сделки. В этом случае договор аннулируется и деньги возвращают покупателю или его родственникам.

– Какие документы следует требовать от владельца жилья до передачи задатка?

– В первую очередь необходимо проверить правоустанавливающие документы. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве или о приватизации. Обязательно нужно выяснить, кто является собственником. Опытный риэлтор делает это в первую очередь.

– Продавцу для заключения договора купли-продажи недвижимости потребуются еще какие-то бумаги?

– Конечно. Главное — получить справку-характеристику из бюро технической инвентаризации.

Обычно квартиру или дом осматривает сотрудник БТИ и проверяет, не проводились ли несанкционированные перепланировки, соответствует ли план на бумаге существующему и так далее.

Выписку из реестра берет нотариус уже непосредственно перед заключением договора купли-продажи. Тогда же он получает информацию о том, не находится ли имущество в залоге, нет ли каких-либо запретов или ограничений его реализации.

– Существует стандартная форма договора о задатке?

– Если быть точным, то, учитывая определенные требования нового Гражданского кодекса, такой документ называется «предварительный договор о передаче задатка». На самом деле это соглашение имеет гораздо большее значение, чем просто подтверждение передачи продавцу определенной суммы.

В документе обязательно фиксируется цена, в которой сошлись продавец и покупатель, сроки заключения договора купли-продажи и сумма задатка. Также можно предварительно указать и другие условия.

Например, в течение какого срока продавец должен освободить квартиру, сколько времени отводится на снятие с регистрации жильцов и так далее.

Хочу подчеркнуть, что ко всем условиям, внесенным в предварительный договор, нужно относиться серьезно. Ведь после подписания документа покупатель или продавец уже не сможет в одностороннем порядке изменить их.

Конечно, на практике в большинстве случаев компромисс удается найти, например, в вопросах сроков подписания купчей или выселения.

Но что касается денежных сумм, то тут каждая сторона отстаивает свои интересы, и договориться об увеличении или уменьшении цены на жилье довольно сложно. А пока не будет обоюдного согласия, договор изменить нельзя.

«При заключении договора купли-продажи размер задатка обязательно включается в стоимость квартиры»

– Сумма задатка зависит от цены квартиры?

– По давно заведенному негласному правилу, задаток составляет не более 5 процентов стоимости квартиры, но чаще около 3 процентов. Однако есть много факторов, влияющих на сумму. Приведу пример.

Большинство сделок купли-продажи проводятся «цепочками».

То есть семья продает трехкомнатную квартиру, а на вырученные деньги, доплатив, приобретает две меньшие квартиры, бывшие владельцы которых, в свою очередь, также приобретают жилье… В этом случае продавцу трехкомнатной квартиры нужно взять такой задаток, чтобы внести два за обе квартиры меньшей площади. Естественно сумма может быть больше обычной. Кстати, нужно помнить, что при заключении договора купли-продажи размер задатка обязательно включается в стоимость квартиры.

– А какие проблемы чаще всего возникают с задатком? На что людям стоит обратить внимание?

– В последнее время некоторые сделки отменялись и, соответственно, возвращались задатки. Главной причиной такого явления стал стремительный рост цен на жилье.

Представьте, человек выбрал квартиру, внес тысячу долларов задатка, но хозяин недвижимости попросил заключить договор купли-продажи через два месяца, так как он еще не подобрал себе новое жилье. За это время цены взлетели, и рыночная стоимость квартиры выросла на 5-6 тысяч долларов. А бывало, что и больше.

Конечно, продавцу уже невыгодно выполнять предварительный договор. И вернув задаток даже в двойном размере, он остается с прибылью. Поэтому сейчас риэлторы остерегают покупателей от подписания предварительных договоров на длительный срок, дабы избежать подобных ситуаций.

Или, если уж продавец настаивает на более позднем заключении сделки, покупателю есть смысл дать больший задаток, чтобы поставить продавца в такие условия, когда увеличение стоимости его квартиры не покроет расходы на возврат задатка в двойном размере.

А вообще, большую роль играет моральный фактор, человеческие отношения. К примеру, продавец за указанный в договоре срок не смог выбрать себе новое жилье. Либо те квартиры, на которые он рассчитывал, тоже существенно подорожали, и у него просто не хватает денег.

Двойную сумму задатка он тоже вернуть не в состоянии. Тогда покупатель имеет право обратиться в суд, но чаще всего люди ищут компромиссное решение проблемы.

Отмечу, что в такой ситуации виноваты в первую очередь риэлторы продавца, которые, убедив его взять задаток и пообещав найти за месяц подходящий вариант, не выполнили своих обязательств.

– Бывают ли явные махинации с задатком?

– Сейчас случаи мошенничества не так часты, как, скажем, лет семь-восемь назад, но иногда происходят. Уже практически не бывает многократных продаж одной и той же квартиры, однако возможны махинации с задатком.

Механизм следующий: аферист снимает квартиру, как правило, у одинокого, малообеспеченного, пьющего человека, под каким-нибудь предлогом выманивает у него правоустанавливающие документы и выставляет жилье на продажу.

Понятно, что мошеннику будет очень сложно реализовать эту квартиру, так как афера откроется либо на стадии сбора необходимых справок, либо у нотариуса. А вот взять задаток, а то и несколько, попытаться можно.

Причем главное — под каким-либо предлогом не отдать правоустанавливающие документы на квартиру, чтобы потом взять еще один задаток. Но в этой ситуации все будет зависеть от риэлторов, представляющих интересы покупателя.

Нормальный агент вряд ли позволит своему клиенту заключать договор не с владельцем квартиры. И, конечно же, потребует документы.

«Иногда так называемые черные маклеры действуют под видом сотрудников солидных агентств, используя украденные или подделанные фирменные бланки»

– А что, документы на квартиру не остаются у ее владельца?

– Во всех солидных и дорожащих своей репутацией агентствах недвижимости заведено такое правило: заключив предварительный договор и получив от покупателя задаток, продавец передает правоустанавливающие документы на ответственное хранение риэлтору.

Хочу подчеркнуть: ни в коем случае не покупателю, являющемуся заинтересованной стороной, а именно агентству недвижимости, представляющему интересы покупателя, так как если документация будет находиться у риэлтора продавца, то у покупателя, заплатившего задаток, не остается никаких гарантий, кроме предварительного договора.

– Передача правоустанавливающих документов как-то оформляется?

– Обязательно. Сам факт их передачи указывается в предварительном договоре. Кроме того, принимая документы, риэлтор выдает соответствующую расписку. С этого момента агентство полностью отвечает за их сохранность. Поэтому советую людям тщательно выбирать агентство недвижимости.

Желательно не ограничиваться телефонным разговором или встречей с риэлтором, а посетить офис, проверить уставную и разрешительную документацию конторы, побеседовать с руководством, узнать подробнее о человеке, которому доверяете представлять ваши интересы.

Ведь до сих пор бывают случаи, когда так называемые черные маклеры действуют под видом сотрудников солидных агентств, используя украденные или подделанные фирменные бланки.

– Если правоустанавливающие документы, переданные риэлтору, все-таки пропали или, например, сгорели при пожаре, кто несет ответственность?

– Конечно, агентство. Оно обязано собственными силами и за свой счет полностью восстановить утраченную документацию.

– Привлекают ли нотариусов при подписании предварительных договоров о задатке?

– Не часто. Люди не хотят нести дополнительных расходов, ведь за это надо платить. Но нотариальное заверение договоренности делает ее более надежной.

Более подробно о юридической стороне передачи задатка при проведении операций с недвижимостью «ФАКТЫ» попросили рассказать начальника отдела методическо-правового обеспечения деятельности нотариата Департамента нотариата и регистрации адвокатских объединений Министерства юстиции Украины Татьяну Базанову.

– Нужно ли нотариально заверять договор о задатке?

– Согласно ныне действующему законодательству, договоры могут иметь две формы — письменную и устную. Письменные нотариально заверяются только в случаях, прямо предусмотренных Гражданским кодексом Украины. Договор о задатке в их число не входит.

Задаток — это один из видов обеспечения обязательств. Однако, если трактовать буквально положения Гражданского кодекса, в случае с приобретением недвижимости именно договор о задатке можно заключать только тогда, когда покупатель и продавец уже подписали договор купли-продажи.

То есть получается, что сначала оформляется купля-продажа, а затем в виде обеспечения обязательств покупатель платит продавцу задаток и такую передачу уже можно заверить нотариально. Естественно, на самом деле все происходит наоборот.

Поэтому именно договор о задатке в чистом виде у нотариусов можно не заверять.

Тем не менее Закон Украины «О нотариате» гласит, что любая сделка, совершаемая гражданами, может быть заверена нотариально по их желанию.

То есть даже те документы, которые по Гражданскому кодексу не подлежат обязательной регистрации, в том числе и предварительные договоренности, связанные с куплей-продажей недвижимости и передачей задатка, при желании сторон могут быть оформлены у нотариуса. При этом хочу подчеркнуть, что соглашения, заключенные в устной форме, в судах даже не рассматриваются.

Поэтому я бы советовала людям обязательно подписать документ, в котором указана не только сумма передаваемого задатка, но и условия его возврата, и по возможности все-таки заверить бумагу у нотариуса. Это, конечно, более хлопотно, но зато убережет от многих неприятностей.

Читайте нас в Telegram-канале, и

Источник: https://fakty.ua/43596-esli-ot-sdelki-otkazalsya-pokupatel-kvartiry-to-zadatok-emu-ne-vozvracshayut-a-esli-prodavec-to-on-obyazan-vernut-summu-v-dvojnom-razmere

Как оформляется возврат задатка за квартиру

Ситуация с обеспечительным платежом при продаже недвижимости   покупатель отказывается, но причиной отказа выставляет продавца

Получение задатка за квартиру ответственный момент. Ведь задаток — это платеж который возвращается продавцом недвижимости в двойном размере. Конечно только в том случае, если он нарушил условия продажи.
Разберемся подробнее.

статьи подробное:

Получение задатка за квартиру

Брать ли задаток за квартиру или обойтись авансом? А может вовсе не брать денег до подписания договора купли-продажи?

  • Получение задатка за квартиру — это принятие на себя обязательства продать недвижимость в определенные сроки и за определенные деньги. Поэтому нужно тщательно и заранее обдумать эти условия. Иначе возврата задатка в двойном размере не избежать.
  • Получение задатка за квартиру — означает «привязку» покупателя к вашему объекту недвижимости и это хорошо, ведь покупателей сейчас мало. Даже если он передумает покупать — у вас есть законное право деньги, полученные в качестве задатка, оставить у себя. То есть издержки, связанные с подготовкой к сделке будут застрахованы. Ведь очень часто бывает, что средства, полученные от покупателя вашей квартиры, передаются продавцом в качестве задатка за новую покупку.

Оформление получения задатка за квартиру

Очень часто продавец не берет задаток у покупателя, потому что не знает как его правильно оформить. А обращаться к юристу накладно. Ведь составление трех необходимых документов стоит несколько тысяч рублей.

Чтобы это не было для вас проблемой — воспользуйтесь сервисом «Конструктор договоров». С его помощью очень легко, а самое главное без юридических ошибок, и всего за 290 рублей можно получить сразу три документа, оформляющих задаток:

  • предварительный договор купли-продажи
  • соглашение о задатке
  • форму расписки для заполнения от руки

Ознакомьтесь с инструкцией и попробуйте бесплатно.

Получение задатка за квартиру. Размер задатка

Как правило задаток составляет около 5% от стоимости недвижимости. Но его размер не регламентируется законом и поэтому определяется по договоренности сторон сделки.

Иногда, если продавцу нужна крупная сумма денег, например на погашение ипотечного кредита, часть полученных средств оформляется как задаток, а другая — как аванс.

При передачи большой суммы денег можно зарегистрировать в Росреестре обременение в пользу покупателя, тогда продавец не сможет продать квартиру третьему лицу.

Если покупатель отказался от сделки, задаток возвращается или нет?

Задаток представляет собой обеспечительный платеж, то есть такой платеж, который давал бы сторонам договора уверенность, что каждый из них выполнит свои обязательства по заключению в будущем договора или исполнению условий действующего договора.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

—>

Чем отличается от аванса?

И аванс, и задаток – предварительные денежные платежи. Однако аванс в отличие от второго не является обеспечительным, он выполняет только платежную функцию. В то время как задаток выполняет и платежную, и обеспечительную функции.

  • Платежная функция проявляется в частичной оплате товара или услуги.
  • Обеспечительная — гарантирует определенные действия сторон.

При неисполнении контракта, аванс возвращается стороне, которая его уплатила.

Для задатка же предусмотрены иные условия возврата, четко обозначенные законом.

Грань между данными платежами тонка. Веским доказательством в пользу того, что данный предварительный платеж – именно задаток, служит наличие заключенного между сторонами дополнительного соглашения, причем именно в письменном формате.

Отсутствие такого документа с указанием природы платежа резонно вызывает сомнения у компетентных органов, является та или иная уплаченная сумма задатком. В данном случае платеж часто признают авансовым.

[2]

Как такового закона о задатке, конечно, не существует. Но определение и порядок возврата денег регламентированы статьями 380-381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соглашение о задатке независимо от суммы должно быть совершено в письменной форме.

Когда совершают подобный платеж?

При покупке дома, квартиры, автомобиля ни покупатель, ни продавец не хотят остаться в накладе. Некоторая денежная сумма в виде задатка вносится, как гарантия выполнения условий предварительного или основного договора другой стороной.

Контрагенту выгоднее иметь дело с задатком только тогда, когда он уверен в том, что договор будет заключен, исполнен именно с данным лицом.

Если есть сомнения в этом, то лучше не заключать соглашение о задатке. Ведь оно предусматривает ответственность виновной стороны за неисполнение контракта.

Возврат задатка в двойном размере – в каком случае?

Вы договорились о продаже своего автомобиля, оговорили цену и взяли задаток с предполагаемого покупателя. Пока он собирал деньги, вы нашли покупателя, который готов заплатить больше, и отказались от исполнения договора. Вот тут-то и придется вам выложить несостоявшемуся покупателю сумму задатка в двойном размере!

Совершенно другая картина вырисовывается при отказе от покупки покупателя. В этом случае сумма, которую он вам вручил, возврату не подлежит.

Стоит заметить, что порядок возврата задатка в случае неисполнения сторонами условий соглашения, регламентирован п.2 статьи 381 ГК РФ.

Во всех случаях виновная сторона дополнительно возмещает убытки за минусом суммы задатка.

Можно ли вернуть сумму, внесенную за квартиру?

Задаток, уплаченный за квартиру можно вернуть. Подобный обеспечительный платеж популярен при купле-продаже любой недвижимости.

Он гарантирует, что продавец не найдет покупателя, готового заплатить большую цену, а покупатель – продавца, предлагающего более низкую стоимость за свою недвижимость.

Таким образом, задаток вносит стабильность в данную область рыночных отношений.

Если сделка срывается по вине продавца, то он имеет обязанность отдать двойную сумму задатка, а если за неисполнение договора ответственна сторона давшая деньги, то сделанный предварительный платеж просто не возвращается (п.2 ст 381 ГК РФ).

Возврат платежа по расписке

Внесение задатка можно оформить не только путем заключения дополнительного соглашения, но также посредством составления расписки, имеющей все необходимые реквизиты.

Составляя рукописную расписку о внесении/получении определенной суммы в виде задатка, следует серьезно отнестись к делу. Данный документ должен включать следующие обязательные данные:

  • ФИО или наименование контрагентов;
  • место проживания (юридический адрес);
  • индивидуализированный предмет сделки (квартира, автомобиль, дом, гараж, земельный участок) с реквизитами;
  • величина задатка (цифрами и прописью);
  • сроки заключения (исполнения) сделки с датами;
  • подписи обеих сторон (с расшифровкой).

Как вернуть задаток по расписке? Надо помнить, что если будет отсутствовать хотя бы один из пунктов, либо будет представлена недостоверная или неполная информация, вернуть деньги будет проблематично. Составляйте расписку грамотно!

Читайте так же:  Условия гарантийного ремонта по закону

По предварительному договору

Предварительный договор представляет собой договор о намерениях, то есть двухстороннее соглашение о том, что в определенный срок стороны заключат основной договор на конкретных условиях.

Предварительный договор купли-продажи квартиры может содержать, например, условие о том, что контрагенты заключат в будущем договор купли-продажи конкретной квартиры по конкретной цене и в конкретный срок.

К такому договору прилагается дополнительное соглашение о задатке, гарантирующее выполнение данных условий в полной мере. Если условия контракта нарушаются, то последствия как и при основном договоре: деньги либо возвращаются в двойной форме, либо не возвращаются вовсе.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком, можно скачать здесь.

Если продавец продолжает удерживать задаток после прекращения действия предварительного договора, то реализацию получают нормы о необоснованном обогащении. Попутно начисляются проценты за пользование чужими средствами.

[3]

Стоит обратиться с исковым заявлением в суд, чтобы вернуть деньги. По иску будет принято, скорее всего, положительное решение. К иску прилагаются все документы, подтверждающие факт, что деньги были переданы и получены по обоюдному согласию. Например, предварительный договор купли-продажи с подписью продавца.

Порядок действий в случае получения исполнительного листа по вопросу взыскания денежных средств с должника рекомендуем прочитать здесь. Если судебные приставы не спешат взыскать деньги, что делать? Читаем статью тут.

Рекомендуем посмотреть видео на эту тему:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Как оформляется возврат задатка за квартиру». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

С этим никто не поспорит. Преимуществами такой покупки являются комфорт, уют и удобство. Известно, что квартиры в новостройках всегда содержат последние технологические и дизайнерские новинки. Но очень важно приобрести квартиру в новострое юридически грамотно, чтобы потом годами не ждать ввода в эксплуатацию дома, или не сомневаться в своих законных правах на недвижимое имущество.

А это, как показывает практика, весьма полезная информация для любого человека, когда речь идет о приобретении жилья. Статья подробно расскажет читателю, о существующих нюансах и тонкостях этого правоотношения, объяснит, каков порядок всех действий, что нужно учесть.

[1]

Нужно ли при экспорте в Казахстан оформлять паспорт сделки

Ведь задаток является обеспечительной мерой выполнения договоренностей по предварительному договору.

Конечно он составляет часть стоимости, но при определении размера задатка необходимо ориентироваться именно на то, какой его размер будет обеспечивать выполнение Продавцом обязательства продать , на оговоренных условиях. А покупателя купить, на оговоренных условиях.

Источник: https://muliersite.ru/kak-oformlyaetsya-vozvrat-zadatka-za-kvartiru/

Изменение ставки НДС – необходимо ли что-то менять в договорах

Ситуация с обеспечительным платежом при продаже недвижимости   покупатель отказывается, но причиной отказа выставляет продавца

Увеличение ставки НДС с 18% до 20% практически состоялось. Как водится, за депутатами не заржавело, и поэтому они быстро отработали соответствующий законопроект.

Закон, который вскоре вступит в силу, достаточно лаконичен и, по существу, просто констатирует факт увеличения ставки налога.

Давайте попробуем разобраться, как это будет работать, какие вопросы могут возникнуть и какие действия нужно предпринять уже сейчас.

Как это работает сейчас

В целом, процедура исчисления НДС выглядит достаточно просто: НДС исчисляется по факту отгрузки, соответственно применяется ставка, которая действует в дату отгрузки.

Ситуация несколько усложняется, если в отношениях сторон появляется аванс.

В этом случае по факту получения аванса продавец уплачивает НДС в бюджет, затем – по факту отгрузки начисляет НДС с реализации и предъявляет к вычету ранее уплаченный НДС с аванса.

В обычной жизни это приводит к тому, что при отгрузке НДС фактически платится только с разницы между авансом и финальным расчетом. Если же аванс был 100%-ным, то дополнительный НДС фактически не уплачивается.

Аналогично – покупатель предъявляет к вычету НДС, уплаченный в составе аванса, а затем при принятии к вычету НДС с приобретенного товара восстанавливает входящий НДС с аванса.

Аванс получен в 2018 году, а отгрузка произошла в 2019 году

В этом случае формируется ситуация, при которой НДС с полученного аванса исчислялся по ставке 18%, а НДС с отгрузки будет исчисляться уже по ставке 20%.

Таким образом, даже если покупатель уплатил предоплату в размере 100%, а продавец исчислит с этой предоплаты НДС, то по факту отгрузки у продавца возникает обязанность доплатить НДС в части разницы, обусловленной изменением ставок.

Покупатель – предъявит к вычет входящий НДС по ставке 18%, а затем восстановит его и предъявит к вычету НДС, начисленный при отгрузке по ставке 20%.

Как изменение ставки соотносится с договорными положениями о стоимости товара

В современной договорной практике не сформировалось единого подхода к согласованию условия об уплате НДС. Можно выделить, как минимум, два подхода:

Во-первых, стоимость может быть определена с включением НДС по формуле «стоимость составляет 118 рублей, в том числе НДС», при этом может уточняться, что это не просто НДС, а «НДС по ставке 18%» и(или) «в размере 18 рублей».

Во-вторых, стоимость может быть зафиксирована без учета НДС, в т.ч. без учета НДС по ставке 18% и(или) в размере 18 рублей.

С практической точки зрения использование любой из указанных формулировок порождает вопросы относительно того, как они будут работать по длящимся договорам, переходящим с 2018 года на 2019 год.

При этом, наиболее активные баталии наблюдаются в отношении формулировки, производной от «стоимость составляет 118 рублей, в том числе НДС».

Достаточно часто можно слышать позицию, что сторонами согласована стоимость, и, хотя ставка НДС изменилась, общая стоимость меняться не должна, раз уж стороны прописали ее в договоре. Проще говоря, раньше это формулировка означала «100 + 18 НДС», теперь: «98,33 + 19,67 НДС».

Тем не менее, данный подход мне представляется ошибочным, причем независимости от конструкции, используемой в том или ином договоре. Попробую объяснить:

Во-первых, в данном случае страдает экономическая логика происходящего. По существу, у покупателя необоснованно сокращаются затраты на приобретение товара и увеличивается сумма входящего НДС, доступного для налогового вычета.

Непонятно, почему покупатель должен получать дополнительные «неожиданные» преференции как коммерческого (сокращение затрат на приобретение товара), так и налогового характера (общее увеличение налоговой эффективности сделки).

Логика, конечно, начинает «сбоить», если покупателем товаров (работ, услуг) становится лицо, применяющее УСН, ЕНВД или иные подобные режимы. Ведь в этом случае увеличенный НДС становится входящим НДС и превращается в чистые дополнительные затраты. Здесь, к сожалению, нет какой-либо четкой рекомендации – по-видимому, продавец и покупатель должны решить этот вопрос в ходе переговоров.

Во-вторых, в данном случае нарушаются и правила НК РФ.  Так, логика исчисления НДС (как и любого другого налога) предполагает, что сначала налогоплательщик определяет налоговую базу (цену товара), затем применяет к ней ставку налога и получает сумму НДС к уплате.

Это правило также закреплено и применительно к НДС. Так, в п.1 ст.

168 НК РФ сказано, что при реализации товаров (работ, услуг) налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), соответствующую сумму налога.

А в п.2 ст.168 НК РФ говорится, что сумма налога, предъявляемая налогоплательщиком покупателю, исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля цен (тарифов).

Иной подход (определение суммы НДС посредством ее извлечения из общей стоимости реализованных товаров) предполагает обратную последовательность действий, когда налоговая база (выручка от реализации) вычисляется в конце, что является прямым нарушением п.1 и 2 ст.168 НК РФ.

В-третьих, такой подход фактически означает использование не ставки 20%, а расчетной ставки 20/120. Между тем, ее применением предусмотрено только для случаев,  установленных в НК РФ (п.4 ст.164 НК РФ). Как можно догадаться, рассматриваемая ситуация там не предусмотрена.

Судебная практика

Высшие судебные инстанции неоднократно высказывались по не совсем схожей, но близкой тематике.

Так, например, в п.15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» суд высказался, что если НДС про формировании сметы не учитывался, то он выставляется заказчику сверху, даже если цена работ указана в договоре в качестве твердой и не подлежащей изменению.

Источник: https://zakon.ru/Blogs/izmenenie_stavki_nds__neobhodimo_li_chto-to_menyat_v_dogovorah/74769

Административное право
Добавить комментарий