Возможно ли приобретение домика для сдачи для проживания?

Все нюансы покупки недвижимости в Австрии

Возможно ли приобретение домика для сдачи для проживания?

Приобрести дом или квартиру в развитой и безопасной европейской стране, защищенной от экономической нестабильности – такую идею при встрече высказывают многие наши клиенты.

Одна из стран, которую мы часто рекомендуем для данных целей – Австрия. Здесь можно оформить вид на жительство и купить недвижимость, которая не упадет в цене в ближайшие 10 лет.

Сегодня рассказываем о нюансах покупки и содержания.

Можно ли купить недвижимость в Австрии и получить ВНЖ?

ВНЖ Австрии при покупке недвижимости получить невозможно – это не предусмотрено законодательством. Такие предложения действуют в Испании, Португалии, Греции.

В Австрии же процедура как раз обратная: если вы не являетесь гражданином Евросоюза, то вы сначала оформляете здесь вид на жительство, а затем приобретаете недвижимость. Причем купить можно только одно единственное жилье для собственного проживания, купить коммерческую недвижимость или вторую квартиру/дом нельзя.

Возникает два вопроса: как получить ВНЖ Австрии и налоговое резидентство?

Австрийские власти решили оба эти вопроса с помощью одной программы, позволяющей оформить вид на жительство финансово независимым лицам, которые обязуются проживать на территории страны более 183 дней в году. То есть автоматически становятся здесь налоговыми резидентами и, следовательно, получают право на покупку недвижимости.

А вот нерезидентам для того, чтобы купить квартиру в Австрии, необходимо получить специальное разрешение властей. Для этого необходимо соблюсти ряд условий, которые регулируются местными законами. Например, постоянное проживать на этой земле до покупки недвижимости не менее 3 лет.

Важно! До оформления вида на жительства вы можете купить недвижимость в Австрии, но только с разрешения властей. Без него приобрести дом или квартиру можно только после получения статуса. Однако для его оформления на начальном этапе вы обязаны иметь регистрацию в стране. Для этого необходимо арендовать здесь недвижимость и зарегистрироваться по новому адресу.

Стоимость недвижимости в Австрии: Вена

По данным экспертов, недвижимость в столице Австрии за последние 10 лет выросла в цене на 80%! Рост продолжается ежегодно: в 2018, например, стоимость жилья в некоторых районах выросла на 23%.

Замедление не предвидится, поэтому Вена пользуется максимальным спросом у желающих вложить свои средства в покупку квартиры или дома — можно не только пожить в самом комфортном городе на Земле, но и выгодно продать местную недвижимость в будущем.

Самая высокая цена в исторической центре — Внутреннем городе. Средняя стоимость квадратного метра здесь 13 тысяч евро, а стоимость полноценного жилья доходит до десятков млн евро. Чаще всего сделки заключают с недвижимостью на 1-2 млн евро. Эта цена примерно на 25-40% выше, чем в других районах Вены.

Ближе всего к рекордсмену по стоимости оказались Нойбау, Йозефштадт и Альзергрунд — средняя цена квадратного метра здесь выше 7 тысяч евро. Ближайший территориально к центру район Виден расположился в ценовом сегменте от 6 до 7 тысяч евро за квадратный метр. Компанию ему составляет третий район — Ландстрассе.

Выше 5 тысяч евро стоит квадратный метр в районах Маргаретен, Леопольдштадт, Мариахильф, Хитцинг. В оставшихся районах цена варьируется в промежутке 3-5 тысяч евро.

Недвижимости в Австрии: регионы

Поселиться в столице удается не всем, так как официальный статус в Австрии выдается по квотам. Квоты распределяются по регионам и купить жилье можно только там, где они и были получены.

Кроме того мы рекомендуем не переезжать в первый год после получения ВНЖ и продлить его в том регионе, где и был выдан статус. В случае переезда в продлении могут отказать.

Сколько же стоит недвижимость в регионах Австрии?

Форарльберг — самый отдаленный от Вены район. При этом средняя цена за квадратный метр в нем самая близкая к столичной — 3980 евро. Влияет на нее популярный горнолыжный курорт Блуденц и высокая покупательская способность местных жителей.

Недалеко по средней стоимости квадратного метра ушли Зальцбург и Тироль — 3900 евро и 3890 евро соответственно. Хотя разброс цен здесь довольно большой. В Тироле от 2,5 до 13 тысяч евро за кв.м, а в Зальцбурге от 2,8 до 7,5 тысяч евро.

Объяснить это можно тем, что Зальцбург, как и Форарльберг, считается экономически благоприятным районом. В Тироле же располагается несколько горнолыжных курортов с очень востребованной элитной недвижимостью.

Нижняя Австрия, Верхняя Австрия, Штирия и Каринтия гораздо бюджетнее — средняя стоимость квадратного метра здесь варьируется от 1,5 до 4 тысяч евро. Больше всего предложений по цене 2-3 тысячи евро.

И это несмотря на то, что например в Нижней Австрии находится прославленный курорт Баден, а каждый из регионов отличается не менее красивыми пейзажами и прекрасной экологией.

 Самый доступный из регионов Австрии — Бургенланд.

Покупку старинных особняков и замков тщательно контролируют на уровне местных властей. Цены на них стартуют от 2 млн евро. Верхний порог колеблется в районе 15-30 млн евро. Если говорить о «средних» вариантах, что в Зальцбурге можно купить особняк XII века за 3,2 млн евро. В стоимость входит тысяча кв. метров площади самого дома и 20 тысяч кв. метров земли.

Важно! Если вы непрерывно проживаете в Австрии более 5 лет, имея здесь ВНЖ, то получаете право подать заявку на оформление ПМЖ – постоянного места на жительство. Этот статус практически уравнивает вас в правах с австрийцами, кроме избирательного права.

Стоимость недвижимости в Австрии: шале

Частные апартаменты – шале – имеют совершенно разную цену. Многие предложения весьма демократичны. В Каринтии можно приобрести дом площадью 150 кв. м за 370 тысяч евро. В Форарльберге предлагают апартаменты 150 кв. м за 700 тысяч евро. В Миттерзилле продают шале 160 кв. м за 800 тысяч евро.

В то же время в Кицбюэле на выбор представлены шале в 200-380 кв. м за 2,5-4 млн евро. Шале площадью 400 кв. м в Зальцбурге обойдется в 2,5 млн евро. В Тироле есть предложение покупки особняка площадью 750 кв. м и 800 кв. м земли по цене 4 млн евро.

Важно! Непрерывно проживая в этой стране минимум 6 лет, вы получаете право подать заявку на гражданство Австрии. Но чтобы получить здесь второй паспорт, нужно постоянно сдавать усложняющиеся экзамены на знание языка и предоставить доказательства вашей плотной интеграции в жизнь австрийского социума.

  • Этап 1. Осмотр объектов недвижимости сопровождает подписание отдельных договоров, где указан адрес объекта, его полная характеристика и цена, дата просмотра, ваша контактная информация.
  • Этап 2. Резервирование объекта за вами и торг проводят только в письменной форме. Вы можете отправить владельцу официальное предложение своей цены. Вам должны ответить также в письменном виде согласием или отказом. Всю переписку сохраняют.
  • Этап 3. После достижения соглашения с продавцом вы переводите всю сумму стоимости объекта на счет-эскроу адвоката или нотариуса, оформляющего сделку. Их переведут продавцу только после одобрения сделки местными властями и внесения изменений в записях земельного кадастра.
  • Этап 4. Затем вы уплачиваете налог на передачу права собственности, после чего вам выдадут свидетельство, разрешающее регистрацию сделки в местном Земельном суде.
  • Этап 5. В присутствии нотариуса вы подписываете договор купли-продажи. Затем его регистрируют в Налоговом управлении, а суд выдает заверенную копию страницы, на которой указана ваша регистрация в Кадастре в качестве нового владельца.

Обычно весь процесс длится 3-6 месяцев (как и в любой европейской стране).

Если вы сотрудничаете с компанией Иммигрант Инвест, каждое действие при купле-продаже контролирует наш юрист, который выступает гарантом чистоты сделки. Записи о собственности хранятся в районных судах.

Копии всех сделок с недвижимостью содержатся в книгах регистрации земельной собственности. Юристы имеют доступ ко всем документам.

Важно! Возможно осуществление сделки и от лица коммерческой компании. Обязательное условие: регистрация компании в Австрии или любой стране Евросоюза. Вы можете открыть собственную фирму как инвестор и приобрести недвижимость за рубежом на это юридическое лицо.

Налог на недвижимость в Австрии

Регулярного налога на здания и сооружения в этой стране нет. Владельцы недвижимости платят налог на землю (Grundsteuer). Его рассчитывают исходя из кадастровой стоимости (Einheitswert), которая, как и в большинстве стран, гораздо ниже рыночной.

  • Если вы владеете квартирой, небольшой налог будет включат в квартплату за каждый месяц.
  • Если вы владеете частным домом, налогообложение определяется кадастровой принадлежностью участка, фактическим использованием земли.

В расчете налога для частных домовладений в Австрии существует множество нюансов.

«Например, стоимость части участка, где стоит ваш жилой дом, рассчитывается по одному тарифу, а другая часть этого участка – пустая, но при этом кадастром она предусмотрена для застройки – оценивается по-другому, – сообщает «Новый венский журнал».

– Может быть и третья часть участка, которая в кадастре значится как «зеленые насаждения», и тогда налог взимается по тому же тарифу, как за лесные или сельскохозяйственные угодья».

Налоги при сдаче недвижимости в аренду

Если вы сдаете жилье в аренду, то получаемый доход облагается налогом на прибыль по прогрессивной ставке, которая составляет:

  • при прибыли 11-18 тыс. евро в год – 25%;
  • от 18 до 31 тыс. евро в год – 35%;
  • от 31 до 60 тыс. евро в год – 42%;
  • от 60 до 90 тыс. евро в год – 48%;
  • более 90 тыс. евро в год – 50%.

Прибыль до 11 тыс. евро в год для резидентов Австрии налогом не облагается.

Покупка жилья в этой стране подходит, в основном, состоятельным лицам, которые планируют жить здесь, вести бизнес и получать гражданство. Продажа домов в Австрии не гражданам Евросоюза строго ограничена, поэтому не рекомендуем заниматься этим вопросом, если ваши цели и задачи не связаны тесно с австрийской жизнью.

Также обзавестись здесь жильем могут граждане других стран ЕС. Получить второй паспорт вы можете, воспользовавшись программой оформления гражданства Кипра (инвестиции от 2 млн евро) или гражданства Мальты (от 1 млн евро).

В этом случае вы беспрепятственно сможете въезжать в Австрию и проживать здесь в течение любого времени. Для этого вам понадобится пройти процедуру упрощенной регистрации.

Получать ВНЖ в Австрии не понадобится – достаточно будет вашего паспорта Мальты или Кипра.

Как получить паспорт Кипра?

Как получить паспорт Мальты?

Преимущества покупки недвижимости и оформления ВНЖ в Австрии

  • Возможность в кратчайшие сроки получить второй паспорт в одном из наиболее развитых государств Евросоюза (выполнив множество условий);
  • Недвижимость в Австрии не падает в цене даже в кризисные годы, поэтому является прекрасным объектом для вложения средств на долгосрочный период;
  • У вас всегда готов «запасной аэродром» в европейской стране с исключительно стабильной экономикой и высоким уровнем безопасности;
  • Вы можете перевести свой бизнес и капитал в экономическую зону, минимально подверженную риску кризиса;
  • Получив гражданство Австрии, вы сможете путешествовать без визы в 170 стран мира, включая США;
  • Обучайте детей в престижных вузах Европы, открывая им блестящее будущее;
  • Отдыхайте на лучших курортах Европы, наслаждайтесь прекрасной природой и чистейшей экологией Альп.

Если вы хотите приобрести недвижимость в Австрии, узнайте как получить вид на жительство финансово независимым лицам на странице программы.

Если вам интересны условия покупки недвижимости в других странах ЕС, скачайте обзор.

Источник: https://immigrantinvest.com/blog/austria-real-estate/

Реально ли стать рантье? Купить загородный дом, коттедж или дачу и зарабатывать на сдаче в аренду на сайте Недвио

Возможно ли приобретение домика для сдачи для проживания?

Можно ли заработать хорошие деньги, сдав в аренду загородное жилье? Как не пожалеть потом о бесцельно потраченных капиталовложениях? Как найти клиентов на долгосрочное проживание и при этом не остаться в минусе? Построить дом или купить, что же лучше? Москвичам, уставшим жить в каменных джунглях, чего же им больше всего хочется, комфорта или уединенности?

На эти все далеко не однозначные вопросы постараемся найти ответы в этой статье.

Перед тем, как сдавать загородную недвижимость, ее вначале следует приобрести или построить (имея при этом земельный участок в Подмосковье). Тут возникает дилемма, что будет выгоднее и быстрее окупится?

Специалисты утверждают, что специально приобретать дачу или коттедж для последующей сдачи ее в аренду — идея абсолютно безрассудная. Даже самый дешевый домик, стоимостью 2,5-3 миллиона рублей, окупится в лучшем случае через 12-15 лет.

Конечно, всем хочется получать высокий арендный доход. Но, следует понимать, что дорогие дома, в элитных поселках, чаще всего сдаются внаем владельцами по причине временного переезда за рубеж или в другой город. И тут не идет речь о бизнесе — здесь предполагается уход за жильем и оплата коммунальных услуг, хотя естественно собственники получат неплохую прибыль.

Также нужно учитывать, что для очень дорогого, большого по площади дома, тяжело будет найти жильцов для длительного проживания. Раньше, в основном, это были иностранцы. Сегодня, состоятельные российские бизнесмены и чиновники — публика крайне закрытая.

Заключать же краткосрочные сделки на элитное жилье не рекомендуется, это грозит испорченной мебелью и потерей общего презентабельного вида вашего коттеджа.

Сейчас, на рынке аренды, наибольшим спросом пользуются небольшие коттеджи, площадью до 100 кв. м., и на расстоянии не больше, чем 20-30 км от Москвы. Если вы владеете таким земельным участком, даже небольшим (от 6 до 10 соток), под арендный бизнес можно построить недорогой, но аккуратный домик — такой вариант будет интересен съемщикам с высокой долей вероятности.

Если земля находится в большей удаленности (от 60 км от МКАД и выше), то «заморачиваться» со стройкой не имеет смысла, так как такую недвижимость выгодно сдать не получится.

Приняв решение о строительстве дома под сдачу, лучше не обращать внимание на дешевые каркасные или панельные быстровозводимые дома — они выполняются зачастую не из самого качественного материала.

Оптимальным стройматериалом является газобетон, он отлично удерживает и сохраняет тепло, имеет долгий срок службы и довольно доступный по цене.

Использовать дерево – очень дорого, такой дом не окупится и за 15 лет.

Как стать успешным рантье и не потерять деньги?

Как не оказаться в проигрыше на сдаче загородных домов, коттеджей и дач, что нужно учитывать для этого?

Чтобы иметь постоянный доход с загородного арендуемого жилья, нужно как минимум позаботиться о его презентабельности, небольшой удаленности от столицы и, конечно, комфорте.

Всегда остаются востребованными коттеджи и дачи на Рублевке, на Новорижском и Можайском направлении. Если найти добросовестных арендаторов, вполне реально получать с аренды ежемесячно 100-150 тысяч рублей.

Сегодня, наниматели большое внимание уделяют загруженности трасс, многие их них добираются ежедневно на работу в Москву. Кроме того, для удачного бизнеса нужно самому искать съемщиков, при обращении в агентства, прибыль рискует уменьшиться ровно на половину.

Как быстро найти арендатора на свой дом, дачу, коттедж?

Жилье должно быть полностью готовым к проживанию, не требовать ремонта и обставлено всей необходимой сантехникой и мебелью. Пустые «хоромы» мало кому придутся по душе. Естественно, что мебель должна быть новой или иметь вид таковой. Старая, истертая и поломанная фурнитура существенно понизит арендную стоимость вашего жилья, а то и совсем отпугнет клиента.

Если поселок, где находится ваш коттедж, обладает развитой инфраструктурой (магазины, детский сад, игровые площадки, развлекательные комплексы) это будет огромным плюсом, ведь чаще всего нанимателями являются семейные люди.

Спален в домовладении должно быть 3 и более – для членов семьи и обслуживающего персонала (как минимум, это может быть няня).

Хорошо, если коттедж находится в живописном месте (около леса, вблизи любого водоема). Для таких мест не долго придется искать арендаторов. Небольшой фруктовый сад на участке, огородик с ягодами и плодовыми кустарниками — также прибавят спрос предложению.

Где лучше строить коттедж под сдачу в аренду?

Есть риск не найти арендаторов, построив дом в глухой деревне, даже если она находится недалеко от Москвы. Довольно часто люди не могут найти нанимателей для прелестного, уютного дома с бассейном и ухоженной территорией, но находящегося в неудачном месте.

Дело в том, что либо он расположен слишком далеко от дорог и остановок транспорта, либо в маленьком селении, без какой-либо инфраструктуры и с вечно пьяными жителями. Абсолютно понятно, что земельный участок в таком месте будет стоить гораздо дешевле, и, сэкономив таким образом, можно впоследствии остаться без арендаторов и прибыли.

Большинство людей, снимая загородный дом, хотят быть уверены в своей безопасности. В этом случае, более выигрышно «смотрятся» охраняемые, огороженные коттеджные поселки. Старые дачи также мало пригодны для арендного бизнеса, так как чаще всего уровень комфорта и инфраструктура проживания в таких объектах оставляет желать лучшего, не говоря уже о безопасности.

Успешный доходный дом. Что в нем должно быть?

Если вы решили построить дом и благоустроить земельный участок, для последующей их сдачи в аренду, следует определиться с целевой аудиторией:

  • семьи с детьми;
  • иностранные граждане;
  • одинокие пожилые люди и пр.

Маленькая игровая детская площадка добавит вашей недвижимости преимущество в глазах семейных пар с малышами. А небольшая беседка, в тени деревьев — будет дополнительным удобством для пожилых людей.

Хорошо, если ваш загородный коттедж имеет свой небольшой бассейн, баню или сауну. Место на участке для стоянки 2-3 машин — также повысит арендную плату.

А бетонированная или асфальтированная дорога к дому (с возможностью круглогодичного подъезда) — один из немаловажных факторов. Человек представляя, что ему ежедневно придется проезжать сотни метров по грязи и земле, может отказаться даже от полностью устраивающего предложения.

Как создать комфортную планировку?

При строительстве дома, следует тщательно выбрать проектировщика-архитектора. Желательно отдать предпочтение уже зарекомендовавшему специалисту, пусть это даже обойдется дороже. Малограмотные «спецы» могут нарисовать копеечный проект с одним санузлом на первом этаже, при том что этажей будет, как минимум три или сделать окна слишком маленькими, так что в доме будет темно…

Особое внимание нужно уделить лестницам, они не должны быть слишком узкими и крутыми. Обязательно должны быть перила — удобные, сделанные из безопасных материалов (лучше дерево), кованные могут быть небезопасны для детей.

Излишества в помещениях, в виде витражей и стен напичканных окнами, не добавят дому ценности, а уменьшат ее.

Функциональность коммуникаций

При строительстве уделите особое внимание коммуникациям, чтобы в последствии большая часть денег не уходила на их содержание и ремонт. Используйте качественные, долговечные материалы — эти затраты окупятся.

Учитывайте, что средняя стоимость содержания коттеджа в Подмосковье обходится ежемесячно от 200 до 1000$.

Оформление документов

Оформляя сделку, следует грамотно составить договор о найме. Если дом арендуется на срок менее года, составляется договор краткосрочной аренды.

В таком договоре не предусмотрено:

  • заселение временных жильцов, не указанных в договоре изначально;
  • возможность оформлять договор поднайма;
  • возможность смены арендатора;
  • у нанимателя отсутствует право продлевать срок аренды;
  • у собственника нет возможности требовать в суде отсрочки на расторжение договора.

При передаче ключей, следует обязательно заключить акт приемки-сдачи, даже если вы сдаете дом на выходные и праздники. При этом, лучше не полениться и перечислить в нем все ценные вещи и имущество, прописать штрафы за их порчу. В противном случае, по приезду, собственник рискует получить полуразгромленый или разграбленный коттедж.

Что выгодней: долгосрочная сдача в аренду или посуточная?

Несомненно, посуточно сдавая свой дом, дачу или коттедж, можно очень хорошо заработать.

Но учтите, что придется все свободное время уделять мелким организационным вопросам:

  1. заниматься уборкой или нанимать клининговую фирму;
  2. постоянно искать новых клиентов и контролировать их заселение и выселение;
  3. оформлять документы на аренду, вести кассовый учет;
  4. оперативно решать мелкие бытовые вопросы.

Практика показывает, что большинство рантье, которые заняты в сфере посуточной аренды, и строят (или арендуют) несколько домов, обычно нанимают в помощь управляющего.

Имейте ввиду, что на этом рынке очень большая конкуренция. С развитием интернета, арендаторам ежедневно доступны тысячи предложений. Наибольшей популярностью у «посуточников» пользуются коттеджи с уникальным дизайном и проектом. Если ваш дом построен по типовому проекту, его будет довольно сложно сдать.

Сколько можно заработать на сдаче своего дома или дачи?

Сдавая дом в Подмосковье площадью 100 — 150 кв. м, в среднем, можно заработать 5-10 тысяч рублей за сутки. Самый «куш» для собственника — это новогодние праздники. Здесь можно заработать до 50 — 100 тыс. руб за сутки.

Так, почему же если это столь выгодно, большинство владельцев недвижимости предпочитают долгосрочную аренду?

Посуточная аренда предполагает множество рисков:

  • более частая уборка и износ «расходников»: белья, полотенец, ковров и т. п.;
  • менее ответственное отношение арендаторов, которые оставляют после себя гораздо больше поломок и повреждений отделки, что сулит для собственника более частые затраты на ремонт;
  • высокий износ мебели — ее презентабельного вида хватает максимум на год-два;
  • порча и пропажа вещей;
  • нередки случаи вандализма и даже пожары.

Поэтому, если вы сдаете ваш дом посуточно, рекомендуется застраховать как недвижимость, так и имущество.

Долгосрочная аренда намного удобнее. В этом случае, есть малая вероятность, что с домом случиться что-то плохое. К тому же, для собственника, это постоянный, прогнозируемый ежемесячный доход, без «лишнего геморроя».

Выводы

Чтобы стать удачливым бизнесменом на рынке аренды загородного жилья, необходимо учитывать следующие факторы:

  1. К дому ведет хорошая, не загруженная дорога. Самые популярные направления в Подмосковье: Рублево-Успенское, Можайское, Новая рига, Киевское, Осташковское и Ярославское шоссе. Загородное жилье на Востоке и Юге Подмосковья абсолютно не пользуются спросом;
  2. Достаточно небольшого участка — от 6 до 12 соток, но важно, чтобы он был ухожен и благоустроен. В идеале на нем должны находиться: баня, беседка, мангальная, место для отдыха;
  3. Удаленность коттеджа от МКАД — максимум 30 км для длительной аренды, в зимний период — не больше 15 км;
  4. Площадь дома — не более 120 — 150 кв. м;
  5. Дополнительные удобства: гараж, баня, бетонированный подъезд, бассейн — приветствуются и положительно влияют на стоимость аренды;
  6. Плюсом будем если в коттедже: просторные комнаты, несколько санузлов, теплые стены и презентабельный вид;
  7. Важный фактор — хорошая экология и окружение. В идеале лес и речка или пруд — в пешей доступности;
  8. Участок должен быть огорожен, а поселок охраняться;
  9. Хорошие соседи.

Необходимо помнить, что специально покупать коттедж или дачу, чтобы потом их сдавать, абсолютно не выгодно — окупаемость слишком большая. Но если вы уже владеете земельным участком, то это все меняет.

Себестоимость строительства небольшого каркасного дома (120 — 150 кв. м) — 1-2 млн. руб., что дает возможность окупить инвестиции максимум за 3-4 года. Главное — не экономьте на подрядчиках, материалах и коммуникациях — это совершенно оправданные затраты, которые позволят вашему коттеджу приносить доход долгие годы.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Источник: https://nedvio.com/realno-li-stat-rantie/

Сколько можно заработать на домике у моря

Возможно ли приобретение домика для сдачи для проживания?

Летом я снимала комнату в частной гостинице в Адлере и расспросила ее владельца Дмитрия, что это за бизнес.

Елена Евстратова

отдыхает в частном секторе

В 2017 году Дмитрий заработал больше миллиона рублей, но теперь думает все продать. Вот его история.

сколько можно заработать на домике у моря

Дом у Дмитрия рядом с морем — в 240 метрах. По меркам Адлера это близко: ближе частных домов почти нет — там стоят большие отели, сувенирные магазины, рестораны и супермаркеты.

На юге земля стоит дорого, и чем ближе к морю, тем дороже. Участок с домом Дмитрий получил в наследство. Если бы покупал, пришлось бы выложить от 2,5 до 5 миллионов за сотку. А в ста метрах от моря цена за сотку может доходить до 20 миллионов.

Продают обычно участки трех категорий:

  1. Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
  2. Для дачного некоммерческого партнерства (ДНП).
  3. Для садового некоммерческого товарищества (СНТ).

Чтобы купить участок, построить дом и сдавать его туристам, земля должна быть категории ИЖС. Участки ДНП и СНТ можно покупать только для личного пользования. Обычно на них строят дачные домики и выращивают овощи и фрукты.

Гостевой дом Дмитрия в Адлере. На юге важен каждый сантиметр земли, поэтому дома строят плотно, оставляя лишь небольшие зазоры. У дома Дмитрия три этажа, больше не позволяет высотный регламент. Если нарушить — лишние заставят демонтировать.

Все соседи Дмитрия тоже сдают дома, жилых уже не осталосьКаждый клочок земли используют по максимуму — цветников перед домом нет почти ни у кого, зато есть навесы.

Ночью туда ставят машины, а днем — сушилки и шезлонги со столиками для отдыхающих

Отдельная история с домами. Бывает, что участки продают со строениями двадцатилетней давности. В таких домах много проблем с ремонтом, электропроводкой и канализацией, поэтому проще снести старый дом и построить новый. В Адлере новые дома строят из пеноблока или кирпича. Самый дешевый обойдется в 3—4 млн рублей, на «Авито» можно найти дома и за 20, и за 40.

Перед открытием гостиницы Дмитрий отремонтировал дом и потратился на обстановку. Ремонт сделал своими силами, на этом удалось сэкономить минимум 200 тысяч.

Обстановка обошлась в 800 000 рублей. Для комнат Дмитрий закупил мебель, технику, постельные принадлежности, торшеры и сантехнику. Для общих мест — все, чтобы гости могли приготовить себе поесть и что-то постирать. Чтобы сэкономить на доставке, большую часть обстановки он заказал у местных производителей. Остальное докупил в Икее.

Самый недорогой трехместный номер без балкона

В гостинице Дмитрия шесть номеров и общая кухня. Самый большой и дорогой номер — на четырех человек, с отдельной кухней и санузлом. В комнате есть двуспальная кровать, диван, кухонный гарнитур, шкафы и тумбочки. Чаще всего его снимают семьи с детьми.

Остальные номера рассчитаны на трех гостей. Они тоже с санузлами, но поменьше и без кухонь. Кровати односпальные, потому что номера с двуспальными бронируют реже. В каждой комнате шкаф и тумбочка. Другая мебель туристам и не нужна — большую часть времени они проводят на пляже, а в гостиницу приходят ночевать.

Кроме размера комнаты цена зависит от количества гостей: одному снять номер на 30% дешевле, чем втроем. Но одиночек в сезон немного, обычно селятся компании по 2—3 человека. Еще вариант сэкономить — приехать надолго. За бронирование дольше двух недель Дмитрий дает скидку от 5%.

У семейного номера есть выход во внутренний дворик, где оборудован навес

Гостиница работает с мая по октябрь. С ноября по апрель Дмитрий ее закрывает: гостей мало, а отапливать деревянный дом слишком дорого.

Полностью гостиница загружена только в сезон: с середины июня до середины сентября. В мае или октябре посетителей меньше. Но и в сезон случаются накладки — бывает, подводит погода или гости отменяют длинную бронь. При полной загрузке за сезон можно заработать 2,1 миллиона рублей. В 2017 году получилось только 1,3 миллиона.

В начале и конце сезона

3000 Р

Трехместный номер с балконом

В начале и конце сезона

1800 Р

Трехместный номер без балкона

В начале и конце сезона

1500 Р

Расходы на содержание зависят от сезона: в пик приходится тратить больше, зимой — меньше, хотя коммунальные услуги все равно приходится оплачивать. В июле-августе Дмитрий тратит больше 40 тысяч рублей в месяц.

За воду — 5000 Р: водоснабжение и водоотведение. Туристы часто моются после моря, потому что на пляже души плохие, а до гостиницы всего пара минут.

За вывоз мусора — 3990 Р. В Сочи есть норма вывоза мусора на человека — 3 кубометра в месяц. Это стоит 210 Р. В гостинице могут жить 19 человек, поэтому вывоз мусора стоит 3990 Р.

За постельное белье и полотенца — 1200 Р. Чтобы не тратить время на стирку и глажку, Дмитрий пользуется прачечной. За килограмм белья там берут 50 Р. Дмитрий сдает белье один-два раза в неделю, когда выезжают туристы. В сезон набирается 80—100 кг.

На мелкий ремонт — 12 000 Р: ножки стульев, дверцы шкафов, лейки для душа. Вызов мастера стоит минимум 1000 Р, поэтому часть поломок Дмитрий устраняет сам.

На бытовые расходы — 5000 Р: мыло, туалетная бумага, губки, тряпки, средства для дезинфекции и стиральный порошок. Все это он закупает мелким оптом.

Если считать содержание за год, еще добавляются расходы на подготовку к сезону: проверить крышу, что-то подкрасить, где-то прибить. Кондиционеры почистить и заправить. Все вместе — еще примерно 70 000 Р в год. А если сломается что-то из крупной техники вроде бойлера, то ремонт обойдется еще в 10 000 Р.

В итоге в среднем за год на содержание гостиницы уходит примерно 220 000 Р — или около 56 000 Р в месяц.

На гостиницу с шестью номерами хватает двух бойлеров по 100 литров. Воду они греют почти постоянно, поэтому электричества тратится много

Сайта у гостиницы нет, Дмитрий привлекает гостей иначе: через агрегаторы и по сарафанному радио. На внешнюю рекламу он не рассчитывает.

Сарафанное радио. Рекомендации довольных гостей тоже работают хорошо. Новые клиенты обычно звонят напрямую или пишут на электронную почту, поэтому Дмитрий старается быть все время на связи.

Табличка на доме. Владельцы гостиниц часто вешают таблички, где пишут о свободных комнатах. На хорошей табличке есть реквизиты ИП, номер владельца и типы номеров.

Дмитрий табличку не вешает: говорит, что его клиенты по табличкам не ищут. Обычно так делают те, кто забронировал что-то заранее и теперь хочет найти комнату подешевле. Другой вариант — те, кто ничего не бронировал и хотят номер прямо сейчас.

Планировать таких клиентов трудно, поэтому Дмитрий на них не рассчитывает.

Дмитрий не подает завтраки и не нанимает сотрудников.

Завтраки — это продукты, работа повара и разрешение СЭС. Номера без завтраков дешевле на 100—200 рублей, поэтому они чуть реже простаивают. А позавтракать можно в кафе рядом с гостиницей — за те же 150 рублей.

Горничная стоит 1800 рублей за смену, или 25—30 тысяч в месяц — если повезет найти такую, которая согласится работать только в сезон.

Хорошие горничные устраиваются в отели на весь год, на сезон им идти невыгодно. Поэтому Дмитрий убирает комнаты сам: моет сантехнику, пол и окна, меняет белье и покрывала. Это занимает 2—3 часа раз в 3—4 дня.

После отъезда гостей Дмитрий проводит генеральную уборку.

За чистотой на кухне Дмитрий следит ежедневно — моет пол, раковину и столешницы

Гостевой дом на юге — это сезонность, работа без выходных и высокая конкуренция.

Сезонность. Летом Дмитрий тратит на гостиницу все свое время, а с ноября по май гостиница простаивает. В несезон приходится искать другую работу — или зарабатывать за сезон столько, чтобы хватило на весь год.

Работа без выходных. В больших гостиницах администраторы встречают клиентов, управляющие решают проблемы, горничные ведут хозяйственные дела. В маленьких все на одном человеке. На море за сезон Дмитрий выбрался два раза и еще пару выходных наскреб съездить с друзьями в горы.

Чтобы выживать, мини-гостиницы переориентировались на родителей с маленькими детьми и пенсионеров. Родителям с детьми важна кухня, чтобы готовить самим. Они обычно приезжают на несколько недель и стараются на всем экономить.

Пенсионеры снимают комнаты у частников больше по старой привычке — считают, что это дешевле. А еще им хочется тишины и спокойствия.

В мини-гостинице постояльцев меньше, чем в отеле, поэтому есть шанс спокойно посидеть во внутреннем дворике или ни разу не встретить соседей на кухне.

Лучше всего конкурируют с большими отелями мини-отели на 20—30 номеров. В них есть просторные кухни, подается завтрак и домашняя атмосфера

Содержать гостевой дом тяжело: конкуренция высокая, отдыхать некогда, постоянно нужно искать клиентов. Расширяться сложно: дом выше трех этажей не построить, а земля у соседей дорогая.

Сейчас Дмитрий думает о том, чтобы продать участок с домом и купить три квартиры в Сочи. Их можно будет сдавать на долгий срок тысяч за 25—30 в месяц. По очень грубым прикидкам доход будет немного меньше, чем с гостевым домом, зато можно будет работать где-то еще и планировать отдых без оглядки на бизнес.

и подготовка к сезону220 000 Р
Реклама и комиссии32 000 Р

и подготовка к сезону

220 000 Р

Реклама и комиссии

32 000 Р

Источник: https://journal.tinkoff.ru/down-by-the-sea/

Недвижимость у моря: ТОП-5 стран для инвестиций

Возможно ли приобретение домика для сдачи для проживания?

Немногим из нас посчастливилось жить в теплых странах, на живописном побережье, где до пляжа рукой подать. Поэтому совершенно не удивительно, что из всех видов отдыха, мы выбираем именно пляжный. При этом одним достаточно просто регулярного греться на солнышке и плескаться в теплых волнах, другим же хочется обзавестись собственным кусочком побережья в виде дома или квартиры…

Зарубежную недвижимость у моря можно назвать практически универсальным приобретением. Это и вложение средств, и просто приятная и полезная покупка. Обзаведясь собственными квадратными метрами на побережье, больше не надо тратить уйму времени на поиск подходящей гостиницы, которая может похвастаться сочетанием хорошего качества и приемлемой для вас цены.

Дом или квартиру у моря приобретают не только для проживания, но и для заработка на аренде. Даже если купить недвижимость за рубежом у моря исключительно для себя и не сдавать в аренду, она все равно будет финансовым активом.

При необходимости жильё можно продать, вернув вложенные деньги. Если цены на рынке будут расти, то при перепродаже вы заработаете. Конечно, нельзя исключать варианты того, что стоимость жилья может, наоборот, снизиться. Но такой риск существует при покупке любой недвижимости.

При целенаправленном вложении средств, самый простой способ заработать на недвижимости – сдавать ее в аренду. И чем ближе объект к воде, тем больше на нем можно заработать.

Стоимость аренды зависит от следующих параметров:

  • тип недвижимости;
  • сезон;
  • расположение (близость к морю);
  • длительность аренды (долгосрочная/краткосрочная);
  • популярность конкретного курорта.

Чем больше срок аренды, тем выгоднее арендатору. Долгосрочная аренда – от месяца и более. Но на курортах в сезон отпусков наиболее распространена краткосрочная аренда – понедельная или даже посуточная. Средняя стоимость аренды квартиры на неделю сравнима или даже превышает месячную ренту. Что позволяет собственнику за 2-3 месяца отбить затраты на содержание и заработать себе на отпуск.

Например, расходы на содержание квартиры (75-80 кв. м) на одном из испанских курортов составляют около €2000 в год.

В эту сумму входят комунидад, то есть плата за обслуживание дома и прилегающей территории, коммунальные платежи (вода, электричество, газ, вывоз мусора, телефон/ТВ/интернет), налог на недвижимость (IBI) и налог на доходы физлиц (IRPF), даже если в реальности вы жилье не сдаете. В сезон аналогичную квартиру можно сдавать в аренду за €350-1000 в неделю (в зависимости от расположения).

В зависимости от страны цифры отличаются, но механизмы расчета затрат и возможной прибыли везде аналогичны.

Чем длиннее сезон в стране, где вы решили купить квартиру на берегу моря, тем выше ваша потенциальная прибыль от сдачи ее в аренду.

И чем меньше вы сами проживаете на курорте, тем ниже расходы на содержание, так как в большинстве стран плата за газ, воду и электричество начисляется по счетчикам. Сколько израсходовали – столько и заплатили.

И самое главное, если вы хотите в будущем перепродать недвижимость и заработать, то объект должен быть:

  • Ликвидным, то есть способным заинтересовать не только вас, но и максимальное число потенциальных покупателей.
  • Купленным по реальной, а не завышенной цене. Ведь, если вы купили дом за €300000, который на рынке оценивается максимум в €150000, то вам остается надеяться только на бурный рост рынка, причем на протяжении нескольких лет, чтобы вернуть свои кровные.

Испания

Самая популярная страна среди русскоговорящих покупателей недвижимости, по данным аналитического центра Prian.ru. На первое место Испания вырвалась в конце 2016 года и с тех пор уверенно наращивает преимущество. Это не удивительно.

После затяжного кризиса, когда цены на жилье постоянно снижались, ситуация начала исправляться. На фоне высокого иностранного спроса испанские квадратные метры начали дорожать – на 1-5% в зависимости от региона.

А застройщики стали возвращаться на рынок с новыми проектами.

При этом на побережье до сих пор можно купить жилье по ценам, несопоставимым с докризисными. В наиболее бюджетных Аликанте и Торревьехе много вариантов от €50000. И даже дешевле. А в престижных и традиционно дорогих Марбелье и на побережье Барселоны – от €140000.

Болгария

Болгария – вторая по популярности страна у тех, кто хочет купить дом у моря за границей. Ее главное преимущество – очень низкий порог входа или, проще говоря, доступные цены. С пикового 2008-го средний «квадрат» подешевел почти на 30%. В крупных городах уже начался рост, но на побережье цены стоят на месте.

Редкая европейская страна может предложить покупателям из России или Украины такое выгодное сочетание низких цен на курортную недвижимость (от €15000), высокой транспортной доступности и отсутствия языкового барьера. Несмотря на короткий купальный сезон, здесь также можно зарабатывать на аренде. Средняя доходность в Болгарии составляет 3-5% годовых. Много не заработаешь, но отбить расходы на содержание получится.

Италия

Италию не назовешь доступным направлением для покупки курортной недвижимости, но это не мешает ее популярности среди иностранных покупателей.

Со времен кризиса средний «ценник» упал на 20-30% и пока продолжает снижаться, хотя незначительно – на 1-3% в год. Эксперты небезосновательно заявляют, что стабилизация уже не за горами, а цены привлекательны как никогда.

Возможно, по этой причине доля покупателей из-за рубежа на рынке курортной недвижимости растет.

Сегодня найти и купить виллу на берегу моря в Лигурии можно за €550000-800000. Сумма немалая, но еще несколько лет назад о таком ценнике нельзя было и мечтать. А на самые бюджетные курорты Калабрии можно выходить с капиталом в €40000-50000.

Греция

Стабильно входит в десятку самых популярных направлений для покупки курортной недвижимости. И причина этому – не природные красоты, хотя и они тоже, а очень привлекательные цены.

Греция – одна из немногих средиземноморских стран, наряду с Италией, где стоимость объектов по-прежнему падает. По данным компании RE/MAX Europe, жилье в Греции – самое доступное в Европе.

Это ли не повод задуматься над тем, чтобы купить квартиру на берегу моря?

Многие эксперты считают, что вскоре рынок стабилизируется и пойдет в рост.

В пользу этого говорит замедление спада цен до 1-2% в год, рост покупательской активности со стороны иностранцев и подорожание недвижимости в наиболее популярных регионах Греции.

Например, на островах квадратные метры начали расти в цене еще в 2015 году. Несмотря на это, на том же Крите можно найти варианты от €30000, на Родосе – от €60000-70000.

Черногория

Каждая третья сделка на черногорском побережье проходит с участием русскоязычных покупателей. С 2008 года цены на местную недвижимость упали на 30-40% и начали расти на отдельных курортах только в 2017-м. Поэтому в стране до сих пор можно купить жилье по весьма демократичным ценам, даже в новостройках. Более того, в строящихся проектах «ценник» на 10-20% ниже, чем в готовых.

Сегодня это – далеко не самая дешевая балканская страна – предлагает море, солнце и недвижимость у моря по приемлемым ценам. И, что для многих важно, вид на жительство в Черногории могут получить покупатели любой недвижимости. Конечно, с Болгарией по дешевизне предложений она тягаться не может, но домик у моря, например, на Барской ривьере, за €65000-75000 найти реально.

Pixabay

Условия цитирования материалов Prian.ru

Источник: https://prian.ru/pub/35049.html

Административное право
Добавить комментарий