Вопрос по аренде земли?

Можно ли арендовать землю, а потом получить ее бесплатно?

Вопрос по аренде земли?

Информация правдива и актуальна, но не для всех регионов работает. Например, согласно указу Президента РФ, любой желающий может получить 1 гектар земли в Дальневосточном регионе здесь в действие вступает так называемый «Закон о Дальневосточном гектаре».

Практически в любом нецентральном регионе Вы можете обратиться в администрацию с просьбой выделить Вам под строительство индивидуального дома земельный участок.

Скорее всего, Вам выделят землю в какой-нибудь деревушке по договору аренды, условиями которого являются постройка на нем жилого дома в течение пяти лет и регистрация его в собственность.

После выполнения этих условий Ваш земельный участок также может быть приватизирован.

Как приватизировать участок под домом?

Ограничен ли размер участка при бесплатной приватизации?

Отвечает юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Вы можете взять в аренду земельный участок, если у Вас есть на это соответствующие основания. При этом существует усеченный перечень представляемых в аренду объектов в виде земельных наделов. Вам необходимо уточнить в местной администрации, входите ли Вы в льготную категорию, которой предоставляется такая возможность.

Сейчас участок предоставляется в аренду преимущественно с торгов либо для льготной категории.

Но если этот участок предполагает строительство и в договоре аренды указано, что Вы можете построить там дом, то, конечно, Вы имеете право возвести строение, зарегистрировать право собственности.

Тогда тот участок, который находится под этим домом, автоматически предоставляется Вам в пользование даже по истечении срока аренды.

Договор аренды на пять лет заключается с условием, что в течение этого времени Вы построите этот объект. Оформление участка в собственность либо предусмотрено в соответствующем договоре аренды, либо происходит после договоренности с администрацией о том, каким образом Вы его оформляете. Поэтому нельзя сказать на сто процентов, что приватизация произойдет.

Отвечает инженер по согласованиям девелоперской компании «Сити 78» Дмитрий Кириллов:

Получить земельный участок на бесплатной основе с целью строительства на нем индивидуального жилого дома с последующей передачей в собственность возможно. В ряде субъектов РФ данная возможность закреплена законодательно на уровне региона. Ленинградская область не является исключением. Безвозмездно предоставляются земельные участки не всем категориям граждан.

Законодатель четко определил круг лиц, имеющих право воспользоваться вышеуказанной нормой. Например, граждане РФ, имеющие трех и более детей, граждане, состоящие на учете как нуждающиеся в получении жилья, ряд других категорий.

Кроме того, некоторые категории интересантов на момент подачи заявления должны иметь постоянную регистрацию на территории того субъекта РФ, в котором желают получить земельный участок.

Могу ли я строить на участке, купленном в рассрочку или арендованном?

Как выкупить арендованный участок под ИЖС, если на нем стоит недостроенный дом?

В любом случае желающему получить на безвозмездной основе земельный участок для индивидуального жилищного строительства необходимо собрать пакет документов, подтверждающий наличие законного основания на получение земельного участка.

Этот пакет подается в администрацию того муниципального образования, на территории которого зарегистрирован надел. В случае одобрения с гражданином будет заключен договор аренды на земельный участок сроком на пять лет. В ряде случаев он может быть продлен.

На период действия договора аренды гражданин должен построить жилой дом и зарегистрировать на него право собственности. Далее участок будет передан в собственность.

Практика предоставления земли для строительства индивидуального жилого дома показывает, что зачастую предоставленные в аренду участки расположены в местах с неудовлетворительной и/или недостаточной инфраструктурой.

Например, может оказаться так, что электрифицировать выделенный земельный участок в дальнейшем окажется проблематично с точки зрения финансовых и временных затрат.

Также на скорость предоставления земельных участков на бесплатной основе влияет очередность их получения, которую устанавливает орган местного самоуправления.

Отвечает старший аналитик компании BSA Алексей Зубик:

К сожалению, информация эта неправдива, но будь это правда, то, скорее всего, многие бы уже давно оформили в собственность арендуемые участки.

Начать стоит с того, что бесплатно приватизировать участок можно лишь в ряде случаев:

  1. Вы владеете различными постройками, возведенными до 2001 года, на участке, не находящемся в собственности.
  2. Вы использовали землю на правах аренды до 2001 года.
  3. Земля предоставлена Вам на праве постоянного пользования или наследственного владения, при этом на ней располагаются жилые постройки, находящиеся в Вашей собственности.

Если в Вашем случае земля не попадает ни под одно из вышеперечисленных определений, то, к сожалению, землю придется оформлять за деньги.

Это относится практически ко всем участкам, полученным до 2001 года, то есть до введения в действие Земельного Кодекса РФ.

В этом случае договор аренды или оформленные в собственность объекты капитального строительства на территории участка являются гарантией наличия преимущественных прав по выкупу земли.

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

Могу ли я перевести свою землю в категорию ИЖС?

Если захотите оформить землю за плату, то Вам придется подготовить ряд документов:

  • договоры аренды;
  • документы на все постройки на участке;
  • кадастровый план;
  • техпаспорт;
  • паспорт собственника участка;
  • выписка из регистрационной палаты.

С этим набором бумаг Вы отправляетесь в администрацию района и в течение 14 дней получаете ответ, имеете Вы право на приватизацию или нет. При этом для более точной оценки возможности приватизации участка необходимо более подробно разбирать ситуацию и больше вводных данных, а именно:

  • каковы условия, прописанные в договоре аренды (право выкупа земельного участка, право пролонгирования договора аренды, возможные запреты, накладываемые на использование участка и т. д.);
  • кто является собственником земельного участка (это должен быть государственный орган, если речь идет о приватизации, а не выкупе);
  • на законных ли основаниях построен дом или любой другой объект капитального строительства (с получением акта о вводе в эксплуатацию и постановкой на кадастровый учет). А, значит, постройка должна соответствовать всем нормам, установленным регистрационной палатой;

К тому же любое физическое лицо может пользоваться правом бесплатной приватизации не более одного раза.

При соблюдении всех формальностей и правил Вы имеете шанс на приватизацию, но бесплатной она для Вас, скорее всего, не будет.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какие документы нужно проверить, покупая дачу?

Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС

Как купить участок под строительство: 12 важных текстов

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_arendovat_zemlyu_a_potom_poluchit_ee_besplatno/6515

Нюансы перехода права аренды земельного участка после операции с недвижимостью

Вопрос по аренде земли?

И снова поговорим о знакомой для бизнеса ситуации: покупается здание, расположенное на арендованном у города земельном участке, в результате чего земельный участок… Далее пауза, ведь на данном этапе для сторон договора купли-продажи (далее – ДКП) начинается непростой период взаимоотношений между собой, городом и налоговой и возникает множество вопросов.

Кто с момента регистрации права собственности на здание за покупателем считается землепользователем? Кто должен уплачивать за пользование землей? В форме какого платежа? Как предыдущему собственнику здания избавиться от статуса арендатора земли и выйти из поля зрения ГФС касательно этого земельного участка? Как новому собственнику здания усилить свой статус и зафиксировать за собой титул на землю и т. д.?

Несколько слов о регулировании

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 120 Земельного и ч. 1 ст. 377 Гражданского кодексов Украины к лицу, которое приобретает право собственности на жилой дом, здание или сооружение, переходит право пользования земельным участком, на котором они расположены, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у предыдущего землепользователя.

А согласно ч. 3 ст. 7 Закона Украины “Об аренде земли” к лицу, которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, также переходит право аренды на этот земельный участок.

Договором, предусматривающим приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, здание или сооружение.

Указанные статьи Земельного и Гражданского кодексов Украины кажутся простыми – они предусматривают обязательный переход права пользования землей при отчуждении здания, но не оговаривают, как это должно происходить.

Статья 7 Закона Украины “Об аренде земли”  объективно более трудная для восприятия. В ней законодатель попытался расширить идеи, заложенные в кодексах, но получилось это довольно странно.

Так, в статье речь идет не о механике автоматической замены стороны обязательства, а о (1) переходе права аренды и (2) прекращении договора в части аренды предыдущим арендатором.

Поэтому возникают вопросы: как с данной информацией поступать сторонам, нотариусу, ГФС, местному совету и суду, как ее понимать и применять на практике.

Далее начинается хаос. Где-то стороны ДКП предусматривают, что продавец продолжает уплачивать арендную плату, а покупатель ему компенсирует эти платежи до истечения срока договора аренды.

Кое-где параллельно добросовестный покупатель инициирует процедуру перезаключения договора аренды с местным советом, иногда отнимающую годы.

В других случаях покупатель ничего не инициирует, а продавец, который значится в документах и реестрах арендатором земли, сам обращается в совет с просьбой расторгнуть договор. Совет чаще всего отказывает в этом, и дальше обжалуют в суд.

Суд отказывает на основании того, что договор и так прекращен в части аренды предыдущим арендатором. Также может подключиться ГФС с требованием, чтобы плата за земля вносилась как предыдущим собственником здания (который согласно базам данных проходит как арендатор), так и актуальным собственником – фактическим землепользователем.

Для контраста: при покупке здания, находящегося на земельном участке частной собственности, переход прав на здание и землю, как правило, фиксируется в одном и том же ДКП, а право собственности регистрируется по одному заявлению покупателя. В данном случае предписания ст. ст. 120 Земельного и 377 Гражданского кодексов Украины, которые наряду с арендой закрепляют автоматичность перехода права собственности на землю, работают без проблем.

В контексте вопроса аренды судьи (на долю которых выпадает бремя разрешения арендных и налоговых споров) в который раз подтвердили, что они живые люди, поскольку errare humanum est (на лат. – человеку свойственно ошибаться), вследствие чего какую только практику судов кассационной инстанции по вопросам реализации ч. 3 ст. 7 Закона Украины “Об аренде земли” не приходилось видеть.

Далее пройдемся по отдельным знаковым судебным решениям, в т. ч. по тем, которым в свое время уделялось внимание профессиональным сообществом, чтобы понять, насколько непродуманными и сложными для правоприменения являются нормы законодательства, регулирующие переход права аренды земли под приобретенной недвижимостью.

Сразу отметим, что в промежутках времени между этими решениями суды кассационной инстанции принимали разные по содержанию решения, имели место другие прецеденты, но сам факт существования такой концептуально противоположной практики, о которой пойдет речь ниже, заслуживает внимания.

Приведем отдельные цитаты из этих решений.

Постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 20.05.2015 г. по делу № 5024/2507/2011 (дело по встречному иску касалось признания за ООО права постоянного пользования земельным участком, но следующий тезис суда, если его читать буквально, касается всех прав на землю):

“…Таким образом, земельным законодательством не предусмотрен автоматический переход прав на земельные участки, а требуется оформление прав на них по определенной процедуре, которую нельзя подменять судебным решением”.

Источник: http://uz.ligazakon.ua/magazine_article/EA013057

Необходимо ли вносить арендную плату за земельный участок по истечении срока действия договора аренды

Вопрос по аренде земли?

Современные взаимоотношения налогоплательщиков и фискальных органов по поводу уплаты платы за землю свидетельствуют, что практика взимания данного платежа пошла намного дальше, чем его правовое регулирование.

Напомним только, к примеру, заключение субъектами хозяйствования разного рода временных соглашений об уплате за фактическое пользование земельным участком, которые не являются правоустанавливающими документами согласно закону, но широко используются как основание для уплаты платы за землю в бюджет во избежание претензий со стороны контролирующих органов.

В данном контексте, как говорится, достигается призрачный компромисс по принципу «волки сыты и овцы целы». Хотя проблему использования земельных участков без правовых оснований это не решает

В первую очередь обращаем внимание: арендная плата за земельные участки (далее — арендная плата) имеет «двойную природу». С одной стороны, основанием для начисления арендной платы является договор аренды земельного участка.

С другой — арендная плата — это по сути один из налогов, а следовательно, его взимание происходит с учетом норм НКУ.

Именно такая двойная природа приводит к возникновению многочисленных спорных вопросов, один из которых — уплата арендной платы по истечении срока действия договора аренды земельного участка.

Итак, сейчас речь идет о достаточно «ординарной» ситуации.

Субъект хозяйствования заключил договор аренды земельного участка. Срок действия данного договора истек. Но этот субъект продолжает пользоваться земельным участком, поскольку на нем расположены объекты недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности. Как следствие — арендная плата за земельный участок пользователем земельного участка не уплачивается.

Настало время «Ч» — налоговая проверка, и с ней начисление субъекту хозяйствования арендной платы. Вероятные фактические выводы налоговой проверки следующие:

  • окончание договора аренды не является основанием для прекращения уплаты арендной платы;
  • если субъект хозяйствования продолжает пользоваться земельным участком по истечении срока действия договора аренды и не получил письменного возражения от арендодателя относительно использования земельного участка, то до возобновления действия договора аренды такой плательщик будет уплачивать арендную плату в соответствии с условиями предыдущего договора аренды земли.

Более того, переход к другому лицу права собственности на недвижимость, расположенную на арендованном участке, — также сам по себе не является основанием прекращения уплаты арендной платы.

Итак, прав ли фискальный орган? «Выкидывать ли белый флаг» или же целесообразно обжаловать налоговое уведомление-решение о доначислении? Данные вопросы нуждаются во взвешенной профессиональной оценке.

Прежде всего вспомним, что по этому поводу прописано в НКУ. Согласно п. 288.1 НКУ, основанием для начисления арендной платы за земельный участок является договор аренды данного земельного участка. С учетом этого логично следует вывод: арендную плату необходимо вносить только в период действия данного договора.

Однако, с другой стороны, в ст. 287 НКУ, определяющей срок уплаты платы за землю (в т.ч. арендной платы), указано: в случае прекращения права собственности или права пользования земельным участком плата за землю уплачивается за фактический период пребывания земли в собственности или пользовании в текущем году.

Итак, две вышеуказанные нормы не дают четкого представления относительно порядка начисления арендной уплаты по истечении срока действия договора аренды земельного участка, поскольку явно противоречат друг другу. Вместе с тем это является основанием для фискального разъяснения ситуации налоговиками.

К примеру, в подкатегории 112.01 системы «ЗІР» ГФСУ делает следующий вывод:

«…если плательщик продолжает пользоваться земельным участком по истечении срока действия договора аренды и не получил письменного возражения от арендодателя относительно использования земельного участка, то до возобновления действия договора аренды данный плательщик будет уплачивать арендную плату в соответствии с условиями предыдущего договора аренды земли».

Что же, вполне ожидаемый вывод. Но давайте посмотрим, что по этому поводу говорят суды.

Сразу же отметим, что судебная практика на данный момент неоднозначна.

Так, в постановлении от 06.07.2018 г.

по делу № 804/214/18 Днепропетровский апелляционный административный суд поддержал позицию фискального органа: на законодательном уровне основополагающим для установления обязанности лица уплачивать арендную плату за земельный участок является факт пребывания данного земельного участка в пользовании указанного лица. Акцент сделан на том, что плательщиком по истечении срока действия договора аренды земельный участок не возвращен по акту приемки-передачи.

Для нормативного обоснования судом применены среди прочего предписания из ч. 6 ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.1998 г.

№ 161-XIV (далее — Закон № 161), согласно которым установлено правило: в случае если арендатор продолжает пользоваться земельным участком по окончании срока действия договора аренды и при отсутствии в течение одного месяца по окончании срока действия договора письма-уведомления арендодателя о возражении в возобновлении договора аренды земли, данный договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

В качестве вывода — до возобновления действия договора аренды такой плательщик является землепользователем, а следовательно, должен уплачивать арендную плату в соответствии с условиями предыдущего договора аренды земли.

И все же есть основания для критического анализа обязательности уплаты арендной платы по истечении срока действия договора аренды земельного участка.

Прежде всего невозможно опровергнуть «договорную природу» арендной платы и, как следствие, целесообразно обратить внимание на практику хозяйственного судопроизводства относительно возобновления договоров аренды земельных участков.

Так, согласно выводам судебных инстанций для возобновления договора аренды земли по основаниям, предусмотренным ч. 6 ст. 33 Закона № 161, необходимо наличие следующих юридических фактов:

  • арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору аренды;
  • до истечения срока действия договора он уведомил арендодателя в установленные сроки о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок;
  • к письму-уведомлению арендатор приобщил проект дополнительного соглашения, продолжает пользоваться выделенным земельным участком;
  • арендодатель письменно не уведомил арендатора об отказе в возобновлении договора аренды (постановление Верховного Суда от 27.06.2018 г. по делу № 594/284/17).

Следовательно, по сути, если пользователь земельного участка не совершал вышеуказанных действий, направленных на возобновление договора аренды, то говорить о том, что он продолжает быть арендатором земельного участка по окончании срока действия договора аренды невозможно.

При этом автоматически действие договора аренды земельного участка не продлевается. А если отсутствует возобновление договора аренды, то нет и обязанности уплаты арендной платы пользователем! Данную позицию фактически поддержал и Киевский апелляционный административный суд в постановлении от 08.05.

2018 г. по делу № 826/10236/17).

Справедливости ради стоит отметить: вопросы относительно обязательности уплаты арендной платы требуют выяснения конкретных деталей, которые целесообразно учесть и оценить при решении налогового спора, — начиная непосредственно из содержания положений договора аренды земельного участка и заканчивая, в частности, перепиской с органами Государственного кадастра Украины или органами местного самоуправления.

Положения законодательства, принятые судебные решения и собственный опыт дают нам основания рассчитывать на то, что Верховный Суд в данном вопросе может принять сторону налогоплательщиков. Однако очевидно, что сейчас пользователям земельных участков без правоустанавливающих документов в случае неуплаты арендной платы нужно быть готовыми к судебному обжалованию решений налоговых органов.

Мария ЗОЛОТАРЕВА,

руководитель практики налогового и таможенного права
АО «Вдовичен та партнери», адвокат, к.ю.н.

Источник: https://interbuh.com.ua/ru/documents/ib/8648/120313

Административное право
Добавить комментарий