Снимала квартиру без договора и хозяйка хочет подать в суд за порчу имущества

«Хозяин квартиры требует деньги и грозит судом. Что делать?»

Снимала квартиру без договора и хозяйка хочет подать в суд за порчу имущества

История 1. «Хозяйка не расторгает договор и требует доплатить»

– Нашла однокомнатную квартиру в Серебрянке, на первый взгляд, приличную. Хозяйка сказала, что электроплита старая, но исправна, духовка, что очень важно для меня, хорошая. Машинка стирает без сбоев.

Обмолвилась, что бачек в туалете немного течет, но обещала вызвать в ближайшие дни мастера. Договорились на 190 долларов. Я отдала деньги, взяла расписку и получила ключи. На следующий день заключили договор аренды.

Доллар прыгал, поэтому в документе прописали сумму 4,5 миллиона, с запасом на рост курса, – рассказывает Саша, квартиросъемщик со стажем. – Уже вечером выяснилось, что кастрюльку воды плита греет 40 минут, духовка плотно не закрывается и не держит температуру.

Стиральная машинка стукнула меня током. Краны в ванне текли, из окон свистал ветер. Последней каплей стали маленькие коричневые муравьи, которых я обнаружила на столе.

Позвонила хозяйке. Она сказала, что машинка током не бьется, плита греет, духовка печет замечательные пироги, краны не текут… Я сказала, что либо она отдает деньги и меня сегодня же в квартире нет, либо я живу месяц и съезжаю. Деньги возвращать она отказалась, пришлось жить.

За пару дней до конца оплаченного месяца я собрала вещи и переехала. Через день объявилась хозяйка, уточнила, когда пойдем расторгать договор.

В назначенный день она забыла о походе в расчетно-справочный центр, но приехала посмотреть на состояние квартиры и проверить счетчики.

Претензий ко мне не было, за коммуналку я вносила предоплату 500 тысяч, за электричество заплатила. Мы разошлись до вторника, чтобы разобраться с договором.

Но после выходных хозяйка сказала, что договор не расторгнет, пока я ей не заплачу разницу между 190 долларами и 4,5 миллиона, то есть около 500 тысяч. Но за что? Мы же договаривались на 190, а 4,5 прописали с запасом на рост курса.

Договор мы заключали после того, как я отдала деньги за квартиру и получила расписку, что оплатила месяц проживания. Если меня пустили в квартиру, значит, претензий не было! О доплатах речи не шло, это нигде не прописано.

Хозяйка грозит судом.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

– В данной ситуации подавать в суд глупо, – комментирует юрист Лидия Петренко. – Во-первых, хозяйка не имела права брать с квартиранта плату в долларах, у нас в стране ведется расчет в рублях. Во-вторых, у нанимателя есть расписка, в которой указано, что за месяц найма она заплатила.

Сейчас нанимателю стоит написать и прислать заказным письмом наймодателю уведомление, что она больше не проживает в квартире и просит расторгнуть договор. Этим она обезопасит себя на случай, если хозяйка потребует деньги за следующий месяц.

Вообще, правильнее всего было бы письменно уведомить хозяев о расторжении договора, как только было принято такое решение. Что касается заключения договора найма на другую квартиру, то наниматель имеет право сделать это без расторжения предыдущего договора.

Чтобы не возникало таких проблем, в договоре нужно указывать точную сумму оплаты, сроки, размеры залога и способ оплаты.

История 2. «Нам не вернули залог в 250 долларов»

– Хозяева взяли с нас предоплату за месяц 250 долларов и такой же залог, который при выселении обещали отдать, – рассказывает свою историю молодая пара Юлия и Павел. – В договоре все прописали. Прожили мы в ней четыре месяца. Цены на аренду жилья упали, мы попросили у хозяев снизить оплату, нам отказали, и мы решили переехать. Выселились.

Когда хозяйка приехала принимать квартиру, выяснилось, что залог возвращать она нам не собирается. Начались претензии, что мы затерли обои, сломали стул, в ванне краны потекли и так далее. Но мы действительно ничего этого не делали, какую квартиру нам сдали, такой она и осталась.

Можно ли вернуть залог? Как обезопасить себя от нечестных претензий?

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

– Залог вернуть можно. О том, что хозяйка квартиры взяла с жильцов деньги, прописано в договоре. Если устно договориться не выходит, нужно отправить наймодателю официальное письмо с претензией. Поясню, претензия – это требование сделать что-либо. Если не получится разрешить конфликт в досудебном порядке, стоит обратиться в суд.

Если получится доказать, что квартиранты возвратили квартиру в нормальном состоянии, с учетом естественного износа, по решению суда хозяйка должна будет вернуть им залог, – поясняет юрист. – Чтобы не попадать больше в такие ловушки, к договору найма стоит прилагать акт о приеме-передаче. В соответствии со ст.

53 Жилищного кодекса, такой документ можно писать в произвольной форме, в двух экземплярах для нанимателя и наймодателя. В акте нужно указать фамилию, имя, отчество и место жительства хозяина и квартиранта, адрес квартиры, количество комнат, общую площадь и другие характеристики помещения.

Также нужно записать сведения о состоянии жилого помещения и имущества на момент его передачи нанимателю. Не лишним будет сделать фото передаваемого в пользование помещения.

История 3. «Хозяин сказал съехать за три дня, мы с ребенком оказались на улице»

– Сняли двушку в Чижовке без договора. С хозяином проговорили, что на длительный срок. Заплатили за месяц вперед 280 долларов и внесли предоплату за последний месяц проживания за коммуналку 800 тысяч, – рассказывает Евгений, глава молодой семьи с двухлетним ребенком.

– Через 15 дней позвонил хозяин и сказал, чтобы мы в течение трех дней выехали, потому что его знакомые ищут квартиру, и он хочет сдать им свою. Мы с маленьким ребенком оказались на улице. Деньги за полмесяца он нам вернул. А вот за коммуналку часть отдавать отказался. Сказал, что это расчет за полмесяца и за то, что он сам после нас квартиру уберет.

Понимаю, что деньги не вернешь. Как можно застраховать себя от таких случаев и не остаться неожиданно на улице?

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

– Доказать, что хозяин не вернул деньги, будет сложно, – говорит юрист. – Но вы можете обратиться в налоговую и заявить о том, что вам сдавали квартиру без договора. Чтобы неожиданно не выселили, нужно обязательно заключать договор.

В нем есть пункт, который говорит о том, что при расторжении договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя предварительно за один месяц наймодатель должен направить нанимателю письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора.

СОВЕТ ЮРИСТА

«В договоре можно прописать, имеет ли право хозяин прийти к вам без звонка»

– При съеме квартиры на короткий срок или долгосрочно всегда заключайте договор, – советует Лидия Петренко. – Стоит помнить, что и наниматель, и наймодатель могут столкнуться с проблемами. И, кроме того, испортить отношения с налоговой.

Без договора наниматель может испортить новый ремонт или украсть дорогую вещь. Квартирант может однажды прийти домой и обнаружить там незнакомых людей, которым жилье тоже сдали. Хозяева могут зайти в гости без предупреждения, когда квартиранта нет дома, и забрать все его деньги… Риски могут быть разными.

В договоре можно оговорить все принципиальные моменты: опись имущества, которое находится в квартире, включая количество тарелок и ложек; способ и время оплаты, поведение жильцов и хозяев, например, когда те должны приходить за деньгами и имеют ли право входить в квартиру в отсутствие или без предупреждения.

Не стоит забывать и об акте приема-передачи имущества.

Источник: https://www.kp.by/daily/26498/3366790/

При сдаче квартиры в аренду необходимо получить письменное согласие даже тех ее владельцев..

Снимала квартиру без договора и хозяйка хочет подать в суд за порчу имущества

Чтобы избежать неприятностей, хозяину жилья и квартиранту нужно заключить подробный договор Сегодня многие пытаются решить свои финансовые проблемы, сдавая в аренду жилье. Однако иногда вместо доходов это приносит массу неприятностей.

Нередко можно услышать историю о том, как квартиранты залили соседей, разбили окна, наговорили несколько часов по телефону со своими заграничными родственниками и съехали, не заплатив за несколько месяцев.

Квартиросъемщики тоже часто жалуются на хозяев, которые могут «для проверки» явиться к ним среди ночи без предупреждения, а то и вовсе внезапно выселить, найдя более выгодных клиентов.

О том, как человеку, сдающему или арендующему жилье, обезопасить себя от таких неприятностей, «ФАКТЫ» попросили рассказать члена Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Бориса Егиазаряна.

– Многие люди желают снять квартиру с минимальными затратами на поиск жилья, поэтому не обращаются в агентство недвижимости, а покупают так называемые распечатки, распространяющиеся на газетных раскладках, — рассказал Борис Егиазарян.

 — Однако человек должен быть готов к тому, что почти вся информация в этих бюллетенях уже устарела, поэтому он просто зря потратит время на обзвон. Дело в том, что договор об аренде квартиры заключается очень быстро, в отличие от сделки купли-продажи.

В агентстве клиенту показывают несколько вариантов, и он сразу принимает решение. Поэтому информация о сдаваемых квартирах устаревает уже через полдня-день после ее поступления в базу данных.

Не говоря уже о том, что первыми доступ к ней получают профессиональные риэлторы, которые тут же отрабатывают самые перспективные предложения. Я считаю, что продажа устаревшей информации — это тоже мошенничество.

– А вообще, как сегодня чаще всего обманывают людей при сдаче квартир? Раньше многие жаловались, что жилье сдавали одновременно нескольким гражданам. Сейчас такие случаи бывают?

– Очень редко. Люди стали грамотнее, да и большинство квартир сдают через агентства, а риэлтор, обнаружив аферу, обязательно сообщает в милицию. Ведь механизм этого мошенничества рассчитан «на лоха».

То есть человек снимает квартиру в хорошем месте, затем дает объявление о срочной сдаче жилья за невысокую цену. Естественно, желающих очень много.

Мошенник обещает каждому гражданину, пришедшему посмотреть квартиру, что она достанется именно ему, и требует выплатить деньги за несколько месяцев вперед или дать задаток.

Уберечься от этого можно легко. Нужно просто проверить документы на квартиру. Да и риэлторы, работающие на рынке не один год, прекрасно знают, кто какую квартиру сдает. И если вдруг объявление дает новый человек, это всегда настораживает.

Правда, иногда в качестве доказательства клиенту показывают не документы на квартиру, а штамп в паспорте. Нередко люди даже не понимают разницы между пропиской и правом собственности. Очень много квартир сдается на основании данных регистрации в паспорте, что не только грозит множеством проблем, но и является нарушением закона.

– Но раз человек, сдающий квартиру, прописан в ней, то он хотя бы является членом семьи хозяина.

– Необязательно. Сегодня, когда прописка заменена регистрацией и правила ее уже не такие жесткие, есть такое понятие, как временная регистрация.

Например, молодой человек снял у пенсионерки квартиру, а затем под каким-нибудь предлогом уговорил хозяйку зарегистрировать его на данной жилплощади.

Уберечься от недобросовестных арендодателей можно одним способом — тщательно проверять документы хозяина и бумаги на квартиру.

– И для чего требовать техпаспорт жилья?

– Квартирой могут владеть несколько человек, и нет гарантии, что жилье сдается в аренду по согласию всех хозяев. В первую очередь нужно выяснить, кому принадлежит квартира. И в случае, если есть несколько собственников, то лучше получить у каждого письменное согласие на сдачу.

Также обязательно нужно взять разрешение у второго супруга, если жилье принадлежит мужу или жене (только в том случае, если квартира была куплена в браке). Ведь по закону, если хотя бы один из собственников против сдачи квартиры или его об этом не предупредили, он может расторгнуть договор аренды.

Более того, такой документ вообще недействителен, так как не содержит разрешения всех собственников. К сожалению, подобные случаи не редкость. Например, брат сдал квартиру без согласия сестры, которая была за границей.

Вернувшейся из-за рубежа сестре негде жить, и она выселяет квартирантов, тем более что договор она не подписывала и согласие на сделку не давала.

«Арендаторам желательно сменить замок на входной двери»

– Как правильно передавать деньги?

– Каждый расчет советую подтверждать распиской. А каким будет график оплаты, нужно решить еще при подписании договора.

– А необходимо ли нотариально заверять расписки?

– Не обязательно. Суд принимает к рассмотрению и не заверенные нотариусом расписки, и даже устные договоренности, если есть свидетель. Да и процедура заверения недешево стоит. А вот сам договор с графиком расчетов стоит заверить нотариально. Он должен быть составлен на фирменном бланке агентства недвижимости и скреплен мокрой печатью.

Кстати, нередко так называемые черные маклеры, то есть люди, которые самостоятельно и фактически незаконно занимаются посредничеством, или нечистоплотные риэлторы, пытающиеся скрыть сделку от своего агентства, используют ксерокопии бланков. Вот только печати на документах серые. Кроме того, сейчас многие солидные агентства защищают свои документы голографическими марками, которые подделать очень сложно.

– Расскажите о видах договоров и о том, что нужно в них указать, чтобы избежать неприятностей.

– Есть два вида этого документа. Первый — когда владелец жилья и квартирант подписывают двусторонний договор. А второй — когда третьей стороной выступает агентство недвижимости. В этом случае риэлторы не только являются свидетелями, но и отвечают перед клиентом, если возникнут проблемы. Ведь человек может подать на агентство в суд за невыполнение обязательств.

Квартирант вправе четко указать в договоре, когда и при каких условиях хозяин может посещать квартиру, что он должен заранее предупреждать о своих визитах. А вообще, я советую арендаторам на время своего проживания в квартире сменить замок на входной двери.

– Владелец не подает в суд жалобу, что его не пускают в квартиру?

– Даже в стандартном договоре аренды есть пункт о том, что хозяин вправе находиться в квартире только с согласия жильца. Кому это приятно, когда в вещах может рыться посторонний человек. А если вдруг что-то пропадет? Хозяин квартиры должен понять: он за деньги передает свою жилплощадь в пользование другому человеку.

Хотя бывают случаи, когда владелец все же настаивает на периодическом посещении квартиры, например, хочет поливать цветы. Арендатор должен в договоре указать, что он с этим согласен.

Но практика показывает, что со временем возникают конфликты между собственником и квартирантом, так как постоянные визиты хозяина быстро надоедают.

Да и истинной причиной такого условия чаще всего является контроль за жильцами.

– Очень часто можно слышать жалобы, что после квартирантов жилье приходится ремонтировать.

– Какими бы аккуратными ни были арендаторы, неприятностей редко удается избежать. Но так уже заведено, что какие-то мелкие поломки устраняются за счет хозяина.

А вот серьезное повреждение имущества компенсирует квартирант. У меня был случай, когда жильцы разбили банку с зеленкой в ванне стоимостью 2500 долларов.

Отмыть ее оказалось нереально, и квартиранты были вынуждены купить и установить новую ванну.

– В договоре указывается, кто платит за поломку?

– Если в квартире есть имущество, представляющее, по мнению хозяина, большую ценность (например, дорогая мебель, бытовая техника, аппаратура), то оно должно быть внесено в специальный перечень, прилагающийся к договору.

В случае поломки или исчезновения любого предмета из этого списка арендатор обязан возместить его стоимость или починить за свой счет. Но такие перечни, как правило, составляются при сдаче дорогих, фешенебельных апартаментов.

В самых ходовых дешевых квартирах обычно бытовая техника и мебель старые и не представляют особой ценности.

«Закон запрещает сдавать в аренду квартиры, в которых прописаны больные туберкулезом, инвалиды или несовершеннолетние»

– В развитых странах все риски страхуются, а у нас можно застраховать свою квартиру, которую сдают в аренду?

– Кое-какие риски сегодня застраховать можно. Некоторые компании страхуют недвижимость от затопления, пожара, кражи со взломом и стихийных бедствий.

Но вот разработать надежный механизм страхования от поломки квартирантами мебели, бытовой техники и прочего добра так и не удалось.

Страховщики не могут гарантировать, что не начнутся массовые случаи порчи имущества с целью получить страховку. Да и рассчитать тарифы довольно сложно.

– Есть еще какие-либо подводные камни при сдаче жилья?

– У нас много неприватизированных квартир, для сдачи которых, если следовать букве закона, нужно получить согласие жэка или другой организации, на чьем балансе находится эта недвижимость. Ведь человек, живущий в неприватизированной квартире, имеет право только на проживание, а не на распоряжение. Он не хозяин.

Да, действительно, уже много лет такие квартиры сдают, и зачастую никто никаких разрешений не берет, но если вдруг дотошный или не желающий платить деньги квартирант подаст в суд, то по букве закона договор будет признан недействительным, а соответственно, и все обязательства по нему могут быть аннулированы. Поэтому, чтобы обезопасить своих клиентов, в солидных агентствах настаивают на заключении договора с жэком.

Есть еще ряд норм, связанных с неприватизированным жильем, которые повсеместно игнорируются. Например, по закону, квартира не подлежит сдаче, если в ней прописаны больные туберкулезом, инвалиды, несовершеннолетние.

– Многие люди, снимая жилье на несколько лет, делают там дорогостоящий ремонт. Допустим, владелец квартиры, которую он сдавал на пять лет, через год решил договор расторгнуть. Но квартирант уже сделал ремонт. Как выйти из этой ситуации?

– Это одна из самых серьезных проблем. Учитывая нынешний рост цен, арендодатели все чаще стараются расторгнуть ранее заключенные долгосрочные договоры. С одной стороны, их можно понять. Если год назад за квартиру давали 300 долларов, то сегодня — уже 500. Да и ремонт в квартире сделан. Арендодатель приходит и заявляет квартирантам, что он уже хочет больше денег, например, 500 долларов.

Но теперь посмотрим на этот вопрос глазами арендатора. Он снял эту квартиру на несколько лет, посчитав, что ему будет выгоднее вложить пару тысяч долларов в ремонт, чем арендовать более комфортабельное жилье. Конечно, в этой ситуации он не хочет платить за аренду больше. А о том, чтобы демонтировать все, что установлено в ходе ремонта, не может быть и речи.

Решение этой проблемы зависит от того, как был составлен договор. Если в нем был указан подобный вариант (условия, на которых проводится ремонт, возможность повышения квартплаты), то квартирант, как минимум, получит компенсацию, а то и вовсе останется жить в квартире до окончания срока договора. А вот если был подписан стандартный документ, то у арендатора шансов выиграть спор совсем мало.

Хозяин пишет квартиранту письмо, в котором сообщает, что в связи с изменением семейных обстоятельств просит освободить жилплощадь. Письмо отправляет с уведомлением. Формальности соблюдены, и через три месяца он обращается в суд и выселяет квартирантов. Причем это самый спокойный вариант. Сколько было случаев, когда квартиру просто взламывали, вещи жильцов выставляли за дверь и меняли замок.

Обезопасить себя можно одним способом: подписать договор с точным перечнем прав и обязанностей и штрафными санкциями в случае досрочного расторжения. Такой документ может быть заверен нотариально либо с участием официальных свидетелей, каковыми могут являться риэлторы.

– Нередко возникают конфликты из-за оплаты счетов за свет, телефон. Кто должен платить за коммунальные услуги?

– Это зависит от того, как между собой договорятся хозяин и арендатор. Но даже если в договоре записано, что платить должен квартирант, коммунальные службы будут предъявлять претензии владельцу жилья. Кстати, хозяин телефона имеет право запретить квартиранту делать междугородные звонки. Для этого необходимо обратиться на телефонную станцию с просьбой отключить выход на «междугородку».

Читайте нас в Telegram-канале, и

Источник: https://fakty.ua/52599-pri-sdache-kvartiry-v-arendu-neobhodimo-poluchit-pismennoe-soglasie-dazhe-teh-ee-vladelcev-kotorye-zhivut-za-granicej

Арендатор не заплатил и скрылся с ключами – что делать?

Снимала квартиру без договора и хозяйка хочет подать в суд за порчу имущества

Сдача квартиры внаем — это специфический бизнес, в котором многое основано на доверии, доброжелательных отношениях между собственником и нанимателем и на ответственном отношении нанимателя к чужому имуществу.

Несмотря на это, все договоренности между сторонами должны быть обязательно зафиксированы в виде письменного договора и дополнительных соглашений к нему (особое внимание описи имущества), а ответственность за сохранность имущества должна подкрепляться обеспечительным платежом от нанимателя.

И чем дороже квартира, тем больше должен быть этот обеспечительный платеж.

Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?

Как расторгнуть договор найма, если квартиру снимает семья с ребенком?

Существующая практика оплаты за первый и последний месяцы, на мой взгляд, не защищает интересы наймодателя.

Внаем сдается дорогостоящее имущество, а ответственность нанимателя ограничена несколькими десятками тысяч рублей оплаты за последний месяц. В 99% случаев все складывается хорошо, но есть исключения.

Кроме того, чтобы смело отстаивать свои права, желательно сдавать жилье в аренду легально (то есть платить налоги на доход).

В описанной ситуации Вы столкнулись с мошенническими действиями, сознательными или вынужденными — это покажут результаты разбирательства в Вашем случае.

Ваши первоначальные действия — обратиться к адвокату, который специализируется на подобных делах, и проанализировать имеющиеся у Вас документы: договор, переписка и записи разговоров с бывшим нанимателем. Кстати, первое желание большинства граждан в подобных ситуациях — обратиться в полицию.

Это не совсем верный шаг. Нужно четко понимать, с каким заявлением обращаться и каких действий требовать от правоохранительных органов. Это как раз знает адвокат.

Отвечает руководитель компании «Решим вопрос» Алексей Виноградов:

Бывало такое, что люди скрывались иногда вместе с вещами. В зависимости от ущерба нужно действовать по-разному: где-то проще пренебречь, где-то можно и взыскать.

Начать стоит со звонков с других номеров: объяснить, что человек попадет в розыск, так как сумма ущерба значительная. Иногда можно скинуть фото заявления в полицию, чаще всего помогает.

Главное, предложить какую-то скидку, чтобы человек чувствовал себя победителем, и ему проще было бы отдать, чем не отдать.

Еще хорошо идет поиск через соцсети (чаще всего они есть). Иногда сбежавшим звонит «риелтор» и предлагает вкусные варианты «аренды».

Практика показала, что интересно заниматься взысканием при сумме ущерба свыше 20 тысяч рублей. Ниже балансируем на грани. Еще при заключении договора на аренду квартиры полезно фотографировать второй документ (при наличии) — права, так как много фальшивых паспортов «для снятия хаты».

Если же договора не было, то тогда предстоит только искать информацию о человеке, но комплекс подобных мероприятий обходится примерно от 100 тысяч рублей — овчинка не всегда стоит выделки.

Арендатор оставил долги за ТВ и интернет – что делать?

Съехал со съемной квартиры, но хозяин продолжает требовать оплату. Кто прав?

Отвечает юрист Татьяна Скворцова (Челябинск):

Если квартирант-должник тайно сбегает, прихватив ключи и имущество хозяев, собственник квартиры может:

а) обратиться в полицию с заявлением о краже;

б) обратиться в суд с иском о взыскании задолженности за проживание, а также о возврате похищенных вещей или возмещении их стоимости.

Успех этих действий зависит от того, какие документы имеются на руках у собственника квартиры.

Рассмотрим два варианта.

Вариант № 1. Документов нет. Договор с квартирантом не заключался, квартира передавалась без акта. Хорошо, если арендодатель хотя бы сфотографировал паспорт арендатора.

В этом случае в гражданский суд за взысканием долга обращаться практически бесполезно, ведь суды выносят решения на основании документов. Одних свидетельских показаний и пояснений истца для взыскания денег мало.

Поэтому в распоряжении потерпевшего только один способ защиты — обратиться в полицию с заявлением о краже.

Скажу сразу, что полиция не любит принимать такие заявления. Несчастного хозяина квартиры будут убеждать, что ущерб, нанесенный ему исчезновением имущества, является малозначительным. Тогда уголовное дело можно не возбуждать и беглого квартиранта не искать.

Задача собственника в этом случае — все-таки настоять и на принятии заявления, и на значительности ущерба. Тогда существует вероятность, что квартирант все-таки вернет вещи сам, опасаясь уголовного преследования.

Он ведь, наверное, не вор-рецидивист, а просто непорядочный гражданин, которого «бес попутал». Кроме того, давая объяснения полиции, он, скорее всего, подтвердит, что жил в квартире какое-то время.

И тогда в материалах полицейской проверки могут появиться документы, на основании которых уже в гражданском суде можно будет взыскать задолженность за проживание. Процесс, как видите, непростой. Успех не гарантирован.

Если же квартирант, съезжая, ничего с собой не прихватил, то преступления нет, и полиция его поисками заниматься не будет. Оставить долг по квартплате — это не преступление.

Вариант № 2. У арендодателя есть копия паспорта квартиранта, заключен договор найма жилья, а квартира вместе с имуществом передавалась по акту приема-передачи. В этом случае взыскание задолженности за проживание становится рутинной задачей.

Хозяину довольно легко доказать, что должник в квартире действительно жил в определенный период, что проживал он возмездно и плата за наем составляла определенную сумму.

Кроме того, в договоре есть данные о «прописке» квартиранта (чтобы было понятно, куда предъявлять требование и по какому адресу уведомлять ответчика о судебном разбирательстве).

Арендодатель не обязан в суде доказывать, что арендатор не платил. Достаточно лишь заявить об отсутствии платежей по заключенному договору.

После этого именно на квартиранта ляжет обязанность доказывать, что он вносил плату (предъявить расписки или выписки по своей банковской карте, если деньги переводились с карточки).

Если у него не окажется подобных документов или он просто не явится на заседание, то суд с высокой вероятностью удовлетворит иск арендодателя о взыскании задолженности за проживание.

Для того чтобы предъявить в суд иск о взыскании стоимости исчезнувших вещей, необходимо:

  • иметь акт о вселении в квартиру, из которого видно, что при заселении вещи были;
  • зайдя в квартиру после исчезновения квартирантов, составить акт с участием соседей, в котором указать, что вещей нет;
  • перед составлением акта с участием соседей уведомить квартиранта об осмотре квартиры любым доступным способом (с помощью смс или электронной почты);
  • все-таки обратиться в полицию с заявлением о краже — без заявления в полицию гражданский суд может посчитать недоказанным, что вещи взял (или испортил и выбросил) именно арендатор.

Таким образом, для того чтобы в конфликте с квартирантом чувствовать себя уверенно, нужно, сдавая квартиру, заключать правильный договор. Распространенное мнение о том, что без договора собственнику безопаснее, неверно.

Договор найма квартиры

Инструкция: как зарегистрировать договор найма

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Кирилл Кокорин:

С точки зрения буквального содержания норм закона это сложная ситуация.

Дело в том, что закон позволяет наймодателю требовать расторжения договора найма при невнесении платы за наем более двух раз, но в судебном порядке.

Поэтому очень важно при заключении договора тщательно продумывать и прописывать внесудебный порядок расторжения договора найма на случай недобросовестности одной из сторон.

Если в Вашем договоре такая возможность не была предусмотрена, любые попытки входа в квартиру без ведома или присутствия нанимателя могут обернуться новыми проблемами (обвинения в краже имущества нанимателя и т. п.). Кроме того, может оказаться, что наниматель все это время находится в больнице или в служебной командировке, а вовсе не съехал тайно от Вас.

В любом случае нужно сохранить все доказательства Ваших действий по розыску нанимателя и его стимулированию к исполнению договора найма (например, сохранить отправленные нанимателю сообщения смс и через мессенджеры).

Не лишним будет съездить по адресу квартиры и зафиксировать, что на звонки в дверь никто не открывает, свет в темное время суток в окнах не горит.

Можно обратиться в полицию, чтобы зафиксировать Ваше беспокойство длительным отсутствием нанимателя и подозрения в хищении им Вашего имущества.

Если после всех неудачных попыток установить связь с нанимателем Вы решитесь все же войти в квартиру, делать это необходимо в присутствии не менее двух свидетелей (это могут быть соседи, старшая по подъезду, консьерж или др.), также желательно присутствие участкового (можно вызвать наряд полиции).

Вход в квартиру должен сопровождаться обязательным составлением акта осмотра помещения, в котором необходимо будет указать все недостатки (при наличии), перечислить имущество нанимателя (если оно обнаружено).

После подписания акта нужно сменить личинки замка, отправить нанимателю уведомление о расторжении договора найма вследствие нарушения им обязательств, а также обеспечить сохранность его имущества, оставленного в Вашей квартире.

Для взыскания просроченной платы по договору найма следует обращаться в суд.

Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Во-первых, Вам следует зафиксировать тот факт, что жилец съехал и забрал чужое. Это желательно сделать с привлечением третьих лиц, например участкового и старшего по дому.

Во-вторых, если стоимость похищенных вещей, на Ваш взгляд, значительна, нужно обратиться с заявлением в полицию.

В-третьих, нужно прекратить договор найма. Если его условия позволяют сделать это в одностороннем порядке, сделайте. Если нет, то понадобится обращение в суд.

Затем готовьте заявление в суд с требованием уплаты задолженности по договору найма.

Может ли хозяйка повысить плату до окончания договора найма?

Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья

Отвечает адвокат, руководитель «Адвокаты Севастополя» филиала КА № 26 КО Иван Емельянов (advokats.su):

Отношения между Вами и нанимателем жилого помещения должны регулироваться условиями, указанными в заключенном договоре найма.

Так, невнесение, несвоевременное внесение нанимателем платы за наем жилого помещения позволяет Вам начислять неустойку за неисполнение (либо несвоевременное исполнение) нанимателем своих обязательств по договору.

В случае отказа оплаты неустойки в добровольном порядке Вы можете заявить такие требования в суде.

Но в любом случае гражданское законодательство (статья 687 ГК РФ) указывает, что невнесение нанимателем платы за наем жилого помещения в течение шести месяцев порождает у Вас право на обращение в суд с требованием о расторжении договора найма жилого помещения и выселении арендатора.

Если действия нанимателя в отношении имущества, находящегося в квартире, содержат признаки хищения, Вам необходимо обратиться в полицию с соответствующим заявлением о его привлечении к уголовной ответственности.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Арендаторы квартиры завели котят – какие права у собственника?

Можно ли сдавать неприватизированную квартиру?

Может ли нерезидент сдавать российскую квартиру в аренду?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/arendator_ne_zaplatil_i_skrylsya_s_klyuchami__chto_delat/7912

Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

Снимала квартиру без договора и хозяйка хочет подать в суд за порчу имущества

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора.

Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Особенности расторжения договора аренды

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;

• требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма.

Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу.

И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

Остались вопросы? – задайте их юристу Правильной Аренды

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/pravila-rastorzheniya-dogovora-arendy-ili-najma-kvartiry/

Административное право
Добавить комментарий