Законно ли арендовать земельный участок у реки?

Долгосрочная аренда земельных участков: законы и реальность

Законно ли арендовать земельный участок у реки?

Как информационный ресурс, мы ежедневно сталкиваемся со множеством вопросов о загородной недвижимости в Ленинградской области: тенденции строительного рынка, интересные предложения новичков и опытных девелоперов коттеджных проектов, выбор подходящего материала для строительства дома, ландшафтное благоустройство – ничто не скроется от нашего пытливого взора. Рынок развивается, а значит, каждый день мы получаем новую порцию информации к размышлению, находя при этом темы, которым раньше не уделяли пристального внимания. Сегодняшний материал будет посвящен одной из таких тем, которая к тому же тесно переплетена со сферой земельного права, а именно — долгосрочной аренде земельных участков.

Каковы возможности и риски долгосрочной аренды? Можно ли земли, находящиеся в аренде, перевести в собственность и как это сделать? Как покупателю загородной недвижимости относиться к тому факту, что в понравившемся поселке ему будут принадлежать только строения, а земля будет находиться в аренде? Разобраться в этих и других вопросах мы постараемся с помощью профессионалов рынка: девелоперов, брокеров и юристов.

Изучаем законодательство

Проводя большую часть в жизни в шумных городах, многие из нас все чаще задумывается о том, чтобы обзавестись загородной недвижимостью – дачей или же полноценным домом для постоянного проживания.

Прогуляться за грибами-ягодами по лесу, искупаться или порыбачить в ближайшем водоеме, заняться огородничеством или просто отдохнуть в собственном коттедже среди природной тишины – что еще нужно уставшему горожанину? Когда мечты о загородном доме начинают проявлять себя все более настойчиво, перед покупателем встает самый главный вопрос – денежный.

Накопить большую сумму или взять кредит не всегда представляется возможным в силу разных причин, скажем лишь, что рынок ипотечного кредитования загородной недвижимости в России находится в самом начале своего развития.

Однако существует другой путь, благодаря которому можно стать обладателем заветных соток –долгосрочная аренда земельного участка, предоставляемая по законодательству на срок от 5 до 49 лет (в Ленинградской области – от 3-х лет). Скажем прямо, вариант непростой, особенно если участок находится в государственной или муниципальной собственности, но, как известно, риск – дело благородное.

Итак, посмотрев на свои скромные сбережения и получив отказ в кредите от банка, вы не теряете надежды на то, чтобы стать землевладельцем в Ленинградской области. В первую очередь, смотрим нормативно-правовую базу и ищем всю необходимую информацию об аренде земельных участков, которая может пригодиться.

Для начала заглянем в Гражданский кодекс, где в главе № 34 второй части определены самые основные положения по аренде движимого и недвижимого имущества: предмет договора, понятие арендатора и арендодателя, вопросы о заключении и расторжении договоров. Обращаем внимание на один из пунктов статьи №624 ГКРФ, согласно которому имущество может перейти в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения, если арендатор заплатит выкупную цену, определенную договором.

В областном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области» эта норма раскрывается подробнее и касается уже исключительно земли: арендатор может приобрести участок в собственность по рыночной стоимости через 3 года с момента заключения договора аренды. Обязательным условием для этого является надлежащее использование этого земельного участка.

Несколько с другой стороны на ситуацию позволяет взглянуть Земельный кодекс РФ.

Статья №36 гласит о том, что если на участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, построено сооружение (читай — коттедж), которое является собственностью физического или юридического лица, то оно имеет первоочередное право приобретения данного надела по кадастровой стоимости.

Правительство Ленобласти пошло еще дальше, приняв в конце 2012 года постановление, установившее еще более низкие нормативы по выкупу земель под сельхоз производство, индивидуальное жилищное строительство, ведение дачного строительства и личного подсобного хозяйства – 3% от кадастровой стоимости (15% — для прочих земельных участков).

Однако прежде чем что-то построить на государственной земле и стать ее собственником, необходимо пройти все этапы оформления участка в аренду. В общем виде процесс описан в том же Земельном кодексе, в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и его частном случае – уже упомянутом выше областном законе.

Первым шагом на этом пути будет поход в администрацию по месту расположения участка и написание заявления на его аренду. В течение 2-х недель принимается решение о проведении аукциона, который обязательно должен быть открытым по составу участников и по форме подаче заявок.

Не менее чем за месяц до начала торгов организатор публикует извещение об их проведении с указанием всех характеристик надела (местоположение, площадь и т.д) в газете и на официальном сайте ведомства. Если в течение месяца другие претенденты не объявятся, то заявитель получает право на аренду участка, в противном случае право на аренду участка получает победитель торгов.

После того как арендатор оплатил пошлины и получил технические документы на участок в кадастровой палате, он имеет право зарегистрировать договор об аренде в местном органе Росреестра.

Скоро сказка сказывается, да не скоро дело делается. Казалось бы, описанная выше последовательность действий проста, но на получение необходимых документов – кадастровых паспортов на землю, различных справок – могут уйти месяцы, так что придется запастись терпением.

Схема работает и в отношении частных лиц, решивших, минуя посредников, стать обладателями загородных соток для собственного использования, и для девелоперов коттеджных поселков.

Однако в случае оформления в аренду крупного земельного массива времени потребуется и того больше.

Еще к началу аукциона потенциальные застройщики обязаны предоставить, кроме заявки на участие и документов, подтверждающих внесение задатка, материалы с предложением по освоению территории (межеванию и застройке) будущего коттеджного поселка, которые должны находиться в соответствии с правилами землепользования на выбранном участке.

Всевозможных справок для оформления как собственности, так и аренды нужно примерно одинаково, но все-таки в силу разных причин доверия к аренде меньше. Поэтому, если арендованный участок не попадает в число ограниченных в обороте, то есть не относится к категории особо охраняемых территорий и объектов, к лесному или водному фонду, землям запаса, его можно оформить в собственность.

Алгоритм оформления участка в собственность (например, если приобретен участок в коттеджном поселке, в котором земля арендована) нам рассказал юрисконсульт компании «ВЭД Проводник» Денис Гофман: «В первую очередь, на арендованном земельном участке возводится строение, которое необходимо оформить в собственность.

Затем в уполномоченный орган местного самоуправления подается заявление о предоставлении участка в собственность за плату. После вынесения муниципалитетом положительного решения заключается договор купли-продажи, уплачивается определенная в нем сумма (не превышающая кадастровой).

Теперь остается только получить свидетельство в Росреестре – участок оформлен в собственность арендатора».

Что думают игроки рынка?

Эксперты рынка, опрошенные нами с целью выяснить, как относятся к долгосрочной аренде земли покупатели и сами девелоперы коттеджных поселков, проявили единодушие. По их мнению, хорошего в ней мало для обеих сторон. Однако нельзя терять из виду тот факт, что для девелопера затраты на оформление аренды значительно ниже, чем на приобретение в собственность.

«Для девелопера это — конкурентное преимущество по цене, – утверждает генеральный директор компании «Русь: Новые Территории» Дмитрий Майоров. — Если покупатель захочет, он самостоятельно выкупит землю по кадастровой стоимости. А если нет – будет арендовать».

Несколько иной точки зрения придерживается Дмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости: «С одной стороны девелопер может поставить более низкие цены, чем конкуренты, чтобы привлечь покупателей. Но продать это не получится – граждане, в своей массе, не доверяют такой схеме.

Если проект «не пойдет», арендованная земля для девелопера лучше. Но большая вероятность, что проект «не пойдет» именно из-за того, что земля в аренде».

Получается своеобразный замкнутый круг, разорвать который можно только выдающимися местоположением и видовыми характеристиками поселка, способными перевесить все бюрократические минусы.

Скептически настроена по отношению к аренде земли в коттеджных поселках и Елена Машедо, генеральный директор компании «ПетроЗемПроект»: «Для девелопера эта схема также кажется нам менее устойчивой. Да, налоги здесь ниже.

Да, первичные вложения в проект, связанные с получением земли, не высоки. Но получается, что для застройщиков риски те же, что и для частных покупателей – в любой момент можно лишиться проекта.

А какие уже для этого найдутся причины – не важно».

Пожалуй, именно с настороженным отношением покупателей и связан тот факт, что аренда земельных участков для использования под индивидуальную жилую застройку или ведение дачного хозяйства, не имеет такой популярности, как оформление собственности.

Никто не знает, что будет завтра, однако каждому хочется иметь собственный островок стабильности в океане предложений загородного рынка. «Все привыкли доверять документам о праве собственности. Поэтому значительная часть покупателей в подобных условиях просто откажется от сделки».

– считает Дмитрий Сперанский.

Кроме того, все люди с определенного возраста задумываются о том, что оставят после себя потомкам. Классическое «вырастить дерево, построить дом» – как раз то, чем увлеченно занимается большинство владельцев загородной недвижимости, а потому было бы обидно потерять все, что нажито.

«Для клиента, которому важно оформить в собственность объект и оставить его в наследство, конечно, такая схема не подходит, – уверен Дмитрий Майоров. — Ему следует либо отказаться от сделки и поискать другой вариант, либо озаботиться самостоятельным оформлением права собственности.

Правда, это будет непросто и весьма недешево».

При этом спикер называет одним из рисков аренды земли в коттеджном поселке вполне осязаемую вероятность рейдерского захвата.

На первый взгляд, подобная версия развития событий кажется не очень-то правдоподобной, но немного поразмыслив, приходим к выводу, что девелоперы сами могут вырыть себе яму.

Достаточно лишь незаконно огородить часть рекреационных земель у побережья Финского залива, примыкающих к поселку, или же поставить забор на пару десятков метров дальше положенного, захватив кусок земель гослесфонда – надзорные органы долго ждать себя не заставят.

В подтверждение этих слов Елена Машедо приводит пример подмосковного поселка «Речник», который «прославился» три года назад в Подмосковье. Напомним, зимой 2010 года часть строений поселка была снесена из-за того, что находилась в природоохранной зоне Москворецкого парка.

Постоянно проживающих в домах людей оставили в 20-градусный мороз без крыши над головой. «В любой момент на совершенно законных основаниях могут забрать дом. А учитывая нестабильность в нашей государственной политике, я бы назвала такие сделки очень рискованными.

Ведь, как известно, скупой платит дважды», — считает госпожа Машедо.

Схожую точку зрения, не внушающую оптимизма, высказал и Дмитрий Майоров: «В нашей стране все очень зыбко: если завтра арендованная земля понадобятся сильным мира сего, договор с арендатором расторгнут под любым предлогом, и все будет снесено. Не могу сказать, что право собственности что-то кому-то гарантирует, однако же там им придется посложнее».

Кстати, в связи с последними изменениями в налоговом законодательстве, дачной амнистией, а также предстоящими изменения по оценке стоимости недвижимости – все это может поставить вопросы о целесообразности аренды под новый угол зрения».

Напоследок мы решили выяснить у спикеров, в каких районах Ленинградской области чаще всего встречается долгосрочная аренда земельных участков в рамках организованных коттеджных проектов.

В целом ответы подтвердили наше предположение о том, что подобные проекты вероятнее всего можно встретить вдоль побережья Финского залива, на территориях бывших баз отдыха, детских лагерей и санаториев, а также в лесных угодьях Выборгского района, однако по большому счету они могут быть и в любой другой локации. «Такие земли встречают в разных районах области, – поясняет Дмитрий Майоров — Как правило, на подобных условиях передается земля под дачные массивы, которая находится на землях рекреации. На такие участки есть определенный спрос, потому что собственность на эти территории получить очень сложно».

Согласен с этим утверждением и Дмитрий Сперанский, пояснивший, что в аренду оформляются как рекреационные земли, так и земли сельхоз назначения.

«Долгосрочную аренду государство дает, как правило, в местах, являющихся охранными зонами и стратегическими местами — у прибрежной линии реки, моря, озера или в непосредственном примыкании к историческим памятникам (есть такие места в Новом Петергофе)», — отвечает Елена Машедо.

***

Кому, как не порталу о загородной недвижимости, не знать о том, насколько востребованы коттеджные проекты в живописных местах Петербурга и области: на берегу лесного озера или с выходом к воде залива.

Чтобы иметь возможность наслаждаться действительно уникальной природной средой, потенциальные покупатели загородных владений готовы согласиться и на покупку дома на арендованной земле.

В конце концов, все мы живем один раз, так почему бы не провести годы в прекрасном месте? К тому же при сохранении существующих законодательных норм, стабильности политической обстановки в стране и соблюдении условий договора аренды, проживать на арендованной земле сможет не одно поколение.

Анастасия Николашенкова

Фотографии: Poselkispb.ru, strt.ru

Источник: Poselkispb.ru

Источник: https://www.poselkispb.ru/stati/rynok_nedvizhimosti/565.html

Аренда земли – основная проблематика

Законно ли арендовать земельный участок у реки?

Аренда земли (укр. – оренда землі) – это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для ведения предпринимательской и других видов деятельности

Предприятия сталкиваются с необходимостью заключения договоров аренды различного имущества практически с момента их государственной регистрации. Уже тогда может возникнуть необходимость в аренде помещения, а значит и аренды земли, поскольку недвижимость расположена на земле, которая согласно ст. 181 ГКУ также являются недвижимостью.

Аренда земли сегодня

Увеличить плату за аренду земли от 2 до 40 раз предлагал еще Киевраде городской голова в 2008 году. Соответствующий проект решения появился в октябре 2009г. на рассмотрении в постоянной комиссии Киеврады по вопросам земельных отношений, градостроительства и архитектуры.

В проекте решения, который предложил на рассмотрение депутатам мэр, речь шла о том, что с 1 января 2009 года плата за аренду земли в Киеве должна вырасти в разы.

В частности, в 3,33 раза увеличится плата для пользователей жилищного фонда и строительства, в 2,66 раз – для производителей игрушек и спорттоваров, вдвое – для вещевых рынков, в 3 раза – для продуктовых рынков, в 8 раз – для поставщиков телефонной связи, в 4 раза – для заведений образования и в 40 раз – для рыбного и лесного хозяйства.

Депутаты Киеврады предупредили команду Черновецкого о том, что такое повышение платы за аренду земли спровоцирует новый скачок цен для киевлян.

Аренда земли – юридические аспекты

Аренда земли является одним из видов гражданско-правовых обязательств. Согласно ст.

792 Гражданского кодекса по договору найма (аренды) земельного участка арендодатель обязуется передать арендатору земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату.

При этом земельный участок может передаваться в аренду вместе с насаждениями, зданиями, сооружениями, водоемами, находящимися на нем или без них.

Земельный кодекс, являющийся основным нормативным актом, регулирующим земельные правоотношения в Украине, так же, как и Гражданский кодекс Украины, содержит термин “пользование (постоянное пользование)”, однако гл. 15 Земельного кодекс “Право пользование землей” содержит и термин “аренда земли“.

Так, согласно ст. 93 Земельного кодекса, право аренды земельного участка – это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности.

Такой же, как и в Земельном кодексе, термин “аренда земли” содержится и в ст. 1 Закона об аренде земли, согласно которой аренда земли – это основанное на договоре срочное, платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и других видов деятельности.

Операции аренды земли следует отличать от лизинговых операций. В нормативных актах, регулирующих вопросы налогообложения, в частности в п. 1.18 ст.

1 Закона о прибыли операции лизинга и аренды в целях налогообложения объединены в один термин – лизинговая (арендная) операция.

Однако эти операции аренды земли и лизинга нельзя отождествлять, так как по своей природе они различны, хотя в определенной мере их объединяет наличие элементов имущественного найма.

В отношении хозяйственных операций, объектом которых являются земельные участки, термин “лизинговая операция” неприменим, так как согласно п. 2 ст. 3 Закона Украины “О финансовом лизинге” земельные участки не могут быть предметом лизинга.

В п.п. 1.18.4 п. 1.18 ст. 1 Закона о прибыли такие операции также определены самостоятельным термином “аренда земли” – как хозяйственная операция, предусматривающая предоставление арендодателем земли в аренду в пользование другому юридическому или физическому лицу на определенный срок по целевому назначению и за арендную плату.

В зависимости от объекта юридические и физические лица могут брать в аренду земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения, земельные участки водного и лесного фонда, земельные участки, на которых расположена недвижимость или предполагается строительство, и т. д.

Поскольку аренда каждого из перечисленных видов земельных участков имеет свои особенности, рассмотрим наиболее часто встречающиеся из них. 
Вернуться в начало страницы >>>

Объекты аренды земли

Согласно ст. 3 Закона об аренде земли объектами аренды могут быть земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц Украины, коммунальной или государственной собственности. Земельные участки могут передаваться в аренду вместе с:

  • насаждениями, водоемами;
  • расположенными на них зданиями и сооружениями или без них.

Таким образом, каких-либо более конкретных ограничений по аренде земельных участков Закон об аренде земли не содержит ни в отношении арендодателей, ни в отношении объектов аренды земли.

Земельный кодекс конкретизирует объекты земельных правоотношений, указывая, что к землям Украины относятся все земли в пределах ее территории, в том числе острова и земли, занятые водными объектами, которые по основному целевому назначению делятся на категории, причем каждая из категорий земель Украины имеет особый правовой режим. Статьей 19 Земельного кодекса Украины предусмотрено, что земли Украины делятся на следующие категории:

  • сельскохозяйственного назначения;
  • жилой и общественной застройки;
  • природно-заповедного и иного природоохранного назначения;
  • оздоровительного назначения;
  • рекреационного назначения;
  • историко-культурного назначения;
  • лесного фонда;
  • водного фонда;
  • промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения.

Рассмотрим особенности аренды земли в зависимости от вышеуказанных категорий земель. Вернуться в начало страницы >>>

Аренда земли: земли сельскохозяйственного назначения

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные для производства сельскохозяйственной продукции, осуществления сельскохозяйственной научно-исследовательской и учебной деятельности, размещения соответствующей производственной инфраструктуры или предназначенные для этих целей. К землям сельскохозяйственного назначения относятся:

  • сельскохозяйственные угодья (пашни, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища);
  • несельскохозяйственные угодья (хозяйственные пути и прогоны, полезащитные лесные полосы и другие защитные насаждения, кроме угодий отнесенных к землям лесного фонда, земли под хозяйственными зданиями и дворами, земли временной консервации и т.п.).

Земли сельскохозяйственного назначения могут быть переданы в собственность или предоставлены в пользование, то есть в аренду земли:

  • гражданам – для ведения личного крестьянского хозяйства, садоводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота, ведения товарного сельскохозяйственного производства;
  • сельскохозяйственным предприятиям – для ведения товарного сельскохозяйственного производства;
  • сельскохозяйственным научно-исследовательским учреждениям и учебным заведениям, сельским профессионально-техническим училищам и общеобразовательным школам – для опытных и учебных целей, пропаганды передового опыта ведения сельского хозяйства;
  • несельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и организациям, религиозным организациям и объединениям граждан – для ведения подсобного сельского хозяйства.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам земли сельскохозяйственного назначения могут передаваться, только во временное пользование, то есть в аренду. В собственность таким субъектам земли сельскохозяйственного назначения передаваться не могут.

Аренда земли сельскохозяйственного назначения возможна в постоянное пользование только государственным и коммунальным сельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и организациям для научно-исследовательских, учебных целей и ведения товарного сельскохозяйственного производства.

В то же время государственные и коммунальные сельскохозяйственные предприятия, учреждения и организации, могут брать в аренду земли, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц.

Пригодные для нужд сельского хозяйства, должны предоставляться в первую очередь для сельскохозяйственного использования, поэтому при заключении договоров аренды земли сельскохозяйственного назначения необходимо указать их целевое использование, не противоречащее действующему законодательству. Определение земель, пригодных для нужд сельского хозяйства, производится на основании данных государственного земельного кадастра.

Аренда земли: земельные доли (паи)

В связи с проведением земельной реформы, начиная с 1995 года, в Украине проходил процесс паевания земель. Согласно Указу Президента Украины от 08.08.95 г.

№ 720/95 “О порядке паевого раздела земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям” распаеванию подлежали сельскохозяйственные угодья, переданные в коллективную собственность коллективным сельскохозяйственным предприятиям, сельскохозяйственным кооперативам, сельскохозяйственным акционерным обществам (далее – КСП). Паевание земель совхозов и других государственных сельскохозяйственных предприятий могло быть проведено только после их преобразования в КСП.

Процесс паевания земель предусматривал определение размера земельной доли (пая) в коллективной собственности на землю каждого члена КСП без выделения земельных участков в натуре (на местности).

Право на земельный пай получили члены КСП, в том числе пенсионеры, которые ранее работали в данном предприятии и остаются членами указанного предприятия в соответствии со списком, прилагаемым к государственному акту на право коллективной собственности на землю.

При паевании стоимость и размеры земельных долей (паев) в условных кадастровых единицах всех членов КСП являются равными.

В результате распаевания земель каждый собственник земельного пая получил сертификат на право на земельную долю (пай), являющийся правоустанавливающим документом при реализации им права требования на отвод земельной доли (пая) в натуре (на местности).

Механизм паевания земель был определен Методическими рекомендациями по паеванию земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям, утвержденными приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 20.02.96 г.

№ 11 (далее – Методика № 11).

В случае выхода собственника земельного пая из КСП по его заявлению осуществляется отвод земельного участка в натуре и выдается государственный акт на право частной собственности на этот земельный участок.

После выдачи государственного акта на право частной собственности на земельный участок сертификат на право на земельную долю (пай) возвращается в райгосадминистрацию.

Выделение земельной доли (пая) в натуре из земель коллективной собственности производилось в соответствии с Методическими рекомендациями относительно порядка передачи земельной доли (пая) в натуре из земель коллективной собственности членам коллективных сельскохозяйственных предприятий и организаций, утвержденными приказом Госкомзема от 04.06.96 г. № 47/172/48

При аренде земельных долей (паев) у граждан, следует обратить внимание на следующее:

  • владельцы таких земельных долей (паев) имеют право на заключение договоров аренды земли при наличии у них сертификата на право на земельную долю (пай);

Источник: https://meget.kiev.ua/Statji/786-arenda-zemli-osnovnaja-problematika/

Арбитражный суд Курской области

Законно ли арендовать земельный участок у реки?

В соответствии с планом работы Арбитражного суда Курской области изучена  и  обобщена судебная практика рассмотрения споров, связанных с применением положений Земельного кодекса Российской Федерации.    

1. При принятии нормативного правового акта представительного органа местного самоуправления об установлении публичного сервитута земельного участка должен быть соблюден как порядок проведения публичных слушаний, так и порядок опубликования и введения в действие нормативного правового акта.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействующим решения представительного органа муниципального района об установлении постоянного публичного сервитута на часть земельного участка – дорогу между населенным пунктом и прибрежной территорией реки.

Судом установлено, что Индивидуальный предприниматель по договору купли-продажи приобрел промышленную площадку песчаного карьера.Между Администрацией муниципального образования и  Индивидуальным предпринимателем был заключен договор аренды земельного участка под приобретенным объектом для строительства административно-хозяйственных зданий.

Оспариваемым решением представительного органа муниципального района был установлен постоянный публичный сервитут на часть земельного участка, находящегося в аренде у Индивидуального предпринимателя, – дорогу между населенным пунктом и прибрежной территорией реки для: а) прохода и проезда через земельный участок; б) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; в) прогона скота через земельный участок; г) свободного доступа к прибрежной полосе. Постоянный публичный сервитут, установленный в отношении части земельного участка указанным решением, зарегистрирован в установленном законом порядке.В соответствии с пунктом 2 статьи 23 ЗК РФ публичный   сервитут  устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.Как установлено судом, решения представительного органа муниципального района, принявшего оспариваемый акт, входят в систему муниципальных правовых актов данного района.В соответствии с частью 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения. Муниципальные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, вступают в силу после их официального опубликования (обнародования), при этом порядок опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов устанавливается уставом муниципального образования и должен обеспечивать возможность ознакомления с ними граждан, за исключением муниципальных правовых актов или их отдельных положений, содержащих сведения, распространение которых ограничено федеральным законом (частями 2, 3 статьи 47 Федерального закона №131-ФЗ от 06.10.03г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»).В соответствии с положениями Устава муниципального образования, муниципальные правовые акты муниципального района, за исключением муниципальных правовых актов или их отдельных положений, содержащих сведения, распространение которых ограничено федеральным законом, публикуются в районной газете.Вместе с тем, как усматривается из материалов дела, оспариваемое решение представительного органа муниципального района не было опубликовано в районной газете в порядке, предусмотренном Уставом муниципального района.Суд отклонил как необоснованные ссылки представительного органа на последующую регистрацию сервитута в УФРС и на обнародование оспариваемого решения путем размещения его текста на информационных стендах на основании распоряжения Главы муниципального района, поскольку Устав муниципального района не содержит положений, предусматривающих исключений из общего порядка опубликования для решений об установлении публичных сервитутов, так же, как не содержит и положений, предусматривающих возможность замены установленного Уставом порядка опубликования муниципальных правовых актов их обнародованием. Порядок обнародования правовых актов Уставом также не установлен. Отсутствие официального опубликования нормативного правового акта означает, что он не вступил в установленном порядке в законную силу и не может считаться введенным в действие с момента его издания. Неопубликованный нормативный правовой акт, как не вступивший в законную силу, не влечет каких-либо правовых последствий. Вместе с тем, поскольку оспариваемый нормативный правовой акт фактически применяется до настоящего времени, он нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.Кроме того, судом установлено нарушение порядка проведения публичных слушаний по вопросу установления публичных сервитутов.Требования Индивидуального предпринимателя суд первой инстанции удовлетворил.

Суд кассационной инстанции оставил решение без изменения.

2. В удовлетворении требований о признании незаконным отказа Администрации муниципального образования в принятии решения о предоставлении в собственность за плату доли земельного участка Арбитражным судом отказано, т.к.

в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица – собственники здания (помещения в нем), совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.Индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Администрации муниципального образования в принятии решения о предоставлении в собственность за плату доли земельного участка площадью 139 кв.м. под зданием торгового центра и просил суд обязать Администрацию муниципального образования принять решение о предоставлении в собственность за плату указанной доли земельного участка.Индивидуальный предприниматель является собственником части нежилых помещений, находящихся в здании торгового центра. Здание расположено на неделимом земельном участке. Доля земельного участка,  расположенного под зданием торгового центра, ранее предоставленного  в аренду индивидуальному предпринимателю, составляет 139 кв.м.Согласно представленной УФРС информации, принадлежность отдельных нежилых помещений, находящихся в здании торгового центра, до настоящего момента не определена, и в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующие сведения не внесены.В судебном заседании установлено, что общая площадь здания торгового центра составляет 9626,3 кв.м., право собственности зарегистрировано лишь на 5137,9 кв.м. за пятнадцатью предпринимателями и юридическими лицами.Из материалов дела следует, что Индивидуальный предприниматель, являясь собственником только части помещений в здании, находящемся на неделимом земельном участке, единолично обратился в Администрацию муниципального образования для приобретения в собственность доли земельного участка, расположенного под зданием торгового центра.Пунктом 5 статьи 36 ЗК РФ определено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.Кроме того, согласно пункту 3 статьи 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, Федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.Таким образом, у Администрации муниципального образования отсутствовали правовые основания для предоставления в собственность за плату Индивидуальному предпринимателю доли неделимого земельного участка общей площадью 139 кв.м., находящегося под зданием торгового центра.Решением суда первой инстанции, вступившим в законную силу, в удовлетворении требования отказано.

В вышестоящих инстанциях законность решения суда первой инстанции не проверялась.

Источник: http://kursk.arbitr.ru/node/13371

Город N

Законно ли арендовать земельный участок у реки?
Ростовский девелопер Тигран Казарян, арендовавший два берега реки Темерник в районе своего санатория и занимавшийся там благоустройством территории, лишен этого права.

Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) Ростова добился в суде отмены сделок аренды федерального имущества. Суд признал участки землями с неразграниченным правом государственной собственности, а заключенные договоры ничтожными.

В перспективе благоустройством этой территории планирует заняться администрация города.

Арбитражный суд Ростовской области признал недействительным договор аренды, заключенный между предпринимателем Тиграном Казаряном и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению госимуществом в Ростовской области (дело № А53-39340/18).

Предприниматель брал в аренду береговую полосу реки Темерник площадью 1,5 га около своего санатория «Надежда» для целей благоустройства.

Левый берег реки площадью 2,4 га он арендовал через свою компанию ООО «Вавилон-Авто», тяжбы по которому дошли до Верховного суда и завершились не в пользу предпринимателя (дело № А53-14870/2018).

— Мы взяли в аренду два берега реки Темерник в конце 2014-го и начале 2015 года, четыре года просто так выплачивали аренду и ждали, когда почистят реку, но ее оставили недочищенной, — рассказал N Тигран Казарян. — Мы снесли старые заборы, открыли людям проходы, удалили камыш и завалы из упавших деревьев. В 2018 году мы открыли набережную.

ДИЗО Ростова обратился в суд с исковым заявлением о признании

отсутствующим права собственности Российской Федерации на эти земельные участки, а также о признании недействительными договоров аренды, заключенных территориальным управлением с предпринимателем и компанией, прекращении ограничения (обременения) права в виде аренды.

Как сказано в материалах суда, сданные в аренду участки были зарегистрированы на праве собственности за Российской Федерацией. В качестве основания для регистрации указана ст. 8 Водного кодекса РФ. Договоры аренды также прошли регистрацию в установленном порядке.

ДИЗО, полагая, что регистрация права собственности РФ на земельные участки нарушает права и законные интересы муниципального образования в сфере распоряжения земельными участками неразграниченной государственной собственности, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Как разъясняется в материалах суда, водное законодательство регулирует водные отношения — правоотношения по использованию и охране водных объектов.

Отнесение земельного участка к водоохранной зоне (береговой полосе) само по себе не означает, что у собственника водного объекта возникает право собственности на такой участок.

Отношения по использованию и охране земель регулируются не водным, а земельным законодательством.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что спорные земельные участки в силу норм земельного законодательства по иным критериям относятся к федеральной собственности.

В этом случае спорные земли представляют собой территории общего пользования, предназначенные для использования неограниченным кругом лиц, поэтому муниципальное образование не может быть признано утратившим владение территорией общего пользования. Суд признал, что спорные участки относятся к землям, право государственной собственности на которые не разграничено, значит, распоряжаются ими органы местного самоуправления.

— Когда завершился суд по делу «Вавилон-Авто», мы подали в ДИЗО документы на заключение договора аренды по этому же участку, но нам отказали, — рассказал Тигран Казарян. — Жаль, что теперь деревья, которые мы высадили, останутся без полива и погибнут.

В июне этого года Арбитражным судом Ростовской области вынесено решение о недействительности и второго договора аренды берега.

После чего мы обратились в администрацию Ростова с просьбой принять материальные ценности и объекты благоустройства, произведенные во исполнение договора аренды. До сих пор ответа не последовало.

Между тем бывшая арендуемая территория захламляется, зарастает сорняком, все сделанное благоустройство берегов приходит в плачевное состояние. Кроме того, мы решили не обжаловать далее эти решения. Единственное — хотелось бы, чтобы наш труд не пропал даром.

Как писал ранее N, проблемами благоустройства территорий около реки Темерник уже несколько лет занимается некоммерческая организация «Парк Темерник».

— В наше сообщество входит предприниматель Тигран Казарян, владеющий санаторием «Надежда», расположенным у реки Темерник, — говорил в июньском интервью N председатель правления АНО «Парк Темерник» Николай Бритвин. — Бизнес делает все возможное, чтобы у реки было приятно находиться, ухаживает за прибрежной территорией, как за собственным садом.

К сожалению, сейчас он отказался отвечать на вопросы N, на каких юридических основаниях его организация занимается благоустройством береговой полосы.

В управлении по информационному сопровождению и взаимодействию со СМИ администрации Ростова подтвердили, что в ДИЗО поступало заявление ООО «Вавилон-Авто» о проведении аукциона на право заключения договора аренды участка береговой полосы реки Темерник в целях благоустройства.

«В связи с тем, что данный земельный участок составляет территорию общего пользования и не может являться предметом аукциона, департамент отказал заявителю в предоставлении муниципальной услуги принятия решения о проведении аукциона на право заключения договора аренды испрашиваемого земельного участка, — говорится в ответе управления. — Кроме того, считаем возможным сообщить, что на перспективу земельный участок предназначен для целей благоустройства и озеленения».

Источник: https://gorodn.ru/razdel/vlast/biznes_i_vlast/24952/

Административное право
Добавить комментарий