Сколько составит налог с продажи дома 2020 года постройки?

НДФЛ-2020: новые правила налогообложения при продаже | КузбассКадастр

Сколько составит налог с продажи дома 2020 года постройки?

С Нового года для граждан существенно поменялись правила расчета налога при продаже и дарении недвижимости (Федеральный закон от 29 сентября 2019 г.

№ 325-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации« »). Разберемся с основными новшествами.

И самое первое из них – налог одаряемого – лица, получившего недвижимость в дар, с 1 января 2020 года рассчитывается от кадастровой стоимости.

Налог на подаренную недвижимость

Если квартиру, дом или другую недвижимость вам подарили, то ее стоимость – это ваш доход. Как и раньше, налог на доход вы не платите, если подарок получили от близкого родственника.

Близкими родственниками считаются: супруги, родители и дети, братья и сестры, бабушки, дедушки, внуки.

Если же дарителем был кто-то другой (дарение нередко использовали для обхода налога при продаже, который практически без вариантов пришлось бы заплатить с кадастровой стоимости), то с 1 января 2020 года налог придется платить исходя из кадастровой стоимости подарка, причем не с 70% такой стоимости, как в случае с продажей, а со всех 100%.

Налог при продаже недвижимости

Еще с 2016 года действовало правило – налоговая база при продаже недвижимости не может быть меньше 70% от ее кадастровой стоимости. Рассмотрим на примере:

Вы продали квартиру за 5 млн. руб. Но ее кадастровая стоимость – 10 млн. руб. Значит, налог вы должны платить не с 5 млн. руб., а с 7 млн. руб. (10 млн. руб.*70%).

Это общее правило сохраняется и сейчас, однако, законодатель закрыл важную лазейку, которой можно было пользоваться в предыдущие годы.

Так, ранее для расчета налога во внимание могла приниматься только кадастровая стоимость, которая была внесена в ЕГРН по состояние на 1 января года, в котором недвижимость была продана. Если же продаваемого объекта недвижимости (и как следствие кадастровой стоимости) на начало года еще не было, то и правило «70% от КС» не применялось.

Что это давало на практике?

Это давало лазейку тем продавцам, у которых в собственности был объект недвижимости, который перед продажей можно было разделить на части и продавать их как совершенно новые участки или помещения. Налог в этих случаях платился от той цены, которая указана в договоре, без оглядки на кадастровую стоимость.

У налоговой инспекции было право не согласиться с этой ценой, заказать отчет об оценке и доначислить налог в оставшейся неоплаченной части с учетом рыночной стоимости объекта. Но это требовало дополнительных действий, и налоговики на практике редко пользовались этим правом.

Сейчас же налог и за новые объекты, кадастровый номер у которых появился в середине года, будет исчисляться исходя из их кадастровой стоимости, определенной на дату постановки объекта на кадастровый учет.

Когда налог с продажи можно не платить?

Налог можно не платить, если на момент продажи недвижимость была в вашей собственности не меньше так называемого «минимального предельного срока владения». До 2016 года «предельный срок» равнялся 3 годам. А начиная с 1 января 2016 года, по общему правилу, предельный срок составляет уже 5 лет.

Однако есть 5 исключений, когда предельный срок – 3 года, по истечение которых НДФЛ не уплачивается:

  1. Продавец получил недвижимость от близкого родственника в дар или по наследству.
  2. Продавец получил эту недвижимость в порядке приватизации.
  3. Продавец получил недвижимость по договору пожизненного содержания с иждивением (он был плательщиком ренты).
  4. Жилье, которое продавалось, на момент продажи было для продавца единственным.
  5. Продаваемое жилье на момент продажи не было единственным, но новое жилье было куплено не ранее, чем за 90 дней до продажи старого.

То есть у вас была квартира №1, вы купили квартиру №2, после этого в течение 90 дней продали квартиру №1 – налог на доход с продажи квартиры №1 платить не надо. По сути, речь идет о замене одной единственной квартиры (дома) на другое единственное жилье.

Как можно уменьшить размер налога?

Существует два способа уменьшить размер налога – это либо применить имущественный налоговый вычет, либо учесть свои расходы. К сожалению, использовать оба этих способа одновременно нельзя – придется выбрать что-то одно.

С расходами все понятно: можно от суммы своих доходов (от продажи) отнять расходы на покупку / строительство недвижимости.

Предположим, в 2019 году квартиру из нашего примера вы купили за 6 млн. руб.Значит, продавая квартиру в 2020 году за 7 млн.руб. (например, вы согласны, что 70% от кадастровой стоимости адекватная цена для продажи квартиры), налог вы заплатите всего с 1 млн. руб. (7 млн. руб. – 6 млн. руб.).

Если же расходы вы подтвердить не можете (квартиру вы получили по наследству или в дар, цена в договоре на покупку была сильно занижена и т.д.), то налоговый вычет – это единственный доступный вам вариант.

Налоговый вычет – это сумма, которую вы просто минусуете от размера своих доходов. Никаких подтверждающих документов прикладывать не нужно. «Доходом» может считаться как сумма, полученная вами по договору купли-продажи, так и «70% от КС» – смотря что из этого больше. Максимальный размер налогового вычета при продаже недвижимости – 1 миллион рублей.

Рассмотрим на примере применение налогового вычета:

Вам нужно срочно продать квартиру, которую вы купили в прошлом году. Вы продали квартиру за 5 млн. руб. Ее кадастровая стоимость – 10 млн. руб. Как мы выясняли в самом начале, налог вы должны платить не с 5 млн. руб., а с 7 млн. руб. (10 млн. руб.*70%). Однако из этих 7 млн. руб. можно вычесть еще 1 млн. руб. Следовательно, налог придется платить уже с 6 млн. руб.

Как уже говорилось выше, уменьшить доходы на расходы, а потом еще и на налоговый вычет (1 млн.руб.) не получится – можно либо применять вычет, либо учитывать расходы на покупку, но не делать то и другое одновременно.

Таким образом, если вы можете подтвердить, что недвижимость вы изначально покупали по цене более 1 миллиона рублей (эта цена была указана в договоре, у вас сохранились расписки или документы из банка и т.д.), то вам выгодней отнимать расходы, а не использовать вычет.

Если квартира / жилой дом покупалась с использованием материнского капитала, возможна такая ситуация: расходы на покупку квартиры / дома нес по факту только один супруг, а доли потом были оформлены и на второго супруга, и на детей. В этом случае при продаже квартиры / дома расходы можно вычесть по одному из двух вариантов:

  • Вся сумма расходов вычитается только из доходов того супруга, который такие расходы изначально понес.
  • Каждый из собственников может вычесть из своих доходов долю в расходах, пропорционально долям в объекте недвижимости.

Пример: при покупке жилого дома за маткапитал жена доплатила 1 млн. руб. Дом оформили по 1/4 на нее, мужа и детей. Через 2 года дом продали за 4 млн. руб. Доход каждого члена семьи – по 1 млн. руб. до вычета расходов.

При этом расходами считаются только доплата жены – 1 млн.руб. сверх маткапитала. Вариант 1: жена может полностью вычесть свой миллион расходов из миллиона своих доходов.

Она не заплатит налог вовсе, а остальные члены семьи будут платить налог с 1 млн. руб. своих доходов.

Вариант 2: из доходов каждого члена семьи можно вычесть по 250 т.р. расходов. Тогда каждый заплатит налог с 750 т.р.

Как мы писали ранее, налог на доходы физических лиц можно уменьшить, если оспорить кадастровую стоимость объекта. Для этого надо подать заявление не позже 31 декабря года, когда был зарегистрирован переход права собственности на объект.

Рекомендация для продавцов недвижимости и одаряемых!

Продавцам – перед продажей объекта недвижимости, а одаряемым – перед подписанием договора дарения – посчитайте, какой налог придется уплатить, и проконсультируйтесь у юристов (адвокатов), специализирующихся в вопросах платежей за недвижимость, есть ли варианты / перспективы:

Также вас может заинтересовать

Кадастровая стоимость: как и когда оспаривать в 2019–2020 годах?

Снижение кадастровой стоимости: сколько можно сэкономить и сколько нужно заплатить?

Источник: https://kuzbass-kadastr.ru/ndfl-2020-novye-pravila-nalogooblozheniya-pri-prodazhe-i-poluchenii-v-dar-nedvizhimosti

Налоги при сделках с недвижимостью в 2020 году: сколько, когда и что нового

Сколько составит налог с продажи дома 2020 года постройки?

В 2020 году в Украине продавцам и покупателям недвижимости придется по-прежнему платить государству налоги. Это касается и арендаторов. Какие налоги при сделках с недвижимостью в 2020 году, кто обязан их платить и что изменилось в законодательстве, узнавал портал «Столичная недвижимость» 100realty.ua.

Налоги при купле/продаже недвижимости в 2020 году

В 2020 году в Украине платить налоги придется как покупателям, так и продавцам недвижимости. Вопрос налогообложения по сделкам с недвижимостью регулируются ст.ст. 167, 172 НКУ, а также частично регулируется ст. 173 НКУ (размер базы налогообложения).

Статья по теме: Что изменится с 1 января 2020 в Украине – рост налогов, зарплат, прожиточного минимума и штрафов

Анна Ковалева, эксперт юридической компании RIYAKO&PARTNERS, назвала виды и размеры налогов, которые придется платить государству в 2020 году при операциях с недвижимостью.

Какие налоги платит покупатель недвижимости в 2020 году

  • сумму в размере 1% от цены недвижимости в Пенсионный фонд (для резидентов и нерезидентов);
  • государственную пошлину в размере 1% от стоимости объекта;
  • административные сборы за переоформление права собственности в Государственном реестре вещных прав.

Какие налоги платит продавец недвижимости в 2020 году

  • если вы, как продавец владеете недвижимостью менее трех лет, то нужно оплатить: госпошлина (1% от цены объекта, указанной в договоре, но не ниже его оценочной стоимости); налог на доход (5% от стоимости недвижимости) и военный сбор (1,5% от стоимости недвижимости);
  • если вы владеете недвижимостью более трех лет и это ваша первая продажа недвижимости в течение календарного года, то размер пошлины составит 1% от цены объекта, указанной в договоре, но не ниже его оценочной стоимости;
  • если нерезидент Украины, оплатить нужно: госпошлина (1% от цены объекта, указанной в договоре, но не ниже его оценочной стоимости); налог на доходы физических лиц (15% от стоимости недвижимости) и военный сбор (1,5% от стоимости недвижимости).

Статья по теме: Ипотека в Украине в 2020 году: какие условия и на сколько будут снижены ставки по кредитам

Какие новые налоги при продаже недвижимости в 2020 году

В конце 2019 года в Украине принят в первом чтении законопроект № 1210 от 30.08.2019 г. «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно усовершенствования администрирования налогов, устранение технических и логических несоответствий в налоговом законодательстве», в котором внесены изменения в статьи 172 НКУ. Закон принят в первом чтении.

По словам Олега Добровольского, партнера ID Legal Group, изменениями предусмотрено, что доход, полученный физическим лицом от продажи второго объекта недвижимости в течение года (например, 2020 года), подлежит налогообложению по ставке 5%. Доход, полученный физическим лицом от продажи третьего и последующих объектов недвижимости в течение года (например, 2020 года), подлежит налогообложению по ставке 18%.

«Сейчас законопроект № 1210 представлен на второе чтение. А потому, в какой редакции такой законопроект будет принят – будем ждать новостей», – говорит эксперт.

Статья по теме: Что будет с ценами на квартиры и новостройки в Киеве в 2020 году: прогноз от экспертов рынка

Налоги при аренде недвижимости в 2020 году

Согласно статье 170.1.5 раздела IV Налогового кодекса Украины, лицом, ответственным за начисление и уплату налога в бюджет, является арендодатель, который обязан это сделать в сроки, установленные Кодексом для квартального отчетного (налогового) периода.

Сергей Тарасюк, управляющий партнер АО «Тарасюк и партнеры», называет три легальных варианта сдачи физическим лицом недвижимости в аренду:

  1. От имени физического лица на едином налоге в пределах 100 кв.м. жилая и 300 кв.м нежилая, а также до 0,2 га земельного участка (2 или 3 группа, в зависимости от статуса арендатора). Ставки единого налога на 2 группе  –  944,60 грн, в месяц, на 3 группе – 5%  или 3 %+НДС. Дополнительно уплачивается единый социальный взнос в размере не ниже 1039,06 в месяц, кроме пенсионеров, которые освобождены от уплаты.
  2. От имени физического лица-предпринимателя на общей системе налогообложения. Ставка НДФЛ с чистого дохода: 18% + военный сбор 1,5%, также единый социальный взнос на чистый доход, но в размере не менее 1039,06 в месяц и с перерасчетом в конце года по ставке 22% от чистого дохода и в пределах максимальной базы 70 845 грн в месяц. Отчетность подается ежегодно, как и ранее.
  3. От имени физического лица. Ставка НДФЛ с чистого дохода: 18% + военный сбор 1,5%. При этом налоговым агентом будет арендатор, кроме случаев, когда им является физическое лицо. В таком случаем ответственность за уплату налогов лежит на арендодателе, согласно пп. 171.1.5. он обязан ежеквартально начислить и уплатить необходимые налоги с подачей годовой декларации.

«Стоит помнить, что для целей НДФЛ и военного сбора, мы используем базу налогообложения не ниже установленной местными органами власти на текущий год для определенных зон. Некоторые органы местной власти не принимают таких решений. Например, для Киева, она установлена на уровне 17,83 грн за 1 кв.м., а в Днепре от 19.84 до 78,15 грн за кв. м», – напоминает Тарасюк.

Что нового при сдаче в аренду недвижимости в 2020 году

На рынке аренды грядут перемены.

«Поскольку сравнительно недавно был принят Закон «Об аренде государственного и коммунального имущества», а большой процент среди сделок с недвижимостью касается именно аренды, то в этой части в 2020 году нас ждет ряд новелл.

Одной из важных новаций закона является то, что для аренды имущества будет создано два типа перечней: к первому относится так называемое коммерчески – привлекательное имущество, оно будет сдаваться через аукционы, а ко второму – то имущество, которое может предоставляться в аренду без конкурсной процедуры.

Что же, собственно, изменится? До принятия этого закона организации, которые были в списке льготников, имели право на получение любого имущества в аренду без конкурса.

Сейчас льготники имеют право получить в аренду, не любое имущество, а лишь то, на которое нет большого спроса от коммерческих организаций, то есть локации похуже», – разъясняет Анна Ковалева.

Статья по теме: Что ждет коммерческую недвижимость в Киеве в 2020 году: прогноз экспертов

То есть, с одной стороны, органам власти предоставят возможность получить большую прибыль из выгодных коммерческих объектов и избежать случаев, когда под видом «льготников» лучшие локации арендовали за меньшую плату другие организации. Но не будет ли это ущемлением льготников, которым фактически придется выбирать из худшего?

«С 1 февраля 2020 все новые договора аренды должны заключаться через электронную торговую систему, все коммерческие договоры аренды – через онлайн-аукцион. До сих пор эта процедура осуществлялась офлайн. Кроме того, новый закон обещает сократить продолжительность процедуры аренды имущества. Как это будет действовать на практике, покажет время», – говорит она.

«Подводные камни» налогообложения недвижимости в 2020 году

В 2020 году в Украине изменится и база налогообложения.

«С базой налогообложения не все так просто. Она определяется в порядке прописанном ст. 173 НКУ. Так, с 01.01.2020 года, когда вступают в силу изменения, которые касаются определения базы налогообложения. Все слышали о «революции» на рынке независимых денежных оценок.

Уже довольно длительное время при продаже квартиры каждый продавец уплачивает несколько сотен гривен единой базе данных отчетов о денежных оценках, такой себе негласный налог  на продажу недвижимости. Идея была хорошая, борьба с занижением базы налогообложения недвижимости, но почему – то оценка с регистрацией в базе дороже в среднем на 1000 грн.

На сегодняшний день, теоретически продавец может получить оценку автоматически либо обратится к оценщику. Изменения касаются также внедрения посреднических «электронных площадок», которые должны пройти аккредитацию в Фонде госимущества. Если оценщику отказывают в регистрации отчета, он может запросить рецензию в Фонде госимущества.

Думаю, что продавцов рядовой недвижимости это не затронет, а вот при продаже больших объектов всегда можно получить необходимую «рецензию», – говорит Сергей Тарасюк.

Также следует учесть, что Фонд госимущества получил полный контроль над базой, поэтому как измениться рынок оценок, а самое главное какие оценки будут приниматься на регистрацию никто пока не знает. 

Статья по теме: Новые правила оценки недвижимости в Украине – мнения юристов

«Возможно, индикативные показатели стоимости квадратного метра вырастут, в кодексе очень размыто описаны критерии оценки «соответствие рыночным ценам». Стоит помнить, что перед удостоверением сделки нотариусом необходимо уплатить  НДФЛ  и военный сбор, если льгот нет. Также при покупке жилой недвижимости, согласно п.9 ст.

1 Закона Украины «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование» покупателем оплачивается сбор на обязательное государственное пенсионное страхование в размере 1%, кроме случаев покупки жилой недвижимости впервые.

Правда ораны ПФУ не выдают справку о покупке недвижимости впервые, и нотариусы требуют уплату взноса в любом случаем. Вариант один, после уплаты взноса подавать иск в административный суд и возвращать излишне уплаченный взнос. Практика по таким искам позитивная.

Уплата покупателем госпошлина как и ранее вопрос договорной, кроме инвалидов ВВВ, 1 и 2 групп, ликвидаторов ЧАЭС 1,2 категорий, которые освобождены от уплаты госпошлины. Все остальные условия не изменились», – комментирует г- н Тарасюк.

Источник: https://100realty.ua/articles/nalogi-pri-sdelkah-s-nedvizimostu-v-2020-godu-skolko-kogda-i-cto-novogo

Налоги при продаже недвижимого имущества

Сколько составит налог с продажи дома 2020 года постройки?

Новый год — это не только праздник, отдых и корпоративы, но также и грядущие налоговые обязательства: ведь в подавляющем большинстве случаев именно календарный год — это отчетный период для налогов, которые должны выплачивать физические лица.

Если вы продали в истекшие 12 месяцев дом или квартиру, будь то ваше единственное жилье или нет, то в большинстве случаев должны заплатить налог на доходы. Правда, из этого правила, как, наверное, из любого другого, есть исключения. Рассмотрим подробнее.

Срок три года — распространенный период в правовых отношениях: это и срок исковой давности, и привычный всем срок действия различных доверенностей (ранее, кстати, он был в принципе ограничен тремя годами), и срок владения недвижимым имуществом, необходимый для освобождения дохода от налога при продаже жилья. Этот срок запомнили все, ну или почти все.

Бывает, что даже юристы, не практикующие в данной отрасли, не знают, что с 2016 года трехлетний срок владения недвижимым имуществом был изменен на пять лет для домов и квартир, приобретенных по договорам купли-продажи в период начиная с вышеуказанного года.

Только в случаях, когда речь идет о жилье, право собственности на которое было получено в результате так называемых безвозмездных сделок (приватизация, дарение, наследство), а также договора ренты, доход от продажи не облагается налогом, если объект находился в собственности более трех лет.

Во всех остальных случаях для объектов, приобретенных с 2016 года, — это срок пять лет. Наступает 2020 год, и впереди снова изменения: трехлетний срок владения жильем будет возвращен, но лишь в некоторых случаях.

Так, начиная со следующего года у тех, кто продает единственное жилье, возникает право на освобождение от уплаты налога на доход, если срок нахождения такой квартиры или дома в собственности налогоплательщика составляет три года и более. При этом учитывается также жилье, находящееся в совместной собственности супругов.

То есть если одна квартира оформлена на супруга, а другая — на супругу, при этом обе квартиры приобретены в период брака, такое жилье не будет считаться единственным. Данное изменение вступает в силу с 2020 года, ранее в нем не было смысла, так как пятилетний срок владения для освобождения от налога применяется лишь для объектов, приобретенных начиная с 2016 года.

При этом второе жилье может быть куплено за три месяца до даты продажи имеющегося объекта. То есть если вы купили квартиру (1) в июне 2016 года, продаете ее в апреле 2020-го, а в феврале 2020-го приобретаете еще одну квартиру (2), то налог с дохода от продажи квартиры (1) не возникает. При условии, что квартира (1) была вашим единственным жильем.

В противном случае надо подать декларацию на получение дохода от продажи квартиры (1) и оплатить налог либо подождать пять лет для ее продажи.

Получается, что статус собственника с единственным жильем сохраняется в течение 90 дней после покупки второй квартиры. Если в течение 90 дней первая квартира не будет продана, срок действия льготного статуса прекращается.

На наш взгляд, здесь существует определенный риск, так как срок продажи объекта недвижимости четко не предсказуем, скорее всего, эта норма будет работать при одновременной покупке/продаже.

В противном случае риск материализуется в размер НДФЛ от продажи первой квартиры (13% от цены продажи либо с разницы полученного дохода от продажи квартиры и цены ее покупки, если есть возможность применить имущественный вычет).

Нельзя не сказать и о следующем.

Если вы владели квартирой менее установленных законом сроков и налог на доход от продажи имущества вам все же придется заплатить, то надо иметь в виду, что налог взимается лишь с разницы между той ценой, по которой вы купили квартиру, и той, по которой продали.

Это и есть сумма вашего фактического дохода. То есть если вы приобрели квартиру за 10 млн руб., а продали за 12 млн руб., то вы заплатите 13% от 2 млн руб., то есть 260 тыс. руб. Если вы купили квартиру за 10 млн руб.

и продали ее за эту же или меньшую сумму, то дохода не возникает и, соответственно, оплачивать ничего не нужно. Однако следует обратить внимание на то, что даже в том случае, если дохода при продаже квартиры или дома не возникает, надо обязательно подавать декларацию в налоговую инспекцию.

Не подавать налоговую декларацию можно лишь в том случае, если срок владения квартирой превышает три года для объектов, приобретенных по договорам купли-продажи, заключенным до 2016 года, три года для объектов, приобретенных по так называемым безвозмездным договорам (см. выше), три года для домов и квартир, являющихся единственным жильем, и пять лет для объектов, приобретенных по договорам купли-продажи после 2016 года. Именно в этих случаях налог на доходы не платится.

Во всех остальных случаях, если вы в отчетном году продали дом или квартиру, обязаны подать налоговую декларацию. Для этого мы настоятельно рекомендуем обратиться к специалисту: бухгалтеру или налоговому консультанту. Обратите внимание, что форма декларации часто меняется, и нередко даже на сайте налоговой службы представлена устаревшая форма, которую в инспекции не примут.

При наличии соответствующих подтверждающих документов специалист также корректно применит налоговые вычеты, которые должны быть отражены в декларации. Декларацию следует подать в налоговый орган по месту жительства в срок не позднее 30 апреля следующего года.

Общая сумма налога уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за отчетным.

Ставка налога на доходы — 13% для налоговых резидентов, 30% — для налоговых нерезидентов. Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. С 2019 года налоговые нерезиденты также применяют вышеуказанные льготы при продаже недвижимости.

Несмотря на то что данная норма действует с 2019 года, период приобретения недвижимости нерезидентом не важен, так как налоговые нормы, улучшающие права налогоплательщика, как правило, имеют обратную силу (в данном случае это прямо закреплено в законе), в отличие от норм, устанавливающих более невыгодные, отрицательные последствия для налогоплательщиков, которые не распространяются на взаимоотношения до вступления их в силу. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5e2ab01c9a79476e144161aa

Сколько нужно владеть недвижимостью, чтобы продать ее без налога?

Сколько составит налог с продажи дома 2020 года постройки?

01.02.20

Согласно Налоговому Кодексу, если Вы владели квартирой или другой недвижимостью больше минимального срока, Вы освобождаетесь от налога при ее продаже, а также необходимости подавать налоговую декларацию.

При этом минимальный срок владения может составлять три года или пять лет в зависимости от того, когда и как было приобретено жилье. Новые правила были введены ФЗ №382-ФЗ и вступили в силу с 1 января 2016 года.

Ниже мы рассмотрим, как определить, после какого периода владения недвижимостью Вы будете полностью освобождены от налога при ее продаже.

Если жилье приобретено до 1 января 2016 года

Если жилье приобретено любым способом до 1 января 2016 года, то применяются старые правила, действовавшие до последних изменений в Налоговом Кодексе. Вы освобождаетесь от налога и необходимости подавать налоговую декларацию, если на момент продажи недвижимость находилась в Вашей собственности более трех лет.

Пример: в 2013 году Васильев К.К. купил квартиру. В 2019 году Васильев продал эту квартиру за 3 млн рублей. Так как квартира была куплена до 2016 года, и на момент продажи Васильев владел ей более трех лет, ему не нужно ни платить налог от доходов, ни подавать декларацию в налоговый орган.

Если жилье приобретено после 1 января 2016 года

Если Вы приобрели жилье после 1 января 2016 года, то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года в следующих ситуациях (для всех остальных случаев – 5 лет):

  1. Если Вы получили недвижимость в наследство от близкого родственника.

    Если право собственности на объект недвижимого имущества получено Вами в порядке наследования от члена семьи или близкого родственника, то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года. В соответствии со ст.14 Семейного Кодекса РФ, к членам семьи или близким родственникам относятся: родители, дети, дедушки/бабушки, внуки, полнородные/неполнородные братья и сестры. 

    Пример: в 2016 году Синицын С.С. получил в наследство от отца квартиру. В 2020 году он собирается ее продать. Поскольку жилье получено по наследству от близкого родственника, минимальный срок владения составляет 3 года. Синицыну не нужно будет платить налог с продажи квартиры и в 2021 году подавать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

    Пример: в 2016 году Воронов В.В. получил в наследство от дяди квартиру. В 2020 году он собирается ее продать.

    Поскольку квартира получена в наследство после 1 января 2016 года не от близкого родственника, то минимальный срок владения таким жильем составляет 5 лет. Таким образом, при продаже квартиры в 2020 году Воронову В.В.

    нужно будет до 30 апреля 2021 года отчитаться перед налоговым органом и заплатить налог.

  2. Недвижимость получена в дар от близкого родственника

    Если право собственности на объект недвижимого имущества получено Вами в дар от члена семьи или близкого родственника, то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года. В соответствии со ст.14 Семейного Кодекса РФ, к ним относятся: родители, дети, дедушки/бабушки, внуки, полнородные/неполнородные братья и сестры.

    Пример: В июне 2016 года отец подарил Гарелину Я.И. квартиру. В конце 2019 года Гарелин продает эту квартиру. Гарелину Я.И. не придётся платить налог и подавать декларацию в налоговый орган, так как квартира была подарена близким родственником и на момент продажи будет находиться в собственности более 3 лет.

  3. Жилье было приватизировано

    Если Вы получили право собственности на жилье в результате приватизации, то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года.

    Пример: Супруги Ивановы приватизировали квартиру, в которой проживали, в августе 2016 года. Через три года, в августе 2019 года, они продали данную квартиру, не уплачивая налога с продажи.

  4. Имущество получено по договору пожизненного содержания с иждивением.

    Если право собственности на объект недвижимого имущества получено в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением, то минимальный срок владения для безналоговой продажи также составляет три года.

Если Ваш случай не попал ни в одну из категорий, то для продажи жилья без налога оно должно находится у Вас собственности не менее 5 лет.

Пример: в мае 2016 году Яблоков В.В. купил квартиру по договору купли-продажи. В 2020 он собирается продать эту квартиру. Яблоков В.В. должен будет подать в налоговый орган декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог, так как минимальный безналоговый срок владения составляет 5 лет.

Пример: в 2016 году Красильников В.В. получил в дар от дяди квартиру. В 2020 году он собирается продать указанную квартиру.

Поскольку квартира была получена не от близкого родственника, и на момент продажи будет находиться в собственности Красильникова менее пяти лет, то при ее продаже Красильникову В.В.

необходимо будет подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог на доходы физических лиц по ставке 13%.

Как рассчитать срок владения?

Мы рассмотрели, как определить минимальный срок владения для безналоговой продажи в различных ситуациях, но, в тоже время, не всегда понятно, с какого момента отсчитывается срок владения.

В общем случае действуют следующие правила:

  • при покупке жилья (по договору купли-продажи или долевого строительства) срок владения исчисляется с даты регистрации права собственности на недвижимость;
  • при получении недвижимости в наследство срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя (открытия наследства).

Более подробно вопрос исчисления срока владения рассмотрен в нашей статье С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Получите вычет

Личный консультант заполнит за вас декларацию за 3%

от суммы вычета

Источник: https://verni-nalog.ru/nalog-prodazha-kvartiry/skolko-let-bez-naloga/

Налоги при продаже, переуступке, дарении недвижимости – Рынок жилья

Сколько составит налог с продажи дома 2020 года постройки?

18.02.2015 | 09:30 47263

Можно ли, не нарушая закона, снизить налог на доходы при продаже квартир, недостроенных домов и дарении недвижимости, разбиралась корреспондент БН.

Как говорилось в известной рекламе: «Заплати налоги – и спи спокойно!». Но обычный человек далеко не всегда подозревает, что он задолжал государству. Рассмотрим, какие именно обязательства перед казной возникают у гражданина вследствие смены собственника недвижимого имущества.

Продал – заплати

Самый распространенный случай получения доходов – продажа недвижимости (квартиры, дома, участка или доли в них). Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ налог на доходы физических лиц (НДФЛ) платить должны все, но – по разной ставке.

Налоговым резидентам (гражданам, проживающим на территории страны более 183 дней в течение 12 месяцев) НДФЛ начисляется по ставке 13%, нерезидентам – 30%. За несовершеннолетних собственников проданной квартиры или дома налоги платят родители или опекуны.

Из общего правила есть исключение: если недвижимость находилась в собственности более трех лет, то продавший ее владелец освобождается от уплаты налога. Более того: с 2010 года он освобожден от обязанности подавать декларацию о доходах в налоговый орган. Правда, с 2016-го ситуация радикально меняется.

В соответствии с принятым в ноябре 2014 года ФЗ-382 период владения увеличен до пяти лет. Правда, нововведение коснется только объектов имущества, приобретенных после 1 января 2016-го.

В определении «точки отсчета» владения есть свои нюансы. Надо помнить, что человек становится владельцем недвижимости не в день покупки, а с даты, проставленной в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на нее.

Если квартира куплена в жилищно-строительном кооперативе, то точкой отсчета считается дата, указанная в справке о полной выплате пая.

Если жилье досталось по наследству, то срок исчисляется со дня смерти прежнего владельца, вне зависимости от того, когда наследник вступил в свои права и зарегистрировал право собственности в ЕГРП (едином государственном реестре прав на недвижимое имущество).

Налоговый вычет у работодателя: просто и быстроПолучить налоговый вычет можно уже через месяц после приобретения жилья – если выбрать вариант >>Бывают случаи, когда право собственности в реестре приходится регистрировать заново, но это не влияет на определение периода владения недвижимостью.

Во-первых, это изменение величины долей. Представим ситуацию: квартира была приватизирована много лет назад на всех членов семьи – папу, маму и ребенка. Если родители решили подарить доли выросшему чаду, запись в ЕГРП изменится.

Но срок владения квартирой для единственного теперь собственника будет отсчитываться по-прежнему – с момента приватизации и первой регистрации в Росреестре.

То же самое относится к перепланировке квартиры.

Если проводить ее по закону, то придется заказывать новый кадастровый паспорт объекта и обновлять свидетельство из ЕГРП. Несмотря на это, моментом возникновения права собственности все равно является дата первоначальной государственной регистрации.

Честные способы уменьшить налог

Иногда по каким-то причинам ждать три года невозможно – недвижимость срочно нужно продать. Налог в таком случае можно уменьшить тремя способами (мы сейчас говорим только о легитимных методах). Во-первых, представить в налоговую инспекцию документы о расходах на приобретение данного объекта.

В этом случае НДФЛ будет взиматься только с разницы между ценой покупки и продажи, если она есть. Если квартира была приватизирована, подарена, перешла по наследству, то расходы подтвердить невозможно. Для таких случаев предусмотрен налоговый вычет в размере 1 млн руб., на который можно уменьшить доход от продажи недвижимости.

Получать этот «бонус» от государства можно сколько угодно раз. Но есть одно «но». Если налогоплательщиком за один год были проданы и квартира, и дача, и земля, то данный вычет делится на все объекты, а не применяется к каждому по отдельности. То есть выгоднее продавать объекты недвижимости в разные годы.

Некоторые важные подробности в законодательстве касаются недвижимости, находящейся в долевой собственности. Если квартира, имеющая нескольких собственников, продается как единый объект, то вычет делится на всех продавцов пропорционально их долям.

Если владелец каждой доли заключает отдельный договор купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 млн руб.

Наконец, есть третий способ снизить или вовсе не платить НДФЛ.

Если в год продажи квартиры человек сразу покупает себе новое жилье, то он имеет право на получение еще одного налогового вычета – с суммы затрат на приобретение недвижимости, но не более 2 млн руб. (правда, при условии, что не успел воспользоваться этой преференцией в прошлые годы). Налоговый орган производит взаимозачет: сумма налога за проданную квартиру уменьшится на сумму, подлежащую возврату из бюджета.

Предположим, человек получил по наследству квартиру в Ленобласти. Недолго думая, он продал ее за 2,5 млн руб., добавил некоторую сумму и приобрел жилье в Петербурге.

В следующем за описанными событиями году он должен подать в налоговую инспекцию по месту регистрации декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ, указав в ней сумму, полученную от реализации объекта. Одновременно следует написать заявление на налоговый вычет, предоставляемый при продаже недвижимости.

Таким образом, налогооблагаемая база снижается на 1 млн руб., до 1,5 млн руб. То есть человек должен был бы заплатить НДФЛ в размере 195 тыс. руб. Но так как к пакету документов он приложил второе заявление – на вычет при покупке жилья в размере 2 млн руб.

, то получил право на возврат из бюджета заплаченных налогов в сумме 260 тыс. руб. После взаимозачета в нашем примере государство останется в должниках и налогоплательщику будет возвращено 65 тыс. руб. уплаченных им налогов.

Жилья нет – налог есть

Долгое время квартиры в строящихся домах продавались по различным схемам, которые позволяли инвесторам уходить от налогов. Позицию свою аргументировали тем, что объекта недвижимости как такового нет, а значит – нет и доходов от его реализации.

С юридической точки зрения это абсолютно не так: согласно пункту 1 статьи 210 НК РФ, при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло.

То есть НДФЛ в размере 13% надо платить с разницы между расходами на приобретение квартиры на стадии котлована и полученными доходами от ее реализации перед вводом дома в эксплуатацию. Но поймать спекулянтов за руку было довольно сложно.

После вступления в силу ФЗ-214 о долевом строительстве в 2005 году ситуация изменилась.

Согласно этому документу, договор переуступки или цессии должен быть, как и ДДУ, зарегистрирован в Росреестре. Сведения об этом, в отличие от информации о регистрации прав собственности, не поступают в налоговые органы. Но и тайной не являются.

Также налог необходимо будет уплатить при продаже незавершенного объекта индивидуального строительства. Тут уж расчетов с государством не избежать: прежде чем продать недострой, придется оформить право собственности на него в Росреестре. Но в этой ситуации есть интересный момент.

Как разъясняет Минфин РФ в письме от 14 сентября 2010 года № 03-04-08/10-199, недостроенный жилой дом, находившийся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не указан в статье 220 НК РФ в перечне объектов, при продаже которых предоставляется имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб.

Таким образом, такой объект относится к иному имуществу, при продаже которого данный вычет предоставляется в размере не свыше 250 тыс. руб. То есть продав участок с недостроенным домом или, предположим, баней, можно получить суммарный налоговый вычет в размере 1,25 млн руб.

Но для этого в договоре следует указывать отдельно цену земли и построек.

Подарок с «хвостом»

Недвижимость, перешедшая к новому владельцу по договору дарения, тоже считается доходом и облагается налогом по тем же ставкам: 13% для резидентов и 30% – для нерезидентов.

А если гражданину посчастливилось выиграть квартиру в конкурсе или игре, которые проводились в рекламных целях, то в казну придется перечислить и вовсе 35% от стоимости приза (пункт 28 статьи 217 и пункт 2 статьи 224 НК РФ). Платить НДФЛ не придется только тем, кто получил подарок от членов семьи или близких родственников.

Перечень тех, кто может делать друг другу дорогие подношения, приведен в Семейном кодексе РФ: это супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры. Остальным одаряемым следует подать декларацию в налоговый орган и заплатить НДФЛ.

Заметим, что никаких льгот закон в этой части не предусматривает. Главный вопрос: с какой суммы будет взиматься НДФЛ? Стоимость недвижимости указывают стороны сделки в договоре дарения. Пока не доказано иное, предполагается, что проставленная цена соответствует рыночному уровню (пункт 1 статьи 40, пункты 1 и 3 статьи 105.3 НК РФ).

Тем не менее занижать стоимость объекта более чем на 20% по сравнению с рыночной рискованно. Если налоговый инспектор задастся целью уличить незаконопослушного налогоплательщика, то тому придется выплатить не только всю сумму НДФЛ, но также штрафы.

Дар может оказаться весьма обременительным.

Так, при получении в подарок однокомнатной квартиры, неполная рыночная стоимость которой в Петербурге составляет примерно 3 млн руб., придется заплатить налог в сумме 390 тыс. руб. От подарка, конечно, можно отказаться. Но лучше сделать это до регистрации права собственности в ЕГРП.

Наказание для «уклонистов»

Рассчитаться с государством следует довольно оперативно: до 30 апреля добровольно и по собственной инициативе сообщить в налоговый орган по месту жительства обо всех полученных за предыдущий год доходах. А до 15 июля – перечислить в бюджет все полагающиеся налоги.

Если пренебречь своими гражданскими обязанностями, то с последнего дня, установленного для подачи налоговой декларации, начнут «капать» штрафы в размере 5% от суммы неуплаченного налога, но не менее 1 тыс. руб. и не более 30% задолженности перед государством. Через 180 дней просрочки сумма штрафа достигнет максимума.

Налоговые санкции налагаются через суд.

Правда, сначала налоговики предложат решить вопрос полюбовно и добровольно оплатить НДФЛ и штраф.

Елена Денисенко    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/212902/

Административное право
Добавить комментарий