Возможна ли удаленная сделка продажи в данном случае?

Возможно ли продать совместную недвижимость после развода?

Возможна ли удаленная сделка продажи в данном случае?

Сделки с недвижимость проще всего совершать неженатым людям. Причем в данном случае под понятием «неженатый собственник» имеется в виду человек, который никогда не был женат.

 В реальной жизни во избежание неприятных ссор в будущем нужно договариваться о дележке возможных будущих доходов от продажи еще до приобретения совместного дома.

Если же вы уже были женаты, вы уже никогда не будете считаться неженатым при продаже недвижимости, даже через 50 лет после окончания совместной жизни или сожительства.

По закону, вы в этом случае можете быть либо разведенным, либо вдовцом. 

В типовых случаях нотариусы и маклеры всегда спрашивают о семейном положении продавца и покупателя. Это делается не из любопытства, а согласно вытекающим из законодательства обязательствам. Продажа и покупка недвижимости зависит напрямую от того, когда приобретено имущество и как сейчас обстоят дела у участников сделки.

 Недвижимость, приобретенная до брака, а также полученная по наследству или в подарок является единоличной собственностью одного из супругов, который может ею распоряжаться так, как сам пожелает. Также может один супруг распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению в том случае, если это позволяет договор о разделе имущества.

В этом случае для оформления ипотеки и продажи разрешение второго супруга не нужно. Больше всего споров порождают деньги Во всех остальных случаях недвижимость, приобретенная во время брака, становится совместной собственностью, и при продаже и муж, и жена должны быть согласны с продажей.

При оформлении сделки оба должны прийти к нотариусу или передать нотариально заверенную доверенность. Совместную недвижимость позволяет продать также решение суда, которое показывает, в чьей собственности находится имущество или какими долями полученные от продажи деньги будут разделены между участниками сделки.

 Довольно часто согласие дается полюбовно, но бывает и так, что сделка срывается из-за того, что один из бывших супругов не согласен на сделку или считает, что получает слишком маленькую сумму с продажи.

Наиболее спокойно проходят сделки, где свою долю в первую очередь получает некогда профинансировавший покупку совместного дома банк, а затем оставшаяся сумма делится пополам между супругами. Деньги делятся в этом случае ровно пополам не зависимо от того, кто нашел средства на собственное финансирование покупки и как оплачивали погашение кредита.

Совместно оформленный кредит также можно гасить в равных долях, но при создании совместного гнездышка часто бывает так, что собственное финансирование находят, к примеру, жена или родственники жены, но договариваются, что взносы по кредиту будет платить муж.

 Также может случиться, что один из бывших супругов согласен разделить доход 50/50, но второй хочет получить значительно больше. Если договориться не удается, то этот спор разрешается в суде. До тех пор невозможно продать недвижимость.

 У нотариуса встречаются бывший и нынешний супруг Самый сложный случай, когда совместная жизнь уже давно закончена и хочется уже купить новое жилье с новым спутником жизни, но прежний брак еще не разорван. Например, Юри и его партнерша Пилле покупают себе новую квартиру, но Юри и Мари еще не до конца развелись.

В этом случае к нотариусу должна прийти и официальная жена Мари либо она должна быть согласна заключить с Юрии договор о разделе имущества, раз развод нельзя оформить с сегодняшнего дня. На практике также до сих пор встречаются случаи, когда дед уже давно умер и бабушка живет уже много лет с детьми, а наследство так и остается не оформленным.

Если бабушка хочет продать свой дом где-то в лесу, она не сможет сделать это без оформления наследства. В самом легком случае дед мог оставить завещание, где он оставил свою долю недвижимости бабушке.

В остальных же случаях круг наследников расширяется на детей и более далеких родственников, которые должны либо официально отказаться от права на наследство, либо прийти к нотариусу на оформление сделки.

 Из личного опыта и со слов других маклеров и знакомых нотариусов скажу, что покупка недвижимости в совместную собственность, если сособственники не состоят в браке по сути то же самое, как и брачное совместное имущество. Поскольку права и обязанности собственников общие, необходимо договориться о разделении выручки от продажи, будь то 50/50 или 99/1.

 В некоторых случаях, когда любовь угасает, и дороги супругов расходятся, используют преимущественное право покупки. Для этого берут займ, и из него выплачивается положенная второй половине доля. Однако часто бывает, что отношения настолько обострились, что обе половины желают продолжить свою жизнь в новом месте.

В этом случае самое верное – это доверить организацию продажи недвижимости нейтральному человеку. Поможет нейтральный человек Если недвижимость продают сами разведенные, то часто случается, что один из супругов, проживающий в этом доме на самом деле не хочет выезжать и,в связи с этим, начинает сознательно или неосознанно тормозить процесс продажи.

Это выглядит так, что он дает потенциальным покупателям наполненную эмоциями отталкивающую или отпугивающую информацию. Покупатель чувствует себя неуютно и нежелательным гостем, когда показывающий квартиру хулит свою бывшую вторую половину, окружение и соседей, показывает неубранные комнаты или вовсе не впускает покупателя в дом.

 Бывают и такие случаи, что после развода недвижимость идет на продажу по инициативе банка или иного кредитного учреждения или экс супруг передает требования к судебному исполнителю, но это скорее исключение, чем норма. В отличие от маклера, который может снизить цену недвижимости лишь, согласовав это с собственником, судебный исполнитель исходит из закона и не станет спрашивать у собственника разрешения снизить цену. Очевидно также и то, что нейтральный продавец сумеет адекватно оценить рыночную ситуацию и не станет ждать месяцами и годами предложений о покупке по завышенной цене. Если один из собственников нуждается в новом жилье после продажи и в особенности, если он желает переехать в иной регион, об этом также стоит поговорить с маклером. Маклер даст совет и поможет найти решение, но необходимо и самому внимательно смотреть по сторонам. Возможно, сначала в новом месте стоит снимать квартиру, вжиться и затем уже купить свое жилье. Продажу одного объекта и покупку другого можно оформить у нотариуса одной сделкой, чтобы после выезда не пришлось жить на улице. Хотя покупатели не всегда соглашаются с таким вариантом, но можно договориться о сроке выезда из старого места жительства в течение, например, одного месяца, чтобы семья смогла спокойно организовать свой переезд и поселение в новом месте. По материалам портала Arco Vara

Источник: https://www.dv.ee/novosti/2017/01/06/vozmozhno-li-prodat-sovmestnuju-nedvizhimost-posle-razvoda

Samsung удалённо блокирует свои «серые» Smart TV в России. UPD — заявление Samsung

Возможна ли удаленная сделка продажи в данном случае?

Никогда и ничего фирмы Самсунг я больше в жизни не куплю!!! И буду отговаривать всех кто будет спрашивать совет в покупке техники!Типичный гнев анонимуса на заданную тему С 22 января Самсунг начала активно блокировать работу Smart TV на своих телевизорах, не предназначенных производителем для эксплуатации на территории России. Пару дней назад эта ситуация получила широкую огласку и с тех пор рунет не утихает.

Понятно желание производителя воспользоваться преимуществами российского законодательства (национальный принцип исчерпания права на товарный знак — ст. 1487 ГК РФ), ограничить параллельный импорт и таким образом защитить свою маржу.

Например, одна из самых популярных моделей Q70 в размере 55″ стоит около 64 000 рублей, а в официальном магазине – 100 000 рублей. Для больших диагоналей разница в цене составляет 1,5-2 раза.

Но пикантность ситуации в том, что применённые меры ударили в первую очередь по конечным потребителям уже введённой в оборот продукции, а не по импортёрам. На форумах множество историй о том, как люди самостоятельно покупали телевизоры в Финляндии или Польше и совершенно легально ввозили их в Россию, не подозревая, что могут столкнуться с проблемами. Но вне зависимости от варианта покупки — самостоятельно за рубежом или у неофициального продавца на условной Горбушке — получили окирпиченный Smart TV.

Дополнительная сложность для конечного потребителя в том, что не всегда удаётся чётко определить какой именно телевизор предлагает продавец. Например, вот тут человек был уверен, что покупает «легальный» телевизор, но в результате получил блокировку. Там же можно увидеть один из типичных ответов Самсунга:

Уважаемый Eugene, мы ознакомились с описанием вашей проблемы и сожалеем о сложностях, с которыми вы столкнулись. Подобная информация на экранах ТВ указывает на то, что данный ТВ был изготовлен для другого региона и может не соответствовать техническим требованиям региона фактического нахождения. Что исключает возможность производителя гарантировать доступность всех функций в стране проживания пользователя (фактического использования устройства). Информация о том, что доступность функций зависит от региона поставки указана в инструкции пользователя. Мы рекомендуем покупать продукцию только у официальных ритейлеров в регионе, чтобы иметь возможность пользоваться всеми функциями изделия и также поддержкой производителя.

Для того, чтобы убедиться в этом, просим вас связаться с нашей сервисной службой по бесплатному номеру 8-800-555-55-55.

Конечно чувствуется некоторое противоречие между обтекаемой фразой «исключает возможность производителя гарантировать доступность всех функций в стране проживания пользователя» и фактическим преднамеренным принудительным дистанционным отключением функций. На форумах с переменным успехом ищут варианты обхода блокировок.

Основной вариант — перенастройка региона и активация через VPN европейского смарт хаба. Но в этом случае будут доступны приложения и сервисы выбранного европейского региона, зачастую без ivi, okko, Яндекса и Матч ТВ. Другой вариант решения проблемы более экстремальный — замена системной платы ТВ на аналог от официальной модели. Стоит такая процедура не менее $140.

Что дальше? Некоторые пользователи рассказали, что уже обратились в Роспотребнадзор с просьбой проверить законность действий компании Самсунг. Другие даже успели оформить петицию на change.org. Форумы заполнены радостными дистрибуторами «легальных» телевизоров и на удивление радостными пользователями «легальных» телевизоров, которые активно клеймят «нищебродов», которые «сами виноваты».

При этом люди справедливо замечают, что дальше стоит ждать проблем с прочей «нелегальной» умной техникой Самсунг, что ставит под вопрос целесообразность дальнейшей приверженности этому бренду. С другой стороны в случае с телевизорами потеряна только функциональность Smart TV, а сам экран продолжает исправно показывать картинку с внешних источников.

Разница в цене с «легальным» телевизором такова, что некоторые на эти деньги покупают Xbox/Play Station, Nvidia shield или более бюджетные варианты — Apple TV, Xiaomi Mi Box и прочие умные коробочки. Теперь ход за конкурентами.

Если Sony и LG не последуют примеру своего основного конкурента, то можно предположить, что любовь потребителей сместится в их сторону не смотря на приятные технические характеристики экранов Самсунга.

UPD. Самсунг выпустила официальное заявление. Бла-бла-бла мы хотим денег, а вы — держитесь. news.samsung.com/ru/officialstatement2

В связи с появлением информации о проблемах пользователей, связанных с блокировкой на территории России некоторых функций телевизоров, компания Samsung Electronics сообщает. Блокировка затронула функции устройств, которые были произведены для использования на территории других государств или регионов. Заблокированные функции не могли быть доступны на таких устройствах без проведения манипуляций по изменению установленных заводских настроек (например, разблокировкой или перепрошивкой). Такие устройства не сертифицированы для использования в российском регионе, что исключает возможность производителя гарантировать корректную их работу, доступность всех функций, а также своевременное и качественное сервисное обслуживание в соответствии с глобальными корпоративными стандартами компании Samsung Electronics. Кроме того, часть сервисов, реализуемых через заблокированную платформу, могут иметь лицензионные ограничения по территории использования. Информация о том, что доступность функций зависит от региона поставки указана в инструкции пользователя. В соответствии с законодательством РФ устройства должны иметь сертификаты EAC (сертификат соответствия техническому регламенту Eвразийского Экономического Союза) и быть маркированы знаком EAC на этикетке корпуса и коробки. Сертификат EAC должен иметься в наличии у продавца. Мы рекомендуем пользователям при покупке телевизоров проверять наличие такого сертификата в месте продажи, а также удостовериться, что модель, указанная в сертификате EAC, полностью совпадает с моделью, указанной на устройстве. Все телевизоры, сертифицированные для продажи на территории России, в полном наименовании модели оканчиваются на латинские буквы RU. Компания Samsung рекомендует покупать продукцию только в официальных каналах продаж (например, в магазинах фирменной розницы Samsung или на сайте фирменного интернет-магазина), чтобы иметь возможность пользоваться всеми функциями изделия и также поддержкой производителя. По всем вопросам идентификации устройств мы рекомендуем обращаться в службу поддержки Samsung Electronics по телефонам: 8-800-555-55-55 (бесплатно с городских и мобильных телефонов местных сотовых операторов по России).

Кроме того, дополнительную информацию по вопросам технической поддержки можно найти на сайте Samsung в соответствующем разделе: www.samsung.com/ru/support/category/tv-audio-video

  • samsung
  • samsung smart tv
  • гк рф
  • торговый знак
  • блокировки
  • smart tv

Источник: https://habr.com/ru/post/487290/

Дистанционная продажа недвижимости

Возможна ли удаленная сделка продажи в данном случае?

В результате постоянной динамики и расширения границ товарного рынка, развития коммуникативных отношений и научно-технического прогресса у граждан появилась возможность заключать сделки не только в традиционной форме, но и на расстоянии через информационное пространство с помощью различных коммуникационных средств.

В настоящее время данный сегмент экономики представляет собой автономный способ продаж, имеющий собственное нормативное регулирование.

Так как Россия совсем недавно вышла на данный вид рыночных отношений в рамках дистанционной торговли недвижимостью, то поэтому ещё сложно говорить о детальной регламентации таких отношений в нашей стране, как это имеет место в странах Запада.

Наиболее полное регламентирование получила дистанционная торговля в розницу, которая пользуется широкой популярностью у населения.

С продажей недвижимости всё несколько сложнее.

Дистанционный способ продажи недвижимости предполагает реализацию жилья, собственник которого находится за пределами региона (или даже страны), где непосредственно находится объект недвижимости.

Согласно законодательству, продавец может осуществлять сделку как самостоятельно, так и через посредников с помощью привлечения сторонних лиц: например, риелторов либо иных посредников или же путём оформления доверенности, поручив осуществление сделки третьему лицу.

Согласно ч. 1 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ― ГК РФ) доверенность ― это письменное уполномочие, которое выдаётся одним лицом другому в целях представительства перед третьими лицами.

Современные средства коммуникаций легко позволяют наладить быструю и надёжную связь между риелторским агентством и клиентом, предложив выборку из баз данных по интересующей категории недвижимости. А при необходимости любой риелтор может удалённо и виртуально ознакомить клиента с выбранным объектом.

Таким образом, при данном методе продажи недвижимости отсутствует прямой контакт между продавцом и покупателем, что сближает данный вид продажи с тривиальным договором дистанционной розничной купли-продажи товаров.

К тому же у покупателя не всегда имеется физическая возможность осмотреть саму недвижимость, например из-за её удалённого местонахождения, а также присутствовать в регистрационном органе, и он может поручить совершить данные действия за него иному лицу, а сам ознакомится с недвижимостью в каталогах или на сайте продавца.

Конечно, далеко не все граждане пойдут на данную сделку через своих представителей. В этом есть самый главный минус дистанционной продажи. Любой скептически настроенный покупатель с большим опасением относится к приобретению такой недвижимости, когда сделка совершается не самим владельцем, а его доверенным представителем.

Особенно риск возрастает, если покупатель лишён возможности по каким-либо причинам лично посмотреть саму недвижимость, будь то квартира или земельный участок, и должен полностью положиться в этом на доверенное лицо.

Конечно, доля таких покупок на рынке недвижимости незначительна. Тем не менее в наш век информационных технологий и ускорения ритма жизни этот вид сделки на расстоянии становится всё популярнее.

Особенно актуальным данный вид купли-продажи недвижимости становится при приобретении недвижимости за рубежом.

Итак, рассмотрим особенности процедуры сделки купли-продажи, проводимой дистанционным способом.

Сама процедура данной сделки является несколько более сложной, нежели прямая реализация объекта недвижимости. Для её заключения необходимо полностью подготовить пакет документов, которые будут являться обязательными:

  • документы, устанавливающие право продавца на владение реализуемой собственностью;
  • выписка либо справка на основе домовой книги, в которой указано реальное количество прописанных и проживающих лиц в подлежащем реализации жилье на момент совершения сделки;
  • акт приёма-передачи, в соответствии с которым отчуждаемая жилая собственность передаётся покупателю (допустима также продажа и в условиях отсутствия указанного выше акта, однако в таком случае необходимо включить в договор пункт о том, что имущество было передано в полноправное владение покупателю на момент подписания либо же будет передано сразу после оплаты);
  • паспорта, подтверждающие личности сторон, участвующих в сделке;
  • квитанция либо иное платёжное поручение о произведении оплаты государственной пошлины за регистрацию сделки;
  • три образца заполненных в соответствии с договорённостью сторон договора купли-продажи, составленного в соответствии с принятым образцом и, по желанию сторон, заверенных нотариусом;
  • если жильё реализуется при непосредственном участии стороннего лица, необходимо наличие генеральной доверенности о наделении собственником имущества прав на осуществление сделки и представительство в органах государственной регистрации.

По сути, комплект документов является стандартным, за одним исключением: необходима доверенность для реализации полномочий по продаже данной недвижимости, оформленная на третье лицо.

При оформлении доверенности чётко объясните нотариусу, какие права вы будете передавать третьему лицу по данной доверенности. Перед подписанием внимательно прочтите её. В доверенности должно быть только право на сбор документов, на совершение регистрационных действий.

Итак, допустим, вы определились, что покупку квартиры доверите риелторам или другому физическому лицу, которое будет за вас оформлять процедуру купли-продажи недвижимости.

При предоставлении полномочий агентству недвижимости по дистанционной продаже квартиры собственник должен будет только один раз лично участвовать в данном процессе, а именно ― на его итоговой стадии, прибыть на момент заключения договора купли-продажи квартиры (дома) или земельного участка. А если в доверенности прописаны полномочия по совершению всех процедурно-регистрационных действий по продаже квартиры, то сделка может совершиться и при отсутствии собственника. Договор за него будет подписан третьим лицом по доверенности.

Согласитесь, это удобно. Но конечно, существуют риски. Особенно для дистанционных покупателей. Риск обмана, мошенничества, покупки «несуществующей» недвижимости и прочее. Всё-таки потенциальный покупатель при покупке жилья дистанционно оказывается в менее выгодной позиции, чем продавец, решивший продать квартиру также дистанционно.

Поэтому при продаже недвижимости дистанционно процедура передачи денег покупателем продавцу квартиры должна произойти после регистрация прав собственности нового собственника жилья, что существенно снизит риск потери денежных средств.

Осуществить передачу денежных средств можно разными способами: например, при помощи банковской ячейки, или используется такой вариант расчёта, как расчёт посредством специального банковского счёта, который открывается, например, для дистанционных продаж недвижимости.

Такой счёт называется аккредитивом.

Итак, для совершения сделки купли-продажи недвижимости на расстоянии необходимо оформить доверенность на своего представителя.

Как следует из п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Таким образом, как следует из вышесказанного, соглашение о продаже квартиры, совершаемой по доверенности, отличается от договора купли-продажи традиционным способом лишь уточнением о наличии доверенности и сведениями о поверенном.

Все остальные этапы продажи квартиры будут почти теми же, как и при совершении обычной сделки.

Это и осмотр недвижимого объекта, и сбор необходимых документов, получение их в уполномоченных органах, и совершение регистрационных действий, последующая оплата объекта. Разница лишь в том, что данные действия будет совершать не лично покупатель или продавец, а третье лицо по доверенности.

опасность данного вида продажи недвижимости заключается в проблеме добросовестного приобретения жилья или земельного участка.

Согласно гражданскому законодательству, добросовестный приобретатель ― это лицо, которое не знало и не могло знать о том, что сторона, передающая ему имущество, не имела права его отчуждать (п. 1 ст. 302 ГК РФ).

Так как дистанционная сделка может заключаться на большом расстоянии, а реальный покупатель не присутствует на подписании документов, то у мошенников может появиться умысел продать одно и то же жильё нескольким лицам.

Особенно данная проблема актуальна, если деньги перечисляются авансовыми платежами до совершения регистрации права собственности на новый объект недвижимости.

Поэтому при решении заключить такую сделку покупателю важно учитывать все детали процедуры перехода права собственности.

Добросовестный приобретатель недвижимости отличается от любого иного прежде всего тем, что обретение им права собственности на такое имущество связано с процедурой государственной регистрации.

Совершение акта регистрации со стороны государственной власти обусловливает момент наступления права собственности и предоставляет правообладателю особую правовую защиту, так как дважды один и тот же договор зарегистрировать невозможно.

Тем не менее покупателю недвижимости нужно проявить должную осмотрительность, то есть доподлинно выяснить все обстоятельства, касающиеся:

  • личности продавца, его правового статуса и наличия у него прав на распоряжение недвижимостью;
  • если приобретаете недвижимость через агентство, то нужно убедиться в юридической правоспособности данного агентства, проверить его репутацию, при необходимости запросить выписку из ЕГРЮЛ и проверить правовой статус компании;
  • если вы намерены приобрести недвижимость через своего представителя, то выбрать в качестве такого представителя лицо, которому вы полностью доверяете;
  • соответствия продаваемого объекта данным, изложенным в договоре и содержащимся в соответствующем государственном реестре;
  • отсутствия возможных притязаний на объект со стороны третьих лиц;
  • наличия согласия или одобрения со стороны третьих лиц или государственных органов/организаций, если таковые требуются в соответствии с законодательством.

Судебные органы всегда предъявляют добросовестным приобретателям особые требования.

Можно привести пример постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.11.2016 № Ф06-12185/2016, в котором суд прямо называет должную осмотрительность в качестве правоустанавливающего критерия при оценке добросовестности покупателя при заключении договора купли-продажи.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, право собственности на объект недвижимости возникает у добросовестного приобретателя с момента государственной регистрации отчуждения этого имущества. Оспаривание зарегистрированного права собственности добросовестного приобретателя допускается только путём истребования такого имущества и только в случаях, установленных законом.

Так, ст. 302 ГК РФ предусматривает ряд случаев, когда, даже несмотря на наличие государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, собственник может потребовать у добросовестного приобретателя вернуть имущество.

Это происходит, в первую очередь, при наличии доказательств, свидетельствующих, что имущество собственником или его представителем, уполномоченным на владение, было утеряно, или было у них похищено, или выбыло из владения другим путём против их воли.

Верховный Суд РФ в своём Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утверждённом Президиумом 01.10.2014, также указал, что в том случае, если жилое помещение получено владельцем не от собственника, собственник вправе истребовать его посредством виндикационного иска (ст. 301 ГК РФ).

Существуют и иные риски при продаже недвижимости дистанционным способом.

Доверенность может оказаться недействительной, может прекратить своё действие, либо может быть оформлена не по форме, или составлена недееспособным лицом. Поэтому покупателю, как и продавцу, необходимо всё внимательно изучать и контролировать, даже находясь на значительном расстоянии от места нахождения имущества и совершения сделки.

Для продавца риски заключаются, например, в том, что, учитывая то обстоятельство, что поверенному по доверенности полностью доверяется проведение всей сделки, могут возникнуть различные сложности с неверным оформлением самого договора, что может привести к его недействительности и, как следствие, невозможности совершить сделку.

Кроме того, есть риск того, что поверенный окажется «нечистым на руку» и может присвоить полученные денежные средства и не передать их, например, собственнику квартиры, а ещё хуже, если такой « ненадёжный поверенный» исчезнет с денежными средствами покупателя, не передав их продавцу недвижимости.

Поэтому лучше всего как можно детальнее указывать круг полномочий в самой доверенности, чтобы исключить подобные ситуации.

Таким образом, продажа недвижимости дистанционным способом может быть отличным инструментом, при помощи которого с минимумом усилий и затрат можно реализовать свою квартиру или земельный участок.

Однако не стоит забывать, что доверие такого важного вопроса (а стоимость недвижимости всегда очень высока) должно быть разумным: необходимо серьёзно отнестись к выбору поверенного, грамотно составить круг полномочий для него, тщательно проверить доверенность и отследить ход совершаемой сделки.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?1048

Квартира удаленно «отписалась» от владельца

Возможна ли удаленная сделка продажи в данном случае?

“Ъ FM” стало известно о втором случае кражи квартиры с использованием электронной подписи. Ранее мы уже рассказывали о том, как с помощью этого инструмента похитили квартиру москвича Романа на «Бабушкинской».

На этот раз мошенники заполучили жилье на Кутузовском проспекте. Как и в первом случае, они провели сделку удаленно — через портал Росреестра. И вновь была подделана электронная цифровая подпись.

В деталях этой истории разбирался Александр Рассохин.

Квартиру в «сталинке» на Кутузовском проспекте Михаил купил еще девять лет назад. А этой весной в собственности появился и автомобиль. Не теряя времени, Михаил, как резидент, решил получить и парковочное место, но в ответ получил отказ. Права такого у него нет, так как еще зимой он якобы продал квартиру другому человеку.

Это подтверждают и документы из Росреестра, удивляется Михаил: «В договоре купли-продажи акт приема-передачи квартиры, денег. Где-то я фигурирую как лицо, которое продает квартиру. Во всех трех документах грубо подделана моя подпись.

Также подделали электронную цифровую подпись и сдали в Росреестр документы, и, соответственно, он внес изменения».

Самое интересное, что для подделки документов мошенники использовали старый и уже недействительный паспорт Михаила. Что же касается электронной подписи, то сам он с ней никогда не имел дело. В Росреестре сообщили “Ъ FM”, что подпись была действующей, и формально процедура продажи была законной:

При поступлении в Управление документов в электронном виде регистраторами проводится правовая экспертиза, а именно: проверяется полнота представленного пакета документов, а также подтверждается подлинность усиленной квалифицированной электронной подписи и статус сертификата. В данном случае ЭЦП являлась действующей и была принята порталом государственных услуг.

По квартире Белоусова Михаила Александровича все документы, представленные в электронном виде, соответствовали действующему законодательству и имели ЭЦП, ввиду чего основания для приостановления государственной регистрации недвижимости отсутствовали.

Как только был выявлен факт мошенничества, специалисты Управления лично встретились с Михаилом Александровичем и дали рекомендации по дальнейшим действиям. Квартира была поставлена на информационный учет, дополнительно была внесена запись о наличии возражения в отношении зарегистрированного права.

Также Управление направило сообщение о преступлении в правоохранительные органы и в настоящее время взаимодействует со следственными органами с целью скорейшего выяснения обстоятельств произошедшего и возврата имущества законному владельцу.

Инцидент явно напоминает другой подобный случай, о котором месяц назад рассказывал “Ъ FM”. Москвич Роман неожиданно узнал, что его квартира перешла по договору дарения другому человеку, и вновь, судя по всему, сделку провели через интернет с помощью поддельной электронной подписи.

Сейчас делом занялась полиция, а суд вскоре рассмотрит иск о признании сделки недействительной, пояснил Роман: «Мы все в ожидании суда. Как мне сказал юрист, вероятность возврата квартиры очень большая, потому что видно, что это мошенническая схема.

В отделении на Петровке мне тоже сказали: “Вернем мы вашу вам квартиру, не переживайте”».

О хороших перспективах по обоим делам говорят и адвокаты. Однако сама ситуация с электронными подписями настораживает. Инструмент позволяет проводить сделки онлайн и ускорять, к примеру, подачу декларации или регистрации автомобиля.

Для того чтобы работать с такой подписью, ее сначала нужно подтвердить — лично прийти с паспортом в удостоверяющий центр. Но также можно сделать это через доверителя, чем активно и пользуются мошенники.

Они крадут либо покупают на черном рынке информацию о жертве, делают поддельные документы, по которым и получают цифровую подпись.

Раньше на слуху были истории, как таким образом преступники обманывали предпринимателей и, к примеру, отнимали бизнес. Теперь речь зашла о частной недвижимости.

Проблема назрела, инструмент нужно менять, и теперь, после такой широкой огласки, это произойдет, не сомневается руководитель центра IT-исследований и экспертизы РАНХиГС Михаил Брауде-Золотарев: «Надо чтобы те, кто эти сертификаты выпускает, удостоверяющий центр, гораздо более качественно устанавливали личность, которая к ним пришла.

Это возможно, когда законом установлена личная явка: пришел человек, показал свой паспорт, без признаков подделки. Желательно, чтобы автоматически пришел запрос из системы МВД о том, что паспорт не отозван — он действительный.

Кроме того, нужно создавать информационный реестр, чтобы всякий человек мог контролировать, не совершались ли сделки от его имени».

К слову, Минкомсвязи вместе с депутатами якобы уже готовят поправки в закон, которые значительно ужесточат работу с электронными подписями. Пока же у россиян выход только один — Росреестр советует им не рисковать и написать заявление, чтобы все сделки с недвижимостью проводились только в их присутствии.

Во вторник стало известно, что в Госдуму внесен законопроект о защите граждан от мошеннических действий с их недвижимостью, совершаемых при помощи электронной подписи.

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/3998687

Как продать недвижимость в другом городе (удаленно)?

Возможна ли удаленная сделка продажи в данном случае?

Бывает, что жилье необходимо в срочном порядке реализовать, а ее владелец находится в другом населенном пункте, и выехать из него, чтобы лично появиться в Росреестре, точнее, в его подразделении по месту расположения квартиры, не имеет возможности.

Можно ли провести сделку о продаже недвижимости в отсутствии собственника, как быть, если квартира числится в долевой собственности и один из владельцев живет в ином регионе? В этой статье рассмотрены подобные вопросы, весьма актуальные для тех, кто занимается продажей недвижимости.

Возможна ли такая продажа

Достаточно часто приходится выставлять на продажу квартиры, хозяева которых проживают в другом регионе. Собственник мог просто переселиться в другой российский регион или выехать работать за рубеж, найти себе другое место для проживания или получить жилье в ином городе, унаследовав его. Не исключено также приобретение недвижимости с целью инвестирования средств.

Как это осуществить?

Продажу недвижимости в другом городе можно оформить различными способами, среди которых основные – это использование агентства недвижимости или выдача доверенности человеку, способному представить интересы владельца в органах регистрации недвижимости и других государственных структурах.

При этом Росреестр потребует предоставить документы, состав которых несколько различается от применяемого в случае личного присутствия хозяина продаваемого объекта недвижимости.

Агент, занимающийся продажей жилья, проведет его проверку на «юридическую чистоту», выявит, насколько платежеспособен покупатель, проконтролирует факт оплаты, а также займется необходимой рекламой.

Если сделку заключает доверенное лицо, оно имеет право только появиться в органах Росреестра при совершении сделки, подготовить комплект документации, направить его в Росреестр и получить официальное подтверждение того, что собственность продавца считается аннулированной.

Можно также отправить все необходимые документы на жилье в расположенное по месту его нахождения отделение регистрирующего органа через Почту России заказным письмом. В этом случае собираются все оригиналы, оплачивается госпошлина, что подтверждается квитанцией, пишется и нотариально заверяется заявление о продаже и о том, что права собственности переданы определенному покупателю.

Заявление возможно отправить через Интернет, сопроводив его сканированными копиями всех документов и уплатив пошлину также с помощью Интернета.

Это вполне  допустимый способ подать бумаги, но чтобы совершить сделку, собственник должен будет прибыть лично либо направить свое доверенное лицо.

Бланк заявление может быть также заполнен на сайте Госуслуги в ходе установления личности пользователя данного Интернет-ресурса.

Использование агентства недвижимости

Возможен ряд ситуаций, когда владельцу недвижимости приходится обязательно пользоваться услугами специалистов, занимающихся продажей жилья:

  • если не удается в намеченный срок найти покупателя жилья собственными силами;
  • документы на продажу жилья оформлены с ошибками технического характера;
  • когда продавец не знаком с условиями региона, в котором находится квартира, и не знает всех ее преимуществ, что не дает возможности установить на недвижимость адекватную цену;
  • когда требуется продать недвижимость достаточно быстро, для чего необходима рекламная кампания в населенном пункте, где расположено жилье;
  • когда необходимо выполнить предпродажную подготовку квартиры – провести косметический ремонт, выписать жильцов, подготовить документы, восстановить правоустанавливающие акты, собрать выписки;
  • желательно процесс торгов провести максимально быстро;
  • если рыночную стоимость жилья определили неправильно;
  • если в квартире произведено переоборудование или она реконструирована, а сделанные изменения не узаконены, как это требуют нормативные акты, и приходится возвращать помещению изначальный вид;
  • чтобы получить в Росреестре выписку либо свидетельство о регистрации прав;
  • чтобы подписать документ о приеме-передаче жилья покупателю;
  • если требуется устроить посещение квартиры представителями контролирующих органов, к примеру, сотрудниками БТИ для осуществления замеров.

При этом не нужно оформлять доверенность.

На определенные полномочия, такие, как проведение показов, рекламной кампании о продаже и на иные меры по поиску покупателей достаточно заключить с агентством договор, оговорив в нем положенное представителю вознаграждение. Доверять свои полномочия целесообразно только тогда, когда агенту поручается передавать собранные документы или направить в контролирующую организацию необходимый запрос.

Хозяин квартиры имеет право сам назначить цену продажи, при этом риэлтор неправомочен ее изменять, даже если уверен, что цена установлена неправильно, и она не соответствует потребительским запросам, особенностям района, где расположена недвижимость или имеются другие причины, известные риэлтору как профессионалу в данной области.

В агентском договоре должны быть оговорены следующие моменты:

  • паспортные данные граждан, ФИО, адреса постоянного жительства, контактные данные – телефоны либо электронные почтовые адреса, информация об оперативной связи;
  • конкретный объект сделки – точный адрес и особенности продаваемой квартиры;
  • этап сделки, на котором передаются ключи от жилища;
  • права и обязанности агента, ограничения сферы его ответственности;
  • порядок организации просмотров жилья, формирование отчетности о лицах, побывавших в жилье, и при потребности – их личных данных;
  • проведение анализа цен на жилье определенного типа в районе, на основании чего устанавливается конкретная стоимость квартиры;
  • отчет об израсходованных средствах;
  • срок, на который заключается договор;
  • сумма агентского вознаграждения;
  • документы на квартиру, передаваемые для осуществления уполномоченных действий – подтверждение собственности на жилье, кадастровый паспорт, документ о состоянии лицевого счета из бухгалтерии организации, обслуживающей дом, число прилагаемых копий или оригиналов;
  • указывается, когда заключен договор и упоминаются иные условия.

Когда договор заключен, оплата произведена и Росстат выдал новое свидетельство, подтверждающее право собственности, покупатель самостоятельно становится на учет по месту жительства: продавцу при этом присутствовать не обязательно, и его согласия уже никто не спрашивает. Ему остается лишь посетить паспортный стол или зайти в управляющую компанию, занимающуюся конкретным домом.

Использование доверенности

Этот путь организовать продажу – наиболее часто встречается. Продавец сам выбирает человека либо организацию, которые готовы взять на себя ответственность за все возможные риски, связанные с продажей недвижимости, оформлением бумаг и получением денег, а также с исполнением прочих обязательств в ходе поиска покупателя и организации продажи.

Гарантией благополучного осуществления сделки не всегда становятся родственные отношения.

Лучше всего доверить это дело опытному специалисту, юристу либо риэлтору, который хорошо знаком с особенностями оформления договоров продажи недвижимости и способен нести ответственность за возможные последствия.

Доверенность оформляется в любой российской нотариальной конторе, если это необходимо сделать, находясь в зарубежной поездке, можно зайти в Посольство России в данной стране, а именно в его консульский отдел.

Где бы ни была составлена доверенность, она будет должным образом оформлена, и останется только передать ее в город, где расположена недвижимость, с помощью родных или знакомых, а также путем отправки Почтой России заказного письма.

В доверенности оговариваются полномочия:

  • нахождение в органах Росреестра в ходе регистрирования сделки по купле-продажи недвижимости;
  • заключение договоров от имени продавца, в том числе, предварительной договоренности о продаже жилья;
  • получение всевозможных справок о людях, прописанных в квартире, об обременениях в виде ипотеки, залога, аренды, ареста и т.д., о погашении долгов за коммунальные услуги, которые выдают управляющая компания, паспортный стол и другие регистрирующие органы;
  • можно оговорить также взаимоотношения с органами попечительства и опеки по вопросам выписки прописанных в жилье несовершеннолетних и постановки их на учет в другом жилище, характеристики которого не уступают продаваемой квартире;
  • получение денег за квартиру – пункт, требующий особого внимания, поскольку средства могут быть переведены прямо на банковский счет либо определены в сейф-ячейку банка, что уменьшит вероятность стать жертвой мошенничества.

Можно упомянуть в доверенности либо, наоборот, запретить передавать говоренные полномочия любым третьим лицам. Если это разрешается, нотариус, заверяющий новый документ, в обязательном порядке проверит, имеется ли данный пункт в тексте доверенности. Если он отсутствует, передача полномочий является незаконной, и сделка не может быть заключена.

Собственник квартиры может предусмотреть в доверенности подписание договора о продаже жилья, оформление сделки в Росреестре либо через МФЦ и получение денег, либо он предпочтет лично приехать и совершить все эти действия, когда к продаже все будет подготовлено.

Требуемые документы

Чтобы продать свою квартиру, необходимо подготовить целый комплект бумаг, в который в зависимости от того, будет вести сделку доверенное лицо или агентство на основании договора, могут включаться:

  • выписка из домовой книги о том, что жилплощадь свободна и все проживающие ранее люди из нее выписаны;
  • техпаспорт, оформляемый в БТИ;
  • документ о праве собственности, заверенный Росреестром;
  • подтверждение возможности продажи квартиры органами попечительства и опеки при обеспечении несовершеннолетним либо недееспособным гражданам иного жилого помещения;
  • документы, подтверждающие получение права собственности на квартиру в результате купли-продажи, дарения, наследования, соглашения о приватизации с районной администрацией и другие;
  • выписка, подтверждающая отсутствие обременений жилья, притязаний от третьих лиц, незакрытых судебных дел либо ареста недвижимости по решению судебного пристава в случае долгов по кредиту, невыплаченных алиментов либо иных имущественных обязательств – такая справка действительна в течение 30 дней.

Надо ли выезжать для продажи квартиры, расположенной в другом городе

Вполне возможно организовать показы квартиры потенциальным покупателям и размещение необходимой рекламы в ином городе. Но если сама сделка должна совершаться по доверенности, это способно вызвать многочисленные практические проблемы, так что чаще всего от таких сделок стараются отказаться.

На такую покупку, когда интересы продавца представляет третье лицо, обычно соглашаются, только если квартира продается срочно, по заведомо пониженной цене или если имеется договоренность о крупном банковском кредите либо оформлении ипотеки, так что невозможно дождаться хозяина.

В прочих случаях, тем более, если покупатель нашел и другие варианты покупки жилья, от приобретения подобной недвижимости он по всей вероятности откажется и предпочтет сделку с личным присутствием продавца на процедуре регистрирования в Росреестре заключенного договора.

Если в другом городе живет один из совладельцев квартиры

При продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, такой пакет документов должен быть подготовлен от каждого из владельцев. Если имущество не является совместным, на каждую его долю должно быть подготовлено свидетельство о праве собственности. Каждый хозяин должен выдать доверенность, заверенную у нотариуса или в консульстве РФ, необходимо также заключить агентский договор.

Если второй владелец не собирается продавать свою долю, доля первого может быть продана. Но совладелец должен предоставить нотариально заверенное согласие на это. Дело в том, что закон предоставляет ему право первоочередной покупки продаваемой доли в имуществе, частью которого он и так уже владеет. Если такой документ отсутствует, суд признает ничтожной заключенную сделку.

Наше агентство Адресъ-недвижимость поможет продать квартиру в Москве удаленно под ключ. Звоните +7 (499) 110-28-83 или оставляйте заявку через сайт.

Источник: https://adres-realty.ru/stati-i-publikacii/article_post/kak-prodat-nedvizhimost-v-drugom-gorode-udalenno

Административное право
Добавить комментарий