Возврат средств членам ЖСК

Возврат паевого взноса члену ЖК, исключенному из него

Возврат средств членам ЖСК
Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Возврат паевого взноса члену ЖК, исключенному из него

Сумма паевого взноса выплачивается члену ЖСК, который не выплатил полностью паевой взнос и был исключен из организации.

Статья 132 ЖК определяет, что сумма паевого взноса выплачивается члену жилищно-строительного кооператива, который не выплатил полностью паевой взнос и был исключен из организации. Сроки и условия данной выплаты при выходе члена из ЖКС устанавливаются статутом данной структуры.

Согласно пункту 140 Типового статута члену жилищного кооператива, который не внес пай в полном объеме и был исключен из членов ЖК, сумма его паенакопления должна быть выплачена в срок, который не должен превышать 2 месяца с момента принятия решения об исключении, кроме случаев, когда в ЖСК вступают наследники такого члена.

Какими же могут быть причины выхода из кооператива:

  • добровольный выход из членов ЖСК. Статутом определяется порядок, в котором подается заявление о намерении выйти из структуры. Выбывающий человек получает право вернуть ту часть пая, которая была им внесена;
  • исключение на основании решения общего собрания в связи с грубым неисполнением без уважительных на то причин обязательств, которые закреплены в Жилищном кодексе и статуте жилищного кооператива;
  • проведение процедуры ликвидации юрлица, которое является членом ЖСК;
  • процедура ликвидации самого кооператива;
  • смерть лица, которое является членом ЖСК. В данном случае членом объединения граждан может стать наследник умершего члена. Об этом должно быть вынесено соответствующее решение общим собранием членов или конференцией.

Срок и условия возвращения пая

Сроки выплаты паевых взносов и порядок проведения выплат определяется статьей 132 ЖК и статьей 32 Федерального Закона «О жилищных накопительных кооперативах», а также Типовым статутом ЖСК.

Статья 132 ЖК определяет, что сумма паенакопления должна быть выплачена исключенному члену в срок, который не превышает 2 месяца с момента вынесения решения про исключение из членов, если его право на членство не переходит к наследникам. При этом в решении общего собрания должна содержаться следующая информация:

  • размер паенакопления, который подлежит выплате. Важно учитывать, что из размера пая, который подлежит выплате исключенному члену, вычитается общая сумма задолженности исключенного члена перед жилищным кооперативом, куда входит долг по членским и другим взносам, кроме паевых, а также пеня, размер которой устанавливается уставом, накопившаяся за время невнесения обязательных платежей.
  • Срок, в течение которого произойдет выплата паенакопления, лицу, исключенному из ЖСК. Этот срок должен соответствовать требованию статьи 132 ЖК о максимально возможном периоде проведения выплаты.

На протяжении 10 рабочих дней с момента вынесения решения общим собранием, человек, которого исключили из членов, должен направить заявление на имя председателя правления ЖСК о проведении выплаты его паенакопления, указав форму такой выплаты. Возможные варианты – перечисление денег на счет особы в банковском учреждении или просьба о выдаче денежных знаков наличными.

Если исключенный член кооператива не обратился с подобным заявлением в указанный выше срок, организация обязана произвести зачисление денежных средств в нотариальный депозит по месту расположения ЖСК, причем сделать это нужно не позднее, чем на следующий рабочий день, после дня, когда истек срок подачи соответствующего заявления выбывшим членом.

Особа, исключенная из кооператива, может получить свои деньги через нотариальный депозит согласно порядку, установленному российским законодательством.

Стоит отметить, что паевые взносы, которые возвращаются выбывшему члену ЖСК, не подлежат налогообложению.

Если лицу, которое было исключено из организации, в пользование уже было передано жилое помещение, паенакопление может быть выплачено исключительно после того, как особа вместе с членами семьи, которые вместе с ней проживают, освободит данное жилье.

Если гражданин отказывается освобождать жилище, он подлежит выселению по решению суда без права получения иного жилого помещения согласно со ст. 133 ЖК России.

Если кооператив нарушил свои обязательства при выплате паенакопления, он должен выплатить пеню в размере, который определен статутом, за каждый день просрочки.

Составление искового заявления

Если ЖСК не выполняет свои обязательства перед выбывшим пайщиком, возврат паевого взноса может проводиться в судебном порядке. Как правильно составить исковое заявление?

Статья 131 ГПК определяет форму и содержание такого документа. Подача иска производится в письменной форме. В иске указываются:

  • название судебной инстанции, куда он подается;
  • название или ФИО истца и ответчика и место их проживания;
  • в чем состоит суть нарушения прав и законных интересов, и каковы требования истца;
  • на чем основываются требования истца и доказательство их обоснованности;
  • расчет денежных сумм, которые подлежат взысканию;
  • информация о выполнении досудебного порядка обращения ко второй стороне с целью решить вопрос без вмешательства суда;
  • список документов, который прилагается к иску.

Кроме этого в иске могут указываться сведения, которые имеют значение для рассмотрения дела, например телефонные номера, адреса электронной почты, ходатайства истца и прочая информация. 

Иск подписывается истцом или уполномоченным на подписание иска и подачу его в судебную инстанцию лицом (представителем истца).
Статья 132 ГПК определяет перечень документов, которые могут подаваться вместе с иском. К нему прилагаются:

  • копии иска, количество которых соответствует количеству ответчиков и третьих особ;
  • документ, который подтверждает, что была оплачена госпошлина;
  • в случае если от лица истца подает иск его представитель, нужно предоставить доверенность, которая подтверждает наличие таких полномочий;
  • документы, которые могут подтвердить наличие обстоятельств, на которых основываются требования истца, а также копии таких документов для ответчика и третьих лиц, если у них нет в наличии подобной документации;
  • доказательства, которые подтверждают соблюдение процедуры досудебного урегулирования спорной ситуации, если подобный порядок предусматривается на законодательном уровне;
  • расчет денежной суммы, которая подлежит взысканию. Документ должен быть подписан истцом или его законным представителем и приложен к иску с числом копий, которое соответствует количеству ответчиков по делу и третьих лиц.

Важно учитывать, что при подготовке искового заявления во внимание берется множество нюансов, не упустить которые под силу только квалифицированному юристу.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: https://advokat-malov.ru/tszh/vozvrat-paevogo-vznosa-chlenu-zhk-isklyuchennomu-iz-nego.html

Строительные пирамиды в кризис

Возврат средств членам ЖСК

В непростых экономических условиях проблема покупки жилья встала еще более остро. Люди ищут пути решения жилищного вопроса, а рынок реагирует на сложную ситуацию появлением всевозможных альтернатив, весьма напоминающих сомнительную программу рассрочки кредита. Наибольшее распространение на этом рынке получили жилищно-строительные кооперативы.

Сущность ЖСК

– Организация жилищно-строительного кооператива, как и при долевом строительстве, подразумевает, что возведение дома будет производиться на средства будущих жильцов. Однако люди, объединяющиеся в жилищно-строительный кооператив, сами нанимают застройщика под выполнение определенного заказа, тем самым возлагая на себя ответственность за будущее возводимого дома.

При покупке же инвестиции главным действующим лицом является застройщик. Он решает все вопросы, оставляя покупателям только одно право, – дождаться получения новой квартиры. Прием в члены жилищно-строительного кооператива осуществляется путем подачи заявления, которое утверждается решением правления ЖСК. С человеком, как правило, заключается договор паенакопления.

При исключении из членов ЖСК либо добровольном выходе вступительный взнос пайщику не возвращается. В случае банкротства или ликвидации наряду с кооперативом солидарную ответственность и потери несут все члены ЖСК.

Вложение денег в строительство согласно этой схеме наиболее рискованно потому как каких-либо гарантий, что дом построится, нет, – комментирует Людмила Лобова, юрист Центрального Агентства Недвижимости.

Собственником построенного дома является непосредственно кооператив – только на усмотрение и с разрешения кооператива квартира может быть передана в законное владение члена кооператива. Право собственности на жилое помещение член кооператива приобретает после полной выплаты пая. Это в том случае, если дом построен.

Способы выхода из кооператива в законе прописаны, но на практике выйти из этого замкнутого круга довольно проблематично.

Согласно статьи 130 ЖК РФ, выход из жилищно-строительного кооператива осуществляется путем исключения пайщика из кооператива, ликвидации юридического лица, входящего в состав кооператива, и, собственно, на что нужно обратить особо пристальное внимание, – когда сам жилищно-строительный кооператив ликвидируется. Основание для ликвидации кооператива незамысловатое, а именно – долги, которые могут появиться в любой момент, и кооператив инициирует банкротство. В связи с этим, по мнению опытных специалистов, вкладывать средства в жилищно-строительный кооператив достаточно рискованно.

Людмила Лобова отмечает, что вновь создаваемые сегодня жилищно-строительные кооперативы отличаются от тех, что строили дома в советские времена. А доверие, которое оказывают граждане сегодняшним кооперативам, соразмерно, пожалуй, лишь воспоминаниям из далекого прошлого.

Риски

В Новосибирске существует несколько жилищно-строительных кооперативов. Самые известные из них – МЖСК «У озера», ЖСК «Держава», ЖСК «Строим вместе», ЖСК «Свой дом».

Человеку, как правило, показывают красивую картинку проекта строящегося дома, расписывают все прелести его местонахождения. Определяющим фактором при вступлении в кооператив для человека является привлекательная цена, в среднем по Новосибирску она составляет не более 40 тысяч рублей за квадратный метр.

Хотя, если говорить о строительстве на начальной стадии, как это происходит у большинства жилищно-строительных кооперативов, данная цена совершенно непропорциональна тем рискам, которые сопутствуют при вложении средств в ЖСК. Во-первых, содержание и условия договоров, предлагаемых ЖСК, зачастую кабальны.

Например, МЖСК «У озера» оставляет за собой право при исключении пайщика осуществлять возврат денежных средств по мере поступления таковых в кооператив, и то не более 30% от сумм ежемесячных поступлений.

Следует отметить, что дополнительные расходы могут выражаться и в достаточно конкретных вещах, как-то: финансировать ввод объекта в эксплуатацию, оплачивать из своих средств текущий ремонт дома и т.д. При этом на все нужно спрашивать согласия членов кооператива: на то, чтобы зарегистрироваться, пользоваться жилым помещением, сдать в аренду и все прочее.

Потенциальным инвесторам следует знать – жилищно-строительный кооператив – это отнюдь не строительная организация, и может даже не иметь лицензии на строительство объектов. Зачем же и на каких условиях они создаются?

Как правило, жилищно-строительный кооператив имеет очень тесные отношения с заказчиком строительства, с застройщиком.

Эти компании должны быть непременно связаны, в противном случае, создание ЖСК будет невыгодно.

Нередко, как в случае с МЖСК «У Озера», создается подшефное кооперативу агентство недвижимости, через которое и продаются объекты. Директор агентства является к тому же одновременно председателем кооператива.

В Новосибирске судебная практика в отношении жилищно-строительных кооперативов не единична. Возврат денег по договорам паенакопления чрезвычайно проблематичен. Между тем, на сегодняшний день в городе нет фактически ни одного сданного кооперативом дома.

Многие ЖСК имеют несколько площадок под строительство, по одним из которых существует договоры аренды, по другим – правовую принадлежность площадки к кооперативу и вовсе не удается определить. Часто строительство находится на нулевом цикле, график не выдерживается.

Человек, образно говоря, покупает «кота в мешке». Отсюда огромное количество споров, жалоб, претензий.

– Вложив средства в кооперативное строительство, пайщик не имеет права переуступить или продать свою долю как инвестицию в отличие от заключения инвестором договора долевого участия.

В соответствии с ФЗ-214 «Об участии в строительстве многоквартирных домов», инвестор, заключивший договор долевого участия, имеет право переуступить свое право требования на квартиру по коммерческой цене.

При этом инвестор не потеряет своей выгоды, так как по договору долевого участия, заключенного с застройщиком, вернуть сумму (она является фиксированной), можно. Кроме того, за неисполнение своих обязательств в срок застройщик обязан выплатить инвестору неустойку, – констатирует Людмила Лобова.

По своей природе жилищно-строительные кооперативы существуют на вполне законных основаниях, и нельзя однозначно утверждать, что, вложившись в кооперативное строительство, вы не обретете квартиру.

Но сам принцип построения системы навязчиво напоминает пирамиду: для поддержания строительства требуется привлечь все новых и новых людей. Если по какой-то причине поток клиентов прекратится или просто замедлится, как это происходит сейчас в условиях кризиса, соответственно замедлится и возможность строительства как такового.

К тому же, принцип пирамиды основан на том, что кто-то, скорее всего, тот, кто окажется последним, при такой модели ничего не получит. В Германии, на исторической родине кооперативов, чей опыт нередко приводят в пример менеджеры наших ЖСК, подобные организации работают под контролем государства.

Однако ввиду отсутствия у нас подобной правовой базы, слаженная работа российских кооперативов часто приводит к обогащению одних участников, и полному обнищанию других.

Источник: https://centralnoe.ru/archive/952-stroitelnye-piramidy-v-krizis/

Дольщики

Возврат средств членам ЖСК

В данной статье продолжим рассмотрение существующих на практике схем, с помощью которых застройщики пытаются обойти положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В предыдущей статье были рассмотрены варианты с использованием предварительного договора, вексельная схема, а также конструкция инвестиционного договора. Стоит отметить, что применение указанных договорных схем является наиболее распространенным и в целом более надежным для дольщика.

Однако на практике встречаются и другие варианты участия в строительстве объектов недвижимости.

Одним из таких является привлечение денежных средств граждан посредством создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Согласно п. 2 ст.

 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только в следующих случаях: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; путем создания жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Таким образом, использование данной схемы является полностью легитимным, т.к. сам Федеральный закон от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ ее прямо допускает. Следовательно, привлечение денежных средств граждан для строительства путем создания жилищно-строительного кооператива лишено риска признания данного рода договоров мнимой либо притворной сделкой, что имеет место при использовании, например, схемы с предварительным или инвестиционным договором.

Напомним, что в соответствии с ч. ч. 1, 3, 4 ст.

 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.

В силу ч. 1 ст. 116 ГК РФ потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Судебная практика говорит о том, что кооператив, созданный в форме жилищно-строительного кооператива, – это юридическое лицо, где члены кооператива, действующие совместно, добровольно и за счет собственных или привлеченных средств, приобретают, строят или реконструируют недвижимое имущество для удовлетворения своих потребностей в жилье. При этом жилищно-строительный кооператив является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с положениями ГК РФ, ФЗ «О некоммерческих организациях», иными законодательными актами Российской Федерации, а в части жилищных правоотношений – Жилищным кодексом Российской Федерации и уставом кооператива1.

На практике это выглядит следующим образом. Из совместных вкладов членов кооператива создается общий паевой фонд. Каждый член кооператива обязан ежемесячно вносить паи. Срок накопления денежных средств в кооперативе составляет не менее года. При накоплении не менее половины стоимости квартиры пайщику выдается ссуда в размере оставшейся суммы.

Кооперативы – некоммерческие организации, поэтому на сумму долга начисляются только проценты в размере инфляции. Максимальный срок погашения ссуды составляет от 5 до 20 лет. Кроме того, в кооперативах существует несколько взносов.

При вступлении выплачивается вступительный (регистрационный) взнос, в течение срока накопления паев члены кооператива могут выплачивать ежемесячные взносы.

Риски дольщика при использовании данной схемы в основном состоят в том, что большая степень регулирования данных отношений принадлежит не законодательству, а локальным актам, таким, например, как устав конкретного кооператива. Кроме того, данная схема на практике может приобретатель весьма запутанный вид, разобраться в котором неподготовленному человеку бывает очень сложно.

При этом варианте договор на продажу имущества может не заключаться вообще, во всяком случае на этапе передачи дольщиком денег.

В этой связи дольщику не всегда бывает возможно возвратить внесенные в паевой фонд кооператива денежные средства даже в тех случаях, когда со стороны ЖСК, казалось бы, имеется нарушение условий заключенного с дольщиком договора и неисполнение принятых обязательств.

Так, 28.04.2004 г. Д.А.В. (истец) вступил в члены ЖСК «Строим вместе» (ответчик) с целью получения возможности приобретения однокомнатной квартиры ориентировочной стоимостью, эквивалентной … расчетным условным единицам.

При вступлении в члены кооператива между истцом и ответчиком был заключен членский гражданско-правовой договор о порядке оплаты членами кооператива паевых и иных платежей и предоставления жилых помещений и иных объектов недвижимости путем присоединения.

В соответствии с «Положением о порядке оплаты членами ЖСК паевых и иных платежей и предоставления жилых помещений и иных объектов недвижимости» 12.11.2004 года распоряжением председателя кооператива № … было постановлено приобрести в собственность ЖСК «Строим вместе» для члена кооператива Д.А.В. однокомнатную квартиру по адресу: …

, размером … кв. м, за счет средств паевого взноса Д.А.В. с привлечением финансовых средств кооператива, которые впоследствии были погашены истцом. На момент обращения с иском в суд паевой взнос в кооператив истцом был внесен полностью. Не имея возможности в течение длительного срока получить причитающуюся ему квартиру, Д.А.В.

обратился с иском в суд.

При рассмотрении дела суд пришел к следующим выводам. Указанным выше Положением срок передачи приобретенной в интересах истца недвижимости был обусловлен не только моментом возврата внесенного кооперативом паевого взноса, но и моментом возникновения у истца права собственности на такой объект недвижимости.

При таких обстоятельствах, по мнению суда, правовые основания для расторжения договора в связи с существенными нарушениями его условий отсутствуют, поскольку многоквартирный жилой дом по указанному выше адресу до настоящего времени не построен, а квартира, которая являлась предметом договора как объект недвижимости, не была создана по независящим от ответчика основаниям2.

Как видим, ЖСК принимает средства не в качестве оплаты квартиры, а как паевые взносы. До момента полной оплаты пайщиком этих взносов право собственности на объект недвижимости либо находится у ЖСК, либо в залоге у ЖСК.

Схема с использованием ЖCК привлекает многие строительные компании из-за того, что они могут работать по системе, схожей с финансовой пирамидой: квартиры для старых членов кооператива приобретаются за счет средств новых членов.

Понятно, что для того, чтобы такая схема работала, постоянно нужно привлекать в кооператив новых пайщиков.

С каждым разом это сделать становится все труднее, поэтому ЖСК вынуждены идти на различного рода рекламные и маркетинговые акции, участвовать в строительстве более рискованных объектов с необоснованно заниженной стоимостью, тем самым еще более снижая степень надежности рассматриваемой схемы.

Помимо этого, судебная практика исходит из невозможности взыскания неустойки при выходе из кооператива.

Так, по одному из дел было отмечено, что поскольку между жилищным кооперативом и его членом возникают корпоративные (членские), регулируемые уставами данных организаций отношения и ни договором, ни законом неустойка за ненадлежащее исполнение обязательства в данном случае не предусмотрена, то отсутствуют основания для удовлетворения требований истца в части взыскания неустойки3.

Жилищно-строительный кооператив может создаваться и для строительства конкретного дома. Такая схема является более прозрачной, а следовательно, и более надежной.

При данном варианте либо члены кооператива сами полностью оплачивают возведение новостройки, либо кооператив берет часть необходимых средств в банке.

Как правило, за такими ЖСК стоит фирма-застройщик, для которой ЖСК является своего рода отделом продаж.

Выгода застройщика, действующего по данной схеме, связана с тем, что члены ЖСК менее защищены, чем участники, которые приобретают недвижимость путем заключения договора долевого участия в строительстве. При заключении договора долевого участия покупатель получает документ, в котором четко прописаны его права и обязанности, и в случае возникновения проблем может отстоять свои права через суд.

Юридическая особенность работы кооперативов заключается в том, что все его члены несут солидарную ответственность за его деятельность, при этом полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива, которое в подавляющем большинстве случаев формируется застройщиком.

И если правление решит взимать дополнительные платежи или изменит срок сдачи объекта, то дольщику останется лишь согласиться с этим.

Гарантию в данной схеме может дать только хорошая репутация и успешно сданные объекты застройщика, стоящего за выбранным ЖСК, поэтому при выборе кооператива необходимо прежде всего обращаться только в зарекомендовавшие себя на рынке фирмы.

2. Паевые фонды и потребительские ипотечные кооперативы. Кроме ЖСК, существуют и другие виды кооперативов: ЖНК (жилищно-накопительные кооперативы), ССК (стройсберкассы), ПИК (потребительские ипотечные кооперативы), но все они работают примерно по одной схеме.

Различие состоит в степени регулирования со стороны государства и в порядке получения прав на квартиру.

Сравнительно недавно появился и быстро набирает популярность еще один способ обхода Федерального закона № 214-ФЗ – это закрытые паевые инвестиционные фонды и потребительские ипотечные кооперативы.

Суть данной схемы попытаемся раскрыть на следующем примере. Так, Т.Н.В.

обратилась в суд с иском к потребительскому ипотечному кооперативу «Первая Жилищная Социально-направленная компания» (ПИК ЖСК-1), ООО «Агентство «Ризолит» и ООО «Группа Компаний Город» о понуждении к исполнению условий договора. В обосновании иска указала, что 26.04.2006 г.

между истицей и потребительским ипотечным кооперативом ПИК «ЖСК-1» был заключен договор участия в потребительском ипотечном кооперативе, согласно условиям которого истица обязалась внести на расчетный счет ответчика вступительный взнос в размере …

и первоначальный вступительный взнос в размере …, а ответчик после достижения истицей определенной позиции в рейтинге обязался предоставить ей целевой заем (взаимную финансовую поддержку) в размере … на приобретение объекта недвижимости ориентировочной стоимостью ….

26.04.

2006 года в связи с достижением истицей определенной позиции в рейтинге членов ПИК «ЖСК-1» между ней, ПИК «ЖСК-1» и ООО «Группа Компаний Город» был заключен договор об оказании посреднических услуг при продаже и покупке объектов недвижимости, по условиям которого истица поручала, а ООО «Группа Компаний Город» принимало на себя обязанность по оказанию комплекса информационно-консультативных и посреднических услуг по сопровождению в поисках истицы индивидуально-определенного объекта недвижимости с целью приобретения его в интересах истицы, а истица обязуется принять и оплатить эти услуги. Указанные выше договоры были истицей оплачены в полном размере. После оплаты истицей посреднических услуг ООО «Агентство «Ризолит» в размере … ею были заключены договоры купли-продажи недвижимости, в частности:

– договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире по адресу: …, согласно которому истица и члены ее семьи продали указанное жилое помещение, принадлежащее им на праве собственности, семье Ивановых за …;

– договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: …, согласно которому истица приобрела в собственность указанное жилое помещение за … 4.

Данная схема схожа с ранее рассмотренной конструкцией ЖСК. При этом судебная практика зачастую, несмотря на наименование, рассматривает такого рода структуры как вид ЖСК.

Так, разрешая спор по одному из подобных дел, суд руководствовался ст. 116 ГК РФ, а также Законом РФ «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации»5.

Правильность данной позиции впоследствии была подтверждена судом кассационной инстанции.

Заключая договор паевого вклада, дольщик фактически инвестирует средства в строительство объектов недвижимости.

В дальнейшем он может рассчитывать на получение процентов по вкладу или предоставление квартиры.

При этой схеме, как, впрочем, и схеме с ЖСК, пайщик берет на себя все риски, связанные со строительством: просрочку, плохое качество и даже случайную гибель объекта (вследствие пожара, урагана и т.п.).

На взгляд автора, данная схема для дольщика является самой ненадежной из всех законных и самой законной из всех ненадежных. Несмотря на свою законность, данная конструкция с учетом разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.

07.2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», на наш взгляд, предоставляет меньше гарантий, чем схема с предварительным договором.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?381

Все аспекты договора об участии в ЖСК

Возврат средств членам ЖСК

Сфера долевого строительства для рядового гражданина практически неизвестна. Поэтому нужно знать некоторые понятия, чтобы после не пополнить ряды обманутых дольщиков.

Так, договор о долевом участии в строительстве или ДДУ отличается от договора об участии в ЖСК (паевого взноса, соинвестирования ЖСК).

Важно понимать, выгодно ли застройщику создание и вступление  в ЖСК, а также  чем это может обернуться для пайщика при приобретении жилья, когда он станет членом ЖСК.

  1. 1.     Договор, который заключен в соответствии ФЗ № 214 «Об участии…» — это инвестиционное соглашение. Документ обязывает строительную компании опубликовать важные сведения, в том числе и проектную декларацию. Это положение предоставляет дольщику  информацию о застройщике и о конкретном проекте. Согласно ФЗ-№ 214 в договоре должны указываться следующие данные:
  • о застройщике и его праве на строительство дома;
  • подробное описание квартиры, которое включает сведения об общей и жилой площади, планировке, отделке, комплектации, нанесении на поэтажный план;
  • условия изменения сроков строительства;
  • порядок возврата средств и т. п.

Федеральный закон предусматривает серьезные штрафы в отношении застройщика за срыв сроков ввода объекта. Росреестр регистрирует договор долевого участия, поэтому риск 2-х продаж квартиры исключен. 

Договор между ЖСК и пайщиком является договором с  иной направленностью. Он определяет отношения обоих сторон в ЖСК, которые касаются соинвестирования проекта, паевых взносов. Этот  договор регулируется ФЗ № 215и его не нужно регистрировать в Росреестре. По сути это внутренний документ между  членами ЖСК, а сам кооператив – это простая организация пайщиков.

Если покупатель становится пайщиков в кооперативе, то отношения членства в жилищном кооперативе регулируются только Уставом ЖСК и нормами Жилищного кодекса РФ о кооперативной организации.

 Пайщик несет ответственность за  деятельность кооперативной организации: все решения принимаются на собрании пайщиков ЖСК.

Поэтому  пайщик может предъявить претензии только собранию пайщиков или самому себе.

2. Жилищный кооператив — единственная форма организации, которая правомочна (ст. 110ЖК РФ), требовать от членов уплаты помимо стоимости объекта недвижимости, то есть паевого взноса, дополнительных средств на различные цели, к примеру, достройку дома.

Кроме того, вступая в ЖСК  пайщики вносят вступительные, членские, целевые и другие взносы. Эти средства навсегда остаются в казне кооператива и назад не возвращаются даже в случае выхода человека из организации. Возврату подлежит лишь паевой взнос на строительство или покупку недвижимости.

 

3. Если согласно ФЗ 214 гражданин оформляет с застройщиком договор долевого участия, то к нему могут прикладываться дополнительные соглашения. В них отдельно указываются сроки строительства многоквартирного дома, его стоимость, название объекта недвижимости и штрафные санкции.

Если дополнительно возникают отношения с ЖСК, то к договору об участии в ЖСК дольщик подписывает иной правоустанавливающий документ. В Уставе кооперативной организации должны быть прописаны положения, которые отличаются от положений договоров ДДУ со строительной организацией.

Данные отношения не регулируются законом о защите прав потребителей.  

4. Если человек заключает предварительный договор купли-продажи пая в ЖСК, то он должен понимать, что в предварительном договоре указан срок заключения основного договора.

Поэтому принудить другую сторону заключить основной договор купли-продажи можно лишь в суде, согласно п. 4 ст. 445ГК РФ. Также предварительный договор имеет юридические обязательства для обеих сторон в том случае, еслисоблюдаются все требования ГК РФ для данной правовой конструкции.

Отсутствие условий основного договора в предварительном договоре делает последний незаключенным или недействительным.

5. Закон «О Защите прав потребителей» действует на стороне покупателей, если застройщик нарушает законодательство, но не  может использоваться для регулирования отношений между членом кооператива и самой организацией.

  Приказом Министерства РФ по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением Закона РФ «О защите прав потребителей» установлены случаи, когда закон не используется.

Таковы случаи защиты прав потребителей в гражданско-правовых отношениях физических лиц с организациями (общественными объединениями, товариществами, жилищно-строительными, дачно-строительными кооперативами и т.д.).

6.  Если застройщик недобросовестно исполняет свои обязательства по ДДУ, то дольщик, согласно 214-ФЗ,  вправе расторгнуть договор долевого участия и потребовать возврата денежных средств, а так же убытков.

Причем размер этих выплат должен быть равным размеру стоимости подорожавшей недвижимости (квартиры) и неустойки.

В противном случае гражданин имеет право обратиться с исковым заявлением в судебный орган, не используя претензионный порядок разрешения спора.

7. По-другому дело обстоит с пайщиками, которые заключили договоры с ЖСК. У них нет законных прав выдвигать требования по расторжению договора об участии в ЖСК и выплаты назад паевого взноса. Это возможно лишь после того, как человек вышел из  ЖСК.

 Только в этом случае бывший  пайщик имеет право подать исковое требование в суд о возврате пая. Нужно учесть, что ст.132  ЖК РФ определяется срок выплаты суммы этого взноса – не более чем через 2 месяца со дня принятия кооперативом решения исключить пайщика из ЖСК.

Но даже и в таком случае приходиться порой ждать возвращения своих денег годами, притом, что на руках имеется исполнительный лист.

Условием для получения паевого взноса может быть наличие свободных денежных средств у ЖСК, которых достаточно, чтобы погасить указанную задолженность перед пайщиком.

8.  В Федеральном законе № 214-ФЗ  предусмотрен порядок привлечения денежных средств граждан через кооператив для  приобретения жилых помещений. Поэтому в статье 14.

28 КоАП РФ определены меры ответственности за неправомерное привлечение и использование средств. Штраф накладывается в размере от 500 тыс. до 1 млн. руб., но к деятельности ЖСК эти санкции применены быть не могут.

Граждане не могут также предъявить претензии за пользование чужими денежными средствами, согласно ст. 395 ГК РФ.

Покупатели квартир, будучи в составе ЖСК, в отличие от дольщиков, не имеют право требовать через суд каких-либо средств:

  • ·       на возмещение расходов,
  • ·       неустойки и компенсации морального вреда  в случае задержки окончания строительства или «замораживания» дома.

Пайщик может надеяться только лишь на получение суммы  паевого взноса, возврат же членских и вступительных взносов при выходе из состава ЖСК невозможен.

9.  Даже если паевой взнос возвращен, а дом не сдан в эксплуатацию, то уступить право требования (цессия) с переводом долга невозможно.

Причина: у члена жилищного кооператива нет права требовать передачи квартиры, так же как и нет права признать право собственности на долю в объекте,  пусть даже незавершенном. В соответствии с п. 4 ст.

218 ГК РФ,  право собственности у пайщика ЖСК на жилое помещение возникает лишь при членстве в организацииполной выплаты паевого взноса и сдачи объекта в эксплуатацию.

Поэтому договоры уступки паевого взноса не могут быть правомочными, а значит, юридически необоснованны. Сделка, заключенная между пайщиком  и лицом, желающим приобрести пай, считается мнимой, совершенной для вида, и не имеет правовых последствий.

10. Согласно ст.

121 ЖК РФ, для того чтобы стать членом ЖСК, следует соблюсти несколько условий:1) Подать заявление о приеме в члены кооператива,2) Получить решение о приеме в члены кооператива путем общего ания на собрании членов организации,3) Уплатить вступительный взнос.

Если не соблюдено хотя бы одно из условий или отсутствуют документы о членстве, то речи не может идти о членстве в ЖСК. Это  положение действует и в случаях, когда паевой взнос внесён, но договор с ЖСК не заключен. Такие правоотношения являются не действительными.

11.  Как правило, проверить финансовую и экономическую деятельность кооператива невозможно. Причина заключается в специфике внутренней работы организации: ЖСК в качестве юридического лица ведет бухгалтерский учет, но прибыли как таковой не извлекает.

Деятельность «по смете» предполагает формирование доходной части из различных видов взносов: вступительных, членских, паевых и расходной части, направленной на строительство дома, а также текущие затраты.

Паевые и другие взносы, которые уплачиваются в соответствии с положением, определенном уставом, иные дополнительные паи для расходов по строительной смете, отражаются с применением счета 86 «Целевое финансирование».

12.  Ст.218 ГК РФ определяет, когда возникает право собственности на жилую недвижимость. В случае заключения  ДДУ руководствуются п.

1этой статьи, в случае же заключения договора об участии в ЖСК используют п.4.

Участнику долевого строительства, который заключил ДДУ, достаточно получить акт приема-передачи для регистрации права собственности. При этом у него должны быть на руках следующие документы:

  • ДДУ,
  • платежные документы,
  • справка об отсутствии претензии.

Примечание. В отношении с жилищно-строительным кооперативом, помимо акта приема-передачи жилья, следует получить еще справку о полной выплате пая в ЖСК. Этот документ является правоустанавливающим документом на квартиру. Проверьте, чтобы справка содержала данные о членстве в ЖСК:

  1. Ф.и.о.
  2. Дата вступления в кооператив.
  3. Реквизиты протокола общего собрания членов кооперативной организации о приеме в члены пайщиков ЖСК.
  4. Сведения о размере и дате полной выплаты паевого взноса.
  5.  Описание недвижимости, за которую уплачен пай: адрес, номер квартиры, площадь квартиры, в том числе и жилая площадь, за которую выплачен пай.
  6. Подпись, фамилия и инициалы председателя (секретаря, иного лица).
  7. 7.    Оттиск печати кооператива.

Если в ТСЖ справку не выдают, то обращайтесь в суд с исковым требованием об установлении юридического факта возникновения права собственности на недвижимое имущество (ст. 264-266 ГПК РФ). 

Документы для регистрации договора с жилищно-строительным кооперативом в Росрегистрации:

  1. Договор об участии в ЖСК.
  2. Документ приема-передачи от ЖСК (2 оригинала +копия).
  3. Квитанция о выплате пая.
  4. Справка о полном выплате паевых взносов (полном расчете)  в ЖСК.
  5. Кадастровый паспорт на квартиру.
  6. Документ, подтверждающий членство в ЖСК.
  7. Заявление, завизированное подписью председателя Правления ЖСК.

Если Вы твердо приняли решение стать членом ЖСК, то необходимо убедиться в том, что Вы действительно являетесь пайщиком. Вместе с договором ЖСК, финансовым документом об уплате взноса и справки о том, что кооперативная организация не имеет к Вам претензий по оплате, потребуйте другие документы:

  • Устав ЖСК,
  • разрешение на строительство,
  • проектная декларация,
  • свидетельство о праве собственности (аренды) земли, на которой строится дом,
  • данные о включении жилищно-строительного кооператива в реестр кооперативных организаций (ЖНК),
  • порядок получения жилплощади и дополнительных денежных выплат в виде взносов,
  • расписка, подтверждающая получение заявления о вступлении в ЖСК с отметкой о принятии Вас в члены кооператива на копии этого заявления или заверенной выписки из решения общего собрания членов организации.

Источник: https://pravo.org/articles/vse-aspekty-dogovora-ob-uchastii-v-zhsk/

Административное право
Добавить комментарий