Земельная собственность

Земельная собственность

Земельная собственность
Перейти к следующей статье

Возвращение частной собственности на землю положило начало формированию и развитию рынка земли – важной составной части рынка недвижимости. 

История страны как история собственности

На протяжении веков земельная собственность в России служила экономической основой власти феодалов, первым серьезным потрясением для которой стала земельная реформа 1861 г.

Попытке более активного внедрения в сельское хозяйство капиталистических отношений ─ cтолыпинской аграрной реформе 1906-1907 г.г.

─ не суждено было предотвратить последовавшие через десятилетие кардинальные изменения в жизни государства, одним из знаковых символов которых стал отменивший частную собственность на землю Декрет о Земле. Семь десятилетий социалистического строительства закончились ренессансом рыночных отношений.

Процесс экономических преобразований в землепользовании существенно ускорился после того, как закон предоставил каждому гражданину право на приобретение в собственность земельного участка.

Земельные отношения

Земельные отношения – т. е. отношения по поводу владения, пользования и распоряжения землей – в части, не противоречащей земельному, лесному и водному законодательствам и ряду специальных федеральных законов, регулируются гражданским законодательством.

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица и государство. В зависимости от прав на землю участники земельных отношений могут быть собственниками, землепользователями, землевладельцами, арендаторами, обладателями сервитута.

Собственники земельного участка имеют право его продать, подарить, отдать в залог, сдать в аренду.

Землепользователи владеют и пользуются земельными участками на правах постоянного (бессрочного) или безвозмездного срочного пользования, землевладельцы – на праве пожизненного наследуемого владения, а арендаторы – по договору аренды или субаренды. Обладатели сервитута обладают правом ограниченного пользования чужими земельными участками.

Форма собственности земельного участка

К формам земельной собственности относятся государственная и частная земельная собственность.

Государственная собственность представлена тремя «ветвями»: федеральной, собственностью субъектов Российской Федерации и муниципальной. Земельные участки в федеральной собственности ─ это участки, признанные таковыми федеральными законами или приобретенные Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Муниципальная земельная собственность включает все земли в пределах населенных пунктов, за исключением находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность.

Муниципальная собственность на земельные участки реализуется властью органов местного самоуправления в интересах населения муниципального образования.

Одним из видов хозяйственной деятельности муниципалитетов и важным источником пополнения бюджета является аренда земельных участков муниципальной собственности.

Частная собственность на земельные участки позволяет реализовывать свои интересы отдельным гражданам и их группам. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

Право собственности на земельный участок

Собственность – вид общественно-экономических отношений. А право собственности – совокупность юридических норм, их регламентирующих. Один из важнейших объектов прав собственности – земельные участки. Право собственности земельное право истолковывает как совокупность прав владения, пользования и распоряжения имуществом.

Право собственности на землю – не константа, оно может возникать и прекращаться. Например, общая собственность на земельный участок возникает при объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам.

Если происходит раздел земельного участка долевой собственности, то у ее участника, по заявлению которого осуществляется выдел, возникает право собственности на образуемый земельный участок, и одновременно с этим утрачивается право долевой собственности на измененный земельный участок.

Право собственности на земельный участок прекращается в силу разных причин. Основанием для этого могут быть: отказ собственника от права собственности, отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам, выкуп земельного участка в собственность государством для государственных и муниципальных нужд и проч.

В условиях рынка один из наиболее очевидных путей стать собственником земли – покупка земельного участка в собственность. За исключением случаев, предусмотренных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, предоставление земельного участка в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Подробнее о покупке земли Вы прочитаете в статье

Впрочем, существует возможность получить земельный участок в собственность бесплатно. Так, бесплатное получение в собственность земельного участка, в т. ч. для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), предусмотрено законодательством для многодетных семей.

Бесплатная передача земельного участка в собственность граждан осуществляется из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность или в аренду для целей, не связанных со строительством, подают заявление на собственность земельного участка в письменной или электронной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Приватизация земельного участка в собственность

Перевод в собственность земельного участка осуществляется в процессе приватизации, в результате которой граждане становятся собственниками земли, находившейся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, но при этом являвшейся государственной или муниципальной собственностью.

Одно из наиболее распространенных оснований для приобретения права собственности на земельные участки гражданами и юридическими лицами – приватизация находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на которых расположены здания, строения и сооружения.

Если не оформить земельный участок в собственность, распорядиться им как недвижимым имуществом будет достаточно сложно.

Для граждан оформление земельного участка в собственность, ранее предоставленного им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, а также переоформление земельного участка в собственность, предоставленного в постоянное пользование государственным или муниципальным унитарным предприятием никакими сроками не ограничивается. Подробнее о приватизации земельного участка в собственность читайте в статье.

Но приватизация не всегда возможна. Не допускается продажа земельных участков в собственность, занятых муниципальным или государственным жилым фондом. Не подлежат приватизации спорные земельные участки.

Единственным доказательством существования права на земельный участок является государственная регистрация права собственности земельного участка (регистрация земельного участка в собственность) – юридический акт признания и подтверждения государством прав собственника. Зарегистрированное право можно оспорить только в судебном порядке.

Удостоверяет государственную регистрацию прав свидетельство установленной формы – свидетельство о собственности земельного участка. Сегодня документы на собственность земельного участка выданы миллионам россиян.

Общая долевая собственность земельного участка

Общая собственность ─ собственность двух или более лиц на одно и то же имущество ─ может быть долевой и бездолевой.

Общая долевая собственность земельного участка (иногда говорят «общедолевая собственность на земельный участок») может возникнуть, например, если в общей долевой собственности находится расположенный на нем приватизируемый жилой дом.

В полной мере право собственности на земельную долю у участника долевой собственности появляется только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Только в этом случае возможна продажа долевой собственности земельного участка.

Земельный участок в долевой собственности в случае выдела из него доли (или долей) сохраняется, но в измененных границах.

Своего рода суррогат права собственности на землю ─ земельный пай. Земельный пай в собственность получали во время приватизации сельскохозяйственных земель работники уже исчезнувших колхозов и совхозов.

Исторический опыт России наглядно убеждает: успешное развитие страны невозможно без общественного консенсуса в земельном вопросе, в том числе вопросе собственности на землю.

Отказ от частной собственности и полное огосударствление земли, равно как и сосредоточие всех земельных ресурсов в руках небольшой группы населения, не способствуют эффективному использованию земельных ресурсов.

Существование полноценного земельного рынка – обязательного условия способной обеспечить благосостояние общества рыночной экономики – возможно лишь при наличии большого числа земельных собственников.

22 октября 2013 г.

Перейти к предыдущей статье Перейти к следующей статье

Источник: https://zakadom.ru/zemelnaja_sobstvennost

Законодательство о земле | База данных по гендерной проблематике и правам на землю | Продовольственная и сельскохозяйственная организация Объединенных Наций

Земельная собственность

1993 год, Закон «О приватизации государственной собственности в Азербайджанской Республике»: 

– Был подготовлен в связи с национальной «Программой приватизации государственной собственности в Азербайджанской Республике в период 1995-1998гг.». Закон определяет общие принципы и порядок приватизации государственной собственности.

Также устанавливает, что участие иностранных юридических и физических лиц в программе приватизации допускается только в соответствии с законодательством Азербайджанской Республики в порядке, определяемом государственной программой приватизации (15).

– Конституция устанавливает, что собственность в Азербайджанской Республике может быть государственной, частной и муниципальной, и все формы собственности одинаково признаны. Определяет право собственности и устанавливает, что это право неприкосновенно и охраняется государством (15).

1996 год, Закон «О земельной реформе»: 

– Определяет правовые основы проведения земельной реформы и охватывает единый земельный фонд Азербайджанской Республики, независимо от того, находятся ли земли в государственной, муниципальной или частной собственности.

Частная собственность включает земли, находящиеся в законном пользовании граждан под их индивидуальными жилыми домами, приусадебными участками, индивидуальными, коллективными и кооперативными дачами, дачами, находящимися в ведении государственного дачного хозяйства, а также приватизируемые земли совхозов и колхозов. 

– Оговаривает, кто может получить право собственности на владение, пользование и распоряжение землей. Также перечисляет права землевладельцев. 

– Согласно Закону, различные формы собственности являются равноправными и охраняются государством. Закон определяет порядок приватизации земель совхозов и колхозов и устанавливает ответственность за нарушение законодательства о земельной реформе (15).

1999 год, Земельный кодекс: 

– Устанавливает систему и принципы собственности на землю, землепользования и аренды земли, передачи земельных участков за соответствующую компенсацию. Определяет права собственности государственных органов, муниципалитетов юридических и физических лиц. Эти формы собственности признаны равноправными и охраняются государством. 

– Устанавливает, что только граждане Азербайджанской Республики могут быть собственниками земельных участков, а иностранцам земли могут быть предоставлены только на правах пользования и аренды. 

– Предоставляет полномочия государству и муниципалитетам по изъятию земель в целях обеспечения государственных и общественных нужд. 

– Включает положения о регистрации земельных прав, оценке земель, налогообложении земельным налогом и платежах. Также определяет компетенцию различных органов, разрешающих земельные споры. 

– Устанавливает, что права на земельные участки должны быть зарегистрированы в Государственном земельном кадастре и Государственном земельном реестре. Защиту и неприкосновенность не прошедших регистрацию прав на земельные участки государство не гарантирует. (15).

1998 год, Закон «О залоге»: 

– Оговаривает, что может быть предметом залога и виды залога. Устанавливает, что залог объектов недвижимости должен подлежать регистрации и определяет порядок регистрации. Также содержит положения, устанавливающие ответственность органа, ведущего государственную регистрацию, и права и обязанности залогодателя и залогодержателя (15).

1992 год, Закон «Об аренде»: 

– Устанавливает, что корпоративные организации и юридические лица, полностью или частично являющиеся собственностью иностранных инвесторов, могут брать в аренду объекты собственности у собственника, а не у иных органов, организаций и физических лиц, пользующихся или распоряжающихся имуществом в данный мо мент. Последний вид аренды возможен только для национальных юридических лиц (15).

1998 год, Закон «О государственном земельном кадастре, мониторинге земель и землеустройстве»:

–  Определяет организацию и ведение земельного кадастра, мониторинга земель и землеустройства в едином земельном фонде Азербайджанской Республики (15).

1999 год, Гражданский кодекс: 

– Содержит положения о том, как совершаются сделки с объектами недвижимости. Определяет виды установленных законом процентов, применяемых к недвижимому имуществу в общем и земле в частности. 

– Требует регистрировать признаваемые законом интересы в объектах недвижимости (15).

1998 год, Закон «Об аренде земли»:

– Определяет правовые основы передачи в аренду земель, находящихся в государственной, муниципальной и частной собственности и вопросы, связанные с арендой земли.

Государственные и муниципальные земли могут быть переданы в пользование юридическим и физическим лицам, осуществляющим деятельность в целях получения прибыли.

Иностранцы, лица без гражданства, международные организации, а также предприятия, принадлежащие иностранным инвесторам, и иностранные государства, могут участвовать в арендных отношениях только в качестве арендаторов и субарендаторов (15).

1999 год, Закон «О земельном рынке»:

– Устанавливает правила организации и регулирования земельного рынка, правовые отношения на земельном рынке, регулирует случаи нарушения законодательства и предоставляет правовые инструменты для решения споров.

Юридические лица и граждане Азербайджанской Республики могут выступать участниками на земельном рынке в качестве собственников, пользователей, арендаторов, залогодателей, залогодержателей, а также покупателей, продавцов и участников иных сделок.

Сделки с землей осуществляются с учетом рыночных, а не фиксированных, цен на землю (15).

2004 год, Закон «О государственном реестре недвижимости»: 

– Устанавливает порядок государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и иных вещных прав, их возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения. Закон содержит положения о доступе к данным реестра недвижимости. 

– Устанавливает принципы построения и функционирования реестра недвижимости. 

– Устанавливает правила единой государственной регистрации объектов недвижимости. Закон признает право собственности, зарегистрированное другими регистрирующими органами до вступления в силу Закона, и содержит положения о порядке предоставления информации бывшими регистрирующими органами в новый реестр недвижимости. 

– Содержит положения, касающиеся прекращения прав, отказа в регистрации, исправления технических ошибок, допущенных при регистрации, и регистрации прав аренды и землепользования. 

– Содержит положения на случай нарушения релевантного законодательства (15).

Правила ведения государственного реестра недвижимого имущества, утвержденные Указом Президента, октябрь 2004 года:

– Государственная служба реестра недвижимого имущества отвечает за составление и ведение государственного реестра недвижимости на электронных и бумажных носителях. 

– Содержит положения о правах, сформировавшихся до создания государственного реестра недвижимости (15).

2005 год, Устав Государственной службы реестра недвижимого имущества:  

– Устанавливает, что Государственная служба реестра недвижимого имущества является центральным исполнительным органом, осуществляющим составление и ведение государственного реестра недвижимости. Устанавливает перечень задач и функций Службы по обновлению реестра в соответствии с действующим законодательством, а также структуру Службы (15).

Источник: http://www.fao.org/gender-landrights-database/country-profiles/listcountries/nationallegalframework/landlegislation/ru/?country_iso3=AZE

Земельная собственность как элемент системы земельных отношений (Чередникова А.О., Солодовникова М.П., 2014)

Земельная собственность

Развитие земельныхотношений главным образом связано с развитием отношений собственности. Именно они определяют место человека в обществе иэкономическую структуру всей социально-экономической жизни общества.

Собственность на землю

Собственность на землю всегда являлась особой категорией: ее использование ограничено существующими в данной стране законами и правилами, онаявляется источником доходов, определяет границы государства, разграничивает внутренние территории [3].

К. Марксотносительно собственности высказывался, что собственность развивается различнов каждую историческую эпоху, при совершенно различных общественных отношениях [8].Любое распределение предметов потребления является следствием распределениясамих условий производства. Распределение условий производства выражает собой характерсамого способа производства.

Какэкономическая категория земельная собственность представляет собой совокупностьправ, где каждое отдельное правомочие играет роль отдельного права [7].

Отношениясобственности охватывают процессы владения, пользования, распоряженияимуществом, а также другие действия, которые не противоречат закону и инымправовым актам.

Владение всельском хозяйстве представляет собой фактическое обладание землей и создаетдля обладателя возможность воздействия на нее. Владельцем может быть каксобственник, так и арендатор, залогодержатель и т.д.

Пользование даетзаконное право хозяйственного использования земли с целью не только потребления,но и извлечения из нее полезных свойств. Правомочия пользования и владениянаходятся в тесной взаимосвязи, т.к.

пользоваться землей и имуществом возможнотолько при условии владения ими. Пользование вправе осуществлять не толькособственник.

Права владения и пользования несобственника ограничены договором ссобственником и законом.

Распоряжение являетсяосновным правомочием собственника и заключается в возможности определенияюридической судьбы имущества (его отчуждение в собственность другим лицам,сдача в аренду, залог и др.) [10]. Распоряжение -наивысшая степень развития отношений земельной собственности.

Собственникземли обладает правами владения, пользования и распоряжения земельнымиугодьями. Различные операции с землей осуществляются только с его согласия.

В связи сэтим необходимо заметить, что предприниматель может быть как собственником, таки несобственником, но обязательно должен обладать правами владения, пользованияи распоряжения.

Законодательноурегулированные государством отношения собственности приобретают правособственности [7].

Формы собственности на землю

Отношенияземельной собственности являются основным элементом системы земельныхотношений, поскольку именно форма собственности огромное влияние оказывает наэффективность сельскохозяйственного производства. В настоящее время получилиразвитие государственная, частная и смешанная формы собственности.

Классификациюземельной собственности необходимо осуществлять по отношению к конкретнымсубъектам собственности (физическое или юридическое лицо, органыгосударственной власти РФ), это дает возможность выделить базовые формысобственности на землю: государственную и частную, а также их разновидности [3](см. рис. 1).

В нашей стране существуют различные, порой противоположные взгляды в отношении влияния форм собственности наэффективность землепользования.

Для капитализмахарактерна частная капиталистическая форма земельной собственности, котораясоздавалась в результате подчинения земледелия капиталу и означала концентрациюземельных богатств в руках лендлордов и капиталистов, экспроприацию земли унепосредственных производителей [4].

Частная земельнаясобственность в нашей стране во время советской власти была ликвидирована ивосстановлена только Конституцией Российской Федерации.

Рис. 1. Формыземельной собственности

Сегодня правочастной земельной собственности принадлежит физическим и юридическим лицам ввиде земельных участков либо доли в общей собственности.

Сложившееся в настоящее время неопределенное состояниеземельных отношений в значительной мере объясняется принятым пониманием сущности частной игосударственной форм земельной собственности.

Частная земельная собственность представляет собой форму присвоения земли, при которой граждане и юридические лица, являющиеся субъектами отношений собственности, могут совершать по своему усмотрению в отношении принадлежащих имучастков любые действия, не противоречащие закону.

Кчислу юридических лиц можно отнести различные предприятия и организации, а также государство. Реализациячастной земельной собственности осуществляется с использованием рыночных форм, которые образуют рынок земли, т.е. куплю-продажу, залог, дарение и наследование земли.

Частная форма собственности на землю может существовать только в органическойвзаимосвязи с рынком земли.

В соответствии сЗемельным кодексом России под государственной собственностью на землюпонимается земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц илимуниципальных образований  [1]. Государственная собственность на землюподразделяется на федеральную собственность, собственность субъектов имуниципальную собственность.

Частная и государственная формы собственности на землю

В рыночной системе существуют отличия частной и государственной форм по субъектамсобственности, а также в ограничении сделок в зависимости от статуса изначимости земель для общественных и государственных нужд.

В разных экономическихсистемах отличие связано с взаимосвязями форм собственности и характером экономического оборотатоварно-материальных ценностей. В рамках данной взаимосвязи видим, что в экономике планового типа государственная собственность на вещественные факторыпроизводства практическислита,сращена с управляющей функцией государства.

Отделение государственной собственности от управляющейфункции государстваявляется одним из важнейших условий перехода от плановой экономики к рыночной [3].

В Россиипроисходит ежегодное перераспределение земель от одних субъектов к другимсубъектам права на землю и постепенное становление института частной земельной собственности [9]. В реальности мы видим, что в государственной и муниципальной собственностипо-прежнему находятся около 90% земель (см. табл.).

Таблица

Распределениеземель по формам собственности (по состоянию на 01.01.2013)

Категории земель

2006 г.

2011 г.

2012 г.

2013 г.

Изменение

2013 г. к 2006 г.

Млн га

%

Млн га

%

Млн га

%

Млн га

%

Млн га

%

Российская Федерация в целом

1709,8

100,0

1709,8

100,0

1709,8

100,0

1709,8

100,0

В государственной и муниципальной собственности

1580,4

92,4

1576,4

92,2

1576,7

92,2

1576,8

92,2

-3,2

-0,2

В собственности юр. лиц

5,2

0,3

12,0

0,7

13,5

0,8

14,7

0,9

+9,5

+0,6

В собственности граждан

124,2

7,3

121,4

7,1

119,6

7,0

118,3

6,9

-5,9

-0,4

Источник: [2].

В 2005-2012 гг. вгражданский оборот были вовлечены значительные площади земель, а также проходилпроцесс установления (или же изменения) границ населенных пунктов.

В структуре собственности наземлю в нашей стране произошли существенные изменения: значительное сокращениеплощади земель, находившихся в собственности граждан на 5,9 млн га, вгосударственной и муниципальной собственности -на 3,2 млн га, а также увеличение собственности юридических лиц на9,5 млн га.

Динамику распределения земель поформам собственности на землях сельскохозяйственного назначения можнопроследить на рисунке 2.

Рис. 2. Динамикараспределения площади земель сельскохозяйственного назначения

по формамсобственности, тыс. га

Анализ представленных данных свидетельствуетоб увеличении земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственностис 125528,9 тыс. га в 2000 г. до 128336,7 тыс. га в 2012 г. Данный факт указывает на снижение площади земель сельскохозяйственногоназначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности на22671,5 тыс. га за 13 лет.

Анализируя формы собственности, одни исследователи высказываются за распространение частной собственности на землю, поскольку доступ к кредитам под залог земли значительно упрощается; возрастает надежностьблагополучия семьи: возможность наследования земли, что укрепляет веру в будущее благосостояние.

Другие же выступают против развития частнойземельной собственности и приводят свои аргументы: во-первых, при частной земельной собственности происходит отделениесобственника от работника на земле, рента становится для собственника большим стимулом, по сравнению с возможностью работать на земле по своему усмотрению; во-вторых, происходит перераспределение земли не в пользу бедных землевладельцев; в‑третьих, в большинстве случаев перераспределение земли в пользу частной собственности приводит к неэффективному и часто нецелевому ее использованию.

По нашему мнению, необходимораспространение аренды взамен частной собственности, т.к. видны ее неоспоримые преимущества.

Главное преимущество состоит в том, что, во‑первых,нетребуется большая сумма средств на покупку земли; а во-вторых, капитал, который высвобождается, эффективнее и рациональнее направить на приобретение оборудования или же внедрениедостижений научно-техническиго прогресса.

Арендатор соединяет в себе некоторые функции владельца и пользователя земельногоучастка.

Наряду с собственностью, аренда является инструментом, позволяющим обеспечить формирование эффективно работающих хозяйствующих субъектов,создать необходимые условия для воплощения главного принципа,присущего демократическому обществу – принципа равенства на право пользования земельными участками, не меняя при этом исторически сложившегося уклада жизни [5].

Под арендными отношениями понимаютотношения, складывающиеся между арендатором и арендодателем по поводу арендыобъекта недвижимости на возмездной основе.

К участникам арендныхотношений относятся граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъектыРоссийской Федерации и муниципальные образования.

В нашей стране существуютразличные подходы к определению размера арендной платы за землю.

Для широкогораспространения аренды взамен частной собственности на землю необходимодобиться, чтобы арендатору после внесения арендной платы было обеспеченодостаточно оставшейся части дохода для осуществления воспроизводственного цикла.

Формирование арендной платы должно осуществляться с учетом рыночной конъюнктуры,доходности того вида деятельности, который осуществляется на арендуемомимуществе, т.е. на земле.

Выводы

Основная частьземли должна находиться в руках государства, являясь важнейшим стратегическимресурсом, защищающим продовольственную безопасность страны. Предпочтение женеобходимо отдавать долгосрочной аренде как важнейшемуинструменту развития земельных отношений и повышения эффективностииспользования земли [6].

Источник: https://creativeconomy.ru/lib/8665

Административное право
Добавить комментарий